房地產(chǎn)典當(dāng)基礎(chǔ)知識(shí)課件(幻燈)

1、主講人：余祥房地產(chǎn)典當(dāng)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)典當(dāng)基礎(chǔ)知識(shí)前 言 隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，典當(dāng)物品也向著價(jià)值高、價(jià)格平不斷提高，典當(dāng)物品也向著價(jià)值高、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的物品發(fā)展。為了滿足對(duì)資金的需相對(duì)穩(wěn)定的物品發(fā)展。為了滿足對(duì)資金的需求，企業(yè)或個(gè)人利用房地產(chǎn)來抵押典當(dāng)，已求，企業(yè)或個(gè)人利用房地產(chǎn)來抵押典當(dāng)，已經(jīng)逐漸成為了被社會(huì)廣泛接受的融資渠道。經(jīng)逐漸成為了被社會(huì)廣泛接受的融資渠道。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 所謂房地產(chǎn)，一般是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱所謂房地產(chǎn)，一般是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和地上的以房屋設(shè)施為主要形式的定，包括土地和地上的

2、以房屋設(shè)施為主要形式的定著物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)著物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)力關(guān)系的總和。力關(guān)系的總和。一、房地產(chǎn)的涵義一、房地產(chǎn)的涵義 1 1建筑地塊建筑地塊 建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)，并建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)，并具有特定的土地。具有特定的土地。二、房地產(chǎn)商品的類型二、房地產(chǎn)商品的類型 1 1建筑地塊建筑地塊 城市土地整體用地構(gòu)成狀況大致包括以下城市土地整體用地構(gòu)成狀況大致包括以下1212類：類： （1 1）工業(yè)用地；（）工業(yè)用地；（2 2）倉庫用地；（）倉庫用地；（3 3）交通用地；）交通用地； （4 4）市政用地；（）

3、市政用地；（5 5）居住用地；（）居住用地；（6 6）商業(yè)服務(wù)用地；）商業(yè)服務(wù)用地； （7 7）公共綠化用地；（）公共綠化用地；（8 8）道路、廣場用地；）道路、廣場用地； （9 9）教育文化、體育和衛(wèi)生用地；（）教育文化、體育和衛(wèi)生用地；（1010）軍事用地；）軍事用地； （1111）港口用地；（）港口用地；（1212）其他用地。）其他用地。二、房地產(chǎn)商品的類型二、房地產(chǎn)商品的類型 2 2房屋建筑物房屋建筑物 房屋建筑物可以分為住宅和非住宅建筑物兩部分。房屋建筑物可以分為住宅和非住宅建筑物兩部分。 非住宅建筑，按其用途不同，大致可分為以下四類非住宅建筑，按其用途不同，大致可分為以下四類：生產(chǎn)

4、用房；營業(yè)用房；行政用房；其它專業(yè)用房。：生產(chǎn)用房；營業(yè)用房；行政用房；其它專業(yè)用房。二、房地產(chǎn)商品的類型二、房地產(chǎn)商品的類型 3 3房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)服務(wù)是指房地產(chǎn)業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管房地產(chǎn)服務(wù)是指房地產(chǎn)業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中對(duì)房屋的使用過程中所提供的一系列有助于理過程中對(duì)房屋的使用過程中所提供的一系列有助于房地產(chǎn)價(jià)值最大化，有利于物業(yè)保值增值的經(jīng)營性服房地產(chǎn)價(jià)值最大化，有利于物業(yè)保值增值的經(jīng)營性服務(wù)、活動(dòng)的總和。務(wù)、活動(dòng)的總和。 二、房地產(chǎn)商品的類型二、房地產(chǎn)商品的類型 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)其他權(quán)利。其他權(quán)利。 所有權(quán)所有

5、權(quán)包括：占有、使用、收益、處分包括：占有、使用、收益、處分等權(quán)利；等權(quán)利； 其他權(quán)利其他權(quán)利包括：地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)包括：地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)等。和抵押權(quán)等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度含義一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度含義 1 1、土地所有權(quán)、土地所有權(quán) 指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度 2 2、土地使用權(quán)、土地使用權(quán) 指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命令以及合同規(guī)定而取得的國有土地、集體所令以及合同規(guī)定

6、而取得的國有土地、集體所有土地的占有權(quán)和使用的權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓、出有土地的占有權(quán)和使用的權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等的權(quán)利。租和抵押等的權(quán)利。二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度3 3、集體所有土地的征用、集體所有土地的征用4 4、國有土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、國有土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓5 5、土地使用權(quán)的抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)、土地使用權(quán)的抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)立和終止立和終止6 6、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認(rèn)、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認(rèn)7 7、土地他項(xiàng)權(quán)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地密切關(guān)系的權(quán)利。以外與土地密切關(guān)系的

7、權(quán)利。二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度二、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)制度1 1房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己所有的房房屋所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2 2房屋共有的概念房屋共有的概念3 3房屋的他項(xiàng)權(quán)利房屋的他項(xiàng)權(quán)利 房屋的他項(xiàng)權(quán)利，是指由房屋的所有權(quán)衍生出房屋的他項(xiàng)權(quán)利，是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等。來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等。三、房屋產(chǎn)權(quán)制度三、房屋產(chǎn)權(quán)制度 1 1中國土地制度概述中國土地制度概述 中華人民共和國憲法中華人民共和國憲法和和土地管理法土地管理

8、法規(guī)定：規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所制。公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所制。” 2 2集體土地征用集體土地征用 征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：一是具有一定的強(qiáng)制性，二是要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)的強(qiáng)制性，二是要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；三和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；三是被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的是被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。土地變?yōu)閲宜械耐恋亍?3 3國有

9、土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓 國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)出讓金的行為。4 4國有土地使用權(quán)出讓年限國有土地使用權(quán)出讓年限 土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地7070年年；工業(yè)用地；工業(yè)用地5050年；教育、科技、文化衛(wèi)生、年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地體育用地5050年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年；商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年；綜合或其他用地；綜合或其他用地5050年年。5 5國有土地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)劃

10、撥一、房地產(chǎn)屬權(quán)登記的概念一、房地產(chǎn)屬權(quán)登記的概念 房地產(chǎn)權(quán)屬是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿記載于房地產(chǎn)登記簿(權(quán)屬檔案權(quán)屬檔案)的法律行為的法律行為。1. 1. 房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則。實(shí)行權(quán)利主體一致的原則。2. 2. 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則二、權(quán)屬登記管理的原則二、權(quán)屬登記管理的原則1 1房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別

11、登記2 2房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記3 3房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力4 4房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行及時(shí)登記制度5 5房地產(chǎn)權(quán)屬登記頒發(fā)權(quán)利證書房地產(chǎn)權(quán)屬登記頒發(fā)權(quán)利證書三、權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)三、權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)1 1總登記總登記2 2土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)初始登記3 3房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記4 4轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記5 5變更登記變更登記6 6他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利登記7 7注銷登記注銷登記四、權(quán)屬登記的種類四、權(quán)屬登記的種類 房地產(chǎn)典當(dāng)房地產(chǎn)典當(dāng)，房地產(chǎn)典當(dāng)，就是指當(dāng)戶以房房地產(chǎn)典當(dāng)，就是

12、指當(dāng)戶以房地產(chǎn)作抵押擔(dān)保向典當(dāng)行借款的融資行為。地產(chǎn)作抵押擔(dān)保向典當(dāng)行借款的融資行為。 房地產(chǎn)作為當(dāng)物進(jìn)行典當(dāng)實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)作為當(dāng)物進(jìn)行典當(dāng)實(shí)質(zhì)是以“抵押抵押”形形式辦理典當(dāng)借款。式辦理典當(dāng)借款。 一、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)母拍钜?、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)母拍?房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價(jià)款權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。優(yōu)先受償。 二、房地產(chǎn)抵押的概念二、房地產(chǎn)

13、抵押的概念房地產(chǎn)典當(dāng)操作流程圖房地產(chǎn)典當(dāng)操作流程圖1.1.咨詢申請(qǐng)咨詢申請(qǐng)2.2.勘察評(píng)估勘察評(píng)估3.3.簽約登記簽約登記4.4.開票放款開票放款5.5.業(yè)務(wù)處理業(yè)務(wù)處理6.6.結(jié)算歸當(dāng)結(jié)算歸當(dāng)三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序1、咨詢申請(qǐng)、咨詢申請(qǐng) 2、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬3、實(shí)地勘察、實(shí)地勘察 4、估價(jià)、估價(jià)5、確定當(dāng)金度綜合費(fèi)率、確定當(dāng)金度綜合費(fèi)率6、內(nèi)部審批、內(nèi)部審批 7、簽訂合同、簽訂合同8、辦理抵押登記、辦理抵押登記 9、收存證件，發(fā)放當(dāng)金、收存證件，發(fā)放當(dāng)金10、還款、注銷登記、還款、注銷登記1.1.咨詢申請(qǐng)咨詢申請(qǐng)審查實(shí)行審查實(shí)行“三對(duì)照三對(duì)照” 1、對(duì)照、

14、對(duì)照“人與證人與證”是否相符是否相符2、對(duì)照、對(duì)照“證與證證與證”是否一致是否一致3、對(duì)照、對(duì)照“證與物證與物”是否一致是否一致 三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序房地產(chǎn)咨詢接待（電話）記錄房地產(chǎn)咨詢接待（電話）記錄日期日期姓名姓名電話電話房地產(chǎn)地址房地產(chǎn)地址借款及期限借款及期限經(jīng)辦人經(jīng)辦人備注備注處理情況處理情況2.2.查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬 個(gè)人房產(chǎn)抵押典當(dāng)應(yīng)提交的證明文件：個(gè)人房產(chǎn)抵押典當(dāng)應(yīng)提交的證明文件： (1)房屋產(chǎn)權(quán)證原件、土地使用權(quán)證原件；房屋產(chǎn)權(quán)證原件、土地使用權(quán)證原件； (2)房屋產(chǎn)權(quán)人及共有人戶口簿；房屋產(chǎn)權(quán)人及共有人戶口簿； (3)產(chǎn)權(quán)人及共有人身份證件原

15、件、結(jié)婚證或其產(chǎn)權(quán)人及共有人身份證件原件、結(jié)婚證或其他婚姻狀況證明文件；未婚、離異或喪偶的，他婚姻狀況證明文件；未婚、離異或喪偶的，需提交相關(guān)證明文件。需提交相關(guān)證明文件。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序2.2.查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬l單位房產(chǎn)抵押典當(dāng)應(yīng)提交的證明文件：單位房產(chǎn)抵押典當(dāng)應(yīng)提交的證明文件： l (1)房屋所有權(quán)原件；房屋所有權(quán)原件；l (2)土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件；土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件；l (3)抵押人董事會(huì)決議二份、公司章程二份；抵押人董事會(huì)決議二份、公司章程二份；l (4)抵押人營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、法定代表人身份證抵押人營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、法定代表

16、人身份證明書、法定代表人委托書；明書、法定代表人委托書；l (5)受托人的身份證原件及復(fù)印件。受托人的身份證原件及復(fù)印件。l 典當(dāng)行對(duì)當(dāng)戶提供的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明文件要認(rèn)真查典當(dāng)行對(duì)當(dāng)戶提供的房地產(chǎn)的權(quán)屬證明文件要認(rèn)真查驗(yàn)。驗(yàn)。2.2.查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬查驗(yàn)時(shí)要實(shí)行查驗(yàn)時(shí)要實(shí)行“三查清三查清”： 一要一要查清抵押的房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)有效，是否有爭查清抵押的房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)有效，是否有爭議，是否有擔(dān)保抵押，是否被司法機(jī)關(guān)查封扣押或議，是否有擔(dān)保抵押，是否被司法機(jī)關(guān)查封扣押或因經(jīng)濟(jì)糾紛被司法部門采取訴訟保全措施。因經(jīng)濟(jì)糾紛被司法部門采取訴訟保全措施。 二要要查清當(dāng)戶查清當(dāng)戶(產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人)的

17、資信信譽(yù)，要通過各種渠的資信信譽(yù)，要通過各種渠道了解當(dāng)戶平時(shí)為人情況、家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入及道了解當(dāng)戶平時(shí)為人情況、家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入及在社會(huì)上的影響。在社會(huì)上的影響。 三要三要查清當(dāng)戶查清當(dāng)戶(產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人)共有人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，夫妻關(guān)共有人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有財(cái)產(chǎn)是否有疑議；離婚、喪偶后財(cái)系存續(xù)期間共有財(cái)產(chǎn)是否有疑議；離婚、喪偶后財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)繼承是否符合相關(guān)法律要求以及結(jié)婚產(chǎn)分割、遺產(chǎn)繼承是否符合相關(guān)法律要求以及結(jié)婚證、離婚證真?zhèn)我约跋嚓P(guān)文件的真實(shí)性等。證、離婚證真?zhèn)我约跋嚓P(guān)文件的真實(shí)性等。3.3.實(shí)地勘察實(shí)地勘察 對(duì)當(dāng)戶提供的有關(guān)文件、證明材料進(jìn)調(diào)查對(duì)當(dāng)戶提供的有關(guān)文件、證明材料

18、進(jìn)調(diào)查和核實(shí)，充分了解典當(dāng)房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，和核實(shí)，充分了解典當(dāng)房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，包括座落、數(shù)量、面積、四至、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、包括座落、數(shù)量、面積、四至、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證明、使用年限和當(dāng)前狀況，以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明、使用年限和當(dāng)前狀況，以及不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)定有抵押、擔(dān)保、租賃等產(chǎn)是否設(shè)定有抵押、擔(dān)保、租賃等 。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序4.4.估價(jià)估價(jià)l 按市場公開價(jià)格或委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估按市場公開價(jià)格或委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估l房地產(chǎn)抵押典當(dāng)評(píng)估既要堅(jiān)持評(píng)估的原則性，又要房地產(chǎn)抵押典當(dāng)評(píng)估既要堅(jiān)持評(píng)估的原則性，又要在原則性的前提下有一定的彈性，如果評(píng)估價(jià)偏高，在原則性的前提下有一定

19、的彈性，如果評(píng)估價(jià)偏高，則會(huì)帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；如果刻意壓低評(píng)估價(jià)，則會(huì)帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；如果刻意壓低評(píng)估價(jià)，則會(huì)造成客戶流失。則會(huì)造成客戶流失。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序5.5.確定當(dāng)金及綜合費(fèi)率確定當(dāng)金及綜合費(fèi)率 以評(píng)估價(jià)格為參考，由典當(dāng)雙方根據(jù)房屋綜以評(píng)估價(jià)格為參考，由典當(dāng)雙方根據(jù)房屋綜合因素進(jìn)行協(xié)商，合理確定房地產(chǎn)的當(dāng)金；合因素進(jìn)行協(xié)商，合理確定房地產(chǎn)的當(dāng)金；其利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期長短、金額其利率、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期長短、金額大小和風(fēng)險(xiǎn)高低，充分與當(dāng)戶協(xié)商，靈活大小和風(fēng)險(xiǎn)高低，充分與當(dāng)戶協(xié)商，靈活確定。確定。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序6.6.內(nèi)

20、部審批內(nèi)部審批 業(yè)務(wù)人員填寫典當(dāng)放款調(diào)查審批表，按照企業(yè)務(wù)人員填寫典當(dāng)放款調(diào)查審批表，按照企業(yè)內(nèi)部關(guān)于對(duì)大額房地產(chǎn)貸款進(jìn)行管理的有業(yè)內(nèi)部關(guān)于對(duì)大額房地產(chǎn)貸款進(jìn)行管理的有關(guān)規(guī)定，報(bào)送主管責(zé)任人審批。關(guān)規(guī)定，報(bào)送主管責(zé)任人審批。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序7.7.簽訂合同簽訂合同 典當(dāng)放款應(yīng)根據(jù)典當(dāng)實(shí)際情況簽訂專門的借典當(dāng)放款應(yīng)根據(jù)典當(dāng)實(shí)際情況簽訂專門的借款合同和抵押合同。合同要充分反映雙方權(quán)款合同和抵押合同。合同要充分反映雙方權(quán)利和義務(wù)。利和義務(wù)。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序抵押借款合同抵押借款合同甲方（貸款人）（抵押權(quán)人）：乙方（借款人）（抵押人）： 乙方由于生

21、產(chǎn)（經(jīng)營）需要，向甲方申請(qǐng)借款作為 資金。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，在乙方以其所有的 （以下簡稱乙方抵押物），作為借款抵押物抵押給甲方的條件下，由甲方提供雙方商定的借款金額給乙方。為此，根據(jù)典當(dāng)管理辦法及相關(guān)法律規(guī)定特訂立本合同：第一條第一條 借款內(nèi)容借款內(nèi)容1. 借款總金額人民幣（大寫）： 萬元正（小寫 ） 元。2. 借款用途：本借款只能用于 的需要，不得挪作他用，更不得使用借款進(jìn)行違法活動(dòng)。3. 借款期限： 借款期限為 月，即自 年 月 日起，至 年 月 日止。4. 借款利率及綜合費(fèi)率：本借款利率及綜合費(fèi)率計(jì)算方法為：按月結(jié)算，并按雙方如下商定執(zhí)行：月利率 ，月費(fèi)率 (合計(jì)_ %)。5. 借款的

22、償還：乙方保證在合同規(guī)定的借款期限內(nèi)按期主動(dòng)還本付息。乙方歸還本借款的資金來源為本公司生產(chǎn)、經(jīng)營及其它收入。如乙方要求用其它來源歸還借款本息，須經(jīng)甲方同意。6. 本合同在甲方同意乙方延期還款的情況下繼續(xù)有效，相關(guān)內(nèi)容由雙方商定。第二條第二條 抵押物事項(xiàng)抵押物事項(xiàng)1、抵押物名稱： 2、產(chǎn)權(quán)證號(hào)：3、所有權(quán)人： 4、座落： 5、丘（地）號(hào)：6、面積： 7、雙方確認(rèn)的價(jià)值： 萬元8、國有土地使用證號(hào)：第三條第三條 甲乙雙方的義務(wù)甲乙雙方的義務(wù)（一）甲方的義務(wù)：1. 對(duì)乙方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管，不得遺失、損毀。2. 在本合同乙方到期還清借款后，甲方將抵押物契據(jù)、證件完整交還給乙方，或甲方應(yīng)配合

23、乙方辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，解除擔(dān)保。（二）乙方的義務(wù)：1. 應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定時(shí)間主動(dòng)還本付息。2. 保證在抵押期間抵押物不受破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如甲方發(fā)現(xiàn)乙方抵押物有違反本條款的情形，甲方通知乙方當(dāng)即改正或可終止本合同的借款，并追償已借出的全部借款本息。3. 乙方在抵押期間使用抵押物應(yīng)獲得甲方的認(rèn)可，并且乙方要負(fù)責(zé)承擔(dān)抵押物的經(jīng)營、維修、保養(yǎng)及有關(guān)稅賦等的費(fèi)用。4. 乙方因故意或過失造成抵押物毀損，應(yīng)在3天內(nèi)向甲方提供新的不低于原抵押物價(jià)值的抵押物，若乙方無法提供新的抵押物或擔(dān)保時(shí)，甲方有權(quán)相應(yīng)減少借款額度，或解除本合同，并追償已借出的借款本息。5. 乙方經(jīng)甲方同意可以對(duì)抵押物進(jìn)行調(diào)換

24、，乙方未經(jīng)甲方同意，不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其它方式處分。第四條第四條 違約責(zé)任違約責(zé)任1. 甲方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付借款，給乙方造成經(jīng)濟(jì)上的損失，甲方應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。2. 乙方如未按借款合同規(guī)定使用借款，查實(shí)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)提前收回部分或全部借款，并對(duì)挪用借款部分在原借款利率的基礎(chǔ)上加收 %的罰息。3. 乙方如不按期付息還本，或有其它違約行為，甲方有權(quán)停止借款，并要求乙方提前歸還借款的本息。甲方有權(quán)從乙方在任何銀行開立的帳戶內(nèi)扣收，并從逾期之日起，對(duì)逾期借款部分按借款金額每日加收3（千分之三）的違約金。4. 乙方如不按期付息還本，甲方有權(quán)聘請(qǐng)律師代理甲方向乙方追索，直至乙

25、方還清甲方全部借款本息及綜合費(fèi)為止。乙方須承擔(dān)甲方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全部費(fèi)用（包括律師費(fèi)），律師費(fèi)用的最低限額為乙方拖欠甲方本息的3%（百分之三）。5、如乙方提前解除或終止合同，須還清所欠甲方的借款本息。第五條第五條 其它約定其它約定1. 發(fā)生下列情形之一時(shí)，甲方有權(quán)終止本合同并收回所發(fā)放的借款：（1）乙方向甲方提供情況、報(bào)表和各項(xiàng)資料不真實(shí)；（2）乙方與第三人發(fā)生訴訟，其結(jié)果可能影響到向乙方償付借款本息；（3）乙方資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額；（4）乙方的保證人違反或失去合同中規(guī)定的條件。2. 甲方有權(quán)檢查、監(jiān)督借款的使用情況，乙方應(yīng)向甲方提供有關(guān)報(bào)表和資料。3. 甲方或乙方任何一方要求變更合同或本

26、合同中的某一項(xiàng)條款，須在事情以書面形式通知對(duì)方，在雙方達(dá)成協(xié)議前，本合同中的各項(xiàng)條款仍然有效。第六條第六條 有關(guān)本合同的費(fèi)用承擔(dān)有關(guān)本合同的費(fèi)用承擔(dān)有關(guān)抵押的設(shè)置、公正的辦理、登記、證明等一切費(fèi)用，全部由乙方承擔(dān)。第七條第七條 爭議的解決爭議的解決1、本合同遵守中華人民共和國的法律、法規(guī)，若發(fā)生爭議雙方協(xié)商解決。2、如協(xié)商不成，則提請(qǐng)昆明仲裁委員會(huì)仲裁解決。本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，公證處及產(chǎn)權(quán)處各一份。甲方： （章） 乙方： （章）代表人： （簽字） 代表人： （簽字）聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 地址： 地址： 銀行及帳號(hào)： 銀行及帳號(hào)： 訂立時(shí)間 ： 年 月 日訂立地點(diǎn)： 8.8.辦

27、理抵押登記辦理抵押登記 房屋抵押的，要到房地產(chǎn)登記部門辦理他房屋抵押的，要到房地產(chǎn)登記部門辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，取得他項(xiàng)權(quán)利證書。土地使用項(xiàng)權(quán)利登記，取得他項(xiàng)權(quán)利證書。土地使用權(quán)抵押的，要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押的，要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記，權(quán)抵押登記， 取得土地他項(xiàng)權(quán)利證書。取得土地他項(xiàng)權(quán)利證書。 三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序委托公證的委托事項(xiàng)1、代我（們）還清XX銀行（典當(dāng)行）借款，解除抵押，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；2、代我（們）用上述房屋提供抵押擔(dān)保向銀行申請(qǐng)借款，簽署借款抵押合同及相關(guān)文件，辦理抵押登記及公證的相關(guān)手續(xù)，收取銀行發(fā)放的貸款金等事項(xiàng)，本事項(xiàng)一次

28、為限；3、代我（們）用上述房屋提供抵押擔(dān)保向典當(dāng)行典當(dāng)借款，簽署典當(dāng)?shù)盅航杩詈贤?，辦理相關(guān)公證及抵押登記手續(xù)；收取典當(dāng)行發(fā)放的當(dāng)金等事項(xiàng)。4、代我（們）出租出售上述房屋，進(jìn)行交易查檔，簽署出租、出售合同，收取租金、轉(zhuǎn)讓房款，辦理合同公證，辦理出售過戶變更手續(xù)，簽署出租、出售有關(guān)的文件等事項(xiàng)；5、此委托期限直至辦理完上述事項(xiàng)止。9.9.收存證件，發(fā)放當(dāng)金收存證件，發(fā)放當(dāng)金三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序打印當(dāng)票，收妥手續(xù)，發(fā)放當(dāng)金打印當(dāng)票，收妥手續(xù)，發(fā)放當(dāng)金10.10.還款、注銷登記還款、注銷登記 到期借款人清償當(dāng)金本息和費(fèi)用后，雙方向到期借款人清償當(dāng)金本息和費(fèi)用后，雙方向房地產(chǎn)抵押

29、登記部門注銷他項(xiàng)權(quán)利登記，并房地產(chǎn)抵押登記部門注銷他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)回原證件交還當(dāng)戶本人。領(lǐng)回原證件交還當(dāng)戶本人。三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序三、房地產(chǎn)典當(dāng)操作程序1、我國、我國“擔(dān)保法擔(dān)保法”和和“城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法”等法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得典當(dāng)即等法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得典當(dāng)即不得設(shè)定抵押。不得設(shè)定抵押。2、我國法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定房地產(chǎn)不得買賣、我國法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定房地產(chǎn)不得買賣、轉(zhuǎn)讓的其他情形亦不能辦理典當(dāng)。轉(zhuǎn)讓的其他情形亦不能辦理典當(dāng)。3、以出讓方式或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)典、以出讓方式或劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)典當(dāng)?shù)模?/p>

30、要符合法律、法規(guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件。當(dāng)?shù)?，要符合法律、法?guī)規(guī)定的可轉(zhuǎn)讓條件。4、集體所有土地上建成的房屋轉(zhuǎn)讓的。應(yīng)當(dāng)符合法、集體所有土地上建成的房屋轉(zhuǎn)讓的。應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉(zhuǎn)讓條件。5、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核房地產(chǎn)在建項(xiàng)目要符合買、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核房地產(chǎn)在建項(xiàng)目要符合買賣、轉(zhuǎn)讓的條件，才能辦理典當(dāng)。具體包括：賣、轉(zhuǎn)讓的條件，才能辦理典當(dāng)。具體包括：(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，已經(jīng)支付全部的土土地使用權(quán)以出讓方式取得的，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金：地使用權(quán)出讓金：(2)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記取得產(chǎn)權(quán)證書；土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記取得產(chǎn)權(quán)證書；(

31、3)取得用地規(guī)劃許可證；取得用地規(guī)劃許可證； (4)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (5)取得建設(shè)工程施工許可證；取得建設(shè)工程施工許可證；(6)取得商品房預(yù)售許可證；取得商品房預(yù)售許可證；(7)不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額已完成不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額已完成25。 1、市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)l價(jià)格波動(dòng)是決定市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素價(jià)格波動(dòng)是決定市場風(fēng)險(xiǎn)的主要因素l政策決定市場、市場影響政策政策決定市場、市場影響政策l房地產(chǎn)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響房地產(chǎn)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響 2、權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn) （1）土地使用權(quán)的典當(dāng)。）土地使用權(quán)的典當(dāng)。（2）工業(yè)用地和劃撥用地典當(dāng)。）工業(yè)用地和劃撥用地典當(dāng)。（3）兼并改制企業(yè)房地產(chǎn)典當(dāng)。）兼并改制企業(yè)房地產(chǎn)典當(dāng)。（4）騙領(lǐng)房產(chǎn)證典當(dāng)。）騙領(lǐng)房產(chǎn)證典當(dāng)。（5）無繼承權(quán)的房產(chǎn)典當(dāng)。）無繼承權(quán)的房產(chǎn)典當(dāng)。 （6）前手交易存在瑕疵的房屋典當(dāng)。）前手交易存在瑕疵的房屋典當(dāng)。（7）一女多嫁的房屋典當(dāng)。原權(quán)利人一女多嫁。）一女多嫁的房屋典當(dāng)。原權(quán)利人一女多嫁。3、可銷售現(xiàn)房抵押風(fēng)險(xiǎn)、可銷售現(xiàn)房抵押風(fēng)險(xiǎn)（1）低于市場行情的低價(jià)格銷售合同不受法律保護(hù)）低于市場行情的低價(jià)格銷售合同不受法律保護(hù)（2）銷售合同已經(jīng)到房地局備案登記，但開發(fā)商還