壽光項目市場調(diào)查報告

1、壽光繽紛五洲項目市場調(diào)查報告壽光國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、省級文明城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國蔬菜之鄉(xiāng)。一、 壽光宏觀概況11 壽光概況u 地理位置 壽光市位于山東半島中部，渤海萊州灣南畔。跨東經(jīng)118°32119°10,北緯36°4137°19。東鄰濰坊市寒亭區(qū)，西界廣饒縣，南接青州市和昌樂縣，北瀕渤海。縱長60公里，橫寬48公里，海岸線長56公里，面積2180平方公里，占全省總面積的1.43。城區(qū)位于境西南部。u 行政區(qū)劃壽光市隸屬山東省濰坊市。轄9個鎮(zhèn)，5個街道辦事處，975個行政村（居委會），人口108萬，其中市區(qū)人口28萬左

2、右。u 壽光歷史沿革 壽光因閭邱先生向齊宣王乞壽的故事而得名。公元前148年（漢景帝中元二年），置壽光縣，屬青州刺史部北海郡管轄，自此，史書始見壽光縣之名。1953年7月，壽南縣并入壽光縣。1993年6月1日，經(jīng)國務院批準，撤銷壽光縣，以原壽光縣的行政區(qū)域設立壽光市。8月8日，壽光市正式掛牌成立。u 壽光交通境內(nèi)交通以海陸為主。Ø 陸地交通益羊鐵路縱貫南北，濟青高速公路穿境而過，省級干線及各級公路交錯貫通；Ø 水上交通水上運輸可通過羊角溝港口與全國各大港口連通。并可直航韓國、日本、港澳等國家和地區(qū)。Ø 航班距濟南、青島飛機場僅有1小時車程。u 壽光部分名勝古跡及旅

3、游景點 壽光旅游資源豐富，擁有“aaa”級景點1處、“aa”景點1處，文物保護單位143處，游覽景區(qū)（點）30多處。自然條件優(yōu)越，年平均氣溫13，夏無酷暑，冬無嚴寒。大海清澈，空氣清新，風景優(yōu)美，游客即可享受天然溫泉的美妙，又能體驗人在湖中身不沉的神奇，還可盡情體驗田園野外果實采摘、湖邊垂釣、林間野炊的浪漫，更可劃一葉扁舟穿梭于巨淀湖、蘆葦蕩尋找當年八路軍打游擊的足跡。Ø 城臺斟灌城二十公里留呂斟灌村，為夏朝故國都，夏帝相之子少康在此滅寒浞恢復夏朝，史稱少康中興。故城墻呈方形，四面各長三里，總面積為225萬平方。Ø 紀國故城紀城在城南十二公里彌、堯二河之間，春秋時紀國故城。

4、城臺高12米，上有神祠，祠左有紀侯精舍。清乾隆時村人挖土于臺下得紀侯鐘一具，被益都舉人李廓搞去，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，現(xiàn)存于上海博物館，為國家一級文物。故城地下文化層較厚，內(nèi)涵豐富，是研究春秋時期歷史的活資料。Ø 咼宋臺在今城南八公里咼宋臺村西。古為營丘，是姜子牙立齊建都之處。宋臺神釜為壽光八景之一。Ø 望海臺在城北二十五公里道口黑冢子村，漢代平望縣故城，當年秦始皇東巡，在此筑臺望海。Ø 文廟位于縣衙東陽門處，始建于魏太和年間，占地15.8畝。文廟的主體為“大成殿”、大成殿之后為啟圣祠，再后為明倫堂。為三出三進式，依勢就落，隨形生變，層樓疊院，兼容南北情調(diào)。Ø 寧國

5、寺位于縣城東關村外。u 壽光工業(yè)壽光市工業(yè)基礎實力日益增強。近年來，著重培植起了晨鳴紙業(yè)、蔬菜產(chǎn)業(yè)、海源鹽業(yè)、聯(lián)盟化工、板材木業(yè)、機械動力、飲料酒業(yè)、服裝工藝、電力工業(yè)等一批實力雄厚，競爭力強的大型企業(yè)集團。并圍繞主導骨干企業(yè)，形成了海洋化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機械、工藝品、建筑建材、輕工等六大生產(chǎn)體系。主要產(chǎn)品有鹽及鹽化工、造紙、機械、紡織、化工、輕工、工藝美術、食品、建筑建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工等50多個門類1300多個品種。其中晨鳴機制紙、仙霞服裝、藍仔啤酒、齊民思白酒、聚寶農(nóng)用車、魯麗人造板、風箏刨花板等30多個產(chǎn)品被評為全國名牌產(chǎn)品。u 壽光特色壽光設施農(nóng)業(yè)發(fā)達。是冬暖式大棚蔬菜的發(fā)祥地，著名

6、的中國蔬菜之鄉(xiāng)。世界第一部農(nóng)學巨著齊民要術的作者賈思勰就曾生長于此，壽光人民在長期的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，孕育并豐富發(fā)展了綠色文化，形成了獨具特色的農(nóng)業(yè)景觀。中國(壽光)蔬菜科技博覽會、蔬菜文化節(jié)、林海荷花節(jié)、梨花節(jié)、百果采摘節(jié)、鄉(xiāng)村廟會等節(jié)慶活動豐富多彩，月月有新意，季季有高潮，讓游客目不暇接，留戀忘返，已成為壽光市重要的旅游品牌。壽光蔬菜批發(fā)市場同時還被國家農(nóng)業(yè)部、國家計委等8部委列為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)，成為全國重要的蔬菜集散中心、價格形成中心和信息交流中心。12 壽光經(jīng)濟發(fā)展相關數(shù)據(jù)u 2005-2007年gdp發(fā)展 u 2005-2007年固定資產(chǎn)投資發(fā)展u 2005-2007年消費

7、品零售總額變化 u 2005-2007年在崗職工人均工資情況u 2005-2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況u 2005-2007年城鎮(zhèn)居民人均消費支出情況n 小結(jié)： 近年來，壽光市緊緊圍繞“爭創(chuàng)全國縣域經(jīng)濟30強、全面建設富強和諧新壽光”這一總體目標，牢牢把握實現(xiàn)又好又快發(fā)展這一主題，先后提出了“農(nóng)業(yè)品牌做大、工業(yè)實力做強、城市形象做靚、社會事業(yè)做活、三產(chǎn)流通做旺、生態(tài)環(huán)境做美”以及突出“新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、三產(chǎn)規(guī)模化、城市生態(tài)化、城鄉(xiāng)一體化、社會和諧化”六個重點等一系列工作思路，走出了一條一二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、經(jīng)濟社會全面進步的發(fā)展之路，連續(xù)九屆跨入全國農(nóng)村經(jīng)濟綜合實力百強縣（市）行列

8、，從以上經(jīng)濟發(fā)展相關數(shù)據(jù)可以看出，從以上數(shù)字可以看出，壽光經(jīng)濟的繁榮程度，同時也看到了壽光商業(yè)的發(fā)展前景。二、 房地產(chǎn)市場 21 房地產(chǎn)市場綜述 211 住宅市場Ø 品質(zhì)需求不斷增強2007年中國人均居住面積為26平方米，山東為28平方米，而壽光市則高達36平方米。人均居住面積的絕對居高，決定了居民對居住的剛性需求相對較小。另外，單位房改普遍存在，且范圍較廣，在一定程度上搶占了商品房市場，市區(qū)居民有很多都有單位分房，影響了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的快速發(fā)展，也制約了建筑品質(zhì)的提升速度。由此我們可以得出這樣一個結(jié)論：居民并不缺房子，而缺的是好房子。由于房地產(chǎn)市場長期處于一個封閉的狀態(tài)，行業(yè)發(fā)展與

9、其他城市相比嚴重脫節(jié)，表象上體現(xiàn)為產(chǎn)品設計單一，建筑工藝落后，戶型結(jié)構(gòu)不合理等，這些問題的存在，抑制了百姓購房的積極性。從目前市場上部分樓盤如中央華府受追捧不難看出，對于好產(chǎn)品，市民是愿意接受的。近兩年，整個市場表現(xiàn)出強烈的換房愿望和需求，提升居住品質(zhì)、改變生活態(tài)度正變成壽光市民對房地產(chǎn)期望。Ø 市場購買力強勁壽光市人均收入水平較高，2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13806元，同比增長19.4%；城鎮(zhèn)居民人均消費支出10578元，創(chuàng)歷史新高，同比增長25.1%；農(nóng)民人均純收入達到6619元，同比增長11.5%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)在職職工年工資達到20977元。相對同類縣域城市，處于

10、較高水平。截至2007年，新增機動車2.1萬輛，其中一半以上是轎車，目前機動車保有量25萬多輛。相對于整個壽光100多萬的人口，每四人就有一輛機動車，相當于戶均一輛，這也從側(cè)面反映出了壽光市較高的收入水平和購買能力。據(jù)了解，目前有很多居民都是二次以上置業(yè)者，一人擁有數(shù)套物業(yè)，實際購買力較大。與強勁的購買力形成鮮明對比的是產(chǎn)品類型的單一化，許多人購買的一套、二套房全部都是同一類型的產(chǎn)品，功能、檔次、品質(zhì)都沒有提升。而從部分樓盤目前的銷售來看，價格并不是大市民決定購買的唯一要件，地段、質(zhì)量、信譽、環(huán)境、物業(yè)，都是壽光市民關注的重點。Ø 中小型房逐漸升溫目前，壽光市房地產(chǎn)市場的暢銷戶型集中

11、在100120平方米之間，160200平方米左右的也隨處可見，單套建筑面積相對較大。但受到市場發(fā)展的制約，產(chǎn)品戶型設計不合理，雖然面積足夠大，但其功能和實際使用面積只能達到一線城市70%的水平甚至更低，降低了產(chǎn)品的性價比。按照目前城市的發(fā)展速度和居民生活水平的速度升級來看，未來幾年內(nèi)，小房型將打破大戶型主導市場的格局。Ø 價格存在地區(qū)差目前中高檔樓盤集中在市中心和開發(fā)區(qū)，市中心由于大配套優(yōu)勢明顯，方便快捷，成為市民鐘愛的居住區(qū)域，尤其是以中央華府項目為代表的一批新建項目的開工建設，人民廣場及周邊的區(qū)位價值更加顯現(xiàn)。開發(fā)區(qū)包括東區(qū)和南部區(qū)域，是壽光市房地產(chǎn)的新重地，由于市政機關搬遷，帶

12、動了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。這兩個區(qū)域的住宅價格可以說是住宅市場的風向標，目前整個壽光住宅平均價格區(qū)間在3000-3500元/m2左右。 22 商業(yè)地產(chǎn)市場在壽光市，獨立的商業(yè)地產(chǎn)項目較少。近兩年，商業(yè)地產(chǎn)主要形態(tài)就是臨街商業(yè)和底商，由于各項目的地段情況不一，部分地段差的底商銷售情況也較差，境況堪憂。但是隨著城市的發(fā)展，人們對業(yè)余文化生活的要求不斷高漲，目前現(xiàn)有的許多商業(yè)設施、商業(yè)產(chǎn)品、商業(yè)形式已經(jīng)不能滿足日益增長的這種需求，新的商業(yè)體、品牌店和商業(yè)市場呼之欲出。 23 土地市場 2008年初至目前為止，壽光土地市場土地出讓情況如下表所示：地塊名稱容積率面積 (平方米)用途出讓方式截止時間狀態(tài)壽光

13、市區(qū)建新街以南，光明路以東,2008-25地塊2.515945.2公建掛牌2008-9-17交易中壽光市區(qū)圣城街以北，石馬路以西,2008-8地塊22909商用掛牌2008-9-17交易中壽光市建橋路以東，南環(huán)路以南，文化中心以西,2008-24地塊317269綜合不定2008-8-13交易中壽光市城區(qū)建新街以南，光明路以東,2008-23號地塊1.8116154.8綜合掛牌2008-7-24已成交壽光市迎賓路以東、龍泉街以南,2008-9號地塊2.431803.5住宅掛牌2008-7-24 已成交壽光市區(qū)銀海路以西、公園街以北,2008-20號地塊-2927商用掛牌2008-7-24 已成交

14、壽光市彌河西岸,2008-21地塊1.87422790綜合掛牌2008-7-17 已成交壽光市古城街道北洛供銷社以南、劉臨路以西,2008-19地塊1.53976.3綜合掛牌2008-7-12 交易中壽光市侯鎮(zhèn)大九路以東、園區(qū)路以北,2008-17地塊1.25327綜合掛牌2008-7-12 交易中壽光市區(qū)新興街以南、銀海路以西、口腔醫(yī)院辦公樓西側(cè),2008-14地塊7.171916住宅掛牌2008-7-12 交易中壽光市區(qū)新興街以南、石馬路以西,2008-6-c地塊2.33349.2綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市區(qū)新興街以南、石馬路以西,2008-6-b地塊2.33113綜合掛牌20

15、08-3-1 交易中壽光市區(qū)新興街以南、石馬路以西,2008-6-a地塊2.331916綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市區(qū)圣城街以北,2008-5地塊-3268綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市侯鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地、昌大路以東,2008-4地塊-35128綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市區(qū)公園街以南、光明路以西,2008-3地塊-31359住宅掛牌2008-3-1 交易中壽光市城區(qū)仙霞服裝廠以東、金光街以南、原壽光市人民檢察院宿舍區(qū)內(nèi),2008-2-b地塊-5970綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市城區(qū)仙霞服裝廠以東、金光街以南、壽光市人民法院以西,2008-2-a地塊-1546

16、.75綜合掛牌2008-3-1 交易中壽光市區(qū)迎賓路以西、金光街以南、檢察院以東,2008-1地塊-2675.88綜合掛牌2008-2-18交易中壽光市城區(qū)幸福路以東，彌河路以南,2007-39-d地塊2.642846綜合掛牌2008-1-27交易中壽光市城區(qū)幸福路以東，彌河路以北,2007-39-c地塊2.617675綜合掛牌2008-1-27交易中壽光市城區(qū)幸福路以西，彌河路以南,2007-39-b地塊2.6116641綜合掛牌2008-1-27交易中壽光市城區(qū)幸福路以西，彌河路以北,2007-39-a地塊2.634876綜合掛牌2008-1-27交易中l(wèi) 在已成交地塊里，僅有一塊是純商業(yè)

17、用地（且面積不大，2927平方米），其它為綜合及住宅。（據(jù)了解，目前開發(fā)商拿地時，對商業(yè)地塊還是比較慎重的。況且推出的純商業(yè)用地并不多。這還是從客觀上體現(xiàn)了目前壽光的商業(yè)需求是基本飽和的。據(jù)政府部門不完全統(tǒng)計，目前壽光在營業(yè)商業(yè)零售面積約150萬平方米左右，人均商業(yè)零售面積約1.5平方米左右）本項目的主要壓力來周邊開發(fā)項目的商業(yè)部分，特別是渤海路上的項目的商業(yè)部分。將是本項目未來爭奪投資客戶的主要對手。三、 關于項目31 項目位置 項目位于壽光市中心商圈，廣場街與石馬街交匯處石馬街兩側(cè)，壽光百貨大樓西側(cè)。項目以石馬路為界，分為兩個區(qū)域，石馬路以西為西關商場（副食品批發(fā)市場），石馬路以東為西苑大

18、世界、西苑商貿(mào)街。經(jīng)營年代比較久遠，在壽光商業(yè)發(fā)展的歷程中曾作出過重要的貢獻。注：紅色部分為項目所處位置。32 項目目前建筑形態(tài)及經(jīng)營業(yè)態(tài)Ø 建筑形態(tài) 項目整體比較陳舊，除了西苑商貿(mào)街及廣場街沿街商鋪稍加改造過以外，其他部分多為棚區(qū)。Ø 經(jīng)營業(yè)態(tài)西苑大世界主要以服裝、鞋帽為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，西苑商貿(mào)街以服裝為經(jīng)營業(yè)態(tài)勢，經(jīng)營檔次較低。副食品批發(fā)市場以副食品批發(fā)為經(jīng)營業(yè)態(tài)。33 項目周邊規(guī)劃n 壽光市商業(yè)總體規(guī)劃Ø 商業(yè)總體規(guī)劃文字敘述² 根據(jù)城市布局結(jié)構(gòu)，近期規(guī)劃2個市級商業(yè)金融中心：（1）老城中心在現(xiàn)狀商貿(mào)、金融及服務用地的基礎上，沿圣城街、渤海路兩側(cè)展開

19、，以圣城街北側(cè)，迎賓路西側(cè)、石馬路東側(cè)、文廟街南側(cè)地區(qū)為主，局部地區(qū)進行放大，設置大型商業(yè)中心。（2）新城中心位于中心城區(qū)，位于現(xiàn)代商城西側(cè)及圣城街兩側(cè)，成塊狀分布，是集商業(yè)、金融、文娛、體育為一體的現(xiàn)代化多功能城市中心。² 規(guī)劃近期形成3處區(qū)級中心，即文家中心、洛城中心和北洛中心。這幾個中心都以原有基礎發(fā)展，遠期形成城區(qū)完善的商業(yè)金融網(wǎng)絡，具有商業(yè)、金融、文教、醫(yī)療等綜合功能。² 超級市場：壽光城區(qū)現(xiàn)有超級市場的數(shù)量已超過有關規(guī)定要求，并能基本滿足需要，以后的發(fā)展要結(jié)合市場需求變化及居住區(qū)配套建設。² 遠期規(guī)劃宜在近期形成的商業(yè)金融中心基礎上進一步充實完善。&#

20、216; 近期土地利用規(guī)劃圖Ø 遠期土地利用規(guī)劃圖n 項目自身用地規(guī)劃性質(zhì)及周邊規(guī)劃Ø 項目自身用地性質(zhì)在壽光城市用地近期土地利用規(guī)劃圖和遠期土地利用規(guī)劃圖中顯示，項目自身一直是商業(yè)金融用地。Ø 項目周邊規(guī)劃情況項目位置 從規(guī)劃圖及規(guī)劃局了解，項目周邊（在近期和遠期）主要是商業(yè)金融用地。 34 項目周邊環(huán)境簡介項目臨近壽光目前最繁華的商業(yè)街渤海路，壽光百貨大樓西側(cè)。壽光市的主要商業(yè)及百貨公司均聚集與此。渤海路平均每日客流高達6-7萬人次左右，固定居住社區(qū)接近40個，正是鼎盛的人氣與強大消費力麥當勞與肯德基才會進駐此區(qū)域。35 項目及周邊部分商業(yè)街及市場租金情況路段

21、名稱最高租金 （元m2·天）最低租金 （元m2·天）平均租金 （元m2·天）廣場街3.222.22.46金光街3.71.281.86新興街4.652.563.28晨鳴街1.260.861.06石馬路2.861.642.06渤海路6.864.255.36時代服裝街1.120.650.86亞西亞商場2.962.282.54時代百貨批發(fā)市場1.141.71.36西苑商貿(mào)街3.72.52.86西苑大世界1.71.11.46副食品批發(fā)市場1.10.860.92名仁新春天購物廣場一層3/二層2.7無無Ø 項目周邊路段平均租金示意圖：注：紅色部分為項目所處位置。

22、16; 項目及周邊部分市場平均租金示意圖：注：紅色字體部分為項目所處位置。 小結(jié)：通過以上分析，目前此區(qū)域有充足的人氣，有絕對的購買力與購買欲望，配合專業(yè)的商業(yè)運營與主題引導，將市場進行整合改造是勿庸置疑的，項目的改造是符合市場發(fā)展規(guī)律的是迎合市場需求的。36 項目周邊商業(yè)在待售項目Ø 項目周邊在待售項目（商業(yè)部分）位置Ø 項目周邊在待售項目（商業(yè)部分）情況ü 中央華府 位置：人民廣場東側(cè)開發(fā)商：民興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)部分推出面積：約3萬多平方米目前狀態(tài)：目前尚未推出，預計9月底10月初左右推出ü 渤?；▓@位置：渤海路百貨大樓斜對面開發(fā)商：山東中陽房

23、地產(chǎn)開發(fā)公司商業(yè)部分推出面積：45000平方米，其中陽光購物廣場15000平方米左右目前狀態(tài)：待售，預計10月左右推出。ü 群利商住中心位置：渤海路與新興街交叉處開發(fā)商：群利房地產(chǎn)開發(fā)公司商業(yè)部分情況：商業(yè)部分共計4層，約20000多平方米。目前僅一層（5000平方米左右）對外銷售，二-四層規(guī)劃作為百貨公司。售價情況：沿渤海路22000-27000元/平方米，內(nèi)街6000-15000平方米。目前銷售率約在20%左右。ü 中信廣場位置：渤海路與金光街交叉處開發(fā)商：圣坤置業(yè)商業(yè)部分情況：商業(yè)部分約1000平方米左右。目前尚未推出。l 小結(jié)：在項目周邊正推出及即將推出的商業(yè)面積總

24、計近70000平方米（不 含渤?；▓@陽光購物廣場及群利商住中心2-4層），這給本項目帶來較大的市場壓力。特別是近本項目的渤?；▓@商業(yè)部分是未來本項目爭奪投資客戶的主要對手。項目的優(yōu)勢在于項目本身作為服裝、鞋帽專業(yè)批發(fā)市場，單個鋪位面積沒有以上項目單個鋪位面積大，成交總價低，降低了投資門檻。 37 關于副食品市場引進超市的問題 目前該區(qū)域并不適合引進超市。首先，在營業(yè)的有距離項目不遠的經(jīng)營已久的百貨大樓的超市，周邊市民接受度較高。而在金光路、石馬路北側(cè)，也已有一個300平方米的金福元超市。其次，根據(jù)壽光商業(yè)總體規(guī)劃中提到的“壽光城區(qū)現(xiàn)有超級市場的數(shù)量已超過有關規(guī)定要求，并能基本滿足需要，以后的發(fā)

25、展要結(jié)合市場需求變化及居住區(qū)配套建設”的問題，咨詢了相關部門，均表示規(guī)劃批復基本無可行性。再次，在副食品市場金光路對面，有一西關村委建造的已完工的三層商業(yè)，總建面積約13000平方米左右。據(jù)了解，西關村委的意見是該項目用途為大型商超。前期已有數(shù)家超市洽談過，但最終因價格問題沒談攏。（西關村委的理想出價280萬，而超市的出價僅130-150萬左右）。38 項目swot分析Ø strength優(yōu)勢l 地處壽光商業(yè)中心，周邊商業(yè)氛圍濃厚，已經(jīng)形成了成熟的商業(yè)區(qū)域，人流、車流擁擠，位置優(yōu)越；l 作為在壽光經(jīng)營多年的專業(yè)服裝、鞋帽市場，項目在當?shù)刂壬险加幸欢ǖ膬?yōu)勢；l 壽光的經(jīng)濟現(xiàn)狀和人均收入的持續(xù)發(fā)展大大提高了消費者的購買力；l 市區(qū)各路公交車均可直達；同時緊鄰壽光長途汽車站，周邊城鎮(zhèn)均方便到達；l 周邊商場、銀行、酒 店、電影院、車站等各種市政設施配套完善。Ø weakness劣勢l 異地開發(fā)商運作期房銷售，存在信任度問題；l 項目地的停車問題，項目的周圍沒有更多的空閑地用來做停車場。而改建項目做地下停車場的成本過高；Ø threat威脅l 附近商業(yè)場所眾多，競爭壓力大；l 周邊正在建設銷售中的商業(yè)面積較大，部分項目招商和銷售上要先于項目，這就分流了一部分投資客戶