廣東湛江體育中心東側(cè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、廣東湛江市體育中心東側(cè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告廣東湛江市體育中心東側(cè)項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廣東湛江市赤坎區(qū)棋川大道北路14、16號(hào)項(xiàng)目投資意向書 榮盛廣東房地產(chǎn)發(fā)展股份有限 公司 二零一二年五月三十日目錄 第一部分 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論 3 一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 3二、 可行性研究結(jié)論及建議 3第二部分城市背景綜述4 一、城 市背景4 1、城市簡(jiǎn)介4 2、行政轄區(qū)概況4 3、地形地貌及 氣候特點(diǎn)4 4、交通條件4二、城市綜合評(píng)價(jià)4 1、人口規(guī)模 4 2、GDP:5 3、居民生活水平：5 4、財(cái)政收支：5 5、固定資產(chǎn)投資：5 6、社會(huì)消費(fèi)：5 7、城市發(fā)

2、展規(guī)劃：5 8、城市宏觀總結(jié) 6第三部分 市場(chǎng)研究6 一、土地市場(chǎng)6 1、近年土地由讓情況：6 2、近年土地成交價(jià)格情況分析：6二、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況 6 1、房地產(chǎn)投資6 2、房地產(chǎn)開 發(fā)概況6三、商品房市場(chǎng)價(jià)格 6四、市場(chǎng)供需分析 6五、 市場(chǎng)版塊分析7 1、市場(chǎng)版塊劃分7 2、區(qū)域版塊供需分析 7 3、區(qū)域版塊價(jià)格和典型樓盤7六、房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)7第四部分 項(xiàng)目擬投資理由分析 7第五部分 項(xiàng)目概況7 一、意向地塊基本情況7 1、地塊位置：7 2、用地指標(biāo)：8二、宗地現(xiàn)狀：8三、項(xiàng)目周邊的狀況：8四、大市政配套：8五、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況：8六、項(xiàng)目SWOT分析8 1、優(yōu)勢(shì)(strengths)

3、:8 2、劣勢(shì)(weaknesses):9 3、機(jī)會(huì)(opportunities ):10 4、威脅(threats):9第六部分 項(xiàng)目擬定位方案及工程銷售計(jì)劃9 一、項(xiàng)目擬定位方案9 1、項(xiàng)目定位：9 2、目標(biāo)客戶群定位：9 3、價(jià)格定位：9二、工程及銷售計(jì)劃 10第七部分 投資收益分析10 一、成本預(yù)測(cè)：10二、經(jīng)濟(jì)效益分析：11三、敏感性分析：11四、現(xiàn)金流分析 12第八部分 結(jié)論和建議12第一部分可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、湛江市統(tǒng)計(jì)年鑒、 統(tǒng)計(jì)公報(bào)，來源于湛江市統(tǒng)計(jì)局。2、湛江市商品房銷售面積，來源于湛江市房管局。3、湛江市發(fā)展規(guī)劃，來源于湛江市規(guī)劃局。

4、4、湛江市調(diào)研結(jié)果。5、湛江市土地供應(yīng)面積，來源于湛江市國(guó)土局、中國(guó)土 地市場(chǎng)網(wǎng)。第二部分城市背景綜述一、城市背景1、城市簡(jiǎn)介 湛 江市位于中國(guó)大陸最南端、 廣東省西南部，坐落在雷州半島， 處在粵桂瓊?cè)。▍^(qū)）交匯處，廣東第二大人口地級(jí)市。湛江下轄赤坎、霞山、麻章、坡頭4個(gè)區(qū)和湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東海島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，以及雷州、廉江、吳川、 遂溪、徐聞5縣市。湛江是中國(guó)首批對(duì)外開放的沿海港口城市之一，大西南 由海通道的物流中心是粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)和交通 中心。湛江轄區(qū)1.3萬平方公里，人口 763萬人，其中湛江市區(qū) 人口約151.8萬人（含流動(dòng)人口）。2、行政轄區(qū)概況 湛江下轄赤坎區(qū)、霞

5、山區(qū)、坡頭區(qū)、 麻章區(qū)、湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（五區(qū)）以及雷州市、吳川 市、 廉江市、（三個(gè)縣級(jí)市）和徐聞縣、遂溪縣（二縣），具體各區(qū)縣分布如下圖。赤坎區(qū)是廣東省湛江市的中心城區(qū)（另一個(gè)為霞山區(qū)） 也是市委、市政府機(jī)關(guān)所在地，區(qū)內(nèi)有湛江師范學(xué)院、廣東 海洋大學(xué)寸金學(xué)院等多所高等學(xué)院，以及湛江一中、湛師附 中、培才中學(xué)等重點(diǎn)中學(xué)。全區(qū)總面積79平方公里，轄8個(gè)街道辦事處，25個(gè)社區(qū) 居委會(huì)，13個(gè)村委會(huì)。霞山區(qū)市湛江市中心城區(qū)之一，位于湛江市區(qū)中部，瀕 臨湛江港灣，東隔麻斜海與坡頭區(qū)相望，北與湛江市經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)和赤坎區(qū)相連，西、南均與麻章區(qū)接壤。區(qū)人口 44.5萬，轄12個(gè)街道辦事處和1個(gè)鎮(zhèn)。

6、霞山區(qū)是湛江市的交通中心，有著名的深水良港湛江港，有目前中國(guó)大陸南端鐵路終點(diǎn)站湛江南站，有直通全國(guó)各大城市及香港等地的湛江民航機(jī)場(chǎng)。麻章區(qū)前身為雷州府遂溪縣的麻章鎮(zhèn)、湖光鎮(zhèn)、太平鎮(zhèn)、東海島等。解放后為湛江市郊區(qū)，1994年10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，更 名為湛江市麻章區(qū)。區(qū)內(nèi)有廣東海洋大學(xué)等15所高、中等院校以及南亞熱帶作物研究所等8個(gè)國(guó)家、省、市級(jí)科研院，全國(guó)唯一的瑪爾 湖一湖光巖風(fēng)景區(qū)。麻章區(qū)現(xiàn)已成為湛江市工業(yè)增長(zhǎng)、引進(jìn)外資、外貿(mào)由口增 長(zhǎng)最快的區(qū)（縣、市），工業(yè)總量躍居全市各區(qū)（縣、市） 首位。坡頭區(qū)坡頭區(qū)下轄官渡、龍頭、坡頭、南三、乾塘、南調(diào)、麻斜等七個(gè)鎮(zhèn)（街），總?cè)丝?37.75萬，總面積

7、507平方 公里，中國(guó)海洋石油西部公司總部設(shè)在城區(qū)內(nèi)。新城區(qū)規(guī)劃面積68平方公里。坡頭區(qū)濱海旅游資源豐富，濱海旅游業(yè)初具規(guī)模。湛江市第五次的城市總規(guī)劃將坡頭區(qū)定位為湛江市副城區(qū)、文化中心。湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1984年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的首批14個(gè)沿海開放城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一?，F(xiàn)與東海島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)合并后，陸地面積354平方公里，灘涂面積115平方公里，是目前全國(guó)面積最大的國(guó)家級(jí) 開發(fā)區(qū)之一。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的政策區(qū)面積19.2平方公里，9.2平方公里位于湛江市城區(qū)中心。經(jīng)過20多年的建設(shè)，湛江開發(fā)區(qū)基本形成了以石油化工、 特種紙業(yè)、機(jī)械電器、農(nóng)海產(chǎn)品加工、紡織服裝、生物醫(yī)藥、 食品

8、飲料等產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)格局。目前，鋼鐵基地和中科煉化兩大項(xiàng)目選址東海島，投資額 超過1300億元，湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將成為湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的龍頭和廣東西部最具活力的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)。3、地形地貌及氣候特點(diǎn)湛江陸地大部分由半島和島嶼組成，地勢(shì)北高南低，以北部廉江市境內(nèi)的雙峰蜂（382米）為最高點(diǎn)。全市以平原為主，平均海拔 50至250米之間。雙峰嶂為湛江市最高點(diǎn)，海拔382米。湛江較大的江河有：鑒江，流經(jīng)吳川市境內(nèi) 46公里；九洲江，流經(jīng)廉江市境內(nèi)89公里；南渡河，流經(jīng)雷州市境內(nèi)88公里；以及流經(jīng)廉江、遂溪、雷州、麻章等境內(nèi)的人工運(yùn)河雷州青年運(yùn)河。湛江屬亞熱帶氣候，受海洋氣候調(diào)節(jié)，終年無霜雪，4-

9、9 月多東及東南風(fēng)，10月至次年3月盛行北及東北風(fēng)，一般3 4級(jí)，最大達(dá)67級(jí)。熱帶風(fēng)暴一般發(fā)生于 511月，以79月居多。年均降雨天126天，降雨主要集中在 49月。氣溫年均23.2 C, 7月最高，月平均為 28.9 C,最高曾達(dá)38.1C； 1月最低，月平均為15.5C,最低曾達(dá)2.8C。氣溫宜人，草木常青，終年無霜雪。年均降水量1417-1802,年日照時(shí)數(shù)為1864-2160小時(shí)，4、 交通條件湛江市交通較為便捷，擁有海陸空全方位暢通無 阻的優(yōu)越條件。在航空上，湛江機(jī)場(chǎng)位于市區(qū)西北部，距離市區(qū)大約 5公 里，為國(guó)家4D級(jí)機(jī)場(chǎng)，可起降波音 757等類型各種飛機(jī)。開通了北京、上海、廣州、

10、長(zhǎng)沙、貴陽、海口、深圳、汕 頭等地的航班。目前規(guī)劃中的湛江市新機(jī)場(chǎng)將輻射這個(gè)粵西地區(qū)，是規(guī)模 僅次于廣州白云機(jī)場(chǎng)、深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)的的廣東省內(nèi)第三 大機(jī)場(chǎng)；在鐵路交通上，黎湛鐵路、粵海鐵路在湛江交匯， 廣東西部沿海城市高鐵也即將在2014年開通；公路交通上，207、325國(guó)道貫穿全境，廣（州）湛（江）、渝（重慶）湛 （江）、湛（江）徐（聞）三條高速公路匯交于湛江。湛江市汽車客運(yùn)站已開通了前往廣州、深圳、珠海、中山、東莞等省內(nèi)城市和北海、?？凇⑷齺喌仁⊥獬鞘械目瓦\(yùn)班車；航運(yùn)交通上水運(yùn) 湛江港以 失、優(yōu)、深”而著名，是全國(guó)十大 深水港之一。二、城市綜合評(píng)價(jià) 1、人口規(guī)模 湛江市2007-2010年

11、市 區(qū)戶籍人口總數(shù)逐年上升， 但增速有所放緩，2010年戶籍人 口達(dá)到153.萬。按照按照2007-2010年平均增長(zhǎng)率1.40%計(jì)算，至U 2015年 末，湛江市區(qū)人口將達(dá)到 164.6萬人，其中2012-2015年將 增長(zhǎng)9萬人。隨著鋼鐵項(xiàng)目和中科石化項(xiàng)目落戶啟動(dòng)，以及上下游配 套企業(yè)入駐湛江，湛江市轄區(qū)常住人口將放量式增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 到2015年市區(qū)將新增常住人口約 28萬，若按新增人口人均 住房2830 m2 （ 2010年城市居民人均住房面積 28.86 m2）, 期間新增人口剛性需求總量為784 840萬m2。不考慮現(xiàn)有人口改善性需求，期間年均需求量為196210萬遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)供給

12、水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?好。2、GDP 2011年湛江 GDP達(dá)到1708億元，比上年增長(zhǎng) 13%,保持了連續(xù)7年的高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增長(zhǎng)一直保持 在10%速度以上。從2005年的657.8億到2011年的1708億元，GDP增長(zhǎng) 了近 160%。但從增長(zhǎng)率來看，在 2008年受到金融危機(jī)的影響，增長(zhǎng) 率下降3個(gè)百分點(diǎn)，之后重拾升勢(shì)，在 2010年到達(dá)增長(zhǎng)最 高峰。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 338億元，增長(zhǎng)6.2%;第二產(chǎn)業(yè) 增加值734億元，增長(zhǎng)14.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 636.5億元， 增長(zhǎng)15.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的20.6 ： 41.1 ： 38.3調(diào)整為 19.8 :42.9

13、: 37.3。相比2011年全國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)果，湛江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平較低，第1產(chǎn)業(yè)比重較大，第3產(chǎn)業(yè)僅占經(jīng)濟(jì)總量的三成，有待提高。3、居民生活水平 自2005年以來，湛江城市居民收入水 平保持8%以上的幅度增長(zhǎng)。2011年城市居民人均可支配收入 17584元，低于同期全國(guó) 城鎮(zhèn)居民平均21810元的水平，但同比增長(zhǎng) 14.9%;城市居 民恩格爾系數(shù)為42,比上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。4、財(cái)政收支2011年度湛江地方財(cái)政一般預(yù)算收入80.03億元，同比增長(zhǎng) 26.4%;同期財(cái)政支由186.15億元，比上年增長(zhǎng)25% o從湛江財(cái)政收支平衡來看，2005-2011年期間湛江財(cái)政支由高于財(cái)政收入，期間財(cái)政收赤字4

14、43.57億元。造成這種結(jié)果的原因，在于湛江市目前工業(yè)尚不發(fā)達(dá)，第 三產(chǎn)業(yè)還未成形。隨著中科石化和廣州鋼鐵項(xiàng)目的動(dòng)工建設(shè)，上下游配套產(chǎn) 業(yè)的建設(shè)，這種局面有望得到解決。5、固定資產(chǎn)投資 湛江市2011年全年500萬元以上的項(xiàng) 目的固定資產(chǎn)投資 494.60億元，增長(zhǎng)28.9% o其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資完成143.75億元，下降25.2%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資完成207.28億元，下降9.3%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完 成107.46億元，增長(zhǎng)43.2% o在500萬元以上的項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資中 ，第一產(chǎn)業(yè)投資 17.00億元，增長(zhǎng)131.1%;第二產(chǎn)業(yè)投資 211.10億元，增長(zhǎng) 84.8%;第三產(chǎn)業(yè)投資 266

15、.50億元，增長(zhǎng)1.7%。O2005-2006年之間湛江的固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度有所下行， 但仍保持14%以上的增速，20062010年期間固定資產(chǎn)投資 明顯加大，2009、2010年達(dá)到了 33%增長(zhǎng)速。鑒于東海島鋼鐵項(xiàng)目和中科石化項(xiàng)目的全面啟動(dòng)及拉動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)幾年湛江固定資產(chǎn)投資增速將維持年均30%以上的增速的水平。6、社會(huì)消費(fèi)2011年度湛江實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額805.6億元，比上年增長(zhǎng)19.5%,扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)率為 13.7%,其中城市消費(fèi)額 708.96億元，同比增長(zhǎng) 18.2%。相比，自2005年以來湛江社會(huì)消費(fèi)增速高于同期GDP和固定資產(chǎn)投資，2008年分別高由同期 GDP

16、、固定資產(chǎn)投 資增速12.4、0.8個(gè)百分點(diǎn)，由于中科石煉化項(xiàng)目、鋼鐵項(xiàng) 目的動(dòng)工建設(shè)，2009年社會(huì)消費(fèi)增速高由同期GDP增速11.6,但是低于固定資產(chǎn)增速7.8個(gè)百分點(diǎn)，2010年社會(huì)消費(fèi)增速高由同期 GDP增速7.6,但是低于固定資產(chǎn)增速 12.1 個(gè)百分點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)表明2008年之前湛江經(jīng)濟(jì)是內(nèi)需活力型經(jīng)濟(jì)體，2008年之后湛江在這種良好的內(nèi)需基礎(chǔ)上，投資活力型經(jīng)濟(jì)體也將十分活躍。7、工業(yè)產(chǎn)值 2011全年全部工業(yè)完成增加值 665.28億元， 增長(zhǎng)13.7%,對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 39.4%,拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)5.1 個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 600.75億元，增長(zhǎng)14.5%

17、; 其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值186.92億元，增長(zhǎng)10.1%;股份制企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 182.49億元，增長(zhǎng)20.6%; 外商及港澳臺(tái)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 320.98億元，增長(zhǎng)10.5%。按輕、重工業(yè)分，輕工業(yè)增加值199.58億元，增長(zhǎng)19.6%; 重工業(yè)增加值401.17億元，增長(zhǎng)11.9%。從下圖可以看到，湛江工業(yè)產(chǎn)值增速自2005年以來逐年放緩，但是在2010年得到快速增長(zhǎng)。8、城市居民住水平 2011年度湛江城市居民居住環(huán)境進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積29.41 m2,同比增長(zhǎng)0.55略高于全國(guó)平均面積。9、城市發(fā)展規(guī)劃 湛江市在 十一五”規(guī)劃中，城市發(fā)展規(guī) 劃以建設(shè) 百姓城

18、市、綠色家園”的人本理念規(guī)劃，按照 個(gè) 片區(qū)四個(gè)組團(tuán)”（一個(gè)片區(qū)：霞山、赤坎和開發(fā)區(qū)；四個(gè)組團(tuán)：坡頭、東海、麻章和臨港工業(yè)園）的城市空間布局和環(huán)渤海 灣拓展原則，結(jié)合考慮影響城市空間拓展的主要因素，城市 發(fā)展方向選擇為：提升核心一完善功能，西擴(kuò)東拓 一拉開框架，北推南進(jìn) 一做 大做強(qiáng)，完善城市功能，提高城市品位。10、城市宏觀總結(jié) 從上述資料來看，湛江市經(jīng)濟(jì)近年來 穩(wěn)步增長(zhǎng)。目前，鋼鐵基地和中科煉化兩大項(xiàng)目選址東海島，投資額超過1300億元。其中，寶鋼集團(tuán)與廣東省投資的湛江鋼鐵基地項(xiàng)目首期建設(shè)規(guī)模為年產(chǎn)鋼1000萬噸，計(jì)劃投資 696億元；中石化與科威特石油公司合資的中科煉化一體化項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

19、為煉油1500萬噸、生產(chǎn)乙烯100萬噸，總投資額超過 600億元， 用地12.26平方公里（填海3.47平方公里），預(yù)計(jì)2013年底建 成投產(chǎn)。鋼鐵和石化兩大項(xiàng)目將拉動(dòng)投資5000億元左右，一大批上下游配套項(xiàng)目落戶湛江，使湛江將成為湛江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍 頭和廣東西部最具活力的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)。第三部分 市場(chǎng)研究 一、土地市場(chǎng)1、近年土地由讓情況 近四年來湛江市區(qū)用于建設(shè)商品房的土地供給量較少，自2007年至今，通過招拍桂方式總共由讓14宗用于建造商品房的土地。2007-2011年，湛江市區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)占地面積共計(jì) 2195 畝（建筑面積501萬平米），成交占地面積共計(jì) 1505畝（建 筑面積377萬平米

20、）。具體成交明細(xì)如下。成交時(shí)間 行政 區(qū)域 四至范圍 用地 屬性 建筑面積（萬平米）成交單價(jià)（萬元/畝）樓面價(jià)（元/平米）2007.11.2 麻章區(qū) 瑞云中路東側(cè) 商住2.46 73.1 312.2 2007.11.30赤 坎區(qū) 人民大道西、體育北路以南、體育南路以北商住182.97 221.04 602.84 2008.2.26赤坎區(qū) 海濱大道西、四航局 以南、樂山大道北面商住 48.82 12.41 41.38 2008.2.27開發(fā)區(qū) 海濱大道西、四航局以南、樂山大道北面 商住48.82145.65 485.49 2009.11.18霞山區(qū) 瑞云北路56號(hào) 商住12.90 707 353

21、4.6 2009.11.30 麻章區(qū) 棋川大道南 81號(hào)商住 55.00 78.8 472.7 2010.7.1 霞山區(qū) 棋川大道南 81 號(hào) 9.47 336.6 2196.6 2010.9.26 赤坎區(qū) 軍民堤松苑路北商住 23.03355 1906 2010.12.10霞山區(qū) 民治路南側(cè)，人民東一路以北 商服 11.11 229 1855 2011.2.21霞山區(qū) 避風(fēng)塘地段商住8.28 100.95 605.67 2011.5.23霞山區(qū) 錄村一路南側(cè)、錄村二 路西側(cè) 商住2.76 514.6 2757 2011.8.12霞山區(qū) 棋川西三路 19號(hào) 商住 4.49 427 2786 2

22、011.9.9赤坎區(qū) 觀海路以西 商 住1.02 334.0 1669.1 2011.9.30霞山區(qū) 機(jī)場(chǎng)路12號(hào) 商住 1.97 245.36 817.8 2011.9.30麻章區(qū) 金洋路北側(cè) 商住 4.30 152.9 716.8 2011.11.25赤坎區(qū) 海田路東側(cè) 商住5.37 193.7 968 2、近年土地成交價(jià)格情況分析2007-2011年，湛江市區(qū)土地成交均價(jià)走勢(shì)呈倒“V型增長(zhǎng)走向，2011年土地成交均價(jià)為240.92萬元/畝，樓面價(jià)為 1302.51元/平米。二、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資 湛江市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資量相對(duì)較少，雖然也在逐年 遞增，但是增

23、長(zhǎng)率起伏變化較大。2010年房地產(chǎn)投資額達(dá) 75.04億，同比增幅58.7% o2、房地產(chǎn)開發(fā)概況2007年一2011年湛江市施工面積為2107萬平米，新開工面積為619.4萬平米，竣工面積為 172萬平米，銷售面積為 355.2萬平米。2007-2011年市區(qū)商品房市場(chǎng)分析施工面積（萬平米）新開工面積（萬平米） 竣工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米）銷售均價(jià)（元/平米）2007年342.8 81.5 28.6 54.7 2988 2008 年 397.5 96.5 31.8 39.7 3528 2009 年 435.7 135.8 33.9 96.4 4473 2010 年 458 156.

24、3 36.2 78.3 5424 2011 年 473.6 149.3 41.5 86.1 6720三、商品房市場(chǎng)價(jià)格湛江市商品房銷售均價(jià)一直保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)，尤其在 2008年宏觀市場(chǎng)發(fā) 生變化，全國(guó)許多城市價(jià)格掉頭下行情況下，湛江市商品房 銷售均價(jià)雖然增幅有所下降，但是價(jià)格仍然保持上漲，2011年均價(jià)達(dá)到了 6642元/平米。近一年湛江市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)曾在2011年7月份達(dá)到了歷史性的7059元/M,之后逐步下降，在2012年2月 達(dá)到5680元/M,赤坎金沙灣片區(qū)少數(shù)高端樓盤均價(jià)甚至突 破了萬元大關(guān)。四、市場(chǎng)供需分析 2007年下半年湛江市區(qū)新項(xiàng)目相對(duì)集 中開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致 2008

25、年市場(chǎng)供給相對(duì)較大，造成 2008年 供求失衡。2009年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整體市場(chǎng)供給仍高于需求。2010年總供給量的基本變化不大，但銷售面積也同比下降較大。2011年供求比為1, 2011年總供給量為90.5萬M ,總銷售面積89.35萬M。自2008年2012年2月份，市場(chǎng)累計(jì)供給 379.4萬明 而同期市場(chǎng)需求為 310萬供需比為1.26;按2010年3 月一2012年2月平均5.94萬M的去化速度，該期間商品房 新增存量約70萬M近11.8個(gè)月去化。2008年一2012年2月湛江市轄區(qū)商品房供需一覽表（萬 m2）2008 年 2009 年 2010 年 2011

26、 年 2012.1-2012.2 銷售面積 39.7 96.4 78.3 89.35 6.2 批準(zhǔn)預(yù)售面積 71.5 107 98.3 90.5 12.8供求比1.8 1.1 1.26 1 2 2012 年2月商品住宅去化 量4.6萬本期間商品住宅供需比為0.4 （2012年2月商品住宅供給量1.9萬M）。五、市場(chǎng)版塊分析 通過對(duì)湛江房地產(chǎn)的調(diào)研分析，目前 湛江房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)基本以赤坎和霞山為主，赤坎和霞山的 鏈接帶開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在慢慢成形，目前結(jié)合同行對(duì)版塊 市場(chǎng)的理解，湛江市轄區(qū)房地產(chǎn)基本可分為赤坎、霞山、開 發(fā)區(qū)三大版塊。發(fā)區(qū)1、赤坎版塊赤坎版塊是湛江房地產(chǎn)銷售的主力版 塊，2008年

27、、2009年度赤坎商品房銷售占市轄區(qū)近八成， 現(xiàn)在仍然是湛江開發(fā)建設(shè)大盤集中區(qū)域。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一一一占地416畝的湛江在建最大樓盤西粵.京基城就坐落在赤坎區(qū)市體育中心對(duì)面。京基城一期有 10棟31-32層住宅，1931戶，2010年11月13日開盤。湛江商品房銷售主區(qū)域在赤坎區(qū)金沙灣區(qū)域。該區(qū)域在售商品住宅屬湛江高端主流區(qū)域，片區(qū)項(xiàng)目高容 積率，建筑密度相對(duì)大，雖然片區(qū)海景資源得天獨(dú)厚，但項(xiàng) 目均較為注重自身環(huán)境設(shè)計(jì)大，該片區(qū)目前商品住宅銷售均 價(jià)在7000-7500元/M左右，該小片區(qū)客戶群體以35 50歲年中青年為主導(dǎo)，市區(qū)和周邊縣市公務(wù)員、市區(qū)煙廠、電廠 等購房群體占相當(dāng)大比例

28、。該客戶群體由于擁有高公積金以及生活習(xí)慣等，對(duì)戶型要 求相對(duì)較大。項(xiàng)目名稱 西粵 京基城 君臨海岸 麗灣名邸 開發(fā)商 湛 江市京基房地產(chǎn)湛江廣恒房地產(chǎn)湛江晟安房地產(chǎn)建筑類 別 一期10棟31-32層高層13棟28、31高層5棟37-30層 高樓 銷售套數(shù)1931 1315 447物業(yè)地址 湛江人民大道西 側(cè) 觀海長(zhǎng)廊西側(cè)，碧海園南側(cè)東臨君臨海岸，北靠金沙灣新城 建筑面積130萬M 25.8萬M 24.6萬M銷售價(jià)格 住 宅均價(jià)：8000元/M 寫字樓均價(jià)：9200元/M 低價(jià)5200元/M 均價(jià)8000元/M 高價(jià)10780元/ M低價(jià)：6450元/M均價(jià)：10000元/M 高價(jià)：21258

29、元/M 主力面積 120-160 m2 100160 m2 176300 m2 開盤時(shí)間 2010-11-13 2003-03-28 2010-05-01 銷售情況 余 少數(shù)尾房 已基本售罄 已售7成2、霞山版塊 霞山版塊目 前開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量雖多，但規(guī)模相對(duì)較小，一般24棟高層。從近期走訪的情況來看，大多數(shù)樓盤開盤當(dāng)日基本實(shí)現(xiàn)七 八成，基本上都是在短期實(shí)現(xiàn)銷磬。目前該板塊只有萬州花園、綠海大廈、泰匯廣場(chǎng)等少數(shù)樓盤在售，供給量嚴(yán)重不足。片區(qū)客戶群體以政府公務(wù)員、湛江市轄區(qū)企業(yè)中高管理 層和小有成就的私營(yíng)業(yè)主，該群體主力需求以改善型需求為 主。另，由于該片區(qū)基礎(chǔ)教育資源優(yōu)勢(shì)，擇校型需求”也是該片

30、區(qū)一重要部分。以人民廣場(chǎng)2km范圍（霞山版塊核心區(qū)域）內(nèi)，開發(fā)商 儲(chǔ)備有為數(shù)不多的小規(guī)模土地，核心范圍內(nèi)拆遷改造成本 高，難于實(shí)施，短期內(nèi)市場(chǎng)供給緊缺難于改觀。3、開發(fā)區(qū)版塊 開發(fā)區(qū)位于赤坎區(qū)與霞山區(qū)之間，擁有 資源共享及政策優(yōu)惠等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，是未來湛江重點(diǎn)發(fā)展的區(qū) 域之一，是未來湛江市的政治和經(jīng)濟(jì)中心。這個(gè)板塊的特色是現(xiàn)代化、都市感強(qiáng)，目前開發(fā)區(qū)版塊一 手房地產(chǎn)市場(chǎng)只有匯景豪庭、銀隆廣場(chǎng)等少量供應(yīng)，但未來將是湛江商品房主要供應(yīng)版塊之一。項(xiàng)目名稱 匯景豪庭 城市尚品 銀隆廣場(chǎng)（辦公樓）開發(fā)商 嘉粵集團(tuán)有限公司湛江華信房地產(chǎn)榮基集團(tuán) 建筑類別6棟30-32層塔樓 兩座23層的塔樓，一棟為寫字樓，

31、一棟公寓 兩座小戶型塔樓 銷售套數(shù)1405 750 500銷售價(jià) 格最價(jià)：5580元/平方米均價(jià)：6500元/平方米最價(jià)：7830元/平方米公寓均價(jià)：8000元/M 寫字樓均價(jià)：7500元/M 均價(jià)：9000元/M （簡(jiǎn)裝）主力面積100-160 m2寫字樓：70-86 m2； 商務(wù)公寓：39-41 m2 90150 m2 開 盤時(shí)間 2010-05-29 2010-08-21 2010-04-28銷售情況 已售9成公寓已售9成，寫字樓售罄 已售9成六、房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 1、高容積率”、高建筑密 度”是湛江新建商品住宅社區(qū)最為明顯特征。高容積率和高建筑密度所導(dǎo)致的結(jié)果是工"字型和“碟式

32、”高層遍地開花，而南北通透的板式高層鮮有所見。2、湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品戶型面積區(qū)間的需求主體80160尤其是 100 140 m2o基于規(guī)避“90/70政策需要，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)較多樓盤通過“1+1組合（1套住房2個(gè)房本）來加以實(shí)現(xiàn)。但是2011年推由的限購政策，給湛江市一房?jī)勺C樓盤的 去化帶來較大困擾。最近開盤的樓盤中，一房?jī)勺C現(xiàn)象大為減少。3、近年來，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售均價(jià)不斷攀高， 銷售面積穩(wěn)步增大。2011年，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的重壓之下，保持強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)速度 ，商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，創(chuàng)下歷年最高的銷 售價(jià)格記錄。雖然進(jìn)入下半年新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅逐步收窄，但 銷售量同比仍保

33、持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，調(diào)控壓力不容忽視。長(zhǎng)久來看，隨著寶鋼項(xiàng)目和石化項(xiàng)目的動(dòng)工建設(shè)，大量外 來人口將遷入湛江，而市內(nèi)也存在著巨大的改善性住房需 求，湛江房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。第四部分 項(xiàng)目擬投資理由分析 1、粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈 的經(jīng)濟(jì)和交通中心城市的湛江，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其 是鋼鐵項(xiàng)目和中科石油煉化項(xiàng)目的落戶將直接大幅拉動(dòng)湛 江經(jīng)濟(jì)，發(fā)展前景看好；2、居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求顯得尤為強(qiáng)烈。城市人口 151.8萬（含流動(dòng)人口，湛江人口 763萬），城市 化率水平不高，市場(chǎng)容量潛力大；3、從宏觀市場(chǎng)看：現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，和房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于復(fù)雜 的調(diào)整時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)商持觀

34、望態(tài)度。以成功拍得海灣酈都項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，我公司可以較小的 成本入市；4、從微觀市場(chǎng)來看：該地塊住宅部分74畝在2011年流拍三次，起拍價(jià)格從最初 的480萬/畝降至最后一次 456萬/畝。本次拍賣地塊合并了緊鄰體育南路的35畝商業(yè)用地，起拍價(jià)格為393萬/畝，每畝起拍價(jià)實(shí)際較第一次公告的價(jià)格降 低約100萬/畝，已具備了較大的投資升值空間；5、項(xiàng)目較小，資金投入較少，啟動(dòng)速度較快，能為公司帶來快速的現(xiàn) 金流；6、項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的行政中心，周邊政府機(jī)構(gòu)林立，對(duì)面為千畝大公園，地理位置十分優(yōu)越，為近年來湛江市推 生的最好土地；7、地塊較為方正，利于公司打造精品。第三部分 意向項(xiàng)目地塊初步分析一、

35、棋川大道北路項(xiàng)目概況（一）意向項(xiàng)目基本情況1、地塊位置及現(xiàn)狀 棋川大道北路地塊位于湛江市赤坎區(qū)棋川大道北14、16號(hào)，北側(cè)和西側(cè)為赤坎市場(chǎng)開發(fā)總公司用地，南側(cè)為百姓村村民用地，東 側(cè)為棋川大道北。地塊位置如下圖。目標(biāo)地塊海灣酈都南亞酈都地塊大致區(qū)位地塊大致 形狀2、地塊現(xiàn)狀地塊總面積約為28畝，由三宗小塊土地 組成。南側(cè)地塊較北側(cè)地塊高約 1.5米。地塊內(nèi)北側(cè)土地平整，只有一棟房子待拆除地塊南側(cè)土地堆放少量垃圾，地勢(shì)較高地塊南側(cè)有一加油站地塊北側(cè)的廢品收購站和垃圾回收站地塊東側(cè)為雙向六車道的棋川大道3、項(xiàng)目周邊環(huán)境和配套目前地塊1公里范圍內(nèi)配套尚不齊全，但發(fā)展前景較大。周邊有數(shù)個(gè)在建或者規(guī)劃中

36、的超大型小區(qū)，如下圖。市中心市體育中心南國(guó)熱帶花園市圖書館規(guī)劃中的 855畝大型小區(qū)東盟城 目標(biāo)地塊 建設(shè)中的500畝高檔社區(qū) 京基城地塊大致區(qū)位交通條件：地塊緊鄰城市主干道棋川大道，為湛江市主干道，1路、13路、15路、17路公交車直達(dá)汽車站、火車站、市中心，交 通便利，優(yōu)勢(shì)明顯?；A(chǔ)教育：地塊周邊2公里范圍內(nèi)有廣東省旅游商務(wù)學(xué)校、湛江藝術(shù)學(xué) 校、湛師附中新校區(qū)、第五中學(xué)、二十四小等多所學(xué)校及眾 多幼兒園，教育設(shè)施完備。基礎(chǔ)醫(yī)療：地塊周邊2公里范圍內(nèi)有人民醫(yī)院康順門診部、和家寶婦科 醫(yī)院、湛汽集團(tuán)職工醫(yī)院、赤坎區(qū)婦幼保健院等醫(yī)院。生活購物：距地塊約1.5公里為湛江市中心，有世貿(mào)、嘉信茂等大型

37、購物商場(chǎng)。體育娛樂文化設(shè)施：地塊2公里范圍內(nèi)有南國(guó)熱帶花園、南橋公園、市圖書館、和達(dá)羽毛球館等體育娛樂設(shè)施。行政辦公：地塊2公里范圍內(nèi)有規(guī)劃中的市行政中心、赤坎區(qū)政府、湛 江日?qǐng)?bào)社、市公安局、市地稅局、市檢察院、市司法局等單 位。4、用地指標(biāo)和付款條件（1）用地使用性質(zhì) 商業(yè)用地面積17368.86平方米，可兼容公共設(shè)施用地；二類居住用地：528.98平方米，可兼容行政辦公用地和商業(yè)金融業(yè)用地；防護(hù)綠地面積951.23平方米（防護(hù)綠地面積納入商住用地經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)核算）；（2）開發(fā)利用強(qiáng)度要求 商住用地： 容積率<3;建筑密度35%計(jì)算容積率建筑面積 <55214.46 平方米（包

38、括納入商住用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)核算的防護(hù)綠地和 道路用地計(jì)算容積率建筑面積），用地以商業(yè)為主，兼容的 居住面積不大于用地計(jì)算容積率面積的40%,即22085.784平方米；二類居住用地綠地率 A 35%商住用地綠地率 A 30% 計(jì)入綠地率計(jì)算的綠地總面積不少于5707平方米。二類居住用地：容積率W2.8建筑密度W25%計(jì)算容積率建筑面積 <1481.14 平方米； 在用地具體不居中，各類用地可根據(jù)項(xiàng)目需要 合并統(tǒng)一布局安排，各類用地計(jì)算容積率建筑面積上線不 變，計(jì)算容積率總建筑面積 W 56695.6平方米，整合后地塊建 筑密度 34.72% 建筑高度：不超過45米(建筑高度自室外地坪算起

39、)，如需突破建筑限 高要求，須征求名航管理部門意見。(3)其他要求 按照土地連片開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 設(shè)計(jì)原則，根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，在取得土地摘牌競(jìng)得人 資格后90天內(nèi)，土地摘牌競(jìng)得人必須整合位于赤坎區(qū)棋川 大道邊的赤坎鰥鵬市場(chǎng)開發(fā)有限公司(約100畝)或者與土地使用權(quán)人簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，并規(guī)劃建設(shè)不少于20萬平方米的城市商業(yè)綜合體。否則，取消摘牌競(jìng)得人資格， 沒收保證金，重新桂牌由讓住宅建設(shè)總套數(shù)不少于 213套，其中，套型建筑面積90平米以下住房套數(shù)不少于 184套。O宗地范圍內(nèi)套型建筑面積90平米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70% o(4)付款條件 競(jìng)買保證金為 682

40、萬，繳納截止時(shí)間 為2012年4月19日10點(diǎn)； 桂牌起始價(jià)為 3408萬，竟 價(jià)幅度為10萬。(二)項(xiàng)目 SWOT 分析 1、優(yōu)勢(shì)(strengths):(1)項(xiàng)目較小，資金投入較少，啟動(dòng)速度較快，能為公司 帶來快速的現(xiàn)金流；(2)項(xiàng)目離湛江市中心世貿(mào)、體育中心、市區(qū)內(nèi)最大公園南國(guó)熱帶花園直線距離均在1.5公里之內(nèi)，地段優(yōu)勢(shì)較為明顯。2、劣勢(shì)(weakness* :(1)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較為缺乏；(2)項(xiàng)目北側(cè)150米左右有一加油站，南側(cè)有一金屬回收站，南側(cè) 200米左右有 一加氣站。3、機(jī)會(huì)(opportunities):(1)粵西和北部灣經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)和交通中心城市的湛江， 近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展

41、迅速，尤其是鋼鐵項(xiàng)目和中科石油煉化項(xiàng)目 的落戶將直接大幅拉動(dòng)湛江經(jīng)濟(jì)，發(fā)展前景看好。(2)居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求 顯得尤為強(qiáng)烈。城市人口 151.8萬(含流動(dòng)人口，湛江人口 763萬)，城市 化率水平不高，市場(chǎng)容量潛力大。(3)從宏觀市場(chǎng)看：現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，和房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于復(fù)雜 的調(diào)整時(shí)期，多數(shù)房地產(chǎn)商持觀望態(tài)度。以成功拍得海灣酈都項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，我公司可以較小的 成本入市。(4)從微觀市場(chǎng)來看: 地塊桂牌文件中設(shè)置了限制條件，必將導(dǎo)致大部分公司不敢 參與桂牌，我公司有較大希望以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格取得該地 塊。4、威脅（threats）:（1）國(guó)家多次由臺(tái)房地產(chǎn)打壓政策，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)度明顯增多，后市發(fā)展趨勢(shì)不明確；（2）我司取得地塊后，桂牌文件中的限制條件可能對(duì)后期的開發(fā)建設(shè)帶來一定風(fēng) 險(xiǎn)。二、