房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)研究未來(lái)花園洋房案研究附實(shí)例

1、關(guān)于建筑風(fēng)格的思考（一）合美策劃 項(xiàng)目研究未來(lái)花園洋房案例研究contents目錄一一. . 項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述二二. . 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位三三. . 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布四四. . 戶(hù)型配比戶(hù)型配比五五. . 賣(mài)點(diǎn)分析賣(mài)點(diǎn)分析六六. swot. swot分析分析七七. . 戶(hù)型分析戶(hù)型分析八八. . 優(yōu)化建議優(yōu)化建議項(xiàng)目名稱(chēng)金地未未來(lái)項(xiàng)目概況位置浦東新區(qū)唯一位于環(huán)線(xiàn)內(nèi)的新市鎮(zhèn)占地面積9.64萬(wàn)m2建筑面積15.4萬(wàn)m2容積率總?cè)莘e率1.6套數(shù)1611套，其中近80%的戶(hù)數(shù)套數(shù)套型小 于90m2。建筑風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類(lèi)型3棟高層townhouse、7棟空中院館及22棟組合式townhouse主力戶(hù)型50

2、-60平方米一房，80-90平方米兩房，90-115平方米三房，150平方米四房。平均單價(jià)12000-18000元/平方米賣(mài)點(diǎn)歸納70/90背景下的低密度高檔社區(qū) 中環(huán)旁、6號(hào)線(xiàn)、森蘭綠地、金地品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格逐漸走低但利潤(rùn)逐漸走高的 推售策略。通過(guò)稀缺性產(chǎn)品、高附加值產(chǎn)品的先行帶動(dòng)普通產(chǎn)品的價(jià)值提升。項(xiàng)項(xiàng)目概述目概述本案周邊生活配套功能本案周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠(chǎng)、欠缺，并有大型化工廠(chǎng)、煤氣公司及高壓電線(xiàn)等煤氣公司及高壓電線(xiàn)等不利于居住的設(shè)施不利于居住的設(shè)施六六號(hào)號(hào)線(xiàn)線(xiàn)五洲大道翔殷路隧道張楊北路規(guī)劃大型公園未未來(lái)道路系統(tǒng)已經(jīng)成熟，五道路系統(tǒng)已經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通

3、車(chē)，洲大道翔殷路隧道通車(chē)，地鐵地鐵6 6號(hào)線(xiàn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)均提號(hào)線(xiàn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)均提升本案的交通體系升本案的交通體系項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位目區(qū)位圖圖復(fù)式高層區(qū)(底層全部為商業(yè)）傳統(tǒng)高層多層花園洋房區(qū)會(huì)所紅線(xiàn)范圍樂(lè)活公園項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布戶(hù)型配比戶(hù)型配比總套數(shù)總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比戶(hù)型戶(hù)型面積面積1 1房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)54.3-65.754.3-65.7270270171710.810.882.682.642423 32.32.32 2房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)85.33-89.185.33-89.1759759474744.544.53 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)8989216216131312.

4、812.83 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)114.87114.871081087 78.38.34 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)142.17-153.55142.17-153.55216216131321.321.3總計(jì)總計(jì)16111611100100100100項(xiàng)項(xiàng)目整體目整體戶(hù)戶(hù)型配比型配比項(xiàng)目以小戶(hù)型為主，90平米以下套數(shù)占80，面積占70.4，符合70/90標(biāo)準(zhǔn).花園洋房套數(shù)540套，占整項(xiàng)目的34%花園洋房可花園洋房可訴訴性性賣(mài)賣(mài)點(diǎn)分析點(diǎn)分析p贈(zèng)送面積，每種戶(hù)型均有附加面積贈(zèng)送，附加值大大提高；p功能空間布局合理，并倡導(dǎo)花園式生活，增添花園、露臺(tái)、大面積陽(yáng)臺(tái)等休閑空間；p空間尺度大，花園

5、洋房講求大面寬，闊綽生活。建筑外立面分析:花園洋房以強(qiáng)調(diào)橫向線(xiàn)條，使情景洋房 的親切感大增，增強(qiáng)了洋房的別墅感與尊貴感。 70/90背景下低密度高檔社區(qū)成熟的格林系列與知名個(gè)案未來(lái)域，開(kāi)發(fā)商品牌影響力大，客戶(hù)認(rèn)知度高。做了大面寬設(shè)計(jì)，尤其在主臥和客廳中較通用模數(shù)大了20cm 以上，以尋求差異性和品質(zhì)感。南北景觀(guān)露臺(tái)，增加套內(nèi)面積。本項(xiàng)目是利用花園洋房作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，使客戶(hù)實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限。部分花園洋房半地下車(chē)庫(kù)。1：0.64的車(chē)位配比對(duì)于客源定位來(lái)說(shuō)相當(dāng)緊張。5層室內(nèi)樓梯過(guò)窄，且破壞客廳格局。1層進(jìn)深長(zhǎng)，南北不通透，布局稍顯凌亂。封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，居住氛圍有待培養(yǎng)。

6、周邊生活配套設(shè)施匱乏，環(huán)境不利于塑造高端形象。周邊生活配套功能欠缺，并有大型化工廠(chǎng)、煤氣公司及高壓電線(xiàn)等不利于居住的設(shè)施?！鞍雰r(jià)面積”的淋漓運(yùn)用，利用凸窗、挑空、陽(yáng)臺(tái)、地下室、露臺(tái)等不算或算一半面積的部位來(lái)增強(qiáng)性?xún)r(jià)?；▓@洋房的二層在傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中附贈(zèng)一個(gè)露臺(tái)作為賣(mài)點(diǎn)。除此之外將地 下室的一部分歸屬到二層，并借此塑造出了二層單獨(dú)入戶(hù)的方式，以提升二層的品質(zhì)和價(jià)值。交通道路系統(tǒng)已經(jīng)成熟，五洲大道翔殷路隧道通車(chē)，地鐵6號(hào)線(xiàn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，距地鐵6號(hào)線(xiàn)僅200米。 花園洋房花園洋房swot分析分析花園洋房花園洋房戶(hù)戶(hù)型分析型分析主力戶(hù)型：三房、四房主力戶(hù)型：三房、四房特征分析特征分析：高附加值：每戶(hù)都有大面積的

7、贈(zèng)送（三至五層贈(zèng)送大露臺(tái)、一層二層贈(zèng)送地下室）；每戶(hù)有最佳的景觀(guān)朝向和日照朝向，南北通透的布局；大面寬，短進(jìn)深，在90平米的三房?jī)?nèi)擁有4.5米大面寬客廳，主臥面寬3.8米;l型廚房、動(dòng)線(xiàn)簡(jiǎn)明;逐層向上面積減少，進(jìn)深變短;“負(fù)負(fù)”一層一層 （8080+63+63地下室）地下室）地下部分不等同于普通地下室。該花園洋房將1樓地基抬高，地下部分相當(dāng)于1層高度。1樓花園獨(dú)立樓梯通往地下庭院部分2間房源歸1樓業(yè)主所有 1樓北入口地下通道：（地下北面兩套房歸2樓業(yè)主所有）花園洋房花園洋房項(xiàng)項(xiàng)目目戶(hù)戶(hù)型具象分析型具象分析一層贈(zèng)送80平米2.8米層高地下室，及三個(gè)室外花園； 動(dòng)靜分離室外單獨(dú)入戶(hù)，感受別墅花園式

8、生活地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決一層一層 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面145 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送80地下室）地下室）地下室動(dòng)區(qū)靜區(qū)室外花園一層：超大庭院超值享受別墅生活：擁有南北兩個(gè)庭院；獨(dú)特的入 戶(hù)陽(yáng)臺(tái)帶地下室的多層生活空間。南庭院花園北入戶(hù)庭院私屬地下樓梯二層贈(zèng)送63平米2.8米層高地下室，及一個(gè)南面大露臺(tái)； 動(dòng)靜分離室外單獨(dú)入戶(hù)，感受別墅花園式生活南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決二層二層 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面150 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送63地下室）地下室）動(dòng)區(qū)靜區(qū)室外花園露臺(tái)地下室贈(zèng)送地下室二層：上海首次出現(xiàn) 2樓也有地下室和庭院的產(chǎn)品，地

9、下有一個(gè) 23平 方米左右的下沉式的庭院，朝南的兩個(gè)臥室外連接了 23平米左右的超 大露臺(tái)。贈(zèng)送大露臺(tái)贈(zèng)送大露臺(tái)南露臺(tái)入口南露臺(tái)北工作陽(yáng)臺(tái)專(zhuān)屬地下樓梯通道北工作陽(yáng)臺(tái)外立面 動(dòng)靜分離衛(wèi)生間干濕分離南北通透，北面有工作陽(yáng)臺(tái)三層三層 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（建面115 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送33南北雙露臺(tái)）南北雙露臺(tái)）動(dòng)區(qū)靜區(qū)露臺(tái)露臺(tái)三層： 115平米花園洋房將戶(hù)型做到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，超越常規(guī)戶(hù)型三 房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶(hù)型，同時(shí)贈(zèng)送了大面積的露臺(tái)，雖然優(yōu)勢(shì)沒(méi)有其他花 園洋房房型明顯，但仍明顯超越常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型。三房?jī)蓮d擁有南北雙 露臺(tái)，加在一起有 34個(gè)平方米。南露臺(tái)北工作陽(yáng)臺(tái) 北露臺(tái) 動(dòng)靜分離衛(wèi)生間干濕分離面

10、寬寬，進(jìn)深短南北通透三房朝南四層四層 三房?jī)蓮d一衛(wèi)（建面三房?jī)蓮d一衛(wèi)（建面89 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送26南北雙露臺(tái)）南北雙露臺(tái)）動(dòng)區(qū)靜區(qū)露臺(tái)露臺(tái)三房?jī)蓮d一衛(wèi)擁有南北雙露臺(tái)，加在一起有 27個(gè)平方米之多，但它的面積只有 89 平米，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人可比。四層：未未來(lái) 89平米花園洋房，做到了三房?jī)蓮d一衛(wèi)，且三個(gè)房間均 向南，并且贈(zèng)送了大面積露臺(tái)，極大豐富了小戶(hù)型房型的功能性，整 體遠(yuǎn)超越其它常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型。北露臺(tái)預(yù)留洗衣房機(jī)位 南露臺(tái)入口 南露臺(tái)五層五層 三房?jī)蓮d一衛(wèi)（建面三房?jī)蓮d一衛(wèi)（建面89 ，贈(zèng)送，贈(zèng)送40屋頂花園）屋頂花園）動(dòng)區(qū)靜區(qū)屋頂花園 動(dòng)靜分離衛(wèi)生間干濕分離面寬寬，進(jìn)深短南北通透五層：未未來(lái) 89

11、平米花園洋房，做到了三房?jī)蓮d一衛(wèi)，且三個(gè)房間 均向南，并且贈(zèng)送了大面積屋頂花園，極大豐富了小戶(hù)型房型的功 能性，整體遠(yuǎn)超越其它常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型。屋屋頂頂花園入口花園入口 項(xiàng)目 樓層 未未來(lái)萊蒙城優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)優(yōu)化建議-1層抬高1層地基，-1層相當(dāng)于1層高度，采光通風(fēng)好；南北分割使用分配上難以權(quán)衡， 優(yōu)劣明顯；半地下室，地上高度1.8米，地下1.2米；地下室東西分割，分配給1、2樓業(yè)主使用，保證每戶(hù)的采光及通透；1層動(dòng)靜分離；贈(zèng)送80平米2.8米層高南地下室，及三個(gè)室外花園；室外單獨(dú)入戶(hù)，感受別墅花園式生活；地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決；進(jìn)深長(zhǎng)南北不通透；南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；1樓南花園設(shè)置

12、下沉樓梯；大面寬；室外單獨(dú)入戶(hù)，地下室外聯(lián)花園；170m2地上建面+80m2地下室+20m2南花園+20m2北入戶(hù)庭院；2層動(dòng)靜分離；贈(zèng)送63平米2.8米層高北地下室；室外單獨(dú)入戶(hù)，感受別墅花園式生活；地下室外聯(lián)花園，采光通風(fēng)問(wèn)題得到解決；23平方米左右的下沉式的花園庭院；兩臥室朝南外連接23平米左右的南大露臺(tái)；南北通風(fēng)較差，布局稍顯凌亂；室內(nèi)地下樓梯高度過(guò)大；2樓室內(nèi)設(shè)置直達(dá)地下樓梯、大面寬；室外單獨(dú)入戶(hù)，地下室外聯(lián)花園；143m2建面+60m2地下室+10m2地下花園+15m2南露臺(tái)+10m2贈(zèng)送（為增加3層退臺(tái)面積提高3層性?xún)r(jià)比）；3層動(dòng)靜分離；衛(wèi)生間干濕分離；南北通透，北面有工作陽(yáng)臺(tái)；南北雙 露臺(tái)共計(jì)34個(gè)平方米；南露臺(tái)相對(duì)較??；臥室全朝南設(shè)計(jì)、大面寬；130m2建面+20m2南露臺(tái)；4層動(dòng)靜分離；衛(wèi)生間干濕分離；面寬寬，進(jìn)深短；南北通