甲縣某項(xiàng)目物業(yè)管理方案

1、甲縣某項(xiàng)目物業(yè)管理方案一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中 心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的 物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu) 良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛 圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司 品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、 實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運(yùn)行機(jī)制組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖四、人事崗位主要職責(zé)備注人事設(shè)置原則：一

2、人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個小區(qū)交付時設(shè)計(jì)）號數(shù)1經(jīng)理1在重事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等財(cái)會要持證上崗4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公 共秩序等6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)， 骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%五、經(jīng)營預(yù)測a）經(jīng)營收入：19.14萬元（年度，以下省略） 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元應(yīng)收 12.6萬元30000*

3、12*0.35=126000 （元）預(yù)計(jì)收入11.34萬元（收繳率90%）維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元特約服務(wù)：5.8萬元其他收入： 1.5萬元b）支出：20.25萬元人員工資福利：14萬元辦公費(fèi)用：2.5萬元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元稅金：1.05萬元不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元c）潤虧：-1.11萬元d）物業(yè)接管期間前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、 安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e）公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月 * m2（1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營

4、部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800月工資總額合計(jì)9600元/月年工資總額合計(jì)115200元/年福利：115200*23%=26496 （元/年）場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益b、是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收；c、供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；d、房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；e落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保 修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn) 到位；f、接管小組按圖

5、紙資料移交清單，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn) 產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的， 應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商， 請求給予協(xié)助解決。g、接管小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、 容量等進(jìn)行對照檢查， 發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的， 應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。h、接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢 查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。i、在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng) 查明原因，及時上報(bào)開發(fā)商，請求盡快解決。j、抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。k、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)

6、商督 促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l、接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接 管文件。m、當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個 物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。七、入伙1、準(zhǔn)備工作A、治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一 安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；B、車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一 出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；C、垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運(yùn)站等D、樓道燈：改用節(jié)能燈（如：溫感、聲控或角摸式等）E、分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作 服等；F、制定入住流程

7、；G、印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作A、與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系 工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。B、代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜， 爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主C、與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù) 辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場A、入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花 卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。B、舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲C、注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序八、物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對

8、自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修， 但裝修必須在規(guī)定范圍 內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定 和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定 。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝 修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定 ，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳 納裝修管理押金及保證金， 經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。 業(yè)主在裝修完成以后， 物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi) 容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)， 業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方 應(yīng)在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期

9、建設(shè)開發(fā)成果的記錄， 是以后實(shí)施物業(yè) 管理時對工程維修、 配套、改造必不可少的依據(jù)， 也是更換物業(yè)管理企業(yè) 時必須移交的內(nèi)容之一。 現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的 提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多， 越來越 復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化， 因此一旦發(fā)生故障， 物業(yè)檔案就成了維 修必不可少的東西。 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、 整理、歸案、利用 四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整， 時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣 工的全部工程技術(shù)維修資料； 從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面， 從地 下到樓頂、 從主體到配套、 從建筑物到環(huán)境， 整理的重點(diǎn)是去偽存真、 留有用的

10、，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、 聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保 存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。十、 日常管理（一）房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍 /天，入伙期 間 6H/ 天，消滅違章于未然 每周三次 100%標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無危及安全、 外 觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1%0以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要 求，業(yè)主滿意率 99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、 管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情

11、況等隨問隨 答，正確率 90%以上收繳率 90%以上 日清月結(jié)，帳表相符， 每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8：008：30 向總值班了解和處理業(yè)主 保修、投訴。 8：301 7：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案（二）綠化管理工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲 防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗工作要求 冬春季晴天每二天澆一次 水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木 和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍春夏秋季多遍， 冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn) 防治 每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8H/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長勢良好 均勻， 無重、無漏喬木

12、剪下叢生枝、 內(nèi)生枝、 整形，灌木 造型，地被草保持 3050MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度 90%以上保潔率 99%以上 綠化率 95%以上程序7：009：30 澆水、施肥； 9：3011：30 除雜草、整形、保潔；13：3015：30 除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；15：3017： 00 澆水、施肥（三）房屋及公用設(shè)施維修、 養(yǎng)護(hù)運(yùn)作 一覽表工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù) 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈頻度 8H 內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每 天一遍 污水井、雨水井一遍 / 月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 / 季 急修不過夜，小修補(bǔ)

13、24H 內(nèi)，中修二 天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍 /天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍， 隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修， 責(zé)任區(qū)外及時報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全、外觀， 無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、 種類、位置、分布、 安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率 90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率 90%以上 平整率無積水，缺損，完好率 90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺， 扶手完好，梯燈正常，無

14、張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、 無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序8：008：30 向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。 8： 3017：00 跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔 案工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與 訓(xùn)練消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān) 督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育訓(xùn)練頻度24H每周一遍 24H，每20分鐘 一遍 24H 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 每周一次，每次 1H標(biāo)準(zhǔn) 人車進(jìn)出有序， 車輛發(fā)牌、 登記， 交費(fèi) 90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率

15、 100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2%。違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人100%無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地 方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練（四）安全護(hù)衛(wèi)、停車管理（五）保潔管理工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃 圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一 遍 /月 二遍 /天 一遍 /天 二遍 /月，向業(yè)主發(fā)藥一次 /年 標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、 垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率 95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率 95%

16、以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積， 垃圾清運(yùn) 率 100% 無蠅、少蚊、少蟲鼠密度 1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi) 15M2 或室外管道 20M 內(nèi) 3 只以下程序5： 007：00 地面清掃； 7：008：00 清運(yùn)垃圾； 8：0010：30 保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害； 13：3015： 00清運(yùn)垃圾； 15：0016：00地面清掃保潔。合計(jì)：14.17萬元/年（2） 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元（3）綠化管理費(fèi)：綠化率45%1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元（6） 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額 25%計(jì)算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬元（8）稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.