價值工程法應(yīng)用案例分析

1、 價值工程法應(yīng)用案例分析一、價值工程法應(yīng)用的一般步驟運(yùn)用價值工程法進(jìn)行房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位決策的大致步驟如下：(1)選擇價值工程對象，擬訂價值工程的評價方案。根據(jù)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的設(shè)計構(gòu)思，提出幾種項目產(chǎn)品實(shí)施的可行性方案，為方案的比較分析提供基礎(chǔ)。(2)搜集資料，確定功能指標(biāo)體系。對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計方案的有關(guān)評價指標(biāo)進(jìn)行實(shí)際現(xiàn)狀調(diào)查，確定價值程分析的功能評價指標(biāo)體系。(3)確定功能指標(biāo)的重要性系數(shù)根據(jù)用戶、銷售人員、專家對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場適應(yīng)性的評分，確定產(chǎn)品功zH,Btd.T日標(biāo)的重要性系數(shù)。(4)確定不同產(chǎn)品方案功能評價系數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案的市場適應(yīng)性，結(jié)合產(chǎn)品功能指標(biāo)的重要性系數(shù)

2、，確定各方案的功能評價系數(shù)。(5)確定價值系數(shù)，準(zhǔn)確選擇方案根據(jù)以上的功能評價系數(shù)和成本系數(shù)，確定不同方案的價值功能系數(shù)，并對各方案進(jìn)行比較和權(quán)衡后，改進(jìn)并選擇能夠適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品方案。二、方案的擬訂及成本系數(shù)的確定下面對某個實(shí)際發(fā)生的項目，采用價值工程評價法進(jìn)行產(chǎn)品決策的實(shí)例分析，比較現(xiàn)實(shí)狀況與分析結(jié)果是否一致，分析價值工程法住房地產(chǎn)項目產(chǎn)品選擇決策過程中的適應(yīng)性。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)商要在某城區(qū)內(nèi)的二級地段進(jìn)行住宅開發(fā)，地塊面積為200畝，一邊臨水，一邊緊鄰城市次干道，周邊居民收入水平和環(huán)境條件一股。現(xiàn)對此地塊住宅開發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品的檔次定位分析。根據(jù)地塊的城市規(guī)劃用途、地段特征以及周邊城市居民

3、的收入狀況，現(xiàn)擬定建設(shè)三種不同住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，其建造標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。同時為了計算的簡便，將開發(fā)商的住宅建造成本和市場上居民愿意或?qū)嶋H購買住宅的整體功能所花成本，轉(zhuǎn)換為成本系數(shù)(見表1)。三、功能指標(biāo)系統(tǒng)的選擇把住房作為一個獨(dú)立完整的“產(chǎn)品”進(jìn)行功能定義和評價，而不再將住房細(xì)分下去。功能指標(biāo)系統(tǒng)的選取，主要考慮對住房市場需求和住房功能定位有直接影響的因素。因此，可建立下列功能系統(tǒng)圖：經(jīng)濟(jì)適用(價格適中，布局合理)；生活便捷(設(shè)施完備，使用方便)；環(huán)境適宜(環(huán)境舒適，政策配套)；使用安全(結(jié)構(gòu)牢固，三防齊全)；資產(chǎn)增值(地段改良，市場發(fā)展)。四、功能指標(biāo)重要系數(shù)的確定首先對上述五個大類指標(biāo)菩話

4、用市場調(diào)查方式打分，然后確定市場目前環(huán)境下的指標(biāo)功能重要性系數(shù)，以此作為確定市場各類人員對指標(biāo)細(xì)分評分調(diào)查表的有效性標(biāo)準(zhǔn)，以防止個人偏好而導(dǎo)致與實(shí)際市場情況相差太遠(yuǎn)。通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)整理分析可得：f1 = 0.3,f2 = 0.25,f3 = 0.2,f4 = 0.15,f5 = 0.10根據(jù)各功能指標(biāo)在不同檔次住宅中所占的地位不同，首先選取相應(yīng)的目標(biāo)客戶、市場銷售人員、專家等有代表性的相關(guān)群體為調(diào)查對象，以保證市場調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和合理性，再運(yùn)用指標(biāo)之間相對重要性對各指標(biāo)評分，然后加權(quán)系數(shù)(0.4,0.30,0.30)求和并歸一化，得出各功能重要系數(shù)。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果計算各功能重要性系數(shù)(

5、見表2)。表1三個方案的特征和成本系數(shù)分析方案名稱主要特征平均成本成本系數(shù)(C)單位造價市場售價單位造價市場售價A環(huán)境幽雅、富有特色、智能化高檔住宅小區(qū)，小高層框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外結(jié)構(gòu)布置具有人文氣息220027500.400.404B各種環(huán)境較好的中檔住宅小區(qū)，框架結(jié)構(gòu)，一般智能化條件l002250O.33O.331C環(huán)境一般化的低檔經(jīng)濟(jì)型住宅小區(qū)，框架磚混結(jié)合1500l800O.270.26表2功能重要性系數(shù)的評分功能用戶評分(g1)專家評分(g2)銷售人員評分(g3)功能重要系數(shù)得分修正值(O.4)得分修正值(O.3)得分修正值(O.3)經(jīng)濟(jì)適用(O.3O)價格適中208175.1216.30

6、.194布局合理l35.2l44.2l13.30.127生活便捷(0.25)設(shè)施完備124.8123.6144.2O.126使用方便72.81031030.088環(huán)境適宜(0.20)環(huán)境舒適156123.6133.9O.135政策匹配83.272.172.10.074使用安全(0.15)結(jié)構(gòu)牢固72.882.482.40.076三防齊全72.882.451.5O.O67資產(chǎn)增值(0.10)地段改良62.472.161.8O.O63市場發(fā)展5251.551.5O.O5O合計100401003010O3O1.000五、方案的功能滿足程度評分對三個方案的情況，采取按功能細(xì)分的狀況和擬訂方案的項目特征

7、進(jìn)行比較適應(yīng)性打分，然后用細(xì)分功能指標(biāo)重要性系數(shù)進(jìn)行修正，得出功能評價系數(shù)(表3)。表3三個方案的功能滿足程度評分評價因素A修正值(d1)B修正值(d2)C修正值(d3)功能因素重要系數(shù)(g)價格適中0.1944O.77671.35881.552布局合理O.12720.25470.88981.Ol6設(shè)施完備O.12640.50481.00870.882使用方使0.08870.6161O0.88040.352環(huán)境舒適0.13570.94581.08020.270政策匹配0.O7460.44490.6664O.296結(jié)構(gòu)牢固O.O755O.37590.67540.300三防齊全0.O6780.53

8、670.4693O.201地段改良0.0631O0.6309O.5672O.126市場發(fā)展0.05040.20070.35080.400方案總分575.2808l7.942505.395功能評價系數(shù)(F) 0.284 0.427 0.290六、方案價值系數(shù)的計算將表3計算的結(jié)果和表l的成本系數(shù)分別代入表4a或表4b，按價值功能系數(shù)計算公式(V=FC)，求出價值功能系數(shù)。表4a方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)成本系數(shù)價值系數(shù)最優(yōu)選擇FCV=FCA0.284O.40O.7lO B0.427O.331.294最優(yōu)C0.290O.271.074 

9、表4b方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)成本系數(shù)價值系數(shù)最優(yōu)選擇FCV=FCA0.284O.401O.7l B0.427O.3351.27最優(yōu)C0.290O.2751.05 根據(jù)單位造價(表4a)和銷售價格(表4b)的價值系數(shù)計算結(jié)果可知：方案B最優(yōu)。因此，在上述地段、環(huán)境等狀況下，此項目應(yīng)該選擇建造中檔價位住宅小區(qū)的產(chǎn)品決策方案最為合理。此案例分析評價的結(jié)果與項目產(chǎn)品的實(shí)際現(xiàn)狀一致。這結(jié)果表明：價值工程法對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品決策的應(yīng)用具有有效性。運(yùn)用價值工程法對具體項目的實(shí)證分析表明：(1)價值工程法著重干提高房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的整體價值，使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場適應(yīng)性。價值工程

10、法兼顧功能、成本兩個方面，不同干成本管理和質(zhì)量管理。它通過價格性能比進(jìn)行市場適應(yīng)性調(diào)整，不僅能夠改善產(chǎn)品性能，而且可以增強(qiáng)產(chǎn)品市場生存力，協(xié)凋產(chǎn)品市場的供需平衡，致力干產(chǎn)品價值的提高。(2)價值工程法可保證產(chǎn)品決策的科學(xué)性和可靠性。價值工程法能從多個方面考慮項目產(chǎn)品的影響因素，即對主要影響產(chǎn)品“功能實(shí)現(xiàn)”的因素進(jìn)行分析評價，確定產(chǎn)品的功能和成本范圍，從而成功地選擇產(chǎn)品決策方案。它可克服目前單調(diào)的“成本-價格一利潤”產(chǎn)品決策法和定性的多因素分析法的弊端，從而使房地產(chǎn)項目產(chǎn)品決策理論及其評價方法體系得到完善。(3)價值工程法注重對用戶所需的產(chǎn)品功能進(jìn)行分析，促進(jìn)項目產(chǎn)品功能的完善。價值工程法不直接研究產(chǎn)品的實(shí)物本身，而是抽象地研究住宅成本與用戶所要求功能的適應(yīng)性。它把成本、功能、用戶有機(jī)地聯(lián)系起來，提高