不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

1、不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。2整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)

2、房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過市場(chǎng)分析決定采用市場(chǎng)法作為首選方法評(píng)估商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)

3、交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查了解該市類似估價(jià)對(duì)象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，該市與估價(jià)對(duì)象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價(jià)格平均低8%15%，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。3同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格

4、局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法評(píng)估市片區(qū)商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場(chǎng)法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查看和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的號(hào)商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的號(hào)等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的號(hào)等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的號(hào)等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等

5、因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測(cè)定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測(cè)算出來。（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。例如，某機(jī)構(gòu)在評(píng)估城市區(qū)域一宗空置商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)評(píng)估人員綜合分析判斷，認(rèn)為雖然附近市場(chǎng)上四、五層以上分散產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況較差，但考慮到估價(jià)對(duì)象四、五均為整層，且有兩

6、部直行電梯通達(dá)，兩套扶手電梯也通達(dá)四層，便于改變經(jīng)營(yíng)方式和改變業(yè)態(tài)，適宜作餐飲、休閑娛樂等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，最差也可改辦公用途出租。而且通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，片區(qū)類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層經(jīng)營(yíng)情況都較差，但也有相當(dāng)一部分的商業(yè)房地產(chǎn)的四、五層以上整體作餐飲、休閑娛樂等用途使用，根據(jù)這些分析，評(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的凈收益進(jìn)行了估算。案例2-2市區(qū)路商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目基本情況商城為停建工程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。商城地上7層，地下2層。由于開發(fā)商方面的原因，工程涉及、市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，

7、案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證（含消防）。估價(jià)對(duì)象商城2128號(hào)鋪位位于商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，37層全部處于空置，估價(jià)對(duì)象商城30026002號(hào)商鋪位于商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。2估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況項(xiàng)目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國(guó)家設(shè)計(jì)和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由市主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內(nèi)），辦妥甲方名下的房產(chǎn)證書。根據(jù)市商城發(fā)展有限公司和市甲公司于1997年12月18日簽訂的商城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書，雙方商定商

8、城一至六層鋪位按商城建筑面積分配表規(guī)定分配給市甲公司，總建筑面積不小于1688。具體分配情況如下：商城建筑面積分配表 表2-9商城是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位。由于開發(fā)商方面的原因，涉及、市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證（含消防），項(xiàng)目第1、2層目前也在不具備使用條件的情況下裝修對(duì)外出租作商業(yè)使用。商城在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)為“在建工程”，本次估價(jià)的是該“在建工程”的權(quán)益價(jià)值。錯(cuò)處：由于2128號(hào)鋪位是違法使用的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)視為空置狀態(tài)而不能以出租狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估。史記：一是建

9、設(shè)單位作為法定的竣工驗(yàn)收組織單位，如未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用，將導(dǎo)致高額的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第五十八條規(guī)定：建設(shè)單位未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。并且，對(duì)建設(shè)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處前述單位罰款數(shù)額5%以上10%以下的罰款。二是如因擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致重大安全事故的，將遭致重大的刑事責(zé)任法律風(fēng)險(xiǎn)：如果因?yàn)槲唇?jīng)驗(yàn)收擅自使用，導(dǎo)致降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，根據(jù)刑法第一百三十七條的規(guī)定，將構(gòu)成工程重大安全事故罪，對(duì)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的直接責(zé)任

10、人員，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；后果特別嚴(yán)重的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。3估價(jià)對(duì)象基本情況表2-10表2-11錯(cuò)處：在估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)狀況說明，如土地使用權(quán)人、使用期限。錯(cuò)處：估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況中缺是否有共有權(quán)人、是否有他項(xiàng)權(quán)的說明。錯(cuò)處：缺估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)說明。錯(cuò)處：2128號(hào)鋪位與其它空置鋪位相比，維護(hù)狀況較好，其成新度應(yīng)高于其它空置鋪位。四、估價(jià)目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)20年月日六、價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在期房?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。七、估價(jià)依

11、據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略，見技術(shù)報(bào)告）十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20年月日的權(quán)益價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果詳見下表：估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 表2-12十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告使用期限本報(bào)告在市場(chǎng)情況無較大波動(dòng)時(shí)使用期限為一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。市區(qū)路商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）

12、一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（一）市商業(yè)用房市場(chǎng)背景分析（略）（二）商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自改造后，商鋪供應(yīng)量大增，約翻了2倍多，而有效需求卻沒能隨之上漲；同時(shí)，隨著商圈的崛起，商鋪客流遭到進(jìn)一步分流，商鋪由于原來多為銷售而造成的產(chǎn)權(quán)分散，商鋪經(jīng)營(yíng)各自為政，無統(tǒng)一主題等，造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的滯后，這些都導(dǎo)致出現(xiàn)至今仍很嚴(yán)重的“二層及以上空置”現(xiàn)象；且在內(nèi)部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè)物業(yè)租金與步行街相差高達(dá)3倍（步行街1樓租金約600800元/，副街1樓最低約200元/）。因此，解決原來因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場(chǎng)，形成自有特色，或

13、能振興。1商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個(gè)經(jīng)營(yíng)品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)品種在服裝的夾縫中生存。除天虹商場(chǎng)、茂業(yè)百貨、太陽(yáng)廣場(chǎng)等幾家大百貨商場(chǎng)進(jìn)駐的房地產(chǎn)外，該區(qū)大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)都是分割出售為主，開發(fā)商售樓以后一般不負(fù)責(zé)后續(xù)的管理和經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)主體也以個(gè)體工商戶為主，缺乏統(tǒng)一組織和管理；除太陽(yáng)百貨、茂業(yè)百貨、天虹商場(chǎng)等知名商場(chǎng)外，其余地鋪均經(jīng)營(yíng)中低檔產(chǎn)品；東門的大型商業(yè)以售為主，銷售方式開始承諾返租，返租的比率也逐漸攀升；各個(gè)商廈的一層銷售情況都較好，而二層以上的銷售情況及經(jīng)營(yíng)情況都較差。2商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)

14、營(yíng)狀況目前類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營(yíng)類型：整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場(chǎng)、方海商苑、中威商場(chǎng)等房地產(chǎn)。估價(jià)人員對(duì)以上兩種房地產(chǎn)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查：（1）附近統(tǒng)一整體經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：表2-13（2）附近與委估房地產(chǎn)類似的分散經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)租金及空置率水平如下：表2-14續(xù)表根據(jù)以上調(diào)查資料分析可以發(fā)現(xiàn)，商圈整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況明顯較分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的要好，整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)的租金水平要高、空置率要低。（三）市爛尾樓盤活狀況市場(chǎng)分析2004年，據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局調(diào)查，市共有52個(gè)問

15、題樓盤，爛尾樓總面積達(dá)167萬，其中區(qū)18個(gè)，大部分為20層以上的高層建筑，建筑面積超過100萬。問題樓盤不僅嚴(yán)重影響城市景觀，浪費(fèi)土地資源，還不利社會(huì)安定，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為此，市政府制定優(yōu)惠政策，對(duì)問題樓盤土地使用年限、功能變更、地價(jià)等實(shí)行優(yōu)惠（見關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)），并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開發(fā)商或社會(huì)單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；二是“收”，對(duì)長(zhǎng)期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對(duì)屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請(qǐng)“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對(duì)關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無法重新啟動(dòng)的問題樓盤，申請(qǐng)

16、到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問題樓盤。這些措施推出半年多來，初見成效。例如：位于市區(qū)東路邊的鴻昌廣場(chǎng)樓高63層、建筑面積達(dá)14萬，集商場(chǎng)、餐廳、娛樂、辦公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因產(chǎn)權(quán)糾紛一直沒有投入使用。目前已被盤活，其中6萬的寫字樓部分已出租和出售。截至目前，區(qū)內(nèi)的18個(gè)“爛尾樓”中，鴻昌廣場(chǎng)、金田廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋中心3個(gè)樓盤的問題目前已基本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國(guó)大廈、首都大廈、華佳廣場(chǎng)5個(gè)樓盤現(xiàn)已復(fù)工，新世界廣場(chǎng)、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園6個(gè)已進(jìn)入法律程序，另還提出了對(duì)海天大廈、東門大廈、金運(yùn)大廈3個(gè)樓盤的解決方案。 錯(cuò)處：缺

17、少對(duì)估價(jià)對(duì)象本地本類房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)的分析和預(yù)測(cè)。四、最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì)象之商城26層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看了解，估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)過反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對(duì)象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，

18、因此決定選取收益法作為本次估價(jià)基本方法來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，在測(cè)算房地產(chǎn)收益時(shí)，選取市場(chǎng)法求取。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。錯(cuò)處：未充分說明不用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等其他估價(jià)方法估價(jià)的理由。史家解讀：關(guān)于估價(jià)方法選用說明理由的問題1、在結(jié)果報(bào)告中和技術(shù)報(bào)告中均要說明所選用估價(jià)方法理由，沒有說明算錯(cuò)。（關(guān)于在結(jié)果報(bào)告中要說明所選用估價(jià)方法理由，這是07年案例考試指錯(cuò)題明確的錯(cuò)誤，也是09年房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的明確要求）2、如果只選用了一種方法，則在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都應(yīng)該說明不選用其他方法的理由。3、有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)選用市場(chǎng)法估價(jià)；有條件選用市場(chǎng)法而沒有選用的，應(yīng)說明理由；有收益或潛在收益的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，不選的則應(yīng)說明不選的理由；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，具