XX房地產(chǎn)開發(fā)項目后評估報告

1、- 1 - 1 - xx 地產(chǎn)項目后評估報告內(nèi)容目錄【項目概況及評估綜述】 . 1 【項目投資管理評估】 . 錯誤！未定義書簽。【項目規(guī)劃設計評估】 . 錯誤！未定義書簽?！卷椖繝I銷工作評估】 . 錯誤！未定義書簽?！卷椖窟M度、工程管理評估】 . 錯誤！未定義書簽?！卷椖控攧展芾碓u估】【項目成本管理評估】 . 錯誤！未定義書簽。【項目物業(yè)管理評估】【項目人力資源管理評估】附件 1：項目大事記附件 2：項目總平面圖附件 3：項目實景照片- 2 - 2 - 某房地產(chǎn)項目后評估報告一、 項目概況及綜合評估1、 項目概況某房地產(chǎn)項目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競拍方式于2008 年 1 月 29 日競得的。項

2、目位于某市市中心13 公里。用地總面積89214 平方米，總建筑面積166734 平方米 , 容積率 1.6 ，規(guī)劃用途為住宅用地。項目于 2009 年 11 月取得土地，一期 2010 年 3 月 3 日開工，二期 2011 年 4 月 1 日開工，一期 2012年 3 月 23 日入伙，二期2013 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期44 個月。 （以項目首期主體動工至項目最后一期入伙之日止） 。該項目住宅總計1233 戶，商鋪 51 套。截止 2014 年 5 月底，項目已銷售住宅1054 戶，商鋪 21 套。實際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶） ，商鋪 20

3、套。已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶） ，商鋪 20 套。2、 項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目項目總體規(guī)劃指標一期指標二期指標宗地用地面積（）89214 47725.2 41488.8 總建筑面積（）166734.06 77333.67 89400.39 a. 其中計入容積率建筑面積（）141250.66 65755.58 75495.08 一 . 住宅總建筑面積（）136115.52 64019.23 72096.29 1.多層36747.46 19680.72 17066.74 2.小高層34498.23 21943.39 12554.84 3.高層64869.83 22395

4、.12 42474.71 二. 商業(yè)建筑面積（）3828.03 1496.98 2331.05 三. 公共設施（）1307.11 239.37 1067.74 1.物業(yè)管理用房330.85 0 330.85 2.社區(qū)活動中心203.37 0 203.37 3.文化活動用房353.31 0 353.31 4.其他設施用房（配電房、消控等）419.58 239.37 180.21 容積率1.598 1.333 1.82 b. 不計容積率建筑面積（）25483.4 11578.09 13905.31 一. 架空層建筑面積（）2131.71 1214.64 917.07 二. 半地下室面積（）（可售）

5、4490.42 2603.16 1887.26 三. 全地下室面積（）18861.27 7760.29 11100.98 （不含另加建703.97 平米）覆蓋率19.64% 17.30% 22.03% 總停車位（個）1129 440 685 - 3 - 3 - 其中地下停車（個）506 217 281 地面停車（個）623 223 404 總戶數(shù)1233 589 644 注：上述數(shù)據(jù)為項目竣工查仗面積。一期可售面積是68119.37 平米（其中計容住宅64019.23 平米，商業(yè) 1496.98 平米， 不計容半地下室2603.16 平米） ， 二期可售面積是76248.25 平米 （其中計容

6、住宅72096.29平米，商業(yè)2331.05 平米，不計容半地下室1887.26 平米） ，總的可售面積144367.42 平米。二期商業(yè)面積 2331.05 平米中含 66.35 平米作為居委用房，不可售。3、 項目關鍵指標完成情況31 經(jīng)濟效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因銷售總收入61446 74878.09 21.8% 售價提升、面積增多開發(fā)總成本58276 73270.26 25.7% 規(guī)費、人工、材料、融資成本上升凈利潤-2276.2 1607.83 170.63% 銷售凈利率-3.8% 2.15% 156.57%

7、銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-14.23% -6.49% 145.61% 占用資金成本共計6465 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入27503.00 34554.51 25.64% 1、 實際可售面積比目標可售面積增加3100 平米左右 （半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積） ；2、 實際銷售均價比目標均價高 800 元/ 平米。開發(fā)總成本30172.67 33266.81 10.25% - 4 - 4 - 凈利潤-2669.67 1287.70 148.23% 銷售凈利率-9.7% 3.73% 138.

8、45% 銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）-16.34% -1.55% 9.5% 占用集團資金成本1824.84 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期2.6 4 1.4 某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟效益情況（萬元）項目開發(fā)目標值實際完成值（預估）偏差率偏差原因說明銷售總收入33943 40323.58 18.8% 1、 實際可售面積比目標可售面積增加660.27 平米左右 （半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積） ；2、 實際銷售均價比目標均價高 176.54 元/平米。開發(fā)總成本33549 40003.45 30.17% 凈利潤393.48 320.13 -18.64% 銷售凈利率9.7% 0.8% -91.75%

9、銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）1.15% -10.71% -831% 占用集團資金成本4640.69 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期3.8 5 1.2 3.2 關鍵節(jié)點完成情況某房地產(chǎn)一期關鍵節(jié)點完成情況項目開發(fā)目標節(jié)點實際節(jié)點偏差率偏差原因說明土地獲取時間2008-12-30 2009-11-3 300 天政府拆遷未完成土地證取得時間- 2009-11-9 - 5 - 5 - 施工許可證取得時間2010-1-5 2010-2-10 36 天主體開工時間2009-12-1 2010-3-3 92 天時間調(diào)整公開銷售時間2010-9-28 2010-10-23 25 天銷售率達到95

10、% 時間2013-12-20 竣工時間2011-11-28 2012-1-18 51 天入伙時間2011-12-15 2012-3-23 99 天時間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關鍵節(jié)點完成情況項目開發(fā)目標節(jié)點實際節(jié)點偏差率偏差原因說明施工許可證取得時間2011-2-28 2011-5-19 80 天總包備案延遲主體開工時間2011-4-1 2011-4-1 0 公開銷售時間2012-4-10 2012-5-26 46 天銷售率達到95% 時間2014-9-30 竣工時間2013-5-30 2013-10-29 152 天施工及驗收延遲入伙時間2013-6-28 2013-10-31 125 天4、 項目

11、后評估綜述投資發(fā)展方面 ：2008 年初，為了配合集團上市，拓展全國市場，在某市投石問路，以1.42 億元競得該項目134 畝土地。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落，2008 年全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場快速跌落， 2009 年的恢復， 2010 年的國十條出臺、某市實行雙限政策，2011 年國八條出臺，抑制房價快速上漲， 2012 年、 2013 年百強房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場嚴重供大于求，市場競爭加劇。某市是個三線城市，加上本項目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率低。項目總投資73270.26 萬元，實現(xiàn)利潤1607.83 萬元，稅后

12、銷售利潤率2.15%，投資收益低。（后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性） 。規(guī)劃設計方面 ：本地塊原為農(nóng)田， 地塊呈 m狀，北面已建成幼兒園， 東北面緊鄰京滬高鐵線和100kv高壓線，南面為市政道路，設計上硬性約束條件較多。最終本項目由14 棟多層， 5 棟小高層， 7 棟高層組成。多層 356 套，戶型面積 78-121 平米，多層可售面積36747.5 平米；小高層和高層產(chǎn)品由 82-87 平米小戶型、 133-140 平米大戶型、 164-273 平米復式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可- 6 - 6 - 售面積 31861.3平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積63086.

13、46 平米；復式37 套，復式可售面積8636.46平米。本項目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大，在以剛需為絕對主打的區(qū)域市場和改善備受抑制的大市場環(huán)境下銷售壓力巨大，導致大戶型和復式產(chǎn)品嚴重滯銷。小區(qū)50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標準籃球場、健身設施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑?？傮w而言，項目在規(guī)劃設計、建筑形態(tài)配比、戶型設計、外立面設計、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標桿項目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導致以剛需為絕對主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴重滯銷。營銷管理方面 ：該項目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營銷活動、開盤組織、銷售

14、現(xiàn)場管理等方面，在當?shù)貥淞⒘藰藯U的形象。該項目的推出， 快速拉高了 #市北片區(qū)的房價， 從 2008 年的均價 3200元/平米，提高到2013 年均價 5000 余元 / 平米（我司 2013 年銷售均價5480 元/ 平米） ，該項目的價格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價格高出500-600 元/ 平米，最高一套賣到了6800 元/ 平米的價格。多層及小戶型在 2012 年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標客戶，銷售非常吃力。工程管理方面： 該項目施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動力短缺和勞務工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價格也大幅上漲，甲乙雙方對合同的理解不同，互相指責，總包不配合不蓋

15、章，我方工程管理上缺乏強制手段， 導致二期竣工驗收延誤5 個月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗收，但過程也是驚險的?；仡^看，該項目工程管理是整個項目開發(fā)過程的一個短板。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層12#、二期高層 #被評為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財務管理方面： 某房地產(chǎn)項目計劃自籌資金58726 萬元，銀行貸款30000 萬元。其中預計一期需貸款 15000 億元， 二期需

16、貸款15000 億元。實際自籌資金18700 萬元， 銷售回籠9853 萬元。 銀行貸款 2.5億元，其中一期12000 萬元，二期13000 萬元。根據(jù)集團下發(fā)的該項目項目開發(fā)建議書預測，一期二期總體收入為61446 萬元，開發(fā)成本 58726 萬元，凈利潤 -2276萬元，稅前銷售凈利率-3.49% 。本次項目后評估實際測算總體銷售收入為74878.09萬元，開發(fā)成本73270.26 萬元，凈利潤1607.83 萬元，銷售凈利潤率2.15%。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性） 。本項目在大家的努力下，利潤情況遠遠好于預期，實現(xiàn)了本項目不虧損的努力目標。成本管理方面： 總體上項目的成本管理處于可

17、控狀態(tài)，成本變動在計劃控制目標之內(nèi)。動態(tài)成本較- 7 - 7 - 過程目標成本結(jié)余704.68 萬元，結(jié)余率1.72%。其中一期結(jié)余133.77 萬元，二期結(jié)余570.91 萬元。較目標成本增加的分項主要的是簽證、市場人工及材料價格的大幅調(diào)差。較目標成本減少的分項主要是政府規(guī)費、與壟斷行業(yè)積極談判費用降低、施工結(jié)算成本管控、設計優(yōu)化等，如教育設施附加費、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預警，二期總包室外工程合同追索不及時就付款等大問題。物業(yè)管理方面： 從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業(yè)都

18、表現(xiàn)出了良好的風貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽，為項目的持續(xù)熱銷打下了基礎。由于人力與成本的關系，物業(yè)管理還有較大的可提升空間。人力資源方面： 異地項目管理要保證集團企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強的執(zhí)行力，人是最關鍵因素。某市公司成立6 年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動都高于其他部門。前3 年營銷經(jīng)理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。由于項目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細致，管理跟不上。綜合方面： 該項目項目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng)5 年時間，有喜有憂。從項目角度看，基本上完成了

19、開發(fā)建議書的要求，在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關系，經(jīng)濟指標超額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值得認真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均gdp排名第一，但房價不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江蘇的建造標準在全國可能是最高的：外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗收，同時某市的壟斷行業(yè)費用也是全國最高的：大配套費104 元/ 平米，人防異地建設費104 元/ 平米，教育設施附加費70 元/平米，水務管貼費 50 元/ 平

20、米，供電配套費190 元/ 平米，等等，這些費用使房地產(chǎn)公司的利潤大部分被侵蝕掉。某市 2013年商品房的平均價格是7800 元， 該項目所在的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價格最低的地方。地價高、建造標準高、房價低，去化率慢導致項目難以盈利。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進入了某市，有盈利的，也有嚴重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000 元/ 平米售價設計的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū)8000 元/ 平米還賣不動！對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應相應調(diào)整。二、 項目投資發(fā)展評估1、項目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧- 8 - 8 - 1.1 2010

21、-2013年某市市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)小結(jié)： 2010-2013 年間某市總體經(jīng)濟形勢穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場波動較明顯。1）全市 gdp 穩(wěn)定增長，年均增長率為11.85%；2）全市常駐人口自然增長率增幅呈逐年下降趨勢，年均增長率為1.15%；3）全市房地產(chǎn)投資規(guī)模和商品房批準預售面積呈下降趨勢，且降幅度大；4）全市商品房銷售面積與銷售價格呈波狀起伏變化，但總體趨勢仍以“穩(wěn)”為主：全市商品房年均銷售面積約 481.13 萬平米，全市商品房年均銷售金額約388.48 億元， 全市商品房年均銷售均價約8126.25元/平米，全市商品房年均供求比約為1.13 萬。2010-2013 年某市各

22、區(qū)土地交易概況項目2010 年2011 年2012 年2013 年數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比數(shù)額同比全市 gdp （億元）5758 13.1% 6880 19.49% 7800 13.4% 8070 3.46% 全市常住人口（萬人）637.56 29% 643.22 0.89% 646.55 0.52% 648.41 0.29% 全市房地產(chǎn)投資規(guī)模（億元）38000 22.6% 41000 7.9% 36000 -12.2% 33000 -8.33% 全市商品房批準預售面積（萬平米）628.61 65.3% 691.46 9.99% 557.22 -19.41% 527.78 -5.28% 全市

23、商品房銷售面積（萬平米）544.15 -18.36% 329.3 -39.48% 545.23 65.57% 505.82 -7.23% 全市商品房銷售金額（億元）442.56 267% 283.3 -35.99% 421.11 48.64% 406.94 -3.36% 全市商品房銷售均價（元 /平米）8133 26.76% 8603 5.78% 7723 -10.23% 8045 4.17% 全市商品房供求比1.16 103.5% 2.1 81% 1.02 -51.4% 1.04 1.96% 全市土地成交金額（億元）347 81.2% 226 -34.87% 139 -38.50% 292

24、110.07% 全市土地成交面積 （萬平米）590 39.8% 423 -28.31% 356 -15.84% 433 21.63% 全市土地成交樓面價（元 /平米）2649 16.7% 2482 -6.3% 1889 -23.89% 1857 -1.69% - 9 - 9 - 小結(jié)：某市土地交易的形式主要以“國有建設用地掛牌出讓”為主，年均交易金額達251 億元，年均交易面積達451 萬平方，土地交易均價2219 元/平米。1）2010 年某市國有建設用地共掛牌出讓土地約590 萬平米， 環(huán)比 09 年增加明顯， 供應水平已經(jīng)接近歷史最好水平的06 年。2010 年某市招拍掛土地交易雖有2

25、幅地塊因無人競標流拍，但溢價率高于50%的地塊有 21 幅，明顯多于2009 年的 14 幅，整體溢價水平仍然處于高位。2）2011 年在頻頻出臺的政策調(diào)控背景下迎來“艱巨一年”，全年某市市建設用地共掛牌出讓土地約423 萬平米 , 同比下跌 28.3%，可見調(diào)控利劍已明顯收到了抑制房價過快上漲的作用。3）2012 某市土地市場招拍掛成交65 幅，同比減少42 幅，成交面積同比356 萬平米，全年土地市場吸金 138 億元，與 2011 年 226 億元相比嚴重縮水。4）2013 年某市市共有81 幅地塊掛牌進行土拍，其中65 幅出讓成功。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。20

26、13 年成交量為433.11 萬，同比上漲18.6%，成交金額191.9 億元，同比上漲 38.6%。1.2 全國及某市重大政策盤點時間重大政策主要內(nèi)容對本項目的重大影響公司應對措施2008-6-10 企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅/ / 2008-10-12 對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對居民首次/ / - 10 - 10 - 購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7 倍， 最低首付款比例調(diào)整為20%。2010-1-7 國十一條 ：二

27、套房貸首付不低于 40% / / 2010-4-17 國十條：首套自住首付提至 30% ；二套首付提至50% ，利率上浮1.1 倍項目一期開盤預售較晚， 市場前景不明朗外接待蓄客提前啟動2010-9-29 房產(chǎn)新政 ：三套限購；二套與首套政策嚴格執(zhí)行；異地首次購房必須繳稅或社保一年及以上項目一期首次開盤前夕， 蓄客關鍵期政策頒布， 導致客戶觀望情緒日益濃厚兩次升級鎖定客戶：先日進白金低門檻高優(yōu)惠蓄客；再進行交 2000抵 10000的 vip升級2011-1-26 新國八條 ：二套首付不低于 60% ，利率不低于1.1 倍；三套限貸新政對項目回款和大戶型銷售壓力明顯加劇， 對剛需小戶型影響較小

28、1）堅持以震撼起價打動剛需客層；2）低首付墊促銷，進一步降低門檻最大限度籠絡客戶；3）以“落袋為安”原則堅持小步快跑密集推盤，最大化滿足客戶所需搶占市場份額；4）精準媒體與大眾媒體結(jié)合，加大跨區(qū)拓展客戶力度，聯(lián)合派報公司跨區(qū)派報掃街，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡展等活動，為項目拓展更多客戶。2011-2-22 “錫十條”：二套首付不低于60%、貸款利率不低于1.1倍；第二次公積金貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率 1.1 倍； 本地人限購第三套，外地人限購第二套；備案價三個月內(nèi)不得提高2012-1-1 某市戶口準入政策中規(guī)定的購房落戶門檻面積由原來的100 平方米降低為70 平方米2013-2-20 國

29、五條：嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。持續(xù)深入的抑制改善與投資導致本案大戶型銷售緩慢；復式與商鋪嚴重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對性制定促銷政策： 大戶型分批特價促銷；復式與商鋪進一步調(diào)整價差，重新包裝推廣。2014-5-1 某市購房落戶政策降為60 平米，放寬5 項限制小結(jié)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴重受抑。在堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)整體市場演變以剛需為主導，改善需求受到極大抑制，投資投機已被完全清除市場。本案大戶型、復式、商鋪等改善及投資產(chǎn)品在一輪又一輪嚴格調(diào)控中難迎銷售高峰。某市新政中更注重對

30、剛需的保護，如不斷降低落戶門檻，由原來100 平米降低到70 平米，再到2014 年進一步降低到60 平米，足見對剛需的政策利好支持。- 11 - 11 - 2、土地合同執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡表項目時間節(jié)點說明土地成交確認書簽訂2008-1-29 無出讓合同約定交付土地2008-12-30 政府因加油站拆遷、管線移除問題，2009 年 4 月與我司簽訂延期交付協(xié)議書， 交付時間延期至2009 年 9 月 30 日。2011-12-11 （簽訂土地出讓合同補充協(xié)議將最終竣工時間延后）政府實際交付土地2009-11-3 經(jīng)與政府溝通， 11 月份交地， 我司相應在 2009 年 11月

31、繳清土地款，辦好土地證，也節(jié)省了土地使用稅，土地延誤交付未影響項目開工。圍墻砌筑完成2009-5-30 無經(jīng)驗總結(jié)： 土地交付相對順利，期間也獲得了政府的支持，7000 余萬元土地款在2009 年 11 月繳清后即刻辦好了土地證，土地使用稅節(jié)省xx 萬元。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。二、 項目規(guī)劃設計評估該項目項目的規(guī)劃設計經(jīng)歷了一些波折，耽誤了數(shù)月時間。 本項目總體規(guī)劃設計和一期施工圖由深圳機械院設計有限公司承擔，該院主創(chuàng)人員前期未到過現(xiàn)場，僅憑照片和紅線圖設計，由于不了解某市當?shù)厥袌銮闆r，高層全部設計成塔樓，后在某市公司堅持下，經(jīng)過市場調(diào)研改為板樓。原樁基及地下室設計存

32、在重大隱患，為縮短審圖時間，保證工程樁按期施工，對基礎部分進行優(yōu)化設計，以達到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隱患，于 2009 年 10 月 11 日上午， 在某市市審圖中心14 樓會議室召開了該項目項目一期高層9#、12#、13#及地下車庫樁基施工圖預審及優(yōu)化設計專題論證會。會議由某市審圖中心結(jié)構(gòu)專家、深圳機械院建筑設計有限公司和某房地產(chǎn)公司相關人員參加。根據(jù)專家意見及地下工程防水技術(shù)規(guī)范（gb50108-2008） 的規(guī)定，地下室頂板厚度不應小于250，地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結(jié)構(gòu)體系。地下室車庫（塔樓以外部分）底板做成無梁筏板基礎，底板標高抬高500 左右，以

33、減少水浮力。 地下室車庫 （塔樓以外部分） 樁基礎以抗浮為主， 地下室車庫 （塔樓以外部分） 樁基礎預應力管樁數(shù)量減少50%以上。采用樁筏基礎， 較原設計的承臺樁基礎施工總成本- 12 - 12 - 基本差不多。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎整體性提高，利于基礎的不均勻沉降。1、 該項目項目建筑標準及設備選型項目建造標準及類型備注1、結(jié)構(gòu)多層基礎選型選用獨立基礎；高層為管樁加筏板；高層主體結(jié)構(gòu)為混凝土剪力墻；小高層和多層采用天然地基，框架結(jié)構(gòu)，小高層、 17#樓設半地下室。基礎設計等級均為乙級，結(jié)構(gòu)安全

34、等級均為二級；2、外立面材料二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調(diào)板底兩遍外墻膩子；條磚顏色：紅色、灰色3、公共部分白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為?；u，高層為水泥地面3.1 、電梯廳墻面白色乳膠漆、地面?；u，大理石門套3.2 、大堂高層、小高層?；瘔Φ卮u；多層?；卮u，天棚白色防霉防潮內(nèi)墻涂料不銹鋼信報箱安裝在大堂內(nèi)3.3 、屋面瀝青卷材，層采用擠塑板，細石砼保護層，女兒墻（防護墻）內(nèi)外側(cè)均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄桿防護，多層檐口4、地下車庫一期：框架結(jié)構(gòu)、無梁樓板；水

35、泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料。二期采用框架結(jié)構(gòu)，高層帶自行車車庫；有人防，地下室梁板結(jié)構(gòu)；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料一期出入口貼灰色條形pk 磚，出入口頂采用鋼架結(jié)構(gòu)；二期出入口為外墻白色涂料， 出入口維護采用裝配式組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚5、機電配置標準5.1 、電梯標準品牌： hitachi(日立 ) 型號 / 規(guī)格：高層單位: hitachi hgp-900-co 105；小高層住宅 : hitachi hgp-900-c o905.2 、供配電系統(tǒng)本工程由市政統(tǒng)一引入二路10kv高壓進線，共設計兩個高低壓配電室，分區(qū)供電。商業(yè)部分與住宅分別獨立供電。其中一路高壓為備用電源。- 13

36、- 13 - 5.3 、動力照明系統(tǒng)1、房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，2、公共部位：設備到位，調(diào)試試運行完成5.4 、防雷接地系統(tǒng)屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位5.5 、通信網(wǎng)絡系統(tǒng)每戶客廳房間內(nèi)預留86 型暗盒。主線穿放至戶內(nèi)多媒體箱。5.6 、建筑設備自動化系統(tǒng)無5.7 、有線電視系統(tǒng)預留 86 型暗盒，分線頭穿至臥室內(nèi)5.8 、火災自動報警系統(tǒng)一二層住戶配有紅外幕簾報警5.9 、停車管理系統(tǒng)捷順一卡通5.10 、門禁系統(tǒng)（安居寶） rfid 系統(tǒng)5.11 、安防報警系統(tǒng)所有住戶主臥設有緊急呼叫按鈕5.12 、電子巡更系統(tǒng)安全巡查簽到6、給排水配置給排水方案設計一次性完成。給水部分：以市政給水

37、管網(wǎng)為水源，在地下室內(nèi)設蓄水池（消防水和生活水分開） 、生活水泵房：分中區(qū)和高區(qū)送水兩個部分，設置中區(qū)送水水泵機組一套和高區(qū)送水水泵機組一套。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房內(nèi)設兩臺高區(qū)消防泵、 兩臺噴淋泵、 兩臺水幕泵， 設室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；地下車庫設置自動噴水滅火系統(tǒng)。6.1 、自來水系統(tǒng)水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭6.2 、生活熱水系統(tǒng)太陽能真空管6.3 、雨水系統(tǒng)小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng)6.4 、排水系統(tǒng)污水先進入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng)7、制冷系統(tǒng)無8、供暖系統(tǒng)無9、新風系統(tǒng)無10、通風系統(tǒng)地下車庫、設備用房設置送排風、通風系統(tǒng)；地下室部分房間設置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設

38、排風系統(tǒng)。二期高- 14 - 14 - 層核心筒采用“三合一”前室，采用機械送風系統(tǒng)。11、樣板房一期項目共建有套樣板房7 套，硬裝費用共計166.73萬元。二期無樣板房12、售樓處位于一期2#樓商鋪， 266 平米，硬裝費用61.22 萬元，硬裝單方造價2301.65 萬元。2、 設計和報建階段重要節(jié)點完成情況該項目一期：工作任務開發(fā)目標值節(jié)點計劃（定稿）實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標 / 節(jié)點計劃）備注總體規(guī)劃方案設計2009-6-30 2009-6-30 2009-6-30 0 總體規(guī)劃方案報建2009-6-29 2009-6-29 0 建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計2009-8-1

39、5 2009-8-15 2009-8-15 0 擴初報建2009-9-15 2009-9-15 2009-9-11 -4 園林景觀設計2010-2-10 2010-4-30 2010-4-19 68/-11 樁基礎施工圖設計2009-8-30 2009-10-22 2009-10-22 53/0 樁基礎施工圖報建2009-9-30 樁基礎提前開工許可證辦理2009-10-23 施工圖設計2009-9-15 2009-9-15 2009-9-2 -13 施工圖報建（含審圖）及建設工程規(guī)劃許可證辦理2009-10-25 （開發(fā)建議書中無規(guī)劃許可證辦證節(jié)點）2010-1-11 2010-1-11 7

40、8/0 樣板房、 售樓處（會所）、大堂裝修設計2010-3-31 2010-3-31 0 建筑工程施工許可證辦理2010-1-15 2010-2-10 2010-2-10 5/0 該項目二期：- 15 - 15 - 工作任務開發(fā)目標值節(jié)點計劃值（定稿）實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標 / 節(jié)點計劃）總體規(guī)劃方案設計總體規(guī)劃方案報建建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計擴初報建2009-9-11 園林景觀設計2011-10-15 2011-10-15 2011-10-15（第一版施工圖）2013-3-10（優(yōu)化圖）229 非關鍵線路樁基礎施工圖設計樁基礎施工圖報建樁基礎提前開工許可證辦理2011-3-

41、12施工圖設計2010-9-15 2010-12-31 2011-1-28 135/28 消防前室調(diào)整施工圖報建（含審圖）及建設工程規(guī)劃許可證辦理2010-12-30 2010-12-30 2010-12-24 -6 樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設計無無建筑工程施工許可證辦理2011-2-28 2011-3-25 2011-5-19 55 總包備案延遲3、項目設計工作總結(jié)1）某市公司一直沒有專職設計人員，建筑規(guī)劃設計、各分項設計缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設計銜接不到位，各專業(yè)的“錯、漏、碰、缺”較多。例如臥室空調(diào)掛機開孔設計高度與飄窗頂板沖突，空調(diào)冷凝水排水不暢；飄窗側(cè)板二次磚墻砌筑且厚度只有10 公

42、分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內(nèi)，影響使用功能，特別是每層的01 室，開門不方便。- 16 - 16 - 2）圖紙深化設計不到位，很多細節(jié)問題全部依賴現(xiàn)場工程師和工程經(jīng)理的經(jīng)驗和能力來解決，簽證變更多，也不利于成本控制。3）審圖的質(zhì)量還有待提高，集團應建立內(nèi)部審圖規(guī)范與細則。專業(yè)深化圖間進行聯(lián)合審圖，尤其是景觀設計圖要綜合考慮現(xiàn)場的實際情況。4）產(chǎn)品設計要服從于營銷。8000 多平米復式房和高比例大戶型，對銷售影響都很大。三、 項目營銷管理評估截至 2014 年 4 月 30 日，該項目住宅已售112552.45 平米，占總可售面積的80% ，其中多層和小戶型全部售

43、罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售1193.82 平米，占總可售面積的34% 。1、 項目市場定位評估1.1.檔次定位情況評估階段項目定位主訴求一期入市及強銷期某市北區(qū)首席 雙學府 生態(tài)社區(qū)4380 元/ 平米起輕松入主某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)人文社區(qū)領御某市北區(qū)，16 萬平米品質(zhì)大盤一、二期交合階段一期完美收官，二期載譽盛啟某房地產(chǎn)品質(zhì)，眼見為實！一期震撼實景呈現(xiàn)4580 元/ 平米起二期 82-140 平米全能戶型火爆上市二期強銷期金牌品質(zhì)，全面升級首付 4.8 萬起兩房首付 5.9 萬起大四房二期 82-140 平米多層、小高層、高層火爆發(fā)售清盤階段運動生態(tài)健康首付 6.9 萬起，

44、惠享健康社區(qū)大四房傍學校賺大錢約80-135m2純一層現(xiàn)鋪發(fā)售總價 72 萬起，泳池生態(tài)社區(qū)復式花園院墅小結(jié)： 從一期 “某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)社區(qū)”，到二期 “金牌品質(zhì)全面升級” ，既旗幟鮮明的實現(xiàn)了本案在區(qū)域內(nèi)價值標桿的絕對高位站立，又強化了本案某市北區(qū)金牌雙學府的最大教育公共配套，同時強調(diào)了本案作為生態(tài)高端居住人文社區(qū)的定位。全案推售過程中，在強化高品質(zhì)標桿的前提下，更始終堅持以客戶最為關心的震撼價格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。1.2.客戶定位情況評估類型項目定位客戶實際情況核心客戶鎮(zhèn)中心 / 鎮(zhèn)周邊居民 /此區(qū)域經(jīng)商鎮(zhèn)中心 / 鎮(zhèn)周邊居民 / 此區(qū)域經(jīng)商的新某市人325- 1

45、7 - 17 - 的新某市人50% 組， 31% 重要客戶某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/ 錫東工業(yè)園企業(yè)員工( 含某市新市民 )40% 某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/ 工業(yè)園企業(yè)員 ( 含某市新市民) 551 組，53% 邊緣客戶市區(qū)被擠壓出來的客戶10% 市區(qū)被擠壓出來的客戶173 組， 16% 小結(jié)：客戶定位差異：市區(qū)（市東）購買客戶比例較高，高出原定位客戶約6% 比例；而某市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)域居民成交占比較原定位偏低。主要原因： 1）在于本案所處區(qū)域距市區(qū)距離較遠，各區(qū)域置業(yè)門檻明顯高于本案所屬區(qū)域，如市東、崇安新城和新區(qū)板塊，由于受到高房價的擠壓和本案對于客群在生活、學習、工作各生活機能滿足，對被某市北區(qū)區(qū)高房

46、價擠壓出來的客群有一定的吸引力。2）由于某市北區(qū)核心片區(qū)占盡地段、規(guī)劃優(yōu)勢，且大品牌開發(fā)商林立，產(chǎn)品線豐富，導致周邊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)高管基本選擇市東片區(qū)置業(yè)，而本案某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工成交比較高。3）一方面在于房地產(chǎn)市場持續(xù)深入的調(diào)控，導致投資需求被嚴重擠壓出市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。1.3.項目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評估開發(fā)建議書計劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例序號產(chǎn)品形態(tài)單套面積（）套數(shù)面積小計（）占本類產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例備注套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比1住宅1.1多層（ 5f）1.1.13 房 2 廳 1 衛(wèi)1081181276333

47、.15%34.99%9.57%9.09%10988722.25%2.39%0.65%0.62%11056616015.73%16.89%4.54%4.39%11144488412.36%13.39%3.57%3.48%11266721.69%1.84%0.49%0.48%1.1.22 房 2 廳 1 衛(wèi)8146375312.92%10.29%3.73%2.67%88108852.81%2.43%0.81%0.63%8946410712.92%11.26%3.73%2.93%9065401.69%1.48%0.49%0.38%1.1.32 房 2 廳 2 衛(wèi)9721940.56%0.53%0.1

48、6%0.14%9821960.56%0.54%0.16%0.14%1.1.43 房 2 廳 2 衛(wèi)12067201.69%1.97%0.49%0.51%- 18 - 18 - 12167261.69%1.99%0.49%0.52%多層合計35636472100.00%100.00%28.87%25.98%1.2小高層（ 9f）1.2.16 房 3 廳 4 衛(wèi)1251417454.71%5.06%1.14%1.24%132810562.69%3.06%0.65%0.75%1.2.24 房 2 廳 2 衛(wèi)1331121494337.71%43.31%9.08%10.655

49、5%25.04%5.19%6.16%1.2.32 房 2 廳 1 衛(wèi)8256459618.86%13.32%4.54%3.27%8332265610.77%7.70%2.60%1.89%1.2.42 房 3 廳 2 衛(wèi)7875492.36%1.59%0.57%0.39%7943161.35%0.92%0.32%0.23%小高層合計29734501100.00%100.00%24.09%24.58%1.3高層（ 18f、27f）1.3.12 房 2 廳 2 衛(wèi)13922780.34%0.43%0.16%0.20%1.3.23 房 2 廳 2 衛(wèi)136.51021392317.59%21.31%8

50、.27%9.92%1393447265.86%7.23%2.76%3.37%1435071508.62%10.95%4.06%5.09%1441021468817.59%22.48%8.27%10.46%1.3.32 房 2 廳 1 衛(wèi)82.03102836717.59%12.81%8.27%5.96%843428565.86%4.37%2.76%2.03%865043008.62%6.58%4.06%3.06%87102887417.59%13.58%8.27%6.32%1.3.41 房 2 廳 1 衛(wèi)8221640.34%0.25%0.16%0.12%高層合計58065326100.00%

51、100.00%47.04%46.54%住宅合計12331362992商業(yè)物業(yè)2.1商鋪 1815.5921.43%0.58%2.2商鋪 265517.21%0.47%2.3商鋪 3（其中50 平方無償補充居委日常運轉(zhuǎn)經(jīng)費）2335.3261.36%1.66%商業(yè)物業(yè)合計3805.91100.00%2.71%3物業(yè)3.1消防控制52.8319.80%0.04%3.2配電房15056.20%0.11%3.3垃圾站6424.00%0.05%3.4辦公物業(yè)- 19 - 19 - 物業(yè)合計266.83100.00%0.19%總計140372100.00%竣工各產(chǎn)品形態(tài)比例產(chǎn)品形態(tài)單套面積（）套數(shù)面積小計

52、（）占本類產(chǎn)品比例占總體產(chǎn)品比例套數(shù)比面積比套數(shù)比面積比一、住宅1、多層住宅1.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)78-94 112 9691.4 31.46% 26.37%8.87% 6.68%1.2 、3 房 2 廳 1 衛(wèi)110 232 25604.78 65.17% 69.68%18.38% 17.65%1.3 、3 房 2 廳 2 衛(wèi)120.94 12 1451.28 3.37% 3.95%0.95% 1.00%多層合計356 36747.5 100.00% 100.00%28.21% 25.33%2、小高層住宅2.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)82 88 7241.68 29.63% 18

53、.80%6.97% 4.99%2.2 、4 房 2 廳 2 衛(wèi)133 176 23545.12 59.26% 61.13%13.95% 16.23%2.3 、2 房 3 廳 2 衛(wèi)165 11 1811.01 3.70% 4.70%0.87% 1.25%2.4 、6 房 3 廳 4 衛(wèi)256-274 22 5919.26 7.41% 15.37%1.74% 4.08%小高層合計297 38517.07 100.00% 100.00%23.53% 26.55%3、高層住宅3.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)83-87 288 24619.62 49.66% 37.68%22.82% 16.97%3.

54、2 、4 房 2 廳 1 衛(wèi)136-141 288 39815.6 49.66% 60.93%22.82% 27.45%3.3 、2 房 3 廳 2 衛(wèi)175.03 2 350.06 0.34% 0.54%0.16% 0.24%3.4 、6 房 2 廳 1 衛(wèi)278 2 556.13 0.34% 0.85%0.16% 0.38%高層合計580 65341.41 100.00% 100.00%45.96% 45.05%二、商業(yè)物業(yè)商鋪37-136 29 3828.03 100.00% 100.00%2.30% 2.64%三、物業(yè)3.1 物業(yè)用房330.85 53.27%0.23%3.2 社區(qū)服務

55、203.37 32.75%0.14%3.3 門衛(wèi)7.03 1.13%0.00%3.4 銷控中心79.8 12.85%0.06%物業(yè)小計621.05 100%0.43%合計1262 145055.02 項目產(chǎn)品形態(tài)比例主要變化情況產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)建議書階段指標竣工指標偏差情況面積（）占總面積比面積（）占總面積比面積（）偏差率一、住宅- 20 - 20 - 1、多層住宅1.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)9674.64 5.85% 9691.4 6.02% 16.76 1.2 、3 房 2 廳 1 衛(wèi)25351.1 15.32% 25604.78 15.92% 253.68 1.3 、3 房 2 廳 2

56、衛(wèi)1446 0.87% 1451.28 0.90% 5.28 多層合計36471.74 22.04% 36747.46 22.84% 275.72 2、小高層住宅0.00% 0 2.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)7251.92 4.38% 7241.68 15.30% -10.24 2.2 、4 房 2 廳 2 衛(wèi)23583.04 14.25% 23545.12 14.55% -37.92 2.3 、2 房 3 廳 2 衛(wèi)865.08 0.52% 1811.01 1.13% 945.93 2.4 、6 房 3 廳 4 衛(wèi)2801.38 1.69% 5919.26 3.68% 3117.88 小高

57、層合計34501.42 20.85% 38517.07 34.66% 4015.65 3、高層住宅0.00% 0 3.1 、2 房 2 廳 1 衛(wèi)24397.06 14.74% 24619.62 15.30% 222.56 3.2 、4 房 2 廳 1 衛(wèi)40487 24.47% 39815.6 24.66% -671.4 3.3 、2 房 3 廳 2 衛(wèi)164 0.10% 350.06 0.22% 186.06 3.4 、6 房 2 廳 1 衛(wèi)278 0.17% 556.13 0.35% 278.13 高層合計65326.06 39.48% 65341.41 40.53% 15.35 二商業(yè)

58、3805.91 2.71% 3828.03 1.57% 22.12 三其他公建1176 2.71% 1307.11 0.39% 131.11 合計141281.13 145741.08 4459.95 注：小高層的面積差是因為房產(chǎn)局和規(guī)劃局的面積計算方式不一致所造成，半地下室規(guī)劃局不計容，但房產(chǎn)局計入產(chǎn)權(quán)面積， （按測算，總銷售額不變，小高層增加4000 平米，拉低小高層均價約100 元/ 平米。 ）1）從產(chǎn)品形態(tài)及比例：本案由14 棟多層， 5 棟小高層， 7 棟高層組成。在某市北區(qū)鎮(zhèn)當?shù)兀蛻魧τ诙鄬赢a(chǎn)品情有獨鐘，在售價能承受的前提下通常首選多層產(chǎn)品。當?shù)乜腿簩τ诟邔拥男枨笊刑幱诹晳T培育階

59、段，客戶對于高層的抗性較大。因此，本案定價中充分考慮了客戶對多層、小高層和高層建筑業(yè)態(tài)的心理感受，以價差來引導客戶分流，即便如此，單價最高的多層仍是最先去化售罄的產(chǎn)品。2）戶型面積及比例：本案多層356 套，戶型面積78-121 平米，多層可售面積36747.5 平米；小高層和高層產(chǎn)品由 82-87 平米小戶型、 133-140 平米大戶型、 164-273 平米復式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面積31861.3 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積63086.46 平米；復式 37 套，復式可售面積8636.46 平米。本案大戶型套數(shù)多、可售面積比重大，在以剛需為

60、絕對主打的區(qū)域市場和改善備受抑制的大市場環(huán)境下銷售壓力巨大，導致本案大戶型和復式產(chǎn)品嚴重滯銷。3）配套設施規(guī)模：社區(qū)近800 平米的綠化園林景觀、社區(qū)泳池等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑。1.4.價格定位方面評估- 21 - 21 - 該項目一期開發(fā)目標值產(chǎn)品形態(tài)目標均價（元 / ）實際均價（預計）（元 / ）偏差值（元 / ）偏差說明多層4975 4985 10 小高層5196 5192 -4 小高層復式戶型滯銷， 價格偏低高層4900 4900 0 住宅小計5031 5014 -17 商業(yè)10000 12605 2605 注：該目標均價為開發(fā)經(jīng)營指標定稿的目標均價（2014 年 4 月