律所房屋租賃合同備忘錄

1、實(shí)習(xí)計(jì)劃t君合律師事務(wù)所備忘錄/MEMO收件人：成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室張佳主任發(fā)件人：君合律師（成都）事務(wù)所王律師/曲律師關(guān)于：辦公房租賃合同時(shí)間：2014年3月9日敬啟者：作為貴公司的法律顧問，根據(jù)貴我雙方法律顧問合同的約定，現(xiàn)就貴司 與四川信通會(huì)訃師事務(wù)所有限責(zé)任公司簽訂房屋租賃合同的相關(guān)事宜提供如 下法律意見，供貴公司參考：一、出具合同審査意見書的主要法律依據(jù)1、中華人民共和國民法通則（下稱民法通則）2、中華人民共和國合同法（下稱合同法）二、合同審査的目的和方向合同審查的日的：審查該房屋租賃合同是否協(xié)商清楚以避免日后產(chǎn)生 糾紛；審查該合同是否存在法律漏洞，以幫助當(dāng)事

2、人將法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低。合同審查方向：合同當(dāng)事人主體資格是否有效等三、合同審査遵循的基本原則（-）合法性原則（二）真實(shí)性原則（三）完備性原則（四）規(guī)范性原則（五）公平原則四、合同的基本情況（-）合同性質(zhì)：房屋租賃合同（二）合同當(dāng)事人出租人（中方）：四川信通會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司承租方（乙方）：成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)審查出租方是否依法成立，查看其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進(jìn)行必要的 工商查詢。審查出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利，出租人未標(biāo)明自己是房屋所有權(quán) 人還是委托或代理出租人，或房屋共有人等情況。（三）房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證

3、，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果 合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致，須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。（四）審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀 況1、必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置2、租賃面積的訃算方法（使用面積還是建筑面積）3、房屋結(jié)構(gòu)上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。（五）審查租賃期限租賃期限是否合法（六）審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理；3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式；4、支付期限有月付、季付、年付等，

4、合同中應(yīng)明確約定并確定支付的 具體日期或最后日期。（七）關(guān)于其他條款的審查1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件3、保險(xiǎn)條款：審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù) 擔(dān)4、合同的變更與解除：審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影 響6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無 違反 級(jí)別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確 無誤8、備案條款：審查曲誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的 負(fù)擔(dān)。（八）審查是否已將當(dāng)事人雙

5、方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是 否有遺漏的特殊事項(xiàng)。五、合同存在的主要問題（一）形式方面1、該租賃合同無合同編號(hào)；2、該合同未附有營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等相關(guān)證書；3、合同條文格式不清，如合同第二條為租賃期限卻包含有解除條款。（二）實(shí)質(zhì)方面1、合同顯失公平，乙方責(zé)任過重，如該合同第4條；2、合同附解除條件中只約定中方解除條件，而未約定乙方解除條件；合同法第234條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂 立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”；3、該租賃合同未約定違約責(zé)任；4、未制定合同生效條款；5、未約定租金的支付方式；6、合同中笫4條第5款為

6、無效條款；7、條款內(nèi)容不清：笫4條第7款；8、第4條笫6款與出租面積相矛盾；9、免責(zé)條款中甲方責(zé)任過輕；10、未明確租賃房屋在合同期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān)依 法拍賣等情況的處理；11、合同中未寫明現(xiàn)有的房屋裝修狀況；12、未寫明房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況；13、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，若 合同提前解除或終止時(shí)乂應(yīng)做何處理；六、合同的審査修改意見鑒于上述情況，貴司在協(xié)商合同簽訂及合同履行過程中應(yīng)注意：1、對(duì)于出租方提交的各項(xiàng)證件復(fù)印件，要與原件核對(duì)其真實(shí)性，并需 要相對(duì)方在復(fù)印件上簽章。2、合同租賃標(biāo)的房屋應(yīng)具有合法性。在交付使用前租賃房屋應(yīng)取得消

7、防驗(yàn) 收合格，同時(shí)應(yīng)確保出租人享有完全的房地產(chǎn)權(quán)證書。3、建議在合同中加入違約責(zé)任條款；4、添加租賃合同在合同租賃期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān) 依法拍賣等情況的處理。5、合同中應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時(shí) 應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修狀況的要求。6、應(yīng)將房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況以制作附件的形成加以明確, 應(yīng)對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)等，具體要求作出明確規(guī)定。7、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，若 合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。7、合同中應(yīng)該約定支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;8、合同應(yīng)明確約定支付期限為月

8、付、季付或年付；9、對(duì)于合同中笫4條笫5款應(yīng)予刪除。根據(jù)中華人民共和國合同法第12條“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定”， 同時(shí)合同法笫52、53、54、55條規(guī)定了合同無效、可變更、可撤銷的情況。 貴司簽訂的房屋租賃合同具體內(nèi)容應(yīng)山雙方協(xié)商確定，是雙方真實(shí)意思的表 示，并不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人的 合法權(quán)益。同時(shí)房屋租賃合同簽訂后應(yīng)向相應(yīng)的行政主管部門進(jìn)行備案。房 屋租賃合同在上述前提下，依法可以簽訂。七、聲明與保留合同審查意見書根據(jù)成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室提供的合同從專業(yè)角度發(fā)表我們的看法和意見，在不能排除送審合 同局限性的情況下，我們的判斷和意見也可能存在相應(yīng)