萬科投資價值分析報告

1、目 錄1 公司基本情況分析21.1公司概況21.2公司未來發(fā)展方向31.3經(jīng)營分析31.4公司戰(zhàn)略51.5股本結(jié)構(gòu)72 公司所處行業(yè)分析102.1宏觀經(jīng)濟分析102.2房地產(chǎn)行業(yè)分析112.3萬科A行業(yè)競爭力分析122.4萬科A行業(yè)競爭力優(yōu)勢133 公司財務(wù)狀況分析163.1償債能力分析163.2營運能力分析183.3盈利能力分析193.4現(xiàn)金流量分析203.5成長性分析213.6投資收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .234 公

2、司內(nèi)在價值評估234.1修正相對估值法234.2絕對估值法265 投資建議與風(fēng)險提示285.1投資建議285.2風(fēng)險提示296 結(jié)論29to correcting misunderstandings advocate good cadre style. 2, to carry out the "double" of human activities. Bangkun will implement "on the in-depth development of the grassroots, the people to worry, notification on

3、the normalization of promoting harmony activities, making the double work innovation system, the demands of the masses reflect back channels, help enterprises to solve practical problems as much as possible. 3, visit萬科A投資價值分析報告1 公司基本情況分析1.1公司概況 萬科企業(yè)股份有限公司(“本公司”)原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦(1988)1509號文批準(zhǔn)，于1988年11月1

4、日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。1993年5月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。1993年12月28日經(jīng)深圳市工商行政管理局批準(zhǔn)更名為“萬科企業(yè)股份有限公司” 公司是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。公司連續(xù)六次獲得“中國

5、最受尊敬企業(yè)”稱號，入選華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”，王石入選“改革開放30年深圳百名杰出企業(yè)家”。公司獲得“CCTV60年60品牌”榮譽稱號，董事會主席王石榮獲“中國品牌杰出貢獻獎”。在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2009年中國最佳雇主”評選中，公司成為10家上榜企業(yè)中唯一的房地產(chǎn)企業(yè)。萬科企業(yè)股份有限公司 ( “本公司” ) 原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦 (1988) 1509號文批準(zhǔn)，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為 “深圳萬科企業(yè)股份有限公司” 。 本公司經(jīng)營范圍為:興辦實業(yè) (具體項目另行申報) ；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷

6、業(yè) (不含專營、?？亍Ｙu商品) ；進出口業(yè)務(wù) (按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理) ；房地產(chǎn)開發(fā)。控股子公司主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。1.2公司未來發(fā)展方向國家近期接連出臺政策，對房地產(chǎn)進行調(diào)控。在多重政策之下，房地產(chǎn)板塊整體處于一種弱勢盤整之中?；厥走^往，從2003年121號文件拉響宏觀調(diào)控警報，到2010年新國十條出臺，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線圖。但調(diào)控歸調(diào)控，我們可以看到一些數(shù)據(jù)，從2010年1月至10月，房價同比漲幅分別為9.5%、10.7%、11.7%、1

7、2.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。很顯然，我們可以看出，中國的樓市并沒有和中央預(yù)期的一樣降下來，充其量只能說保證在了合理的升幅水平之內(nèi)。房地產(chǎn)關(guān)系著多個行業(yè)的興衰，關(guān)系著一個國家的多個命脈支柱產(chǎn)業(yè)。中國的樓市如果在更加嚴厲的調(diào)控下崩盤，中國的每一個國民都要為樓市崩盤分擔(dān)經(jīng)濟損失，如果樓市崩盤引發(fā)全面的經(jīng)濟危機，我們老百姓承受的損失將會更多。 所以，在2011年，中央不會出臺更嚴厲樓市打擊政策。其次就是在CPI瘋漲的情況下，物價都在上升。即使中央出面調(diào)控，樓市也會保持在合理的升幅水平內(nèi)。萬科成立于1984年，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。作為中國目前

8、最大的房地產(chǎn)公司，萬科的發(fā)展在過去的幾年中經(jīng)歷了很多波折。 面對市場的不確定性，萬科在策略上做出了多次調(diào)整， 近二十年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)幾經(jīng)潮起潮落、大浪淘沙，但萬科依然保持著持續(xù)增長的勢頭，行業(yè)領(lǐng)跑者的地位不可動搖。目前，萬科與上海建工集團已進行了緊密合作，后者為推進萬科產(chǎn)業(yè)化進程專門成立了“萬科事業(yè)部”，負責(zé)墻面的組裝。接下來，中建總公司和中鐵建設(shè)總公司也將成為萬科的合作伙伴，共同推進產(chǎn)業(yè)化實踐。萬科今后將尋求與更多國有背景的大建筑公司合作，而小的建筑隊在這一領(lǐng)域?qū)⒅饾u失去生存機會。1.3經(jīng)營分析 全國商品住宅成交面積同比下降15.5%；北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都

9、、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個主要城市，商品住宅成交面積季度同比下降25.5%，單月數(shù)據(jù)則波動較大。上述14個城市1月份的住宅成交面積降至06年以來的最低點，同比降幅達72%；2月份成交面積環(huán)比1月份有所增長，同比仍下降27%；3月份隨著春節(jié)后自住需求的釋放以及首次置業(yè)信貸環(huán)境的逐步改善，市場成交量有所回升，加上2011年3月份基數(shù)較低，今年3月份，上述城市的成交面積同比增長62%、環(huán)比增長96%。報告期內(nèi)，上述14個城市的成交批售比（商品住宅成交面積/同期批準(zhǔn)預(yù)售面積）由去年全年的0.7回升至1以上，但值得注意的是，市場成交仍處在低位，批售比回升主要源于新增供應(yīng)的減少。相比往年，今年

10、1-2月主要城市的新房批售面積明顯減少，已經(jīng)達到06年以來的最低水平，3月份雖有回升，但一季度整體的批售面積同比仍下降近15%。新房供應(yīng)的減少，一定程度上延緩了庫存的積累，但考慮到已經(jīng)累積的庫存規(guī)模，上述城市的庫存壓力仍然較大。報告期內(nèi)，由于市場成交下降，且行業(yè)融資環(huán)境依然緊縮，企業(yè)的投資能力進一步下滑，縮減開發(fā)、暫緩購地成為普遍現(xiàn)象。一季度，全國住宅新開工面積同比下降5.2%，繼09年之后再度出現(xiàn)罕見的開工同比下滑現(xiàn)象。企業(yè)開發(fā)投資規(guī)模的萎縮，將對市場的后續(xù)供應(yīng)能力產(chǎn)生不利影響。一季度，有公開數(shù)據(jù)可持續(xù)觀察的16個主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈

11、陽、大連、成都、武漢、重慶）的土地成交面積同比下降約13%，為近三年以來最低，且63%的地塊以底價成交，25%的地塊流拍，溢價情況已十分少見。期內(nèi)，公司繼續(xù)堅持積極銷售的策略，累計實現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元。其中1月份因去年同期基數(shù)較大（2010年底很大一部分客戶認購在2011年1月實現(xiàn)簽約，使公司2011年1月份的簽約銷售額達到201.0億元，占去年1季度總簽約金額的56.6%），公司的簽約銷售同比有所下降。之后的2、3月份，公司的銷售金額同比分別上升20.7%和23.5%。其中，公司在廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額110.4億元；在上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)

12、銷售面積50.4萬平方米，銷售金額61.7億元；在北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積87.4萬平方米，銷售金額85.1億元；在成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積62.7萬平方米，銷售金額53.6億元。公司繼續(xù)堅持以中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品定位，一季度公司所銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的比例進一步微升至90%。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)結(jié)算面積75.4萬平方米，實現(xiàn)結(jié)算收入101.3億元，同比分別增長83.3%和32.1%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14.0億元，同比分別增長29.8%和15.8%。受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場調(diào)整等因素影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少4.2個百

13、分點。截至報告期末，公司合并報表范圍內(nèi)有1304萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1389億元，較年初進一步增長。期末，公司持有貨幣資金390.5億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和178.0億元。凈負債率23.0%，較年初下降0.8個百分點。未來公司仍將堅持“現(xiàn)金為王”的策略，保持經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性。截至一季度末，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）83.9億元，占比3.91%。公司將堅持市場導(dǎo)向,客戶導(dǎo)向,股東導(dǎo)向,戰(zhàn)略導(dǎo)向,以更高的標(biāo)準(zhǔn)審視各項工作,積極應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。在計劃交付房屋規(guī)模進一步擴大的情況下, 公司將繼續(xù)把確保安全生產(chǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量作為工作重點.公司將大力

14、弘揚"工程師文化", 啟動"千億計劃",組織大批工程系統(tǒng)管理人員和技術(shù)骨干赴日研修,全面學(xué)習(xí)發(fā)達國家先進的工程管理經(jīng)驗,并計劃建立項目試點, 引入國外資深管理人員樹立管理標(biāo)桿,推動公司質(zhì)量管理能力邁上新的高度. 在市場調(diào)整的背景下,如何確保盈利能力,是公司未來所面臨的一項挑戰(zhàn).為此,公司將把成本管理作為一項重點工作.2011 年, 公司已經(jīng)建立了集團標(biāo)準(zhǔn)成本體系和成本適配體系,同時加強了對無效成本的防范.在此基礎(chǔ)上,成本管理工作將圍繞"提高基礎(chǔ)工作質(zhì)量"和"加強成本監(jiān)控"兩個重點, 推動制度和體系的落實,加大對施工

15、, 建材市場的研究與監(jiān)測,強化成本信息系統(tǒng)建設(shè),通過內(nèi)外標(biāo),提升成本測算,管控,分析,執(zhí)行能力.為了確保在建設(shè)規(guī)模逐年擴大的情況下采購部品質(zhì)量的穩(wěn)定性, 同時充分發(fā)揮公司的規(guī)模優(yōu)勢。1.4公司戰(zhàn)略1.4.1營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略 萬科公司在房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略：引進新技術(shù)、新材料，根據(jù)客戶需求，開發(fā)差異化、較低的成本的生態(tài)、智能型新概念住宅產(chǎn)品。 品牌戰(zhàn)略 萬科整體產(chǎn)業(yè)品牌規(guī)劃上應(yīng)采取統(tǒng)一品牌策略，樹立和穩(wěn)固“萬科”品牌在消費者心中的良好形象。在任何涉及萬科標(biāo)識的產(chǎn)品運作形式中保持控制權(quán)，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)持之以恒地提升“萬科”的品牌在消費者心目中的知名度、美譽度、忠誠度、依賴度。 渠道戰(zhàn)略 未來

16、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將以差異化的住宅產(chǎn)品滿足不同客戶的需求為重點，為此，萬科公司的渠道設(shè)計應(yīng)足夠?qū)挼揭灾劣谀軌蜃畲笙薅鹊匦麄鳌⑼其N萬科公司的產(chǎn)品特色，同時渠道的幅度應(yīng)有一定的有效性以至于能夠有效地專門針對目標(biāo)客戶。另外，有效的渠道戰(zhàn)略應(yīng)能達到加強營銷隊伍的管理，設(shè)立合理的營銷組織結(jié)構(gòu)，有效地控制營銷人員的目的。 價格戰(zhàn)略 根據(jù)萬科公司目前的市場地位，萬科應(yīng)采取跟進者的定價策略。同時應(yīng)保持產(chǎn)品的價格競爭力和吸引力，和一定的利潤空間，即萬科應(yīng)采取同價質(zhì)優(yōu)的價格競爭策略。在實施過程中，應(yīng)靠研究開發(fā)的高投入獲得產(chǎn)品技術(shù)和性能價格比的領(lǐng)先優(yōu)勢；在高新精產(chǎn)品的營銷中采用“撇脂策略”充分獲取先入市場的超額利潤，

17、在同質(zhì)化產(chǎn)品的營銷中采取“吸脂策略”，以高質(zhì)同價的產(chǎn)品狙擊競爭對手，擴大市場份額。 促銷戰(zhàn)略 未來的市場競爭是產(chǎn)品品牌之間的競爭，為此，萬科公司應(yīng)加強對其產(chǎn)品的促銷力度。采取人員促銷、廣告促銷、情感促銷、讓利促銷、現(xiàn)場促銷、口碑促銷等多種促銷方式和手段，形成交相呼應(yīng)的主體型的促銷體系，近期實現(xiàn)萬科各類產(chǎn)品變現(xiàn)的最大化，長期的如期實現(xiàn)，配合萬科的整體品牌戰(zhàn)略。1.4.2銷售戰(zhàn)略 近3年來，萬科一直保持有較好的營銷勢頭，這主要得益于宏觀環(huán)境的支持和市場有較大的容量。但近幾年來，萬科在房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的競爭越來越激烈，因此，萬科公司在銷售戰(zhàn)略上主要應(yīng)加強銷售人員的組織管理。 其主要的銷售策略應(yīng)包括：

18、建立有效的信息溝通渠道、有合理制度約束的銷售組織機構(gòu)、科學(xué)合理的激勵約束機制、有效的監(jiān)控措施和制度。既要抓住新產(chǎn)品市場的快速滲透和擴張，也要推進成熟產(chǎn)品在傳統(tǒng)市場與新興市場上的擴張，形成矩陣覆蓋的營銷網(wǎng)絡(luò)，以此構(gòu)建企業(yè)核心競爭力，穩(wěn)固其優(yōu)勢的市場地位。1.5股本結(jié)構(gòu)萬 科總股本109.95億股,限售股份0.18億，流通A股96.62億。股本變動：截止到2011年12月31日，公司未發(fā)生股本變動， 萬科A總股本為109.95億股。股本結(jié)構(gòu)萬科總股本109.95億股,限售股份0.18億，流通A股96.62億。股本變動：截止到2011年12月31日，公司未發(fā)生股本變動， 萬科A總股本為109.95億

19、股。時間2011-12-312010-12-312009-12-292008-12-312007-12-27總股本(股)10,995,210,21810,995,210,21810,995,210,21810,995,210,2186,872,006,387流通股(股)10,976,783,83410,975,845,44010,971,050,37810,705,173,1206,705,273,109流通A股(股)9,661,828,3669,660,889,9729,656,094,9109,390,217,6525,883,425,941流通B股(股)1,314,955,4681,31

20、4,955,4681,314,955,4681,314,955,468821,847,168限售A股(股)18,426,38419,364,77824,159,840290,037,098166,733,278國家持股(股)000264,000,000165,000,000國有法人持股(股)00000其他內(nèi)資持股合計(股)18,426,38419,364,77824,159,84026,037,0981,733,278高管持股(股)26,037,0981,733,278其他境內(nèi)自然人持股(股)18,426,38419,364,77824,159,84000股本變動原因高管股份變動高管股份變動定

21、向增發(fā)機構(gòu)配售上市高管股份變動定向增發(fā)機構(gòu)配售上市公告日期2012-03-132011-03-082009-12-262009-03-102007-12-25變動日期2011-12-312010-12-312009-12-292008-12-312007-12-27數(shù)據(jù)來源：Wind資訊股本變化變更日期總股本(萬股)流通A股(萬股)實際流通A股(萬股)變更原因2011-12-311099521.02968025.48966182.84來自年度業(yè)績報告2011-06-301099521.02968025.48965857.83來自中期業(yè)績報告2010-12-311099521.02968025.

22、48966089.00來自年度業(yè)績報告2009-12-311099521.02968025.48965609.49來自年度業(yè)績報告2008-12-311099521.02968025.48965609.40來自年度業(yè)績報告2008-12-311099521.02968025.48964731.82來自年度業(yè)績報告 根據(jù)華潤股份按照法定承諾義務(wù)做出的承諾，其持有的非流通股股份自獲得上市流通權(quán)之日起，在十二個月內(nèi)不上市交易或者轉(zhuǎn)讓。在前項承諾期期滿后，通過證券交易所掛牌交易出售原非流通股股份，出售數(shù)量占萬科股份總數(shù)的比例在十二個月內(nèi)不超過百分之五，在二十四個月內(nèi)不超過百分之十，且出售價格不低于本次

23、所發(fā)行的認沽權(quán)證行權(quán)價的120%（出售價格將按權(quán)證行權(quán)價的調(diào)整方式在法定限售期內(nèi)進行調(diào)整）。 由于深圳證券交易所和中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司（以下簡稱“登記公司”）將在上述承諾鎖定期內(nèi)對承諾人所持限售股份進行鎖定，該鎖定措施從技術(shù)上為承諾人履行上述承諾義務(wù)提供了保證，因此，承諾人有能力履行承諾，無須對限售期限進行擔(dān)保安排。華潤股份如未按照上述承諾事項履行承諾義務(wù)，將按照證券交易所、中國證監(jiān)會的有關(guān)規(guī)定接受處罰；如給流通A 股股東的合法權(quán)益造成損害的，將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于所出具的承諾，華潤股份做出聲明如下：華潤股份將忠實履行承諾，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果華潤股份將所持的有限售條件的萬

24、科股份轉(zhuǎn)讓給第三方，轉(zhuǎn)讓前提為第三方受讓人必須同意并有能力承擔(dān)上述承諾責(zé)任，否則，華潤股份不轉(zhuǎn)讓。針對“出售價格不低于本次所發(fā)行的認沽權(quán)證行權(quán)價的120%（出售價格將按權(quán)證行權(quán)價的調(diào)整方式在法定限售期內(nèi)進行調(diào)整）”，華潤股份承諾如有違反上述承諾的賣出交易，賣出資金劃入萬科帳戶，歸全體股東所有。2 公司所處行業(yè)分析2.1宏觀經(jīng)濟分析當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟總體來說還是保持著上升勢頭，但是也存在著諸多影響經(jīng)濟增長的負面因素?？偟膩碚f，當(dāng)前中國經(jīng)濟增長有十大隱患：（中國工商大學(xué)證券期貨研究所 胡俞越）1.全面通脹乃至惡性通脹的隱患依然存在2.雙防改三防，防通脹、防過熱+防下滑，全球經(jīng)濟呈現(xiàn)L型 3.進出口貿(mào)

25、易的高出低進與高進低出的雙重困境和人民幣對外升值對內(nèi)貶值的雙重壓力 4.糧價、油價、股價、房價、匯價，五大價格難題困擾中國5.房地產(chǎn)價格猛漲是通脹的背后推手6.圈地運動席卷全國，導(dǎo)致各級政府手中的財富和資源急劇膨脹，18億畝的紅線究竟能守多久？7.環(huán)境和資源的破壞給經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來負效應(yīng)8.美國次貸危機對中國經(jīng)濟影響幾何？9.中國能否避免重蹈日本廣場協(xié)議之后的覆轍？中國經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型10.中國經(jīng)濟的高速增長還能持續(xù)多久？ 溫家寶總理在最近的一次國務(wù)院常務(wù)會議上談到宏觀經(jīng)濟形勢的時候，也強調(diào)我們要增強憂患意識。因而對于當(dāng)前的經(jīng)濟形勢，可以說是半喜半憂。2.2房地產(chǎn)行業(yè)分析（

26、1）行業(yè)背景分析 隨著“京八條”（新北京購房政策），升級版限購令以及房產(chǎn)稅試點的集中出臺，房價調(diào)控再次被推倒了風(fēng)口浪尖上。近年來，由于中國經(jīng)濟一路攀升，房地產(chǎn)市場也一度火爆了起來，房價也跟著一路飆升。以北京市為例，房價已從05年地一平米5000多元攀升到最新的一平米27000多元，增長了4倍多。就算考慮了這五年中國的通貨膨脹，老百姓也能切實感受到房子是越來越貴了。因此，2010年4年4月17號，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，該政策可謂空前嚴厲，政策出臺之后的兩個月房價小幅受挫，交易量嚴重萎縮，但是三個月之后，價格又出現(xiàn)反彈。雖然目前中國的貨幣政策已相對緊縮，央行已連續(xù)幾次

27、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但是由于中國經(jīng)濟的穩(wěn)步快速增長，物價在中央政府的嚴格調(diào)控下，仍然呈攀升態(tài)勢，故而房地產(chǎn)價格沒有下調(diào)。高房價嚴重影響了普通居民的居住問題，導(dǎo)致居民居住困難以及改善居住困難。而且，高房價導(dǎo)致居民的收入都花在房屋上，使其沒有多余的錢改善其生活質(zhì)量，也影響了其他行業(yè)的消費與發(fā)展。 居住是來百姓的民生問題，征服必須出面解決。近期，國家陸續(xù)出出臺了的嚴厲的房價打壓政策，主要有：2010年9月29日，財政部，國家稅務(wù)總局，住房和城市建設(shè)部出臺了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知。2010年10月7日，上海市市政府批轉(zhuǎn)關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作若干意

28、見的通知。（2）我國房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。又稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一種不能移動，或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。（3）行業(yè)發(fā)展趨勢國家近期接連出臺政策，對房地產(chǎn)進行調(diào)控。在多重政策之下，房地產(chǎn)板塊整體處于一種弱勢盤整之中。

29、回首過往，從2003年121號文件拉響宏觀調(diào)控警報，到2010年新國十條出臺，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線圖。但調(diào)控歸調(diào)控，我們可以看到一些數(shù)據(jù)，從2010年1月至10月，房價同比漲幅分別為9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。很顯然，我們可以看出，中國的樓市并沒有和中央預(yù)期的一樣降下來，充其量只能說保證在了合理的升幅水平之內(nèi)。房地產(chǎn)關(guān)系著多個行業(yè)的興衰，關(guān)系著一個國家的多個命脈支柱產(chǎn)業(yè)。中國的樓市如果在更加嚴厲的調(diào)控下崩盤，中國的每

30、一個國民都要為樓市崩盤分擔(dān)經(jīng)濟損失，如果樓市崩盤引發(fā)全面的經(jīng)濟危機，我們老百姓承受的損失將會更多。所以，在2011年，中央不會出臺更嚴厲樓市打擊政策。其次就是在CPI瘋漲的情況下，物價都在上升。即使中央出面調(diào)控，樓市也會保持在合理的升幅水平內(nèi)。（4）行業(yè)存在問題單純的房地產(chǎn)業(yè)市場化難以解決中低收入群體的住房問題。 多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價不斷上漲。土地管理制度影響土地供給。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場供給。2.3萬科A行業(yè)競爭力分析1.市場地位萬科是目前中國最大的專業(yè)住在開發(fā)企業(yè)。致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和文件、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、投資者、宇昂、合作伙伴歡迎、尊重的企業(yè)。破

31、解公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，連續(xù)七次獲得”中國最受尊重企業(yè)“稱號。2.同行業(yè)間的競爭競爭激烈，主要競爭對手有：碧桂園劇團、中海地產(chǎn)股份有限公司。但萬科憑借其核心競爭力即:擁有優(yōu)秀的管理團隊以及在其領(lǐng)導(dǎo)下，充分利用市場資源、發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢，通過專業(yè)化經(jīng)營塑造了房地產(chǎn)業(yè)第一品牌。3.潛在進入者的威脅 我國房地產(chǎn)新進入者的威脅比較大，主要原因是：（1）進入門檻比較低：由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量多而且大部分規(guī)模小，而房地產(chǎn)產(chǎn)品又具有比較明顯的不可移性。（2）高額利潤的誘惑:許多有資金實力的集團公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)。 但從另一方面來講:投資地產(chǎn)需要大量資金作為支持,因此投資風(fēng)險是比較大的.從這

32、點來看由于萬科經(jīng)營多年對國內(nèi)房產(chǎn)行情了解甚多再加上其雄厚的資金力量,萬科占據(jù)不容忽視的優(yōu)勢地位4.買方的談判能力 由于消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品大多是零散購買，購買者分散而弱小，議價能力幾乎沒有。另外房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長，消費者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來說消費者力量相對較弱，但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，買方的談判力量有逐漸增強之勢。 5.萬科公司的談判地位 由于土地的出讓由地方政府壟斷，政府是開發(fā)商的唯一土地供應(yīng)商，處于壟斷地位，議價能力極強。并且土地供給缺乏價格彈性(價格的上漲幅度會遠大于由價格引起的土地供給量的增加幅度)，因此房地產(chǎn)開發(fā)

33、公司在土地使用權(quán)的獲得方面談判能力不強，但在其他方面，比如原材料的采購，工程項目的招標(biāo)方面，公司的談判地位相對較高。 2.4萬科A行業(yè)競爭力優(yōu)勢該公司四大核心優(yōu)勢，即客戶導(dǎo)向型產(chǎn)品優(yōu)勢、區(qū)域縱深優(yōu)勢、高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢和土地風(fēng)控優(yōu)勢。從企業(yè)競爭角度看，核心競爭力是企業(yè)持久競爭優(yōu)勢的來源和基礎(chǔ)，是企業(yè)獨樹一幟的能力，萬科公司應(yīng)根據(jù)企業(yè)所處內(nèi)外部環(huán)境及經(jīng)營現(xiàn)狀，選擇培育核心競爭力的方向，盡快形成核心競爭力的主流支撐點。企業(yè)核心競爭力要素： 企業(yè)文化 企業(yè)生存和發(fā)展的“元氣”，企業(yè)核心競爭力的活力之根和動力之源，現(xiàn)代企業(yè)管理已從“經(jīng)驗管理”、“科學(xué)管理”階段發(fā)展到文化管理階段，具體包括人本文化、創(chuàng)

34、新文化、虛擬文化、融合文化、團隊文化、學(xué)習(xí)文化。 價值觀 企業(yè)作取舍、辨是非、明賞罰、論能否、定褒貶的尺度和標(biāo)準(zhǔn)，國際名優(yōu)企業(yè)的四種價值觀：1.人的價值高于物的價值；2.共同價值高于個人價值；3.社會價值高于利潤價值；4.用戶價值高于生產(chǎn)價值。 創(chuàng) 新 知識經(jīng)濟的本質(zhì)是創(chuàng)新經(jīng)濟，企業(yè)家精神的根本是創(chuàng)新精神，企業(yè)管理思維的源泉是創(chuàng)新思維，企業(yè)競爭戰(zhàn)略的精髓是創(chuàng)新戰(zhàn)略，企業(yè)競爭能力的關(guān)鍵是創(chuàng)新能力。 特 色 差異化戰(zhàn)略，個性化經(jīng)營始終是企業(yè)立于不敗之地的有效利器，“第一”意味著“應(yīng)有盡有”，“唯一”便可以“惟我獨尊”。 人 才 企業(yè)的核心戰(zhàn)略資源 “人才不再是一種成本而是一種投入”，人力資本是無限

35、資本，以人為友可成王業(yè)，以人為臣可成霸業(yè)，以人為師可成帝業(yè)。 信 息 企業(yè)的神經(jīng)“信息就是金錢”，“信息力就是競爭力”“知道如何運用知道的”比只擁有“知道的”更為重要；信息深刻影響企業(yè)管理思維和管理戰(zhàn)略。 結(jié) 構(gòu) 企業(yè)經(jīng)營管理體制各要素發(fā)揮正常作用的載體，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)愈來愈向扁平化、虛擬化、網(wǎng)絡(luò)化、分權(quán)化、柔性化和多樣化方向發(fā)展，以此充分提高企業(yè)的市場應(yīng)變和生存能力，以及人力、物力和信息力等資源配置與整合的效率。 機 制 使組織運行秩序化、規(guī)范化和穩(wěn)定性、科學(xué)性的基本保障，人是機制的主體，利益是機制的動力，制度是機制的骨架，信息是機制的神經(jīng)，未來企業(yè)的管理機制主要以柔性機制為主，剛性機制為輔。

36、 規(guī) 模 決定企業(yè)經(jīng)營管理的范圍和邊際，企業(yè)最大效益來自于“規(guī)模經(jīng)濟”，企業(yè)通過運用轉(zhuǎn)包、戰(zhàn)略聯(lián)盟、服務(wù)合同、銷售合同等方式達成不同企業(yè)間的合作，并通過專業(yè)化產(chǎn)業(yè)積聚的地理手段使“規(guī)模經(jīng)濟”向“范圍經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變。 戰(zhàn) 略 旨在針對決定產(chǎn)業(yè)競爭的各作用力建立有利的、持久的地位。制定企業(yè)各項戰(zhàn)略應(yīng)遵循六統(tǒng)一原則：1.階段性與長遠性相統(tǒng)一；2.超前性與切實性相統(tǒng)一；3.獨特性與實用性相統(tǒng)一；4.原則性與靈活性相統(tǒng)一；5.宏觀性與微觀性相統(tǒng)一；6.指導(dǎo)性與針對性相統(tǒng)一。 品 牌 企業(yè)形象的直接反映，好的品牌可對產(chǎn)品發(fā)揮“擴散效應(yīng)”，對品牌延伸發(fā)揮“保護傘效應(yīng)”，對企業(yè)的知名度和美譽度發(fā)揮“放大效應(yīng)”，對

37、顧客的注意力和忠誠度發(fā)揮“磁場效應(yīng)”，對資金、人才、合作者發(fā)揮“吸納效應(yīng)”，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)揮“拓展效應(yīng)”，對有形資產(chǎn)向無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化發(fā)揮“轉(zhuǎn)換效應(yīng)”。 關(guān) 系 企業(yè)內(nèi)外人、事、物和信息之間形成良性互動的紐帶與粘合劑，是企業(yè)的寶貴資源和財富，“關(guān)系比產(chǎn)能更重要”，可最大程度減少企業(yè)的“外損”與“內(nèi)耗”。 制 度 保證組織各項業(yè)務(wù)正常運轉(zhuǎn)的軌道，是組織調(diào)控企業(yè)內(nèi)部各種關(guān)系的有效工具，不斷強化和完善現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)已成為提高我國企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)性和關(guān)鍵性的工作。 服 務(wù) 用于出售或連同產(chǎn)品一起出售的活動、利益或滿足感，企業(yè)間的競爭將更多體現(xiàn)在服務(wù)的個性化、多元化、全程化、特色化、超前化、情

38、感化、網(wǎng)絡(luò)化、藝術(shù)化和適時化等方面，現(xiàn)代企業(yè)的命運在顧客手中，顧客是企業(yè)的最終決定者，你能與顧客貼得愈近，你就會把競爭對手甩得愈遠。 質(zhì) 量 是產(chǎn)品的靈魂企業(yè)的生命，無論人本、資本、知本、成本、其基礎(chǔ)和核心都是一個“質(zhì)本”。質(zhì)量管理已從過去的質(zhì)量檢驗階段、統(tǒng)計質(zhì)量控制階段發(fā)展到了全面質(zhì)量管理階段。 成 本 是企業(yè)績效管理的核心問題，不僅是衡量企業(yè)投入-產(chǎn)出比的根本尺度，而且也是考察企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)率，占有率和利潤率的唯一參照。只有管好了成本企業(yè)各項業(yè)務(wù)的運營才算抓住了根本。 營 銷 是通過產(chǎn)品在企業(yè)和顧客之間建立起橋梁和紐帶，并保持雙方良性互動的一系列活動，通過營銷最能顯示一個企業(yè)的競爭力如何，2

39、1世紀(jì)的營銷必須實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：1.在觀念上由滿足顧客向創(chuàng)造顧客引導(dǎo)顧客和留住顧客轉(zhuǎn)變；2.在戰(zhàn)略上由產(chǎn)品驅(qū)動向市場驅(qū)動轉(zhuǎn)變；3.在原則上由4P向6C和4R轉(zhuǎn)變；4.在方式上由傳統(tǒng)營銷向知識營銷、文化營銷、便利營銷、組合營銷、趣味營銷、概念營銷、咨詢營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、間接營銷、共生營銷、情感營銷、綠色營銷等新方式、新方法轉(zhuǎn)變。 技 術(shù) 企業(yè)獨有的、核心的、關(guān)鍵的技術(shù)，是企業(yè)高速增長和可持續(xù)發(fā)展的強大“引擎”，同時也是企業(yè)核心競爭力的直接體現(xiàn)，建立以產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合為主要內(nèi)容的開發(fā)機制，以責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一為主要特征的激勵機制是推進企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)進步的關(guān)鍵所在和當(dāng)務(wù)之急。 3 公司財務(wù)狀況分析3.

40、1償債能力分析償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力，是反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營能力的重要標(biāo)志。企業(yè)償債能力，靜態(tài)的講，就是用企業(yè)資產(chǎn)清償企業(yè)債務(wù)的能力；動態(tài)的講，就是用企業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營過程創(chuàng)造的收益償還債務(wù)的能力。企業(yè)償債能力分析是企業(yè)財務(wù)分析的重要組成部分。表1 萬科A負債狀況表年份資產(chǎn)負債率流動比率速動比率長期資產(chǎn)適合率利息保障倍數(shù)2011年0.771.41 0.3711.28322010年0.751.590.5614.0524.682009年0.671.910.5913.8616.022008年0.671.760.4313.9610.622007年0.661.960.5914

41、.6522.26資產(chǎn)負債率表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的也是一項衡量公司利用債權(quán)人資金進行經(jīng)營活動能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。該企業(yè)負債水平一直處于較高位置。過半資產(chǎn)為債務(wù)資本。流動比率，是一元流動負債有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，它反映公司流動資產(chǎn)對流動負債的保障程度。該公司流動比率高于100%，低于正常的200%的水平，短期償債能力較好。速動比率表示每1元流動負債有多少速動資產(chǎn)作為償還的保證，進一步反映流動負債的保障程度。2006年以后，該企業(yè)速動比率在50%上下波動，2008年與2011年均低于50%，2007年、2009年、2010年均高于50% , 由于200

42、8年金融危機的影響，短期償債能力明顯下降，其余時候還較正常。長期資產(chǎn)適合率是企業(yè)所有者權(quán)益和長期負債之和與固定資產(chǎn)與長期投資之和的比率。該比率從企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)方面反映了企業(yè)的償債能力。該指標(biāo)普遍偏高，長期的償債能力較好，但是過高的長期資產(chǎn)適合率會帶來較高的融資成本，所以該公司的融資成本較高。利息保障倍數(shù)是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費用的比率（企業(yè)息稅前利潤與利息費用之比）。它是衡量企業(yè)支付負債利息能力的指標(biāo)（用以衡量償付借款利息的能力）。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費用相比，倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費用的能力越強。該企業(yè)利息保障倍數(shù)自2007-2011年都很高，支付利息

43、費用的能力很強。綜上數(shù)據(jù)可以得知，該企業(yè)短期償債能力很好，同時具備長期債務(wù)的償還能力，支付利息能力也相當(dāng)好。3.2營運能力分析企業(yè)營運能力指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。效率是指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度，效益通常是指企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。營運能力分析可評價企業(yè)資產(chǎn)營運的效率，能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)營運中存在的問題，也是盈利能力分析和償債能力分析的基礎(chǔ)與補充。表2 萬科A營運狀況表年份總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）存貨周轉(zhuǎn)率（%）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）經(jīng)營周期（天）2011年28.05117.2733.2046181107.32010年28.71101.4335.4343961038.4

44、2009年38.06116.0746.735976787.12008年24.16112.7145.754586805.82007年47.36138.3155.764586660.9總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率。它綜合反映了企業(yè)整體資產(chǎn)的營運能力，該企業(yè)自2007年以來，該企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，2009年有所上升，但一直不敵從前，總體來，營運能力還可以，但是相比以前，有待提高。凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)銷售收入與凈資產(chǎn)總額的比值。該項數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)營運能力不斷下降，銷售能力減弱。存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期主營業(yè)務(wù)成本與平均存貨余額的比率。該企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率一直處于下降

45、趨勢，存貨流動性減弱，存貨資金占用量增加，減低了資金的使用效率，減弱了短期債務(wù)償還能力。根據(jù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可獲知，該企業(yè)應(yīng)收賬款回款時間為八至十天，相對本行業(yè)來講，周轉(zhuǎn)率較好，有利于公司加快現(xiàn)金流動，增強短期負債能力，壞賬可能不明顯。2009年，應(yīng)收賬款率明顯升高，其余時候比較均勻。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營周期是指從取得存貨開期到銷售存貨并收回現(xiàn)金為止的時期。2007至2009年，公司的經(jīng)營周期較好，2010以后顯著增長近一倍，降低了企業(yè)銷售現(xiàn)金流及短期償債能力，增加了存儲負擔(dān)大幅提高了倉儲成本。營運能力較差。由以上數(shù)據(jù)可以得知，公司的營運能力正在不斷減弱，但是經(jīng)營周期過長，營運能力存在較大提升空間。3

46、.3盈利能力分析盈利能力是指公司賺取利潤的能力，是投資者取得收益、債權(quán)人收取本息的資金來源。企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞通過盈利能力來反映，公司的盈利能力是指正常的營業(yè)狀況。反映公司盈利能力的指標(biāo)很多，通常使用的主要有銷售凈利率、銷售毛利率、資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率等。表3 萬科A利潤表指標(biāo)時間2011年2010年2009年2008年2007年凈利潤11599.618839.616430.014639.875371.50主營業(yè)務(wù)凈利潤率0.16160.17730.13150.11320.1497凈利潤增長率0.310.370.39-0.131.19資產(chǎn)負債率0.770.750.670.670.66資本收

47、益率0.17100.16190.14160.11950.1568普通股每股收益0.880.660.480.370.73銷售凈利率0.16160.17730.13150.11320.1497凈利潤是利潤總額中繳納所得稅后的利潤留成，是一個企業(yè)經(jīng)營的最終成果，經(jīng)利潤多，企業(yè)的經(jīng)濟效益就好，反之，經(jīng)濟效益就差。表中五組數(shù)據(jù)因為2008年和2011年有其特殊性，08年由于受國際金融環(huán)境影響，虧損較為嚴重。2011年，數(shù)據(jù)嚴重便宜實際情況。根據(jù)歷年收入分析，該公司凈利潤振幅較大。除去2008年以外，該公司的利潤一直處于不斷上升階段。主營業(yè)務(wù)凈利潤率是企業(yè)凈利潤與主營業(yè)務(wù)收入凈額的比率，是反映企業(yè)盈利能力

48、的一項重要指標(biāo)，這項指標(biāo)越高，說明企業(yè)從主營業(yè)務(wù)收入中獲取的利潤的能力越強。影響因素主要有成本、價格、銷售數(shù)量、期間費用及稅金等。表中數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)所處行業(yè)及其主營業(yè)務(wù)利潤回報較低，盈利能力每年波動不大。資產(chǎn)負債率是指公司年末的負債總額同資產(chǎn)總額的比率，表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的，該指標(biāo)是評價公司負債水平的綜合指標(biāo)。表中數(shù)據(jù)顯示，該公司的負債水平在50%以上，從較高的負債率可以推斷公司在未來行業(yè)轉(zhuǎn)型中較多的投入，而且負債呈不斷增加的趨勢，其規(guī)模仍然處在一個較高的位置。凈利潤增長率是對企業(yè)盈利能力成長性的一項指標(biāo)，表中數(shù)據(jù)顯示，長期以來，該公司一直處于盈利能力下降的渠道中。2007

49、年的飛速增長，2008年的金融危機，此后盈利能力一直在下降。資本收益率是指企業(yè)凈利潤（即稅后利潤）與所有者權(quán)益（即資產(chǎn)總額減負債總額后的凈資產(chǎn)）的比率。用以反映企業(yè)運用資本獲得收益的能力。該企業(yè)資本收益率一直處于較高水平，企業(yè)自有投資的經(jīng)濟效益較好。普通股每股收益是指股份有限公司實現(xiàn)的凈利潤總額減去優(yōu)先股股利后與已發(fā)行在外的普通股股數(shù)的比率。該指標(biāo)能反映普通股每股的盈利能力，2011年每股收益為0.88元，但是存在較大非經(jīng)營性收入。普通股每股收益一直處于不斷增加的趨勢。3.4現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金凈流量是指現(xiàn)金流入和與現(xiàn)金流出的差額?，F(xiàn)金凈流量可能是正數(shù)，也可能是負數(shù)。如果是正數(shù)，則為凈流入；如果是

50、負數(shù)，則為凈流出?，F(xiàn)金凈流量反映了企業(yè)各類活動形成的現(xiàn)金流量的最終結(jié)果，即：企業(yè)在一定時期內(nèi)，現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，還是現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金凈流量是現(xiàn)金流量表要反映的一個重要指標(biāo)?，F(xiàn)金流量表按照經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動進行分類報告，目的是便于報表使用人了解各類活動對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，以及估量未來的現(xiàn)金流量。表6 萬科A現(xiàn)金流量表時間|現(xiàn)金流指標(biāo)經(jīng)營現(xiàn)金流與負債比（%）凈利潤現(xiàn)金含金量每股現(xiàn)金流2011年0.020.29220.312010年0.020.25310.202009年0.141.43910.842008年-0.000529-0.0074-0.0032007年-0.21-1

51、.9629-1.52經(jīng)營現(xiàn)金流與負債比是企業(yè)一定時期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量同流動負債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負債的能力。2007年與2008年，該企業(yè)數(shù)值為一直是負值，說明企業(yè)無法償還到期債務(wù)，但是該能力一直不斷上升到2009年，該數(shù)值就呈正值。2010年與2011年的償付能力沒變，該項數(shù)據(jù)顯示該企業(yè)到期債務(wù)的償還能力保持得不錯。凈利潤現(xiàn)金含量是指生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比值。表中數(shù)據(jù)顯示，該企業(yè)長期以來銷售回款能力在不斷提升，但成本費用相當(dāng)高，財務(wù)壓力也相當(dāng)大。每股現(xiàn)金流是指企業(yè)在不動用外部籌資的情況下，用自身經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金償還貸款、維持生產(chǎn)、支付股利以及

52、對外投資的能力，它是一個評估每股收益“含金量”的重要指標(biāo)。該企業(yè)每股現(xiàn)金流不同年份變動劇烈，同行業(yè)中處于中等位置。由此可知，該企業(yè)現(xiàn)金流量較差，很大程度無法完成到期債務(wù)償還，而且受市場影響較大，收益不穩(wěn)定造成現(xiàn)金流極不穩(wěn)定。3.5成長性分析成長性分析可以較為全面的預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展趨向及發(fā)展?fàn)顟B(tài)。行業(yè)的成長性是指目前行業(yè)由于自身的優(yōu)勢如行業(yè)領(lǐng)先、技術(shù)壟斷和管理高效等而可能在將來迸發(fā)出的一種潛力。對于投資者而言，成長性代表了未來有價值的投資機會，能為其帶來長期的投資收益。通過主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率、總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、每股收益增長率可以很好的反映一個企業(yè)的成長性。表7 美欣達利潤增

53、長表時間指標(biāo)主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）凈利潤增長率（%）總資產(chǎn)增長率（%）凈資產(chǎn)增長率（%）每股收益增長率（%）2011年4231372433.332010年437572037.502009年1939151729.732008年15-131914-49.322007年981191019487.18 主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司的產(chǎn)品生命周期，判斷公司發(fā)展所處的階段。一般的說，如果主營業(yè)務(wù)收入增長率超過10%，說明公司產(chǎn)品處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢頭，尚未面臨產(chǎn)品更新的風(fēng)險，屬于成長型公司。如果主營業(yè)務(wù)收入增長率在5%10%之間，說明公司產(chǎn)品已進入穩(wěn)定期，不久將進入衰退期，需要著手開

54、發(fā)新產(chǎn)品。如果該比率低于5%，說明公司產(chǎn)品已進入衰退期，保持市場份額已經(jīng)很困難，主營業(yè)務(wù)利潤開始滑坡，當(dāng)主營業(yè)務(wù)收入增長率低于30%時，說明公司主營業(yè)務(wù)大幅滑坡，預(yù)警信號產(chǎn)生。在2007年以前，公司主營業(yè)務(wù)增長迅速，為高速成長期。2008年至2011年，公司主營業(yè)務(wù)增速相對07年放緩，逐漸進入成長后期。在2010年，公司主營業(yè)務(wù)大幅減少，但依然處于增長狀態(tài)。2011年以來主營業(yè)務(wù)增長率依然處于大幅增長狀態(tài)，萬科公司仍屬于成長型公司。 凈利潤是指利潤總額減所得稅后的余額，同主營業(yè)務(wù)增長率類似，2007年以前，凈利潤保持高速增長，但在2008年，因為次貸危機萬科公司的凈利潤負增長，表現(xiàn)其利潤空間狹

55、小，與主營業(yè)務(wù)反向變化，表明行業(yè)競爭趨強，市場環(huán)境惡劣，成長性明顯衰弱。但經(jīng)過國家有效控制，2009年-2011年公司的凈利潤進行正增長，表現(xiàn)其利潤空間穩(wěn)定，公司依然強勁。總資產(chǎn)增長率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。2007年，企業(yè)進行快速擴張，08年以來擴張能力大幅下降，總資產(chǎn)規(guī)模飽和。外加盈利能力下降，總資產(chǎn)增長缺乏有效支撐，后期增長疲態(tài)倍顯。凈資產(chǎn)增長率是指企業(yè)本期凈資產(chǎn)總額與上期凈資產(chǎn)總額的比率。凈資產(chǎn)增長率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴張速度，代表企業(yè)發(fā)展能力的一個指標(biāo)，反應(yīng)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的情況。經(jīng)過2007年以前年度的瘋狂擴張，企業(yè)凈資產(chǎn)基本保持穩(wěn)定增長，可反映本企業(yè)有一定的增長性，但增長空間十分有限。每股收益增長率,是指反映了每一份公