深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則(試行)講解

1、深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）編制單位：深圳市住房和建設(shè)局二0一年六月目錄1 .總則2 .綠色物業(yè)管理基本架構(gòu) 23 .綠色物業(yè)管理制度要點(diǎn)33.1 組織管理33.2 規(guī)劃管理33.3 實(shí)施管理43.4 評(píng)價(jià)管理43.5 培訓(xùn)宣傳管理54 .綠色物業(yè)管理技術(shù)要點(diǎn)4.1 節(jié)能64.2 節(jié)水104.3 垃圾處理124.4 環(huán)境綠化144.5 污染防治175 .綠色物業(yè)管理的應(yīng)用示范項(xiàng)目和創(chuàng)新發(fā)展 21附錄：1、名詞解釋232、引用文獻(xiàn)261總則1.1 為實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，提高物業(yè)管理的科技含量 和服務(wù)水平，在物業(yè)管理中全面導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán) 境保護(hù)理念，推進(jìn)綠色 物業(yè)管理工作，制定本導(dǎo)

2、則。1.2 本導(dǎo)則用于指導(dǎo)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的綠色物業(yè)管理工作。1.3 綠色物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，通 過科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，有效降低各類物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限 度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。1.4 綠色物業(yè)管理應(yīng)符合國家的法律、法規(guī)及相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。1.5 專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可運(yùn)用IS014000等管理體系，將 綠色物業(yè) 管理有關(guān)內(nèi)容分解到管理體系目標(biāo)中去，使綠色物業(yè)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn) 化。1.6 鼓勵(lì)各相關(guān)企事業(yè)單位開展綠色物業(yè)管理的政策與技術(shù)研究，不 斷發(fā)展綠色物業(yè)管理的新模

3、式、新方法、新設(shè)備與 新技術(shù)，推行綠色物業(yè) 管理應(yīng)用示范項(xiàng)目。2綠色物業(yè)管理基本架構(gòu)2.1 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)從管理制度和技術(shù)措施兩方面入手，通過科學(xué) 管理，提升既有物業(yè)綜合運(yùn)行水平，有效降低物 業(yè)能耗和改善物業(yè)環(huán)境。2.2 新建建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段，充分考慮綠色物業(yè)管理的要 求；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人通過對既有物業(yè)的高耗能 設(shè)施、設(shè)備實(shí)施節(jié)能技 術(shù)改造，為綠色物業(yè)管理提供基礎(chǔ)條件。2.3 通過有關(guān)綠色建筑與建筑節(jié)能、再生能源建筑應(yīng)用等方面知識(shí)的 宣傳普及，引導(dǎo)市民樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)的思想觀念和行為習(xí) 慣并積極支持和主動(dòng)參與綠色物業(yè)管理活動(dòng)，共建低碳綠色家園。3綠色物業(yè)管理制度要點(diǎn)實(shí)

4、施綠色物業(yè)管理的制度建設(shè)主要包括組織管 理、規(guī)劃管 理、實(shí)施管理、評(píng)價(jià)管理和培訓(xùn)宣傳管理五個(gè)方面。3.1 組織管理3.1.1 建立綠色物業(yè)管理管理體系，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目用能及 環(huán)境現(xiàn)狀制 定相應(yīng)的管理制度與目標(biāo)。3.1.2 指定綠色物業(yè)管理的專業(yè)管理人員和監(jiān)督人員。3.1.3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目綠色物業(yè)管理第一責(zé)任人，負(fù)責(zé) 綠色物業(yè)管 理工作的組織實(shí)施和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。3.2 規(guī)劃管理3.2.1 綠色物業(yè)管理應(yīng)覆蓋建筑物全壽命周期，應(yīng)根據(jù)不 同類型、不 同壽命周期物業(yè)的特點(diǎn)，編制項(xiàng)目綠色物業(yè)管理工作方案，明確物業(yè)項(xiàng)目 節(jié)能和環(huán)保的重點(diǎn)對象及內(nèi)容、目標(biāo)。3.2.2 綠色物業(yè)管理方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、節(jié)能措

5、施2、節(jié)水措施 3、垃圾處理措施4、環(huán)境綠化措施 5、污染防治措施3.2.3 綠色物業(yè)管理方案應(yīng)設(shè)定以下目標(biāo)：1、量化目標(biāo)。包括全年能耗量、單位面積能耗量、單位服務(wù)產(chǎn)品能 耗量等絕對值目標(biāo)；系統(tǒng)效率、節(jié)能率等相對值目標(biāo)。2、財(cái)務(wù)目標(biāo)。包括資源成本降低的百分比、節(jié)能減排和環(huán)保項(xiàng)目的 投資回報(bào)率，以及實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)上限 等。3、時(shí)間目標(biāo)。設(shè)置完成目標(biāo)的期限和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4、外部目標(biāo)。特指和國內(nèi)、國際或行業(yè)內(nèi)某一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比， 在同業(yè)中的排序位置等。3.2.4 根據(jù)綠色管理目標(biāo)進(jìn)行分解，按照上述五項(xiàng)技術(shù)措施設(shè)定綠色 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。3.3 實(shí)施管理依照項(xiàng)目的綠色物業(yè)管理工作方案，針對其不同時(shí)

6、期的 用能情況和環(huán)境特點(diǎn)，實(shí)行全面控制。即在項(xiàng)目的前期介入、接管驗(yàn) 收、裝修入伙、日常管理等全過程中實(shí)施全員工、全客戶、全過程、全 方位控制，最大限度覆蓋軟件和硬件兩個(gè)層面及所有要素。3.4 評(píng)價(jià)管理3.4.1 對照本導(dǎo)則的指標(biāo)體系，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，對綠色物業(yè)管理的效 果及采用的模式、方法、設(shè)備、技術(shù)等進(jìn)行自評(píng)。3.4.2 成立專家評(píng)估小組，結(jié)合能源統(tǒng)計(jì)、能源審計(jì)及能耗監(jiān)測，對 綠色物業(yè)管理方案、實(shí)施過程及實(shí)施效果進(jìn)行綜合評(píng)估。3.5 培訓(xùn)宣傳管理3.5.1 定期對管理人員進(jìn)行綠色物業(yè)管理教育培訓(xùn)，增強(qiáng)綠色物業(yè)管 理意識(shí)和能力。3.5.2 結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的類型特點(diǎn)和不同時(shí)點(diǎn)，及時(shí)開展多形式、多渠

7、道、有針對性的綠色物業(yè)管理宣傳，為業(yè)主和使用 人提供相關(guān)專業(yè)資訊， 引導(dǎo)廣大業(yè)主和使用人主動(dòng)支持和參與 綠色物業(yè)管理，共同營造低碳、 綠色，文明、和諧的溫馨家園。4.綠色物業(yè)管理技術(shù)要點(diǎn)4.1 節(jié)能4.1.1管理節(jié)能1、加強(qiáng)能源分類計(jì)量管理有條件的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立能源管理系 統(tǒng)(EMS ， Energy Management System )，將物業(yè)的用電、用水、蒸 汽、燃料等能源用量進(jìn)行分類計(jì)量，集中處理，從而實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的優(yōu) 化控 制，最大限度地提高能源利用效率。暫不具備條件的，應(yīng)通過分類計(jì)量表計(jì)，定時(shí)統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)能耗系統(tǒng)(電 梯、照明、中央空調(diào)系統(tǒng)等)的用電參數(shù)，及時(shí)分析和比較，制定合理有 效

8、的節(jié)能目標(biāo)。2、加強(qiáng)能源統(tǒng)計(jì)管理(1 )認(rèn)真做好能源消耗的原始記錄、建立能源基礎(chǔ)和歷 史數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)和統(tǒng)計(jì)資料檔案，建立能耗臺(tái)賬；(2)制成各種形式的統(tǒng)計(jì)報(bào)表和曲線圖；(3)分析能耗的使用趨勢，進(jìn)行能耗的縱向和橫向比較；3、加強(qiáng)能源消耗定額管理(1)定期報(bào)送能耗定額考核情況；(2)用能部門發(fā)生超定額耗能時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析超耗原因， 尋求解決的辦法；(3)在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下重新訂立相應(yīng)的節(jié)能降耗 指標(biāo)和管理辦法。4、改進(jìn)過程控制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理(1)制定合理的設(shè)備運(yùn)行方案，特別是三大耗能系統(tǒng) 央空調(diào)系統(tǒng)、供水設(shè)備系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng))的運(yùn)行方案，合理安排、科 學(xué)調(diào)度，嚴(yán)格執(zhí)行；(2)嚴(yán)格執(zhí)行巡回檢查制

9、度。在辦公及公共場所通過文字提示及安裝感應(yīng)開關(guān)，做到人走燈滅，杜絕長明燈問題；監(jiān)督不再使用 的電器設(shè)備電源是否關(guān)閉。(3)根據(jù)天氣變化和業(yè)主需求，及時(shí)調(diào)整路燈、中央空 調(diào)系統(tǒng)等公 共用電設(shè)備設(shè)施的啟停。(4)制定嚴(yán)格、規(guī)范、安全的用電節(jié)電管理制度。對臨時(shí)用電(如 施工用電)，實(shí)行申報(bào)審批制度。5、建立節(jié)能激勵(lì)機(jī)制。如獎(jiǎng)金激勵(lì)、目標(biāo)激勵(lì)、賞識(shí)激勵(lì)和懲罰激勵(lì)等。6、在有條件的物業(yè)項(xiàng)目中，采用“合同能源管理”的模式與業(yè)主建 立能源服務(wù)關(guān)系。委托專業(yè)節(jié)能服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行節(jié)能診斷、設(shè)計(jì)、融資、改 造和運(yùn)行管理。4.1.2技術(shù)節(jié)能1、優(yōu)先采購列入國家節(jié)能產(chǎn)品目錄，或者政府采購名錄和環(huán)境標(biāo)志 產(chǎn)品，不得采購國家

10、明令淘汰的用能產(chǎn)品、設(shè)備。2、可在大型的公共建筑、寫字樓安裝能耗監(jiān)測系統(tǒng)。按照GB-T16664-1996企業(yè)供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測辦法的要求，定期完 成以下供配電系統(tǒng)節(jié)能監(jiān)測項(xiàng)目：(1)日負(fù)荷率；(2)變壓器負(fù)載系數(shù)；(3)線損率；(4)功率因數(shù)。3、對既有建筑進(jìn)行維修改造之時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)建筑節(jié)能 設(shè)計(jì)、施工、調(diào)試、竣工驗(yàn)收等方面的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。在節(jié)能改造之時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行能源審計(jì)和投資收益分析，明確節(jié)能指標(biāo)，并 在節(jié)能改造后采用計(jì)量方式對節(jié)能指標(biāo)進(jìn)行考核和綜合評(píng)價(jià)。4、推廣可再生能源技術(shù)(1)推廣家庭式太陽能熱水器和集中式太陽能集熱系統(tǒng)，用以供應(yīng) 生活、生產(chǎn)用熱水。(2)推廣使用光伏發(fā)電裝

11、置。使用太陽能電池裝置提供路燈、庭院 燈、地下停車場等照明燈具和標(biāo)識(shí)燈箱的電力，以及解決部分園林水泵電 力。(3)充分使用自然采光。使用光傳導(dǎo)裝置提供停車場和樓道廳堂的 日間照明。(4)推廣空氣源熱泵技術(shù)。使用空氣源熱泵技術(shù)結(jié)合太陽能光熱技 術(shù)提供生活、生產(chǎn)用熱水。(5)利用風(fēng)能資源。有條件的可以使用小型風(fēng)力發(fā)電裝置提供電力 補(bǔ)充。5、推廣節(jié)能技術(shù)(1)采用變頻變流量調(diào)節(jié)技術(shù)，根據(jù)實(shí)際所需冷(熱)量控 制中 央空調(diào)系統(tǒng)冷(熱)量的輸出，使輸送能耗隨流量的增減而增減。(2)條件成熟的，可采用蓄冷空調(diào)技術(shù)，配合錯(cuò)峰用電政策，降低 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行能耗。(3)采用冷凝水循環(huán)技術(shù)，將用戶端風(fēng)機(jī)的熱交換盤管

12、 所產(chǎn)生的冷 凝水通過回收管路重新泵入冷卻塔水循環(huán)管路，溫度較低的冷凝水可 有效降低冷卻塔水的溫度，從而降低冷卻塔熱交換機(jī)功率，減少電 耗、節(jié)約水資源。(4)采用冷水機(jī)組水冷管殼式冷凝器膠球自動(dòng)在線清洗裝置。使冷 水機(jī)組冷凝器內(nèi)壁始終處于潔凈狀態(tài)，端差(冷媒的冷凝溫度與冷卻水的 出水溫度差)接近新機(jī)值，降低冷水機(jī)組冷凝溫度，保證冷水機(jī)組的運(yùn)行 效率始終接近新機(jī)，節(jié)約能源，減少化學(xué)水處理藥劑使用量，保護(hù)環(huán)境。4.1.3行為引導(dǎo)1、引導(dǎo)業(yè)主盡可能采用最節(jié)能環(huán)保的方式進(jìn)行房屋裝修，避免破壞 性和重復(fù)性裝修。2、建議業(yè)主使用節(jié)能燈具和2級(jí)以上能效比標(biāo)識(shí)的節(jié)能 家電。4.2 節(jié)水4.2.1 水循環(huán)利用1

13、、建立中水系統(tǒng)。收集較潔凈的污水（如廚房排水、洗澡水、游泳 池水等）、并經(jīng)過污水處理程序后形成達(dá)標(biāo)中水，用于沖廁所、沖洗路 面、澆灌植物、洗車等用途。2、購買中水。向周邊有中水供應(yīng)的物業(yè)購買中水替代部分潔凈水。3、收集雨水。修建相關(guān)設(shè)施積攢雨水用于澆灌花木、沖 洗路面污垢 等。4、對空調(diào)冷凝水或其它蒸汽設(shè)施冷凝水進(jìn)行回收利用。4.2.2 用水設(shè)施1、運(yùn)用新型的管道材料，如鋁塑復(fù)合管、鋼塑復(fù)合管、不銹鋼管等代 替易損壞的鑄鐵水管及鍍鋅鋼管產(chǎn)品。2、公共區(qū)域可使用感應(yīng)式水龍頭、感應(yīng)沖水系統(tǒng)等節(jié)水用具。3、對水景景觀采取節(jié)水措施，如限時(shí)開放噴泉，利用中水、雨水等措 施。4、在日常的管道設(shè)施等維護(hù)過程

14、中對輸水管道、閥門及各類附件進(jìn)行 監(jiān)測和定期檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行維修、保 養(yǎng)，盡量減少跑、冒、滴、 漏等現(xiàn)象。5、如給水配件出現(xiàn)超壓出流現(xiàn)象，可對給水系統(tǒng)進(jìn)行合理分區(qū)，或采 用水箱、減壓閥、減壓孔板或節(jié)流塞等措施進(jìn)行改造。6、設(shè)法減少集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)在設(shè)備開啟后，因水溫不足而排棄的冷 水，如設(shè)置回流裝置等合理的水循環(huán)方式。4.2.3 行為引導(dǎo)1、推廣使用節(jié)水器具，提倡業(yè)主安裝和使用節(jié)水馬桶、節(jié)水龍頭、 節(jié)水花灑等節(jié)水器具。2、建議業(yè)主對日常生活用水進(jìn)行多重利用，如采用梯級(jí)用水、循環(huán) 用水等方式，提用水效率。94.3 垃圾處理4.3.1 管理要點(diǎn)1、與建設(shè)、城管、環(huán)保、衛(wèi)生、交通以及街道、社

15、區(qū)居委會(huì)、社區(qū) 工作站等相關(guān)部門協(xié)作，共同做好垃圾處理相關(guān)工作。2、垃圾集中收集、轉(zhuǎn)運(yùn)、處理設(shè)施和場所建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合 國家和地方 有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具備密閉、節(jié)能、滲瀝液處理、防臭、防滲、防塵、防噪聲等 污染防控措施，防止二次污染。3、對從事垃圾處理的作業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行勞動(dòng)安全保護(hù)專業(yè)培訓(xùn)；為作 業(yè)人員配備必要的勞動(dòng)防護(hù)用品，制訂防塵、防輻射等防止職業(yè)危防毒、 害的措施，保障工作人員的長期職業(yè)健康。4.3.2 技術(shù)要點(diǎn)1、逐步提高生活垃圾機(jī)械化收運(yùn)水平，鼓勵(lì)采用壓縮式方式收集和運(yùn) 輸生活垃圾。2、垃圾收集分為室外容器內(nèi)垃圾的收集和室內(nèi)（各樓層內(nèi)）垃圾收集 兩種方式。收集的時(shí)間和頻率應(yīng)依照項(xiàng)目及垃圾特性制定，

16、以避免影響客戶 生產(chǎn)生活和感受。避免隔夜垃圾發(fā) 酵，室外收集一般一日兩次，分類收集， 分類存放。3、對丟棄的家具、電器、玻璃、塑料、紙材、衣物、被褥等物品分類 存放，按特性進(jìn)入資源循環(huán)系統(tǒng)。4、對醫(yī)療廢物、傳染性污染源、廢棄電器電子產(chǎn)品，以及廢電池、廢日光燈管、廢水銀溫度計(jì)、過期藥品等有害危險(xiǎn)廢物的處理，應(yīng)當(dāng)遵守 國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)。25、倡導(dǎo)通過生物處理方式處理可降解有機(jī)垃圾，如分類收集的廚余垃圾和綠化垃圾等。采用生物處理技術(shù)，應(yīng)嚴(yán)格控制生物處理過程中產(chǎn)生 的臭氣，并妥善處置生物處理產(chǎn)生的污水和殘?jiān)?、對餐飲業(yè)經(jīng)營者或批量提供餐飲服務(wù)的單位未將廚余垃圾利用而 直接排放的行為，應(yīng)予以制

17、止，或向政府行政執(zhí)法部門報(bào)告。4.3.3 行為引導(dǎo)1、垃圾投放容器應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)，表明垃圾的類別。2、做好垃圾分類知識(shí)的宣傳和培訓(xùn)工作，促進(jìn)居民養(yǎng)成正確的垃圾 處理習(xí)慣，按照規(guī)定分類投放垃圾。3、鼓勵(lì)、引導(dǎo)單位和個(gè)人在生產(chǎn)生活中，采購可以重復(fù)使用的商 品，使用再生紙及其制品，使用環(huán)?？山到獾睦?，盡量杜絕使用一 次性的餐盒、筷子、水杯等用品；倡導(dǎo)社會(huì)公眾在各類餐飲服務(wù)單位就餐 時(shí)，適量點(diǎn)餐、避免浪費(fèi)，減少廚余垃圾。4.4 環(huán)境綠化4.4.1 綠化管理1、物業(yè)管理在前期介入時(shí)，應(yīng)對綠化規(guī)劃提出建議。2、應(yīng)收集物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化植物的完整資料，包括植物的種類、數(shù) 量、習(xí)性、特征，了解土壤的成份，以制定

18、科學(xué)的綠化管養(yǎng)方案。3、應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，確保綠地內(nèi)無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘拴刻 畫等現(xiàn)象，綠地內(nèi)無停放自行車、機(jī)動(dòng)車，沒有在草地上踢球等損害花草 樹木的行為。4、加強(qiáng)對綠化設(shè)施的維護(hù)，設(shè)施如有損壞，要及時(shí)修補(bǔ) 或更換。對 人為破壞設(shè)施的行為要加以制止。5、合理安排綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)時(shí)間，盡量減輕對業(yè)主、住戶 的影響。4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)1、干枯枝葉要及時(shí)剪除，避免脫落造成意外傷害。剪口要平，不能 留有樹釘。2、緊靠窗戶或陽臺(tái)的粗壯樹木應(yīng)及時(shí)遷移，避免被用作攀爬物而增 加偷盜風(fēng)險(xiǎn)?？紤]住戶對通風(fēng)、采光、日照的需求，對于茂盛的枝干要 及時(shí)修剪。3、綠化灌溉盡量采用噴灌、微灌等高效節(jié)水灌溉方式。4、以生

19、態(tài)肥為主，合理施肥，平衡土壤中各種礦質(zhì)營養(yǎng) 元素，保持 土壤肥力和合理結(jié)構(gòu)。保護(hù)園林衛(wèi)生，不施用散發(fā) 臭味的肥料。5、病蟲害防治(1)生物防治。盡量采用生物防治，減少對環(huán)境的污染。 應(yīng)保護(hù)和利用害蟲的天敵，創(chuàng)造有利于其生存發(fā)展的環(huán)境條(2 )物理防治。可采用餌料誘殺、燈光誘殺、人工捕捉、挖蛹或 蟲、采摘卵塊蟲包、刷除蟲或卵、刺殺蛀干害蟲、摘除病葉病梢、刮除病 斑、結(jié)合修剪剪除病蟲枝等方法。(3)化學(xué)防治。應(yīng)選用高效、低毒、無污染、對天敵較安全的藥劑。藥物、用量及對環(huán)境的影響，要符合環(huán)境保護(hù)相 關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求。a）用化學(xué)方法防治時(shí)要考慮人流密度、小孩、寵物的接觸危險(xiǎn)， 水源的污染和常規(guī)方案的

20、可行性等，用藥時(shí)，應(yīng)提前知會(huì)客戶，讓客戶回 避。b）用化學(xué)方法防治時(shí)，作業(yè)人員應(yīng)注意自身和環(huán)境的安全，并嚴(yán)格 按照安全使用農(nóng)藥的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行安全防護(hù)。6、人為原因在綠地踩出的路面，如因設(shè)計(jì)欠缺導(dǎo)致人行不便的，可 在踩出的路面上鋪設(shè)石塊，形成園林路，既方便業(yè)主，又美化環(huán)境。7、歸堆后的垃圾雜物和蘿筐等器具擺放在隱蔽的地方，垃圾做到日 產(chǎn)日清，不過夜，不焚燒。8、臺(tái)風(fēng)前加強(qiáng)防御措施，合理修剪，加固護(hù)樹設(shè)施，以增強(qiáng)抵御臺(tái) 風(fēng)的能力。4.4.3 行為引導(dǎo)1、在綠地內(nèi)安裝警示標(biāo)識(shí)，提示業(yè)主、住戶注意安全， 愛護(hù)綠化植物和綠化設(shè)施。2、定期組織業(yè)主、住戶參加種樹、澆水、除草等活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主、住 戶愛護(hù)綠化

21、的意識(shí)。4.5 污染防治4.5.1 管理要點(diǎn)4.5.2 '在簽訂物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約時(shí)，應(yīng)寫入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)污染 防治相關(guān)內(nèi)容。2、對服務(wù)區(qū)域進(jìn)行環(huán)境情況評(píng)估，對重大環(huán)境因素進(jìn)行識(shí)別并制定 相應(yīng)管理方案。3、設(shè)置專人進(jìn)行環(huán)境監(jiān)測和評(píng)估，定期對服務(wù)區(qū)域內(nèi)重大環(huán)境因素 進(jìn)行識(shí)別并制定相應(yīng)管理方案。4、與具備相應(yīng)資質(zhì)的公司簽訂固體廢棄物收集、清運(yùn)協(xié)議，對服務(wù) 區(qū)域內(nèi)固體廢棄物進(jìn)行規(guī)范管理。5、詳細(xì)了解該物業(yè)附近的城市規(guī)劃，特別是城市地下污水管道系統(tǒng) 的規(guī)劃。4.5.3 技術(shù)要點(diǎn)1、水污染防治(1)要求業(yè)主在裝修施工過程中不要將污水與雨水、空 調(diào)冷凝水的 排水管道混接。(2)二次供水設(shè)施的蓄

22、水池口應(yīng)加蓋加鎖，上面不得堆 放雜物、栽 種花草、晾曬衣物，水池周圍30米內(nèi)不準(zhǔn)堆放有毒有害物品、修建廁 所、飼養(yǎng)禽畜等，并要對二次供水的蓄水池定期的清洗、消毒，建立健全 清洗、消毒檔案，保證水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(GB-5749-2006 )(3)建立健全泳池的管理操作規(guī)程，按照泳池的相關(guān)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)每天 檢查泳池泵、過濾沙缸的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，定期進(jìn)行泳池水質(zhì)的PH值、余氯值 檢測，以保證泳池的水質(zhì)符合要求。(4)建議開發(fā)建設(shè)單位設(shè)計(jì)和使用污水與雨水、空調(diào)冷凝水分流系2、大氣污染防治(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑施工與裝修垃圾應(yīng)進(jìn)行集中堆放，并采取 經(jīng)常灑水、篷布覆蓋等措施防止塵土飛揚(yáng)。(2)定期對中央

23、空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、管網(wǎng)進(jìn)行清洗。(3)對管理區(qū)域內(nèi)餐飲場所進(jìn)行管理，餐廳排放的油煙廢氣要通過 吸油過濾后方可排放，禁止直接排放到空氣中。(4)按規(guī)定巡查裝修戶，并現(xiàn)場對產(chǎn)生大量揚(yáng)塵和有害氣體的現(xiàn)象 予以制止和糾正。(5)在維修、養(yǎng)護(hù)中央空調(diào)過程中，規(guī)范操作，減少消耗臭氧層物 質(zhì)的泄漏。3、噪音污染防治(1 )阻止在生活區(qū)域內(nèi)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目。(2)對管理區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂場所開放時(shí)間進(jìn)行控制，嚴(yán)格按照規(guī) 定的開放時(shí)間進(jìn)行。3)加強(qiáng)交通噪音的防治和停車場的管理，合理設(shè)置各類交通、提醒標(biāo)識(shí)，合理規(guī)劃停車位，在停車場的周圍建立一定寬度的綠化 帶，減少噪音對工作、生活區(qū)域的影響。(4)限制

24、管理區(qū)域內(nèi)施工使用的機(jī)械和施工的時(shí)間和周期，以減少 噪音對所管區(qū)域居民生活和工作的影響。4、固體廢棄物污染防治(1)對各種垃圾進(jìn)行分類處理，并做到及時(shí)清運(yùn)，防止垃圾飛散與 腐壞變質(zhì)造成氣體和液體污染。(2)垃圾在外運(yùn)的途中應(yīng)采取有效的密閉和覆蓋措施，避免灑落在 地面上，造成二次污染。(3)污水處理設(shè)施產(chǎn)生的污泥經(jīng)濃縮、脫水后及時(shí)外運(yùn)，禁止在小 區(qū)內(nèi)堆放，避免污水散發(fā)出的異味及有害氣體造成小區(qū)環(huán)境的污染。5、光污染防治(1)建立太陽能的安裝審批、監(jiān)督制度，合理的規(guī)劃太陽能的安裝 位置，保證安裝后不會(huì)由于反光問題影響其他物業(yè)使用人正常的工作和生 活。(2)對商業(yè)物業(yè)的燈箱廣告招牌進(jìn)行管理，應(yīng)按照相

25、關(guān) 的城市管理 規(guī)范，保證燈箱開啟時(shí)的光亮，不會(huì)影響他人正常的學(xué)習(xí)和休息。(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)盡量少用或不用大功率的射燈和霓 虹燈(4)受周邊已建成的建筑物玻璃幕墻定向反射光影響的， 可建議在玻璃上張貼反射膜，以降低反射光的影響。4.5.4 行為引導(dǎo)1、加強(qiáng)員工的正規(guī)操作教育和環(huán)境意識(shí)培訓(xùn)，提高員工進(jìn)行污染防 治控制的意識(shí)和能力。2、提醒業(yè)主在裝修的過程中盡量減少土建方面的施工，在裝修審批時(shí)要引導(dǎo)業(yè)主采用環(huán)保方案和使用環(huán)保材料。3、提醒業(yè)主選擇石材與建筑陶瓷產(chǎn)品時(shí)，使用低輻射產(chǎn)品，必要時(shí) 可向經(jīng)銷商索要產(chǎn)品放射性檢測報(bào)告。4、提醒臨街住宅的業(yè)主裝修時(shí)要注意門窗的封閉，使用密封式中空 玻璃窗可以

26、降低外界噪聲所造成的影響，減少汽車尾氣造成的危害，并節(jié) 省能源。5、建議業(yè)主在裝修完成后，開窗通風(fēng)一段時(shí)間后再入住，以避免裝 修過程中產(chǎn)生的和新家具散發(fā)出的有害氣體對人體健康的影響。6、停車場管理人員應(yīng)提醒車主在車輛停穩(wěn)后熄火，減少有害氣體的 排放。車位靠近住宅門窗時(shí)，應(yīng)要求車主車頭向里，車尾向外停放車 輛。5綠色物業(yè)管理的應(yīng)用示范項(xiàng)目和創(chuàng)新發(fā)展5.1 綠色物業(yè)管理尚處于起步階段，應(yīng)通過試點(diǎn)和示范項(xiàng)目總結(jié)經(jīng) 驗(yàn)，推進(jìn)綠色物業(yè)管理的健康發(fā)展。5.2 有關(guān)部門和行業(yè)組織應(yīng)根據(jù)具體情況，制定有針對性的統(tǒng)計(jì)、考 核指標(biāo)體系和評(píng)估、認(rèn)證制度，制定引導(dǎo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人、物業(yè)管理 服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施綠色物業(yè)管理

27、的補(bǔ)貼政策和激勵(lì)措施，促進(jìn)綠色物業(yè)管理的 持續(xù)發(fā)展。5.3 鼓勵(lì)綠色物業(yè)管理的理論研究和實(shí)踐探索。通過對不 同類型物業(yè) 能耗特點(diǎn)、水平和規(guī)律的把握，在政策、技術(shù)、投融資方式、市場服務(wù)模 式、宣傳推廣等方面，因地制宜地推行 綠色物業(yè)管理新模式、新方法，創(chuàng) 新綠色物業(yè)管理制度。5.4 建立綠色物業(yè)管理技術(shù)、產(chǎn)品的推廣、限制、淘汰公布制度和管 理辦法。發(fā)展和推廣適合綠色物業(yè)管理的資源利用 與環(huán)境保護(hù)的新設(shè)備、 新技術(shù)和新工藝，推動(dòng)綠色物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步。附錄：1 .名詞解釋可再生能源除化石能源、核能之外，可以再生產(chǎn)或可以較長期擁有的 能源。具體 是指風(fēng)能、太陽能、水能、生物質(zhì)能、地?zé)崮?、海洋能等非?/p>

28、石能源。太陽能光熱系統(tǒng)將太陽輻射能收集起來，通過與物質(zhì)的相互作用轉(zhuǎn)換成熱能加以利用太陽能光伏系統(tǒng)利用太陽電池的光伏效應(yīng)將太陽輻射能直接轉(zhuǎn)換成電 能 的發(fā)電系統(tǒng)。簡稱光伏系統(tǒng)?？諝庠礋岜每諝庠礋岜檬抢媚婵ㄖZ原理，以極少的電能，吸收空氣 中大量的低溫?zé)崮?，通過壓縮機(jī)的壓縮變?yōu)楦邷責(zé)崮軄碇迫崴募夹g(shù)。 其能耗低、效率高、速度快、安全性好、環(huán)保性強(qiáng)，節(jié)能效率是電熱水器 的4倍以上，是目前世界上最為先進(jìn)的節(jié)能環(huán)保熱水系統(tǒng)。地源熱泵地源熱泵是一種利用淺層和深層的大地能量，包括土壤、地 下水、地表水等天然能源作為冬季熱源和夏季冷源，然后再由熱泵機(jī)組向 建筑物供冷供熱的系統(tǒng)，是一種利用可再生能源 的既可供

29、暖又可制冷的新 型中央空調(diào)系統(tǒng)。電梯有源能量回饋器裝置 將電梯運(yùn)行中的部分位能轉(zhuǎn)換為電能，回饋 至電梯供電系統(tǒng)的裝置。蓄冷空調(diào) 蓄冷空調(diào)即是在夜間電力低谷時(shí)段開啟制冷機(jī)系統(tǒng)，將電力 以冷量的形式儲(chǔ)存在蓄冷設(shè)備內(nèi)，而在白天電力高峰時(shí)段再將所儲(chǔ)存的冷 量釋放到空調(diào)系統(tǒng)中去的技術(shù)。合同能源管理 節(jié)能服務(wù)公司與用能單位以契約形式約定節(jié)能項(xiàng)目的節(jié) 能目標(biāo)，節(jié)能服務(wù)公司為實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)向用能單位提供必要的服務(wù)，用能 單位以節(jié)能效益支付節(jié)能服務(wù)公司的投入及其合理利潤的節(jié)能服務(wù)機(jī)制。冷凝水熱(水)蒸汽受冷后凝結(jié)而成的水。中水中水(Reclaimed Water )是指各種排水經(jīng)處理后，達(dá)到規(guī)定的水 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，可在生活、市政、環(huán)境等范圍內(nèi)雜用的非飲用水。梯級(jí)用水指在用水過程中采取的逐級(jí)利用同一水源的過程。比如用自 來水洗衣服，然后再用洗完衣服的水洗墩布，然后再用洗墩布的上清液沖 廁所。循環(huán)用水對已用過的水經(jīng)處理后再用于供水，是水在供-排-供過程中循環(huán)使用。1廚余垃圾 廚余是有機(jī)垃圾的一種，包括剩菜、剩飯、菜葉、果皮、蛋殼、