房地產應收帳款管理辦法

1、房地產應收帳款管理方法1 目的：加強和標準集團各地產公司應收帳款的管理，加快銷售房款的回收，降低資金占用，減少壞帳損失，防范財務風險。2 范圍：適用于集團內各地產公司所發(fā)生的銷售應收帳款。3 職責： 總部財務管理部負責本規(guī)定的解釋及修訂；集團各地產公司銷售部、財務部及相 關責任部門負責具體實施。4方法與過程控制4.1 管理原那么4.1.1 主動防止原那么：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同條款等方面充分考慮 房款回收風險，盡量減少應收帳款的發(fā)生和占壓的時間。4.1.2 職責明晰原那么：建立明晰的崗位責任制及清晰的工作流程， 將銷售、催收、按揭、 統(tǒng)計及核算等應收帳款管理的各個工作環(huán)節(jié)落實到

2、具體部門、 落實到具體崗位、 落實到具體 人員。4.1.3 及時催收原那么：對應收帳款應定期統(tǒng)計、定期核對，對到期款項應及時進行催收， 盡可能在最短時間內回籠資金。有效保障原那么： 對未按期付款或還款的客戶， 應根據(jù)有關法律或合同規(guī) 定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產證、收取違約金、及時移交法律程序等強有力的限制措施， 從而有效保障應收帳款的回收。3.2 職責劃分3.2.1 部門職責：3.2.1.1 各單位的銷售部、 客戶事務部 以下統(tǒng)稱銷售業(yè)務部門 為應收 帳款催收的直接責任機構， 主要負責客戶信用的審查、 按揭資料的收集、 銷售樓款及逾期款 的催收等。3.2.1.2 財務部為應收帳款催收的監(jiān)督機

3、構及間接責任機構， 主要負責房 款的收取、 銷售單據(jù)的開立、銷售樓款的核算、應收帳款的分析及報送、應收帳款回收情況 的動態(tài)跟蹤等。3.2.2 崗位職責： 各單位應根據(jù)銷售及催收流程設置銷售前臺崗、 客戶事務崗、 銀行按揭 崗、銷售統(tǒng)計崗、應收帳款核算崗等五個崗位：3.2.2.1 銷售前臺崗： 即為直接銷售人員， 負責對客戶的資信考察、 與客 戶簽定樓宇認購書、催收首期款及一次性付款的全部樓款等。該崗位設于各單位銷售部。3.2.2.2 客戶事務崗： 負責催收銷售合同簽定后的應收款項及催促客戶備 齊按揭資料等。該崗位設于各單位銷售業(yè)務部門。3.2.2.3 銀行按揭崗： 負責向銀行辦理按揭手續(xù)并催促

4、按揭放款的及時到 帳。該崗位設于財務部或銷售業(yè)務部門。3.2.2.4 銷售統(tǒng)計崗： 該崗位設于每個工程銷售現(xiàn)場， 負責記錄、 統(tǒng)計客 戶的付款情況，并及時催促銷售前臺崗向客戶收款。該崗位設于銷售部或財務部。3.2.2.5 應收帳款核算崗：負責對應收帳款的核算、分析及動態(tài)跟蹤等。 該崗位設于各單位財務部。3.2.2.6 各單位根據(jù)業(yè)務流程及人員設置情況， 可對以上崗位再進行細分或合并，并可一人多崗，或一崗多人。3.2.3 以上相關責任部門、 責任崗位及責任人的考核應與應收帳款催收 情況直接掛鉤。3.3 應收帳款形成前的風險防范各單位可根據(jù)本地區(qū)、本單位的實際情況，制定相應的銷售付款政策， 并盡可

5、能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式， 限制采用分期付款方式； 即使采用分 期付款方式，付款期限也應盡量限制在樓宇建設期內。對于要求采用分期付款方式的客戶， 銷售前臺崗必須按銀行按揭審查的 標準對其進行嚴格的資信調查， 并報銷售業(yè)務部門負責人批準。 對非一次性付款的大戶購置 的資信情況，應予特別關注。在簽訂正式銷售合同之前， 各單位可與客戶簽訂樓宇認購書， 確定房號、 總價及付款期限，同時務必讓客戶了解清楚有關付款須知的內容。對于采用一次性或按揭付款方式的客戶， 簽署銷售合同時， 原那么上應滿 足以下條件： 一次性付款的客戶交清房款； 按揭客戶交清認購書約定的首期款； 對于采用分 期付款方

6、式的客戶，必須交清認購書約定首期款，才能與其簽定合同。3.3.1 銷售合同簽署之前款項的催收：3.3.1.1 銷售統(tǒng)計崗應每日清理首期款及一次性付款的樓款支付情況， 并 將該款項到期、逾期情況及時知會銷售前臺崗，以便于及時催收和簽訂銷售合同。3.3.1.2 按照樓宇認購書約定的應支付款項， 銷售前臺崗應至少在到期前 一日向客戶提示確認。3.3.1.3 對于因特殊情況確需延期付款的客戶，可由客戶提出書面申請， 在銷售前臺崗報本部門領導批準后， 酌情給予一定寬限期， 并在樓宇認購書中予以注明。 如 該客戶超過寬限期仍未付款，那么按 4.3.5.4 處理。3.3.1.4 對超過樓宇認購書規(guī)定交款日仍

7、未交清首期款或全款的客戶， 各 責任部門及責任崗位應積極催收， 通常逾期一周內， 銷售前臺崗應先采用 催收方式， 無 效那么由公司法律人員配合發(fā)出催款通知書催款通知書應采用特快專遞形式，以留有證據(jù)， 以下相同；逾期兩周，按樓宇認購書約定應收取的滯納金，再發(fā)罰款通知書；以上假設仍收 不回，銷售前臺崗及銷售統(tǒng)計崗應將此情況及時知會本部門領導， 并在公司律師的配合下， 通知客戶后，根據(jù)樓宇認購書約定相應采取沒收定金、將房屋另行出售等措施。3.4 各類性質應收帳款的管理要點3.4.1 應收帳款按性質可作如下分類：3.4.1.1 應收銀行按揭款：指已向銀行申請辦按揭手續(xù)但尚未到帳的款 項。3.4.1.2

8、 應收客戶按揭欠款： 指已辦妥按揭手續(xù)應按期供款的客戶， 在我 公司為其擔保的期限內，發(fā)生的逾期仍未支付的欠款。3.4.1.3 分期付款欠款： 指采用分期付款方式的客戶， 發(fā)生的未按合同規(guī) 定期限交納的逾期房款。3.4.2 對應收銀行按揭款的管理要點：3.4.2.1 各單位應在合同中定明， 如因客戶原因造成按揭辦理延遲的， 客 戶應承當違約責任， 公司可向其收取一定金額的違約金， 造成公司損失的， 還應當負賠償責 任。3.4.2.2 客戶事務崗應配合銀行按揭崗催促客戶在一定期限內 通常不應 超過兩個月備齊按揭資料，資料齊全后，銀行按揭崗應在第一時間內將其交予銀行辦理， 并催促銀行提高辦理效率，

9、盡量加快按揭款到帳的速度。3.4.2.3 按揭款未獲批準的，各單位不得為客戶辦理入伙手續(xù)或房產證。3.4.2.4 銀行按揭崗的業(yè)績考核應與按揭款到帳速度掛鉤。3.4.3 對應收客戶按揭欠款的管理要點：3.4.3.1 對于銀行按揭， 各單位應與放款銀行充分溝通協(xié)調， 盡量不對按 揭款提供擔保，或盡量縮短擔保的期限。3.4.3.2 各單位應在合同中訂明， 如客戶在公司擔保期內未按期還款使公 司遭受經濟損失的，逾期未超過一定期限通常為三個月 ，應向公司支付延期付款的違約 金，超過一定期限通常為三個月 ，公司有權配合銀行收回其房產。3.4.3.3 客戶在辦理入伙手續(xù)或房產證之前發(fā)生按揭欠款的， 客戶事

10、務崗 應在加緊催款的同時將此情況及時知會法律部門，由法律部門提出處理意見。3.4.3.4 對按揭欠款， 各單位應積極催收， 超過規(guī)定交款日一定期限 通 常為三個月 仍無法收回的， 客戶事務崗應將其及時移交法律部門， 由公司律師采用特快專 遞形式發(fā)催款書面函；假設仍收不回的，那么按合同中相應條款追究法律責任。3.4.4 對分期付款欠款的管理要點3.4.4.1 各單位應在合同中定明，如客戶未按合同規(guī)定按期給付房款的， 逾期未超過一定期限 通常為三個月的，應向公司支付延期付款的違約金；超過該一定期 限，公司有權與客戶解除合同，并收取違約金。3.4.4.2 各單位應在合同中定明， 分期付款的客戶在辦理

11、入伙手續(xù)或房產 證之前發(fā)生拖欠款項的，各單位有權不為其辦理直至其給付全部到期應付款和相應的違約 金。3.4.4.3 對于當期應收款項， 客戶事務崗應至少在到期前一日向客戶確認 付款；假設逾期仍未付款，應采取打 、發(fā)書面函等措施積極催收。3.4.4.4 對超過合同約定交款日一定期限 通常為三個月 仍無法收回的 欠款，客戶事務崗應將其及時移交法律部門，由公司律師采用特快專遞形式發(fā)催款書面函， 假設仍收不回的，那么按合同中相應條款追究法律責任。3.5 應收帳款的跟蹤、監(jiān)督各單位應啟用適當?shù)匿N售管理軟件， 對銷售付款情況 包括業(yè)務經辦人、 金額、合同付款日期等進行實時記錄。該軟件由銷售統(tǒng)計崗及應收帳款

12、核算崗共同操作， 有關部門及人員共享。為便于及時掌握及控制或有負債情況， 銀行按揭崗應配合應收帳款核算 崗建立按揭擔保量的動態(tài)記錄， 定期知會公司領導、 財務部及各業(yè)務部門領導， 并至少每半 年向集團總部報送一次。應收帳款核算崗應對應收帳款的發(fā)生、 回收等情況進行及時跟蹤及按時 作出帳務處理， 并每月按帳齡及責任人編制應收帳款分析表， 向本單位領導、 財務部及各業(yè) 務部門領導、 各責任人報送。 應收帳款的帳齡應至少分為 3個月以內、 3-6個月、6-12 個月、1-2 年、2-3 年、 3年以上六個時段。各單位可根據(jù)管理需要及合同條款，對以上帳齡再進行細分。3.5.1 銷售業(yè)務部門至少每季度制

13、定收款方案， 并聯(lián)合財務部對方案執(zhí)行情況 進行動態(tài)跟蹤； 銷售業(yè)務部門應至少每季度對方案完成情況進行分析， 并將分析報告提交財 務部核實、 簽署意見后， 報送公司領導、 財務部及各業(yè)務部門領導。各單位應按方案完成情 況對相關責任部門進行考核。各單位對帳齡超過 1 年的應收帳款， 應列為遺留問題， 并由法律部門參 與催收；對逾期超過十八個月、單個客戶欠款或由于同個工程同種原因欠款累計超過 100 萬元的，應成立由法律、銷售業(yè)務、財務部門有關人員組成的清欠小組專門負責催收。3.5.2 各單位財務部應定期或至少每年年度終了，對應收帳款進行全面清查， 對帳齡過長 一般為 3年以上 已采取多種措施， 確實無法收回的款項， 應由銷售部門確認、 法律部門出具詳細說明、 本單位總經理簽字， 報董事會及當?shù)囟悇罩鞴懿块T批準后作壞帳損 失處理，并設置壞帳登記簿對其進行登記。5其他規(guī)定集團下屬各地產公司務必按此方法對銷售應收帳款進行管理， 并可根據(jù) 自身實際情況， 制定具體的實施細那么。 如在執(zhí)行過程中， 本管理方法與實際情況有不適合之 處，各公司可根據(jù)實際情況作相應修改之請示， 報送總部財務管理部核實， 由分管領導批準 前方可實施?？偛控攧展芾聿繎皶r對本管理方法與實際情況不適合之處進行修訂。某企業(yè)