薦商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及盈利模式達(dá)講義

1、徐楊我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題 通常，在沒(méi)有任何前提下、在沒(méi)有任何總體目標(biāo)下，我們被諸如此類(lèi)的問(wèn)題所困擾： 我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？ 我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？ 各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？ 地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來(lái)打造？ 現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售？從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類(lèi)商家？主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？ 現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長(zhǎng)期收益的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長(zhǎng)，這個(gè)矛盾如何處理？開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營(yíng)管理？公司內(nèi)部商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)、工程、招商、經(jīng)營(yíng)不同的需求如

2、何匹配？ 商業(yè)項(xiàng)目很難有同時(shí)滿(mǎn)足多個(gè)不同的利益出發(fā)點(diǎn)訴求，我們只有先界定階段性或基于某種方向的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，才能夠確定合理的項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)方案；1 1總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。所以，選址成功、設(shè)計(jì)成果、建設(shè)成功、招商成功、開(kāi)業(yè)成功、培育期實(shí)現(xiàn)盈利 作為開(kāi)發(fā)

3、機(jī)構(gòu)，究竟需要哪些成功，必須提前界定清楚，才更利于在項(xiàng)目初期明確研究及資源投入方向。可持續(xù)發(fā)展是商業(yè)項(xiàng)目最終成功的關(guān)鍵，商業(yè)銷(xiāo)售成功、招商成功、開(kāi)業(yè)成功等階段性的成果表現(xiàn)，并不能意味著商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功；2 2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶(hù)不等于就能完成招商。開(kāi)發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶(hù)關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能

4、對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。商業(yè)項(xiàng)目最終是否成功，影響因素繁多，在每個(gè)階段都有特定的關(guān)鍵問(wèn)題需要處理，技術(shù)之復(fù)雜性可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)研究的根本是消費(fèi)力研究，而消費(fèi)力在時(shí)間和空間上的多維度動(dòng)態(tài)表現(xiàn)都非常重要，這個(gè)也是商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題復(fù)雜性的根本原因；3 3gdp中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó) 中國(guó)零售總額 占零售總額零售總額占零售總額15左右161710左右 491021.41750 4.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。人均gdp，人均可支配收入

5、，人口總量，人口年齡結(jié)構(gòu)，人口變化規(guī)律，社會(huì)消費(fèi)品零售總額，消費(fèi)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)習(xí)慣，現(xiàn)有及未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的消費(fèi)分流我們研究的指標(biāo)似乎很清晰，但作出最終帶有預(yù)見(jiàn)性的定量及定性分析結(jié)論，卻并沒(méi)有公式可用。商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行消費(fèi)力研究的同時(shí)，必須關(guān)注開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資源條件，資金能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、盈利模式要求等構(gòu)成的內(nèi)因與市場(chǎng)外因?qū)?xiàng)目定位有同樣的主導(dǎo)作用；4 4商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭

6、，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律?？辞鍖?duì)手，更要讀懂自己，時(shí)刻保持清醒的頭腦?？辞鍖?duì)手，更要讀懂自己，時(shí)刻保持清醒的頭腦。基于消費(fèi)者行為研究的價(jià)值落地是一個(gè)復(fù)合多元的解決方案5 5關(guān)注消費(fèi)力，研究消費(fèi)者，絕對(duì)不是喊喊口號(hào)、做做樣子而已，必須以科學(xué)的研究方法加上翔實(shí)有效的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，來(lái)客觀分析項(xiàng)目在未來(lái)商戰(zhàn)中的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們將其理解為項(xiàng)目核心價(jià)值。有了核心價(jià)值，就要尋求價(jià)值落地的解決方案，要充分關(guān)注租戶(hù)、投資者、終端消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等客戶(hù)群體在項(xiàng)目不同階段依托于多元價(jià)值體系而發(fā)生的行為，探討及規(guī)律。商業(yè)銷(xiāo)售要關(guān)注投資三要素：安全性、收

7、益性、流動(dòng)性；6 6收益性收益性安全性安全性進(jìn)入性進(jìn)入性流動(dòng)性流動(dòng)性投資者關(guān)心投資者關(guān)心的四個(gè)方面的四個(gè)方面投資者投資收益水平投資者投資收益水平合理的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃合理的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店成功引入，經(jīng)營(yíng)有信心主力店成功引入，經(jīng)營(yíng)有信心投資本項(xiàng)目的門(mén)檻是否過(guò)高投資本項(xiàng)目的門(mén)檻是否過(guò)高力求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立清晰，轉(zhuǎn)讓靈活力求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立清晰，轉(zhuǎn)讓靈活統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理收益性物業(yè)的客戶(hù)價(jià)值鏈網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)用途購(gòu)買(mǎi)用途投資投資經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)投資回報(bào)使用價(jià)值使用價(jià)值判斷基礎(chǔ)判斷基礎(chǔ)收益途徑收益途徑出租或出租或銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格融資收益融資收益一般投資者的實(shí)際判斷過(guò)程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理客戶(hù)需求客戶(hù)需求長(zhǎng)期收益長(zhǎng)期收

8、益風(fēng)險(xiǎn)保障風(fēng)險(xiǎn)保障融資融資經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)收益經(jīng)營(yíng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)價(jià)值資產(chǎn)沉淀資產(chǎn)沉淀融資工具融資工具招商是商業(yè)項(xiàng)目貫串始終的動(dòng)態(tài)過(guò)程，并非到開(kāi)業(yè)而止，所以，經(jīng)營(yíng)管理公司必不可少。7 7商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。 注重項(xiàng)目前期定位，從市場(chǎng)和產(chǎn)品上解決商業(yè)的適用性注重項(xiàng)目前期定位，從市場(chǎng)和產(chǎn)品上解決商業(yè)的適用性目的：目的：根據(jù)市場(chǎng)因素確定最容易實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的商業(yè)形式，并從產(chǎn)品上設(shè)計(jì)出確保每個(gè)小商家的盈利的可能性，聚集第一批忠實(shí)客戶(hù)。做法：做法：商業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃預(yù)留物業(yè)可轉(zhuǎn)化彈性進(jìn)行主力店招租注重項(xiàng)目后期增值管理，建立日后良好收益的保障，增

9、強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)注重項(xiàng)目后期增值管理，建立日后良好收益的保障，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)信心信心目的：目的：以整體的力量在市場(chǎng)中建立影響力，同時(shí)降低商家入住難度，幫助商家在整體商業(yè)成熟起來(lái)以前的低收益期，讓之能夠繼續(xù)跟隨著發(fā)展商，實(shí)現(xiàn)多方利益的共贏。做法：做法：商業(yè)整體營(yíng)銷(xiāo)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理建立商家溝通平臺(tái)基于城市發(fā)展的大思維確定項(xiàng)目發(fā)展模式8 8城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿?。“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒(méi)有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

10、從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 初級(jí)階段初級(jí)階段 城市化率城市化率30%以下以下 商業(yè)向城市的商業(yè)向城市的幾何中心聚集幾何中心聚集 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 向心聚集向心聚集 中級(jí)階段中級(jí)階段 城市化率城市化率70 %以下以下 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 離心分散離心分散 商業(yè)向城市的商業(yè)向城

11、市的幾何中心發(fā)展幾何中心發(fā)展高級(jí)階段高級(jí)階段 城市化率城市化率70%以上以上 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 離心聚集離心聚集 商業(yè)離開(kāi)城市商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，的幾何中心，向區(qū)域中心聚向區(qū)域中心聚集集歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均gdp達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系界定模型人人均均ggd dp p城城市市化化率率商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì) 相匹配的原始狀態(tài)人均gdp位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均gdp位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升 級(jí)，

12、取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的 地?cái)偂?集貿(mào)市場(chǎng)，商品 為城市生 活提供基本保 障人均gdp位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，躍， 多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)多樣化、規(guī)?；默F(xiàn) 代商業(yè)出現(xiàn)，如大型代商業(yè)出現(xiàn)，如大型 百貨、綜合超市、百貨、綜合超市、 專(zhuān)賣(mài)店、精品店等專(zhuān)賣(mài)店、精品店等人均gdp位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣 義商義商 業(yè)業(yè) 形態(tài)出現(xiàn)，形態(tài)出現(xiàn)， shoppingmallshoppingmall、 大型購(gòu)物中心、旅游大型購(gòu)物中心、旅游 商業(yè)商業(yè) 地產(chǎn)、物流等綜地產(chǎn)、物

13、流等綜 合合 型商型商 業(yè)形態(tài)出現(xiàn)業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均gdp位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購(gòu)物公 園、小型的lifestyle生活中心等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn)；+關(guān)注商家經(jīng)營(yíng)的成功是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的選址通常分為兩種，一種是選在商脈上，商業(yè)價(jià)值呈顯性的地點(diǎn)，這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)由于地段的商業(yè)成熟，項(xiàng)目的投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值都被市場(chǎng)所看好，因此開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以直接面對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售，依托成熟的商業(yè)氛圍獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。另一種選址是選在非商脈地段，該類(lèi)地段由于不屬于人們的商業(yè)消費(fèi)，因此培育市場(chǎng)、引入人群是實(shí)現(xiàn)商業(yè)成功的方向，而關(guān)注商家的店

14、鋪經(jīng)營(yíng)成功是最終形成良好商業(yè)氛圍的關(guān)鍵，也是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商順利實(shí)現(xiàn)租售的保障。目前的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)從多個(gè)方面反映出這種操作方式的重要性 9 9商業(yè)地產(chǎn)從市場(chǎng)的起步到現(xiàn)在為止經(jīng)歷了三個(gè)階段：商業(yè)地產(chǎn)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段場(chǎng)發(fā)展階段第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段商業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷(xiāo)售成功的方法和手段營(yíng)銷(xiāo)手段解決銷(xiāo)售問(wèn)題銀行擔(dān)保引入主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營(yíng)造整體商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單個(gè)項(xiàng)目順利銷(xiāo)售克服銷(xiāo)售阻力，保證單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售成功保證商家利益，聚集忠實(shí)客戶(hù)，獲取市場(chǎng)誠(chéng)信，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)成功銷(xiāo)售方式直接銷(xiāo)售返租銷(xiāo)售返租銷(xiāo)售帶租

15、約銷(xiāo)售樸實(shí)誠(chéng)信的銷(xiāo)售方式商業(yè)地產(chǎn)的核心商業(yè)地產(chǎn)的核心商業(yè)價(jià)值地產(chǎn)本質(zhì)增值目的良性運(yùn)營(yíng)快速快速?gòu)?fù)制復(fù)制、品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略、占據(jù)要地、占據(jù)要地、持續(xù)發(fā)展持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體城市綜合體在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用，互為價(jià)值鏈的高度集約的城市綜合建筑群體。 包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)；縱橫交叉的交通及停車(chē)系統(tǒng)等各種城市功能，具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，成為建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。 通過(guò)街區(qū)的作用，充分體現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使

16、用中心，延展了城市的空間價(jià)值。 每個(gè)功能要素既有一定的獨(dú)立性，同時(shí)又相互依存，互為補(bǔ)充，猶如一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，不斷影響與帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域乃至城市的發(fā)展，成為可持續(xù)發(fā)展的財(cái)富源泉，城市中心24小時(shí)商業(yè)消費(fèi)應(yīng)運(yùn)而生。 可達(dá)性 位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò) 高密度，集約性 建筑的高度及外觀具備代表性，屬于城市的標(biāo)志建筑群 人口密度大，人流密集 風(fēng)格統(tǒng)一 建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 多功能集聚 實(shí)現(xiàn)完善的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系，擁有城市的多種功能，包括商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、文化娛樂(lè)消費(fèi)

17、，完善的交通出行系統(tǒng)，形成多樣性和復(fù)合性，同時(shí)各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。 巨大的社會(huì)效應(yīng) 城市中心由于所處的位置和龐大的規(guī)模，注定其一定會(huì)成為城市名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。成為文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目。 巨大的升值潛力 項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，隨著城市化的進(jìn)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè):商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)商業(yè)有力補(bǔ)充：仿古、歐式、現(xiàn)代商業(yè)街城市綜合體住宅城市綜合體住宅核心作用：平衡現(xiàn)金流帶動(dòng)商業(yè)客流量產(chǎn)品線(xiàn)城市綜合體主題購(gòu)物中心城市商業(yè)步行街產(chǎn) 品類(lèi)型住宅、商務(wù)酒店、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、集中商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)或區(qū)域購(gòu)物中心購(gòu)物中心、5a

18、寫(xiě)字樓、五星酒店室外商業(yè)步行街及社區(qū)商業(yè)街低密度仿古、歐式時(shí)尚型商鋪選址城市副中心、國(guó)家級(jí)城市開(kāi)發(fā)區(qū)、城市新區(qū)二三級(jí)城市核心商圈、新興商圈地級(jí)市或發(fā)達(dá)縣城核心地段，待升級(jí)商圈規(guī)模200-600畝用地80-150畝30-100畝業(yè)態(tài)吃住行娛樂(lè)購(gòu)業(yè)態(tài)組合健康、休閑、娛樂(lè)等多功能于一體，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、主題休閑公園、溜冰場(chǎng)、保健、spa、康體、電玩，各種品牌精品商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)目前商業(yè)地產(chǎn)盈利模式1、政府提供低地價(jià)、地價(jià)分期付款、稅收減免和城建配套支付。2、商業(yè)定制和銷(xiāo)售平衡現(xiàn)金流，商業(yè)銷(xiāo)售部分利潤(rùn)高，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)補(bǔ)貼后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)。一是滾動(dòng)性開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合，既要立足市場(chǎng)，通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)

19、發(fā)住宅項(xiàng)目，加快資金周轉(zhuǎn)，確保公司當(dāng)前的盈利能力，又要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)志性的物業(yè)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入，拓寬公司收入渠道。二是產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，資本運(yùn)營(yíng)以公司發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，利用資本經(jīng)營(yíng)的杠桿作用，進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，迅速擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的目標(biāo)。三是主副業(yè)均衡發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ缴虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?購(gòu)物中心原則上70%以上自持經(jīng)營(yíng)，其中購(gòu)物中心主力店面積占40%和單店面積占60%； 步行街、商鋪、非核心商業(yè)部分，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡情況，可確定具體銷(xiāo)售和持有比例。 影院和酒店自持，分別成立管理公司負(fù)責(zé)專(zhuān)業(yè)營(yíng)運(yùn)藉此滿(mǎn)足企業(yè)

20、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作伙伴戰(zhàn)略合作伙伴 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上選取建立戰(zhàn)略合作伙伴，例如國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、建筑施工單位、材料供應(yīng)商等選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界 500 強(qiáng)企業(yè)。社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)。國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前五名。對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持：具備產(chǎn)業(yè)資源，通過(guò)其行業(yè)地位或政府資源，幫助與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等；直接帶來(lái)現(xiàn)金流；提高銷(xiāo)售部分商鋪、寫(xiě)字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn)巨額回報(bào)；消化目前項(xiàng)目商業(yè)面積，能快速回線(xiàn)，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用；能縮短目前商業(yè)項(xiàng)目的孵化期。1. 商業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)環(huán)

21、節(jié)同一化，避免前后理念差異選址、規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)緊密結(jié)合2. 酒店管理公司：對(duì)應(yīng)不同城市選擇相應(yīng)酒店類(lèi)型及品牌3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：理解商業(yè)、實(shí)用第一、突破創(chuàng)新，滿(mǎn)足顧客和運(yùn)營(yíng)的需求是優(yōu)秀商業(yè)設(shè)計(jì)的必備要素4.專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理是提升品質(zhì)的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是品質(zhì)提升的重要保證打造商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈核心競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)鏈上游土地黃金位置低地價(jià)地價(jià)款分期效果 1：前期啟動(dòng)資金壓力小，支持連鎖擴(kuò)張效果 2：成本低，可低租金吸引商家資金核心部分（銷(xiāo)售回款+銀行資金+自有）+借助外力（基金+私募）效果 1：借助外力，擺脫資金鏈緊張局面效果 2：快速回款，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流閉環(huán)品牌連鎖品牌+單體項(xiàng)目大體量+特色商

22、業(yè)街+戰(zhàn)略合作伙伴實(shí)力資源商業(yè)定制整合土地資源、商戶(hù)資源效果 1：招商和規(guī)劃前置 效果 2：彌補(bǔ)啟動(dòng)資金不足規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合符合商業(yè)規(guī)律 、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)合理、注重提升使用率產(chǎn)業(yè)鏈中游招商“國(guó)際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”+“國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌”+“自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)”效果 1：對(duì)地方政府、小商戶(hù)、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力效果 2：有效支持開(kāi)業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷(xiāo)售只租不售購(gòu)物中心、核心商業(yè)價(jià)值商街建設(shè)明確的工期要求和項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)效果 1：保證工程質(zhì)量 效果 2：提高資金和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率后期經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)自主招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)，階段調(diào)整，穩(wěn)步增值。 多樣化融資戰(zhàn)略 每一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資，最終都有望實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)

23、的對(duì)接。 通過(guò)專(zhuān)業(yè)化融投資，保證專(zhuān)業(yè)化企業(yè)融得的資金在本領(lǐng)域?qū)I(yè)化使用，并通過(guò)自有資金增量、股權(quán)融資、引入戰(zhàn)略投資伙伴和適當(dāng)?shù)慕栀J實(shí)現(xiàn)融資形式的多樣性。ipo上市上市信托信托房房產(chǎn)產(chǎn)基金基金銀銀企合作企合作合作合作開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)資資金金運(yùn)運(yùn)作作商業(yè)地產(chǎn)的融資方式1、項(xiàng)目選址指導(dǎo)思想、項(xiàng)目選址指導(dǎo)思想保持對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程長(zhǎng)期向好的態(tài)度，在市場(chǎng)低迷時(shí)，果斷出手拿項(xiàng)目地塊，在市場(chǎng)高漲時(shí)，謹(jǐn)慎觀望。反周期運(yùn)作獲取有增值空間、稀缺性的區(qū)域、城市土地，經(jīng)營(yíng)服務(wù)于有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)的持續(xù)增值持有增值、稀缺資產(chǎn)為勝拿地項(xiàng)目的關(guān)鍵是現(xiàn)金流平衡，以項(xiàng)目的銷(xiāo)售、融資資金平衡購(gòu)地和建設(shè)投入資金，降低自有

24、資金的投資高點(diǎn)現(xiàn)金流為王拿地項(xiàng)目需多種業(yè)態(tài)配比，利潤(rùn)產(chǎn)品和現(xiàn)金流產(chǎn)品組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自身滾動(dòng)和資金平衡長(zhǎng)短線(xiàn)結(jié)合在全國(guó)幾大核心區(qū)域集聚發(fā)展，項(xiàng)目布局在發(fā)達(dá)城市群，分散區(qū)域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市內(nèi)，集中布局以降低管理風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域集中與分散項(xiàng)目選址商業(yè)地產(chǎn)的選址原則項(xiàng)目選址2、商業(yè)選址、商業(yè)選址kpi指標(biāo)指標(biāo)交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，地價(jià)便宜。交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，地價(jià)便宜。物理?xiàng)l件國(guó)際性大都市的郊區(qū)國(guó)際性大都市的郊區(qū)/城市副中心城市副中心/經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)達(dá)城市的新區(qū)或副中心，二三線(xiàn)城市的中心，次中心區(qū)域。發(fā)達(dá)城市的新區(qū)或副中心，二三線(xiàn)城市的中心，次中心區(qū)域。區(qū)位選擇第二產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到第二產(chǎn)業(yè)比重達(dá)

25、到40%以上。以上。第三產(chǎn)業(yè)比重最好要達(dá)到第三產(chǎn)業(yè)比重最好要達(dá)到30%以上。以上。城市化率在城市化率在30%到到70%之間。之間。住宅公寓住宅公寓30%-40%/商業(yè)商業(yè)40%-50%/辦公辦公15%20%。業(yè)態(tài)配比產(chǎn)業(yè)支持體量要求500畝以上畝以上目前城市綜合體選址城市條件目標(biāo)城市二、三線(xiàn)城市城郊結(jié)合部市區(qū)戶(hù)籍人口數(shù)量100萬(wàn)人土地條件用地面積300畝地塊容積率2.5投資條件樓面地價(jià)10003000元/一層商鋪售價(jià)15000元/周邊普通住宅房?jī)r(jià)4000元/商圈條件1.5公里半徑范圍常住人口數(shù)10萬(wàn)人3公里半徑范圍常住人口數(shù)20萬(wàn)人人口質(zhì)量人均收入、消費(fèi)水平該市平均水平交通條件臨路狀況主占展示

26、面緊臨城市主干道交通便捷程度道路與目標(biāo)地塊銜接性順暢，交通工具來(lái)往通暢競(jìng)爭(zhēng)條件超級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)1公里半徑范圍內(nèi)無(wú)1萬(wàn)平米以上超市大型商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)3公里半徑范圍內(nèi)體量相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1家城市綜合體城市綜合體歡樂(lè)匯歡樂(lè)匯城市商業(yè)步行街城市商業(yè)步行街土地策略土地策略：公開(kāi)（掛牌和招標(biāo)）、合作、收購(gòu)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，多渠道拿地，以保證理想的回報(bào)，并控制風(fēng)險(xiǎn)。操作方式1、大體量商業(yè)在發(fā)達(dá)一級(jí)城市周邊的三四線(xiàn)城市確立絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，部分項(xiàng)目與戰(zhàn)略合作伙伴共同開(kāi)發(fā)發(fā)展2、迎合地方政府的規(guī)劃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。3、盡量擴(kuò)大就業(yè)和稅收，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。操作模式立足城市運(yùn)營(yíng)商之高度，投資開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)功能齊全，配套完善，囊括了大型

27、購(gòu)物中心、星級(jí)飯店、高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，整個(gè)社區(qū)“不假外求”大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，所有的工程都在極短時(shí)間內(nèi)完成，并且以低于周邊樓盤(pán)的價(jià)格迅速銷(xiāo)售，用高速周轉(zhuǎn)加快盈利周期，以保持充足資金的關(guān)鍵?！霸斐悄Ｊ健保乖酒h(yuǎn)的地段迅速提升商業(yè)氛圍，投取地方政府所好。參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)土地運(yùn)作模式商業(yè)地產(chǎn)土地運(yùn)作模式城市類(lèi)型城市特征城市列表核心考慮城市城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高鎮(zhèn)江、貴陽(yáng)、廊坊、連云港、泰州、太原、濟(jì)南、揚(yáng)州、石家莊、常州、南通、嘉興、長(zhǎng)沙重點(diǎn)考慮城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)

28、發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱安慶、南陽(yáng)、營(yíng)口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽(yáng)、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉(xiāng)、合肥戰(zhàn)略考慮城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類(lèi)城市鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽(yáng)、周口、株州、贛州商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入的理想?yún)^(qū)域宏觀環(huán)境分析目錄中國(guó)城市化和人口聚集分析2二、三線(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展機(jī)遇4中國(guó)城市化升級(jí)分析3 3中國(guó)城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析3 11.1 二、三線(xiàn)城市g(shù)dp增速普遍高于一線(xiàn)城市二、三線(xiàn)城市g(shù)dp總量雖不及一線(xiàn)城市，但近幾年城市化水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)正處于快速增長(zhǎng)期，城市規(guī)模及經(jīng)濟(jì)水平隨之迅速提高，如合肥2009年gdp增長(zhǎng)率達(dá)17.3%，位居前列

29、。1.2 二、三線(xiàn)城市人均可支配收入增長(zhǎng)快于一線(xiàn)城市2000年以來(lái)，“北上廣深”等一線(xiàn)城市的人均可支配收入水平一直高于全國(guó)平均水平，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量也較大，但近幾年，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其城市居民可支配收入增長(zhǎng)較為平緩，而一些二、三線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)則進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，居民可支配收入水平增長(zhǎng)較為迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)率高達(dá)21.92%，明顯高于北京和上海。1.3 二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比較為合理，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁一線(xiàn)城市過(guò)高的房?jī)r(jià)使得剛性需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)，投資、投機(jī)性需求占領(lǐng)市場(chǎng)。而二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比較低，居民購(gòu)買(mǎi)力較為充裕，而且房?jī)r(jià)和收入上漲空間比較大、上漲速度較快二、三線(xiàn)城

30、市住宅樓面均價(jià)遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市，拿地成本相對(duì)較低二、三線(xiàn)城市樓面地價(jià)/房?jī)r(jià)處于中等水平，利潤(rùn)空間較大從2010年1-9月35個(gè)大中城市成交的住宅用地樓面均價(jià)來(lái)看，北京排名首位，樓面均價(jià)為8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；廣州相對(duì)略低一些，為4401元/平方米?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市的拿地成本遠(yuǎn)高于二、三線(xiàn)城市。大部分二、三線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格在8000元/平方米以下，上漲空間巨大；一線(xiàn)城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房?jī)r(jià)格已接近20000元/平方米，上漲空間越來(lái)越小。 1.4 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)越來(lái)越好 ，商品住宅市場(chǎng)開(kāi)始在更多的城市發(fā)展壯

31、大序號(hào)城市第三產(chǎn)業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟(jì)南51.0%4廈門(mén)50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長(zhǎng)沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺(tái)州42.2%15無(wú)錫41.0%除一線(xiàn)城市外，全國(guó)有30個(gè)以上的城市第三產(chǎn)業(yè)比重占30%以上序號(hào)城市人口1鄭州7446 2臨沂11423南陽(yáng)1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.41 7贛州896.998邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.48 11駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟(jì)寧

32、831.3115菏澤824.84除一線(xiàn)城市外，全國(guó)有100個(gè)以上的城市常住人口超過(guò)400萬(wàn)序號(hào)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積1大連53752蘇州21823長(zhǎng)沙14064沈陽(yáng)13965西安12566鄭州11987常州10828無(wú)錫10079貴陽(yáng)81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長(zhǎng)春71515哈爾濱704除一線(xiàn)城市外，全國(guó)有50個(gè)以上的城市房地產(chǎn)容量超過(guò)400萬(wàn)1.5 一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)把購(gòu)房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的發(fā)展，客戶(hù)外溢三、四線(xiàn)城市的現(xiàn)象越發(fā)明顯市場(chǎng)客戶(hù)現(xiàn)有重點(diǎn)城市飽和，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大二、三、四線(xiàn)城市崛起相投資空間大、風(fēng)險(xiǎn)小的三四線(xiàn)新城

33、外溢二、三、四線(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展引來(lái)機(jī)會(huì)，市場(chǎng)空間大 中國(guó)城市化在提速中國(guó)城市化在提速城市化的含義：城市化的含義：是人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)村地區(qū)逐步演變成城市地區(qū)，城市人口 不斷增長(zhǎng)的過(guò)程城市化是城市人口比重不斷提高的過(guò)程。城市化首先表現(xiàn)為大批鄉(xiāng)村人口進(jìn)入城市，城市人口在總?cè)丝谥械谋戎刂鸩教岣?。城市化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過(guò)程。勞動(dòng)力第一產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)向第二、第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)轉(zhuǎn)換。城市化是居民收入水平不斷提高的過(guò)程。城市化使得大批低收入居民群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤杖刖用袢后w，因此城市化過(guò)程又是一個(gè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)張、對(duì)投資者吸引力不斷增強(qiáng)的過(guò)程城市化是一個(gè)城市文明不斷發(fā)展并向農(nóng)村滲透和傳播的過(guò)程。城市化過(guò)程是人的

34、整體素質(zhì)不斷提高的過(guò)程。2.1、中國(guó)城市化發(fā)展、中國(guó)城市化發(fā)展2.2 中國(guó)城市化進(jìn)入加速期中國(guó)城市化進(jìn)入加速期城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加速 鼓勵(lì)農(nóng)民入城 土地政策調(diào)整：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 戶(hù)籍政策改革 社會(huì)保障體制改革：城鄉(xiāng)社保一體化2.3 中國(guó)城市化是世界歷史上最大的城市化中國(guó)城市化是世界歷史上最大的城市化1990-2010年年20年，中國(guó)城市新增近年，中國(guó)城市新增近1半人口，由半人口，由3億增加到億增加到6.2億億未來(lái)未來(lái)20年還將新增年還將新增3億城市人口億城市人口 世界主要國(guó)家總?cè)丝?美 國(guó)： 3.0億 日 本： 1.3億 俄 羅 斯： 1.4億 歐盟27國(guó)： 5.0億 法 國(guó)： 0.6億 英

35、 國(guó)： 0.6億 德 國(guó)： 0.8億 意 大 利： 0.6億 澳大利亞： 0.2億房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)城市人口 3億 4.6億 6億 8.4億城市化率 28% 36% 46% 58%城市化率 美國(guó)： 85 歐洲： 90 日 本：90 澳大利亞 ：75第一層級(jí)第二層級(jí)第三層級(jí)第三層級(jí)第四層級(jí)第四層級(jí)1234農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化鄉(xiāng)村多余人口流向鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣鎮(zhèn) 縣城人口迅速增加，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業(yè)服務(wù)性”工作，從而迅速形成新的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。地區(qū)性城市中心化地區(qū)性城市中心化 縣城(“有錢(qián)人”)流向：地級(jí)城市 地級(jí)城市人口每年有8%-10%以上的增長(zhǎng)速度，是中國(guó)流動(dòng)最

36、快的人流導(dǎo)向。 人口重新聚集，必然會(huì)形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級(jí)商業(yè)布局重新洗牌。商業(yè)街、商業(yè)中心、購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、文化生活廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。區(qū)域性城市中心化區(qū)域性城市中心化地級(jí)城市人口流向：省會(huì)城市這使原來(lái)的省會(huì)城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省會(huì)城市將從普通城市向國(guó)際化城市邁進(jìn)。這必然使省會(huì)級(jí)城市形成更加現(xiàn)代的國(guó)際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類(lèi)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。全國(guó)、世界各地人口流向：超級(jí)都市 成為國(guó)際化大型都市，從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。從以下四個(gè)流向可以看出，每個(gè)流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費(fèi)需求，進(jìn)而

37、形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。2.4、城市人口聚集形式第三層層次第一層層次第二層層次第四層層次第三層次第一個(gè)層次第二層次第四層次“超級(jí)城市”，人口在1500萬(wàn)左右，如北京、上海、廣州、重慶?！耙患?jí)城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬(wàn)1000萬(wàn)左右。主要是各地方省會(huì)級(jí)城市及省級(jí)單列市。二級(jí)城市，市區(qū)人口在100萬(wàn)500萬(wàn)之間，主要是地級(jí)城市。三級(jí)城市，市區(qū)人口在50萬(wàn)100萬(wàn)之間，主要是縣級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市。2.5 城市人口變化帶來(lái)的商業(yè)格局變化 3.1 中國(guó)城市在升級(jí)中國(guó)城市在升級(jí)從工業(yè)城鎮(zhèn)向城市升級(jí)從中小城市向大城市升級(jí)從單中心向城市多中心升級(jí)從行政城市向經(jīng)濟(jì)城市升級(jí)從中心城市向城市群升級(jí) 城市

38、化進(jìn)程不僅僅只是人口進(jìn)入城市, 更是城市升級(jí)的進(jìn)程3.2 城市升級(jí)城市升級(jí) 城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極 大都市區(qū)并非地域行政管理單元，只是一種地理現(xiàn)象的客觀存在 城市單中心城市多中心城市群、城市帶工業(yè)城鎮(zhèn)中國(guó)二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，無(wú)論是土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及投資環(huán)境方面都逐漸成熟。適當(dāng)?shù)某鞘幸?guī)模、穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及逐漸完備的公共設(shè)施建設(shè)為二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；豐富的土地資源、低廉的土地成本、合理的市場(chǎng)價(jià)格及巨大的需求量為開(kāi)發(fā)商提供了巨大的利潤(rùn)空間。因此預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，二、三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持快于一線(xiàn)城市的發(fā)展速度前進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將會(huì)在市場(chǎng)、政策的雙

39、重作用下，按照“一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市三線(xiàn)城市”的順序，逐漸發(fā)展與完善。一線(xiàn)城市日趨成熟，中國(guó)城市化的主戰(zhàn)場(chǎng)在二三線(xiàn)城市，地方政府發(fā)展城市的強(qiáng)烈需求，二三線(xiàn)城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)迎來(lái)快速發(fā)展的機(jī)遇，商業(yè)尤其是綜合體和購(gòu)物中心開(kāi)處于發(fā)的起步期，升值潛力大；土地取得成本相對(duì)低，價(jià)值提升空間大。城市化促進(jìn)城市功能升級(jí)。這種城市功能的升級(jí)，商業(yè)（包括城市綜合體、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)等）在城市功能升級(jí)當(dāng)中起到了核心的作用，擁有巨大的增長(zhǎng)能量，將決定城市區(qū)域之間競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)5大區(qū)域城市商業(yè)投資機(jī)會(huì)西南東北珠三角成渝地區(qū)環(huán)渤海長(zhǎng)三角華中區(qū)域淘汰城市 城市a 城市b 城市c被選城市重點(diǎn)城市核心城市適當(dāng)規(guī)模城市價(jià)格有空間城市競(jìng)爭(zhēng)

40、適中城市其他城市1城市2 城市3城市x城市y城市房地產(chǎn)價(jià)格水平和增長(zhǎng)空間城市房地產(chǎn)容量與潛力淘汰城市 城市e 城市f 城市g(shù)適合目前投資的城市市場(chǎng)容量適中，具有持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力易建立外來(lái)企業(yè)品牌度標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額較大典型城市：太原市場(chǎng)容量小，利潤(rùn)回報(bào)低客戶(hù)對(duì)外來(lái)品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場(chǎng)容量大，需求支撐足客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品要求逐步提高品牌企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額一般典型城市：杭州、長(zhǎng)沙價(jià)格高成本高，回報(bào)率取決于企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高大型企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)份額不高典型城市：上海、北京快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段500-1000500-1000萬(wàn)方萬(wàn)

41、方成長(zhǎng)階段成長(zhǎng)階段200-500200-500萬(wàn)方萬(wàn)方成熟階段成熟階段10001000萬(wàn)方以上萬(wàn)方以上起步階段起步階段200200萬(wàn)方以下萬(wàn)方以下0909年典型城市年典型城市top20top20企業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額容量規(guī)模容量規(guī)模城市城市top1top1企業(yè)企業(yè)比重比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍(lán)光3%中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，其房地產(chǎn)發(fā)展的成熟程度基本可以通過(guò)其規(guī)模來(lái)衡量根據(jù)目前對(duì)于市場(chǎng)占有率要求，我們認(rèn)為根據(jù)目前對(duì)于市場(chǎng)占有率要求，我們認(rèn)為市場(chǎng)規(guī)模在市場(chǎng)規(guī)模在200-1000200-1000萬(wàn)平方米區(qū)間的城市相對(duì)適合萬(wàn)平方米區(qū)間的城市相對(duì)適合n 容量過(guò)小的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展所需要的需求支撐和利潤(rùn)回報(bào)不足n 容量過(guò)大的城市，市場(chǎng)份額分散，難以實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)占有符合目前關(guān)于城市投資的占有率要求和利潤(rùn)率要求的城市共有38個(gè),且以三、四線(xiàn)城市為主。環(huán)渤海區(qū)域（環(huán)渤海區(qū)域（12個(gè)）個(gè)）張家口、唐山、石家莊、廊坊、營(yíng)口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟(jì)南、德州、太原長(zhǎng)三角區(qū)域（長(zhǎng)三角區(qū)域（14個(gè)）個(gè)）合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉興華中區(qū)域（華中區(qū)域（10個(gè)）個(gè)）周口、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、洛陽(yáng)、株洲、長(zhǎng)沙、南昌、吉安、贛州