從根本上規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(一)

1、從根本上標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 一 改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了極快的開展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入 2003 年，房地產(chǎn)由于開展規(guī)模過大、結(jié) 構(gòu)不合理、價(jià)格過高，開始進(jìn)行調(diào)控。到了 2007 年，由于中央加強(qiáng)了 住房保障制度 體系 的建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)雖然得到了有效的 控制和相應(yīng)的調(diào)整，但是價(jià)格仍然居高不下，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，調(diào) 控還沒有到位。 2021 年，由美國(guó)住房信貸 次貸 問題引發(fā)了全球性金 融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。為了應(yīng)付國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，我國(guó)實(shí)行了積極的財(cái)政政 策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，出臺(tái)了 4 萬億擴(kuò)大內(nèi)需的投資方案 政策 。 2021年上半年，銀行貸款到達(dá)了

2、7.37 萬多億元，由于流動(dòng)性充足，放 松了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的限制。天價(jià) “地王和高價(jià) “樓 市重新出現(xiàn)在一些城市。樓市泡沫在原有的根底上又開始積累。中央 不得不再次調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。于是就形成了這樣一種怪現(xiàn)象：銀 行收緊房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于觀望狀態(tài) 有價(jià)無市 ；銀行放松 房地產(chǎn)信貸， 就會(huì)出現(xiàn)天價(jià) “地王和天價(jià)樓市。 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這個(gè)問 題的根本出路，就是要在認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速開展客觀必然性的基 礎(chǔ)上。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和管理，完善房地產(chǎn)制度的建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速開展是我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展階段的客觀要求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大開展， 是由我國(guó)目前所處的經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展階段決定的

3、， 是不以人們的主觀意志為轉(zhuǎn)移的。否認(rèn)這種客觀必然性，以及房地產(chǎn) 業(yè)開展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 開展 的奉獻(xiàn)和作用，是不對(duì)的。中國(guó)當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)， 是改革開放的產(chǎn)物。 建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制， 要求把城市土地使用權(quán)商品化，建立了土地使用權(quán)市場(chǎng)，有效配置城 市土地資源；城市住房實(shí)行貨幣分配，把住房市場(chǎng)與住房保障有機(jī)地 結(jié)合起來，建立完善的住房制度；把城市建設(shè)管理體制納入了房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道。這些改革就為房地產(chǎn)業(yè)開展奠定了體制根底。改革開放推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的開展。工業(yè)化促進(jìn)了城市化。 2021 年我國(guó)城市化水平已經(jīng)到達(dá) 45.7%，進(jìn)入了城市化的加速開展時(shí)期。 預(yù) 計(jì)到 2021 年我國(guó)城市化水平到達(dá)

4、 63.7%，城鎮(zhèn)人口到達(dá)約 8.8 億。城 市化加速了人口向城鎮(zhèn)集中和城市第二、第三產(chǎn)業(yè)的開展，從而對(duì)房 地產(chǎn)業(yè)開展提出了巨大的需求。同時(shí)，當(dāng)代各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開展的理論 與實(shí)踐一再證明，一國(guó)居民平均國(guó)民收入到達(dá) 3000 美元，就進(jìn)入對(duì)住 房巨大的需求時(shí)期。我國(guó)目前正處于這樣一個(gè)開展階段。工業(yè)化的進(jìn) 行和城市化的加速開展，以及居民收入水平的提高，就為房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展提供了廣闊的經(jīng)濟(jì)根底。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大開展， 就是建立在這樣體制和經(jīng)濟(jì)根底之上的， 是完全符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展規(guī)律的。房地產(chǎn)業(yè)開展的根底是深厚的，需 求是巨大的，空間是廣闊的，前景是光明的。這是我們必須肯定的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)

5、性要求國(guó)家干預(yù)或彌補(bǔ)市場(chǎng)的無效性房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。由 于土地的稀缺性或供給的有限性，房地產(chǎn)位置的固定性，以及房地產(chǎn) 產(chǎn)品的差異性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，成為不完全競(jìng)爭(zhēng)，即 成為在一定地域內(nèi)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)。在不完全競(jìng) 爭(zhēng)或環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)中，由于開發(fā)企業(yè)數(shù)量少，極容易通過合謀，不管是以 公開的還是秘密的方式達(dá)成的價(jià)格協(xié)議，就排除了它們之間的競(jìng)爭(zhēng)。 通過協(xié)議或合謀的方式形成的價(jià)格，就是房地產(chǎn)壟斷價(jià)格。關(guān)于這種 土地或房地產(chǎn)壟斷價(jià)格，馬克思明確指出： “當(dāng)我們說壟斷價(jià)格時(shí)，一 般是指這樣一種價(jià)格， 這種價(jià)格只由購置者的購置欲和支付能力決定， 而

6、與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)。 ?馬克思恩格斯全 集?第 25卷第 873頁既然房地產(chǎn)壟斷價(jià)格， 既與一般通過部門之間競(jìng) 爭(zhēng)形成的 “生產(chǎn)價(jià)格 決定的市場(chǎng)價(jià)格無關(guān)，也與通過部門內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)形成 的“價(jià)值決定的市場(chǎng)價(jià)格無關(guān)， 說明了在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這種壟斷價(jià)格形成 中排除斥了競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也就排除了供求決定價(jià)格，價(jià)風(fēng)格節(jié)供求的 市場(chǎng)機(jī)制 作用 。一旦供求、競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格等市場(chǎng)機(jī)制失去對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié) 作用，就形成了 “市場(chǎng)失靈 或“市場(chǎng)無效 的狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) “市場(chǎng)失靈 或“市場(chǎng)無效 ，要求通過國(guó)家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行彌補(bǔ)或 干預(yù)。但是在我國(guó)有一些人，把房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，認(rèn) 為房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)

7、供求關(guān)系決定的。根據(jù)這種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論 和觀點(diǎn)，為了解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的狀況，于是就要求加大土地 供給量。而實(shí)踐的結(jié)果是：增加了的土地供給量，一局部囤積在開發(fā) 商手中，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲(chǔ)藏， 出現(xiàn)了“曬地皮 的現(xiàn)象，沒有 形成房地產(chǎn)有效供給；另一局部經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，雖然形成了房地產(chǎn)市 場(chǎng)的供給量，但是由于房地產(chǎn)價(jià)格過高，只是增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)上空 置房的數(shù)量，也沒有形成有效需求。載德梁行的數(shù)據(jù)顯示， 1998 年到 2021年，房地產(chǎn)開發(fā)購地總計(jì) 31.3 萬億平方米，到 2021 年底，僅使 用 19.4 億平方米，還有約 12 億平方米留在開發(fā)商手中。?中國(guó)證券報(bào)? 7 月 22日也

8、報(bào)道， 2007年的“地王還在“曬太陽。合富輝煌市場(chǎng)研究 部完成的一份關(guān)于廣州 “地王的報(bào)告指出， 2007年出讓的 27 幅地塊， 直到今年 2021 年6 月仍有 24 塊“地王 未出售或未開工，約合土地面 積 121.4 萬平方米，可建筑面積 232.4 萬平方米。2021年廣州全年出讓 住宅用地僅為 125 萬平方米，約合建筑面積 277 萬平方米。 “曬太陽 的“地王相當(dāng)于 2021 年全年住宅用地總和。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北 京約有 12 塊 2007 年高價(jià)地仍然處于閑置或延遲開工狀態(tài)，其中有 6 塊位于房山、順義和門頭溝等郊區(qū)，大約占出讓土地總量的一半。房 地產(chǎn)市場(chǎng)這種實(shí)踐清楚

9、地說明， 企圖單純通過加大土地與房地產(chǎn)供給，不僅沒有到達(dá)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的目標(biāo)，反而推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)， 形成了無效供給，制造了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，同時(shí)還把居民即真正住房 需求者，排擠出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。只是到了 2007 年下半年，國(guó)家加大了 保障住房建設(shè)的力度，改變了銀行房地產(chǎn)信貸的方向，提高居民住房 有效需求，才解決了一局部居民迫切的住房問題。但另一方面也形成 了高價(jià)房滯銷，開發(fā)商資金鏈斷裂，市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。近兩年來，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展帶來的困 難，實(shí)行了擴(kuò)大內(nèi)需的政策，推出了增加 4 萬億的投資方案。由于積 極的財(cái)政政策和適度寬松的貸幣政策的實(shí)行，特別是降低了開發(fā)商自

10、 有資金比例和放松第二套住房貸款， 一局部貨幣就流向了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)， 于是各地又出現(xiàn)了 “地王和“天價(jià)樓市的現(xiàn)象。 2021年 5月 21日，北 京富力地產(chǎn)以超出掛起始價(jià)近 4 倍的 10.22 億元天價(jià)，拿走了廣渠門 10 號(hào)地，成為 2021年北京第一個(gè) “地王。一個(gè)月以后，通州九棵樹地 塊以 17.4 億元成為新的 “地王 。僅隔一天，朝陽區(qū)奧運(yùn)村一塊住宅用 地，以 19.6 億元成了又一個(gè)新 “地王。6 月 30 日，廣渠門 15 號(hào)地以 40.6億元出讓，樓面地價(jià)到達(dá)了 1.6萬元，成為新的 “地王。7月 6日， 大興區(qū)黃村鎮(zhèn) 19號(hào)商業(yè)金融混合用和 20號(hào)居住用地，經(jīng)過 243 輪競(jìng)

11、 價(jià)后，以 30.25億元被人拿走，成為大興區(qū)的 “地王。不僅北京， 6 月 10 日，某開發(fā)商以單價(jià)每平方米 1.53萬元拿下廣州珠江新城地塊，成 為廣州的新 “地王。隨后上海松江區(qū)和徐匯區(qū)兩塊地以 9.57 億元和 12 億元出讓，成為上海新 “地王 。某開發(fā)商以 26.1 億元拿下深圳三塊捆 綁商住地塊，成為深圳 “地王。寧波一塊土地以 10.23 億元出讓，成為 當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢?007 年的現(xiàn)象又在各地重演?！暗赝?和“天價(jià)樓市出現(xiàn)并不奇怪。 土地的有限性， 一方面決定了房地 產(chǎn)供給的有限性和壟斷性，另一方面決定了投機(jī)的可能性和有利性， 自然就形成了馬克思所說的土地 房地產(chǎn) 市場(chǎng)價(jià)格不

12、再由部門之間和 部門內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)形成的生產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值來決定，而是 “只由購置者的購置 欲和支付能力決定 。在我國(guó)目前的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)投 資投機(jī)者的 “購置欲 ，就表現(xiàn)為通過囤積土地和房地產(chǎn)等待價(jià)值的增值； 而他們巨大的支付能力，那么是通過銀行等金融的貸款支持和加強(qiáng)的。 當(dāng)“購置欲 是為了通過購置價(jià)格與出售價(jià)格之間的差額取得利潤(rùn)， 就必 然使加大了的土地和房地產(chǎn)供給成為推高土地和房地產(chǎn)價(jià)格的手段。 在這種目的和手段的推動(dòng)下，最終的結(jié)果肯定是土地和房地產(chǎn)價(jià)格越 來越高， 泡沫越吹越大。 這就是房地產(chǎn) “市場(chǎng)失靈 或“市場(chǎng)無效 的集中 表現(xiàn)。房地產(chǎn)“市場(chǎng)失靈 或“市場(chǎng)無效 ，只是說明由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng) 爭(zhēng)性，特別是由于土地的稀缺性和有限性，決定了房地產(chǎn)供給不可能 無限地滿足市場(chǎng)需求。在需求大于供給開展趨勢(shì)的情況下，房地產(chǎn)價(jià) 格上漲的趨勢(shì)是必然的。房地產(chǎn)又是居民的消費(fèi)必需品。為了解決房地產(chǎn)供求矛盾，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的干預(yù)，不