對《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施中幾個(gè)問題的認(rèn)識(shí)

1、對物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施中幾個(gè)問題的認(rèn)識(shí)對物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施中幾個(gè)問題的朱洪斌徐龍燦專2003年9月1日,國務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例(簡稱條例),2007年8月26日,根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)精神,國務(wù)院對條例進(jìn)行了修訂.近年來,各地通過認(rèn)真貫徹落實(shí)條例的精神,物業(yè)管理的法制化進(jìn)程得到有力推進(jìn),物業(yè)管理行業(yè)取得快速發(fā)展.從總體上看,條例對于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),改善人們居住環(huán)境,構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了非常重要的作用.但與此同時(shí),在貫徹落實(shí)條例的實(shí)踐中,也出現(xiàn)了一些現(xiàn)實(shí)的問題需要進(jìn)一步研究和探索.37_uushandon6reales1.ate一,業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題條例未對業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格問題作

2、出明確規(guī)定,在司法實(shí)踐上也看法不一.根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法(簡稱民事訴訟法)的規(guī)定,公民,法人和其它組織可以作為民事訴訟主體.業(yè)主委員會(huì)顯然不是公民.對于法人,根據(jù)中華人民共和國民法通則第三十七條的規(guī)定,法人應(yīng)具備四個(gè)條件:一是依法成立;二是有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi);三是有自己的名稱,組織機(jī)構(gòu)和場所;四是能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),本身并不獨(dú)立.因此,業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格.對于其他組織,最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見第四十條規(guī)定,”其他組織是指合法成立,有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn),但又不具備法人資格的組織.”根據(jù)有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共財(cái)產(chǎn)屬于全

3、體業(yè)戶,并非屬于業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)也沒有獨(dú)立處置的權(quán)力.因此,業(yè)主委員會(huì)也不屬于其他組織.鑒于以上青況,有一種觀點(diǎn)就認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格,不能參加民事訴訟.筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)雖然不具備民事訴訟法規(guī)定的訴訟主體的條件,但也應(yīng)具備訴訟主體資格.因?yàn)?物業(yè)管理工作需要業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格.如果業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格,就不能代表業(yè)主參與物業(yè)管理訴訟,也就不能行使條例賦予的職責(zé),這與條38例設(shè)立業(yè)主委員會(huì)制度的初衷是相違背的.2003年北京市高級人民法院制定的關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)就規(guī)定業(yè)主委員會(huì)四種情況下可以參與訴訟.為此,筆者建議,為解決業(yè)主委員會(huì)的

4、訴訟主體資格問題,現(xiàn)階段可由最高人民法院做出司法解釋,明確業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格或在特定情況下具備訴訟主體資格.待時(shí)機(jī)成熟后,通過修改民事訴訟法作出法律上的規(guī)定.二,政府在業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉工作中的指導(dǎo)作用問題條例第十條規(guī)定,”同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).”但條例未對房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)如何進(jìn)行指導(dǎo)作出具體規(guī)定.在實(shí)踐中,各地作法不一,有的房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府親自操作業(yè)主大會(huì)的成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,有的則不聞不問.筆者認(rèn)為,上述兩

5、種作法都欠妥.前一種做法政府涉入太深,會(huì)影響業(yè)主作用的發(fā)揮,違背了業(yè)主自治的原則.后一種做法則會(huì)使業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉工作失控.為此,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí)應(yīng)把握兩點(diǎn):一要充分發(fā)揮業(yè)主自身的作用,二要認(rèn)真履行指導(dǎo)職責(zé).在具體工作中,不應(yīng)涉入具體事務(wù),具體事務(wù)應(yīng)由業(yè)主代表組成的籌備組進(jìn)行操作.政府的指導(dǎo)作用主要應(yīng)體現(xiàn)在以下方面:(一)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組;(二)指導(dǎo)籌備組按規(guī)定程序操作;(三)指導(dǎo)籌備組擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)和管理規(guī)約(草案);(四)對業(yè)主委員會(huì)選舉過程進(jìn)行監(jiān)督;(五)處理業(yè)主對上述工作的投訴.三

6、,物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)問題條例未對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定.對此問題目前看法不一.主要有兩種觀點(diǎn),一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同,另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為是代理合同.筆者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同既不是委托合同也不是代理合同,而是一種具有自身特征的特殊合同.因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同與這兩種合同都有區(qū)別.其區(qū)別主要表現(xiàn)在:物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的區(qū)別:一是委托合同主體不特定,委托行為可以在任何兩個(gè)民事主體之間進(jìn)行;物業(yè)服務(wù)合同的主體特定,一方為業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位,另一方為物業(yè)服務(wù)企業(yè).二是在委托合同中,受托人以委托人的名義處理事務(wù);在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義處理事務(wù).三是委托合同可以是有償合同也可以

7、是無償合同;物業(yè)服務(wù)合同一般是有償合同.四是在委托合同中,受托人處理事務(wù)的后果由委托人承擔(dān);物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)為自己的行為負(fù)責(zé).物業(yè)服務(wù)合同與代理合同的區(qū)別:一是代理合同主體不特定,代理行為可以在任何兩個(gè)民事主體之間進(jìn)行;物業(yè)服務(wù)合同的主體特定,一方為業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位,另一方為物業(yè)服務(wù)企業(yè).二是代理人以被代理人的名義實(shí)施代理行為;物業(yè)服務(wù)企業(yè)貝0以自己的名義處理事務(wù).三是代理合同可以是書面合同也可以是口頭協(xié)議;根據(jù)條例三十五條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同為書面合同.四是代理關(guān)系是被代理人授予代理人代理權(quán)的單方行為;物業(yè)服務(wù)合同則是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)問的雙方行為.五是在代理關(guān)系中,被代理

8、人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對自己的行為負(fù)責(zé).綜合以上情況,物業(yè)服務(wù)合同既不是委托合同也不是代理合同,而是一種具有自身特征的特殊合同.其主要特征是:一是合同主體特定.合同當(dāng)事人一方是業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位,另一方是經(jīng)合法登記注冊并具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè).二是合同標(biāo)的復(fù)雜.物業(yè)服務(wù)合同類型的多樣性決定合同標(biāo)的多樣性.三是合同關(guān)系以特定物業(yè)為依托.四是合同內(nèi)容與物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)和業(yè)主,物業(yè)使用人的權(quán)益緊密關(guān)聯(lián).五是采用書面形式,且一般為有償合同.四,對業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的處理問題當(dāng)前,業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)象非常普遍,這一問題已嚴(yán)39uushandongreales1_te重?fù)p害

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益,阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展.根據(jù)條例第六十七條的規(guī)定,對業(yè)主的欠費(fèi)行為只能由以下兩種方法解決:一是由業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納:二是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院起訴.但從實(shí)踐來看,這兩種方法都缺乏可操作性.對于前一種方法,業(yè)主委員會(huì)一般不愿意去做,即使去做也缺乏有效手段.對于后一種方法,由于打官司需耗費(fèi)大量時(shí)間和財(cái)力,即使勝訴也不易執(zhí)行.因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不愿意為幾百元,甚至幾十元的費(fèi)用去打官司.這就造成目前業(yè)主欠費(fèi)很多,物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的卻很少.此問題如果得不到有效解決,將會(huì)影響物業(yè)管理行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展.為此,筆者建議,針對此類案件,人民法院要盡快建立快速審結(jié),執(zhí)行的機(jī)制.切實(shí)提

10、高審判效率,縮短訴訟時(shí)限,降低訴訟費(fèi)用并加大執(zhí)行力度.同時(shí),房地產(chǎn)交易主管部門也可以做出規(guī)定,禁止拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的物業(yè)進(jìn)行交易.五,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理安全事故中的責(zé)任問題在物業(yè)管理工作中,經(jīng)常會(huì)發(fā)生業(yè)主人身受到傷害或財(cái)產(chǎn)遭到損失的事件,但對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任問題卻有不同看法,由此引起的糾紛也不斷出現(xiàn),各地法院對此類問題的處理也不盡一致.筆者認(rèn)為,處理此類問題應(yīng)把握兩點(diǎn):一要依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定處理,二要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定處理.條例第四十七條規(guī)定,”物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作.發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作.”條例第三十六第二款規(guī)定,”物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身,財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任.”為此,筆者認(rèn)為.在安全事故中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任,關(guān)鍵看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行了法律法