物業(yè)管理前期籌備工作方案（討論稿）

1、物業(yè)管理前期籌備工作方案（討論稿） *物業(yè)管理前期籌備工作方案（討論稿）*項(xiàng)目在完成了立項(xiàng)、選址、規(guī)劃、用地等前期工作，自2011年開工建設(shè)以來，在*市委、市政府和各有關(guān)部門的大力支持以及參與建設(shè)單位的共同努力下，先期投入建設(shè)的彰顯賽洛城形象的一期工程已初具規(guī)模，完成封頂?shù)亩嘧邔雍托「邔訕欠恳褋辛⒃谀吕夂颖卑丁槿Υ蛟?市民高品質(zhì)城市生活的新樣板，給將入住的業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)雅的居住環(huán)境和提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的屬地化原則，物業(yè)管理籌備要早謀劃、早準(zhǔn)備，使樓市銷售和物業(yè)籌備同步啟動(dòng)，有計(jì)劃、有步驟，按部就班、扎實(shí)有序的穩(wěn)步推進(jìn)，用高質(zhì)量的物業(yè)管理宣傳吸引客戶，使之成

2、為樓盤銷售的助推劑。一、經(jīng)營(yíng)模式第一種模式：先行委托 托管經(jīng)營(yíng)針對(duì)已建成的樓盤和售樓處的各種物業(yè)設(shè)備、設(shè)施疏于管理的現(xiàn)狀（暫由售樓處員工自行管理），以及展開房售后，確保對(duì)購房人高品質(zhì)的物管承諾，滿足他們的期待，目前，可委托一家資質(zhì)相當(dāng)、富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司盡快入駐。作為過渡時(shí)期的臨時(shí)措施，既解決了眼下物業(yè)環(huán)節(jié)缺失、管理松散、責(zé)任不到位的真空狀況，也可將物管的進(jìn)入，作為項(xiàng)目軟環(huán)境的重要因素，進(jìn)行大張旗鼓的宣傳，以帶動(dòng)和促進(jìn)房售。第二種模式：公開招標(biāo) 入駐經(jīng)營(yíng)前期物業(yè)委托管理是小區(qū)交付使用前尚未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)階段的普遍做法。物管企業(yè)一般由開發(fā)商自行選定，其服務(wù)的好壞和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低業(yè)主無法

3、掌控，常常因此侵犯業(yè)主利益，引發(fā)糾紛。參照北京、上海等大中城市一些項(xiàng)目的成功做法，面向社會(huì)公開招標(biāo)選擇物業(yè)公司，將使具有成熟經(jīng)營(yíng)理念，專業(yè)化、規(guī)模化強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，這既是物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)，也是像雞西賽洛城這樣設(shè)計(jì)理念新、配套設(shè)施全、環(huán)境指數(shù)優(yōu)的超大規(guī)模居住社區(qū)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)要求。第三種模式：自主注冊(cè) 自行經(jīng)營(yíng)由公司牽頭運(yùn)作，確定主出資人，吸納多個(gè)股東加入，注冊(cè)組建物業(yè)管理股份有限責(zé)任公司。組建后的物業(yè)公司與母公司業(yè)務(wù)完全分離，為一級(jí)法人單位，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，獨(dú)立開展賽洛城項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。目前，我國對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)劃分為三個(gè)等級(jí)，注冊(cè)資金在500萬元（含500萬）以上

4、的為一級(jí)資質(zhì)，由國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理，注冊(cè)資金在300萬元（含300萬）以上為二級(jí)資質(zhì)，由省、市（直轄市）、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理，注冊(cè)資金在50萬元（含50萬）以上為三級(jí)資質(zhì)，由市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理。按照物業(yè)管理?xiàng)l例屬地化對(duì)等原則，*項(xiàng)目建在*，我們可在*當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾砗头康禺a(chǎn)行政主管部門先期登記、注冊(cè)具有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，待經(jīng)營(yíng)范圍和覆蓋面逐漸拓展，原有的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)不能適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要時(shí)，再擇機(jī)升級(jí)相應(yīng)資質(zhì)。利弊對(duì)比比較以上三種模式，在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段各具優(yōu)勢(shì)、各有利弊：一、委托管理可以馬上解決物管的真空

5、狀態(tài)，填補(bǔ)空缺，帶動(dòng)房售，但也存在托管方有短期經(jīng)營(yíng)行為、責(zé)任心差等問題，為日后管理帶來隱患。二、公開招標(biāo)雖然可以解決對(duì)將來入駐的物管企業(yè)的正規(guī)化和實(shí)力方面的要求，但不可避免的喪失在賽洛城這樣規(guī)模的大型組團(tuán)化社區(qū)物管發(fā)展方面的潛在的經(jīng)濟(jì)利益。三、注冊(cè)公司、自主經(jīng)營(yíng)，一方面可以在此領(lǐng)域創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益，肥水不流外人田。另一方面，我們有比任何外來介入方更了解自己傾力打造和凝結(jié)股東情感的項(xiàng)目，“自己的孩子自己養(yǎng)”更合適。結(jié)論建議綜上所述，建議：當(dāng)前亦將自主注冊(cè)、自行經(jīng)營(yíng)為第一選擇，搶前抓早，立即啟動(dòng)物管公司的注冊(cè)籌備工作。在完成注冊(cè)登記、資質(zhì)申報(bào)、人員招聘、上崗培訓(xùn)、整章建制、設(shè)備購置、綜合驗(yàn)收等全部前期

6、工作后，在項(xiàng)目一期竣工和住戶入住使用前，“掛牌營(yíng)業(yè)”，絕不因此影響客戶購房信心和入住期待。 二、工作流程（一）、組建前準(zhǔn)備1、擬定公司名稱2、注冊(cè)資本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、經(jīng)營(yíng)范圍（二）組建條件 1、確定企業(yè)名稱 2、企業(yè)住所 3、法定代表人 4、注冊(cè)資本 5、公司章程 6、公司從業(yè)人員（三）、組建程序 組建條件具備以后,申請(qǐng)物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位擬出申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司的報(bào)告連同相關(guān)申請(qǐng)資料，提交屬地房地產(chǎn)主管部門審批。收到核準(zhǔn)文件后,再按相關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照展開營(yíng)業(yè)30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書,同時(shí)

7、向稅務(wù)機(jī)關(guān)申辦稅務(wù)登記手續(xù)。（四）、資質(zhì)申報(bào)取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,申報(bào)企業(yè)資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)的基本要求是：（1)、 一級(jí)資質(zhì)企業(yè)：注冊(cè)資本500 萬元以上，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30 人,企業(yè)經(jīng)理取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理人員取得了從業(yè)人員崗位證書。管理兩種類型以上的物業(yè)，管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)，具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度，建立了維修基金管理與使用制度。（2)、 二級(jí)資質(zhì)企業(yè)：注冊(cè)

8、資本300 萬元以上，具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人。企業(yè)經(jīng)理取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得了從業(yè)人員崗位證書。管理兩種類型以上的物業(yè)，管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號(hào)，具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度，建立了維修基金管理與使用制度。（3)、 三級(jí)資質(zhì)企業(yè)：注冊(cè)資本50萬元以上，具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技

9、術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書，有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目，有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度，建立了維修基金管理和使用制度。三、籌備階段的工作(1)、確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 針對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，并依據(jù)國家業(yè)已頒布的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測(cè)算，向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)審批。 (2)、招聘人員 面向社會(huì)招聘有資質(zhì)、有技能、有經(jīng)驗(yàn)的管理崗位和操作崗位的員工，配齊、配全、配強(qiáng)各崗位管理和技術(shù)人員。 (3)、入職培訓(xùn) 根據(jù)入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。人員到崗到位后，利用多種方式，對(duì)員工進(jìn)行生

10、態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一服務(wù)意識(shí)及禮儀、禮貌和崗位職責(zé)、崗位技能的培訓(xùn)，使員工熟知企業(yè)文化和物業(yè)管理知識(shí)，提高員工的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，以滿足日后管理和服務(wù)工作的需要。 (4)、完善硬件設(shè)施 按照約定的物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)算，購置物業(yè)管理所需的各種物資裝備，以保證物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)作。包括；辦公家具、通訊器材、員工制服、警械安保用品、各類工具和辦公耗材等。要設(shè)立免費(fèi)物業(yè)管理軟件、郵件服務(wù)信箱、外掛信箱和意見欄，以隨時(shí)保持與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的溝通聯(lián)系，征求、反饋業(yè)主意見。 (5)、調(diào)試和驗(yàn)收設(shè)備、設(shè)施 委派經(jīng)驗(yàn)豐富的工程技術(shù)人員，對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行使用前的調(diào)試、驗(yàn)收，熟悉物業(yè)管區(qū)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置

11、，檢查、記錄施工缺陷、影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位落實(shí)整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好準(zhǔn)備。 (6)、搞好施工現(xiàn)場(chǎng)安保服務(wù) 施工臨近竣工階段，現(xiàn)場(chǎng)施工單位多、人員雜、場(chǎng)面亂，要適時(shí)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助施工單位維護(hù)物業(yè)安全和成品完好，防止人為損壞和杜絕火、盜等安全隱患。建立健全完善規(guī)范的進(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少和杜絕盜竊及損壞小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備現(xiàn)象的發(fā)生。 (7)、建立和完善物業(yè)管理方案 要建立、完善和落實(shí)一系列物業(yè)管理方案，包括：小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收方案、小區(qū)安保方案、小區(qū)保潔方案、小區(qū)工程設(shè)備、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案、財(cái)務(wù)運(yùn)行方案、人事管理方案、客戶服務(wù)方案、小區(qū)交通管理方案、小區(qū)停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動(dòng)方案等。 (8)、制訂物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度 根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際情況，結(jié)合國家和省、市有關(guān)物業(yè)的法律、法規(guī)，制定物業(yè)管理服務(wù)公約，并以物業(yè)管理服務(wù)公約為基礎(chǔ)，制定完備和切實(shí)可行的規(guī)章制度及服務(wù)規(guī)范，以印刷品