房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中問題與對策思考

1、    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中問題與對策思考    李玲【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，推動了國民經(jīng)濟的增長，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是其發(fā)展的基礎(chǔ)，土地的增值稅也是企業(yè)的稅務(wù)的一個關(guān)鍵部分。本篇文章正是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅的整個過程展開研究，通過了解其中存在的問題，提出相關(guān)的解決建議。促進企業(yè)的土地增值稅的清算，保障企業(yè)的發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】土地增值稅；房地產(chǎn)行業(yè)；國民經(jīng)濟；稅務(wù)一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算的必要性由于市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及高額的稅收成本，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展利潤越來越少。因此，要想使得企業(yè)得到更好的發(fā)展，就需要調(diào)整商品房的不同類型

2、，對其進行有效的管控，使得稅收的金額處于規(guī)定的范圍內(nèi)。且高額的稅收成本會直接影響企業(yè)的資金情況，企業(yè)需要加強內(nèi)部控制的管理，更好的投資經(jīng)營。二、在土地增值稅清算工作中出現(xiàn)的問題（一）土地的使用權(quán)隨著城市不斷的發(fā)展，我國的人口數(shù)量也越來越多，因此可以使用的土地資源很少，已經(jīng)無法滿足人們的需求。因此，政府部門鑒于這種現(xiàn)象，出臺了一些相關(guān)的法律政策來限制對于土地的使用權(quán)利，這樣的做法，可以在一定程度上保證了土地使用權(quán)的合法性，杜絕了一些不法企業(yè)為追求金錢利益，利用不合法的手段得到土地的使用權(quán)限。（二）建筑安裝的費用房地產(chǎn)企業(yè)在整個修建的過程中會涉及很多安裝費用，對于這部分的費用的扣除也存在一些問題：

3、1.關(guān)于扣除的預(yù)計成本工作。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目中所要扣費的環(huán)節(jié)是非常多的。例如在清算時的審計工作還未結(jié)束，分包實行的時候受到其他條件的制約等等。2.成本的原始發(fā)票證據(jù)不足，受到財務(wù)人員能力水平的限制以及房地產(chǎn)公司規(guī)模的發(fā)小，在具體的增值稅清算環(huán)節(jié)中，稅務(wù)機關(guān)會針對具體的增值稅項目進行審核，并對成本的原始憑證進行梳理，通過對一些發(fā)票以及合同的核對一一明確。對于那些票據(jù)缺失的部分以及存在失誤的情況都不予批準(zhǔn)。（三）對產(chǎn)品的定位房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，對于商品房的價格定位還不明確，部分企業(yè)可能會因為某種原因降低價格，以比較低廉的價格將房屋售賣給股東，造成與市場價格出現(xiàn)較大的差異的現(xiàn)象。然而，在進

4、行這些交易時，其產(chǎn)生的資金都是需要進行繳納稅務(wù)的，如果按照這樣的情況，開發(fā)商是無法獲得利益的，這也是他們無法接受的，但對于政務(wù)部門，是極為不利的。其次，商品房的定價區(qū)間不夠明確。房地產(chǎn)企業(yè)在進行商品房屋銷售的過程中，沒有及時的與財務(wù)部門進行銜接，在對房屋進行定價的時候，沒有考慮到定價的范圍以及土地增值稅稅率跳點的問題，過于關(guān)注市場的供求關(guān)系以及周邊同類產(chǎn)品的報價。這就會造成可能一個普通的住宅，已經(jīng)超過了稅率的免稅界點，但進行了內(nèi)部調(diào)價，反而需要交納稅負(fù)，降低了企業(yè)的利潤。（四）房地產(chǎn)開發(fā)過程中扣除的金額問題受到房地產(chǎn)企業(yè)的工程周期長、使用資金量大的影響，很多開發(fā)商都是通過財務(wù)標(biāo)桿的效應(yīng)來達到籌

5、集資金的目的。但是國家對此進行了宏觀調(diào)控以后，頒布了相關(guān)的規(guī)定，要求銀行不得在將資金提供給房地產(chǎn)市場，這就給房地產(chǎn)商籌集資金帶來了難題。因此，他們不得不通過委托貸款的方式來集資。按照國家稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)過程中扣除的資金問題：即只要在具體的財務(wù)費用中的利息支出，可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行分?jǐn)偳铱梢蕴峁┫嚓P(guān)金融機構(gòu)證明的，可以進行扣除，但是也對此進行了限定，要求不得超過同期貸款的利。三、對土地增值稅清算過程中存在的問題的解決辦法（一）杜絕使用違法行為獲取土地的使用權(quán)限針對于土地的問題，應(yīng)該從兩個方面入手，堅決杜絕使用不恰當(dāng)?shù)氖侄稳〉猛恋厥褂脵?quán)的行為。首先，從國家層面來看，政府部門應(yīng)該加強對

6、于土地的管制力度，重視土地的使用權(quán)限的流轉(zhuǎn)情況。如果出現(xiàn)有想要通過不法行為來獲取土地使用權(quán)的情況，必須大力懲治。嚴(yán)格杜絕此類情況的發(fā)生。這就涉及到國土部門的主要職責(zé)。土地交易的主要管理機構(gòu)就是國土部門，對于土地的使用以及流轉(zhuǎn)都要通過國土部門的批準(zhǔn)。因此，國土部門應(yīng)該把好關(guān)，對土地的使用權(quán)限要求嚴(yán)格把關(guān)，對于一些申請不合格的投資項目書，一律駁回，拒不辦理。而從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，更不應(yīng)該為了追求眼前的利益而使用一些不和法律的手段，從企業(yè)的自身做起，堅決守法，不做違法犯罪的事情，履行自己的義務(wù)，營造出一個健康的土地市場的環(huán)境。（二）加強對成本的管理從企業(yè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多多關(guān)注對財務(wù)人員的培養(yǎng)

7、，提高他們的業(yè)務(wù)能力，完善成本核算的方法，將成本歸集進行統(tǒng)一化的管理，制定相關(guān)的規(guī)定，對一些成本費用的原始文件以及審批合作嚴(yán)格保管。完成好企業(yè)的財務(wù)工作，為清算工作提供方便，夯實財務(wù)基礎(chǔ)。就監(jiān)管方面，稅務(wù)人員在清算的工作中，對房地產(chǎn)企業(yè)的開放成本應(yīng)該進行多角度的審核，既要整理好企業(yè)的成本問題，還要對具體的工作人員進行監(jiān)督與引導(dǎo)，避免問題的出現(xiàn)。具體的工作人員也應(yīng)該明確自己的責(zé)任意識，將自己的工作都一一落到實處。有關(guān)部門的審核應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，確定準(zhǔn)確的成本價格。（三）企業(yè)制定被動性的清算手段稅收征收的過程中，難免會有企業(yè)出現(xiàn)不繳納稅務(wù)或者拖延時間的現(xiàn)象，這就為增值稅多的清算工作帶來了難題。因此，要

8、想清算工作順利進行，首先需要從源頭上杜絕此類事件的發(fā)生。那么這就需要企業(yè)制定一些相應(yīng)的正度，對一些不繳納稅款或者拖延稅款的行為采取被動清算的手段。確保稅務(wù)清算工作能夠順利的開展。這就要求企業(yè)只要滿足了稅務(wù)的清算條件后，必須在三個月內(nèi)向有關(guān)部門提高清算材料。（四）組成專業(yè)的工作組進行定價活動房價的日益上漲使得人們難以負(fù)擔(dān)的其，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該組建以組專業(yè)的工作組對商品房進行定價。工作組中既要包括專業(yè)的會計稅務(wù)人員也應(yīng)該有項目開發(fā)管理人員。讓這些專家通過稅收的政策以及企業(yè)的盈利狀況進行一個分析，測量土地的使用價值以及商品房的性能。綜合多個角度與有關(guān)部門進行協(xié)商，統(tǒng)一進行價格管理，堅決杜絕逃稅拒

9、稅的行為，確保該收的稅務(wù)必須繳納齊全，同時不損害企業(yè)原有的利益，拿出一份讓大眾滿意的答卷。（五）加強對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的管理在對房地產(chǎn)開發(fā)進行核算工作時，需要有相關(guān)的證明，例如一些費用的利益，就需要考慮具體的項目種類，對一些證明性的文件要從多個方面進行核實，確保文件的正確性以及合法性，這樣也便于開發(fā)商在土地稅清算工作的順利開展。（六）完善相應(yīng)的信息交流體系房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強與政府各部門之間的聯(lián)系，積極開展信息交流的平臺，形成一套完備的體系，與各個部門形成友好的往來，方便信息的傳遞與溝通。同時，可以構(gòu)建一個信息共享的平臺，通過這個平臺及時的獲取信息，落實稅法的實施。推動企業(yè)納稅行為朝著規(guī)范化的方向邁進。四、結(jié)語總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對土地增值稅的管理，更好的引導(dǎo)企業(yè)形成規(guī)范化的管理模式，推動企業(yè)的整體發(fā)展。從稅務(wù)部門的角度，也應(yīng)該與房地產(chǎn)企業(yè)形成友好的聯(lián)系，深入的調(diào)查市場情況，保證土地增值稅清算工作的順利進行。對于一些開發(fā)過程中存在的問題，及時的采取解決的對策，更多的學(xué)習(xí)一些法律政策，將清算工作落實到位，為房