福年廣場商鋪消化方案

1、福年廣場商鋪營銷策略報告福年廣場商鋪營銷策略報告產品分析PART 1高端度假居住區(qū)各類配套設施和就業(yè)、居住人群的高端化，必將使其成為成都中心城最為國際化和最為現(xiàn)代化、人文氣息最為濃厚的居住區(qū)。就目前而言，整個片區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)、配套設施，正在綜合化和高檔化。中央商務區(qū)CBD 集中大量金融、商業(yè)、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件。領事館區(qū) 規(guī)劃237畝領事館區(qū)已開建，將聚集成都所有領事館及大量外籍人士，吸納國際資本入注，活躍城市資本。中央政務區(qū) 在新城南，高新國際廣場建成、成都海關大樓等已經建成，成都中級人民法院，成都市高新區(qū)檢察院等

2、大多已入駐，新的城市辦公中心已形成。 花樣年花樣年福年廣場福年廣場【項目區(qū)位】本案位于國際城南CBD中央區(qū)域，目前區(qū)域內的開發(fā)成熟度較高，擁有眾多甲級寫字樓，本項目被包圍在寫字樓群之中?！井a品概況】 產品位置本案商鋪位于福年廣場1.2.3號樓13F【產品概況】 周邊四至規(guī)劃道路瞻遠西一街規(guī)劃道路北2.3號樓商鋪北臨規(guī)劃道路，并正對中石化3號樓商鋪東臨規(guī)劃道路，并正對大源國際中心，目測距離60米1號樓商鋪南臨瞻遠西一街，并正對海洋中心，目測距離40米本項目1、2、3號樓商鋪基本被包圍在寫字樓群之中，多臨近規(guī)劃道路，部分商鋪臨近內部園林【貨量分析】030 30100 100200200600600

3、100010002000總計套數(shù)6237125356占比11%41%13%21%8%5%100%面積107.971521.971136.874768.193927.824656.2916119.11占比0.7%9.4%7%29.6%24.4%28.9%100%200 以上的商鋪共20套，占比36%；總面積1.34萬，占比83%。需要控制總價，降低投資門檻200 以下的商鋪共36套，占比64%；總面積0.28萬，占比17%。需要提高售價，追求溢價空間【產品屬性】結構1#（1躍2）3棟1層平面圖2#（1躍2）3#（1躍2）本案商鋪大部分為平層，層高6.1米；僅3套為躍層，分布在3棟1層的1、2、3

4、號【產品屬性】經營范圍【產品屬性】經營范圍【產品屬性】經營范圍競爭市場分析PART 2【競爭區(qū)域設定】項目周邊目前初步成型的商圈主要為大源住宅區(qū)及會展商業(yè)區(qū)。本項目處于未來中央商務區(qū)核心位置，目前區(qū)域還尚未成熟。因此本案以大源住宅區(qū)、會展商圈以及本案所在的中央商務區(qū)為競爭參照區(qū)域主要選取香年廣場、雍湖灣、保利心語、奧克斯廣場的商鋪作為重點研究對象 新希望國際、航興國際只作為參考研究對象【競爭市場分析】附：商業(yè)競爭市場調查片區(qū)項目名稱形態(tài)主力戶型面積（）銷售均價（元/）租金水平元/月推出時間備注能否做餐飲寫字樓商業(yè)新希望國際（招租項目僅做參考）1-3F商業(yè)1000、1300租賃底商臨街：300底

5、商靠里：2102-3F：1402011年2月A座已入住部分能航興國際（早期項目僅做參考）底商商業(yè)900300002011年2月否香年廣場（在售項目重點參照）底商52300002011年6月有部分是1躍2（層高6m）否依附主題商業(yè)復地雍湖灣（售罄）底商（層高5.6m）60550002011年3月-5月32#臨德賽二街價格相對較高否2F商業(yè)（層高3m）130025000奧克斯廣場（暗銷）底商210580002011年7月2日共推出5套（90%自己持有）能社區(qū)底商保利心語花園（售罄）底商60380002011年5月商業(yè)位于245#否世紀城（租賃）底商356140臨街滿租能【競爭市場小結】產品目前區(qū)域

6、及周邊寫字樓商業(yè)推出較少，市場上商鋪以社區(qū)型底商為主，大多不能經營餐飲商鋪產品上以平層居多，層高多在5.6米以上市場在售商鋪面積區(qū)間主要在40200平米，主力范圍為4060平米價格售價：競爭市場內受商業(yè)環(huán)境及前產品定位的不同，價格差異較大 依附主題商業(yè)為支撐的住宅區(qū)內的商鋪，價格集中在43000-50000元/ 單獨依靠自身住宅為支撐的社區(qū)商業(yè)價格在36000元/ 寫字樓內的商鋪多為大面積整體銷售，價格在20000-30000元/租金：項目周邊項目商業(yè)租金底商300元/月，非底商140元/月，但暫未簽約 成熟區(qū)域如新會展中心商業(yè)租金維持在100-120元/月銷售情況寫字樓內的底商以大面積的整層

7、進行租賃和銷售，走量欠佳，基本沒有銷售進展依附主題商業(yè)的住宅商鋪價格較高，走量好獨自依靠自身的社區(qū)商業(yè)價格稍低，走量較好結論：整體來看，本項目區(qū)域內的商業(yè)發(fā)展尚未成熟，商業(yè)雖然相對稀缺，但需要結論：整體來看，本項目區(qū)域內的商業(yè)發(fā)展尚未成熟，商業(yè)雖然相對稀缺，但需要較長的時間尚能形成規(guī)模和氛圍。因此，以上市場的商業(yè)價格只作為定價的參考。較長的時間尚能形成規(guī)模和氛圍。因此，以上市場的商業(yè)價格只作為定價的參考?！局攸c個案介紹大源國際中心】【潛在市場分析】u1、2號樓為寫字樓u3、4號樓為服務式公寓u5號樓為酒店式公寓u6、7、8號樓為商業(yè)酒店公寓酒店公寓商業(yè)大源國際中心經濟指標及樓棟功能說明規(guī)劃建設

8、凈用地面積31375.35平方米總建筑面積214687平方米其中地上162037平方米地下52650平方米綠地面積4700.0平方米容積率5.16建筑密度30.0%綠地率15.0%建筑高度99.950米 (高層最高點)23.950米（多層最高點）機動車停車數(shù)1028輛非機動車1000輛大源國際中心商業(yè)定位商業(yè)營銷定位：高端商業(yè)旗艦購物走廊業(yè)態(tài)定位：高端服飾、汽車旗艦，精品超市等大源國際中心與本案相對位置東西由規(guī)劃道路“無縫”相接規(guī)劃道路瞻遠西一街天府大道大源國際中心對于本案的意義形成互補型商業(yè)格局本案可滿足在大源購物的消費者所產生的深層次 （餐飲、休閑、娛樂）需求同時，本案的消費人群也有主動性

9、SWOT分析PART 3【優(yōu)勢與劣勢】優(yōu)勢劣勢l區(qū)位優(yōu)勢：地處最重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，城市新興的CBD中央l需求優(yōu)勢：處于多個寫字樓之間，未來可預見的需求十分明顯l產品優(yōu)勢：產品小面積戶型較多，投資門檻低，客戶群較為廣泛l氣場劣勢：項目周邊由于大多項目正在建設，沒有入駐，人氣商氣嚴重不足l昭示劣勢：項目不臨主干道，并被寫字樓群環(huán)繞，昭示性較差l2、3F的戶型面積較大，總價過高，客戶群的范圍較窄優(yōu)勢利用劣勢規(guī)避區(qū)位優(yōu)勢+產品優(yōu)勢強調發(fā)展規(guī)劃+系統(tǒng)性導視機會威脅l宏觀導向：成都被評為全球發(fā)展最快的15個商務城市之一l產業(yè)導向：世界500強陸續(xù)搶灘國際城南，高新、金融、使館、科技產業(yè)園相繼在城南區(qū)域落

10、戶l政策導向：住宅被限購，投資客更關注商業(yè)l競爭機會：目前周邊項目商業(yè)基本全部售罄，部分未售項目考慮整體招租l潛在競爭威脅：復城國際（大型綜合體內商業(yè)）、世豪瑞麗（依附伊藤旗艦的商業(yè)）即將入市l(wèi)投資回報不合理：根據(jù)目前區(qū)域可供參考的租金水平，本案商鋪的投資回報將處于合理水平以下l稅收政策威脅：房產稅或將從商業(yè)開始試點征收機會利用威脅規(guī)避結合宏觀炒作+入市機會把握及早推廣攬客+銷售說辭【機會與威脅】營銷策略PART 4【營銷中心策略】以商業(yè)為階段性推廣重心，整合媒介手段，集中發(fā)布市場推廣形成市場追捧，吸納廣泛投資客群，引導寫字樓、公寓同步銷售，逆市制造銷售“沸點”【產品定位】區(qū)域占位拉德方斯IC

11、ON云端成達大廈茂業(yè)中心新希望大廈福年廣場【產品定位】功能區(qū)隔【產品定位】功能區(qū)隔在國際化新城的CBD中央滿足辦公區(qū)內的以及商務需求！【產品定位】總體功能定位【產品包裝】業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)特色美食一條街B區(qū)高端便利店、早餐店、水果店D區(qū)（高爾夫、數(shù)碼科技、蟲草燕窩、視聽店、咖啡、甜品店）C區(qū)金融機構集中區(qū)【產品包裝】業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)健身、運動會館D區(qū)養(yǎng)生、SPA會所C區(qū)高檔西餐、茶樓B區(qū)高級中餐酒樓【產品包裝】產品營銷包裝【產品包裝】產品營銷包裝【產品包裝】產品營銷包裝福年【客戶定位】目標客戶描述一間商鋪往往價值在80萬-100萬以上，其首期款也在30-40萬以上。作為這樣的高端投資客戶群，可謂來路廣泛

12、，我們只能綜合其相似之處。根據(jù)香年廣場的客群分析及我司的商鋪銷售代理經驗，本案的目標客戶或有著共同的特點：他們的自身屬性絕對的中高產實力派 能夠把握經濟發(fā)展趨勢對國家政策及法律有一定了解有成功的投資經驗他們的購買驅動力看好城南的發(fā)展對項目產品喜愛對片區(qū)商業(yè)發(fā)展有信心對物業(yè)價值空間有較好的預期他們的心理狀態(tài)算帳清楚不易被小誘惑引導雖然也受宣傳所引導，堅持自我判斷，并會親自論證【客戶定位】目標客戶圈層【價格定位】價格策略030 30100 100200200600600100010002000參考項目暫無保利心語香年廣場香年廣場航興國際雍湖灣參考戶型暫無60 135 250 （1躍2）900 13

13、00 參考價格38000元/48000元/25000元/30000元/25000元/【價格定位】價格策略030 30100 100200200600600100010002000市場參考價38000/48000/25000/30000/25000/本項目優(yōu)勢面積小，20以下居多結構方正，無內柱可做冷餐可做餐飲可做餐飲可做餐飲功能齊全布局合理本項目劣勢有內柱，進深太短進深較長朝小區(qū)內不臨街都在2樓少量1躍2大部分在3樓都在3樓本項目推導價500004200045000330002800022000定價目的控制走量保持市場獨有產品線追求溢價快速清空實現(xiàn)回款挑選優(yōu)質客戶降低投資門檻降低投資門檻價格修

14、正+8000元/+3000元/5000元/+3000元/2000元/2000元/【價格定位】價格策略【30 】以下戶型，實現(xiàn)實收均價58000元/，實現(xiàn)銷售產值約626萬【30 100】以下戶型，實現(xiàn)實收均價45000元/，實現(xiàn)銷售產值約6849萬【100200 】以下戶型，實現(xiàn)實收均價40000元/，實現(xiàn)銷售產值約4547萬【200600 】以下戶型，實現(xiàn)實收均價36000元/，實現(xiàn)銷售產值約1.72億【6001000】以下戶型，實現(xiàn)實收均價26000元/，實現(xiàn)銷售產值約1.02億【1000】以上戶型，實現(xiàn)實收均價20000元/，實現(xiàn)銷售產值約9313萬 最終實現(xiàn)銷售總產值約4.87億， 銷

15、售均價30220元/ 針對不同面積段的戶型進行價格修正后，我們的價格定位為：推售策略PART 5【推售節(jié)點排布】正式蓄客（繳納誠意金）正式開盤（公開解籌） 7 7月月2828日日 8 8月月2626日日 8 8月月2727日日 8 8月月2 2日日內部推廣啟動內部推廣啟動對外推廣發(fā)布對外推廣發(fā)布啟動開盤活動啟動開盤活動內部客戶梳理期 8 8月月2323日日外部客戶挖掘期【銷售策略】推盤策略【銷售策略】蓄水策略7 7月月2828日日88月月2626日日客戶誠意度客戶誠意度7 7月月2828日日 8 8月月2626日日8 8月月2 2日日【銷售策略】蓄水策略【銷售策略】蓄水策略【銷售策略】開盤策略

16、【推廣策略】推廣主策略【推廣策略】推廣媒介應用時間推廣階段推廣媒介主要作用7月28日8月5日內部蓄水階段短信（內部資源）向業(yè)主大規(guī)模傳遞福年有商鋪入市的信息電話回訪告知商鋪產品情況及銷售信息邀約認籌（業(yè)主額外1%優(yōu)惠）并促使其向朋友推廣（老帶新）8月2日8月26日對外蓄客階段報紙以足夠的曝光率及高端的形象定位將商鋪這一稀有投資產品高調面市桁架區(qū)域內攬客及導視電梯轎廂對孵化園內的高官及高產階層進行挖掘8月27日開盤日活動促進現(xiàn)場氛圍，提升解籌率【推廣策略】媒體發(fā)布策略時間媒介版面主要銷售信息8月2日商報頭版1/4版福年商鋪誠意登記8月2日華西頭版1/4版8月3日商報頭版1/4版8月9日商報頭版1

17、/4版8月10日華西頭版1/4版8月16日商報頭版1/4版誠意登記即將截止8月17日商報頭版1/4版8月23日商報頭版1/4版本周開盤【推廣策略】媒體發(fā)布策略 內容：花樣年福年香榭麗 國際城南CBD中央精品商業(yè)街 銷售中心由此去【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】媒體發(fā)布策略時間媒介資源主要銷售信息8月4日短信短信公司（公司法人、銀行金卡客戶、商場VIP、移動月消費200元以上，車主等高端資源）福年商鋪誠意登記8月5日短信8月11日短信8月18日短信8月25日短信誠意登記即將截止本周即將正式開盤8月26日短信【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】媒體發(fā)布策略【推廣策略】推廣費用媒介頻次版面單價費用合計桁架更換信息4塊2000元/塊8000元電梯轎廂1個月30塊3萬元3萬元商報6次頭版1/4版9萬54萬華西2次頭版1/4版8萬