辦公樓運(yùn)營方案

1、中心運(yùn)營提升方案第一部分招商情況梳理中心通過3個多月招商工作的展開，目前的出租率達(dá)68.36%,截至目前簽 約企業(yè)共26家，簽約企業(yè)的產(chǎn)業(yè)分類如下：產(chǎn)業(yè)分類企業(yè)數(shù)占比科技類1350%文化與創(chuàng)意類415%貿(mào)易類312%服務(wù)業(yè)及其他623%合計(jì)26100%從分類來看，中心的產(chǎn)業(yè)類型主要以科技型和文化型產(chǎn)業(yè)為主（合計(jì)占比 65%，服務(wù)業(yè)、貿(mào)易類占比（分別是 35% 。因此：目前中心內(nèi)科技與文化企業(yè)的比例已經(jīng)超過60%以上，與項(xiàng)目的最初定位吻合，已經(jīng)具備打造專項(xiàng)科技文化園的雛形。第二部分運(yùn)營思路、總體思路中心的總體思路：硬件設(shè)施一一體現(xiàn)花園式辦公精致完善基礎(chǔ)服務(wù)一一展現(xiàn)一流管理團(tuán)隊(duì)貼心細(xì)致助長型服務(wù)

2、將科技文化概念根植于園區(qū)的方方面面;讓文化與科技的力量在園區(qū)中融會貫通。將建設(shè)科技文化產(chǎn)業(yè)園的核心思路植根于園區(qū)改造、招商、運(yùn)營等逐項(xiàng)工 作中予以體現(xiàn)：第一，以創(chuàng)意的改造手法表現(xiàn)園區(qū)的整體形象，營造園區(qū)精致的花園式辦 公氛圍及獨(dú)有的文化。以創(chuàng)意的手法賦予中心創(chuàng)新力量，通過裝置藝術(shù)的表現(xiàn)力量，展示文化氛 圍。 口：一樓創(chuàng)客空間；三層露臺；四層屋頂花園。第二，以規(guī)范的管理體現(xiàn)一流的基礎(chǔ)管理，打造五星級物業(yè)服務(wù)。通過對保安、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)人員的規(guī)范化管理，體現(xiàn)中心最基礎(chǔ)的服務(wù) 能力。第三，繼續(xù)依據(jù)產(chǎn)業(yè)園科技文化的定位方向?yàn)橹笇?dǎo)思想，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商， 完成產(chǎn)業(yè)集聚。以科技企業(yè)和文化類企業(yè)為園區(qū)的主導(dǎo)企業(yè)

3、，通過有目的性的招商，即企 業(yè)收攏從而形成集群效應(yīng)，打破單個類型企業(yè)規(guī)模的局限，打造科技和文化的 雙重產(chǎn)業(yè)鏈，多個同類企業(yè)聚集在一起，打造獨(dú)立的單個企業(yè)與同類型企業(yè)以 及園區(qū)品牌之間的相依托的形態(tài)。第四，通過運(yùn)營達(dá)到整合資源的目的，凝聚科技與文化的交融性，形成交 互性升華。以資源整合為方式快速發(fā)展園區(qū)的核心價(jià)值，即運(yùn)營價(jià)值。園區(qū)間科技企 業(yè)、文化企業(yè)的合作和互通，讓原本松散的企業(yè)，在園區(qū)內(nèi)形成凝聚，不僅為 企業(yè)提供了發(fā)展動力，也通過各種服務(wù)內(nèi)容，有效的助長企業(yè)發(fā)展，提高企業(yè) 品牌化和規(guī)?；赃_(dá)到經(jīng)濟(jì)可創(chuàng)力。二、發(fā)展目標(biāo)打造金運(yùn)產(chǎn)業(yè)板塊標(biāo)桿，形成獨(dú)特的自我精神強(qiáng)調(diào) 高質(zhì)管理、高參與性、高共享體

4、驗(yàn)以及高培育能力 的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 園區(qū)在提供完善的硬件設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的同時，通過軟性服務(wù) 體系的滲透，直接與企業(yè)建立產(chǎn)業(yè)培育與發(fā)展，并將創(chuàng)新能力注入到園區(qū)發(fā)展 中去，幫助企業(yè)提高規(guī)模及產(chǎn)業(yè)競爭力，培育創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈和集群，通過知識產(chǎn) 權(quán)、人才創(chuàng)新體系、政策體系等的同時搭建，完成文化科技高發(fā)展的水平。三、主要舉措（一）運(yùn)營管理服務(wù)提升計(jì)劃 結(jié)合園區(qū)的實(shí)際狀況、樓宇特點(diǎn)、硬件水平、客戶特點(diǎn)、運(yùn)營成本等多方 面因素。對中心物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的提升目標(biāo)定義為：物業(yè)服務(wù)理念六個化： 服務(wù)手段“科技化” ；服務(wù)人才“精英化” ； 服務(wù)組織“專業(yè)化”；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“規(guī)范化”；服務(wù)理念“人性化”； 園區(qū)服務(wù)“高尚

5、化?！狈?wù)手段“科技化”：利用“微信”、“ QQ等科技平臺，便捷快速的與客戶形成服務(wù)、產(chǎn)生互動與交流，后期在條件允許的情況下，引入物業(yè)管理服 務(wù)軟件管理系統(tǒng)，利用科技化手段規(guī)范后臺管理、高效完成客戶服務(wù)。服務(wù)人才“精英化”： 為了適應(yīng)現(xiàn)代高科技物業(yè)管理高水平服務(wù)的需要， 我們將多渠道培養(yǎng)與引入一些擁有現(xiàn)代意識與專業(yè)能力的專業(yè)人員，充分保障 和滿足企業(yè)持續(xù)不斷增長的服務(wù)需求。服務(wù)組織“專業(yè)化”： 打造一支專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍，發(fā)揮和完善“專業(yè)化” 的優(yōu)勢，為企業(yè)提供細(xì)致、周到的專業(yè)化服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“規(guī)范化”： “管理按制度辦事、運(yùn)作按規(guī)范進(jìn)行”，通過有效 控制切實(shí)保證管理服務(wù)按要求持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。服

6、務(wù)理念“人性化”： 在服務(wù)工作中首先考慮最大限度的方便企業(yè)，以企 業(yè)的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，力爭“零缺陷”服務(wù)。園區(qū)服務(wù)“高尚化”： 以服務(wù)的高標(biāo)、精準(zhǔn)、高質(zhì)，引導(dǎo)業(yè)主營造現(xiàn)代高 尚的生活方式，傳播時尚、高雅、先進(jìn)的文化。因此從內(nèi)部管理制度的確立、運(yùn)營管理服務(wù)細(xì)節(jié)提升、明確項(xiàng)目各崗位工 作職責(zé)及工作規(guī)范三個層面實(shí)施細(xì)化。1、內(nèi)部管理制度確立（1）經(jīng)理負(fù)責(zé)制 在項(xiàng)目部內(nèi)部實(shí)行直線垂直負(fù)責(zé)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率；（2）晨會制 每天上班前組織各主管召開工作晨會（時間為 15 分鐘），溝通情況，總 結(jié)前一天工作，部署當(dāng)天工作；（3）統(tǒng)一形象標(biāo)準(zhǔn) 園區(qū)各崗位保持形象統(tǒng)一：制服統(tǒng)一、說辭

7、統(tǒng)一、流程統(tǒng)一。（4）規(guī)范化管理 制訂并執(zhí)行崗位職責(zé)、工作流程、工作規(guī)范，確保各項(xiàng)管理 服務(wù)工作按公司體系文件和量化工作標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定運(yùn)行。（5）目標(biāo)化管理 項(xiàng)目部制訂并嚴(yán)格執(zhí)行各崗位工作制度，通過日檢、月檢、專項(xiàng)檢查以及 外部和內(nèi)部的信息反饋考核、評價(jià)各崗位工作情況，不斷改進(jìn)完善。2、進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)（1）前臺服務(wù)設(shè)置前臺服務(wù)形象崗， 增加前臺服務(wù)內(nèi)容， 提升園區(qū)服務(wù)形象與質(zhì)量。 主要 負(fù)責(zé)微信平臺、QC群的互動；接待引導(dǎo)、受理客戶請求與投訴；溝通協(xié)調(diào)客戶 關(guān)系；發(fā)放各類通知；建立、管理客戶檔案資料等。（2） 保安服務(wù) 設(shè)置保安服務(wù)形象崗，統(tǒng)一著裝、規(guī)范姿態(tài)、規(guī)范服務(wù)用語。接待指引、 引導(dǎo)車輛

8、及收費(fèi)管理；強(qiáng)化巡邏、巡查力度；排查安全隱患；對發(fā)現(xiàn)的各環(huán)節(jié) 問題及時上報(bào)。（3） 保潔服務(wù) 保潔服務(wù)提升著裝標(biāo)準(zhǔn)、提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范服務(wù)用語。將保潔工作寓于 “隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式，保潔人員定標(biāo)、定量、定點(diǎn)， 具備主動服務(wù)意識。（4）設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù) 制定、實(shí)施科學(xué)合理的設(shè)備日常巡視、養(yǎng)護(hù)和定期檢修計(jì)劃，以“預(yù)防重 于補(bǔ)救”觀念，確保園區(qū)設(shè)備的安全、穩(wěn)定、有效運(yùn)行。3、確立項(xiàng)目崗位工作職責(zé)及工作規(guī)范 根據(jù)自身特點(diǎn)和要求，制定、完善項(xiàng)目部的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)及工作規(guī)范。并按要求嚴(yán)格執(zhí)行。4、請專業(yè)公司對項(xiàng)目部行為規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)及考核依據(jù)項(xiàng)目各崗位情況，邀請行業(yè)標(biāo)

9、準(zhǔn)制定者及優(yōu)秀的兄弟團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，為 項(xiàng)目從業(yè)人員培訓(xùn)指導(dǎo)，最終達(dá)到提升服務(wù)團(tuán)隊(duì)服務(wù)意識、服務(wù)水平的目的。（二）硬件設(shè)施優(yōu)化方案1 、內(nèi)部軟裝氛圍優(yōu)化目前項(xiàng)目內(nèi)部的軟裝布置比較稀疏， 未能足夠營造出項(xiàng)目的創(chuàng)意氛圍和文 化感，因此此輪優(yōu)化方案會根據(jù)現(xiàn)場情況，做到優(yōu)化提升1）創(chuàng)客空間入口處，加設(shè)創(chuàng)客空間平面圖及企業(yè)水牌展示，同時準(zhǔn)備名片卡槽，便于企業(yè)間的相互交流和溝通現(xiàn)狀:改造后示意:紙片名片局部示意：2）入口接待區(qū)域：將公司介紹和服務(wù)內(nèi)容上墻公示，便于企業(yè)了解現(xiàn)狀:3）創(chuàng)客空間中部休憩區(qū)：增加懸掛吊飾和玻璃貼，增加氣氛;改造后示意:5) 一層創(chuàng)客空間北側(cè)形象墻，在部分菱形方格中加入仿真垂直綠化，與

10、項(xiàng)目整體軟裝主題相吻合，同時在中間菱形格中，加入引導(dǎo)指示牌, 便于指引客戶前往后區(qū)的創(chuàng)客空間及洗手間區(qū)域。改造后示意:6）后區(qū)白墻，加設(shè)英文的勵志標(biāo)語，打破白墻的枯燥和乏味，增加空間的趣味性勵志標(biāo)語：thi nk?outside?the?box?解放思想 after?a?storm?comes?a?calm.?雨過天晴 better?late?tha n?n ever.只要開始，雖晚不遲go?for?it!?=?just?do?it! 加油！向前沖！做了再說 no?pain,?no?gain.天下事沒有不勞而獲的東西7）過道部分：客戶裝修時未考慮玻璃隔斷的通透性，造型布置影響過道景觀，通過增加

11、意象即時貼的方式，改善效果，增強(qiáng)效果現(xiàn)狀：改造后示意 1：改造后示意 2：8) 二層中庭景觀增加吊飾，渲染氣9) 增加地下車位指定車牌裝置，約80個，采用PVC材質(zhì)，可插入車牌號。進(jìn)度及安排：制作安裝工期 20 天，預(yù)計(jì)費(fèi)用 4 萬元。2、消防控制室、配電房等設(shè)備用房的配置優(yōu)化消防控制室(兼辦公室)、配電房、保安、保潔用房作為消防監(jiān)控員、物 業(yè)管理人員及保安保潔人員的工作場所或休憩場所，目前所有必須的設(shè)備已經(jīng) 到位，現(xiàn)需完善項(xiàng)目資料和個人物品的存儲空間布置，因此，在各類用房中增 設(shè)若干儲物柜， 方便使用、 收納，以保證各類工作用房的干凈整潔， 具體如下：3、外部綠化景觀優(yōu)化為了體現(xiàn)花園式辦公的

12、特色，在項(xiàng)目一層廣場、四層露臺、屋頂花園等多 處重新布置設(shè)計(jì)花園式景觀綠化。1) 屋頂花園 將屋頂花園重新規(guī)劃布局為：空調(diào)外機(jī)封閉區(qū)域；屋頂農(nóng)場區(qū)域；屋頂花 園及戶外活動區(qū)域共三大區(qū)域。同時將四層露臺與樓頂連通考慮，布置為休憩 區(qū)域，加設(shè)花園小景、休憩座椅、 休閑步道等， 同時重新設(shè)計(jì)露臺四周的立面， 將景觀向豎向延伸。2) 一層廣場與地鐵銜接空置區(qū)域 與地鐵銜接區(qū)域原本處于荒廢中，現(xiàn)階段預(yù)計(jì)重新粉刷墻面，地面按照小 型花園重新設(shè)計(jì)休閑步道及花園小景。備注：1) 以上方案為可綠園藝提供的方案，目前報(bào)價(jià) 53 萬元，工期 2 個月。2) 另一家對接單位“萬榮園林”已查看過現(xiàn)場并完成初步溝通，該公

13、司 不提供預(yù)設(shè)計(jì)，需簽訂設(shè)計(jì)合同后才能著手設(shè)計(jì)工作，但可以考察完 工及施工中的工地現(xiàn)場，預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)時間 10 個工作日，設(shè)計(jì)費(fèi)用 2-3 萬 元，預(yù)估項(xiàng)目總體造價(jià)150萬元(500-600元/川)，施工時間1個月。 3、助長型服務(wù)方案1) 嚴(yán)把招商關(guān)，進(jìn)一步提升高質(zhì)量科技型和文化型企業(yè)比例按照科技文化園區(qū)的發(fā)展思路，培養(yǎng)一批科技和文化創(chuàng)意的企業(yè)類型，然 后再逐步精準(zhǔn)到具體產(chǎn)業(yè)，形成特色產(chǎn)業(yè)集聚。2) 建立適應(yīng)蜂鳥科創(chuàng)中心企業(yè)的扶持服務(wù)系統(tǒng)園區(qū)作為運(yùn)營商的角色， 深入至企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作中去， 建立起從 項(xiàng)目推廣， 政策指導(dǎo)，投融資服務(wù) 等完備的一站式、一條龍服務(wù)體系，為園區(qū)企業(yè)提供切 實(shí)有用的服務(wù)系

14、統(tǒng)。項(xiàng)目推廣以活動為撬點(diǎn)，參與性活動和籌辦性活動相結(jié)合，擴(kuò)大園區(qū)知名度吸納各 種資源，搭建市場交流交易平臺。以微信為平臺，連接信息資訊、產(chǎn)品項(xiàng)目， 搭建市場交易平臺。 對企業(yè)的業(yè)務(wù)和客群進(jìn)行有針對性的分析， 對企業(yè)的核心 亮點(diǎn)進(jìn)行包裝， 通過與政府、相關(guān)協(xié)會學(xué)會、 業(yè)內(nèi)人士溝通，幫助企業(yè)走出去， 將企業(yè)亮化，讓園區(qū)亮化。政策幫扶 在完成普通的政策信息的告知和傳達(dá)的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)提取政策信息中 與個體相匹配的信息資源，達(dá)到更好的為企業(yè)發(fā)展發(fā)揮效應(yīng)的功效。利用各級政府提供申報(bào)等各種機(jī)會，初期階段運(yùn)營團(tuán)隊(duì)采用免費(fèi)幫扶的方 式，幫助企業(yè)完成申報(bào)材料的收集和撰寫；成熟階段幫扶體系改為取費(fèi)方式執(zhí) 行，該

15、舉措將成為經(jīng)濟(jì)效益的獲取途徑。投融資服務(wù)將園區(qū)企業(yè)作為投融資主體，進(jìn)行投融資服務(wù)：一方面、為企業(yè)搭建好輸送平臺，與投資機(jī)構(gòu)、政府創(chuàng)服平臺建立關(guān)聯(lián)， 幫助企業(yè)包裝自我，尋求投資機(jī)會。另一方面、由于現(xiàn)階段市場上存在的投資機(jī)構(gòu)眾多，其中多數(shù)是有平臺、 有技術(shù)、有資金的專業(yè)人士，如何真正的讓蜂鳥創(chuàng)出一條新路，唯有從集團(tuán)資 源出發(fā)，將項(xiàng)目中的眾創(chuàng)空間平臺做精準(zhǔn)化定位為“物流配送與倉儲”孵化空 間，其一、利用發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢，吸引創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)加入蜂鳥，真正激活蜂鳥的投融 資服務(wù)；其二、集團(tuán)物流板塊一直在尋求擺脫傳統(tǒng)的方法和機(jī)遇，以目前的人 員結(jié)構(gòu)和思維模式，機(jī)會有限，與蜂鳥創(chuàng)客空間的有機(jī)結(jié)合，放眼于更廣闊的 市場

16、中，不失為一個不錯的嘗試；其三、我司擁有最好的政府資源均在交通系 統(tǒng)內(nèi)部，可以利用這個機(jī)會，獲得系統(tǒng)內(nèi)創(chuàng)新方面的扶持與輔助，得到更好的 社會效應(yīng)后，更利于復(fù)制。3) 實(shí)施辦法全方位信息平臺的搭建與長效維護(hù)搭建微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人QC群，達(dá)到信息互通，整合資源，提升辦公服務(wù)享 受的目的。微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人 QQ群的第一功能：基本的溝通與發(fā)布服務(wù)接收業(yè)主投訴、建議并及時協(xié)調(diào)解決。發(fā)布通知、預(yù)告、提醒。微信平臺、企業(yè)負(fù)責(zé)人 QQ群的第二功能：特色商務(wù)技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢資源協(xié)調(diào)發(fā)布通過園區(qū)微信定期發(fā)布包括企業(yè)介紹、 企業(yè)黃頁廣告、人物訪談、最新政策、 產(chǎn)品廣告、招租等板塊，為園區(qū)企業(yè)宣傳強(qiáng)力助推；聯(lián)動上下

17、游相關(guān)行業(yè)資源與政府密切聯(lián)系、多進(jìn)行各方交流；園間及與各類組織、行業(yè)協(xié)會形成資源互 助。外包服務(wù)體系的建立（詳見外包服務(wù)清單）以月為單位舉辦推廣和活動，構(gòu)建中小企業(yè)促成長平臺舉辦業(yè)主參加沙龍、座談、聯(lián)誼會等形式的溝通互動，增進(jìn)溝通；邀請中 小企業(yè)扶持政策解讀專家入園為企業(yè)做講座；聯(lián)合建立創(chuàng)業(yè)技能培訓(xùn)中心；協(xié) 助園區(qū)企業(yè)與政府部門協(xié)調(diào)、聯(lián)系，促進(jìn)園區(qū)企業(yè)申報(bào)成為大學(xué)生實(shí)踐基地、 青年創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等；聯(lián)系知名度較高的創(chuàng)業(yè)講座主辦方，在園區(qū)開展促進(jìn)創(chuàng)J 業(yè)活動。時間微信推廣活動費(fèi)用預(yù)算（元）6月1日：紀(jì)念逝去的童年10 30日：捐書送可樂活動10001019日：如夏般的蔥綠（新樣貌 的照片及裝修好的

18、一些企業(yè)的照 片及簡單介紹）19 30日：企業(yè)介紹推廣（洞察）7月1 10日：外包服務(wù)體系介紹15 20日：蜂鳥小課開課儀式暨 營改增講解接答 疑講座300011 24日：歡迎新企業(yè)加入（6-7 月期間入駐的企業(yè)）25 31日：企業(yè)介紹推廣8月1 14日：創(chuàng)客空間重點(diǎn)展示15 20日:走進(jìn)非洲照片分享會300015 24日：蜂企業(yè)介紹推廣（軒瑞）25 31日：9月開園活動預(yù)告9月1 11日：屋頂化園/屋頂農(nóng)場介 紹特輯1 10日：企業(yè) 答謝會暨開園儀 式（1、答謝業(yè)主， 講解蜂鳥的各項(xiàng) 服務(wù)和設(shè)施；2、 邀請街道經(jīng)濟(jì)服 務(wù)相關(guān)人員介紹 秦淮區(qū)一些創(chuàng)業(yè) 扶持政策；3、科 技企業(yè)行業(yè)暢 談：園區(qū)企

19、業(yè)（洞 察科技）與（五 維科技）關(guān)于科 技創(chuàng)新對談會） 4、冷餐交流。5000012 23日：中秋節(jié)自制月餅活動24 30日：企業(yè)介紹推廣（好吉餐 飲）10月1 9日：宅在家里的度假方式15 20日：關(guān)于公司企業(yè)文化塑 造課程500010 23日：企業(yè)介紹推廣（盧索 加）24 31日：在蜂鳥你該如何尋求幫 助？（物業(yè)服務(wù)流程介紹）11月1 11月10日：8人晚餐邀您托 單（光棍節(jié)）10日：8人晚餐300011日：您的口袋如何度年年底？21 30日：企業(yè)介紹推廣（康碼 設(shè)備）12月1 11日：你知道牛逼的公司怎么 玩新媒體？12 月 2012 月31日：中心招商一周年紀(jì)念及 新年感恩回饋活 動（中心員工前 往每戶發(fā)放小禮 品、入駐企業(yè)對 中心期望寄語 墻）100001218日：感謝您（從項(xiàng)目建設(shè)期 到招商基本達(dá)成的圖文成長記錄）19 31日：新年主題軟文4）申報(bào)工作中心需要通過相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證、資金支持和榮譽(yù)評價(jià)。計(jì)劃自今年起，由運(yùn)營團(tuán)隊(duì)隨時關(guān)注政府部門網(wǎng)站的申報(bào)信息，積極響應(yīng) 市級區(qū)級的各類文化科技園區(qū)申報(bào)等，同時申請加入；大學(xué)生實(shí)踐基地、青年 創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等，一方面以園區(qū)身份