商業(yè)物業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)模式介紹及案例說(shuō)明 現(xiàn)房、期房直租模式

1、商業(yè)物業(yè)融資租賃業(yè)務(wù)模式介紹及案例說(shuō)明現(xiàn)房、期房直租業(yè)務(wù)一、業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)述現(xiàn)房直租業(yè)務(wù)模式為在物業(yè)收購(gòu)方提供高比例保證金的前提下，興業(yè)租賃部分出資直接購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物業(yè)，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)，階段代持物業(yè)，并整體出租給收購(gòu)方使用，收購(gòu)方償還完畢租金本息后，興業(yè)租賃再將物業(yè)過(guò)戶(hù)給收購(gòu)方的融資租賃業(yè)務(wù)。本業(yè)務(wù)方案的實(shí)施目的主要在于解決融資主體的對(duì)標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目的整體購(gòu)置及經(jīng)營(yíng)所面臨的資金需求；可以為融資主體一次性部分提供收購(gòu)樓宇的資金，解決融資主體的資金缺口問(wèn)題，同時(shí)為融資主體選擇市場(chǎng)合適時(shí)機(jī)收購(gòu)物業(yè)創(chuàng)造巨大機(jī)會(huì)，為后期資產(chǎn)增值提供巨大空間。由于物業(yè)收購(gòu)項(xiàng)目涉及樓宇的整體收購(gòu)，所需資金量較大，涉及周期較長(zhǎng)，投資、經(jīng)

2、營(yíng)和處置周期不確定，受政策和市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，投資主體流動(dòng)性短缺。在當(dāng)前背景下申請(qǐng)銀行貸款基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資，而且在期限上也難以滿(mǎn)足企業(yè)需求。采用物業(yè)融資租賃方式則可以解決上述多種問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)高額度、長(zhǎng)期限資金的注入，解決企業(yè)短期內(nèi)的流動(dòng)性問(wèn)題和中長(zhǎng)期的資金規(guī)劃安排。二、交易基本要素承租人： 物業(yè)收購(gòu)方業(yè)務(wù)品種：直租租 賃 物： 商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)）金 額：不超過(guò)物業(yè)收購(gòu)價(jià)格的70%期 限： 中長(zhǎng)期，原則上不超過(guò)10年綜合成本： 不低于10%租金支付：租賃期內(nèi)按季度支付租金，分批分次償還租賃本金，留購(gòu)物業(yè)。資金用途：用于樓宇的直接收購(gòu)保 證 金：不低于樓宇收購(gòu)額的30%擔(dān)

3、保方式：實(shí)際控制人擔(dān)保或關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，或其他資產(chǎn)抵質(zhì)押。三、交易結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)人興業(yè)租賃租賃合同不低于30%保證金或足額擔(dān)保承租人（收購(gòu)方和留購(gòu)方）分次償還本金，到期過(guò)戶(hù)物業(yè)給承租人買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)戶(hù)房產(chǎn)租金四、操作步驟及流程收購(gòu)方與被收購(gòu)方就收購(gòu)條件達(dá)成一致后，興業(yè)租賃與出賣(mài)人直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以約定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物業(yè)，辦理過(guò)戶(hù)登記，將產(chǎn)權(quán)辦至興業(yè)租賃名下。興業(yè)租賃與承租人簽署融資租賃合同，約定將上述全部樓宇整體出租給承租人，租賃期間按約定收取租金。承租人提供不低于物業(yè)收購(gòu)價(jià)款30%的資金或足額的抵質(zhì)押擔(dān)保，租賃合同全面有效履行結(jié)束后退還。興業(yè)租賃與承租人簽署留購(gòu)協(xié)議,約定：在租賃期間由回購(gòu)

4、人按原價(jià)無(wú)條件分次回購(gòu)全部物業(yè)(無(wú)條件回購(gòu)責(zé)任與租賃物的權(quán)屬、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等因素?zé)o關(guān))。過(guò)戶(hù)交易涉及的全部稅費(fèi)均由留購(gòu)人承擔(dān)。興業(yè)租賃與擔(dān)保人簽署保證協(xié)議，對(duì)承租人的租賃義務(wù)及回購(gòu)人的回購(gòu)義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。簽署完畢上述合同及辦理完畢相關(guān)手續(xù)后，支付約定價(jià)款。五、主要合同及核心條款序號(hào)合同名稱(chēng)當(dāng)事方核心條款1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同興業(yè)、供貨商約定交易金額、單價(jià)、交易環(huán)節(jié)、付款條件。3 融資租賃合同興業(yè)、承租人約定租賃期限、租金、付租條款、交易稅費(fèi)歸屬等4 留購(gòu)合同興業(yè)、留購(gòu)人約定按原價(jià)按屆時(shí)現(xiàn)狀分次回購(gòu)條件、回購(gòu)時(shí)間、回購(gòu)金額、交易稅費(fèi)歸屬等5 財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)議興業(yè)、承租人約定財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的比例、金額、繳

5、納時(shí)間等6保證合同興業(yè)、保證人對(duì)租金、資產(chǎn)管理費(fèi)償付及回購(gòu)、資產(chǎn)按期過(guò)戶(hù)提供擔(dān)保。7 賬戶(hù)監(jiān)管協(xié)議興業(yè)、承租人監(jiān)管租賃物現(xiàn)金流及融資方其他綜合現(xiàn)金流，用于定期支付租金和回購(gòu)價(jià)款。六、涉及稅費(fèi)分析稅種稅率理論納稅方計(jì)稅基數(shù)1、初次購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)印花稅0.5出賣(mài)人房?jī)r(jià)款營(yíng)業(yè)稅及附加5.50%房?jī)r(jià)款土地增值稅30-60%以增值額計(jì)收所得稅25%利潤(rùn)額契稅3%興業(yè)租賃房?jī)r(jià)款印花稅0.5房?jī)r(jià)款維修基金2-3%房?jī)r(jià)款2、租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅興業(yè)租賃租金的12%或原值的70%的1.2%營(yíng)業(yè)稅及附加5.50%按收入差額計(jì)收城鎮(zhèn)土地使用稅占用土地面積，0.6-30元/平米3、后期物業(yè)過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)契稅3%融資方房?jī)r(jià)款印花稅0.5

6、房?jī)r(jià)款印花稅0.5興業(yè)租賃房?jī)r(jià)款合計(jì)增加稅負(fù)后期過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的3.1%的稅負(fù)備注：維修基金或大修基金屬于前期征收，后期用于房屋修葺的款項(xiàng)，不計(jì)為增加的費(fèi)用部分，屬于正常開(kāi)支。在初次購(gòu)買(mǎi)階段，作為物業(yè)的買(mǎi)受人，興業(yè)租賃需繳納契稅、印花稅、維修基金等，可將之計(jì)入融資總額中。出賣(mài)人需繳納的稅費(fèi)與買(mǎi)受人無(wú)關(guān)。在租賃期內(nèi)，作為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)持有人和出租人，租賃公司需繳納房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅，上述稅負(fù)在承租人不尋求融資，而直接作為買(mǎi)受人和物業(yè)出租人的情況下，也需繳納。因此，該稅負(fù)不計(jì)為因融資而額外增加的稅負(fù)。在后期過(guò)戶(hù)交易階段，作為物業(yè)的出賣(mài)人，租賃公司需繳納印花稅、土地增值稅和所得稅；承租人或回購(gòu)方作為買(mǎi)受人，需繳納

7、契稅和印花稅。這部分稅負(fù)是因該融資方案的設(shè)計(jì)而增加的稅負(fù)。結(jié)論：本業(yè)務(wù)模式中，額外增加的稅負(fù)僅契稅和印花稅，合計(jì)為房款的3.1%。七、企業(yè)融資收益1. 融資額度較大，解決了收購(gòu)物業(yè)中所需的大額資金缺口問(wèn)題；2. 解決了企業(yè)在收購(gòu)物業(yè)之前無(wú)法融資的現(xiàn)實(shí)困難，為企業(yè)后繼持有樓宇，享有樓宇增值創(chuàng)造了巨大空間；3. 中長(zhǎng)期用款，為企業(yè)解決資金來(lái)源與用途不匹配的核心問(wèn)題；4. 還款方式及進(jìn)度可靈活設(shè)計(jì)，匹配企業(yè)現(xiàn)金流，降低企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，有效優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為發(fā)展注入新的血液；5. 開(kāi)辟了新的融資方式和融資渠道，提升了企業(yè)的綜合融資能力；6. 融資利息以租金的方式支付，企業(yè)可全額于稅前抵扣。八、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)1、作為租賃標(biāo)的物的物業(yè)位于一線(xiàn)和二線(xiàn)中心城市的核心區(qū)域，物業(yè)本身經(jīng)營(yíng)良好，能夠產(chǎn)生較好現(xiàn)金流，具有一定增值潛力。2、作為交易標(biāo)的物的物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)任何法律瑕疵，能夠確保興業(yè)租賃在購(gòu)買(mǎi)后取得物業(yè)的完全產(chǎn)權(quán)，能夠?qū)沟谌恕?、承租人實(shí)力較強(qiáng)，具有較強(qiáng)的還本付租能力。4、確保交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)均真實(shí)、有效。5、收購(gòu)方具有真實(shí)持有、運(yùn)營(yíng)物業(yè)需求。8、嚴(yán)格審查物業(yè)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，收購(gòu)價(jià)格不得高于可比市場(chǎng)水平，控