房地產(chǎn)稅收籌劃全流程案例

1、目錄一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目籌劃總體思路三、具體籌劃方案1、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃5、后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃一、項(xiàng)目基本情況（一）已建項(xiàng)目嘉業(yè)海灣位于南* 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項(xiàng)目總占地面積畝，總建筑面積約170000 平米。該項(xiàng)目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為，二期占地面積為。項(xiàng)目一期于2011 年 7 月 30 日開工，于2015 年 4 月 25 日項(xiàng)目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設(shè)施、地下建筑等，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下：（1）總建筑面積：169590

2、 平方米；（2）容積率：（3）公建配套設(shè)施面積：平方米；（4）可售面積：平方米，其中：普通住宅面積平方米非普通住宅面積平方米停車場面積平方米（二）擬建項(xiàng)目蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項(xiàng)目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。二、項(xiàng)目籌劃總體思路嘉業(yè)海灣位于南* 市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011 年南 * 市區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)突破 8000 元/ ，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價(jià)已經(jīng)向10000 元/ 平米的成交均價(jià)邁進(jìn)，該年南 *市整體供應(yīng)量不足，2011 年基本沒有剩余存量，因此價(jià)格再度攀升。性價(jià)比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)

3、海棠灣項(xiàng)目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當(dāng)年， 項(xiàng)目二期于11 月緊鑼密鼓開工。項(xiàng)目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達(dá)10% 左右的面積贈(zèng)送，總體造價(jià)較紅谷灘建安造價(jià)參考指標(biāo)高出10%-15% 。嘉業(yè)海棠灣項(xiàng)目一期二期時(shí)間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性，提高資金利用率。從實(shí)際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企

4、業(yè)項(xiàng)目中去，更詳細(xì)且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個(gè)環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。三、具體籌劃方案1、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達(dá)到5000 平方米，其中就地安置等面積償還4000 平方米，其余1000 平方米以 7500 元/ 平方米的價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。已知該住宅項(xiàng)目的房屋市場售價(jià)8000 元/ 平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000 萬元，可售總面積50000 平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000 平方米?！痉治觥酷槍σ陨习咐岢鲆韵聝煞N契稅繳

5、納方案：方案一 ：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)?；剡w部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000 平方米 7500 元/ 平方米 =3000 萬元拆遷戶貨幣補(bǔ)償：1000 平方米 7500 元/ 平方米 =750 萬元全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3000 萬元 +8000 萬元 +750 萬元 =11750 萬元方案二 ：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價(jià)格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000 平方米 8000 元/ 平方米 =3

6、200 萬元全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3200 萬元 +8000 萬元 +750 萬元 =11950 萬元2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）融資方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司的金域海棠項(xiàng)目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計(jì)算方法選擇上進(jìn)行比較分析，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為6700 萬元，開發(fā)成本為4 億萬元，而利息支出為1680 萬元?！痉治觥糠桨敢?：據(jù)實(shí)扣除：扣除額 =（6700+40000） 5%+1680=4015萬元方案二 ：定率扣除 :扣除額 =（6700+40000） 10%=4670萬元【結(jié)論】就金域海棠項(xiàng)目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655 萬元，因此方案二更合算。因此在

7、匯算清繳時(shí)應(yīng)選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M(fèi)用或不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。（二）建房方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項(xiàng)目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計(jì)為29000 萬元，評(píng)估公司按照市價(jià)給出的評(píng)估價(jià)格為50000 萬元?，F(xiàn)有兩個(gè)方案如下( 均采用營改增后的簡易計(jì)稅法) ：【分析】方案一 ：自建自銷嘉業(yè)公司將該項(xiàng)目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。銷售收入（含增值稅）：50000 萬元銷售收入（不含增值稅）：50000（ 1+5% ）=47619 萬元銷項(xiàng)稅額： 476195%=2381萬元城建稅及教育費(fèi)附加：2381（ 7%+3%+2%

8、）=286 萬元印花稅： 50000=25 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng) =29280（ 1+10%+20% ）+286=38350 萬元增值額 =47619-38350=9269 萬元增值率 =9269/38350=24%土地增值稅：926930%=2780萬元凈收入： 476780-286=15248 萬元方案二 ：代建嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照評(píng)估價(jià)格為10000 萬元，土地成本為7280 萬元，進(jìn)行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司提供，同時(shí)綠地公司還負(fù)責(zé)采購大部分的建筑材料（價(jià)款約為

9、1300 萬元），嘉業(yè)公司只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000 平方米，按照每平米2500 元收取代建服務(wù)費(fèi)，共計(jì)22500 萬元。代建服務(wù)期間費(fèi)用預(yù)測為6500 萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：銷售收入（含增值稅）：10000 萬元銷售收入（不含增值稅）：10000（ 1+5% ）=9524 萬元銷項(xiàng)稅額： 95245%=476萬元城建稅及教育費(fèi)附加：476（ 7%+3%+2%）=57 萬元印花稅： 10000=5 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng) =7280（ 1+10% ）+57=8065 萬元增值額 =9524-8065=1459 萬

10、元增值率 =1459/8065=18%土地增值稅 =145930%=438萬元凈收入： 9524-7280-57-5-438=1744萬元（該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：）代建收入（含增值稅）：22500 萬元代建收入（不含增值稅）：22500（ 1+5% ）=21429 萬元代建增值稅：214295%=1071萬元代建城建稅及教育費(fèi)附加：1071（ 7%+3%+2%）=129 萬元凈收入： 2=14800 萬元（該房地產(chǎn)公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)凈收入如下：）合計(jì)凈收入：14800+1744=16544 萬元【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項(xiàng)目來說方案二凈收入更多，比方案一多296 萬元。因此方案二代建更好

11、。（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃金域海棠項(xiàng)目的園林綠化工程項(xiàng)目的實(shí)際園林綠化工程費(fèi)用約為774 萬元。一般來說，園林綠化施工中， 苗木費(fèi)占比約為60% ， 因此合理估計(jì)該項(xiàng)目中的苗木費(fèi)為464 萬元，其他費(fèi)用為310 萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進(jìn)行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票?！痉治觥糠桨敢?：合立安裝法與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時(shí)附帶苗木銷售共計(jì)約774 萬元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額774（ 111% ） 11% （萬元）采購成本 =（萬元

12、）方案二 ：分立合同法與甲公司分別簽訂銷售合同464 萬元、建筑安裝合同310 萬元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額464（ 113% ） 13% 100（ 111% ） 11% （萬元）采購成本 =（萬元）方案三 ：分開訂立法先在乙公司購買苗木464 萬元，再與甲公司簽訂100 萬元的施工合同可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額464（ 113% ） 13% 310（ 111% ） 11% （萬元）采購成本 =（萬元）方案四 ：合立購買法與丙公司銷售苗木同時(shí)提供園林綠化工程，總價(jià)款為774 萬元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額774（ 113% ） 13% 89（萬元）采購成本 =774-89=685 （萬元）【結(jié)論】四個(gè)方案支付的總費(fèi)用都是774

13、 萬元，但是方案一的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額要更少，方案四可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額最大。如果要和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費(fèi)用和綠化施工費(fèi)用分開簽訂合同更好；同時(shí)，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達(dá)到相同的籌劃效果。3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）銷售定價(jià)的稅收籌劃嘉業(yè)海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價(jià)為17002000 萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200 萬元，開發(fā)成本為900 萬元?！痉治觥砍嚓P(guān)稅金外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200900（200900） 10（200900）20 1430（萬元）。方案一 ：公司要享受起征

14、點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430=萬元，此時(shí)增值額為萬元（1+5% ） 1430）。方案二 ：公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則總房價(jià)至少要超過（1430）萬，提價(jià)萬才會(huì)增加總收益，此時(shí)增值額為（1+5% ）-1430 % ）萬，應(yīng)納土地增值稅為（30% ）萬?！窘Y(jié)論】當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在17002000 萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤將會(huì)進(jìn)一步增加。（二）房屋裝修費(fèi)用的稅收籌劃嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南* 開發(fā)了商品住宅項(xiàng)目，住宅小區(qū)容積率為平方米，戶型為兩室一廳、三室

15、兩廳，建筑面積在90140 平方米，總建筑面積為10000 平方米，其中地價(jià)及開發(fā)成本為9000 萬元，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用1000 萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價(jià)為16000 元每平方米。假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一, 后經(jīng)過實(shí)地考察調(diào)研，建議在售價(jià)加上裝修成本后定位 19000 元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案二。【分析】方案一 ：出售毛坯房應(yīng)納稅金及附加=160005%/（1+5% ）（ 7%+3%+2%）=萬增值額 =16000/ （1+5% ）-9000 （ 1+20%）=萬增值率為 %應(yīng)納土地增值稅=30%= 萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅=(16000/ （1

16、+5% ） 25%= 萬凈利潤 =16000/ （1+5% ）- （10000+）=3107 萬方案二 ：出售精裝房應(yīng)納稅金及附加=190005%/（1+5% ）（ 7%+3%+2%）=萬增值額 =19000/ （1+5% ）-12000 （ 1+20% ）=萬增值率 =%（注：增值率未超過20% 不交土地增值稅）根據(jù)上述第三點(diǎn)政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。應(yīng)納企業(yè)所得稅=（19000/ （1+5% ） 25%= 萬元凈利潤 =19000/ （1+5% ）- （13000+）=3740 萬元【結(jié)論】通過測算( 裝修成本為3000 元每平方米 ), 企業(yè)

17、應(yīng)繳納主要稅金總額是萬元，兩種方案交納稅金總額相差萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加 633 萬元。我們通過對影響稅額的因素進(jìn)行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了萬元的土地增值稅。4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）土地增值稅清算的稅收籌劃（1）土地增值稅核算方式的稅收籌劃嘉業(yè)海灣有31 棟和 32 棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31 棟房產(chǎn)取得收入 300 萬元，允許扣除金額為200 萬元；銷售32 棟房產(chǎn)取得收入400 萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為100 萬元?！痉桨敢弧糠珠_核算時(shí)：31 棟房產(chǎn)的增值率=（300200）/200 100=50

18、，適用稅率30；應(yīng)納土地增值稅為：（ 300200） 30=30（萬元）；32 棟房產(chǎn)的增值率=（400100）/100 100=300，適用稅率60；應(yīng)納土地增值稅為：（ 400100） 60% 10035% 145（萬元）；共繳納土地增值稅175 萬元?！痉桨付亢喜⒑怂銜r(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300400700（萬元）；允許扣除的金額：200100300 （萬元） ； 增值率為：（700 300） /300 100，適用稅率50；應(yīng)納土地增值稅為：（700300） 50 30015=155（萬元）。【分析】通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差

19、很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)一期為例（見表一），采用分兩類（即普通住宅和其他）對項(xiàng)目進(jìn)行清算，企業(yè)應(yīng)納土地增值稅1029 萬元，稅負(fù)率% （見表二）；采用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對項(xiàng)目進(jìn)行清算，應(yīng)納土地增值稅2343 萬元，稅負(fù)率 % （見表二），兩者計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負(fù)更重。表一：金域海棠項(xiàng)目清算項(xiàng)目基本情況表（單位：萬元）項(xiàng)目面積銷售總額（萬元）住宅商業(yè)儲(chǔ)藏間地下車位79051

20、35合計(jì)備注：一期地下室總建筑面積，車位790 個(gè)。表二：某房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅分兩類、三類（單位：萬元）明細(xì)兩類三類普通住宅非普通住宅、商務(wù)房及車位普通住宅非 普 通 住宅商務(wù)房及車位1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額2、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)2981114310298111000199573、增值額4、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比%5、適用稅率30%30%30%30%0%6、速算扣除系數(shù)（ % ）000007、應(yīng)繳土地增稅稅額減：普通住宅增值額未超 20% 部分應(yīng)免征增值稅稅額00008、實(shí)際應(yīng)繳土地增值稅稅額000通過上述計(jì)算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地清算時(shí)，對房屋類型采用分三類的方式，稅負(fù)更輕，但是該結(jié)