新聯(lián)康南昌市萬(wàn)科青山湖項(xiàng)目市產(chǎn)品定位報(bào)告

1、 南 昌 市 萬(wàn) 科 青 山 湖 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 定 位 報(bào) 告新 聯(lián) 康 機(jī) 構(gòu)·研 究 發(fā) 展 部壹環(huán)境篇一、南昌市2006年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1、經(jīng)濟(jì)總量據(jù)初步測(cè)算，上半年南昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值527.23億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)16.0%。從三次產(chǎn)業(yè)看 ：第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值21.02億元，同比增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值269.13億元，同比增長(zhǎng)22.0%；第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值237.08億元，同比增長(zhǎng)10.8%。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上半年，第一產(chǎn)業(yè)增加值占南昌市生產(chǎn)總值的比重為4.0%，比上年同期下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)； 第二產(chǎn)業(yè)增加值所占比重達(dá)

2、51.0%，同比提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值所占比重45.0%，同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的4.5：48.6：46.9調(diào)整為今年的4：51：45。3、固定資產(chǎn)投資上半年，南昌市完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資213.6億元，同比增長(zhǎng)54.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資0.05億元、84.25億元、129.29億元。分投資結(jié)構(gòu)看，基建、更改和其他投資累計(jì)完成180.08億元，增長(zhǎng)62.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成33.52億元，增長(zhǎng)22.8%，占南昌市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的比重為15.7%，建設(shè)項(xiàng)目投資增速快于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速39.7個(gè)百分點(diǎn)。4、財(cái)政收支上半年，南

3、昌市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入74億元，比上年同期增長(zhǎng)25.5%，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入34.26億元，增長(zhǎng)39.7%。從收入完成情況看，增值稅3.31億元，增長(zhǎng)68%；營(yíng)業(yè)稅11.75億元，增長(zhǎng)18.7%；企業(yè)所得稅3.16億元，增長(zhǎng)19.3%。南昌市地方財(cái)政一般預(yù)算支出為34.16億元，同比增長(zhǎng)44.3%。5、金融運(yùn)行6月末，南昌市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為1739.11億元，比年初增長(zhǎng)12.5%。其中：企業(yè)存款628.68億元，增長(zhǎng)15.9%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款721.88億元，增長(zhǎng)12.1%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為1189.65億元，比年初增長(zhǎng)16.8%。其中：短期貸款486.97億元，增長(zhǎng)17.5%

4、，中長(zhǎng)期貸款582.54億元，增長(zhǎng)13.9%。 6、消費(fèi)品零售總額上半年，南昌市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額171.13億元，同比增長(zhǎng)16.0%。其中，分地區(qū)看，城市實(shí)現(xiàn)零售額137.06億元，增長(zhǎng)16.7%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額34.07億元，增長(zhǎng)13.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額154.80億元，增長(zhǎng)15.9%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額16.01億元，增長(zhǎng)16.8%；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額0.32億元，增長(zhǎng)13.1%。 7、就業(yè)形勢(shì)截至6月末，新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員3.66萬(wàn)人；安置下崗職工失業(yè)人員再就業(yè)1.67萬(wàn)人，“4050”等困難群體4012人；各類(lèi)職業(yè)技能培訓(xùn)人數(shù)達(dá)5.01萬(wàn)人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)人

5、口3.43萬(wàn)人，登記失業(yè)率為2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入為5570元，同比增長(zhǎng)6.8%，人均消費(fèi)性支出3580元，增長(zhǎng)3.7%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2424元，同比增長(zhǎng)10.6%，人均生活消費(fèi)性支出1001元，增長(zhǎng)3.1%。綜合分析2006年上半年² 南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊保持較高的速度持續(xù)上漲，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，最為突出的乃是第二產(chǎn)業(yè)。² 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐漸趨緩。² 消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，仍舊以批發(fā)零售為主。² 南昌市就業(yè)再就業(yè)工作成效明顯，就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定。² 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高

6、于人均消費(fèi)性支出，表明人民收入增長(zhǎng)明顯，且生活水平有了進(jìn)一步的提高。二、城市規(guī)劃² 在“十一五”期間，南昌市建成區(qū)面積將達(dá)到266萬(wàn)平方公里，城鎮(zhèn)化水平為60%。² 1月20日，南昌市“十一五”規(guī)劃通過(guò)人大審議。根據(jù)規(guī)劃，居民住宅將作為發(fā)展重點(diǎn)加以支持，分類(lèi)分層推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中等收入階層自用住宅、低收入階層經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以中低收入家庭為主的住房保障系統(tǒng)，建立滿(mǎn)足高、中、低不同需求的住房供應(yīng)體系，全面提高人民群眾居住水平和居住質(zhì)量。至2010年，南昌市城鎮(zhèn)人均住宅使用面積達(dá)到28，農(nóng)村人均居住住宅面積38，基本解決城市住房特困戶(hù)問(wèn)題。² 1月25日，

7、由南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、園林規(guī)劃院會(huì)同深圳設(shè)計(jì)單位共同參與編制的南昌市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)基本通過(guò)。2005年至2010年的近期目標(biāo)是，城市綠地36%，公園綠地10/人，城市綠化覆蓋率40%。² 2月16日，從南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)年會(huì)獲悉，從2006年起，南昌市將著力打造“住在南昌”品牌，培養(yǎng)一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)、品牌住宅小區(qū)，將南昌市營(yíng)造成中國(guó)最適宜居住的城市之一。² 南昌將規(guī)劃梅嶺、象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）、瑤湖六大景區(qū)。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）規(guī)劃為都市型景區(qū)，瑤湖、梅嶺規(guī)劃為郊野型景區(qū)。² 青山北路將計(jì)劃從原來(lái)的22米拓寬到

8、37米，整修路段長(zhǎng)度1500多米，整修后本地段的交通狀況將得到大大的改善。三、2006年上半年房地產(chǎn)相關(guān)政策2006雖然才過(guò)去了6個(gè)月，但是已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“政策年”。在這短短的半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。1、政策主線(xiàn)2006年上半年，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)。中央及各級(jí)地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2006年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線(xiàn)展開(kāi)的。2、06年開(kāi)始實(shí)施的國(guó)家

9、政策 2005年中國(guó)頒布的防控房地產(chǎn)過(guò)熱的政策，有一些是從2006年1月1日開(kāi)始實(shí)施的，其影響已經(jīng)從頒布之日起就顯現(xiàn)了出來(lái)，2006年帶來(lái)的影響將更大。這些政策主要有： 大戶(hù)型的商品房預(yù)征土地增值稅 2006年1月1日以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，凡單套平均建筑面積超過(guò)140以上的，一律按0.5%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。 房屋貸款執(zhí)行新利率 2006年1月1日起，商業(yè)住房貸款將全面執(zhí)行新利率。根據(jù)規(guī)定，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將從2006年1月1日起，按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

10、：截至2005年12月25日20時(shí)，客戶(hù)貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；截至2005年12月25日20時(shí)，客戶(hù)仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部頒布的民用建筑節(jié)能管理規(guī)定于2006年1月1日起實(shí)施，按照規(guī)定，新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。從2006年1月1日起，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信

11、息在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置予以公示，并在住宅使用說(shuō)明書(shū)中予以載明。3、2006年以來(lái)南昌市政府出臺(tái)的主要政策² 1月4日，南昌市出臺(tái)了2006年南昌市城區(qū)普通商品住房具體標(biāo)準(zhǔn)，具體價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為一類(lèi)地段3900元/以下，二類(lèi)地段3600元/以下，三類(lèi)地段2500元/以下，四類(lèi)地段1800元/以下（此價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)仍為各類(lèi)地段商品住房交易均價(jià)1.2倍以下）。具體如下：從2006年1月1日起，凡在南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)具有以下條件的住房為普通商品住房：1) 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2) 單套建筑面積在144以

12、下；3) 實(shí)際成交價(jià)格低于下列附表中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。附表：2006年南昌市城區(qū)普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/)地段等級(jí)范圍價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一類(lèi)富大有堤、沿江北大道、廬山南大道、豐和中大道、南昌大橋、沿江中路、建設(shè)西路、建設(shè)路、井岡山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京東路、青山湖大道至富大有堤交界所圍合的區(qū)域和象湖周邊地區(qū)3900二類(lèi)一類(lèi)地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以東、洪都北、中大道以東、井岡山大道以東、解放西路以南、建設(shè)路、建設(shè)西路以南、沿江南大道以東、廣州路以北、城南路以西、解放東路以北、昌東大道以西；豐和大道以西、廬山南大道以南、昌九高速公路以東及紅角洲地區(qū)；鳳凰洲地區(qū)3600三類(lèi)一類(lèi)、二

13、類(lèi)地段以外其它區(qū)域（不含灣里區(qū)）2500四類(lèi)灣里區(qū)1800² 今年南昌將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，確保房?jī)r(jià)年平均漲幅不超過(guò)gdp增幅及人均可支配收入增幅，將房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控控制在10%左右。² 2月21日，今后南昌市每年將興建50-60萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)適用房，占每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的15-20%，逐步解決廣大中低收入家庭的購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)。² 對(duì)在城市建設(shè)中，亂建私房的現(xiàn)象，南昌市將明確違章建筑不予補(bǔ)償，并規(guī)定人均住房拆遷安置面積最大不超過(guò)50。² 4月26日，從南昌市政府獲悉，該市出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)紅谷灘新區(qū)發(fā)展的若干意見(jiàn)，要舉全市之力加速推進(jìn)紅谷灘新區(qū)的

14、開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，提出包括允許紅谷灘農(nóng)房還建房在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后可發(fā)給經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)證，并可上市交易等9大措施。² 6月29日，南昌城區(qū)二手房交易政府指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)確定。今后，二手房辦理交易時(shí)將以此作為繳交稅費(fèi)的依據(jù)，成交價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)的，以政府指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)；成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的，以成交價(jià)為準(zhǔn)。² 7月3日，南昌市二手房營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征。4、2006年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的主要政策² 2月6日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)。² 2月21日，建設(shè)部發(fā)布了新修訂的城市規(guī)劃編制辦法，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市建設(shè)用地、市域內(nèi)

15、應(yīng)當(dāng)控制開(kāi)發(fā)的地域等七項(xiàng)城市總體規(guī)劃確定為必須嚴(yán)格執(zhí)行的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。² 3月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知。文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%。² 4月27日，中國(guó)人民銀行決定從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。² 4月

16、27日，國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局日前聯(lián)合發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本(試行)，以進(jìn)一步節(jié)約集約用地，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地，減少土地閑置，自2006年7月1日起試行。² 5月8日，建設(shè)部下發(fā)通知，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，即5年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率3.96%調(diào)整為4.14%；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率4.41%調(diào)整為4.59%。住房公積金存款利率保持不變。² 5月17日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求認(rèn)真落實(shí)去年以來(lái)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，并根據(jù)當(dāng)前存在的問(wèn)題，提出六項(xiàng)進(jìn)一步的針對(duì)性措施。（即“國(guó)六條

17、”）² 5月22日，國(guó)稅總局宣布，將提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)抑制囤積土地，促進(jìn)空置房處置。² 5月24日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，旨在責(zé)令各地區(qū)、特別是城市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（即十五條“意見(jiàn)”）² 5月30日，國(guó)土資源部出臺(tái)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，要求各地不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地，從嚴(yán)審批各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。² 6月14日，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布關(guān)

18、于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知，以嚴(yán)明法紀(jì)、堅(jiān)決制止土地違法² 6月16日，中國(guó)人民銀行決定從2006年7月5日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村信用社（含農(nóng)村合作銀行）的存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率。² 6月19日，國(guó)土資源部明確要求各市、縣要在通知下發(fā)之日起1個(gè)月內(nèi)，完成對(duì)2004年以來(lái)，已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的位置、名稱(chēng)、用途、用地面積、規(guī)劃建筑面積、開(kāi)發(fā)利用情況的調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，確切掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得但尚未開(kāi)發(fā)土地的面積、位置等情況，并在當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌?chǎng)、主要報(bào)刊、政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、“中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)”、中國(guó)城市地價(jià)

19、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)等媒體上公布。綜合分析自“國(guó)六條”頒布以來(lái)，一些配套細(xì)則紛紛出臺(tái)，主要涉及的還是土地、銀貸、稅收這“老三樣”，指導(dǎo)方向依舊是“緊縮”，變化不大。對(duì)比去年眾開(kāi)發(fā)商對(duì)“國(guó)八條”的反撲與今年對(duì)“國(guó)六條”的集體失語(yǔ)，再到后來(lái)王石在上海舉行的“10+10圓桌會(huì)議”上，第一個(gè)站出來(lái)公開(kāi)表示支持國(guó)六條，可以看出，宏觀調(diào)控已經(jīng)上升到較高的政治層面，開(kāi)發(fā)商不可能再和政府博弈。近來(lái)傳出的即將出臺(tái)的限制外資投資細(xì)則以及醞釀變革的土地出讓制度還是有別于原先的政策制度，具有相當(dāng)?shù)钠诖?。貳、市場(chǎng)篇一、南昌市2006年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、土地一級(jí)市場(chǎng)情況2006年上半年土地交易市場(chǎng)情況截止至2006年6

20、月30日，南昌市國(guó)土資源局共刊出22份掛牌公告，計(jì)33幅，7239畝土地，宗地?cái)?shù)量較去年同期減少10幅，面積增加3863畝。其中，dgc0628- dgc0631未到交易截止日期，dgc0617、dgc0630被停牌，其余地塊悉數(shù)成交。6月23日發(fā)布公告的dgc0630地塊占地面積極大，達(dá)到空前的4571畝之巨，大大拉高了今年上半年的土地供應(yīng)量，后因該地塊的建設(shè)用途與“國(guó)十五條”嚴(yán)控的關(guān)于別墅以及低密度大套型住宅的條文相抵觸，被緊急叫停。若將該地塊扣除，上半年的土地供應(yīng)面積削減為2668畝，反而較去年同期的3376畝下降21%。供求關(guān)系由以上數(shù)據(jù)可以看到，今年上半年土地供應(yīng)的數(shù)量和面積相對(duì)于去

21、年同期而言是緊縮的，加之今年以來(lái)商品房市場(chǎng)交易火熱，整體行情上漲，極大的激發(fā)了開(kāi)發(fā)商們的購(gòu)買(mǎi)欲，悉數(shù)地塊全部成交。地塊特征從供地區(qū)域來(lái)看，今年上半年的土地供應(yīng)以京東、灣里、紅谷灘、昌南、長(zhǎng)堎這些城市外圍區(qū)域?yàn)橹?，分布廣泛，地塊面積相對(duì)較大。老市區(qū)的土地出讓依舊是延續(xù)舊城改造的道路，數(shù)量、面積都比較小，結(jié)合去年的交易情況來(lái)看，供地區(qū)域已經(jīng)明顯外移，朝著“一核五片”中五個(gè)組團(tuán)的方向邁進(jìn)。供地價(jià)格上半年所推出的地塊多位于城市外圍，整體地價(jià)相對(duì)較低，但對(duì)比去年交易情況來(lái)看，成交價(jià)格還是略有上漲。悉數(shù)成交的地塊價(jià)格平穩(wěn)，成交最高價(jià)為dgc0619上海南路以西地塊（原南昌織帶廠(chǎng)用地），260萬(wàn)元/畝。商服

22、用地情況推出的33幅地塊中，非住宅類(lèi)用地16幅，1166畝，面積較去年同期增加112%，涵蓋商業(yè)、旅館業(yè)、金融業(yè)、市場(chǎng)、加油站等用地，主要分布在青云譜區(qū)廣州路沿線(xiàn)。交易方式從交易方式來(lái)看，今年還是僅有掛牌，沒(méi)有拍賣(mài)，交易過(guò)程仍然不夠透明，存在一定的暗箱操作。結(jié)論今年上半年，南昌市土地一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行良好，供需基本平衡，地價(jià)穩(wěn)中略升。在土地緊縮、商品房市場(chǎng)整體向好的情況下，開(kāi)發(fā)商們踴躍競(jìng)買(mǎi)，悉數(shù)地塊全部成交。但是，近來(lái)推出的地塊中有相當(dāng)一部分位于“一核五片”中的五個(gè)組團(tuán)，而多數(shù)組團(tuán)的配套設(shè)施建設(shè)較為落后，地段認(rèn)同度也不佳，因此，在市場(chǎng)接受度普遍較低，區(qū)域客源有甚為有限的條件下，如何讓市場(chǎng)消化如此大的

23、案量，很是考驗(yàn)項(xiàng)目的整體水平。2、商品房市場(chǎng)情況以下將政府相關(guān)部門(mén)提供的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年主要交易數(shù)據(jù)整理如下，并對(duì)其作簡(jiǎn)單分析。1) 、全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）33.52比增22.8%較上年全年相比-6.5%以上數(shù)據(jù)表明，南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍舊處于上升態(tài)勢(shì)，但增幅與去年全年增幅相比明顯放緩，由于國(guó)家宏觀調(diào)控的影響以及土地市場(chǎng)供應(yīng)偏小等因素，預(yù)計(jì)今年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比增幅度不大。2) 、全市商品房施工面積商品房住宅數(shù)據(jù)（萬(wàn)）636.58497.76比增29.5%33.8%3) 、全市商品房新開(kāi)工面積商品房住宅數(shù)據(jù)(萬(wàn))167.22145.0比增59.4%70.4%從以上兩

24、表可以看出，全市商品房的施工面積增幅低于新開(kāi)工面積，說(shuō)明今年上半年商品房竣工面積較大，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)補(bǔ)給也積極跟進(jìn)。4) 、全市商品房銷(xiāo)售情況商品房（萬(wàn)）住宅（萬(wàn)）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值224.8207.967.0457.2117356比增23.0%24.1%36.0%36.3%25.3%5) 、市區(qū)商品房銷(xiāo)售情況商品房（萬(wàn)）住宅（萬(wàn)）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值131.9117.548.3739.69702比增15.0%14.5%31.6%27.3%12.2%以上兩表經(jīng)過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，南昌市轄縣商品房成交量占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?。特別是市區(qū)商品住宅的成交面積僅為全市的56

25、.5%。商品住宅仍舊是商品房市場(chǎng)成交的主力。商業(yè)以及其他物業(yè)的成交在區(qū)域上，主要集中在市區(qū)。6) 、全市商品房?jī)r(jià)格商品房住宅均價(jià)（元/）29822752去年同期10.5%9.8%環(huán)比3.9%4.1%7) 、市區(qū)商品房?jī)r(jià)格商品房住宅均價(jià)（元/）36693370去年同期14.5%11.1%環(huán)比4.0%3.7%從以上兩表可以看出：全市以及市區(qū)商品房?jī)r(jià)格增幅均較大，月環(huán)比增幅也在4%左右，說(shuō)明南昌轄縣的商品房市場(chǎng)接受度不斷提高，市區(qū)商品房由于具有一定的稀缺性，成交價(jià)格上升比例更大，在10%以上。從絕對(duì)值上看，市區(qū)商品房?jī)r(jià)格要高于全市商品房687元/，市區(qū)商品住宅價(jià)格要高于全市商品住宅618元/。表明市

26、區(qū)商品房地段優(yōu)勢(shì)、稀缺性明顯，價(jià)格普遍較高，對(duì)全市特別是中高端客源吸引力較大；同時(shí)郊縣的商品房?jī)r(jià)格水平仍舊較低。全市商品房與市區(qū)商品房的價(jià)格差距將使得客源層面逐步細(xì)分。8) 、客源組成 面積（萬(wàn)）比重 (%)同比(%)與去年全年相比(%)本市轄縣（市）106.3990.5%16.4%5.5%從上表可以看出，本地消費(fèi)者是商品房客源的主力，并且其消化的商品房面積比重一直呈上漲趨勢(shì)，說(shuō)明自用型客戶(hù)不斷增加，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)投資炒房行為產(chǎn)生明顯的效用。9) 、全市存量房交易情況商品房(件)住宅(萬(wàn))商品房(萬(wàn))住宅(萬(wàn))數(shù)據(jù)1523014135157.79129.71比增18.7%19.6%3

27、2.8%26.6%比例100%92.8%100%82.2%10) 、市區(qū)存量房交易情況商品房(件)住宅(件)商品房(萬(wàn))住宅(萬(wàn))數(shù)據(jù)1150510791111.9387.69比增13.2%14.5%27.6%17.1%比例100%93.8%100%78.3%從以上兩表可以看出，存量房交易情況良好，一方面全市的商品房供應(yīng)量縮減促進(jìn)其銷(xiāo)售，另一方面，不斷上漲的商品房?jī)r(jià)格也逐漸加深了相對(duì)價(jià)格較低的存量房的市場(chǎng)接受度。從全市商品住宅存量房交易的絕對(duì)值與市區(qū)相比，說(shuō)明轄縣的商品住宅存量房交易量比重達(dá)32.4%。特別分析南昌高檔商品住房2004、2005年市場(chǎng)占有量南昌房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，產(chǎn)品力逐步

28、提高，價(jià)格帶的扁平也發(fā)生了很大的變化。2004年南昌市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在市中心的朝陽(yáng)洲和新興的紅谷灘，產(chǎn)品的平均售價(jià)在3000-3400元/，全市最高價(jià)也就是小戶(hù)型公寓，東方巴黎的價(jià)格為4000元/，恒茂國(guó)際華城2期的價(jià)格為4200-4500元/。整個(gè)價(jià)格帶相當(dāng)扁平。如果以3000元/以上的價(jià)格是當(dāng)期南昌高檔公寓界定分界點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年南昌3000元/以上商品住房的面積達(dá)到81.52萬(wàn)，占總量的37.7%，單套建筑面積在150以上的66.75萬(wàn)，占總量的30.9%。而從今年南昌市區(qū)整個(gè)的市場(chǎng)行情來(lái)看，在推個(gè)案的售價(jià)大都在3000-5000元/之間，上半年，南昌商品住房的均價(jià)達(dá)3

29、370元/，而04年南昌市區(qū)真正意義上的高檔公寓屈指可數(shù)，所以以上04年南昌高檔公寓的數(shù)據(jù)對(duì)今年（2006年）高檔商品住房市場(chǎng)參考意義不大。因此下面我們將以2005年全年的數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。根據(jù)南昌目前的市場(chǎng)行情看，均價(jià)4000元/以上的項(xiàng)目則相對(duì)較少，可設(shè)定為南昌高檔商品住房的臨界點(diǎn)。11) 2005年南昌商品房預(yù)、銷(xiāo)售情況2005年全市（含四縣）商品房預(yù)銷(xiāo)售面積達(dá)410萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)5.6%；其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售32352套，較上年增長(zhǎng)17.5%，面積380萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)9.3%。2005年全市市區(qū)商品房預(yù)銷(xiāo)售面積282萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)1.8%；其中商品住宅預(yù)銷(xiāo)售22348套，較上年增長(zhǎng)15.

30、6%，面積259萬(wàn)，較上年增長(zhǎng)5.7%。2005年全市市區(qū)核準(zhǔn)商品房（不含經(jīng)濟(jì)適用房）上市面積270萬(wàn)，其中商品住宅233萬(wàn)。2005年全市市區(qū)完成商品房（不含經(jīng)濟(jì)適用房）登記銷(xiāo)售面積248萬(wàn)，其中商品住宅登記銷(xiāo)售面積225萬(wàn)。2005年，市區(qū)核準(zhǔn)新上市商品房和商品房住宅面積均超過(guò)同期登記銷(xiāo)售面積，商品房和商品住宅供求比分別為1.09：1和1.04：1。表明商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生變化，由供小于求轉(zhuǎn)向供略大于求。2005年南昌市市區(qū)商品住房供需面積統(tǒng)計(jì)表(不含經(jīng)濟(jì)適用房)單套面積 （）供應(yīng)量需求量供應(yīng)量 （萬(wàn)）所占比例（%）預(yù)銷(xiāo)售量 （萬(wàn)）所占比例（%）60以下3.761.616.262.7

31、860-805.692.443.161.4080-10029.3312.5935.1815.63100-12043.5318.6835.9915.99120-150100.5243.1590.7440.31150-18034.4314.7829.0412.90180以上15.726.7524.7210.982005年南昌市市區(qū)商品住房供需價(jià)格統(tǒng)計(jì)表(不含經(jīng)濟(jì)適用房)價(jià)格 （元/）供應(yīng)量需求量供應(yīng)量 （萬(wàn)）所占比例（%）預(yù)銷(xiāo)售量 （萬(wàn)）所占比例（%）1500元以下14.746.3321.529.561500-2000元5.282.2711.144.952000-2500元12.285.2712.

32、525.562500-3000元90.1538.6958.7726.113000-4000元74.1331.8293.7341.644000-5000元29.4112.6214.466.425000元以上6.993.0012.955.75 數(shù)據(jù)顯示：1、 體量上，2005年，南昌4000元/以上的市場(chǎng)供應(yīng)量36.3萬(wàn)，市場(chǎng)成交量27.41萬(wàn)。可見(jiàn)，去年整體上高端商品住房供大于求。同時(shí)也存在一個(gè)有趣的現(xiàn)象，5000元/以上的產(chǎn)品市場(chǎng)供不應(yīng)求（供應(yīng)：6.99萬(wàn)，成交：12.95萬(wàn)）。從去年開(kāi)始，南昌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向向南昌郊區(qū)蔓延，商品住房的價(jià)差逐漸拉開(kāi)，購(gòu)房者的選擇余地更大。但今年，市中

33、心的案量迅速縮減，價(jià)格也隨之大漲，市場(chǎng)反應(yīng)良好，說(shuō)明4000元/以上的高價(jià)房正逐步受到購(gòu)房者的青睞。2、 比例上，南昌市2005年單價(jià)在每平方米4000元以上的商品住房供應(yīng)量占總量的15.63%，市場(chǎng)需求量的比例則為12.17%。其中單價(jià)在每平方米5000元以上的商品住房明顯供不應(yīng)求，說(shuō)明高價(jià)房擁有較高的市場(chǎng)容量，隨著市區(qū)商品住宅供應(yīng)量的逐步減少，單價(jià)在每平方米4000元以上的商品住房市場(chǎng)接受度也將越來(lái)越高，且價(jià)格的上行空間仍舊存在。3、 面積上，南昌市2005年80-100以及180以上的商品住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，一方面市場(chǎng)供應(yīng)量偏小，另一方面說(shuō)明這兩類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量明顯。4、 隨著商品住房的

34、價(jià)格不斷上行，150-180的產(chǎn)品將越來(lái)越得到市場(chǎng)的青睞。這個(gè)面積段的產(chǎn)品類(lèi)型主要有花園洋房、聯(lián)排別墅。 根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求，今后市場(chǎng)上將出現(xiàn)大量90左右的戶(hù)型，因此本項(xiàng)目此面積段要有所區(qū)分，且比例無(wú)需過(guò)大，但對(duì)于認(rèn)可該區(qū)域以及準(zhǔn)二次購(gòu)房群體而言，也是不可或缺的部分。5、 在供求關(guān)系上，2005年顯現(xiàn)供略大于求，過(guò)渡到2006年后，供求關(guān)系轉(zhuǎn)為供小于求。供求關(guān)系不平衡，導(dǎo)致今年價(jià)格一路上揚(yáng)，特別是高端產(chǎn)品的價(jià)格上漲幅度更大，從銷(xiāo)售來(lái)看，一路飄紅。所以供求關(guān)系的變化對(duì)價(jià)格的影響巨大。綜合分析² 土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量實(shí)際上與去年同期相比是縮減的，可能對(duì)商品房市場(chǎng)需求帶來(lái)一定的刺激。

35、² 房地產(chǎn)投資增幅有所下降。南昌市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占南昌市固定資產(chǎn)投資總額的比重為16%，較上年全年回落5個(gè)百分點(diǎn)。² 今年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大于供給，說(shuō)明市場(chǎng)需求比較旺盛。供給量的減少也促進(jìn)了存量房的銷(xiāo)售、銷(xiāo)售價(jià)格的上漲，逐漸改變了去年全年供大于求的狀況。² 今年1-5月份商品房銷(xiāo)售面積和金額一直處于上漲趨勢(shì)，5月份之后國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯，6月份的交易量較5月份明顯下降。² 今年上半年的商品房成交量不到去年的一半，預(yù)計(jì)今年全年的市場(chǎng)去化量將與去年持平甚至略低。² 本地居民購(gòu)房比重的上升，說(shuō)明住房自住型消費(fèi)占了主導(dǎo)地位

36、，投資性需求、投機(jī)性需求得到有效遏制。² 市場(chǎng)客源層因?yàn)閮r(jià)格因素被有效拉開(kāi)，經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)有限的年輕一族將主要選擇地點(diǎn)相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，主要有昌南區(qū)域、紅谷灘縱深區(qū)域、新建縣等；事業(yè)穩(wěn)定，收入較高的中層客源主要選擇市區(qū)的邊緣以及常規(guī)的公寓產(chǎn)品；高收入階層對(duì)應(yīng)的同樣是高端產(chǎn)品，注重它們的差異化和稀缺性、舒適性和檔次。可見(jiàn)，當(dāng)前南昌市的商品房梯次消費(fèi)已經(jīng)產(chǎn)生。這對(duì)本項(xiàng)目的客源定位有相當(dāng)?shù)膮⒖家饬x。² 市區(qū)商品房?jī)r(jià)格一直保持較大的幅度上漲。這是市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少所產(chǎn)生的稀缺性在價(jià)值上最直觀的體現(xiàn)。同時(shí)土地資源的昂貴，產(chǎn)品形態(tài)也相對(duì)高端，以小高層、高層產(chǎn)品為主以及少量別墅類(lèi)產(chǎn)品，以

37、保證一定或創(chuàng)造更高的利潤(rùn)空間。對(duì)本案而言，無(wú)疑是一大利好。² 總的看來(lái)，全市各個(gè)區(qū)域的商品房大體上都有一個(gè)大體的客源定位以及產(chǎn)品定位?？驮炊ㄎ簧峡紤]項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，將主要以中高階層收入、二次置業(yè)或準(zhǔn)二次置業(yè)的人群為主。產(chǎn)品定位上相對(duì)應(yīng)的則為中高端產(chǎn)品，本項(xiàng)目作為市中心個(gè)案，同時(shí)擁有豐富的湖景資源，當(dāng)然考慮到地塊的某些因素，例如容積率、限高等，產(chǎn)品類(lèi)型大體上可以考慮聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、復(fù)式公寓以及舒適型常規(guī)公寓。二、區(qū)域市場(chǎng)分析1、青山湖板塊區(qū)域概況該區(qū)擁有南昌市最大的內(nèi)湖風(fēng)景區(qū)-青山湖風(fēng)景區(qū)。青山湖風(fēng)景區(qū)經(jīng)過(guò)南昌市政府的大力整治，現(xiàn)已經(jīng)成為環(huán)境優(yōu)美的人居之地。西岸道路暢通，

38、交通狀況良好，相思林公園和湖濱公園已經(jīng)建成，環(huán)境優(yōu)美；東岸道路也已經(jīng)完工，環(huán)境明顯比以前有很大的改善。區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前主要在青山湖的東岸、南向沿岸，隨著市政設(shè)施的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向西岸、北岸發(fā)展，例如西岸的恒茂湖濱。2006年上半年在售個(gè)案在售個(gè)案：白金翰全景高層、碧海云天·天闊(高層)、高能·金域名都(二期)、中大·青山湖花園（一期）、香溢花城(二期)、天水怡景（一期）、秀泊經(jīng)典、天驥·俊園（一期）、恒茂湖濱。已知的待推個(gè)案有：中大紫都。區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名總建在售面積產(chǎn)品類(lèi)型主力面積()均價(jià)(元/)主力總價(jià)(萬(wàn)元)公開(kāi)時(shí)間銷(xiāo)售率媒體主訴

39、求金域名都(二期)全區(qū)占地105000全區(qū)總建36000057000高層三房125-137490063-6906.180%都市主流 精英領(lǐng)地恒茂湖濱（一期）2棟高層全區(qū)占地46920全區(qū)總建7291135300高層一房40-41二房95-98三房1315000400047002038-405706.480%世界級(jí)湖濱豪宅碧海云天(二期)全區(qū)占地76000全區(qū)總建10000024350高層三房122-135428852-5805.593%青山湖畔，全水景原生態(tài)珍稀高層香溢花城(二期)全區(qū)占地322000全區(qū)總建50000046500小高層高層小高層：三房130-146高層：二房91-108380

40、0400049-5536-4306.355%香溢花城 品質(zhì)筑家白金翰全景高層全區(qū)占地72000二期總建50000 50000小高層高層小高層：三房117-125高層：三房1433800420044-475705.1240%觀湖 觀景 觀天下中大青山湖花園(二期)全區(qū)占地230000 全區(qū)總建27000056600小高層高層三房137-153400055-7606.240%正青山湖·生態(tài)豪宅秀泊經(jīng)典（二期）全區(qū)占地100000總高層三房139-153400055-6106.530%高層山莊天驥·俊園（一期&二期首推）全區(qū)占地73644全區(qū)總建

41、160000多層10000 高層11100多層高層多層：二房86-89高層：三房1213700400032-334806.440%馳騁人生 俊逸天下產(chǎn)品狀況區(qū)域個(gè)案規(guī)模主要集中在7-36萬(wàn)之間，大都在10萬(wàn)以上，區(qū)域規(guī)模最大是香溢花城50萬(wàn)。在售部分的規(guī)模一般較小，在2-5.7萬(wàn)之間，集中在4-5.7萬(wàn)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型種類(lèi)豐富(別墅、多層、小高層、高層)，以多層和小高層為主，樓層高度從湖畔往內(nèi)陸由低到高，錯(cuò)落有致。自然景觀優(yōu)越，個(gè)案內(nèi)部景觀在設(shè)計(jì)上也注重均好性以及部分大面積中庭設(shè)計(jì)。在主力戶(hù)型上，多層產(chǎn)品以86-89的二房為主；小高層、高層產(chǎn)品則以130-150的豪華三房為主。近期推向市場(chǎng)的恒

42、茂湖濱為高層產(chǎn)品，戶(hù)型面積比較豐富，以131的豪華三房為主，其四房面積超大，達(dá)258。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，中高端產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)計(jì)上比較注重會(huì)客廳、家庭廳的設(shè)計(jì)，以及用于觀景的陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，盡量做到多面觀景。價(jià)格行情區(qū)域在售個(gè)案主要集中在青山湖東岸，價(jià)格范圍在3700 -4300元/；青山湖西岸目前個(gè)案僅有中大·青山湖(一期)3800元/、天驥·俊園（一期）3700元/。價(jià)格行情東岸高于西岸500元/，一般沿著湖岸由南往北遞減。區(qū)域最高價(jià)是位于青山湖南岸的高能·金域名都(二期)4900元/，最低價(jià)是4月份開(kāi)盤(pán)的天驥·俊園（一期），為多層產(chǎn)品，價(jià)格為3700元/。隨著青

43、山湖西岸、北岸配套設(shè)施的逐步完善，商品房?jī)r(jià)值也逐漸凸現(xiàn)，位于西岸中部的恒茂湖濱憑借開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)美譽(yù)以及高端的產(chǎn)品定位，創(chuàng)造了青山湖西岸最高售價(jià)，達(dá)4400元/。這將是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此在看齊這樣的均價(jià)甚至有所突破的前提下，在產(chǎn)品定位上需須形成有效的差異化，表現(xiàn)在戶(hù)型面積、總價(jià)都有一定的落差。在同一個(gè)項(xiàng)目中，總會(huì)存在外部景觀的差異，也就形成高高低低的價(jià)差。從市調(diào)情況看，擁有湖景資源的商品住房的價(jià)格往往高于同類(lèi)產(chǎn)品但景觀資源稀缺位置的價(jià)格。例如恒茂湖濱，二房看不到湖景，均價(jià)4000元/，三房可以看到湖景，價(jià)格高達(dá)4700元/，兩者價(jià)差絕對(duì)值上相差700元/。同等條件下，考慮總價(jià)因素，二房的

44、單價(jià)往往高于三房產(chǎn)品300-400元/，也就是說(shuō)，恒茂湖濱真正意義上的價(jià)差在1000元/以上。去化情況目前在售個(gè)案主要集中在05年下半年和今年上半年推出，原有個(gè)案以推出小高層產(chǎn)品為主，新個(gè)案天驥·俊園開(kāi)盤(pán)時(shí)先推出2棟多層，之后推出1棟高層。個(gè)別個(gè)案由于新推出產(chǎn)品的時(shí)間不長(zhǎng)，銷(xiāo)售率不高；但結(jié)合推出時(shí)間來(lái)看，區(qū)域內(nèi)總體銷(xiāo)售狀況較好。白金翰水景花園的高層由于彼此之間有遮擋，觀景效果不佳，銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，其先期的別墅定價(jià)過(guò)高，也給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。高能·金域名都位于青山湖南岸，緊鄰體育公園，學(xué)校劃片重點(diǎn)中學(xué)師大附中、附小，加上開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，其一期6棟高層公寓去化速度快

45、，目前銷(xiāo)售率95%以上，二期高層產(chǎn)品面積較大，均價(jià)為全區(qū)最高達(dá)到4900元/，于06年1月份推出，已推出部分的產(chǎn)品銷(xiāo)售率也達(dá)到了80%?？梢?jiàn)，該區(qū)域的高端水景產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較高。由于產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)比較高，區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的二房和小面積三房去化情況比較理想，150以上的三房去化速度相對(duì)較慢?？傮w去化均比較理想。從各個(gè)項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，水景資源豐富與否很大程度上決定客戶(hù)最終的購(gòu)房行為。2006年下半年區(qū)域展望區(qū)域內(nèi)青山湖東西兩岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間逐漸縮小，今后發(fā)展將以青山湖以北的區(qū)域?yàn)橹?。從今年新推個(gè)案來(lái)看，在戶(hù)型設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃上有了很大的突破，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入，這個(gè)區(qū)域的稀缺性

46、將更加明顯，這里也將成為市區(qū)唯一比較集中的富人區(qū)。2、京東板塊區(qū)域概況該區(qū)域定位南昌市副中心，位于市區(qū)東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域范圍正繼續(xù)向東面擴(kuò)展。隨著2004年區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)交房入住，高新技術(shù)園區(qū)、昌東大學(xué)園區(qū)的建設(shè)，京東旅游度假村的規(guī)劃，區(qū)域配套不斷完善，人氣漸旺，一個(gè)新的、成熟的區(qū)域?qū)⒅饾u展現(xiàn)在人們眼前。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷深入，區(qū)域中心的土地將日漸稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向區(qū)域東面的外圍發(fā)展。2006年上半年在售個(gè)案目前區(qū)域個(gè)案主要集中在區(qū)域北部的艾溪湖畔。在售個(gè)案：萬(wàn)科四季花城(北區(qū)一、二期)、豐源·天域(二期)、榮昌·格林晴天（一期）、尚

47、東大道、世紀(jì)風(fēng)情。待推個(gè)案：浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈、天澤園、太平洋花園區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名總建 ()在售面積()產(chǎn)品形態(tài)主力戶(hù)型均價(jià)（元/）主力總價(jià)（萬(wàn)元）公開(kāi)時(shí)間銷(xiāo)售率豐源天域4.9萬(wàn)7.5萬(wàn)多層/小高層/高層多層:四房:145-159小高層:兩房100-104高層:三房140-143多層:2800小高層:2900高層:3100多層:41-45小高層:29-30高層:43-4406.392%尚東大道4.7萬(wàn)8.8萬(wàn)多層/小高層/高層多層:兩房:83-93小高層:三房135-136高層:一房32-61多層:3000小高層:3500高層:3600多層:25-28小高層:47高層:

48、12-2205.975%東方明珠鉑金特區(qū)5萬(wàn)4.6萬(wàn)高層25f高層:一房33-65高層:4380(精裝)高層:15-28未開(kāi)盤(pán)-萬(wàn)科四季花城北區(qū)35萬(wàn)17萬(wàn)多層/小高層多層:三房105-147小高層:三房143-150多層:3700小高層:3500:多層:39-54小高層:50-5304.1287%世紀(jì)風(fēng)情31萬(wàn)9.7萬(wàn)多層/小高層/高層多層:兩房87-92小高層:108-122高層:121-138多層:3300小高層:3800高層:3800多層:29-30小高層:41-46高層:46-5205.1285%格林晴天6.3萬(wàn)3.5萬(wàn)多層/高層/雙拼多層:90-95多層:2600多層23-2505

49、.1291%產(chǎn)品分析5年前，京東板塊的概念還未形成，2001年萬(wàn)科四季花城在艾溪湖畔造鎮(zhèn)，繼后的怡蘭苑、金邊瑞香苑、廬山花園等眾多樓盤(pán)相繼入駐，奠定了京東板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雛形。當(dāng)時(shí)京東板塊只有這幾個(gè)樓盤(pán)難以形成氣候和聚集板塊效益，同紅谷灘等其它板塊相比顯得勢(shì)單力薄。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，京東板塊的規(guī)模迅速壯大，涌現(xiàn)一批新個(gè)案，如豐源天域、尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情等。區(qū)域開(kāi)發(fā)總量增長(zhǎng)較快，產(chǎn)品種類(lèi)豐富。區(qū)域明星個(gè)案萬(wàn)科四季花城全區(qū)占地近1000畝，總建64萬(wàn)，目前南區(qū)已交房入住，北區(qū)總建37萬(wàn)，以多層公寓為主，小高層公寓與南區(qū)(3棟17f小高層)相比將明顯增多。其次就是世紀(jì)風(fēng)情總建達(dá)到50萬(wàn)，為區(qū)內(nèi)第二大

50、盤(pán)，戶(hù)型較好，以多層為主，典型的地中海風(fēng)情，產(chǎn)品力較強(qiáng)。產(chǎn)品形態(tài)方面，目前在售的個(gè)案以多層、小高層為主。萬(wàn)科四季花城、格林晴天以多層住宅為主，豐源天域、世紀(jì)風(fēng)情、尚東大道則以小高層為主。部分個(gè)案后期也會(huì)出現(xiàn)高層產(chǎn)品，萬(wàn)科四季花城內(nèi)有部分別墅產(chǎn)品。景觀方面，比較注重均好性，有適當(dāng)規(guī)劃空間的個(gè)案會(huì)出現(xiàn)大面積的中庭花園。去年新推的個(gè)案在景觀設(shè)計(jì)上的投入較大，例如世紀(jì)風(fēng)情，所用植物物種是從世界各地搜集的，多達(dá)2000多種，作為中部地區(qū)首家“星河灣”模式的樓盤(pán)，有著濃郁的地中海風(fēng)情。戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，目前在推個(gè)案與2004年以前的個(gè)案相比，有了較明顯的提升，全明設(shè)計(jì)、入戶(hù)花園、270度觀景窗、大面積落地窗的

51、戶(hù)型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品力有很大的提高。主力戶(hù)型以85-100的二房以及110-130三房為主，萬(wàn)科四季花城和豐源天域一期的花園洋房的戶(hù)型面積相對(duì)較大，在150-170之間。價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)價(jià)格行情集中在2500-3500元/之間，目前區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案價(jià)格行情最低2500元/（榮昌格林晴天一期）；尚東大道高層單身公寓3600元/為區(qū)內(nèi)最高；萬(wàn)科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相對(duì)較偏，但由于萬(wàn)科的品牌、產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較高，小高層3150元/，花園洋房3300元/，整體在行情價(jià)上揚(yáng)較快。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)大都靠近艾溪湖，在售個(gè)案多數(shù)為2005年推出，經(jīng)過(guò)一年多的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的均價(jià)從3000元/以下上升到3000-3

52、500元/之間，價(jià)格上漲幅度較大。多層物業(yè)收費(fèi)在0.7-0.85元/之間，小高層物業(yè)收費(fèi)在1.0-1.3元/之間。本區(qū)域內(nèi)個(gè)案注重小區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)部景觀的投入力度加大，以世紀(jì)風(fēng)情和萬(wàn)科四季花城為主要代表。去化情況從2003年開(kāi)始，京東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快，區(qū)域內(nèi)早期個(gè)案如廬山花園、臺(tái)灣花園去化狀況良好，余房無(wú)多。在售個(gè)案從推出時(shí)間上來(lái)看整體去化速度較快，在售部分的銷(xiāo)售率均在70%以上。歸結(jié)原因如下：a）價(jià)格明顯比市中心低；b）艾溪湖畔，空氣清新，生活環(huán)境優(yōu)越；c）沃爾瑪南昌第三店、京東·鹿鼎購(gòu)物公園、江西省第二人民醫(yī)院等配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)極大增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心；d）南昌市高

53、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和省級(jí)京東經(jīng)濟(jì)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)為區(qū)域的發(fā)展增加更多的活力。去年新推個(gè)案數(shù)量較多，推出規(guī)模較大，地理位置較好而價(jià)格也不太高，萬(wàn)科四季花城有強(qiáng)大的品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，北區(qū)的產(chǎn)品去化快；世紀(jì)風(fēng)情宣傳力度大，去化速度較正常，但由于其規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售壓力大，仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。2006年下半年區(qū)域展望區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)比較完善，市場(chǎng)也比較成熟。2005年12月13日，被譽(yù)為南昌地王的“洪鋼地塊”以高達(dá)5億多的總價(jià)被恒茂拍得。其間，北京東路附近還先后出讓了86畝原南方電動(dòng)工具廠(chǎng)及周邊地塊、267.6畝江大南路以東(原江西洪都鋼廠(chǎng)用地)、62畝青山湖大道以東原省工業(yè)設(shè)備安裝公司用地、25畝

54、的順外村以北南鋼生活區(qū)用地、20畝的原北京東路以北（京東鎮(zhèn)桃竹村）用地。加之未知的以及今年的土地供應(yīng)，總計(jì)該區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地在800畝以上，總建規(guī)模在100萬(wàn)以上。綜合分析本案位于青山湖北岸，與之相關(guān)或者相連的區(qū)域主要有青山湖區(qū)域以及京東板塊。產(chǎn)品類(lèi)型：這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型豐富，有多層、小高層、高層、別墅類(lèi)產(chǎn)品、花園洋房。產(chǎn)品規(guī)劃：這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)個(gè)案在產(chǎn)品的規(guī)劃上，均以均好性為規(guī)劃指導(dǎo)，大型個(gè)案以組團(tuán)圍繞主題中庭形成整體，小規(guī)模個(gè)案則以均好性為主，大都采用行列式排列。高層產(chǎn)品的規(guī)劃通常有大型中庭花園與自然景觀相結(jié)合，注重居住的品質(zhì)感。洋房、別墅：此類(lèi)是住宅中較為高端的低密度產(chǎn)品，居住環(huán)境優(yōu)越，其在本區(qū)域各規(guī)模個(gè)案中均占有一定比例，并且該比例有增大的趨勢(shì)。它將對(duì)提升項(xiàng)目的整體檔次有著深遠(yuǎn)的影響和作用。與其它城市相比，例如廈門(mén)、福州，中高端產(chǎn)品定位往往都是洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品與高層相結(jié)合，本案由于限高的因素，則洋房、別墅類(lèi)產(chǎn)品與小高層相結(jié)合。主力房型：這兩個(gè)區(qū)域均有天然的湖景資源，青山湖區(qū)域有青山湖，京東板塊有艾溪湖。青山湖區(qū)域直接與市中心相連，各類(lèi)戶(hù)型面積在同類(lèi)產(chǎn)品中均明顯偏大；京東板塊由于與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，區(qū)域的成熟度相對(duì)偏低，但幅員遼闊，可供規(guī)劃和設(shè)計(jì)的空間較大，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，戶(hù)型面積也相對(duì)偏小。價(jià)格行情：這兩個(gè)區(qū)域