2016年下半年上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：不動產(chǎn)登記載體考試題

1、2016 年下半年上海房地產(chǎn)估價師制度與政策：不動產(chǎn)登記載體 考試題 本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、是指在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用。A :企業(yè)管理費B:規(guī)費C:直接工程費D:措施費E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、資本化率的公式為。A:B:C:D:E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為 5000元/m2,其業(yè)主擬采用租金按年 5%等比遞增 方式出租，并希望在 20 年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)。如 果折現(xiàn)率為12

2、%，則第一年的租金應(yīng)該確定為_元/m2。A482.79B448.24C467.25D498.534、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為年。A: 40B: 50C: 60D: 70E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從 _之日起計算。A .工程竣工B. 物業(yè)驗收合格C. 購房人實際入住D. 開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋6、 _是建設(shè)項目的組成部分，它是具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概（預(yù)）算 書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。A .單項工程B. 單位工程C. 分部工程D. 分項工程7、根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程費中的住房公積金屬于。A :企業(yè)管理費B

3、:規(guī)費C:直接工程費D:措施費E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照 _。A原購買價B 重建價格C重置價格D.市場價格9、豪華住宅用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為 _年。A40B50C60D7010、某夫妻共有一套成本價購買的房改房， 現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是【 2007 年考 題】A :現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng):現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C:現(xiàn)時該房屋的房改成本價D:當(dāng)時該房屋的房改成本價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、選擇目標(biāo)市場，通常要基于對 _進(jìn)行評價的基礎(chǔ)

4、上。A .單一市場B. 重要市場C. 細(xì)分市場D. 主要市場12、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府批準(zhǔn)后，由實施。A :市、縣人民政府B:市、縣人民政府土地管理部門C:市、縣人民政府規(guī)劃管理部門D:鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于。A :社會因素B:環(huán)境因素C:人口因素D:行政因素E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某夫妻共有一套成本價購買的房改房， 現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是。A :現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納

5、的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng):現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C:現(xiàn)時該房屋的房改成本價D:當(dāng)時該房屋的房改成本價E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。 成交價格明顯低于 正常市場價格的，以作為繳納稅費的依據(jù)。A :出租價格B:抵押價格C:成交價格D:評估價格E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽制、 相互接近， 是因為相似的房地產(chǎn)之 間具有。A:異質(zhì)性B:排他性C:替代性D:互補(bǔ)性E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地 價值為800萬元。某人購買了其中300m2,該

6、部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假 如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為 _。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%18、拆除租賃房屋時， 如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議， 房屋拆遷 補(bǔ)償方式是 _。A 面積結(jié)算B 貨幣補(bǔ)償C 產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換19、 某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。 如果該貸 款的年利率為 5.75，期限為 15年，按月償還，首次月還款額為 2000元，月還 款額增長率為 0.2，則該購房者在第 5年第 6個月的還款額為元。A: 2277.4B: 2223.41C: 2728.8D: 2741.9E:借款合同

7、20、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及 建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以進(jìn)行估價。A:保持現(xiàn)狀前提B:裝修改造前提C:轉(zhuǎn)換用途前提D:重新利用前提E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某零售商業(yè)物業(yè)租約規(guī)定， 基礎(chǔ)租金為 35 萬元月，百分比租金標(biāo)準(zhǔn)為 8， 若承租人本月的營業(yè)額為 480 萬元，則按常規(guī)計算的承租人本月應(yīng)繳納的租金總 額為 萬元。A: 35B: 378C: 384D: 734E:借款合同22、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。A 相對較高的收益水平B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C. 抵消通貨膨脹的影響D 投資回收期較長23、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投

8、資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。A 自然周期與投資周期同步變化B. 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C. 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D. 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期24、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市， 解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問 題，購買該公司的股票屬于。A :房地產(chǎn)開發(fā)投資B:房地產(chǎn)置業(yè)投資C:房地產(chǎn)間接投資D:投資于房地產(chǎn)投資信托基金E:借款合同25、某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8, 土地市場價值為4000元/m2,擬 進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 5.0,樓面地價為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交 地價（）萬元。A125

9、0B1750C2050D2150二、多項選擇題（共 25 題,每題 2 分,每題的備選項中,有 2 個或 2個以上符 合題意,至少有 1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得 0.5 分）1、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中,正確的有【 2 003年考題】 A:估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B :建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C:建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D:建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差 額E:建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊2、會計確認(rèn)和計量的一般原則包括。A :權(quán)責(zé)發(fā)生制原則B:配比原則

10、C:謹(jǐn)慎原則D:劃分收益性支出與資本性支出原則E:歷史成本原則3、在市場法選擇可比實例的過程中， 可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)， 選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的 _范圍之內(nèi)。A. 0.52.0B. 1.5 2.0C0.51.5D1.01.54、用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿_年未動工的，按土地使用權(quán)出讓金的 20%以下征收土地閑置費。A1B2C3D45、住房置業(yè)擔(dān)保公司的實有資本以為主。A:政府預(yù)算資助B:資產(chǎn)劃撥C:房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股D:社會集資E:個人集資6、路線價法特別適用于 _的土地進(jìn)行的估價。A .房地產(chǎn)稅收B. 城鎮(zhèn)土地整理C

11、. 城市房屋拆遷補(bǔ)償D. 土地使用權(quán)出讓E. 市地重劃7、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則 B 區(qū)的物業(yè) 投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資 _的特性。A .區(qū)位選擇異常重要B. 變現(xiàn)性差C 需要適時的更新改造投資D. 存在效益外溢和轉(zhuǎn)移8、企業(yè)會計準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會計確認(rèn)、計量、報告的會計準(zhǔn)則，它包括兩個層 次。A: 一般會計準(zhǔn)則B:普通會計準(zhǔn)則C:特殊會計準(zhǔn)則D:基本會計準(zhǔn)則E:具體會計準(zhǔn)則9、項目融資主體的組織形式主要有。A :既有項目法人融資B:新設(shè)項目法人融資C:商業(yè)性法人融資D:政策性法人融資E:自然人融資10、 某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，

12、負(fù)債合計為 3 000萬元，資產(chǎn)合為 5 000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為 2 500萬元和 l 250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率 為。A: 30B: 40C: 50D: 60E:借款合同11、廉租住房保障辦法規(guī)定，廉租住房保障資金來源包括。A :年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金B(yǎng):住房專項維修資金C:提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額D: 土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金E:政府的廉租住房租金收入12、銀行券具有以下特點。A:是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通B:信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通C:是一種法定支付手段，任何人不得拒收D:不

13、定期，可以長期流通使用E:定期，但可以長期流通使用13、商業(yè)銀行的職能包括。A:充當(dāng)信用中介B:變貨幣資本為貨幣收入C:充當(dāng)支付中介D:創(chuàng)造派生存款和信用流通工具E:變貨幣收入為貨幣資本14、下列關(guān)于拍賣與普通商品交易的區(qū)別，表述錯誤的是。A:普通交易中當(dāng)事人只有賣方和買方B:拍賣方式中有委托人、拍賣人和競買人，三方缺一不可C:被拍賣商品的出售價格由競買人通過競價來決定，即由賣方定價D:普通交易中商品銷售價格由賣方定價或由買賣雙方協(xié)商定價E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、在實際的房地產(chǎn)估價中， 房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先 受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。 這些法

14、定優(yōu)先受償 款通常包括。A :拖欠建設(shè)工程價款B:已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C:房地產(chǎn)變賣處置費用D:訴訟費用E:其他法定優(yōu)先受償款16、w 省 B 縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程，根據(jù)中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法、w省人大常委會出臺的w省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 例及 w 省政府頒布實施的 w 省商品房銷售管理辦法等法律、法規(guī)，出臺 了B縣城鎮(zhèn)職工住房補(bǔ)貼管理暫行辦法、B縣城鎮(zhèn)商品房預(yù)售管理辦法、B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法 等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟(jì)適用住房為 主的住房供應(yīng)體系， 并建立了城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障制度。 為加快經(jīng)濟(jì)適用 住房建設(shè)， 2010 年 3 月，該市采取招標(biāo)方

15、式，選定 C 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè) 園林小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目， 該經(jīng)濟(jì)適用住房項目每平方米成本價中， 征地 和拆遷補(bǔ)償費為 130 元、勘察設(shè)計和前期工程費為 170 元、建安工程費為 630 元、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費 ）為 70 元、貸款利息 為 30 元。1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法屬于。下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用 住房的表述中，正確的是。A:經(jīng)濟(jì)適用住房實質(zhì)上就是廉租住房B:低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用住房C:經(jīng)濟(jì)適用住房土地可以通過劃撥取得D:經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實行申請、審核、公示和輪候制度E:城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見17、房地產(chǎn)的供求狀況可以分為 _。A 全國

16、房地產(chǎn)總供求狀況B. 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C. 全國本類房地產(chǎn)的供求狀況D. 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況E. 臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況18、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有。A:估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B :建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C:建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D:建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額E:建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊19、臨界點分析， 是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到的極 限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A:利潤為零時B

17、:利潤最大時C:允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D:允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)E:借款合同20、建筑容積率是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與 _之比。A .規(guī)劃建設(shè)用地面積B. 居住區(qū)總用地面積C. 居住區(qū)建筑用地面積D. 獲取土地使用權(quán)面積21、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是 _。A 未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政 主管部門責(zé)令其停止違法活動， 并可處以違法所得 3 倍以下但不超過 3 萬元的罰 款B 房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得 的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以 1萬元以下的罰款C

18、 中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物， 故意提供虛假評估報告， 情節(jié)嚴(yán)重的，處 5 年以上 10年以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴(yán)重后果的， 處 5 年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金22、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括 _等。A 可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C 可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D 可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E 可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同23、按間接比較的判定， 某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況， 價格低 2%；而估價對象的房地產(chǎn)狀