課件002---房屋查驗及接管驗收

1、華潤置地有限公司房屋查驗及接管驗收房屋查驗及接管驗收 華潤置地（合肥）物業(yè)管理有限公司華潤置地（合肥）物業(yè)管理有限公司物業(yè)接管驗收 培訓(xùn)課件培訓(xùn)課件橡樹灣工程管理組橡樹灣工程管理組2013.11.25法律、合同依據(jù)法律、合同依據(jù) 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 前期物業(yè)管理服務(wù)合同前期物業(yè)管理服務(wù)合同 前期物業(yè)委托服務(wù)內(nèi)容前期物業(yè)委托服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例第五十七條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義： 自用部位：是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位； 自用設(shè)施設(shè)備：是指一套房屋內(nèi)部，由房屋的業(yè)主或使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具、家具

2、用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設(shè)備；物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 共用部位：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 共用設(shè)施設(shè)備：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、單元防盜門、郵政信箱、游樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。依法管理依法管理 華潤置地（合肥）物業(yè)管理有限公司按物業(yè)管

3、理服務(wù)華潤置地（合肥）物業(yè)管理有限公司按物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容對受委托前期物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)施設(shè)備進行交合同內(nèi)容對受委托前期物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)施設(shè)備進行交接驗收接驗收。普通物業(yè)共用設(shè)備普通物業(yè)共用設(shè)備 中央空調(diào)、供配電房設(shè)備、電梯、鍋爐、熱水交換設(shè)備、暖通設(shè)備、立體升降車庫設(shè)備、發(fā)電機、水凈化設(shè)備、游泳池設(shè)備、霧森設(shè)備、樓宇自動化辦公設(shè)備、火災(zāi)報警控制聯(lián)動設(shè)備、閉路電視監(jiān)控設(shè)備、周界防越設(shè)備、可視對講門禁、出入口車輛進出管理設(shè)備、背景音樂設(shè)備、巡更系統(tǒng)、衛(wèi)星電視設(shè)備、不間斷電源系統(tǒng)、生活/消防/空調(diào)/熱水/凈化供水泵設(shè)備、排污/景觀提升泵設(shè)備、會議設(shè)備、洗衣房設(shè)備、廚房設(shè)備、維修/綠化/保潔/辦公設(shè)

4、備。 普通物業(yè)共用設(shè)施普通物業(yè)共用設(shè)施 道路、消防設(shè)施、防雷接地、人防設(shè)施、公共圍墻、屋頂、檐溝、外立面、門樓、樓道、門廳、結(jié)構(gòu)承重墻、管井道、地下室、各類配電箱/開關(guān)/插座/管線、各類燈具、水箱、生活/消防/空調(diào)/熱水/凈化供水的管網(wǎng)/閥門/檢測儀表、排污管網(wǎng)、景觀設(shè)施、公共標識、健身/游樂/休閑設(shè)施、噴灌系統(tǒng)、室外綜合管路系統(tǒng)。 接管流程 組建接管驗收小組組建接管驗收小組 作好接管驗收準備作好接管驗收準備 進行資料驗收移交進行資料驗收移交 驗收是否合格驗收是否合格 要求正確、真實補齊資料要求正確、真實補齊資料 驗收是否合格驗收是否合格 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 是是要求

5、發(fā)展商限時整改要求發(fā)展商限時整改 否否 記錄歸檔記錄歸檔(重大遺留問題做好備錄工作）重大遺留問題做好備錄工作）是是 否否物業(yè)接管驗收方案內(nèi)容1、了解小區(qū)的基本情況。2、編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收標準、方法和日程安排。3、依照接管驗收標準，對小區(qū)現(xiàn)場進行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。4、配合相關(guān)部門實施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督，直至符合規(guī)定的要求和標準。5、進行物業(yè)交接，并對驗收資料進行分類、歸檔。 物業(yè)接管驗收方案管理措施1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作。2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗收有關(guān)標準，制定接管驗收規(guī)程。3、接管驗收小

6、組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。4、根據(jù)開發(fā)商提供的物業(yè)交付計劃表制定物業(yè)接管驗收計劃，明確接管驗收人員、時間安排等。5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。接管流程 組建接管驗收小組組建接管驗收小組 作好接管驗收準備作好接管驗收準備 進行資料驗收移交進行資料驗收移交 驗收是否合格驗收是否合格 要求正確、真實補齊資料要求正確、真實補齊資料 驗收是否合格驗收是否合格進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 是是要求發(fā)展商限時整改要求發(fā)展商限時整改 否否 記錄歸檔記錄歸檔(重大遺留問題做好重大遺留問題做好備錄工作）備錄工作）是是 否否物業(yè)設(shè)施設(shè)備交接驗收物業(yè)設(shè)施設(shè)備交接驗收開發(fā)商需提供的相關(guān)資料開

7、發(fā)商需提供的相關(guān)資料 物業(yè)管理條例 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 一、 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 1、 項目開發(fā)批準報告 2、 規(guī)劃許可證 3、 項目規(guī)劃設(shè)計方案二、 綜合/竣工驗收資料 竣工資料（竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、分幢分層平面圖和套型

8、圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料） 1、竣工總平面圖 2、各系統(tǒng)竣工圖 3、單體竣工驗收資料 4、配套設(shè)施竣工驗收資料 5、地下管網(wǎng)工程竣工圖三、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（一）弱電系統(tǒng)需要的技術(shù)資料 1、各弱電系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊，包括消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等 2、弱電系統(tǒng)設(shè)備明細表、承包商數(shù)據(jù)及產(chǎn)品合格證 3、設(shè)備原理圖計算機軟件程序和說明等三、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（二）電氣系統(tǒng)需要的技術(shù)資料1、高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護保養(yǎng)手冊2、電氣設(shè)備明細

9、表、承包商數(shù)據(jù)及產(chǎn)品合格證（三）給排水系統(tǒng)需要的技術(shù)資料1、給排水系統(tǒng)的操作和維護保養(yǎng)手冊2、噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊3、消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細表、承包商數(shù)據(jù)及產(chǎn)品合格證明（四）空調(diào)系統(tǒng)需要的技術(shù)資料1、空調(diào)系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)操作和維護保養(yǎng)手冊2、空調(diào)機組、新風機組、熱交換器入風機盤管等設(shè)備明細表、承包商數(shù)據(jù)及產(chǎn)品合格證（五）鍋爐設(shè)備需要的技術(shù)資料1、鍋爐設(shè)備操作和維護保養(yǎng)手冊（鍋爐質(zhì)量證明書、鍋爐安裝使用手冊、鍋爐產(chǎn)品介紹書）2、鍋爐設(shè)備的調(diào)試報告、產(chǎn)品合格證書3、煤氣管道的試壓報告三、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料三、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料

10、（六）電梯設(shè)備需要的技術(shù)資料1、電梯技術(shù)規(guī)格說明書2、電梯出廠合格證3、電梯裝箱清單4、電梯管理與使用手冊5、電梯一般安裝標準6、電梯操作說明書7、電梯維修保養(yǎng)手冊8、電梯安裝圖紙9、電梯機械及電氣控制圖紙10、電梯備品備件清單11、電梯操作培訓(xùn)手冊三、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料四、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文四、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件件 1、住宅質(zhì)量保證書 2、住宅使用說明書五、物業(yè)管理必須的其他資料五、物業(yè)管理必須的其他資料 1、物業(yè)管理用房和物業(yè)維修基金 （1）物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房的房屋所有權(quán)證、分割土地使用權(quán)證 （2）商業(yè)用房的房屋所有權(quán)證、分割

11、土地使用權(quán)證 （3）合肥市物業(yè)管理用房交接清單 （4）合肥市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單 2、地名確認書、通郵許可證 3、已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話合肥市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗管理暫行規(guī)定合肥市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗管理暫行規(guī)定 第八條 建設(shè)單位應(yīng)負責保管全部住宅工程質(zhì)量分戶檢驗記錄和分戶檢驗匯總資料。已選定物業(yè)管理公司的，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收后及時將分戶檢驗資料移交物業(yè)管理公司保管。 接管流程 組建接管驗收小組組建接管驗收小組 作好接管驗收準備作好接管驗收準備 進行資料驗收移交進行資料驗收移交 驗收是否合格驗收是否合格 要求正確、真實補齊資料要求正確、真實補齊資料 驗收是否合格驗收是否

12、合格 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 是是要求發(fā)展商限時整改要求發(fā)展商限時整改 否否 記錄歸檔記錄歸檔(重大遺留問題做好重大遺留問題做好備錄工作）備錄工作）是是 否否接管驗收遺留問題及資料類的記錄接管驗收遺留問題及資料類的記錄 接管驗收遺留問題及資料類記錄包括遺留問題整改及交接手續(xù)等，具體可包括：a) 綜合資料移交明細表；綜合資料移交明細表；b) 項目各類資料未移交明細表；項目各類資料未移交明細表；c) 接管驗收資料遺留問題清單；接管驗收資料遺留問題清單；d) 接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題清單；e) 住宅小區(qū)物業(yè)接管驗收備忘錄（參考）；f) 新接物業(yè)鑰匙交接記錄；g) 標識驗收表；h

13、) 物業(yè)移交清單；i) 物業(yè)移交書（參考）；j) 物業(yè)共用/設(shè)施設(shè)備移交明細表。接管流程 組建接管驗收小組組建接管驗收小組 作好接管驗收準備作好接管驗收準備 進行資料驗收移交進行資料驗收移交 驗收是否合格驗收是否合格 要求正確、真實補齊資料要求正確、真實補齊資料 驗收是否合格驗收是否合格 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 是是要求發(fā)展商限時整改要求發(fā)展商限時整改 否否 記錄歸檔記錄歸檔(重大遺留問題做好備錄工作）重大遺留問題做好備錄工作）是是 否否接管流程 組建接管驗收小組組建接管驗收小組 作好接管驗收準備作好接管驗收準備 進行資料驗收移交進行資料驗收移交 驗收是否合格驗收是否合格

14、 要求正確、真實補齊資料要求正確、真實補齊資料 驗收是否合格驗收是否合格 進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收 是是要求發(fā)展商限時整改要求發(fā)展商限時整改 否否 記錄歸檔記錄歸檔(重大遺留問題做好備錄工作）重大遺留問題做好備錄工作）是是 否否公司驗收規(guī)程及表單公司驗收規(guī)程及表單 一、業(yè)主戶內(nèi)驗收檢查表房屋驗收檢查表. 二、 設(shè)施設(shè)備驗收檢查表1、電梯驗收檢查表. 2、電梯機房驗收檢查表. 4、水泵房驗收檢查表. 5、配電房驗收檢查表. 6、排污泵驗收檢查記錄表. 7、消防設(shè)施驗收檢查表. 8、安防設(shè)施驗收檢查表. 9、風機房驗收檢查記錄表. 10、人防設(shè)施設(shè)備驗收檢查表.11、公共設(shè)施驗

15、收檢查表. 公司驗收規(guī)程及表單公司驗收規(guī)程及表單三、 公共區(qū)域驗收檢查表1、單元配電房驗收檢查記錄表. 2、單元門廳驗收檢查記錄表. 3、單元樓道驗收檢查記錄表. 4、單元屋頂驗收檢查表. 5、地下庫驗收檢查表. 6、公共衛(wèi)生間驗收檢查表. 7、房屋養(yǎng)水試驗檢查表. 四、接管驗收表單1、接管驗收資料遺留問題清單 2、接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題清單 3、共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)移交明細表 4、共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)資料/備品備件移交明細表 5、消防設(shè)施設(shè)備聯(lián)動檢測驗收記錄表 6、消防設(shè)施驗收單 7、背景音響系統(tǒng)接管驗收表 8、門禁系統(tǒng)接管驗收表 公司驗收規(guī)程公司驗收規(guī)程一、交付前工作準備計劃(綜管)二、物業(yè)接管

16、驗收規(guī)范三、接管驗收規(guī)程1.接管項目交付前準備工作操作規(guī)程 2.新接物業(yè)接管驗收規(guī)范 3.樓宇質(zhì)量要求及檢驗方法 4.房屋室內(nèi)接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程 5.會所接管驗收規(guī)程 6.共用設(shè)施接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程 7.電梯接管驗收規(guī)程 8.消防系統(tǒng)接管驗收規(guī)程 9.水泵接管驗收規(guī)程 10.弱電系統(tǒng)接管驗收規(guī)程 11.室內(nèi)給排水接管驗收規(guī)程 12.水系循環(huán)系統(tǒng)接管驗收規(guī)程 14.電氣工程驗收工作標準 15.電氣裝置安裝工程及電氣照明裝置驗收工作標準 16.綠化工程接管驗收作業(yè)規(guī)程 17.接管物業(yè)需接收資料清單 樓宇的分類內(nèi)容樓宇的分類內(nèi)容小 區(qū)樓幢數(shù)單元數(shù)屋面地下車庫景觀廣場消防水箱電梯機房消防樓道電

17、梯廳單元管井道單元門廳人防用房停車庫配電房水泵房出入坡樓道設(shè)備機房綠化小品 廣 場 道 路休 閑 設(shè) 置娛樂活動設(shè)置圍 欄 圍 墻大 門 設(shè) 置燈 光 照 明共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收 共用設(shè)施接管驗收（一）單元樓道1、樓梯：踢面、踏面無缺口、破損或斷裂，陽角線順直，無明顯污漬。（檢查方法：觀察）2、扶手：木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手，安裝牢固。（檢查方法：用手觸摸；用力輕搖無晃動）3、墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫和空鼓，無污漬、無殘漿；陽角線、陰角線順直（檢查方法：觀察，用小手槌輕扣墻面。如發(fā)現(xiàn)裂縫即用小手槌在裂縫邊緣輕扣，

18、以判斷有無空鼓。發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、污漬的，就用紅色粉筆將其圈出。）4、開關(guān)：安裝水平、牢固，完好無損，控制正確、表面無水泥、抹灰。（檢查方法：單指輕擊檢查蓋板，蓋板應(yīng)無晃動并緊貼墻面；進行開關(guān)操作，檢驗控制是否正確。）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收5、照明燈具：燈罩完好，無明顯污漬；照明正常（觀察；打開燈具檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常）6、消防門：表面不得有明顯的損傷（碰癟）、擦傷、劃傷；無明顯劃痕、裂縫，油漆均勻、平滑、無明顯色差；門面平整，門與門框間隙大小合理，門框與墻面無間隙，關(guān)閉后不晃動；配件齊全門鎖、把手無銹蝕，開啟靈活。（檢查方法：觀察；用手模進戶門表面；用手輕晃進戶門，

19、如有晃動感或門框與墻接縫處出現(xiàn)裂縫即為不合格；對門鎖、把手等進行操作，檢查是否靈活、有無銹蝕，從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固；關(guān)閉戶門后，用手推門，如有明顯晃動，即為不合格。）7、單元電子對講門：開啟靈活，通話器完好無損，表面不得有明顯的損傷（碰癟）、擦傷、劃傷，通話清楚，液晶顯示清楚。（檢查方法：觀察；對單元電子對講門進行開啟操作，和可視對講操作）單元樓道檢查記錄表單元樓道檢查記錄表 項目檢查項目檢查內(nèi)容檢查反饋意見檢查標準樓道墻與臺階墻面樓道側(cè)墻無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好頂無滲漏水績無脫落粉刷層完好臺階大理石臺階平整無裂縫無缺角無脫落樓道平臺地坪平整無積水無空鼓無脫落 扶手扶手無裂縫無

20、缺角光滑表面油漆無脫落 欄桿焊接牢固無銹蝕油漆無脫落單元樓道檢查記錄表 照明燈燈具燈亮燈管不發(fā)黑無松動燈罩完好無松動外觀好開關(guān)無松動感應(yīng)開啟好樓道鋁合金窗玻璃窗玻璃無裂縫缺角無劃傷框無裂縫不變形無劃傷滑道滑動靈活有溢水口無垃圾雜物鎖具完整緊固不松動能鎖單元樓道檢查記錄表單元樓道檢查記錄表 消防箱門鋁合金門無破損開關(guān)好無松動鎖開與關(guān)好無松動玻璃無裂縫缺角內(nèi)表面油漆完好無脫落消防設(shè)施滅火機齊全有灌裝日期有效期不過期壓力達到標準值水帶掛架有無松動報警按扭完整開與關(guān)好，無松動消防器材消防水帶不發(fā)霉斷裂與噴槍連接好水噴槍與接口齊全能連接消防栓水接口不松脫外觀無缺口共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（二）天

21、臺1、屋面：地磚黏貼牢固，無缺棱掉角；表面無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線順直；防水玻璃膠飽滿，線條順直（檢查方法：目視觀察）2、地漏、排水管：完好無缺損，排水暢通（檢查方法：目視觀察，下雨后檢查是否有積水）3、女兒墻：外墻涂料不脫落，起皮；墻面無破損，缺口（檢查方法：目視觀察）4、避雷設(shè)施：表面油漆正常，無脫落、銹蝕；各連接點無斷裂、牢固可靠（檢查方法：目視觀察）單元屋頂檢查表單元屋頂檢查表項目檢查內(nèi)容檢查標準整改回復(fù)屋頂設(shè)施消防水箱水箱蓋檢修口有蓋防雨和防風重量能蓋閉密封進水閥球浮球閥工作正常關(guān)閉較密封箱體與接口無滲漏管道與閥門接口無滲漏關(guān)閉較密封無生銹消防栓試水壓力表閥門接口完好，出水暢通

22、管道保溫露天管道保溫好閥門與接口有保溫標識有完整女兒墻與護欄墻頂部無空鼓無脫落面向內(nèi)傾斜下水側(cè)墻無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好護欄牢固無脫焊外表防銹層無脫落和生銹單元屋頂檢查表單元屋頂檢查表機房墻與頂外墻無空鼓無脫落粉刷層完好頂部防漏層完好無脫落無積水下落水好無阻塞避雷針牢固無脫焊外表防銹層無脫落和生銹消防排煙與通風設(shè)備風機安裝牢固開啟好無雜音震動影響小配電箱殼門鎖不變形完好表面油漆無脫落線接頭螺釘緊固不松動沒焦痕電線沒焦痕外露銅線不超過8標識有完整字清晰空調(diào)位置合理有防雨棚單元屋頂檢查表單元屋頂檢查表地坪與門防水處理有防水處理層無裂縫和孔洞沿墻角有20高的翻邊處理樓宇接縫有特殊防水處理層處

23、理無裂縫和孔洞地面地面向二側(cè)傾斜下水地面無積水天溝有防水處理層無裂縫和孔洞沿二側(cè)有20以上高的翻邊及接口處理檐溝面向就近落水地漏傾斜下水無積水無雜物落水暢通落水地漏有管接口防水處理層無裂縫和孔洞有防濾網(wǎng)完好無雜物落水暢通通風、氣管口有接口處防雨防水處理有防雜物與鼠蟲的防網(wǎng)完好無破損門有防雨棚擋水門檻不變形無松動外觀好屋頂?shù)追浪幚碛蟹浪幚韺訜o裂縫和孔洞瓦蓋板自上而下左右加疊完好，無脫落屋脊有屋脊陽瓦自上而下加疊完好無破裂屋脊交接處有屋脊陰瓦自上而下加疊完好無破裂檐溝安裝牢固連接和落水管接口有處理無滲漏檐溝內(nèi)無雜物等下落水暢通共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（三）電梯廳1、理石地面：黏貼牢固，

24、無缺棱掉角。（檢查方法：仔細觀察）2、墻體：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫和空鼓，無污漬、無殘漿；陽角線、陰角線順直（檢查方法：觀察，用小手槌輕扣墻面。如發(fā)現(xiàn)裂縫即用小手槌在裂縫邊緣輕扣，以判斷有無空鼓。發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、污漬的，就用紅色粉筆將其圈出。）3、開關(guān)：安裝水平、牢固，完好無損，控制正確、表面無水泥、抹灰。（檢查方法：單指輕擊檢查蓋板，蓋板應(yīng)無晃動并緊貼墻面；進行開關(guān)操作，檢驗控制是否正確。）4、照明燈具：燈罩完好，無明顯污漬；照明正常（檢查方法：觀察；打開燈具檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（四）消防設(shè)施（消防栓、消防

25、箱） 1、消防箱：消防管、消防帶等配套齊全；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如，箱內(nèi)鐵盒無脫開、銹蝕、損壞。（檢查方法：逐一檢查；用單指輕扣玻璃，穩(wěn)固無晃動；對箱門進行開關(guān)操作） 2、消防栓：油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；閥門完好，無滲漏水。（檢查方法：觀察）共用設(shè)施接管驗收（五）小區(qū)路燈 按設(shè)計要求安裝；燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。（檢查方法：對照圖紙逐一檢查；開啟照明，檢查燈泡是否點亮；用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（六）小區(qū)道路 道路面平整，地面線條順直，無起砂，無空鼓，無損傷；

26、路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；地面線條順直。（檢查方法：觀察檢查）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（七）垃圾筒1、木桶或金屬類：按原設(shè)計配備，油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)。（檢查方法：對照圖紙逐一檢查）2、塑料類：筒身完好無損，筒底無裂紋，不漏水，配有筒蓋且完好無損。（檢查方法：對照圖紙逐一檢查，必要時做盛水試驗，檢查有無漏水）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（八）崗?fù)?、鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污跡。（檢查方法：觀察）2、砌筑類：參照房屋驗收標準及方法。3、垃圾轉(zhuǎn)運站：參照房屋驗收標準及方

27、法。共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（九）車庫1、露天停車場：路面平整，無起砂、無空鼓、無裂紋；2、地下停車場：除包括房屋接管驗收標準作業(yè)規(guī)程外，還需進行以下驗收：（1）防水層應(yīng)滿鋪不斷，接縫嚴密，各層以及防水層與基層之間應(yīng)緊密結(jié)合，無氣泡、裂縫、空鼓、損壞或脫層現(xiàn)象；（2）管道、電纜等穿過防水層處應(yīng)封嚴，不得有滲水；（3）變形縫的止水帶不得有折裂、脫焊或脫膠，預(yù)埋件螺栓應(yīng)擰緊，縫隙應(yīng)用填逢材料填嚴；（4）自行車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；（5）排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準。排水泵參照相關(guān)水泵驗收標準。共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（十）明暗溝 溝底無斷裂，無積水

28、，溝壁和底抹灰平整；溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通。（檢查方法：觀察）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（十一）信箱 信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序，信箱表面無明顯的擦碰、劃痕、焊點。（檢查方法：觀察）共用設(shè)施接管驗收共用設(shè)施接管驗收（十二）檢查井以及主要排水管道 檢查井進出水口高差不小于5cm，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈，檢查井內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通。（檢查方法：打開檢查井蓋板后實地查看）電梯接管驗收電梯接管驗收 電梯接管驗收 （一）電梯的驗收由工程技術(shù)主管負責實施，驗收時開發(fā)單位、廠家的人員必須到場。（二）電梯驗收前，開發(fā)單位必須遞交以下資料，：1、訂貨合同；2、設(shè)計以及安裝圖紙；3、政

29、府有關(guān)部門的合格檢驗證和檢驗報告；4、設(shè)備清單、設(shè)備說明書、產(chǎn)品合格證、維保證明等；5、安裝調(diào)試報告、開發(fā)單位的驗收合格報告；6、竣工驗收報告。（三）電梯機房：檢查消防滅火器（2個）、標識、手動盤車工具等是否到位，土建等按照房屋接管驗收標準作業(yè)規(guī)程進行檢查。電梯接管驗收電梯接管驗收（四）按以下方法對電梯進行檢查：1、檢查電梯樓層指示燈與轎廂實際位置是否符合。（檢查方法：觀察）2、檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固，是否有碰撞痕跡；電梯到達平層是否平穩(wěn)；廳門地坎與轎廂地坎誤差是否達到要求標準（水平距離偏差不超過3mm，距離間隙不超過35mm），是否影響到客人進出。（檢查方法：觀察

30、；直尺）3、檢查轎廂內(nèi)各附件設(shè)施（層樓信號燈、風扇、照明設(shè)備、警鈴、電話、開關(guān)門按鈕等）是否正常，是否有明顯碰撞痕跡以及劃痕。（檢查方法：觀察；逐一使用）4、按使用說明書在機房內(nèi)對電梯的各項功能進行切換。電梯接管驗收5、對電梯升降情況進行以下三方面檢查：（1）電梯起動是否平穩(wěn)，是否有明顯上浮感。（2）運行速度是否恒速，運行中有無震動感和異常聲響。（3）減速停層有無明顯壓迫感。（檢查方法：乘坐電梯從一樓到頂樓）6、電梯井道：將電梯升起后查看電梯底坑，是否有滲漏水痕跡，檢查保護裝置、潛水泵等是否正常，對潛水泵進行試運行。（五）驗收完畢后，填寫共用設(shè)施設(shè)備接管驗收表。電梯機房檢查表電梯機房檢查表檢查

31、內(nèi)容檢查反饋意見檢查標準整改回復(fù)機房門合頁與螺絲轉(zhuǎn)動門靈活無雜音齊全無松動擦邊不和地與框擦邊門板與門框無裂縫不變形無松動墻無脫落表面油漆完好無脫落標識有完整鎖、拉手、插銷開與關(guān)好無松動外觀好墻面與地側(cè)墻無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好頂部無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好地坪平整無積水無空鼓無脫落電梯機房檢查表電梯機房檢查表燈具日光燈亮燈管二頭不發(fā)黑無松動開關(guān)無松動開啟好插座無松動能插接有電配電箱殼、門、鎖開與關(guān)好不變形表面劃傷油漆無脫落開關(guān)無破損開與關(guān)好無松動線接頭螺釘緊固不松動沒焦痕電線沒焦痕外露銅線不超過8標識有完整字清晰通風設(shè)備空調(diào)有制冷效果好功率匹配好電梯機房檢查表電梯機房檢查表電梯配

32、電箱配電箱防水處理箱體墊高10以上門與鎖開與關(guān)好，不變形，無松動，外觀好電線橋架防水處理箱體墊高5以上殼與蓋板完好表面劃傷油漆無脫落手動平層裝置手動平層工具工具具備完整平層圖表有表述正確鋼絲輪每層顯示顯示表示正確清晰主機電機與鋼絲輪運行無振動運行無雜音停與啟動時平穩(wěn)外觀完好表面劃傷油漆無脫落消防配置滅火機有配置無失效安全地孔除基本地孔外無多余空洞電梯檢查表電梯檢查表檢查內(nèi)容檢查反饋意見檢查標準整改回復(fù)1、燈： 亮亮，亮度相同。燈型是節(jié)能燈或日光燈或射燈松動搖動燈與架不松動2、頂部吊頂：松動搖動吊架不松動材料吊架選用的材料燈光板不銹鋼外觀表面無劃傷，松脫3、側(cè)裝飾墻松動推搖動裝飾墻無松動材料裝飾

33、墻選用的材料不銹鋼噴漆外觀表面無劃傷，松脫銘牌有年檢證，禁止吸煙，信號覆蓋等電梯檢查表電梯檢查表4、轎門松動推搖動轎門無松動材料轎門選用的材料不銹鋼噴漆外觀表面無劃傷，松脫門滑槽門滑槽無異物，門開、關(guān)無明顯雜音5、風扇風流與聲音風扇工作轎箱有風流動，無明顯雜音6、按扭面板面板外觀表面無劃傷，松脫樓層按扭樓層按扭按及復(fù)位狀況好開、關(guān)門按扭開、關(guān)按扭按及復(fù)位狀況好報警按扭報警按扭按及復(fù)位狀況好三方通話與機房與監(jiān)控中心通話工作正常、清晰樓層顯示屏顯示屏正確，字跡清晰電梯檢查表電梯檢查表7、運行聲音無明顯雜音震動響聲舒適度運行時感覺沒有晃動振動，升降平穩(wěn)1、電梯轎箱頂照明開關(guān)開啟好接線箱有蓋板封閉護欄

34、有防護欄，安全結(jié)實清潔無雜物，無油污2、井道照明開關(guān)開啟好井道壁井道壁沒有松動的附件泥塊3、底坑安全裝置底坑安全裝置無松動生銹排水暢通清潔底坑內(nèi)無垃圾雜物排水口無阻塞電梯檢查表電梯檢查表1、樓層呼叫按扭每層面板表面無劃傷松脫每層按扭按扭按及復(fù)位狀況好呼叫工作正常2、顯示屏每層顯示顯示屏正確字跡清晰3、消防報警每層按扭每層門廳處具有消防報警按扭工作狀況好水泵接管驗收水泵接管驗收 水泵接管驗收（一）水泵驗收前開發(fā)單位需提交以下資料，驗收時開發(fā)單位、廠家的人員必須到場：1、訂貨合同；2、設(shè)計以及安裝圖紙；3、設(shè)備清單、設(shè)備說明書、產(chǎn)品合格證、維保證明等；4、供水系統(tǒng)的試壓報告，排水系統(tǒng)的通球、通水報

35、告；5、安裝調(diào)試報告、開發(fā)單位的驗收合格報告；6、竣工驗收報告；7、政府有關(guān)部門的合格檢驗證和消防驗收報告。水泵接管驗收（二）水泵房：檢查消防滅火設(shè)施、標識等是否到位，土建等按照房屋接管驗收標準作業(yè)規(guī)程進行檢查。1、對水泵以及主要給水系統(tǒng)進行如下檢查：（1）檢查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自動注水裝置是否正常(檢查方法：實地觀察)；（2）檢查轉(zhuǎn)動各閥門，是否正常；（3）檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象，壓力表讀數(shù)是否正常）；（4）逐一運行各個水泵，檢查水泵有無振動及異常響聲（檢查方法：觀察；無強烈震動或強烈摩擦聲）。檢查儀表工作情況（檢查方法：觀察）；水泵接管驗收（5）檢查機械密封是否滴漏水

36、，排除不正常的漏水現(xiàn)象（檢查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地面）；（6）檢查電氣控制柜和電氣柜信號燈（檢查方法：觀察是否與實際情況相符）；變頻器的工作情況（檢查方法：觀察指示燈是否與實際情況相符）；（7）檢查電氣柜接觸器，緊固接線頭線柱螺釘；（8）轉(zhuǎn)動平時不用的閥門，開啟備用泵；（三）各種設(shè)備、管道應(yīng)檢查外表面，看有無銹蝕以及明顯的碰撞現(xiàn)象；（四）驗收完畢后，填寫共用設(shè)施設(shè)備接管驗收表。水泵房檢查表檢查內(nèi)容檢查反饋意見檢查標準整改回復(fù)機房門合頁與螺絲轉(zhuǎn)動門靈活無雜音齊全無松動擦邊不和地與框擦邊門板與門框無裂縫不變形無松動墻無脫落表面油漆完好無脫落鎖、拉手、插銷開與關(guān)好無松動

37、外觀好墻面與地側(cè)墻無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好頂部無空鼓無滲漏水績無脫落粉刷層完好地坪平整無積水無空鼓無脫落水泵房檢查表燈具日光燈亮燈管二頭不發(fā)黑無松動燈罩完好無松動外觀好開關(guān)無松動開啟好插座無松動能插接有電配電箱殼、門、鎖開與關(guān)好不變形表面劃傷油漆無脫落開關(guān)無破損開與關(guān)好無松動線接頭螺釘緊固不松動沒焦痕電線沒焦痕外露銅線不超過8標識有完整字清晰通風設(shè)備風機開啟好無雜音水泵房檢查表水泵配電箱配電箱防水處理箱體墊高15以上殼完好表面劃傷油漆無脫落門與鎖開與關(guān)好不變形無松動外觀好線路與開關(guān)整齊牢固規(guī)范無焦痕工作正常電線橋架防水處理箱體墊高15以上殼與蓋板完好表面劃傷油漆無脫落散熱散熱風機工作正

38、常無焦味無明顯雜音穩(wěn)壓裝置穩(wěn)壓罐罐體完好表面油漆無脫落壓力表有顯示讀數(shù)正確傳感器壓力傳感器數(shù)據(jù)傳輸正確接口無滲漏線路與強電線路分開外表護套完好水泵房檢查表水泵泵與電機運行無振動運行無雜音停與啟動時平穩(wěn)外觀完好接口無滲漏表面無劃傷油漆脫落管道與閥門接口無滲漏關(guān)閉較密封排水排污泵井有配置有排水溝排污工作正常水箱箱體箱體與接口無滲漏檢修口有蓋密封閥門閥門工作正常關(guān)閉較密封門禁系統(tǒng)接管驗收門禁系統(tǒng)接管驗收 門禁系統(tǒng)接管驗收門禁系統(tǒng)接管驗收（一）門禁系統(tǒng)單元門口機按以下步驟進行驗收： 1、單元門口機對監(jiān)控中心通話及圖像傳輸； 2、單元門口機對戶內(nèi)通話及圖像傳輸； 3、單元門鎖具用各種方式（密碼、鑰匙、遙

39、控）開啟13次； 4、在停電的情況下啟用備用電源； 5、上述功能及信號應(yīng)正常。門禁系統(tǒng)接管驗收（二）訪客（樓宇）對講系統(tǒng)戶內(nèi)對講主機驗收應(yīng)符合下列要求： 1、對講主機與單元門口機、監(jiān)控中心通話及圖像監(jiān)視； 2、戶內(nèi)防災(zāi)系統(tǒng)撤布防和各傳感器檢測及與監(jiān)控中心住信息傳輸； 3、單元門開啟門13次； 4、上述功能及信號應(yīng)正常。門禁系統(tǒng)接管驗收門禁系統(tǒng)接管驗收（三）管理（監(jiān)控）中心管理主機驗收應(yīng)符合下列三）管理（監(jiān)控）中心管理主機驗收應(yīng)符合下列要求：要求： 1、管理主機與各單元門口機的通話、圖像監(jiān)視、開鎖； 2、管理主機與戶內(nèi)對講主機的通話； 3、物業(yè)管理軟件的各功能運行及記錄； 4、上述各功能及信號均

40、應(yīng)正常。門禁系統(tǒng)接管驗收門禁系統(tǒng)接管驗收（四）訪客（樓宇）對講系統(tǒng)各控制箱安裝位置正確，固定可靠。暗式箱蓋（門）緊貼墻面，箱體油漆光亮，標識清楚，箱內(nèi)外清潔，箱蓋開閉靈活。室外設(shè)備須有必要的防雨措施。門禁系統(tǒng)接管驗收表門禁系統(tǒng)接管驗收表檢查對象檢查內(nèi)容檢查結(jié)果整改意見備注單元門口機對監(jiān)控中心及戶內(nèi)通話及圖像傳輸情況單元門鎖具開啟情況停電后備用電源使用情況功能及信號是否正常戶內(nèi)對講主機對講主機與單元門口機、監(jiān)控中心通話及圖像監(jiān)視情況戶內(nèi)防災(zāi)系統(tǒng)撤布防和各傳感器檢測及與監(jiān)控中心信息傳輸情況單元們開啟情況功能及信號是否正常監(jiān)控中心管理主機管理主機與各單元門口機的通話、圖像監(jiān)視、開鎖情況管理主機與戶內(nèi)

41、對講主機的通話情況午夜管理軟件的各項功能運行及記錄情況宮內(nèi)及信號是否正常對講系統(tǒng)各控制箱安裝位置、固定情況暗式箱蓋（門）是否緊貼墻面，箱體油漆、標識、箱內(nèi)外清潔、箱蓋開閉情況室外設(shè)備是否有必要的防雨措施住宅工程質(zhì)量分戶檢驗住宅工程質(zhì)量分戶檢驗 墻面、樓地面和頂棚面層質(zhì)量1.檢驗內(nèi)容： 樓地面強度、空鼓、裂縫、起砂；檢查方法及數(shù)量：小錘輕擊和觀察。全數(shù)檢查。墻面和頂棚強度、空鼓、裂縫、脫層、爆灰；檢查方法及數(shù)量：小錘輕擊和觀察。全數(shù)檢查。有排水要求的建筑樓地面面層與相鄰各類面層的標高差。檢查方法及數(shù)量：鋼尺檢查每一處不少于2點。全數(shù)檢查。2.檢驗標準：強度應(yīng)符合設(shè)計及規(guī)范要求，樓地面空鼓面積（單

42、處）不應(yīng)大于400cm2,且每自然間不多于2處可不計；不得出現(xiàn)裂縫和起砂（裂縫應(yīng)按有關(guān)技術(shù)要求、規(guī)定進行處理）。墻面和頂棚無空鼓、脫層、裂縫、爆灰，有防水要求的無滲漏水。有排水要求的建筑樓地面面層與相連接各類面層的標高差應(yīng)符合設(shè)計要求。 門窗安裝質(zhì)量 1.檢驗內(nèi)容：外窗臺高度檢查方法及數(shù)量：鋼尺檢查，每一處不少于2點（每一窗臺記錄最低點）。全數(shù)檢查。外窗滲漏檢查方法及數(shù)量：觀察。全數(shù)檢查。推拉窗防脫落裝置檢查方法及數(shù)量：觀察、手扳檢查。全數(shù)檢查。安全玻璃認證標志檢查方法及數(shù)量：觀察。全數(shù)檢查。2.檢驗標準：外窗臺凈高不低于0.90m，不得有負偏差，否則應(yīng)采取防護措施。外窗及周邊無滲漏水。推拉窗

43、必須有防脫落裝置。應(yīng)使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃。且應(yīng)具有強制性認證標志，并提供證書復(fù)印件。 欄桿安裝質(zhì)量欄桿安裝質(zhì)量1.檢驗內(nèi)容：欄桿高度檢查方法及數(shù)量：鋼尺檢查，每片欄桿不少于3處（每片欄桿記錄最小值）。全數(shù)檢查。豎桿凈距（欄板凈空隙）檢查方法及數(shù)量：鋼尺檢查，每片欄桿（欄板）不少于3處（每片欄桿記錄最大值）。全數(shù)檢查。防攀登措施檢查方法及數(shù)量：觀察。全數(shù)檢查。護欄玻璃檢查方法及數(shù)量：觀察，尺量檢查。全數(shù)檢查。欄桿安裝質(zhì)量欄桿安裝質(zhì)量2.檢驗標準：六層及六層以下（高度在24m及以下）時，欄桿高度不應(yīng)低于1.05m，六層以上 （高度在24m以上）時，欄桿高度不應(yīng)低于1.10m。防護欄桿的

44、垂直凈距（欄板凈空隙）不應(yīng)大于0.11m。欄桿（欄板）應(yīng)防止攀登。護欄玻璃的使用必須符合設(shè)計要求，并符合下列規(guī)定：承受水平荷載的無框架護欄玻璃必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，公稱厚度不應(yīng)小于12mm。當護欄一側(cè)距樓地面高度為5m及以上時，必須使用鋼化夾層玻璃。不受水平荷載的護欄玻璃應(yīng)符合建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程（JGJ1132003）的規(guī)定，且公稱厚度不應(yīng)小于5mm的鋼化玻璃或公稱厚度不應(yīng)小于6.38mm的夾層玻璃。 防水工程質(zhì)量防水工程質(zhì)量 1.檢驗內(nèi)容：屋面滲漏檢查方法及數(shù)量：根據(jù)規(guī)范規(guī)定，對細部構(gòu)造、接縫、保護層等進行外觀檢驗，并應(yīng)進行淋水或蓄水檢驗。全數(shù)檢查。有防水要求的樓地面滲漏檢查方法

45、及數(shù)量：蓄水試驗。全數(shù)檢查。外墻滲漏檢查方法及數(shù)量：雨后觀察或淋水檢查。全數(shù)檢查。2.檢驗標準：屋面不得有滲漏水或明顯積水現(xiàn)象。有防水要求的樓地面進行蓄水。蓄水深度為2030mm,24h內(nèi)無滲漏，排水順暢。外墻面無滲漏水。室內(nèi)空間尺寸偏差 1.檢驗內(nèi)容：室內(nèi)凈高檢查方法及數(shù)量：宜用激光測距儀。每個房間各抽測5點（其中距墻、柱四角300500mm處各測1點，中間測1點。設(shè)計樓地面、頂棚有坡度的房間除外）。室內(nèi)凈開間、凈進深檢查方法及數(shù)量：宜用激光測距儀。每個房間長、寬各抽測2處（距墻、柱四角300500mm處各測1處），無墻體則測柱間凈距（距柱邊處各測1處）。樓地面水平度（建議檢驗項目）檢查方法及數(shù)量：宜用激光水平儀。每個房間各抽測5點（距墻或柱角300500mm處各測1點