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文檔簡介
1、實(shí)習(xí)計(jì)劃t君合律師事務(wù)所備忘錄/MEMO收件人:成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室張佳主任發(fā)件人:君合律師(成都)事務(wù)所王律師/曲律師關(guān)于:辦公房租賃合同時(shí)間:2014年3月9日敬啟者:作為貴公司的法律顧問,根據(jù)貴我雙方法律顧問合同的約定,現(xiàn)就貴司 與四川信通會(huì)訃師事務(wù)所有限責(zé)任公司簽訂房屋租賃合同的相關(guān)事宜提供如 下法律意見,供貴公司參考:一、出具合同審査意見書的主要法律依據(jù)1、中華人民共和國民法通則(下稱民法通則)2、中華人民共和國合同法(下稱合同法)二、合同審査的目的和方向合同審查的日的:審查該房屋租賃合同是否協(xié)商清楚以避免日后產(chǎn)生 糾紛;審查該合同是否存在法律漏洞,以幫助當(dāng)事
2、人將法律風(fēng)險(xiǎn)降到最低。合同審查方向:合同當(dāng)事人主體資格是否有效等三、合同審査遵循的基本原則(-)合法性原則(二)真實(shí)性原則(三)完備性原則(四)規(guī)范性原則(五)公平原則四、合同的基本情況(-)合同性質(zhì):房屋租賃合同(二)合同當(dāng)事人出租人(中方):四川信通會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司承租方(乙方):成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)審查出租方是否依法成立,查看其營業(yè)執(zhí)照,看其是否年檢并進(jìn)行必要的 工商查詢。審查出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利,出租人未標(biāo)明自己是房屋所有權(quán) 人還是委托或代理出租人,或房屋共有人等情況。(三)房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致這點(diǎn)主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證
3、,審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果 合同約定的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途不一致,須報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。(四)審查房屋的坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀 況1、必須寫明租賃房屋實(shí)際所處的確切位置2、租賃面積的訃算方法(使用面積還是建筑面積)3、房屋結(jié)構(gòu)上述1-3的審查,主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。(五)審查租賃期限租賃期限是否合法(六)審查租金、租賃保證金和有關(guān)費(fèi)用及支付方式、期限1、租金是否包含水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用;2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;4、支付期限有月付、季付、年付等,
4、合同中應(yīng)明確約定并確定支付的 具體日期或最后日期。(七)關(guān)于其他條款的審查1、修繕條款:審查修繕責(zé)任是否明確2、轉(zhuǎn)租條款:審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件3、保險(xiǎn)條款:審查是否投保公眾責(zé)任險(xiǎn)或第三者責(zé)任險(xiǎn)、保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù) 擔(dān)4、合同的變更與解除:審查是否對(duì)己方當(dāng)事人較為有利5、違約責(zé)任條款:審查是否顯失公平,對(duì)已方會(huì)不會(huì)有較大的不利影 響6、免責(zé)條款:審查免責(zé)的范圍7、爭議解決條款:審查管轄約定是否正確、有效,選擇訴訟的,有無 違反 級(jí)別管轄、專屬管轄的規(guī)定,選擇仲裁的,仲裁委員會(huì)的名稱是否準(zhǔn)確 無誤8、備案條款:審查曲誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費(fèi)用的 負(fù)擔(dān)。(八)審查是否已將當(dāng)事人雙
5、方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中,是 否有遺漏的特殊事項(xiàng)。五、合同存在的主要問題(一)形式方面1、該租賃合同無合同編號(hào);2、該合同未附有營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明等相關(guān)證書;3、合同條文格式不清,如合同第二條為租賃期限卻包含有解除條款。(二)實(shí)質(zhì)方面1、合同顯失公平,乙方責(zé)任過重,如該合同第4條;2、合同附解除條件中只約定中方解除條件,而未約定乙方解除條件;合同法第234條規(guī)定“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂 立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同”;3、該租賃合同未約定違約責(zé)任;4、未制定合同生效條款;5、未約定租金的支付方式;6、合同中笫4條第5款為
6、無效條款;7、條款內(nèi)容不清:笫4條第7款;8、第4條笫6款與出租面積相矛盾;9、免責(zé)條款中甲方責(zé)任過輕;10、未明確租賃房屋在合同期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān)依 法拍賣等情況的處理;11、合同中未寫明現(xiàn)有的房屋裝修狀況;12、未寫明房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況;13、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備,若 合同提前解除或終止時(shí)乂應(yīng)做何處理;六、合同的審査修改意見鑒于上述情況,貴司在協(xié)商合同簽訂及合同履行過程中應(yīng)注意:1、對(duì)于出租方提交的各項(xiàng)證件復(fù)印件,要與原件核對(duì)其真實(shí)性,并需 要相對(duì)方在復(fù)印件上簽章。2、合同租賃標(biāo)的房屋應(yīng)具有合法性。在交付使用前租賃房屋應(yīng)取得消
7、防驗(yàn) 收合格,同時(shí)應(yīng)確保出租人享有完全的房地產(chǎn)權(quán)證書。3、建議在合同中加入違約責(zé)任條款;4、添加租賃合同在合同租賃期間內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更、抵押或被司法機(jī)關(guān) 依法拍賣等情況的處理。5、合同中應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況,以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依,同時(shí) 應(yīng)盡量明確房屋交還時(shí)對(duì)裝修狀況的要求。6、應(yīng)將房屋交付時(shí)附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況以制作附件的形成加以明確, 應(yīng)對(duì)附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)等,具體要求作出明確規(guī)定。7、合同未明確租賃期滿時(shí)如何處理新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備,若 合同提前解除或終止時(shí)又應(yīng)做何處理。7、合同中應(yīng)該約定支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;8、合同應(yīng)明確約定支付期限為月
8、付、季付或年付;9、對(duì)于合同中笫4條笫5款應(yīng)予刪除。根據(jù)中華人民共和國合同法第12條“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定”, 同時(shí)合同法笫52、53、54、55條規(guī)定了合同無效、可變更、可撤銷的情況。 貴司簽訂的房屋租賃合同具體內(nèi)容應(yīng)山雙方協(xié)商確定,是雙方真實(shí)意思的表 示,并不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人的 合法權(quán)益。同時(shí)房屋租賃合同簽訂后應(yīng)向相應(yīng)的行政主管部門進(jìn)行備案。房 屋租賃合同在上述前提下,依法可以簽訂。七、聲明與保留合同審查意見書根據(jù)成都市龍門山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室提供的合同從專業(yè)角度發(fā)表我們的看法和意見,在不能排除送審合 同局限性的情況下,我們的判斷和意見也可能存在相應(yīng)
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