項目開發(fā)的風(fēng)險管理

1、項目開發(fā)的風(fēng)險管理近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在項目開發(fā)過程中可能會遇到各種風(fēng)險。為避免項目開發(fā)風(fēng)險，建設(shè)單位應(yīng)提高風(fēng)險防患意識，采取有效的應(yīng)對措施，做好風(fēng)險分析與管理，使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 1、項目開發(fā)不同階段的風(fēng)險分析 1.1設(shè)計階段的風(fēng)險 設(shè)計階段是工程成本掌握的關(guān)鍵和重點，設(shè)計階段對工程投資的影響度約為75%95%。同一工程建設(shè)項目，有著不同的設(shè)計方案和造價，合理的設(shè)計，可降低l0%的工程成本。因此，設(shè)計階段作為開發(fā)項目的前期預(yù)備階段，就應(yīng)從方案的施工工序、材料選用、施工工藝的角度對設(shè)計提出參考意見，在滿意設(shè)計規(guī)范、設(shè)計任務(wù)書前提下，充分理解可行性研究報告的成果，在精

2、確實現(xiàn)產(chǎn)品定位的同時，綜合考慮實施后的建安成本投入，把握好總體開發(fā)計劃中的第一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 1.2招投標(biāo)階段的風(fēng)險 目前建設(shè)項el均普遍推行招標(biāo)制，對工期、質(zhì)量、進(jìn)度、成本進(jìn)行有效掌握。在這一階段，凡工程量計算、標(biāo)底編制、合同簽訂等任何一環(huán)節(jié)出問題，均會給建設(shè)單位帶來損失。前期設(shè)計階段的設(shè)計成果在滿意設(shè)計規(guī)范和審圖要求的前提下，它的設(shè)計深度和圖紙的質(zhì)量，直接打算了后期的招投標(biāo)是采用固定總價包干的形式還是采用計價標(biāo)準(zhǔn)的形式，固定總價包干是基于承建單位對設(shè)計圖紙所要求的技術(shù)工藝、涉及材料、合同工期、施工條件以及其他管理成本等因素，并綜合考慮完成標(biāo)的建設(shè)所需要投入的成本及享有的合理利潤的前提下，作出

3、負(fù)責(zé)的承諾。 1.3施工階段的風(fēng)險 施工階段是工程建設(shè)的一個重要階段。在這一階段中，要將意識形態(tài)上的工程設(shè)計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體，需要大量的資金資源。因此，在施工階段建設(shè)單位施工現(xiàn)場代表、監(jiān)理人員素養(yǎng)都直接影響對工程風(fēng)險的識別，同時資金、合同、技術(shù)等任何一個要素管理不到位，都可能影響工程質(zhì)量、工期、成本。另一方面，工程項目建設(shè)需耗費大量資金，業(yè)主不可能預(yù)先積存足以建設(shè)整個項目的全部資金，而是在工程施工過程中，依據(jù)施工進(jìn)度的支配合理調(diào)配資金，使得業(yè)主的資金掌握在計劃內(nèi)。 2、項目開發(fā)不同階段的風(fēng)險管理 2.1設(shè)計階段的風(fēng)險管理 2.1.1推行工程設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合是掌

4、握工程成本的有效手段，通過設(shè)計和進(jìn)行設(shè)計方案競選，建設(shè)單位綜合把握各種要素。如某一個工程建設(shè)項目設(shè)計方案招標(biāo)，有甲、乙、丙三家設(shè)計單位參與投標(biāo)，建設(shè)單位根椐使用功能、平面布置、經(jīng)濟(jì)性、美觀性4項指標(biāo)，采用加權(quán)評分法進(jìn)行各方案的評分，通過綜合考慮建設(shè)單位選擇了得分最高的甲方案為中標(biāo)方案。 2.1.2運用價值工程進(jìn)行設(shè)計方案選擇 價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使之以較低的總成本，牢靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法_2j。要使建筑產(chǎn)品的價值得以大幅度提高，以獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，在建筑設(shè)計階段可應(yīng)用價值工程，使建筑產(chǎn)品的功能與造價

5、合理匹配。 2.1.3積極推行限額設(shè)計，有效掌握工程成本 “限額設(shè)計”顧名思義：在限定的資金范圍內(nèi)完成規(guī)定的設(shè)計內(nèi)容，這要求設(shè)計單位充分理解業(yè)主設(shè)計意圖。在設(shè)計之前，將設(shè)計任務(wù)書的投資額安排到各單位和單位工程，作為進(jìn)行初步設(shè)計的造價掌握總目標(biāo)，即最高投資限額。 2.2工程招標(biāo)階段的風(fēng)險管理 2.2.1調(diào)查研究，做好招標(biāo)工作 1)專心做好招標(biāo)文件的編制工作，尤其重要的是標(biāo)底的編制和審查。編制標(biāo)底應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策、規(guī)定，科學(xué)、公正地編制標(biāo)底，且應(yīng)進(jìn)行標(biāo)底審查，保證標(biāo)底的精確、客觀和科學(xué)。2)專心做好招標(biāo)前投標(biāo)單位的資質(zhì) 審查，必要時進(jìn)行實地考察，以免出現(xiàn)“一級企業(yè)投標(biāo)、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包、三級企業(yè)進(jìn)場

6、”等不正?，F(xiàn)象。3)做好工程的評標(biāo)工作。 2.2.2做好標(biāo)后的合同簽訂工作 1)成立有豐富的專業(yè)學(xué)問和談判經(jīng)驗，具有分析推斷能力和應(yīng)變能力的談判組織，在談判前擬定談判方案，爭取簽訂一個有利的、合理低價的合同。2)對工程施工過程的風(fēng)險應(yīng)有預(yù)見性和前瞻性，對可能引起索賠的因素有正確的預(yù)估，簽訂的合同條款能夠有效避免和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，削減索賠現(xiàn)象過多的發(fā)生。3)應(yīng)爭取工程擔(dān)保、工程保險等削減工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的風(fēng)險掌握措施，使得風(fēng)險適當(dāng)轉(zhuǎn)移，有效分散和合理避免，提高工程成本的掌握效果。4)在簽訂合同時，除了在合同層面上根據(jù)通常的格式，界定好合同雙方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系之外，在多項目運作的狀況下，還應(yīng)將資

7、金放量與形象進(jìn)度節(jié)點有機(jī)地結(jié)合在一起，綜合考慮與交樓、具備使用條件和具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間銜接。 2.3工程施工階段的風(fēng)險管理 2.3.1重視資金的時問價值，掌握建設(shè)期利息支出貸款總額和貸款的時間長短是打算建設(shè)期貸款利息的主要因素。而貸款總額受建設(shè)資金來源結(jié)構(gòu)的影響，建設(shè)資金來源結(jié)構(gòu)由建設(shè)單位資金籌集決策確定，建設(shè)周期和資金到位時間打算貸款時間長短。因此，建設(shè)單位需理順各環(huán)節(jié)的資金管理。在分析投資成本時會考慮到土地的成本、政府相關(guān)規(guī)費以及建安成本等剛性成本，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)營運成本、利息成本等準(zhǔn)剛性成本，以準(zhǔn)時間成本和機(jī)會成本這兩項柔性成本。 2.3.2加強合同管理，削減施工索賠，提高反索賠能

8、力合同管理是項目管理的靈魂e，是掌握工程造價的有效手段。施工企業(yè)往往采取最低報價，高索賠的策略來獲取利潤，建設(shè)單位施工現(xiàn)場代表和監(jiān)理人員應(yīng)具有豐富施工經(jīng)驗并熟知合同條款內(nèi)涵，能夠利用合同條款隨時解決合同糾紛，且全面履約，避免索賠的發(fā)生。 2.3.3加強掌握，嚴(yán)把工程變更關(guān)變更是工程永恒的話題，也是工程建設(shè)項目始終要面對的問題，同時也是承包商扭虧或贏利的良好機(jī)會。因此，在工程建設(shè)過程中不僅要加強合同管理，還應(yīng)做到對變更和增加工程的管理，建立良好的簽證管理制度。 2.4竣工階段的風(fēng)險管理 一般狀況下，經(jīng)審核后的工程結(jié)算與施工單位編制的工程結(jié)算大約相差10%，有的高達(dá)20%e53，竣工結(jié)算階段是工程成本掌握的最終關(guān)鍵階段。掌握的關(guān)鍵在于核實增減本項目的工作量，根椐施工合同的商定、竣工資料、現(xiàn)場簽證和工程變更材料進(jìn)行審核，使審核