房地產(chǎn)政策法規(guī)XXXX

1、日期：日期： 20201212年年9 9月月1第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第二部分：房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)第三部分：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析第四部分：近期房地產(chǎn)政策分析2又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 ，包含土地、建筑和附著在土地、建筑，包含土地、建筑和附著在土地、建筑上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益上不可分離部分及附帶部分的各種權(quán)益是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范

2、圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地施用地及自由集資微利房用地是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者。其中居住用地7070年年；工業(yè)用地；工業(yè)用地5050年年；教育、科技、文化衛(wèi)生、；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地體育用地5050年年；商業(yè)

3、、旅游、娛樂用地；商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年年；綜合或其它用地；綜合或其它用地5050年年3是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。是指地塊的水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場(chǎng)地平整。是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場(chǎng)地平整。分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；分一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)；1)1)一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)。與使用者的交易市場(chǎng)。2)2)二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后

4、，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3)3)三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款

5、及利息，這種方式稱為銀行按揭。將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。建筑面積與土地總面積之比。建筑面積與土地總面積之比。小區(qū)所占的所有土地面積小區(qū)所占的所有土地面積, ,包括走廊包括走廊, ,花園花園, ,基地線以內(nèi)?；鼐€以內(nèi)。建筑物整體在地面的正投影面積建筑物整體在地面的正投影面積. .4居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率綠化面積在占地面積中所占的百分比綠化面積在占地面積中所占的百分比套內(nèi)使用面積與建筑面積比套內(nèi)使用面積與建筑面積比. . 建筑物與建筑物之間的距離建筑物與建筑物之間的距離, ,他要滿足一個(gè)比例

6、的要求他要滿足一個(gè)比例的要求. . 指墻中間的一條線指墻中間的一條線, ,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣到兩個(gè)墻表面的距離都一樣. .本層地面至上一層地面的高度本層地面至上一層地面的高度, ,標(biāo)準(zhǔn)層高為標(biāo)準(zhǔn)層高為2.82.8米米. .本層樓地面與本層頂?shù)母叨缺緦訕堑孛媾c本層頂?shù)母叨? .凈高凈高+ +樓板厚度樓板厚度= =層高層高. .指支撐著上部樓層重量的墻體指支撐著上部樓層重量的墻體, ,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用, ,在工程圖上為中空墻體在工程圖上為中空墻體, ,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響. .指不支撐著上部樓層重量的墻體

7、指不支撐著上部樓層重量的墻體, ,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用用, ,在工程圖上為中空墻體在工程圖上為中空墻體, ,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響. .指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái)指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺(tái). .513F13F的建筑稱為低層建筑。的建筑稱為低層建筑。7F7F以下的建筑稱為多層建筑。以下的建筑稱為多層建筑。 811F811F的建筑稱為小高層。的建筑稱為小高層。1230F1230F的建筑稱為超高層。的建筑稱為超高層。30F30F以上的建筑稱為超高層。以上的建筑稱為超高層。又稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者又

8、稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。 即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。 既獨(dú)立一棟存在的別墅。既獨(dú)立一棟存在的別墅。 兩棟連在一起的別墅。兩棟連在一起的別墅。多棟連在一起的別墅。多棟連在一起的別墅。又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商

9、品房，稱之為經(jīng)濟(jì)使用。作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。 6商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受商品房銷售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售應(yīng)滿足以下條件：l具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；l取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；l持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；l已

10、通過竣工驗(yàn)收；已通過竣工驗(yàn)收； l拆遷安置已落實(shí)；拆遷安置已落實(shí)；l供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；l物業(yè)管理方案已落實(shí)。物業(yè)管理方案已落實(shí)。7商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件：買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。取得商品房預(yù)售資格應(yīng)滿足以下條件： l建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格；l持有合法的國(guó)有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；持有

11、合法的國(guó)有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；l按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；以上；應(yīng)當(dāng)查看應(yīng)當(dāng)查看國(guó)有土使用證國(guó)有土使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證商品房銷售許可證。若現(xiàn)房，還要看有無。若現(xiàn)房，還要看有無產(chǎn)權(quán)登記備產(chǎn)權(quán)登記備案證案證契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），

12、以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率9090平米以下平米以下1%1%，90-14390-143平米平米1.5%1.5%，144144平米及以上平米及以上3%3%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定商品房買賣合同商品房買賣合同之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。金。 8印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的

13、一種稅。目前南寧對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅證收的一種稅。目前南寧對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅 我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起日起30 30 日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：l開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；l商品

14、房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；l物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；l需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；l自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；l優(yōu)惠條件、按揭情況等；優(yōu)惠條件、按揭情況等；l房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；l聯(lián)系人、售樓電話。聯(lián)系人、售樓電話。920012001年年6 6月月1 1日頒布實(shí)施的日頒布實(shí)施的商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)第三十四條規(guī)定；房

15、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起當(dāng)在商品房交付使用之日起60 60 日內(nèi)日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。未成年人可辦理房屋所有權(quán)證未成年人可辦理房屋所有權(quán)證 。但是，由于。但是，由于民法民法明確規(guī)定：明確規(guī)定：18 18 周歲以下公民不具周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿雜的民

16、事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18 18 周歲之前，不周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外。允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外?！皟蓵鴥蓵奔醇醋≌|(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書，它們是，它們是商品房買賣合同商品房買賣合同的的重要組成部分。重要組成部分。商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供提供住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書。住房公積金是一種義務(wù)性的

17、住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。10房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履

18、行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 指購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付指購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的房?jī)r(jià)款，將所購商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。其余的房?jī)r(jià)款，將所購商品房抵押給貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押級(jí)貸款金融機(jī)構(gòu)作為償土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方

19、式抵押級(jí)貸款金融機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。還貸款履行擔(dān)保的行為。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。（）11l職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：l購買、建造、翻建、大修自住住房的；購買、建造、翻建、大修自住住房的；l離休、退休的；離休、退休的；l完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位

20、終止勞動(dòng)關(guān)系的；l戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；l償還購房貸款本息的；償還購房貸款本息的；l房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 我國(guó)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第36 36 條規(guī)定：條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對(duì)于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品。對(duì)于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利房的預(yù)購人將購買的未竣工

21、的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人必須征得原商品房預(yù)售合同的債必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力?；騾f(xié)議才合法并具有法律約束力。 12通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房通過本章學(xué)習(xí)后，應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求地產(chǎn)開發(fā)基本原則及其與城市規(guī)

22、劃關(guān)系的基本內(nèi)容；要求熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的方式和程序，并了解房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和基本要求設(shè)立條件和基本要求13房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，房地產(chǎn)開發(fā)，是指按照城市建設(shè)總體要求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，有組織、有步驟進(jìn)行征地、動(dòng)遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管有組織、有步驟進(jìn)行征地、動(dòng)遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)建設(shè)、房屋及配套設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。理的一項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資多、風(fēng)險(xiǎn)度、利潤(rùn)高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)房地開發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資多、

23、風(fēng)險(xiǎn)度、利潤(rùn)高、綜合性強(qiáng)等特點(diǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中應(yīng)遵循下列原則：在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中應(yīng)遵循下列原則：l依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則l房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則l房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則l房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)在實(shí)施過程中，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理統(tǒng)一配

24、套、統(tǒng)一管理”的原則的原則l房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則房地產(chǎn)開發(fā)必須遵照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)的土地原則l房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤?，竣工?yàn)收合格后，并經(jīng)過政府主房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按工程建設(shè)程序?qū)嵤?，竣工?yàn)收合格后，并經(jīng)過政府主管部門竣工備案后才能交付使用管部門竣工備案后才能交付使用l房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和個(gè)地方的銷售許可制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施商品房的預(yù)售和銷售時(shí)，必須執(zhí)行國(guó)家和個(gè)地方的銷售許可制度和政策度和政策14房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)房地產(chǎn)開

25、發(fā)主要有三種形式：新區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)的改造、新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造相結(jié)合等三種情況合等三種情況l新區(qū)開發(fā)：新區(qū)開發(fā)：一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。從“生地生地”（即為經(jīng)（即為經(jīng)“七通一平七通一平”的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。的土地）開始，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)功能特點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。l舊城區(qū)的改造：舊城區(qū)的改造：舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用舊區(qū)改造一般是指在舊城區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在這里要注意調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以

26、有利于城地結(jié)構(gòu)，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。市經(jīng)濟(jì)、文化的繁榮，改善城市環(huán)境，提高人民群眾的居住條件。l新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造新城區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造: :這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這是既進(jìn)行舊區(qū)改造，又在新區(qū)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)，這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。這樣做，新舊聯(lián)動(dòng)，統(tǒng)盤籌劃，能合理配置，取長(zhǎng)補(bǔ)短，優(yōu)劣互補(bǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模一般有單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種l單項(xiàng)開發(fā)：

27、是指一個(gè)種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)：是指一個(gè)種類和一種性質(zhì)的項(xiàng)目開發(fā)l小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期小區(qū)開發(fā)：是指有一定開發(fā)規(guī)模和較大的資源數(shù)額，占有相當(dāng)面積的土地，建設(shè)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)l成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長(zhǎng)、占成片開發(fā)：是指開發(fā)規(guī)模巨大、投資數(shù)額較高、內(nèi)含眾多開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)周期長(zhǎng)、占地面積相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。地面積相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域的綜合開發(fā)。15按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)可分為按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制要求和開發(fā)時(shí)間的先后，房地產(chǎn)開發(fā)可分為投資決

28、策階段、項(xiàng)投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理目前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段、房屋銷售及物業(yè)管理等四個(gè)階段等四個(gè)階段l投資決策階段：投資決策階段：這一階段主要是對(duì)擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地這一階段主要是對(duì)擬開發(fā)地和開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)，同時(shí)提出用地申請(qǐng)。待政府有關(guān)部門批點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，然后向政府相關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)，同時(shí)提出用地申請(qǐng)。待政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后，再進(jìn)行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個(gè)階段是開放過程中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，它包括三準(zhǔn)后，再進(jìn)行規(guī)劃區(qū)細(xì)部規(guī)劃；這個(gè)階段是開放過程中最為關(guān)鍵的一個(gè)階段，它包

29、括三個(gè)方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。個(gè)方面的工作，即開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想、項(xiàng)目設(shè)想具體化、項(xiàng)目可行性研究。l項(xiàng)目前期工作階段：項(xiàng)目前期工作階段：這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)這一階段是投資決策后到正式施工之前的工作階段。主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷兩方面內(nèi)容劃設(shè)計(jì)、征地拆遷兩方面內(nèi)容l項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃并生產(chǎn)出建這一階段就是嚴(yán)格按照施工圖，實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃并生產(chǎn)出建筑產(chǎn)品的過程筑產(chǎn)品的過程l房屋銷售及物業(yè)管理階段：房屋銷售及物業(yè)管理階段：在施工期間即可進(jìn)行銷售活動(dòng)，竣工驗(yàn)

30、收后，交付使用，在施工期間即可進(jìn)行銷售活動(dòng)，竣工驗(yàn)收后，交付使用，并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。并進(jìn)行售后服務(wù)工作的階段。1617通過本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并通過本章學(xué)習(xí)后，要求熟悉近期房地產(chǎn)政策變化情況，并對(duì)未來政策走勢(shì)有一定的預(yù)測(cè)能力，掌握房地產(chǎn)政策對(duì)未對(duì)未來政策走勢(shì)有一定的預(yù)測(cè)能力，掌握房地產(chǎn)政策對(duì)未來樓市的影響進(jìn)而預(yù)測(cè)未來樓市的走勢(shì)來樓市的影響進(jìn)而預(yù)測(cè)未來樓市的走勢(shì)18我們先來看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最深刻的行業(yè)政策19關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知“國(guó)八條國(guó)八條”20052005年初，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的顯性，國(guó)務(wù)院作出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)年初，針對(duì)房?jī)r(jià)上

31、漲過快的顯性，國(guó)務(wù)院作出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決策。于進(jìn)行調(diào)控的決策。于20052005年年3 3月月2626日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知定住房?jī)r(jià)格的通知，業(yè)內(nèi)將其稱為，業(yè)內(nèi)將其稱為“國(guó)八條國(guó)八條”。其將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提。其將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了高到了政治高度政治高度，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任責(zé)任?！? 1核心思想：將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治高度核心思想：將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治高度20“國(guó)

32、六條國(guó)六條”2 2進(jìn)入進(jìn)入20062006年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺(tái)，對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺(tái)，20062006年年5 5月月1717日，國(guó)日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施，業(yè)內(nèi)稱之務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施，業(yè)內(nèi)稱之為為“國(guó)六條國(guó)六條”。具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普。具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和通商品住房，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，合理控制城

33、市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定警示，同時(shí)也市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一定警示，同時(shí)也深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向深刻影響了現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的方向關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見關(guān)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見核心措施：核心措施：90/7090/70政策政策21我們?cè)賮砜矗?8年至今房地產(chǎn)走勢(shì)22進(jìn)入三季度以來，全國(guó)住宅市場(chǎng)已現(xiàn)量?jī)r(jià)背離趨勢(shì)；在進(jìn)入三季度以來，全國(guó)住宅市場(chǎng)已現(xiàn)量?jī)r(jià)背離趨勢(shì)；在成交價(jià)格創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，

34、成交面積出現(xiàn)較大幅度成交價(jià)格創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，成交面積出現(xiàn)較大幅度下滑下滑* * *全國(guó)商品住宅成交面積和成交價(jià)格全國(guó)商品住宅成交面積和成交價(jià)格單位：萬平方米、元每平方米* 全國(guó)成交量降價(jià)漲：和6月份成交面積最高點(diǎn)相比，8月成交面積變化-21%，成交價(jià)格+8%2345714571408340834913491374.8574.8547.0047.000909年年南寧市場(chǎng)走勢(shì)：南寧市場(chǎng)走勢(shì)：0808年住宅市場(chǎng)低迷，成交慘淡；年住宅市場(chǎng)低迷，成交慘淡；0909年市年市場(chǎng)整體成交火爆，但場(chǎng)整體成交火爆，但6 6月份后成交量開始回落，連續(xù)月份后成交量開始回落，連續(xù)4 4個(gè)個(gè)月出現(xiàn)價(jià)漲量跌的成交態(tài)勢(shì)月

35、出現(xiàn)價(jià)漲量跌的成交態(tài)勢(shì) 08年受宏觀調(diào)控政策的打壓，購房者觀望情緒濃厚觀望情緒濃厚，市場(chǎng)成交低迷,全年住宅成交323.15323.15萬萬，成交均價(jià)38863886元元/ / 受金融危機(jī)影響，擴(kuò)大內(nèi)需擴(kuò)大內(nèi)需成為影響09年財(cái)政、貨幣等政策的重要因素，房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的龍頭行業(yè)龍頭行業(yè)，因此受惠于國(guó)家及本地各種政策的利好各種政策的利好，剛需及投資性需求得到雙重釋放雙重釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交火爆，1-9月份南寧住宅共成交492.65492.65萬萬，成交均價(jià)44934493元元/ /，量?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于08年全年 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)回暖的基礎(chǔ)上，面對(duì)高房?jī)r(jià)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府開始出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定樓

36、市，南寧住宅成交連續(xù)四個(gè)月“價(jià)漲量跌價(jià)漲量跌”，但成交總量依舊堅(jiān)挺堅(jiān)挺24而又是什么因素使南寧住宅成交在回落的同時(shí)依舊保持堅(jiān)挺？0808年的低迷，年的低迷，0909年上半年的年上半年的“瘋狂瘋狂”再到第三季度以后的回落再到第三季度以后的回落到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？到底是什么政策的左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？下面探討下面探討0707年至今政策變化情況年至今政策變化情況25政策軌跡三個(gè)節(jié)點(diǎn)20072007年年9 9月月20082008年年1010月月20092009年年7 7月月打壓階段打壓階段刺激階段刺激階段規(guī)范階段規(guī)范階段我國(guó)樓市最近一段時(shí)間所經(jīng)歷的三個(gè)政策階段我國(guó)樓市最近一段時(shí)間所經(jīng)

37、歷的三個(gè)政策階段2620072007年堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控年堅(jiān)定不移的宏觀調(diào)控20072007年中央人民銀行年中央人民銀行6 6次上調(diào)貸款利率次上調(diào)貸款利率2728290808年年7 7月，月，“次貸危機(jī)次貸危機(jī)”后后由從由從“緊的貨幣政緊的貨幣政”策向策向“適度寬松政策適度寬松政策”轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變; ;實(shí)行積極的財(cái)政政策；實(shí)行積極的財(cái)政政策；一系列組合政策的出臺(tái)目的是抵御一系列組合政策的出臺(tái)目的是抵御“金融危機(jī)金融危機(jī)”帶來的不利影響，帶來的不利影響，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2008.1月2008-02-07 國(guó)務(wù)院頒布

38、土地調(diào)查條例。2008.2月中國(guó)人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)人民銀行決定2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。 2008.3月2008.4月中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于2008年6月15日和25日分別按0.5個(gè)百分點(diǎn)繳款。 2008.5月9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。 2008.9月2008.10月2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)

39、構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2008.11月2008.12月2008-06-01國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同2008-08-27央行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 2008-10-22財(cái)政部、稅務(wù)總局降低住房交易稅率；央行商貸下調(diào)至0.7倍，首付款比例降至20%2008-11-5溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施 2008-11-13住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國(guó)務(wù)院決策，部署5方面工作 從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一

40、年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ；從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 0808政策由緊向松政策由緊向松30政策回顧貸款利率變化時(shí)間時(shí)間基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率優(yōu)惠利率優(yōu)惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83

41、%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%20072007年以來五年期以上貸款利率變化情況年以來五年期以上貸款利率變化情況2007年中央人民銀行6次上調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率上調(diào)5次；2008年中央人民銀行5次下調(diào)貸款利率，其中五年期以上貸款利率每次都跟著調(diào)整。0707年三月以來年三月以來1111次調(diào)整利率次調(diào)整利率310909政策政策: :上半年利好政策盡出上半年利好政策盡出

42、09年1月4日房產(chǎn)市場(chǎng)限外令松動(dòng)09年1月7日二套房貸優(yōu)惠權(quán)下放商業(yè)銀行09年2月6日四大銀行存量房貸七折優(yōu)惠細(xì)則出臺(tái)09年3月3日修訂保險(xiǎn)法千億資金進(jìn)軍房地產(chǎn)09年3月3日住房公積金貸款最高上浮20萬09年5月3日國(guó)務(wù)院下調(diào)住房、煤炭等投資項(xiàng)目資本金比例09年3月4日貸款買二套房可享受首套房?jī)?yōu)惠09年5月25日國(guó)務(wù)院研究開征物業(yè)稅09年2月3日南寧推出若干救市新政32刺激要點(diǎn)樓市刺激政策核心內(nèi)容樓市刺激政策核心內(nèi)容2008年第四季度以來，中央出臺(tái)了一系列樓市刺激政策，其中最核心的文件有兩個(gè)：一個(gè)是“10.22房地產(chǎn)新政”；另一個(gè)是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 降低首付：降

43、低首付：由由30%30%調(diào)至調(diào)至20%20% 減免稅費(fèi)：減免稅費(fèi)：印花稅印花稅 、契稅、營(yíng)業(yè)稅等、契稅、營(yíng)業(yè)稅等利率優(yōu)惠：利率優(yōu)惠：基準(zhǔn)利率的基準(zhǔn)利率的0.70.7倍，并多次降息倍，并多次降息二套房貸二套房貸：二套房貸松動(dòng)，并享利率優(yōu)惠二套房貸松動(dòng)，并享利率優(yōu)惠 限外松動(dòng)：限外松動(dòng)：北京和廣東已經(jīng)開始局部松動(dòng)北京和廣東已經(jīng)開始局部松動(dòng)330909政策政策:7:7月后二套房政策逐步收緊月后二套房政策逐步收緊嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不隨意放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱

44、點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購房貸款政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。建設(shè)部建設(shè)部34政策影響投資需求受阻收緊二套房貸收緊二套房貸進(jìn)入門檻提高進(jìn)入門檻提高規(guī)范毀約行為規(guī)范毀約行為退出門檻提高退出門檻提高投資需求今后大量入市的難度投資需求今后大量入市的難度很大，無理退出的難度會(huì)更大很大，無理退出的難度會(huì)更大35調(diào)控的大背景經(jīng)濟(jì)正處調(diào)整期樓市好樓市好經(jīng)濟(jì)好經(jīng)濟(jì)好經(jīng)濟(jì)好，樓市才能好經(jīng)濟(jì)好，樓市才能好樓市好，經(jīng)濟(jì)會(huì)更好樓市好，經(jīng)濟(jì)會(huì)更好樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切相輔相成樓市與經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切相輔相成36調(diào)控核心基調(diào)堅(jiān)持有保有壓樓市政策變化部分樓市政策變化部分收緊二套房貸收緊二套房貸樓市政策之未變部