加氣站建設土地知識講解

1、加氣站建設土地知識加氣站建設土地知識講解講解2010年6月土地所有權分幾類？土地所有權分幾類？土地取得方式分幾類土地取得方式分幾類? ?土地用途分幾類土地用途分幾類? ?土地使用權出讓年限是多少？土地使用權出讓年限是多少？簡單看一下土地的相關法律常識簡單看一下土地的相關法律常識: : 一一、加氣站的土地問題、加氣站的土地問題 一類是國有土地一類是國有土地 一類是集體土地一類是集體土地 土地所有權土地所有權分幾類？分幾類？ 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自規(guī)

2、定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。留山屬于農(nóng)民集體所有。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 土地取得方式分幾類土地取得方式分幾類? ?出讓出讓 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 劃撥劃撥 指國家以土地所有者的身份將土指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。支付土地使用權出讓金的行為。指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或土地使用者，通過買賣、贈與或其它合

3、法方式將土地使用權再轉(zhuǎn)其它合法方式將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為。移的行為。指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等在土地使用者交納補償、安置等費用后，將該幅土地交由其使用，費用后，將該幅土地交由其使用，或者將其土地使用權無償交付給或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用者使用的行為。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 土地出讓的方式土地出讓的方式? ?出讓出讓 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 劃撥劃撥 協(xié)議出讓協(xié)議出讓招標出讓招標出讓拍賣出讓拍賣出讓掛牌出讓掛牌出讓招標出讓招標出讓 拍賣出讓拍賣出讓 掛牌出讓掛牌出讓 協(xié)議出讓協(xié)議出讓 協(xié)議出讓協(xié)議

4、出讓 是土地使用權的出讓者與受讓者就某塊地皮的使用條件和是土地使用權的出讓者與受讓者就某塊地皮的使用條件和批租價格，進行一對一談制，達成協(xié)議，簽訂出讓合同的一種批租價格，進行一對一談制，達成協(xié)議，簽訂出讓合同的一種出讓方式。出讓方式。 這種出讓方式的這種出讓方式的優(yōu)點優(yōu)點是靈活度大，政府對地價等較為容易是靈活度大，政府對地價等較為容易控制，其控制，其缺點缺點是，缺乏公開性，透明度很低，不利于平等競爭，是，缺乏公開性，透明度很低，不利于平等競爭，受具體承辦者主觀意志影響較大。這種出讓方式比較適合于某受具體承辦者主觀意志影響較大。這種出讓方式比較適合于某些市政工程、文化教育、公益福利事業(yè)、重點扶持

5、和優(yōu)先發(fā)的些市政工程、文化教育、公益福利事業(yè)、重點扶持和優(yōu)先發(fā)的基礎產(chǎn)業(yè)以及短線項目的土地使用權出讓?；A產(chǎn)業(yè)以及短線項目的土地使用權出讓。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 協(xié)議出讓協(xié)議出讓 招標出讓招標出讓 拍賣出讓拍賣出讓 掛牌出讓掛牌出讓 二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 招標出讓招標出讓 招標土地及其條件公布后，由應招者在規(guī)定日期前招標土地及其條件公布后，由應招者在規(guī)定日期前把標書和出價以書面形式報給政府，政府考慮用地者所把標書和出價以書面形式報給政府，政府考慮用地者所出的價格，所提供的規(guī)劃設計方案，企業(yè)信譽和資金力出的價格，所提供的規(guī)劃設計方案，企業(yè)信譽和資金力量等綜

6、合因素，最后決定取舍。量等綜合因素，最后決定取舍。 這種出讓方式雖然引進競爭機制，但出價最高者不這種出讓方式雖然引進競爭機制，但出價最高者不一定得標。政府決標時既要考慮投標的標價，又要對投一定得標。政府決標時既要考慮投標的標價，又要對投標規(guī)劃的設計方案及其業(yè)績進行全面綜合評價，然后擇標規(guī)劃的設計方案及其業(yè)績進行全面綜合評價，然后擇優(yōu)而定。這種出讓方式適合于重大的工程建設和城市規(guī)優(yōu)而定。這種出讓方式適合于重大的工程建設和城市規(guī)劃中的重大發(fā)展項目以及大面積土地出讓方式。劃中的重大發(fā)展項目以及大面積土地出讓方式。協(xié)議出讓協(xié)議出讓 拍賣出讓拍賣出讓 掛牌出讓掛牌出讓 招標出讓招標出讓 拍賣出讓拍賣出讓

7、 它是指特定時間、特定地點和公開場合，由主管部門公布某它是指特定時間、特定地點和公開場合，由主管部門公布某塊土地的使用條件和底價，各競爭者通過報價競爭，按照塊土地的使用條件和底價，各競爭者通過報價競爭，按照“價格價格高者得高者得”的原則，確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。的原則，確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。 采取這種方式出讓土地使用權，有利于受讓人之間的公平競采取這種方式出讓土地使用權，有利于受讓人之間的公平競爭，可以排除人為因素的不利影響，還可以使出讓方獲得最高地爭，可以排除人為因素的不利影響，還可以使出讓方獲得最高地價。它比較適合于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)服務業(yè)、旅游業(yè)和金融業(yè)等價。它比

8、較適合于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)服務業(yè)、旅游業(yè)和金融業(yè)等盈利性、競爭性強的行業(yè)。公開拍賣的時機選擇很重要，旺市的盈利性、競爭性強的行業(yè)。公開拍賣的時機選擇很重要，旺市的時候會造成一種激烈的競爭環(huán)境，買家被迫一在瞬間作出決定，時候會造成一種激烈的競爭環(huán)境，買家被迫一在瞬間作出決定，出價的動機往往是出于壓倒對手的考慮，或者不想讓對手太容易出價的動機往往是出于壓倒對手的考慮，或者不想讓對手太容易得手而有意識地把地價抬高，這顯然是有利于賣方的。得手而有意識地把地價抬高，這顯然是有利于賣方的。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 協(xié)議出讓協(xié)議出讓 拍賣出讓拍賣出讓 掛牌出讓掛牌出讓 招標出讓招標出讓 掛牌出

9、讓掛牌出讓 掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格， 根據(jù)掛牌期限截止時的出根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。價結果確定土地使用者的行為。 政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定

10、交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限牌公布，符合條件的競買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限

11、內(nèi)只有一內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條

12、件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。易的掛牌期限不得少于十個工作日。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 農(nóng)用地是指農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等； 建設用地是指建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；等； 未利用地是指未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。農(nóng)用地和建

13、設用地以外的土地。農(nóng)用地農(nóng)用地 建設用地建設用地 未利用地未利用地 國家編制土地利用總體規(guī)劃，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為：規(guī)定土地用途，將土地分為： 土地用途分幾類土地用途分幾類? ? 土地用途一般是指土地權利人依照規(guī)定對土地用途一般是指土地權利人依照規(guī)定對其權利范圍內(nèi)的土地的利用方式或功能。其權利范圍內(nèi)的土地的利用方式或功能。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 土地使用權出讓年限是多少？土地使用權出讓年限是多少？ 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的出讓年規(guī)定的出讓年限如下：限如下：（1 1）居住用地）居住用地7070年

14、；年；（2 2）工業(yè)用地）工業(yè)用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地5050年；年；（4 4）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務用地）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務用地4040年；年；（5 5）綜合或其他用地）綜合或其他用地5050年。年。二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 租賃土地租賃土地 合作建站協(xié)議合作建站協(xié)議 出讓取得出讓取得 1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.1 1.1

15、出讓取得出讓取得 出讓取得也就是必須要經(jīng)過招拍掛程序取得土地。這個就是按法律規(guī)定的程出讓取得也就是必須要經(jīng)過招拍掛程序取得土地。這個就是按法律規(guī)定的程序進行即可，在簽訂土地出讓合同中明確取得土地使用權證的時間即可。序進行即可，在簽訂土地出讓合同中明確取得土地使用權證的時間即可。租賃土地租賃土地合作建站協(xié)議合作建站協(xié)議出讓取得出讓取得 二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.2 1.2 租賃土地租賃土地 （1 1）出租方與承租方明確租賃的時間與租金并且簽訂合同，雙方的權利義務）出租方與承租方明確租賃的時間與租金并且

16、簽訂合同，雙方的權利義務比較明確，但存在弊端是，通常租賃時間較長，這中間可能要考慮到租金的變化，比較明確，但存在弊端是，通常租賃時間較長，這中間可能要考慮到租金的變化，可能要簽訂遞增的租金方式來避免方可，并且要約定較高的違約金，如果比如十年可能要簽訂遞增的租金方式來避免方可，并且要約定較高的違約金，如果比如十年后出租方不同意租給我們的話，我們可以要求較高的違約金來制止對方可能出現(xiàn)違后出租方不同意租給我們的話，我們可以要求較高的違約金來制止對方可能出現(xiàn)違約的情況。約的情況。 （2 2）關于土地使用權出租期限）關于土地使用權出租期限 （3 3）土地使用權租賃登記）土地使用權租賃登記 （4 4）集體

17、土地使用權的出租）集體土地使用權的出租 （5 5）劃撥土地使用權的出租）劃撥土地使用權的出租租賃土地租賃土地 合作建站協(xié)議合作建站協(xié)議出讓取得出讓取得 二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.2 1.2 租賃土地租賃土地二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 （2 2）關于土地使用權）關于土地使用權出租期限出租期限 土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用合同法關于租賃土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用合同法關于租賃合同期限的有關規(guī)定呢？合同期限的有關規(guī)定呢？ 我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過我國合同法規(guī)

18、定，租賃期限不得超過2020年，超過部分無效。但對于年，超過部分無效。但對于這個問題目前法律界還存在一定的分歧。所以我們建議項目公司應該這這個問題目前法律界還存在一定的分歧。所以我們建議項目公司應該這樣劃分，如果我們直接從政府那里租賃土地，也就是法律上所說的一級樣劃分，如果我們直接從政府那里租賃土地，也就是法律上所說的一級市場租賃可按工業(yè)用地市場租賃可按工業(yè)用地5050年；（年；（3 3）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地5 50 0年；（年；（4 4）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務用地）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務用地4040年；（年；（5 5）綜合或其）綜合或其他

19、用地他用地5050年。這樣來簽訂合同，但這里的合同一方必須是政府或土地管年。這樣來簽訂合同，但這里的合同一方必須是政府或土地管理部門。理部門。 除此之外與任何組織簽訂的土地租賃合同的期限都不得超過除此之外與任何組織簽訂的土地租賃合同的期限都不得超過2020年。年。 1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.2 1.2 租賃土地租賃土地二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 （3 3）土地使用權租賃）土地使用權租賃登記登記 土地登記規(guī)則第三十條規(guī)定：土地登記規(guī)則第三十條規(guī)定：“ “ 有出租權的土有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在

20、地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關文件申請土租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權利證明登記卡上進行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項權利證明書。書?！笨梢娫擁椀怯洖樗棛嗬怯??？梢娫擁椀怯洖樗棛嗬怯?。1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.2 1.2 租賃土地租賃土地二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 （4 4）集體土地使用權）集體土地使用

21、權的出租的出租 宅基地使用權的出租。關于此，目前只有土地管理法宅基地使用權的出租。關于此，目前只有土地管理法第六十二條規(guī)定：第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。予批準?！睆脑撘?guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農(nóng)民建住但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農(nóng)民

22、建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅一戶一宅”的的法律規(guī)定。法律規(guī)定。1 1、目前建設加氣站取得土地幾種方式、目前建設加氣站取得土地幾種方式: :1.2 1.2 租賃土地租賃土地二、加氣站的土地問題二、加氣站的土地問題 （5 5）劃撥土地使用權）劃撥土地使用權的出租的出租 19921992年國