開發(fā)項目經(jīng)營管理制度匯編

1、開發(fā)項目經(jīng)營管理制度為適應公司發(fā)展需要，保護公司股東和債全權人的合法權益，維護公司正常的工作、經(jīng)濟秩序，促進公司不斷發(fā)展壯大，全面推動公司以提高經(jīng)濟效益為中心的各項工作，保證公司各項工作任務的順利完成，實現(xiàn)項目開發(fā)的最大投資收益，根據(jù)公司章程結合本項目的實際情況，制定本管理制度。第一部分 公司總概一、公司組織結構及部門職責股東大會董事會董事長監(jiān)事項目總負責人營銷部工程部財務部綜合部土建工程師水電工程師造價工程師招標專員采購專員行政專員人事專員前期專員成本部財務會計財務出納銷售專員招商專員財務總監(jiān)總工程師（一）股東大會1、決定公司經(jīng)營方針和投資計劃； 2、選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項；

2、 3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關監(jiān)事的報酬事項；4、審議批準董事會的報告； 5、審議批準監(jiān)事的報告； 6、審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案； 7、審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案； 8、對公司增加或者減少注冊資本作出決議； 9、對發(fā)行公司債券作出決議； 10、對公司合并、分立、解散和清算等事項作出決議； 11、修改公司章程； 12、對公司聘用、解聘會計師事務所作出決議； 13、審議法律、法規(guī)和公司章程規(guī)定應當由股東大會決定的其他事項。（二）董事會1、負責召集股東會，并向股東會報告工作；2、執(zhí)行股東會的決議；3、決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；4、制訂公司的年度財務預

3、、決算方案；5、制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；6、制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；7、擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；8、決定公司內部管理機構的設置；9、聘任或者解聘公司經(jīng)理，根據(jù)經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項；10、制定公司的基本管理制度。（三）營銷部1、負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的策劃管理工作：（1）收集整理房地產有關的信息資料并向經(jīng)營層提交報告；（2）負責公司投資項目的可行性分析、論證工作，組織擬定投資可行性研究報告或項目建議書。跟蹤公司以投資領域的行業(yè)狀況，并組織進行市場調查、分析，向經(jīng)營層提交調查分析報告；（3）參與開發(fā)項目的規(guī)劃研

4、究、設計方案討論。負責組織公司開發(fā)項目的市場調查、營銷策劃工作，制定營銷工作總體計劃及階段性促銷活動計劃并組織實施，負責各階段營銷工作分析，及時向經(jīng)營層提出營銷策略調整建議；（4）負責公司各類廣告設計、制作、發(fā)布的組織協(xié)調工作，依據(jù)廣告代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付；2、負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的銷售管理工作，對銷售代理機構實施合同跟蹤管理：（1）負責接待擬承租、訂購公司房產的意向客戶，掌握客戶心理，將客戶的合理要求，及時向公司有關部門或人員反映，并將公司相應意見反饋客戶，努力促成交易。（2）在公司授權范圍內與客戶簽訂房產租賃、銷售合同書及補充條款，并按規(guī)定向有關管理部門辦

5、理合同鑒證（公正）、登記備案、抵押貸款購房手續(xù)；（3）負責房產租售合同的履約監(jiān)控工作，及時催收應收款項；（4）嚴格保密公司房產租售狀況和客戶資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準不得對外透露任何情況；（5）對公司委托其他企業(yè)代理的房產租售業(yè)務，依據(jù)代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付。3、負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的售后服務管理工作：（1）受理對公司建設、經(jīng)營項目的各類投訴，并負責牽頭處理；（2）負責公司租、售房產及附屬物的管理（含水電費、產權申辦費的收繳）工作；（3）負責公司建設項目土地使用權證、免除商品房預售款監(jiān)管、商品房預售許可證、各類房屋的產權證書的辦理；（4）負責向施工單位接收竣工后的項目

6、中除非營業(yè)性公建配套服務設施及室外市政配套設施以外的項目，并按有關合同約定，向所有權人或管理部門辦理移交手續(xù)，承擔售后保修工作，負責辦理啟用各項設備配套設施的申請手續(xù)；（5）參與工程施工、安裝階段的驗收工作；（6）工程竣工結算后，負責對施工單位留存于我公司的保修款進行管理；（7）在項目竣工交付使用后，負責牽頭成立業(yè)主委員會；（8）對公司委托其他企業(yè)代理的小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務，依據(jù)代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付。4、負責項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，布局和招商管理工作，對招商代理機構實施合同跟蹤管理。（四）成本部1、負責公司建設項目工程造價管理和成本核算工作，包括：（1）工程建設成本的測

7、算與控制；（2）負責公司建設項目各階級的招標組織、協(xié)調工作；（3）負責起草、發(fā)放、保管與工程建設有關的各項合同、協(xié)議，并負責這些合同、協(xié)議的履約監(jiān)管，審定這些合同履行過程中合同總價款的調整；（4）負責與項目建設有關各項費用的審查、各階段應付款項的審核及工作完成后的決算辦理工作；2、負責公司建設項目材料和設備采購工作，包括：（1）負責掌握建材市場信息，為工程提供各種建材的最新價格、質量指標及供貨能力。（2）會同工程部、監(jiān)理公司對各施工單位的施工組織設計進行審核。（3）負責擬定材料、設備的供貨合同。（4）負責制定甲供材料的采供計劃，并根據(jù)主體工程的施工計劃及及實際進度，提前做好各材料供應。（5）負

8、責確定甲控材料的品牌、技術指標及供貨商，提前向施工單位下達甲控材料采購通知單。（6）負責與工程部共同配合監(jiān)理公司對進場的所有材料按國家規(guī)程、規(guī)范及合同要求進行驗收。（7）負責各種甲供材料入庫、出庫及回收登記工作；配合監(jiān)理公司檢查、監(jiān)督現(xiàn)場各種甲供材料和甲控材料的使用情況。（8）會同工程部共同參與由監(jiān)理公司組織的工程施工中涉及費用變更的各種簽證和重大隱蔽工程的現(xiàn)場確認。（9）負責甲供材料的合同管理和付款審核工作。（10）完成領導交辦的其他工作，做好配合其他部門的工作。（五）工程部1、負責公司的技術管理工作（1）負責組織貫徹技術方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規(guī)

9、章制度，并監(jiān)督實施。（2）負責審查開發(fā)項目的重大技術方案。（3）制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。（4）負責施工圖紙會審、圖紙交底、竣工圖的審定工作。（5）負責圖紙變更的審定工作。（6）負責組織各項工程的竣工驗收工作，辦理工程移交手續(xù)。（7）負責工程技術資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。2、負責開發(fā)項目工程質量管理工作（1）認真貫徹執(zhí)行上級管理部門關于工程質量管理的規(guī)章制度，建立健全質量管理體系，健全工程質量管理的規(guī)章制度體系。（2）負責審核施工單位的施工組織設計或質量計劃；負責審核項目部上報的項目質量計劃。（3）負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質、資格、技術條件的評審。（4

10、）負責組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。（5）負責對在施工程項目的質量巡查和抽查工作。（6）參加工程協(xié)調會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調解決的問題。（7）參加基礎、結構、竣工驗收工作。（8）組織消防、人防驗收工作。（9）負責組織召開工程質量會議，分析研究質量管理中存在的問題，提出改進措施。（10）負責重大質量事故的調查、鑒定處理工作。3、負責核實工程進度工程量并簽署意見和工程竣工結算中工程量的核實工作。4、負責建筑材料、設備的質量評定工作。5、負責對施工現(xiàn)場進行安全生產和消防的監(jiān)督檢查工作。6、負責與工程施工及工程質量管理部門的聯(lián)絡工作。7、負責編制上報和下達總體、年、季、月度工程資金計

11、劃，并檢查計劃執(zhí)行情況。8、完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。（六）財務部1、制定公司財務管理制度，審核各項費用支出，并根據(jù)公司的法展需要對財務管理制度進行合理修訂；2、組織年度預算編制，對執(zhí)行情況進行檢查和監(jiān)控，及時向經(jīng)營層反饋執(zhí)行信息；3、嚴格按會計準則，對公司各項收支、費用成本進行賬務處理，做到帳表相符、賬帳相符、帳實相符；4、按時完成公司財務報告編制，及時全面反映公司經(jīng)營成果及財務狀況，向債權人、股東、政府管理部門報送會計報表和財務報告，向公司決策層、經(jīng)營層提交財務運行等管理會計報告，為公司經(jīng)營決策提供財會資料分析；負責稅務事項的處理，根據(jù)年度財務決算結果，提出利潤分配

12、預案；5、負責公司對外投資項目可行性研究階段的財務分析工作；依據(jù)公司對外投資項目的合營合同、章程的規(guī)定，代表公司監(jiān)控這些投資項目的財務狀況、資金使用狀況和財務制度執(zhí)行的情況，審查其財務報表；6、配合審計、評估部門，落實審計、評估工作；7、負責資金籌備集與調度；8、嚴格按國家規(guī)定的有關銀行及現(xiàn)金結算制度辦理款項的收付，控制庫存現(xiàn)金額。妥善保管庫存現(xiàn)金、各種有價證劵和財務印章、空白憑票和收據(jù)。9、嚴格保密公司經(jīng)營及財務狀況和資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準不得外透露任何情況；10、負責財務會計檔案（包括電腦數(shù)據(jù)資料）的保管工作。（七）綜合部1、負責公司行政后勤事務的管理、協(xié)調與監(jiān)督，包括：（1）自用固定資產的

13、管理與維護，辦公環(huán)境和設施的維護、改善與保潔，辦公用品及設備的采購、管理與發(fā)放，車輛的調派；（2）辦公會議及一般性會議的組織、記錄與資料保存，與政府部門及有關單位各種來往文件的收發(fā)、傳閱及行政檔案的收集、歸檔；（3）公司各類印鑒（除其他部門及財務專用印鑒外）的保管與依照規(guī)定程序使用；（4）負責公司人事管理工作，做好員工各項后勤管理工作；（5）負責公司股東會、董事會、監(jiān)事會議記錄及議案、紀要、決議的起草及會議記錄保管；（6）員工因公務需要出境（國）學習、考察手續(xù)的辦理；（7）負責公司對外接待工作及食宿的安排；（8）計劃生育、安全保衛(wèi)工作及員工工作紀律的檢查、監(jiān)督；（9）員工各種文體活動的組織，作

14、息時間、節(jié)假日及值班安排；2、負責公司經(jīng)營業(yè)務有關的各級政府部門公關關系維護工作，在公司其它部門配合下牽頭完成公司前期“五證”，建設期間和后期的各項政府審批工作。二、公司的管理機制（一）管理原則本公司按照分級管理的原則實施管理，并實行層級考核制。即公司董事會對合作三方股東負責，董事長對董事會負責，項目總負責人對董事長負責，各部門負責人對項目總負責人負責，副職對正職負責，工作人員對部門負責人負責，全體員工對公司負責。（二）人員構成及職責根據(jù)公司的組織結構，管理執(zhí)行層以及其他相關人員的構成及職責草擬如下所示，具體人員調派由公司董事會按照項目的實際實施情況和部門的要求確定。1、董事長（1）代表公司依

15、法行使法定代表人權力，承擔民事義務。（2）決定公司經(jīng)營計劃，投資方案，財務預、決算方案，利潤分配和彌補虧損方案。（3）負責主持召開股東大會，向股東大會作年度工作報告。（4）負責執(zhí)行股東會決議，主持召開公司董事會，實施董事會決議。（5）負責聘任或解聘公司項目總負責人、財務總監(jiān)、工程技術負責人。（6）決定公司員工的報酬事項。2、項目總負責人項目總負責人主要協(xié)助董事長做好本項目的日常經(jīng)營管理工作，在董事長外出時行使臨時代理權。（1）出席董事會會議，協(xié)助董事長制訂公司的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營方針、年度計劃及處理日常經(jīng)營工作中的重大事項；（2）協(xié)助董事長做好公司股東會和董事會、重要業(yè)務經(jīng)營會議的組織和召集；（3

16、）協(xié)助董事長檢查對股東會或董事會決議的實施情況，有權對各部門經(jīng)理的工作提出意見和建議；（4）在董事長外出時，受其委托，有權召集臨時、緊急的重大會議；有權代表公司處理緊急公文及簽署重要的經(jīng)濟合同；對公司的重要業(yè)務活動有業(yè)務執(zhí)行的綜理權；（5）負責分管的領導工作，董事會委托的工作；（6）可就公司高層管理人員的聘用、薪酬以及解聘提出建議，并報董事會審批；（7）行使公司章程和董事會賦予的其他權利；3、財務總監(jiān)（1）由項目總負責人提名，董事會任命，配合項目總負責人工作。（2）在董事會的領導下，總管公司會計、報表、企業(yè)預算體系建立、企業(yè)經(jīng)營 計劃、企業(yè)預算編制、執(zhí)行與控制工作。 （3） 組織協(xié)調企業(yè)財務資

17、源與業(yè)務規(guī)劃的匹配運作， 公司財務戰(zhàn)略規(guī)劃的制定與實施。 （4）負責制定公司利潤計劃、投資計劃、財務規(guī)劃、開支預算或成本費用標準。 （5）建立健全公司內部核算的組織、指導和數(shù)據(jù)管理體系，以及會計核算和財務管理 的規(guī)章制度。 （6）建立企業(yè)內部會計、審計和內控制度， 完善財務治理、 公司財務控制和會計機構， 對會計人員實施有效管理。 （7）負責現(xiàn)金流量管理、營運資本管理及資本預算、企業(yè)分立或合并相關財務事宜、 企業(yè)融資管理、企業(yè)資本變動管理（管理者收購、資本結構調整）等。 （8）會同經(jīng)營管理部門開展經(jīng)濟活動分析，組織編制公司財務計劃、成本計劃，努力 降低成本、增收節(jié)支、提高效益。 （9）監(jiān)督公司

18、遵守國家財經(jīng)法令、紀律和董事會決議。 （10）負責與政府財稅部門聯(lián)系，落實財稅政策。 （11）完成董事會交辦的其它工作。4、總工程師（1）由項目總負責人提名，董事會任命，配合項目總負責人工作。（2）負責制定公司各職能業(yè)務版塊工作范圍、崗位職責、業(yè)務成果審查確認工作。（3）負責公司各職能業(yè)務版塊的技術指導、業(yè)務培訓、職能管理工作。（4）負責工程相關圖表、設計文件的內、外審核簽發(fā)工作；（5）處理施工過程中的重大設計、施工質量問題、參加工程質量驗收工作。（6）審查確認與工程相關的各種合同文本條款的合法性，可操性。（7）審查確認與工程相關的合同支付、合同結算的合法性、準確性。（8） 審查各施

19、工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執(zhí)行；認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。（9）參與對投標單位及投標人員的資質考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。（10） 深入施工現(xiàn)場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結構安全和使用功能；（11）組織工程質量檢查；組織銜接和及時處理施工過程中的質量技術問題；配合抓好工程進度，安全和成本控制，以及各施工單位的協(xié)調工作。（12）全面負責解決設計及施工中出現(xiàn)的重大技術問題；對設計變更進行技術評審，并簽署變更意見；  （13）指導物業(yè)管理對建筑物進行合理的維護管理，

20、做好交房后客戶裝修咨詢和管理指導工作，確保房屋結構安全水電氣使用合理。（14）考核和培養(yǎng)所屬工程技術人員的工作責任心和處理技術問題的能力。5、營銷部（1）營銷部經(jīng)理1）全面負責營銷部工作，直接對董事長和項目總負責人負責；2）組織編制營銷部年度銷售工作目標、工作計劃及費用預算，報董事會或董事長審批后，在實施中進行有效控制；3）對銷售代理、招商代理和策劃代理機構進行專業(yè)管理和評價；4）營銷部各種報告、報表的草擬、審核、呈報或批準；對本部門需請示公司領導批準的事項，提出處理意見，報董事長項目總負責人審核；5）在董事長領導下，組織對公司擬對外投資項目的調研、評估工作，負責項目建議報告，銷售定位、招商定

21、位等；6）負責項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商管理工作。7）負責對公司計劃投資的商品房項目進行可行性分析、論證，組織擬定投資可行性研究報告或項目建議書；8）負責公司擬投資的商品房項目的前期籌劃組織與論證、參與規(guī)劃設計的論證，審查這些項目的市場調查、推廣、營銷、公共關系協(xié)調方案的策劃與實施；9）負責對本地廣告公司、廣告媒體情況的調研與分析，并與之保持密切聯(lián)系；（2）銷售專員1）監(jiān)督代理公司對房產的租、售業(yè)務的客戶接待、洽談溝通、簽約工作，以最佳的服務態(tài)度熱情接待每一位顧客，不越權承諾；2）參與售樓人員的管理和培訓工作；3）了解公司發(fā)展史、社會信譽及品牌優(yōu)勢，熟悉項目的特點、優(yōu)勢，積極尋找客源，向客戶詳細介

22、紹項目的情況、特征，注意掌握客戶心里，把握時機，積極引導，提高成交率；4）嚴格按公司制定的合同范本，負責租、售房合同及補充條款的繕寫的簽訂，協(xié)助客戶按公司租、購房流程，辦理有關手續(xù)；5）認真接待客戶投訴并及時按公司內部處理投訴的流程進行處理，及時將處理意見反饋給客戶；6）對售后服務進行全程監(jiān)控。協(xié)調售后服務中，公司與客戶、關聯(lián)單位（物業(yè)管理公司、施工單位）的協(xié)作關系；7）負責客戶關系的管理、拓展和客戶服務項目的開發(fā)、拓展與策劃；8）負責辦理商品房預售、預售房款監(jiān)管、租賃房屋登記備案及審驗、變更手續(xù)，房屋竣工后的權籍勘丈、測繪手續(xù)的辦理及成果審核；9）及時辦理具備條件的房產證的產權證書，敦促客戶

23、及時配合辦理，努力保證公司在商品房銷售合同的約定期限內，為客戶辦妥產權證書；10）根據(jù)公司與銀行簽訂的樓宇按揭協(xié)議及配套服務協(xié)議書，及時為客戶辦理房產按揭手續(xù)。辦理中，應根據(jù)按揭銀行的要求仔細審查按揭銀行的條件、資料，盡可能一次性告知客戶需補充的資料及按揭申辦中可能出現(xiàn)的問題，為客戶辦理按揭手續(xù)提供方便；11）負責每月底匯總、正廉潔辦理進度及違約客戶的情況后，向客戶服務主辦匯報。對公司擔保期限內的按揭違約客戶，應及時提醒客戶整改，對嚴格違約者應及時向客戶服務主辦反映，提請公司解決。（3）招商專員1）具體負責項目招商工作，對招商代理機構進行跟蹤管理；2）具體項目招商條件、租賃合約的起草、制定和調

24、整；3）具體負責項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局。6、成本部（1）成本部經(jīng)理1）全面負責成本部工作，直接對董事長和項目總負責人負責，參與公司中長期開發(fā)規(guī)劃和年度開發(fā)計劃、工程建設中各階段的進度、質量、投資控制目標的編制、審議；2）負責組織人員收集、整理、分析與公司擬開發(fā)項目有關的工程建設發(fā)包與招標條件、各單位工程造價比較和工程造價組成部份的市場價格變化趨勢，提出造價控制要點及技術經(jīng)濟比較的初步方案，負責開發(fā)項目的成本測算；3）根據(jù)政府部門批準的項目規(guī)劃建設條件及公司營銷企業(yè)計劃，負責組織項目建設各階段的工程招標活動及合同的起草，在實施過程中負責協(xié)調并監(jiān)督受托單位按質量及進度要求完成工作；4）負責組織有關

25、部門審查受托單位完成的工程量和工程進度款撥付，控制工程投資；5）參加設計交底工作和工程竣工驗收；6）審核工程設計更改和簽證的工程量造價增減；7）完成董事長和項目總負責人交辦的其他工作。（2）造價工程師（土建）1）參與收集、整理、分析與公司開發(fā)擬開發(fā)項目有關的工程建設發(fā)包與招標條件、各單項工程造價比較和工程造價土建部份的市場價格變化趨勢，提出造價控制要點及技術經(jīng)濟比較的初步方案，負責開發(fā)項目土建部份成本測算；2）根據(jù)政府職能部門批準的項目規(guī)劃建設條件及公司營銷企劃計劃，參與組織項目建設各階段的工程招標活動及合同條款的起草，在實施過程中負責協(xié)調并監(jiān)督受托單位按質量及進度要求完成工作；3）審查受托單

26、位完成的土建部分工程量和價款，控制工程投資；4）參加設計交底工作和工程竣工驗收；5）審查工程土建部分設計更改和簽證的工程量造價核增核減；6）完成成本部經(jīng)理交辦的其他事項。（3）造價工程師(水電)1）參與收集、整理、分析、與公司擬開發(fā)項目有關的工程建設發(fā)包與招標條件、各單項工程造價比較的初步方案，負責開發(fā)項目建筑安裝部分成本測算；2）根據(jù)政府職能部門批準的項目規(guī)劃建設條件及公司營銷企劃計劃，參與組織項目建設各階級的工程招標活動及合同款的起草，在實施過程中負責協(xié)調并監(jiān)督受托單位按質量及進度要求完成工作；3）審查受托單位完成的建筑安裝部分工程量和價款，控制工程投資；4）參加設計交底工作和工程竣工驗收

27、；5）審查工程建筑安裝部分設計更改個簽證的工程量造價核增核減；6）完成成本部經(jīng)理交辦的其他工作。（4）招標專員1）負責公司招投標信息的搜集并能正確理解招標政策法規(guī)和招標文件要求篩選項目等工作;2）負責招投標文件的整理、復印、裝訂、封標等工作;完整、準確、無誤、及時地準備招標的各種資料并確保招標資料的及時、準確的送達;3）跟蹤招標進展,緊盯投標過程的每個環(huán)節(jié),尤其是報價、議價、發(fā)布結果及中標信息認;4）建立并定期更新投標企業(yè)文件任職資格。（5）采購專員1）具體負責甲供材料和設備的采購工作，對甲供材料（設備）進行“計劃、詢價、采購招標、供需貨及庫存管理”等工作；2）具體對甲控乙供和乙供材料（設備）

28、進行監(jiān)控，對其品牌、質量進行跟蹤監(jiān)控；7、工程部（1）工程部經(jīng)理1）直接對總工程師和項目總負責人負責。協(xié)助總工程師和項目總負責人負責工程部的工作，具體負責規(guī)劃設計、技術管理工作，為公司技術負責人；2）在授權范圍內審核或簽發(fā)公司工程技術和工程建設管理方面的各種報告、報表，負責工程招標采購技術部分管理工作；3）組織制訂工程建設各階段的進度、質量、投資控制目標，負責制訂和組織實施工程建設各階段的總體計劃和階段計劃，負責組織開發(fā)項目的竣工驗收和移交管理；4）負責公司工程建設技術問題的分析處理負責審批施工組織設計和專項施工方案；5）負責有關工程建設職能部門的聯(lián)系、協(xié)調和施工各方的協(xié)調工作、保證工程保質按

29、期完成。6）落實總工程師或以上臨時交辦的事項。（2）土建工程師1）在開工前深入了解、熟悉所監(jiān)管項目的有關情況，包括：地形、地貌、地質等自然條件，認真審閱本專業(yè)施工圖，注意本專業(yè)與其他專業(yè)施工圖的關聯(lián)關系（如對使用功能視覺效果的影響），努力發(fā)現(xiàn)存在的問題，即使報告部門經(jīng)理并會同有關部門提請勘察設計單位完善；施工合同、監(jiān)理合同、安裝合同條款及承包單位在投標函中所做的承諾、對我方的要求；在公司該項目的營銷策劃意圖以及對工程進度、質量、投標控制目標、總體計劃、階段計劃的要求，對客戶所做的承諾。2）在施工中，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位、安裝單位嚴格履行合同，及時采取有效措施確保工程施工質量與進度，負責售后保

30、修中土建方面的配合工作；3）參與組織開發(fā)項目的中間驗收、竣工驗收和移交管理，負責審核土建方面的竣工資料、結算資料；4）在項目施工中及竣工后及時對工程管理進行階段性小結和總結，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自覺改進；5）完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。（3）安裝工程師1）在開工前深入了解、熟悉所監(jiān)督的項目的有關情況，包括：地下管網(wǎng)配套情況，并認真審閱本專業(yè)施工圖，注意本專業(yè)與其他專業(yè)施工圖的關聯(lián)關系（如對使用功能或視覺效果的影響），努力發(fā)現(xiàn)存在的問題，及時報告部門經(jīng)理并會同有關部門提請勘察設計單位完善；施工合同、監(jiān)理合同、安裝合同條款及承包單位在投標函中所作的承諾、對我方的要求； 公

31、司在該項目的營銷策劃意圖以及對工程進度、質量、投資控制目標、總體計劃、階段計劃的要求，對客戶所做的承諾。2）在施工中，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位、安裝單位嚴格履行合同，及時采取有效措施確保工程施工質量與進度，負責售后保修中管道與設備方面的配合工作；3）參與組織開發(fā)項目的中間驗收、竣工驗收和移交管理，負責審核管道與設備方面的竣工資料、決算資料；4）在項目施工中及竣工后及時對工程管理進行階段性小結和總結，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自覺改進；5）完成工程部經(jīng)理交辦的其他工作。8、財務部（1）財務部經(jīng)理1）負責組織財務部的全面工作，接受財務總監(jiān)的領導。2）負責對公司財務、資金、投資運行的

32、分析、研究工作。3）負責財務預算、結算工作。4）負責組織資金和銀行貸款手續(xù)的辦理。5）負責財務人員的業(yè)務培訓和公司勞資工作。6）負責督促財務制度、財經(jīng)紀律的落實。7）負責編制公司董事會關于項目投資的資金計劃。8）執(zhí)行公司董事會和董事長或項目總負責人安排的其它臨時性工作。（2）財務會計1）接受財務部經(jīng)理的領導和工作安排。2）負責會計的本職工作。3）負責公司財務賬本、資料的保管工作。4）協(xié)助財務部經(jīng)理完成銀行貸款手續(xù)5）負責業(yè)務范圍內的各類上報報表編制。6）負責完成財務部安排的其它臨時性工作。（3）財務出納員1）接受財務部經(jīng)理的領導和工作安排。2）負責公司的薪金發(fā)放和現(xiàn)金保管工作。3）負責資金和薪

33、金發(fā)放的復核和票據(jù)審核工作。4）負責財務出納憑證的整理和保管工作。5）負責現(xiàn)金流量的記賬和銀行存款的記賬工作。6）負責完成財務部安排的其它臨時性工作。9、綜合部（1）綜合部經(jīng)理1）全面負責綜合部日常管理工作，直接對項目總負責人負責；2）組織制定綜合部年度工作計劃和公司年度管理費用的預算方案，報項目總負責人審核、董事長或董事會批準后在實施中進行有效控制；3）負責協(xié)調公司的各種辦公事務；4）對各管理部各種報告、報表的審核、呈報或在授權范圍內批準；5）負責制定公司人力資源規(guī)劃與執(zhí)行；6）負責公司的后勤保證工作；7）公司公共關系方案的執(zhí)行；8）完成項目總負責人或以上交辦的各種工作。（2）行政專員1）負

34、責公司行政辦公類工作，負責公司固定資產的管理，辦公設備的配備，辦公用品的采購、配發(fā)及登記工作。2）公司來賓的接待及公司領導的服務保障工作。3）公司各類會議、行政活動的組織及保障工作。組織起草或審核以公司、公司綜合部名義發(fā)布的公文以及公司形象宣傳、企業(yè)文化建設。4）公司各類工作的督辦、公司各部門之間的溝通與協(xié)調及公司所屬區(qū)域的管理工作。5）公司辦公室、會議室、文印室、宿舍食堂等管理工作。6）公司車輛的維修保養(yǎng)、日常清潔、年審及有關交納費用的辦理工作。7）負責現(xiàn)場宿舍、辦公室及其他設施的管理工作。8）負責食堂及伙食管理工作。9）負責室內外環(huán)境衛(wèi)生檢查與管理工作。10）負責防盜、防火及日常安全保衛(wèi)工

35、作。 11）上級交辦的其他工作。（3）人事專員1）貫徹、執(zhí)行公司人事管理制度，并組織實施。2）公司人事管理制度的擬定與實施。3）制定公司人員需求和招聘計劃。4）協(xié)助公司各部門實施人員的招聘和錄用工作。5）公司人員的轉正、調配、任免及獎懲等工作。6）公司員工工資、福利的計算、發(fā)放工作。7）公司員工檔案的建立、完善工作。8）公司員工考勤與管理工作。9）組織實施對公司員工的考核工作。10）制定公司員工年度培訓計劃，并組織實施與考核。11）公司員工勞動合同的簽訂和管理工作。12）公司員工各項社會保險的管理。13）上級交辦的其他工作。（4）前期專員1）具體負責項目前期“五證”的辦理，需工程部技術支持；2

36、）具體負責銷售期按揭、合同備案登記等手續(xù)辦理，需財務部和銷售部業(yè)務支持；3）具體負責項目后期各項目驗收備案和產權登記等手續(xù)辦理，需工程部和銷售部業(yè)務支持。4）完成綜合部經(jīng)理交辦的其他工作。第二部分 行政后勤制度一、公文管理細則（一）目的：為增強公司公文的印制、呈批、傳達及管理的規(guī)范性，特制定本實施細則。（二）適用范圍：適用與公司的內部呈文和外來公文。（三）管理權限：綜合部（四）公文的管理程序：1、公文管理主要包括公文的擬辦、核稿、登記、批辦、承辦、簽發(fā)、印刷、用印、傳遞、歸檔等事項。2、收文管理程序：(1)公司收文的范圍：各級政府來文、行業(yè)管理部門來文以及其它，單位來文。(2)綜合部負責公司所

37、有收文的簽收、登記造冊及統(tǒng)一管理，按照項目總負責人或董事長批準及時交由相關部門承辦，并及時跟蹤、反饋承辦結果。(3)公司外來文件凡屬公司領導親收件，應及時送交收信人本人。(4)需承辦的公司收文，由綜合部交由承辦人，承辦人需按規(guī)定迅速辦理，不得拖延；如需兩個或兩個以上部門共同承辦的，部門間應做好協(xié)調工作，盡快辦理。(5)如需進行收文轉辦的，應由第一承辦人及時轉辦和催辦，以確保公司收文的事項及時落實。(6)各部門因外出開會或通過其它渠道直接收到的收文性質的文件，應及時送達綜合部登記存檔，并按上述程序閱辦。3、內部呈文管理程序：(1)凡以公司名義的發(fā)文，均由綜合部統(tǒng)一登記管理，并填寫統(tǒng)一的文頭紙。(

38、2)所發(fā)公文原則上應一文一事。(3)一般不可越級行文，確需越級行文時，應同時抄報被越級的部門或人員。(4)發(fā)文文稿應由主辦部門擬定，報主管副董或董事長審批后，由綜合部承辦。(5)公司內部公文的發(fā)布，均由綜合部以規(guī)定格式統(tǒng)一發(fā)布。下發(fā)給個別部門的公文，應履行簽收手續(xù)。二、檔案管理辦法（一）目的：為加強公司各類檔案管理的規(guī)范性，特制定本辦法。（二）適用范圍：公司的全部文書檔案、人事檔案、會計檔案、工程檔案。（三）管理權限：各相關部門（四）檔案的立卷歸檔：1、行政檔案的立卷：(1)立卷范圍：公司業(yè)務活動中的收文及批辦過程中的批辦材料；以公司名義發(fā)出的文件(定稿、存本、附件)；各種會議文件及會議記錄；

39、公司內部管理類文件(日常工作中形成的計劃、總結、統(tǒng)計報表、規(guī)章制度等)；公司內部形成的除人事、財務方面之外的其它請示、報告、批復；公司對外簽訂的經(jīng)濟合同原件(項目部一份，由財務部門一份存檔及多余份數(shù)綜合部保存；只有一份原件的，由財務部門保存，其他報名保存復印件，并在其上注明原件存放處)；在工作過程中形成的照片、錄音帶、錄像帶、計算機軟盤及光盤、工具類書籍；公司領導或部門經(jīng)理外出參觀學習等活動帶回的文字、聲像、科技資料。(2)有關部門須保留檔案原件時，綜合部應保存復印件，并在復印件上注明原件存放處。2、工程檔案的立卷：(1)立卷范圍：與工程相關的具有現(xiàn)實和長遠保存價值的各類工程文件資料(工程前期

40、資料、勘察、設計、施工、監(jiān)理資料、設備資料；工程竣工驗收資料等)。(2)工程部應派專人負責技術檔案的整理、立卷、歸檔工作，歸檔文件資料必須完整、準確，經(jīng)過系統(tǒng)整理、編目后由工程部負責人審查后歸檔。(3)工程結束后，由工程部負責移交有關部門存檔。（五）檔案的保管：1、凡公司在各類經(jīng)營活動中形成的具有保存價值的文件資料，均應由各檔案管理有權部門進行收集、整理、立卷歸檔及日常管理，其它部門和個人不得擅自留存。2、凡屬立卷歸檔的文件資料，必須為原件，書寫格式必須符合要求，書寫工具須為鋼筆或黑色碳素筆，且應保證其完整、齊全、分類清楚。3，檔案管理實行一月一整理制度，所有歸檔文件均應為已完成文件。4、各檔

41、案管理有權部門的部門經(jīng)理應定期對本部門全部檔案的保管及借閱登記狀況進行核查，如發(fā)現(xiàn)問題，應及時向上級主管領導匯報，以便及時采取措施確保檔案的安全。5、對破損和變質的檔案及時進行復制和修補。（六）檔案的借閱：1、借閱檔案時需填寫借閱登記表；并不得將檔案帶離所在辦公室。2、經(jīng)領導批準后檔案被借出時，檔案管理人員應在該檔案的位置上，放一張代替卡，卡上應標明檔案卷號、借閱時間、借閱單位、借閱人姓名，以便按時催還，防止檔案丟失。3、秘密檔案的借閱應由綜合部經(jīng)理在借閱登記表中簽字認可；機密檔案由檔案管理有權部門項目總負責人簽字認可；絕密檔案由公司董事長簽字認可后方可借閱。4、保密性檔案原則上不得摘抄或復印

42、，如確實需要時，應由檔案管理有權部門最高負責人在借閱登記表中簽字認可。5、借閱檔案的部門和個人，必須妥善保管檔案資料，不得將其拆散，或進行涂改、勾劃、折疊、抽頁等損壞性行為，也不得轉借他人使用。6、借閱人歸還檔案時必須經(jīng)檔案管理人認真檢查后方可進行銷號。檔案的銷毀：檔案銷毀由辦公室報請公司主管副總及項目總負責人批準后執(zhí)行，并須由公司指派專人進行監(jiān)督。三、辦公用品及設備管理規(guī)定（一）目的：為確保公司辦公用品及辦公設備管理和使用的高效化及規(guī)范化，特制定本規(guī)定。（二）適用范圍：公司正常經(jīng)營活動中的辦公用品及辦公設備的領用、日常管理及維護。辦公用品及設備包括：大型辦公用品：辦公家具、桌椅、電器、輔助用

43、具小型辦公用品：辦公文具、其它辦公易耗晶辦公設備：電腦、打印機、復印機、傳真機、碎紙機、投影儀、電話、其它設備（三）管理權限：綜合部（四）小型辦公用品的領?。?、公司辦公用品由綜合部統(tǒng)一購買和分發(fā)，員工需以部門為單位填寫辦公用品(設備)領用申請表，部門經(jīng)理簽字綜合部審批后領取辦公用品。2、部門因臨時需要領取辦公用品時，應填寫辦公用品(設備)領用申請表，由部門經(jīng)理簽字后領取。3、新員工入職時，綜合部為其配備相應的辦公用品。（五）大型辦公用品及辦公設備的配備：1、大型辦公用品及辦公設備由公司統(tǒng)一配備。2、新員工入職或其他員工需要配備時，應由綜合部填寫辦公用品(設備)領用申請表，經(jīng)項目總負責人或董事

44、長審批后方可配備。（六）辦公用品及設備的使用：1、辦公用品及設備屬公司財產，任何個人不得據(jù)為已有。2、凡以公司名義接受饋贈或其它方式收取的辦公用品及設備均應交綜合部登記入庫，進行統(tǒng)一管理及調配，部門不得私自占有或個人據(jù)為已有3、辦公用品以節(jié)約為原則進行配備和使用，避免不應有的浪費。4、員工離職或因崗位調動需將辦公用品及設備交回綜合部并辦理交接手續(xù)。5、辦公用品及設備發(fā)生損壞，應報綜合部進行維修或更換，不得私自進行處理。屬非正常損壞的，對直接責任人按其責任輕重進行相應處罰及賠償。6、復印機、打印機等公用辦公設備由綜合部指派專人管理和日常維護，任何員工不得擅自使用，嚴禁打印、復印私人資料。如擅自使

45、用而發(fā)生損壞狀況，按其責任輕重進行相應處罰及賠償。四、考勤管理制度（一）目的：為規(guī)范對公司員工的考勤管理，特制定本制度。（二）適用范圍：本制度適用于公司全體員工。（三）管理權限：綜合部（四）管理規(guī)定：1、員工工作時間為：員工工作時間由公司董事會確定，因季節(jié)變化需變更工作時間由綜合部報請董事長批準后另行通知。2、公司員工實行上下班隨機抽查制度，由綜合部負責組織實施。3、公司員工外出辦理業(yè)務，需提前向部門負責人告知并經(jīng)批準。4、員工遲到、早退或曠工的懲罰由公司綜合部起草并報董事會審議，董事長批準同意。 6、員工因公出差，須提前報項目總負責人或董事長批準，出差各項事項按照出差管理制度執(zhí)行。五、出差管

46、理制度（一）目的：為規(guī)范對公司員工的出差管理，特制定本制度。（二）適用范圍：本制度適用于公司全體員工。（三）管理權限：綜合部（四）管理規(guī)定：1、員工出差前需向主管領導提出申請。出差期限由派遣人視情況需要，事前予以核定，并于出差后核實。2、出差人憑核準的出差申請向財務部借支相當數(shù)額的差旅費，交由派遣人簽字后予以借支。3、出差人員返回后三天內必需填寫好“差旅報銷單”交由派遣人審核確認后由財務部核算金額、財務總監(jiān)復核，再交由有審批權的項目總負責人或董事長簽字，結清借支款。未于三天內報銷者，公司將取消報銷費用資格。借支公司款項，如未還返，將從出差人員工資中扣除。4、員工出差乘火車允許報銷硬臥鋪票，乘輪

47、船允許報銷二等艙，逢緊急公務必須搭乘飛機時應事先報告經(jīng)項目總負責人批準后方可報銷飛機票。搭乘公司交通工具者，不予報銷交通費。市內及短程（一日內）出差，除按實際報銷車費外，另可報銷合理次數(shù)的餐費。午餐為下午13時以后，晚餐為18時以后。5、所有人員出差需經(jīng)項目總負責人或董事長批準。6、出差不得報支加班費。7、出差途中除因病或遇意外災害，或因工作實際需要請示批準后延時外，不得因私事或借故延長出差時間，否則除不予報銷差旅費外，并依情節(jié)輕重論處。在外出差需招待客戶需事先經(jīng)派遣人批準后方可報銷招待費。8、差旅費分為交通費住宿費、膳食費、通訊費等，其標準由公司綜合部擬定，差旅費超標自付。第三部分 營銷管理

48、制度一、營銷策劃推行“全程營銷”的管理機制，營銷作為開發(fā)進程的工作主線、實現(xiàn)銷售和招商計劃指標是公司房地產業(yè)的根本目的，一切工作均要服從營銷工作的需要。（一）項目策劃1、開發(fā)決策在選定項目、確定開發(fā)策略前，項目策劃先行，營銷總監(jiān)牽頭委托房地產策劃機構做市場調查和分析評價，對項目所處的市場環(huán)境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領會等做出定量分析和定性評價，編制市場調查報告、可行性研究報告和項目開發(fā)建議書，建議書內容包括：市場定位、營銷策略、建設時序、資金投入產出平衡、成本測算和效益估算。并經(jīng)項目總負責人審定，報董事長審批后，作為項目開發(fā)計劃的依據(jù)。2、產品定位營銷部負責組織項目

49、開發(fā)前的市場調研工作，搜集周圍房地產項目銷售信息、地區(qū)開發(fā)總量、競爭對手的產品特點、地區(qū)消費特征等諸多信息，進行綜合分析，提出項目開發(fā)的產品定位議案，經(jīng)董事長審批后，由工程部擬定方案設計任務書。2、營銷時序以總體營銷策劃方案為依據(jù)，由營銷總監(jiān)組織專業(yè)房地產策劃機構，編制項目總體營銷推廣計劃，計劃內容包括：入市時間和策略、營銷主題、推廣訴求點、開盤日期等。經(jīng)項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。（二）營銷策劃1、營銷方案營銷部組織專業(yè)房地產策劃機構按照項目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷策劃、推廣草案（包括營銷推廣方式、營銷主題、價格策略、推盤的節(jié)點、銷售招商目標、投入產出平衡點、廣告策略

50、、銷售招商賣點及實施步驟等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。2、階段策劃根據(jù)項目開發(fā)進度和銷售招商狀況，營銷部組織專業(yè)房地產策劃機構在營銷策劃、推廣方案的基礎上進行階段性分解，提供階段性策劃草案（包括媒體報道、廣告投放、營銷推廣活動等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。3、策劃效果評估營銷部負責收集整理所有廣告和宣傳資料（含媒體廣告和戶外廣告）的訪客統(tǒng)計，每月做一次統(tǒng)計分析；每季度對營銷策劃工作的實際效果做一次評估、評價和考核，形成效果評估的書面報告，為今后銷售決策提供依據(jù)。營銷部將分析結果形成正式報告，上報項目總負責人備案。4、營銷策略調整在項目開發(fā)建設過程中，若出現(xiàn)國家政

51、策調控、市場消費需求重大改變等因素導致銷售招商實際與計劃出現(xiàn)較大偏差時，需要及時調整營銷招商策略和價格策略，議定針對性營銷招商策略（含價格策略），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。二、銷售招商管理（一）銷售招商計劃管理1、總體銷售招商計劃營銷部以項目總體營銷策劃方案為依據(jù)，編制整個項目總體銷售招商計劃草案（包括銷售招商目標、資金回籠目標、價格策略、價格清單、銷售招商節(jié)奏、投入產出平衡、人力資源計劃、付款方式等），報項目總負責人、董事長批準后，下達執(zhí)行。2、年度銷售招商計劃以項目總體銷售招商計劃為依據(jù)，營銷部起草年度（半年度）銷售計劃初稿（7月及12月中旬完成），內容包括：年度（半年度）銷

52、售額、銷售面積、招商額、招商面積、價格表單、資金回籠計劃、銷售套數(shù)等，匯入公司年度（半年度）績效考核責任書，由項目總負責人上報董事長批準后，作為全年銷售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。年度銷售招商計劃在7月份修訂一次，特殊情況（經(jīng)營目標、戰(zhàn)略調整，國家宏觀調控，市場出現(xiàn)與預期較大的差別等）可即時修訂，修訂后計劃按原計劃審批流程審批。3、月度銷售招商計劃在每月25日前，營銷部編制月度銷售計劃（包括銷售額、銷售面積、招商額、招商面積、資金回籠、任務分解、保證措施等），報項目總負責人備案。項目總負責人組織專題討論、核準月度銷售招商計劃，并經(jīng)董事長審批后下達執(zhí)行。4、銷售招商計劃執(zhí)行、銷控委托的專業(yè)策劃、銷售及招

53、商代理機構是執(zhí)行計劃的責任者，嚴格按公司下達的計劃組織銷售和招商。在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應及時向公司營銷部匯報，由營銷總監(jiān)牽頭處理，在第一時間內予以解決。代理公司逐月統(tǒng)計銷售和招商計劃完成情況，按公司統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月25日前上報公司營銷部。營銷部合理建立銷控管理機制，對房源的推出和預留做精確考慮。5、銷售招商計劃考核代理公司在每月月底前，對本月度銷售和招商計劃完成情況做出統(tǒng)計和自我評價，對未完成計劃的原因做出分析，由公司營銷部考核、評分，填制考核表，上報公司項目總負責人確認、備案，作為評價代理公司營銷和招商工作的依據(jù)。（二）客服管理營銷售部負責項目銷售過程中的客

54、戶服務管理；負責登記客戶來訪信息資料，及購房客戶資料管理，建立客戶數(shù)據(jù)資料庫，定期（至少半年一次）分析潛在客戶和已購客戶的構成及變化趨勢，為及時調整營銷方案提供必要的信息支持。營銷部負責建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責任、權限、途徑和要求。妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時間解決客戶提出的問題，塑造公司為用戶服務的品牌形象。（三）銷售招商合同管理1、銷售招商合同標準版本營銷部在國家規(guī)定的房地產銷售合同范本的基礎上，對補充條款和專項條款制定標準版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織工程、技術、營銷、成本、物管等各專業(yè)人員集體論證銷售合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項目總負責人批準后方可使

55、用。營銷部根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)類型，制定招商合同標準版本，由營銷總監(jiān)牽頭組織工程、技術、營銷、成本、商業(yè)、物管等各專業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)公司法律顧問審核，最后經(jīng)項目總負責人批準后方可使用。2、每戶銷售合同和每單招商合同根據(jù)公司批準的銷售合同標準版本，與客戶簽訂每戶銷售合同。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需經(jīng)公司財務部門審核確認，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有項目總負責人、董事長批準。每單招商合同按照授權權限，報項目總負責人批準方可簽訂。（四）解押營銷部定期將需要解押的房源匯總后向財務部通報，后者在規(guī)定工作日內辦理完解押手續(xù)，并即時通知營銷部。營銷部根據(jù)銷售和招商計

56、劃，每月25日前向財務部門報告下月解押資金計劃。（五）回款回款是營銷的最終目標和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標，因此必須想盡辦法促進回款。營銷部每月制訂詳細的回款計劃并落實到個人，作為考核代理公司銷售人員業(yè)績的主要指標。財務部必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，代理公司銷售人員應立即通知已到約定簽約時間的客戶前來交款及簽約。營銷部與財務部緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時相互通報，財務部負責催促銀行按揭款到位。對欠款客戶進行統(tǒng)計并及時提醒催促，對催告三次仍未交款的客戶可采取法律手段進行追款。（六）工程、材料款抵房為促進銷售和緩解工程款支付壓力，對承包商、供應商可采取以房款抵扣應付工程款、材料款的政策。工程款抵房的申請報告由成本部負責辦理，應付工程款金額由成本部和財務部審核，購房簽約手續(xù)由營銷部負責辦理。以上部門不得拖延或推諉，必須緊密配合，相互間及時通報辦理情況。如出現(xiàn)房屋產權落戶于個人名下，工程、材料抵款單位必須提交書面落戶申請，經(jīng)公司法律顧問審核后并經(jīng)項目總負責人、董事長審批后方可辦理。三、營銷成本（一）營銷預算的確定和管理營銷預算分成兩類：營銷推廣預算和銷售招商預算，需經(jīng)項目總負責人批準確定。營銷部以年度營銷成本計劃為依據(jù)，組織代理機構