物管培訓-物業(yè)管理公司財務管理概述

1、物管培訓-物業(yè)管理公司財務管理概述 一、物業(yè)管理公司財務管理目標 物業(yè)管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財務管理目標。它是依據(jù)物業(yè)管理公司總體目標的要求所打算的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面: 1.以提高經(jīng)濟效益為目標 經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主供應更優(yōu)質的服務,獲得更多的利潤。 2.實現(xiàn)財寶最大化目標 財寶最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財

2、寶最大化也就是使股東財寶最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務行為和財務決策是否合理的標準。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、漸漸壯大的過程,因此,實現(xiàn)財寶最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。 3.完成國家有關規(guī)定 國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務經(jīng)營效益等,實現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。 二、物業(yè)管理公司財務管理的幾個新觀念 隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展,財務理財也必需樹立新觀點,適應社會的發(fā)展。這些觀念主要包括: 1.市場觀念 物業(yè)管理公司的

3、工作和發(fā)展,應當以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領導者、財會人員應當準時全面地學習和把握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。 2.經(jīng)濟效益觀念 經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會供應更熱忱周到的服務。提高經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的動身點,也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟效益,首先要樹立經(jīng)濟效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經(jīng)濟效益的主要手段,并把加強管理作為提

4、高經(jīng)濟效益的重要途徑。 3.資本的保值觀念 物業(yè)管理公司全部者權益必需得到保障,使投入的資本不受任何侵擾,如不得隨便沖減資本,不得隨便轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補償和利潤安排必需在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵擾。 4.資金時間價值觀念 資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。假如離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。

5、 5.投資的風險觀念 公司的財務活動,許多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的狀況下,投資者由于冒險而進行投資時,必需爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必需研究投資和經(jīng)營中的風險,計算風險度的大小,從而設法掌握風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。 三、物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容 財務計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監(jiān)督、財務分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)

6、經(jīng)營管理目標,使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進行,提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容主要有: 1.各項收入的預算與籌集 物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應根據(jù)國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金準時收取。 2.各項成本、費用的測算與分析 各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監(jiān)督的依據(jù),應分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務的成本與費用,在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責任制。 3.專項基金的提存與使用 專項基金通常是指共用設備、設施的修理基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的

7、規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已打算了必需?？顚Ｓ?同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內(nèi)容。 4.公司凈經(jīng)營收益的預估和留用利潤的支配使用 公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財務計劃應預估企業(yè)的利潤狀況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便準時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。 四、機構設置 物業(yè)管理公司的財務部與其他行業(yè)的財務部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。依據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服

8、務內(nèi)容的多少等詳細狀況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來打算,因此依據(jù)財務管理的特點,物業(yè)管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。 五、財務部工作人員崗位職責 1.財務部經(jīng)理 (1)向總經(jīng)理負責,詳細主持公司財務部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。 (2)組織財務部門的政治學習、法律法規(guī)學習。要求全部財會人員遵紀守法,根據(jù)財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。 (3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審讀。 (4)檢查、督促各項費用的準時收繳和管理,保證公司的正常運轉。 (5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為

9、公司創(chuàng)造更多的利潤。 (6)審核、掌握各項費用的支出,杜絕鋪張。 (7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關主管部門審核、修改打算。 (8)熟識各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。 (9)依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際狀況,制定財務管理制度的細則。 (10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。 2.主管會計 (1)對部門經(jīng)理負責,詳細做好財務的日常管理工作; (2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作; (3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經(jīng)理審核; (4)負責檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構的收支賬目,準時向部門經(jīng)理匯報

10、; (5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實相符; (6)依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機構業(yè)務培訓,提高整體的業(yè)務水平和服務水準; (7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。 3.出納 (1)對部門經(jīng)理負責,聽從領導支配,盡職盡責做好本職工作。 (2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。 (3)準時辦理各種轉賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。 (4)準時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。 (5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。 4.統(tǒng)計員 (1)對部門經(jīng)理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作; (2)準時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考; (3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應準時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯; (4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。 5收費員 物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)許多時,應特地配備收費員,這樣既可便利住戶,又能準時回籠資金。收費員的職責是: (1)對部門經(jīng)理負責,遵守公司