中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)[1]

1、中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1第九章第九章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v房地產(chǎn)指房產(chǎn)與地產(chǎn)（土地使用權(quán)）房地產(chǎn)指房產(chǎn)與地產(chǎn)（土地使用權(quán)）v房地產(chǎn)用途：房地產(chǎn)用途：v自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所、對(duì)外銷自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所、對(duì)外銷售、對(duì)外出租、資本增值售、對(duì)外出租、資本增值v處理是否相同？處理是否相同？v自用與投資？自用與投資？v前兩種是自用。第三種是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)前兩種是自用。第三種是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)涉及。后兩種是投資性的。計(jì)涉及。后兩種是投資性的。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v例：某公司有兩棟結(jié)構(gòu)材質(zhì)均相同的房屋例：某公司有兩棟結(jié)構(gòu)材質(zhì)均相同的房屋A、B，A做廠房自用，做廠

2、房自用，B用于投資，等待資本增用于投資，等待資本增值。值。v問題：兩棟房屋有什么區(qū)別，在會(huì)計(jì)處理中問題：兩棟房屋有什么區(qū)別，在會(huì)計(jì)處理中是否一樣，為什么？是否一樣，為什么？vA-固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 采用歷史成本，后續(xù)折舊采用歷史成本，后續(xù)折舊vB-投資性房地產(chǎn)，有兩種處理方式投資性房地產(chǎn)，有兩種處理方式一種同固定資產(chǎn)，采用歷史成本，提折舊一種同固定資產(chǎn)，采用歷史成本，提折舊一種采用公允價(jià)值模式，同交易性金融資產(chǎn)一種采用公允價(jià)值模式，同交易性金融資產(chǎn)中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v兩棟房屋在兩棟房屋在實(shí)物形態(tài)實(shí)物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的方式量的方式上具有各自的特點(diǎn)和

3、顯著的差異。上具有各自的特點(diǎn)和顯著的差異。vB是為了資本增值是為了資本增值,因此，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大因此，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，vA必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源必須與其他資產(chǎn)如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。等相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。v根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：計(jì)處理： B在會(huì)計(jì)處理看做投資性房地產(chǎn)，適合投資性房地在會(huì)計(jì)處理看做投資性房地產(chǎn)，適合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，產(chǎn)準(zhǔn)則， A看做自用房地產(chǎn)，適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則?？醋鲎杂梅康禺a(chǎn)，

4、適用固定資產(chǎn)準(zhǔn)則。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：v一、投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)概述v二、確認(rèn)和初始計(jì)量二、確認(rèn)和初始計(jì)量v三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量v四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換v五、投資性房地產(chǎn)的處置五、投資性房地產(chǎn)的處置中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)概述（一）概念（一）概念 投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)，是指為是指為賺取租金賺取租金或或資本增值，資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的范圍（

5、二）投資性房地產(chǎn)的范圍 具體包括：具體包括：已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備持有并準(zhǔn)備 增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、權(quán)、已出租的建筑物已出租的建筑物中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1二、確認(rèn)和初始計(jì)量二、確認(rèn)和初始計(jì)量 （一）（一）確認(rèn)：確認(rèn)： 符合投資性房地產(chǎn)的定義，符合投資性房地產(chǎn)的定義，同時(shí)滿足下列同時(shí)滿足下列 兩個(gè)條件，才能予以確認(rèn)：兩個(gè)條件，才能予以確認(rèn)：1.1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益經(jīng)濟(jì)利益很可能很可能流入企業(yè)；流入企業(yè)；2.2.該投資性房地產(chǎn)的該投資性房地產(chǎn)的成本成本能夠可靠計(jì)量。能夠可靠計(jì)量。 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1（二

6、）（二）初始計(jì)量：初始計(jì)量： 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按實(shí)際成本實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量進(jìn)行初始計(jì)量 1.外購?fù)赓復(fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)投資性房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 2.自行建造自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 3.以以其他方式其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。（債務(wù)重組、非貨幣性交易、（

7、債務(wù)重組、非貨幣性交易、接受投資等）接受投資等）中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1例：企業(yè)購買一塊土地使用權(quán)，購買價(jià)為例：企業(yè)購買一塊土地使用權(quán)，購買價(jià)為20002000萬元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)等萬元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)等3030萬元，款萬元，款項(xiàng)全部以存款支付。企業(yè)購買后準(zhǔn)備等其項(xiàng)全部以存款支付。企業(yè)購買后準(zhǔn)備等其增值后予以轉(zhuǎn)讓。增值后予以轉(zhuǎn)讓。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 2 0302 030 貸：銀行存款貸：銀行存款 2030 2030 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 乙企業(yè)是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，乙企業(yè)是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，于于08.1.1開始在自己擁有的一塊地皮上自行開始在自

8、己擁有的一塊地皮上自行建造商務(wù)辦公樓，建造商務(wù)辦公樓，擬用于招租擬用于招租。工期。工期1年，年，09.1.1完工，于完工，于09.2達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)。工達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)。工程建造期間發(fā)生人工費(fèi)程建造期間發(fā)生人工費(fèi)600萬元，投入工程萬元，投入工程物資物資3000萬元，假定無相關(guān)稅費(fèi)。工程開工萬元，假定無相關(guān)稅費(fèi)。工程開工時(shí)，所占地皮的賬面價(jià)值時(shí)，所占地皮的賬面價(jià)值4000萬元，萬元，在無形在無形資產(chǎn)中核算資產(chǎn)中核算。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1借：在建工程借：在建工程 40004000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) 40004000借：在建工程借：在建工程 36003600 貸：工程物資貸：工程物資

9、 30003000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 600600借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 76007600 貸：在建工程貸：在建工程 76007600中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有具有兩種模式：兩種模式： 成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量 公允價(jià)值模式計(jì)量公允價(jià)值模式計(jì)量 企業(yè)通常采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量企業(yè)通常采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 一、一、采用成本模采用成本模式式計(jì)量計(jì)量 成本模式成本模式下，下，主要涉及主要涉及賬戶如下：賬戶如下： “投資性房地產(chǎn)投資

10、性房地產(chǎn)” ” “投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊( (攤銷攤銷)”)” “投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等等 處理處理可比照可比照“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”準(zhǔn)則，計(jì)提折舊、攤銷，進(jìn)行減值測(cè)試準(zhǔn)則，計(jì)提折舊、攤銷，進(jìn)行減值測(cè)試。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1業(yè)務(wù)說明：業(yè)務(wù)說明：（1 1）外購或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用）外購或自行建造投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)；狀態(tài)；（2 2）對(duì)投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊（或攤銷）；）對(duì)投資性房地產(chǎn)按期計(jì)提折舊（或攤銷）；（3 3）取得租金收入。）取得租金收入。投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)銀行存款銀行存款在建工程在建工程投

11、資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）累計(jì)折舊（攤銷）其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本銀行存款銀行存款中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v例：丙公司是一家工業(yè)企業(yè)，例：丙公司是一家工業(yè)企業(yè)，07.7.1接受丁公司接受丁公司投入的土地使用權(quán)，該土地在丁公司的賬面價(jià)值投入的土地使用權(quán)，該土地在丁公司的賬面價(jià)值4000萬元，雙方協(xié)商按照評(píng)估價(jià)值作為投資的價(jià)萬元，雙方協(xié)商按照評(píng)估價(jià)值作為投資的價(jià)值入賬。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值值入賬。經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的公允價(jià)值5000萬元。丙公萬元。丙公司取得土地后，司取得土地后，擬于適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。擬于適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 5000 貸：

12、實(shí)收資本貸：實(shí)收資本 5000v假定法律規(guī)定有效年限假定法律規(guī)定有效年限50年。丙公司年。丙公司07.7.1取得取得土地使用權(quán)后，比照無形資產(chǎn)，進(jìn)行攤銷。土地使用權(quán)后，比照無形資產(chǎn)，進(jìn)行攤銷。v07.12.31應(yīng)攤銷應(yīng)攤銷=5000/50*6/12=50萬元萬元 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 50 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 50中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營規(guī)模，甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營規(guī)模，07.3.107.3.1以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)樓，并當(dāng)即租出。支付買價(jià)樓，并當(dāng)即

13、租出。支付買價(jià)600600萬元，相關(guān)稅費(fèi)萬元，相關(guān)稅費(fèi)3030萬元。萬元。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 630 630 貸：銀行存款貸：銀行存款 630 630v每月租金每月租金1010萬元。預(yù)計(jì)使用萬元。預(yù)計(jì)使用3030年，凈殘值年，凈殘值3030萬元，萬元，采用直線法計(jì)提折舊。采用直線法計(jì)提折舊。v每月收租金時(shí)每月收租金時(shí) 借：銀行存款借：銀行存款 10 10 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 10 10v每月計(jì)提折舊時(shí)每月計(jì)提折舊時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 （630-30630-30）/ /（3030* *1212） 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊中級(jí)財(cái)

14、務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1二、二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量采用公允價(jià)值模式計(jì)量（一）（一）采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)滿足的條件采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)滿足的條件投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場(chǎng)投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍交易市場(chǎng)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。允價(jià)值作出合理的估計(jì)。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1（二）（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)計(jì)處理 公允價(jià)值模式下，所涉及賬戶如下：公允價(jià)值模式下，所涉

15、及賬戶如下： “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-成本成本” “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)” 不提折舊、攤銷，不進(jìn)行減值測(cè)試，應(yīng)當(dāng)不提折舊、攤銷，不進(jìn)行減值測(cè)試，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 例：甲公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。例：甲公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。20072007年年2 2月，月，甲與乙簽訂租賃協(xié)議，約定將甲開發(fā)的一棟寫字樓于甲與乙簽訂租賃協(xié)議，約定將甲開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為開發(fā)完成的同

16、時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為1010年。當(dāng)年年。當(dāng)年1111月月5 5日，該寫字樓完成并開始起租，寫字樓日，該寫字樓完成并開始起租，寫字樓造價(jià)為造價(jià)為800800萬元。甲公司采用公允模式對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行萬元。甲公司采用公允模式對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。后續(xù)計(jì)量。 20072007年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為820820萬元。萬元。 20082008年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為830830萬元。萬元。 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1業(yè)務(wù)說明：業(yè)務(wù)說明：（1 1）1111月月5 5日完成寫字樓；日完成寫字樓；（2

17、2） 20072007年年1212月月3131日，日， 20082008年年1212月月3131日日公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)成本公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益8008002020中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v戊公司戊公司06.7.1與乙公司與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組進(jìn)行債務(wù)重組，重組，重組當(dāng)日戊公司的應(yīng)收賬款當(dāng)日戊公司的應(yīng)收賬款3000萬元，雙方協(xié)萬元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。假定房議由乙公司以一幢樓房抵償債務(wù)。假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是產(chǎn)的公允價(jià)值也是3000萬元，手續(xù)當(dāng)日辦萬元，手續(xù)當(dāng)日辦理完畢，無其他稅費(fèi)。戊公司將樓房用于理完畢，無其他稅費(fèi)。戊公司將

18、樓房用于出租，與丁公司簽訂租賃協(xié)議，租期出租，與丁公司簽訂租賃協(xié)議，租期10年，年，年租金年租金120萬元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)?shù)厝f元，每年年末結(jié)清，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房房地產(chǎn)交易市場(chǎng)行情，該樓房06.12.31的的公允價(jià)值公允價(jià)值3200萬元，萬元，07.12.31的公允價(jià)值的公允價(jià)值3120萬元。萬元。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v取得時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)取得時(shí)：借：投資性房地產(chǎn) 3000v 貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款 3000v06年末：借：銀行存款年末：借：銀行存款 60（120/12*6）v 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 60v由于公允價(jià)值大于賬面價(jià)值由于公允價(jià)值大于賬

19、面價(jià)值200，確認(rèn)收益，確認(rèn)收益v借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 200v 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200v07年末：由于公允價(jià)值年末：由于公允價(jià)值3120小于賬面價(jià)值小于賬面價(jià)值3200，確認(rèn)損失。確認(rèn)損失。v借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 80v 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 80中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變動(dòng)；得隨意變動(dòng)；對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性

20、房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式改為成本模式。不得從公允價(jià)值模式改為成本模式。對(duì)于已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以轉(zhuǎn)對(duì)于已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式，且視同會(huì)計(jì)政策變更處理。為公允價(jià)值計(jì)量模式，且視同會(huì)計(jì)政策變更處理。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 一、轉(zhuǎn)換的含義一、轉(zhuǎn)換的含義 因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新分類。因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新分類。 二、二、轉(zhuǎn)換的具體情況轉(zhuǎn)換的具體情況 1.1.投資性房地產(chǎn)開始自用。投資性房地產(chǎn)開始自用。 2. 2.作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。作為存貨的房

21、地產(chǎn)，改為出租。 3. 3.自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值 4. 4.自用建筑物停止自用，改為出租。自用建筑物停止自用，改為出租。 5. 5.從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 三、三、轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（模式不同有所區(qū)別）轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理（模式不同有所區(qū)別） 1 1、成本計(jì)量模式下轉(zhuǎn)換成本計(jì)量模式下轉(zhuǎn)換 無論是從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，還是自用房無論是從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，還是自用房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換前的地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值賬面價(jià)值 計(jì)量。計(jì)量

22、。 按對(duì)應(yīng)賬戶進(jìn)行轉(zhuǎn)換按對(duì)應(yīng)賬戶進(jìn)行轉(zhuǎn)換 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)- -投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷- -投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備-投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1例：例： 20072007年年2 2月月2828日，甲企業(yè)將出租的樓房收回，日，甲企業(yè)將出租的樓房收回，3 3月月1 1日開始用于本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日前日開始用于本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日前采用成本模式計(jì)量，該樓房原值為采用成本模式計(jì)量，該樓房原值為

23、60006000萬元，已計(jì)提萬元，已計(jì)提折舊折舊23252325萬元。萬元。借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 60006000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 23252325 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 60006000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 23252325中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)12 2、公允價(jià)值計(jì)量模式下的轉(zhuǎn)換、公允價(jià)值計(jì)量模式下的轉(zhuǎn)換（1 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損差額計(jì)入當(dāng)期損益。

24、益。 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)等借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)等)（公允價(jià)）（公允價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)小于賬面價(jià)）（公允價(jià)小于賬面價(jià)） 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 （公允價(jià)大于賬面價(jià)）（公允價(jià)大于賬面價(jià)）中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 （2 2）自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為采用轉(zhuǎn)換為采用 公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。計(jì)量。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)原賬面價(jià)值的，

25、其差額計(jì)入當(dāng)期入當(dāng)期損益，損益，公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值變動(dòng)損益。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于大于原賬面價(jià)值的，其差額原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)計(jì)入入資本公積資本公積（其他資本公積），處置該項(xiàng)投資性房（其他資本公積），處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)?shù)禺a(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入期的其他業(yè)務(wù)收入。中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于小于原賬面價(jià)值原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 累計(jì)攤銷（累計(jì)折舊）累計(jì)

26、攤銷（累計(jì)折舊） 貸：無形資產(chǎn)（固定資產(chǎn)）貸：無形資產(chǎn)（固定資產(chǎn)）中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于大于原賬面價(jià)值原賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)攤銷（累計(jì)折舊）累計(jì)攤銷（累計(jì)折舊） 貸：無形資產(chǎn)（固定資產(chǎn)）貸：無形資產(chǎn)（固定資產(chǎn)） 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 例例 20072007年年5 5月，甲企業(yè)決定搬遷至新建辦公樓，將月，甲企業(yè)決定搬遷至新建辦公樓，將原辦公樓準(zhǔn)備用于出租，原辦公樓準(zhǔn)備用于出租，8 8月完成搬遷工作，原辦公樓月完成搬遷工作，原辦公樓停

27、止使用。停止使用。1212月甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將辦月甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將辦公樓租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為公樓租給乙企業(yè)使用，租賃開始日為20082008年年1 1月月1 1日，租日，租賃期為賃期為3 3年。甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓年。甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允模式計(jì)量。采用公允模式計(jì)量。 20082008年年1 1月月1 1日該樓的公允價(jià)值日該樓的公允價(jià)值3500035000萬元，其原值為萬元，其原值為5000050000萬元，已計(jì)提折舊萬元，已計(jì)提折舊1425014250萬元。萬元。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本 3500035000 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允

28、價(jià)值變動(dòng)損益 750750 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 1425014250 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5000050000 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1v20082008年年1 1月月1 1日該樓的公允價(jià)值日該樓的公允價(jià)值4000040000萬元萬元借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)-成本成本 4000040000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 1425014250 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5000050000 資本公積資本公積-其他資本公積其他資本公積 42504250中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1五、投資性房地產(chǎn)的處置五、投資性房地產(chǎn)的處置 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)

29、生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入計(jì)入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)賬面價(jià)值值和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本。 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在處置時(shí)應(yīng)將持有期間的在處置時(shí)應(yīng)將持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)”和和“資本公積資本公積”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 例例 W W公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，產(chǎn)。租賃期滿后，W W公司將該寫字樓公司將

30、該寫字樓出售給乙公司出售給乙公司，合，合同價(jià)款為同價(jià)款為30003000萬元，乙公司已付款。萬元，乙公司已付款。（1 1）假設(shè)該棟樓原采用成本模式計(jì)量，出售時(shí)，該樓）假設(shè)該棟樓原采用成本模式計(jì)量，出售時(shí)，該樓的成本為的成本為28002800萬元，已計(jì)提折舊萬元，已計(jì)提折舊300300萬元。萬元。借：銀行存款借：銀行存款 30003000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 30003000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 25002500 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 300300 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 28002800中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1 例例 W W公司將其出租

31、的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，產(chǎn)。租賃期滿后，W W公司將該寫字樓出售給乙公司，合公司將該寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為同價(jià)款為30003000萬元，乙公司已付款。萬元，乙公司已付款。 （2 2）假設(shè)該棟樓原采用公允模式計(jì)量，出售時(shí)，）假設(shè)該棟樓原采用公允模式計(jì)量，出售時(shí)，該樓的成本為該樓的成本為21002100萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額400400萬元。萬元。借：銀行存款借：銀行存款 30003000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 30003000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 25002500 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 成本成本 21002100 公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)400400中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)投資性房地產(chǎn)1