個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問題

1、. . . . 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問題王婭 信息管理與工程學(xué)院 2009210751摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)圍廣、經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定的特點(diǎn)正日益受到我國(guó)各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷的出現(xiàn)，如何認(rèn)識(shí)并防個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)各大商業(yè)銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個(gè)人住房貸款的概念與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義方面進(jìn)行研究，對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。關(guān)鍵字：個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策一、現(xiàn)階段我國(guó)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)(一) 我國(guó)住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)我國(guó)個(gè)人

2、住房貸款余額2003年突破1萬(wàn)億元，2006年突破2萬(wàn)億元，2008年一季度超過2.7萬(wàn)億元。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷前幾年的過快增長(zhǎng)之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危與金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。（二）人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場(chǎng)增添了安全隱患由于對(duì)人民幣持續(xù)升值的預(yù)期、對(duì)股市樓市的投機(jī)動(dòng)機(jī)等因素，很大一部分國(guó)際短期游資大量流入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，具有流動(dòng)量大、流動(dòng)線路復(fù)雜、

3、危害大、高投機(jī)性和高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)?！盁徨X”在房?jī)r(jià)漲高之后賣出房產(chǎn)，資金可能大規(guī)模出逃，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。（三）銀行個(gè)人住房貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控方面聚集了一定的風(fēng)險(xiǎn)銀行在貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，在房?jī)r(jià)處于上升階段，往往過度開展住房金融業(yè)務(wù)，存在高估抵押物價(jià)值，低估了個(gè)人住房貸款產(chǎn)品本身存在的風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人住房貸款衍生產(chǎn)品引起的風(fēng)險(xiǎn)。如按最新市場(chǎng)價(jià)格重新估價(jià)進(jìn)行的加按業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)。房貸發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)暴露存在3-6年的時(shí)滯，而目前住房貸款正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控計(jì)量方面存在部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對(duì)借款人的資質(zhì)審查流于形式，沒有充分

4、調(diào)查了解個(gè)人的信息、資產(chǎn)等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)客戶篩選不嚴(yán)格，對(duì)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估不合理，忽略市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)量不盡科學(xué)；貸款中審查不嚴(yán)格，部越權(quán)審批或沒有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度；貸款后沒有進(jìn)行必要的跟蹤，對(duì)開發(fā)商、個(gè)人的信息掌握滯后，從而沒有與時(shí)發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。（四）來自房產(chǎn)開發(fā)商與個(gè)人住房貸款借款人的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大在銀根緊縮、整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房產(chǎn)商的資金鏈更加緊，來自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)加大。少數(shù)開發(fā)商通過假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，具體表現(xiàn)在虛構(gòu)一些購(gòu)房者、簽訂虛假商品房買賣合同、偽造虛假購(gòu)房發(fā)票、偽造購(gòu)房者收入證明、偽造首付款證明、住房出

5、現(xiàn)爛尾樓、住房質(zhì)量存在嚴(yán)重缺陷等多種形式，使銀行資金受到損失。在房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況下，來自個(gè)人住房貸款借款人信用風(fēng)險(xiǎn)加大，主要包括個(gè)人的道德風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況惡化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如出現(xiàn)理性違約、個(gè)人財(cái)務(wù)收支惡化如失業(yè)、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現(xiàn)的被迫違約。一旦房?jī)r(jià)下跌到商業(yè)銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國(guó)次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。目前我國(guó)一些城市由于出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，部分商業(yè)銀行住房貸款逾期率有所上升，值得引起有關(guān)各方的警惕，并采取措施，履行責(zé)任，維護(hù)金融安全。二、 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式(一）交易相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)主要是指來自開發(fā)商和借款

6、人的風(fēng)險(xiǎn)。就開發(fā)商而言，個(gè)人住房貸款以開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)作為抵押物，由于開發(fā)商營(yíng)運(yùn)、資金方面的問題，將會(huì)影響到工程的進(jìn)度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。由此不但會(huì)使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導(dǎo)致購(gòu)房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。借款人的風(fēng)險(xiǎn)主要是違約風(fēng)險(xiǎn)，即借款人違約而導(dǎo)致銀行無法到期收回貸款本息。一般而言，借款人的還款意愿和還款能力是影響合同履行的重要因素，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、收入下降的情況，必然會(huì)對(duì)借款人與時(shí)履行合同產(chǎn)生影響。更重要的是，我國(guó)尚未建立起完善的個(gè)人信用制度，銀行等金融機(jī)構(gòu)在獲取借款人相關(guān)信息的過程中往往處于被動(dòng)地位，難以對(duì)借款人的長(zhǎng)期履約能力作出全面準(zhǔn)確的跟蹤評(píng)估，進(jìn)而無法采取針

7、對(duì)性的補(bǔ)救措施，勢(shì)必增大銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。如市長(zhǎng)壽區(qū)近年來先后有“遠(yuǎn)君明都”、“泊景灣”等樓盤出現(xiàn)開發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣與卷款潛跳情況，導(dǎo)致購(gòu)房者無法按時(shí)接房，引起購(gòu)房上訪、建筑工人攔斷公路等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。此外，“假按揭”也是來自交易相對(duì)方的主要風(fēng)險(xiǎn)源。所謂假按揭，是指借款人或開發(fā)商以購(gòu)置個(gè)人住房貸款的名義，通過不正當(dāng)手段套取銀行信貸資金用于非住房交易的行為。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商通過虛構(gòu)借款人、制作各種虛假申請(qǐng)資料騙取取銀行資金以達(dá)到自己資金回籠的目的；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系（如親友、本單位職工等）相互串通，并未將向申請(qǐng)的銀行個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房，而是由開發(fā)商支配使用并按期替借

8、款人還款。無論哪種情形，都違背了銀行的真實(shí)意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時(shí)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。（二）銀行自身經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量的膨脹，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額以與加快辦理速度，銀行往往忽視了貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性，產(chǎn)生各種環(huán)節(jié)上的缺漏，成為日后風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的源頭。一是貸前調(diào)查不充分，倉(cāng)促發(fā)放貸款。因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)作為抵押，有關(guān)開發(fā)商的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、工程進(jìn)展以與借款人的收入狀況、負(fù)債狀況等真實(shí)性調(diào)查往往不被重視，過分依賴第二還款來源（房產(chǎn)抵押），而忽視第一還款來源（借款人償還能力）的做法，不但增加了貸款回收的成本，而且極易成為貸款欺詐行為滋生的土壤；二是貸款操作過程中的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一種是惡

9、意違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個(gè)人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)化程序操作，擅自簡(jiǎn)化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。還有就是過失性違規(guī)行為，如過分依賴售樓部，委托售樓小組代為辦理合同簽約與抵押登記情況，因而出現(xiàn)合同簽訂、抵押物登記手續(xù)辦理等相關(guān)環(huán)節(jié)的疏漏將直接導(dǎo)致因合同無效、抵押權(quán)不成立產(chǎn)生的貸款本息無法收回的問題。三是銀行部控制制度不完善，經(jīng)辦人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，人員配置不合理，難以對(duì)信貸資金形成全面、有效的控管，以致形成風(fēng)險(xiǎn)。（三）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的還款期限長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)周期的變化將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷，公眾的購(gòu)房熱情減弱，作為擔(dān)保

10、的房產(chǎn)價(jià)值大幅降低，會(huì)對(duì)銀行的貸款安全構(gòu)成威脅。同時(shí)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣必將對(duì)借款人的收入產(chǎn)生影響，第一還款來源無法保障，極易形成不良貸款。個(gè)人住房貸款一般實(shí)行的是浮動(dòng)利率，借款人每年的還款金額不是固定的，當(dāng)利率上調(diào)，借款人的還款壓力隨之增大，而收入又沒有相應(yīng)增加時(shí)，借款人很可能無常還款。此外，法律規(guī)定或政策的變化也使得銀行信貸資產(chǎn)面臨遭受損失的可能性。根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，“被執(zhí)行人與所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國(guó)尚未形成比較完善的社會(huì)保障體系，當(dāng)借款人無法還款而形成不良貸款時(shí)，銀行要實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)往往十分困難。（四）流動(dòng)性

11、風(fēng)險(xiǎn)由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng),最長(zhǎng)可達(dá)30年,而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等短期資金,銀行的居民儲(chǔ)蓄存款期限最長(zhǎng)卻只有5年,以短期的資金來源發(fā)放長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款,這就不可避免地會(huì)出現(xiàn)“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象,銀行勢(shì)必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險(xiǎn)。三、防個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（一）從銀行方面來講1、完善對(duì)貸款人的資信評(píng)價(jià)個(gè)人住房貸款的資信評(píng)價(jià)作為個(gè)人信用評(píng)估的組成部分，是以借款人財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)、信用數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。對(duì)還款能力的評(píng)價(jià)主要考察借款人的收入來源證明、稅單等資產(chǎn)證明。對(duì)借款人還款意愿的評(píng)價(jià)主要依賴于對(duì)借款人質(zhì)量的考察，

12、通過了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評(píng)定，并通過與借款人的直接對(duì)話，判斷其資信情況。我國(guó)商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，對(duì)貸款客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信譽(yù)情況要加強(qiáng)分析，通過各種管道了解借款人的還款能力，借款人能否按時(shí)支付在銀行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的銀行中相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。2、發(fā)展住房貸款證券化住房抵押貸款證券化是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過在資本市場(chǎng)上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。住房貸款證券化是我國(guó)正在實(shí)行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能提高銀行貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性，使銀行的長(zhǎng)期貸款得以流動(dòng)，從

13、根本上解決了“短存長(zhǎng)貸“的矛盾；促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)。這樣就加深了金融行業(yè)的分工，而且將抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)移到更能承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，從而提高了整個(gè)金融體系的效率，增加了整個(gè)金融體系的安全性。擴(kuò)大銀行的經(jīng)營(yíng)圍，提高其經(jīng)營(yíng)效益。使銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進(jìn)入許多過去不曾涉與的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營(yíng)多元化和經(jīng)營(yíng)效益的目的。（二）從政府方面來講1、建立健全社會(huì)信用體系，完善個(gè)人信用制度目前，我國(guó)已經(jīng)建成了全國(guó)集中統(tǒng)一的企業(yè)和個(gè)人信用信

14、息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)已經(jīng)建立了1232萬(wàn)戶的企業(yè)信用檔案，個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)也為586億自然人建立了信用檔案。然而，我國(guó)的個(gè)人信用體系還處于剛剛起步階段，有待完善。2、建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果是轉(zhuǎn)移和降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，特別是信用風(fēng)險(xiǎn)。首先“，必要參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國(guó)統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過為個(gè)人住房貸款提供國(guó)家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)。”其次“，我國(guó)可嘗試在全國(guó)成立專門性、不以盈利為目的的政策性住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，專門為中低收入者提供保險(xiǎn)?！?、

15、為個(gè)人住房貸款的證券化積極準(zhǔn)備個(gè)人住房貸款證券化作為世界住房金融的發(fā)展方向，并作為平衡住房信貸資金、防住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒運(yùn)用。但是，結(jié)合目前我國(guó)的情況，要在我國(guó)廣泛推行個(gè)人住房貸款證券化還缺乏一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，應(yīng)該先在部分條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。例如，和，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開，在實(shí)踐過程中應(yīng)找出不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待條件成熟時(shí)再向其它地區(qū)推廣。4、健全法規(guī),完善社會(huì)保障制度。通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度,通過制定物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律,可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡(jiǎn)明,減少以致杜絕抵押

16、住房存在的權(quán)利瑕疵,保障抵押權(quán)人合法處分抵押住房。四、我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系鑒于我國(guó)住房制度改革和法制建設(shè)的漸進(jìn)性，住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生因素的階段性特征，我們應(yīng)遵循綜合配套、有效聯(lián)動(dòng)原則，構(gòu)建全方位、多層次的“四位一體”的住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系，以充分發(fā)揮關(guān)鍵防機(jī)制和重點(diǎn)防手段的作用。（一）我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的基本框架根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際探討構(gòu)建我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的基本思路，可以從住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用機(jī)理出發(fā)，分別從四類市場(chǎng)主體角度加以考慮。從個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生來源看，借款人和貸款銀行是兩個(gè)基本的市場(chǎng)主體，也是兩個(gè)基本的風(fēng)險(xiǎn)來源，在個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)分散中，中介機(jī)構(gòu)和政府

17、也作為市場(chǎng)主體參與了個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的防和控制，承擔(dān)了部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，根據(jù)借款人、貸款銀行、中介機(jī)構(gòu)和政府這四類市場(chǎng)主體在個(gè)貸業(yè)務(wù)中的地位、作用來搭建個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系框架是較為現(xiàn)實(shí)可行的。從總體上看，我國(guó)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的基本框架可以描述為：包括由社會(huì)信用制度和貸款制度組成的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，貸款銀行部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以貸款保險(xiǎn)擔(dān)保和消費(fèi)信貸證券化為主要手段的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制以與體現(xiàn)政府參與和保障作用的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制這四個(gè)方面容的有機(jī)統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)的“四位一體”的風(fēng)險(xiǎn)防體系?！八奈灰惑w”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系框架的構(gòu)建，可以充分發(fā)揮不同市場(chǎng)主體在預(yù)防、規(guī)避、控制、監(jiān)管和分散風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢(shì)作用，從而最大限度地防住房消費(fèi)信貸風(fēng)

18、險(xiǎn)。（二）“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的主要容首先，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過建設(shè)社會(huì)信用制度和完善貸款制度以達(dá)到預(yù)防和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目的，這是整個(gè)“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系構(gòu)建的基礎(chǔ)。其次，建立貸款銀行部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，通過健全住房消費(fèi)信貸回歸制度等風(fēng)險(xiǎn)管理手段控制貸款銀行操作風(fēng)險(xiǎn)，這是構(gòu)建“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的關(guān)鍵。商業(yè)銀行部風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)在于進(jìn)行貸款工具創(chuàng)新和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度。其三，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，以社會(huì)化的個(gè)貸保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制建設(shè)和發(fā)展消費(fèi)信貸證券化為主要手段，發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)“潤(rùn)滑劑”作用分散風(fēng)險(xiǎn)功能，這是“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系得以完善的重要條件。其四，建立個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，以政

19、府參與和保障作用為主，提供法律制度和市場(chǎng)監(jiān)管等救助手段，以同業(yè)監(jiān)督、自律管理為輔，這是“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系建立的必要保證。（三）建立我國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的具體對(duì)策建議“四位一體”的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防體系的建立是一項(xiàng)涉與面廣、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各方面的參與并采取一系列銜接配套、切實(shí)可行、易于操作的對(duì)策措施：(1)建立個(gè)人信用制度，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的基礎(chǔ)條件。個(gè)人信用制度建設(shè)主要包括重樹個(gè)人信用觀念、完善個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系和建立個(gè)人信用查詢系統(tǒng)等方面，還涉與到存款實(shí)名制、家庭財(cái)產(chǎn)登記制、個(gè)人財(cái)產(chǎn)破產(chǎn)制等配套制度建設(shè)。措施包括：由中央銀行牽頭建立股份制個(gè)人征信公司，或直接組建合資的獨(dú)立征信

20、公司，或由商業(yè)銀行先行建立部個(gè)人賬戶信息系統(tǒng)；逐步建立個(gè)人消費(fèi)信貸信用登記制度，建立全國(guó)信用檔案系統(tǒng)；加大個(gè)人收入監(jiān)管力度，提高個(gè)人信用材料的真實(shí)性；因地制宜地設(shè)立個(gè)人信用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。(2)健全住宅市場(chǎng)體系，完善防個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)環(huán)境。應(yīng)進(jìn)一步健全完善一級(jí)市場(chǎng)，拓展個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模：積極進(jìn)行貸款債權(quán)出售和服務(wù)試點(diǎn)，擴(kuò)大貸款購(gòu)買轉(zhuǎn)讓圍，逐步培育完善二級(jí)市場(chǎng)。當(dāng)前的重點(diǎn)是規(guī)發(fā)展各類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，即規(guī)發(fā)展房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、住房抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和住房置換機(jī)構(gòu)。(3)貸款制度創(chuàng)新與操作環(huán)節(jié)規(guī)并重，提高銀行風(fēng)險(xiǎn)管理水平。創(chuàng)新貸款制度安排和規(guī)個(gè)貸操作環(huán)節(jié)是有效控制銀行部風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理水平的關(guān)鍵

21、，主要容有：一是優(yōu)化貸款利率、期限、貸款抵押比率等要素組合。實(shí)現(xiàn)抵押貸款利率與其調(diào)整周期、調(diào)整幅度的多元化，提供具有不同風(fēng)險(xiǎn)分布特點(diǎn)的多種貸款方式。二是規(guī)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)的運(yùn)作過程。三是建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)。主要通過量化測(cè)定房產(chǎn)價(jià)格水平波動(dòng)情況下貸款成數(shù)和無抵押貸款的變化，來測(cè)算貸款的質(zhì)量動(dòng)態(tài)和質(zhì)量強(qiáng)度。在個(gè)貸規(guī)模方面，可把住房抵押貸款余額達(dá)到各項(xiàng)貸款總額的20定為警戒線。四是完善部管理制度，加大監(jiān)管力度。應(yīng)根據(jù)商業(yè)銀行法、貸款通則、擔(dān)保法和資產(chǎn)負(fù)債比例管理、風(fēng)險(xiǎn)管理要求，建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償與保障制度，健全貸款行為規(guī)和責(zé)任體系，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)職能部門，建立部稽核監(jiān)控體系，健全信息反饋制度。(4)擴(kuò)大信貸資金來源，為個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防提供資金渠道保障。要建立合理的住房資金籌集機(jī)制，支持住房消費(fèi)信貸的長(zhǎng)期發(fā)展。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，主要側(cè)重于加大公積金繳交力度，提高公積金運(yùn)行質(zhì)量和積極發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄。(5)建立政府參與機(jī)制，提供信用支持和監(jiān)督約束?？山?guó)有獨(dú)資的國(guó)家住房置業(yè)擔(dān)保公司，作為商業(yè)擔(dān)保公司和保險(xiǎn)公司的補(bǔ)充，保險(xiǎn)圍限定于中低收入居民抵押貸款，加強(qiáng)銀行與政策性保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)和化解風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)作關(guān)系。也可從目前國(guó)有商業(yè)性保險(xiǎn)公司中撤出一部分國(guó)有資本組建政策性保險(xiǎn)公司。進(jìn)一步完善金融監(jiān)管法律框架，建立科學(xué)規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。完善中國(guó)人民銀行和審計(jì)機(jī)關(guān)聯(lián)合監(jiān)管