房價問題的根源及調(diào)控對策精

1、特別關(guān)注 TEBIEGUANZHU房價問題的策根源及調(diào)控對文張輝 “房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂”。這是“國六條”對“國八條”出臺一年以來房地產(chǎn)市場的評價?？梢钥闯?，國八條雖然取得了一定的效果，但今年年初，很多城市都出現(xiàn)了房價快速上漲的局面，穩(wěn)定房價的問題沒有得到根本解決。超過了交易成本。因此，在投資渠道缺乏、房價持續(xù)上漲的示范作用下，當(dāng)前的調(diào)控政策不可能根本遏制投資、投機(jī)行為。對供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，當(dāng)前的調(diào)控政策主要是限制大套型住房的開發(fā)?；镜恼{(diào)控思路為“以

2、限制開發(fā)為主、以限制消費(fèi)為輔”。一是強(qiáng)制性地減少開發(fā)量：停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，開發(fā)項目平方米以下的套型比例必須在以上。二是利用稅收政策限制消費(fèi)：平方米以上，不享受契稅優(yōu)惠，一般按總房價的繳納契稅，是普通住房的倍；年之后轉(zhuǎn)讓，按售房收入減去購房價款的差額繳納營業(yè)稅，而普通商品房無須繳納營業(yè)稅?？傮w來看，限制大套型住房消費(fèi)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，不可能達(dá)到限制消費(fèi)的目的，而限制開發(fā)雖然可以控制自住需求總量，但必將帶來大套型住房價格的上漲。對第套及第套以上的住房，缺乏明確的限制措施，當(dāng)前調(diào)控政策的基本思路為“不支持”，主要是通過提高首付成數(shù)、減少利率優(yōu)惠等

3、措施，在消費(fèi)金融上減少支持。由于銀行之間沒有實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，對第套及第套以上住房的認(rèn)定，只是通過購房者在本行貸款的住房數(shù)量來進(jìn)行認(rèn)定，其他銀行的數(shù)據(jù)反映不到，由此造成同一購房者在不同銀行分別申請貸款，有效規(guī)避了“不支持”政策，實(shí)際上獲得了銀行的支持。第套及第套以上住房的調(diào)控手段建議目前來看，實(shí)現(xiàn)銀行聯(lián)網(wǎng)、信息共享尚有一定難度，可行有效的措施是通過房產(chǎn)管理部門進(jìn)行認(rèn)定。由于購房、辦理產(chǎn)權(quán)證必須提供身份證，房產(chǎn)管理部門可以輕易查詢到每個人名下的房屋擁有情況，認(rèn)定起來非常簡單。因此，只需要規(guī)定，在辦理納稅、按揭貸款等各種手續(xù)時，必須提供房產(chǎn)管理部門的認(rèn)定證明，就可以輕易地解決認(rèn)定難的問題。建議對第套住房就

4、開始征收重稅，包括征收高額的消費(fèi)稅以及今后可能實(shí)施的物業(yè)稅，使得每個人的名下一般只能購買套住房。對于單身人口來說，本來也不需要兩套住房。對于家庭來說，可以通過每個家庭成員名下一套住房的手段，至少可以買兩套及三套以上的住房，不影響梯度消費(fèi)和改善居住條件。同時，在此措施的基礎(chǔ)上，輔以現(xiàn)行的營業(yè)稅政策，并實(shí)施賣房收取個人所得稅政策，徹底打擊房價上漲的根源投資、投機(jī)和過度消費(fèi)行為是需求膨脹、房價上漲的根源。投資、投機(jī)行為的直接表現(xiàn)是購買第套及第套以上的住房，過度消費(fèi)行為主要表現(xiàn)在購買第套及第套以上的住房和購買大套型住房。這兩種行為都會造成需求膨脹，從而提高了通過供應(yīng)調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系的難度，造成需求推動

5、型的房價上漲。對投資、投機(jī)行為，當(dāng)前的調(diào)控政策主要是限制轉(zhuǎn)讓，即年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓、全額繳納營業(yè)稅。但實(shí)際影響其實(shí)不大，需求膨脹引起的房價上漲可以輕松抵消掉這個交易成本。例如，年全國房價上漲，個大中城市房屋銷售價格上漲，一年的漲幅就城市開發(fā)TEBIEGUANZHU特別關(guān)注投資、投機(jī)行為。個人所得稅政策要有所區(qū)別，規(guī)定在一定年限內(nèi)（例如年）轉(zhuǎn)讓不收取個人所得稅，避免打擊自住購房者的梯度消費(fèi)，因?yàn)閺淖宰≠彿空叩膿Q房周期來看，一般在年以上，年以內(nèi)換房的大部分都是投資、投機(jī)行為。此外，建議通過稅收政策限制大套型住房的消費(fèi)，例如征收高額的消費(fèi)稅以及今后可能實(shí)施的物業(yè)稅。與禁止別墅項目開發(fā)和強(qiáng)行限制大套型住房的開

6、發(fā)比例等行政手段相比，高額的稅收政策不但可以有效地限制大套型住房的開發(fā)消費(fèi)比例，還可以通過高收入階層的消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收取的高額稅收甚至可以?？顚Ｓ?，用于解決低收入者的住房問題，一舉多得。先，滯納金的條款要嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)禁不繳甚至少繳。其次，每筆款項的逾期繳納要有明確的期限規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行，例如，每筆款項最長逾期不超過個月，逾期不繳清相應(yīng)的土地出讓金及滯納金，出讓人有權(quán)收回土地，前期已經(jīng)繳納的定金、土地出讓金及滯納金不予退還，重新組織出讓。關(guān)于已付土地出讓金的退還。按照國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）規(guī)定：超過合同約定的動工建設(shè)日期屆滿一年未開發(fā)的，受讓人終止履行出讓合同并申請退

7、還土地的，定金不退，已付土地出讓金全部退還；屆滿兩年未開發(fā)的，扣除定金和土地閑置費(fèi)，剩余的已付土地出讓金全部退還。上述規(guī)定實(shí)際上降低了土地閑置的成本，不利于打擊土地閑置行為。建議提高定金標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定已付土地出讓金不予退還，提高土地閑置成本。明確一期銷售日期。可適當(dāng)寬松，比正常周期延長半年左右，逾期不能上市銷售，出讓人有權(quán)收回土地。對于以規(guī)劃方案遲遲不能通過作為延遲開發(fā)借口的開發(fā)企業(yè)，可以認(rèn)為，其本來就不具備開發(fā)能力，理應(yīng)收回土地，出讓給有能力的企業(yè)開發(fā)。實(shí)際上，只要土地出讓金能及時繳納，一般都會抓緊開發(fā)，因?yàn)榫揞~土地出讓金的資金成本很高，例如，億元的出讓金，年利率按計算，每天的利息接近萬元，提

8、前開發(fā)可節(jié)約資金成本。明確竣工日期，防止開發(fā)周期拖延過長，這一點(diǎn)在國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）已經(jīng)有所體現(xiàn)，關(guān)鍵在于嚴(yán)格執(zhí)行。房屋開發(fā)建設(shè)上市銷售這一階段的主要障礙在于達(dá)到銷售條件之后的囤積房源。取得銷售許可證之前，可以通過放慢施工進(jìn)度來實(shí)現(xiàn)延時上市的目的，而施工進(jìn)度是無法規(guī)定的，因此，這一階段的重點(diǎn)在于取得銷售許可證之后的控制。建議采取以下措施：取得商品房預(yù)售許可后一定時期內(nèi)（例如日內(nèi)）必須開盤銷售。建立完善的房地產(chǎn)市場信息披露制度，做到銷售進(jìn)度信息的公開透明：網(wǎng)上公示的銷售價格和銷售進(jìn)度信息與現(xiàn)場公布的銷售價格、進(jìn)度信息必須一致；必須在網(wǎng)上進(jìn)行認(rèn)購和打印合同的，在認(rèn)購后一

9、定時期內(nèi)（例如天內(nèi)）必須簽訂商品房買賣契約，否則必須取消認(rèn)購，重新銷售；認(rèn)購或簽約后一定時期內(nèi)（例如天內(nèi)），銷售進(jìn)度信息必須上傳到網(wǎng)上。網(wǎng)上虛擬認(rèn)購協(xié)議或商品房買賣契約，制造虛假信息、炒作房價或有意囤積房源的，制定重罰措施。作者系南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長 編輯李素芬荊蘭竹提高住房供應(yīng)調(diào)控的有效性土地閑置、囤積土地、囤積房源容易導(dǎo)致土地供應(yīng)節(jié)奏與房屋上市銷售節(jié)奏的不一致，從而提高了通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)房屋供求關(guān)系的難度，有效性無法得到保證。從土地出讓到房屋上市銷售的有效傳導(dǎo)，關(guān)鍵要處理好兩個環(huán)節(jié)：土地出讓房屋開發(fā)建設(shè)這一階段的主要障礙在于延時開發(fā)、土地閑置或者囤積土地等。當(dāng)前，包括將于今年月日施行的國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）在內(nèi)，對閑置土地的認(rèn)定都是以動工開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)。但是，由于動工標(biāo)準(zhǔn)很難準(zhǔn)確界定，一些開發(fā)商以土地平整或斷續(xù)施工作為