房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題探析

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題探析中圖分類號(hào)：f230文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：a文章編號(hào)：1009-4202 （2013） 06-000-02摘要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要 方面，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理有著重要的意義，房地產(chǎn) 企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系，其可以使 房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行籌資、投資、用資等過(guò)程，所以房地 產(chǎn)企業(yè)需要積極地建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理來(lái)體系。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理管理體系一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題（一）資金管理存在間歇及風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)耗資巨大，資金回收期限較長(zhǎng)，再加上企業(yè) 資金渠道相對(duì)狹窄，以致較大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn) 定發(fā)展；另外，多數(shù)房地產(chǎn)

2、企業(yè)將經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市作為投資 對(duì)象，力求從中獲取到更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)際上，受諸多不 穩(wěn)定性因素的影響，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其內(nèi)部潛在的風(fēng)險(xiǎn)因 素越多，房地產(chǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)越大。總之，因房地產(chǎn)企業(yè)資 金使用存在間歇性，且同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，所以要求房地 產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取有效措施進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以推進(jìn)房地產(chǎn) 企業(yè)快速發(fā)展。（二）融資渠道較單一充足的資金是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常 運(yùn)行的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有投資金額大、資金回 報(bào)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等一系列特點(diǎn)，并且企業(yè)資金有限， 使得融資成為保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利有序 開(kāi)展的重要途徑。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠?jī)?nèi)部融資與 外部

3、融資兩種渠道進(jìn)行融資活動(dòng)，然而僅依靠?jī)?nèi)部融資根本 難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求，所以必須加大外部融資力 度?；谥T多不良事件的發(fā)生，國(guó)家政府部門對(duì)貸款利率、 借貸政策法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)整，同時(shí)銀行機(jī)構(gòu)考慮到房地產(chǎn)企 業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，為降低自身壞賬、呆賬風(fēng)險(xiǎn)，往往拒絕向房地 產(chǎn)企業(yè)放貸，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊缺危機(jī)。（三）不重視全面成本及費(fèi)用管理全面成本及費(fèi)用管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán) 節(jié)，該環(huán)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。其中全面 成本及費(fèi)用管理指的是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)涉及 到的相關(guān)費(fèi)用予以科學(xué)預(yù)算、評(píng)價(jià)、控制及管理。然而，國(guó) 內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本及費(fèi)用管理意識(shí)薄弱，不能夠準(zhǔn)確

4、認(rèn) 識(shí)到全面成本及費(fèi)用管理的重要性，致使對(duì)待全面成本及費(fèi) 用管理的積極性不高、能動(dòng)性不強(qiáng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到 預(yù)期的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。（四）投資回收周期較長(zhǎng)，資金占用成本較高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，企業(yè)對(duì)外籌資資金時(shí)必須償付一定的利息。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其投資金額較大、資金回報(bào)周期 較長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)較高，僅憑借企業(yè)自身現(xiàn)有的資金根本無(wú)法 保證各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常開(kāi)展，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外 籌資資金，這樣以來(lái)，企業(yè)所籌資的資金金額越多、資金占 用時(shí)間越長(zhǎng)，則支付的利息越多，如此極易使房地產(chǎn)企業(yè)承 擔(dān)巨大的按期償債風(fēng)險(xiǎn)，從而一定程度上限制著房地產(chǎn)企業(yè) 可持續(xù)發(fā)展。（五）其他問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，現(xiàn)

5、行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè) 過(guò)于重視經(jīng)營(yíng)效益的結(jié)果，忽視了經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程，以至于 房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)在注重預(yù)算管理對(duì)成本費(fèi)用節(jié)約的同 時(shí)，缺乏價(jià)值管理和系統(tǒng)管理觀念，最終將導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管 理缺乏可操作性；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員而言，現(xiàn)行的大多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員從業(yè)素質(zhì)低下，首先是相關(guān)專業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理知識(shí)落后,不能夠滿足財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的需求，極大的降低了財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效率；其次是財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員思想決策低下，不能夠充分調(diào)動(dòng)自身工作 的積極性與自主性。以上方面嚴(yán)重制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的 可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)行部分房地產(chǎn)企業(yè)雖制定了完善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，并且，部分房地產(chǎn)企業(yè)專門成立預(yù)算職能部門進(jìn)

6、行實(shí)施 預(yù)算編制，但其監(jiān)督和執(zhí)行力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)，導(dǎo)致完 善的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制流于形式，成為一紙空文。同時(shí)，我 國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的預(yù)算反饋機(jī)制，其預(yù)算管理和 會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)脫鉤現(xiàn)象也愈加嚴(yán)重，久而久之，勢(shì)必將給我 國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。另外，績(jī)效考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制以成為各行企業(yè)迫切加 強(qiáng)的主要問(wèn)題，該問(wèn)題嚴(yán)重制約著各行企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)?；诖蠖鄶?shù)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的績(jī)效考核機(jī)制 以及健全有效的激勵(lì)機(jī)制，難以充分調(diào)動(dòng)廣發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)算管理 人員的工作積極性與自主性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益價(jià) 值最大化的實(shí)現(xiàn)。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施（一）加大全面成本及費(fèi)用管理力

7、度成本及費(fèi)用管理涉及到房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系 到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況，所以做好全面成本及費(fèi)用管理 工作至關(guān)重要。歸納而言，企業(yè)成本及費(fèi)用管理主要體現(xiàn)在 成本、費(fèi)用預(yù)算、控制、核算及評(píng)價(jià)等多方面，為落實(shí)全面 成本及費(fèi)用管理工作，首先，通過(guò)培訓(xùn)、再教育，增強(qiáng)房地 產(chǎn)企業(yè)各級(jí)職工成本及費(fèi)用管理意識(shí)，使其全面認(rèn)識(shí)到成本 及費(fèi)用管理的重要性及迫切性；其次，要求財(cái)務(wù)管理人員嚴(yán) 格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行成本及費(fèi)用管理工作，同時(shí)，要求各部 門職工均要積極參與到成本及費(fèi)用管理過(guò)程中，切實(shí)將成本 及費(fèi)用管理工作落實(shí)到位。（二）優(yōu)化調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，落實(shí)好成本控制工作一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)及成本費(fèi)用取決于資金 結(jié)構(gòu)，因此為降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本關(guān)鍵在于進(jìn)一步優(yōu)化 調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，即通過(guò)全面分析評(píng)價(jià)企業(yè)投資項(xiàng)目可行 性，并以此為依據(jù)確定最佳的資金結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到降低資金 成本的目的。（三）拓展企業(yè)籌資渠道基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資金額大、資金回收周期長(zhǎng)、投 資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，而房地產(chǎn)內(nèi)部籌資資金不足以滿足各項(xiàng)生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需求，所以需要進(jìn)行外部籌資。受多方面原因的 影響，房地產(chǎn)企業(yè)外部籌資時(shí)面臨著嚴(yán)峻