商務酒店承包經(jīng)營可行性分析

1、 商務酒店承包經(jīng)營可行性分析商務酒店承包經(jīng)營可行性分析-成都xxxx酒店 - 2013.09.251、 項目概述： 成都xxxx酒店坐落于成都市南一環(huán)磨子橋紅瓦寺科技商務核心區(qū)，毗鄰地鐵省體育館站，酒店背依四川音樂學院，與百年學府四川大學隔街相望，數(shù)碼廣場、電腦城、科華路精品川菜一條街、九眼橋蘭桂坊酒吧娛樂街區(qū)近在咫尺。成都xxxx酒店距成都雙流國際機場17公里，至春熙路商圈及新國際會展中心僅10分鐘車程，交通四通發(fā)達。酒店環(huán)境舒適典雅，氣氛精致舒適，讓您在現(xiàn)代城市喧囂中獨享淡定心境，回歸內心自由向往，更具人性化的超凡服務為您營造舒心合意之私人空間。酒店開業(yè)時間2011年11月。1、項目名稱：

2、成都xxxx酒店2、地址： 成都市武侯區(qū)3、項目規(guī)模： 125間客房；6層樓4、項目定位：健康、安全、專業(yè)、舒適；5、房價定位： 間為高級雙標房門市定價198元， 間高級大床房門市定價 元， 間豪華套房門市定價 元；6、客房平均出租率預估：80%；7、年承包費用：300萬元人民幣；8、總建筑面積： 平方米；9、承包期限：十年，即從 起至 止。 二、經(jīng)濟型酒店的消費調查1.價值取向對于住客來說，他們會選擇什么樣的地方落腳，什么地方令其最為滿意呢？ 有關機構向北京、上海、武漢、深圳、成都等的779份住客提出了有關酒店價值的問題。將近1/2住客的認知傾向于這樣兩個側面：“酒店是一個為滿足出差旅游的需

3、要的很實用的空間，應該物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充滿了溫馨場面的地方”（43.0%）。而將近1/3的住客的傾向于認為“酒店是家和工作之外的另一個空間，應該有另外一種氛圍”（31.5%）。也就是說，住店客人需要滿足其在外出差和旅游的需要，酒店應該是物有所值的；住店客人需要得到關愛和照顧，酒店住宿也需要一種像家一樣的感覺；當然酒店不是家，所以酒店這個不平常的空間也得有一個宜人的、不同的氛圍。2.實際感知除了標準的“一宿好覺，一份早餐”而外，在經(jīng)濟型酒店里還能夠使用的設施和享受到的服務有哪些呢？統(tǒng)計資料顯示，目前中國經(jīng)濟型酒店能夠讓住客享受到的，除了標準的“一宿好覺，一份早餐”外

4、，其他方面的設施和服務分別是：娛樂設施，6%；自助烹飪設施，18%；室內音像設備，29%；酒吧、咖啡廳，29%；自助洗衣服務，35%；中央空調，41%；商品部、熨衣服務、整體浴室，59%；自動售貨設備、商務中心服務、會議設施，65%；電熱水壺，71%；吹風機、停車場，76%；免費上網(wǎng)、24小時熱水供應、分體空調、中央消防系統(tǒng)，88%；24小時接待、室內衛(wèi)生間、電話、電視、公共休息區(qū)域，94%；電梯、公共衛(wèi)生間，100%。也就是說，目前一半以上的經(jīng)濟型酒店，已經(jīng)把24小時接待、公共休息區(qū)域設置，把電話、電視、免費上網(wǎng)，把室內衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間，把分體空調、中央消防系統(tǒng)，把整體浴室、24小時熱水供

5、應、吹風機、熨衣服務、電熱水壺，把商品部（或自動售貨設備）、商務中心、會議設施等作為了自己標準設施和標準服務的內容。3.消費價格目前市場上經(jīng)濟型酒店的門市價格，大致是每間每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以內）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少數(shù)“豪華商務房”超過了300元。調查顯示，因私外出對住宿價格的選擇多集中在100-224元之間（略低于因公外出的住宿要求），其選擇150-174元的比例最高。調查顯示，消費者因公外出的住宿價格集

6、中在150-224元之間，比例達到了四成左右。4、選擇經(jīng)濟型酒店的要素消費者對經(jīng)濟型酒店的理解，是由多個側面組成的。如果選其主要關注點再分析，那么可以看出，正是消費者對經(jīng)濟型酒店的諸多判斷決定了他們對經(jīng)濟型酒店的選擇（即認知科學的“決策”）。為此有關機構又再次詢問了被調查者對經(jīng)濟型酒店的“經(jīng)濟性”的理解。調查結果顯示，對于酒店經(jīng)濟性的理解，只有16.0的消費者是看中價格低廉；而有56.4%的消費者看重的，是在安全、衛(wèi)生的條件下的價格適中；另外還有27.4%的消費者看重的，是一定品味下的性價比高?！霸诎踩l(wèi)生的條件下的價格適中”，其實，也是性價比的一個具體表述。這也進一步印證了經(jīng)濟性并不意味著單

7、純的價格低廉，而性價比的確是“經(jīng)濟性”的核心。三、酒店設施及服務功能u 項目概況： 項目為一幢 6 層樓的物業(yè),總建筑面積為 平方米，合計125個房間。u 市場定位分析 酒店主要功能為客房和簡餐兩部分，價格定位應以提高平均房價為出發(fā)點，將酒店的門市價格定位在198- 元左右。同時降低折扣比率，實施實價銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。優(yōu)化客源結構，以商務散客和旅游散客為主，平均房價經(jīng)預算可定為198元，然后隨著出租率的提升逐步調整平均房價，提高營收。u 設施服務停車場酒店提供免費停車位酒店服務送餐服務、洗衣服務、叫醒服務、商務中心會議服務、前臺貴重物品保險柜餐飲設施鑫鳳白果雞酒樓：大堂可容納約120

8、人，另配備5-6個包房，主營白果雞，白果燉雞為一種菜品，具有健胃補脾，清熱解暑，降脂降壓，防癌抗癌之作用。會議室：可容納約30人?？偨?jīng)理 1人四、人員配置及組織架構：店 長1人出納1人財務 1人客房主管1人值班經(jīng)理2人資產(chǎn)管理1人安全維護3人工程維修2人客房服務11人前臺接待4人崗位名稱月工資標準人數(shù)每月合計崗位職責總經(jīng)理20000120000全面負責酒店日常工作駐店經(jīng)理700017000酒店現(xiàn)場管理值班經(jīng)理350027000負責夜間值班管理客房主管250012500負責客房和前臺前廳接待200048000客房預訂接待酒店資產(chǎn)員150011500資產(chǎn)及物料倉庫管理客房服務員1400111540

9、0房間清潔及服務安全維護員250037500安全秩序的維護工程維修180023600設施設備維護會計（兼職）100011000賬務處理出納200012000現(xiàn)金管理合計2875500說明：人員配置根據(jù)經(jīng)濟型酒店的經(jīng)驗及慣例，按照客房房間總數(shù)的23%即：120間×23%=約28人，同時會根據(jù)酒店實際情況和淡旺季對人員配置進行調整。(以下薪資標準參照成都酒店行業(yè)相關數(shù)據(jù)，不包含所有人員的食宿、社保、獎金福利等） 五、酒店收入及成本費用測算 以120間客房計算，通過市場銷售分析，我們初步設定賓館平均出租率80%、平均房價198元、客房月收入570240元預算；餐廳對外承包費用未定。項 目月

10、收入（元）年收入（元）所占比例一、營業(yè)收入57024068428801、房費收入57024068428802、餐廳收入3、其它收入二、營業(yè)成本費用166729200074829%1、工資7550090600013%2、電費285123421443%-6%，按5%測算3、物料用品22810273720（一般客房物耗率在3.6%5%之間，此按營業(yè)額4%測算）4、洗滌費171072052843%5、水費5700684001%6、修理費5700684001%7、電話費5700684001%8、其它5700684001%三、營業(yè)稅及附加370654447806.5%四、管理費用2710543252648

11、47.7%1、承包費250000300000044%2、員工餐85541026481.5%3、保險費5700684001%4、政府公關及其他6800816001.2%五、營業(yè)利潤95392114470416.7%六、營業(yè)外收入七、營業(yè)外支出2850342000.5%八、利潤總額92542111050416%九、所得稅2575530906027%十、凈利潤66787801444 12% 六、完成經(jīng)營目標任務保障措施以銷售為龍頭，以服務為保障，以完善的配套設施為基礎，以優(yōu)良的管理為后盾，開源節(jié)流促進酒店全面高效增益運作。1、 全面建立健全酒店各項規(guī)章制度 引進ISO90001/14000國際酒店質

12、量體系建設，建立健全酒店的各項規(guī)章制度與作業(yè)程序，實行事事有“法”可依，工作有“章”可循，以制度來管理人的標準，認真執(zhí)行各項制度并落實到實際工作中去，為酒店經(jīng)營目標任務的完成打好基礎。2、提高內部管理水平，提升員工服務品質 通過藝龍網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)等專業(yè)訂房網(wǎng)站了解到顧客對酒店的服務和管理有非常不好的評價，在如今經(jīng)濟型酒店日益競爭的環(huán)境下，必須抓好抓實服務品質，提升服務水平，讓顧客滿意，而做好內部的管理恰恰是抓好服務品質的前提，酒店內部服務質量的提高，對實現(xiàn)營銷任務的完成工作至關重要。好的產(chǎn)品（服務）只有通過銷售才能轉變成商品，才能獲得經(jīng)濟利益與社會價值，而產(chǎn)品（服務）本身的質量是直接影響顧客是否

13、購買的首要條件。下一步重點工作：一、重新梳理人員架構和人員配置，關注管理人員的工作態(tài)度和責任心；二、結合現(xiàn)場實際情況對服務流程、標準進行評估，狠抓人員的培訓，提高他們的服務技能與技巧，體現(xiàn)出星級酒店的服務水平，做好監(jiān)督重在落實執(zhí)行。3、實行目標責任與績效管理 對酒店經(jīng)營目標進行分解到每月、每周、每天、每個部門責任人，真正做到千斤重擔人人挑，人人頭上有指標。讓大家關注成本與費用，關心每天的營業(yè)情況，把經(jīng)營業(yè)績與各位員工的待遇績效相結合，讓所有員工充分發(fā)揮其主觀能動性，為公司發(fā)展獻計獻策。4、提高酒店客房出租率；1）、充分開發(fā)中高端商務客戶，與成都市各旅行社合作，憑借幾個旅游黃金周及年底商務會議的

14、高峰時段，抓住散客、會議的入住，從而提高出租率；2）、加大對鐘點房的推銷力度，通于短平快的方式，提高客房運轉率；3）、堅持靈活與原則的掌握，針對散客值班管理人員掌握一定折扣尺度，在盡可能提高價格基礎上，留住每一位到店的客人。5、提高平均房價1）、加強高價位房間的推銷針對散客，讓每個進入酒店的客人都成為我們成交的對象，特別是情侶間、商務間等，從而促進平均房價的提升；2）、在保持穩(wěn)定的前提下，開發(fā)更多的協(xié)議單位，并逐步提高協(xié)議價；3）、特殊情況總臺與樓層做好配合，掩蓋房態(tài)的差異，做好推銷。6、增加客房附加值，提高收益1）、房間酒水食品結構與品種，根據(jù)每個月經(jīng)營所反饋的信息，擬定客人的喜好逐步改善房

15、間酒水品種、結構、以促進消費，增加收入；2）、購進房間洗浴保健用品壓縮毛巾的品種和結構，與供貨商協(xié)調溝通，不斷增加新品種，以刺激消費，提高收入；3）、增設房間種類特別是個性化房間，如商務房、情侶間的經(jīng)營思路調整、增添酒店組合消費、滾動消費，在傳統(tǒng)的客房經(jīng)營下，改善經(jīng)營方式，增添新的項目，讓客人到酒店消費既能感受配套的優(yōu)勢，又能感受酒店的細微服務，在商務、旅游、娛樂、休閑的獨立空間中，尋得都市的一份靜謐、倍感酒店的不同之處。7、節(jié)能降耗，控制運營成本每天按規(guī)定開關燈，空調等，操作辦法如下：總的思路建議將洗手間設置為聲控；過道設置為間斷性聲控設備1）、樓層過道開燈時間：晚19：30次日07：00（

16、單組，隔個開放）；2）、衛(wèi)生班做衛(wèi)生，首先開窗、切斷水電、關掉房間所有燈，衛(wèi)生間只開一盞；3）、客房服務員，住客離房后，必須進行檢查，關燈、關水，客人退房后，打開窗戶，原則上房內不開一盞燈；4）、房間空調，必須在總臺通知入住客人后才開，其它時間原則上不開空調；5）、對房間低易耗品，嚴格管理、嚴格控制，對住人房實行補新不撤舊的原則，對于能回收或是可以進行二次使用的要再次利用。8、消防安全管理1）、加強對各崗位工作人員的消防知識培訓，培養(yǎng)員工的消防安全意識。2）、通過培訓要求員工掌握一定的消防技能，并能夠熟練操作消防器材。3）、要求各崗位員工熟記消防報警電話。4）、加強日常巡視，杜絕消防安全隱患。

17、5）、與保安部密切配合，加強巡視，保證住店客人的人身財產(chǎn)安全。9、完善營銷激勵機制，提高銷售人員的工作積極性； 營銷激勵機制的建立健全，是直接影響營銷人員工作積極性的關鍵因素，良好的內部激勵機制可以促進酒店在銷售業(yè)績上節(jié)節(jié)攀升，而反之則很難實現(xiàn)經(jīng)營目標任務的完成。要讓我們所有的員工的業(yè)績與經(jīng)濟效益相掛鉤，實現(xiàn)按勞取酬、多勞多得的原則，樹立業(yè)績標兵、讓優(yōu)秀員工有優(yōu)越感，落后的員工有緊迫感與危機感，實行末位淘汰制。90推行全員營銷，提高員工的推銷意識；酒店必須開展全員營銷工作，酒店每位員工都是酒店的營銷員，每個員工都有責任和義務支持酒店的銷售工作，通過培訓提高員工的推銷意識，在顧客滿意的前提下，進

18、行全員營銷，促進顧客二次消費。91增設酒店宣傳系統(tǒng)顧客到酒店后，都希望能在短時間內熟悉消費項目及價格，我們可以根據(jù)這一特點，制作酒店的各種宣傳手冊，突出酒店配套項目與消費標準，讓客人能根據(jù)自己的消費水平，進行選擇性消費，建設酒店內部宣傳頻道，增設一個專門宣傳酒店的電視頻道，實行二十四小時全面宣傳。10、檢查和監(jiān)督100堅定不移的貫徹酒店“對內加強管理，提高房間品質和服務質量，對外加強銷售，充分、合理、有效利用資源”和“總臺帶動樓層”的方針。101做好內部管理工作，特別是各節(jié)假日消防安全工作，定人定崗，層層負責，落實到位（引起重視，加強人防）。102加強總臺的現(xiàn)場管理，對入住登記手續(xù)嚴格把關，確保各項工作的正常開展。103加強樓層、監(jiān)督檢查力度，及時發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，并解決問題；從而提高服務質量和衛(wèi)生質量。104對于賓客反饋的信息，專人跟蹤處理；對于好的建議及時采納并落實，樹立良好的對外形象。105配合財務部對酒店資產(chǎn)進行整理、報損、補充，根據(jù)實際經(jīng)營情況擬