調(diào)兵山旅游景區(qū)策劃書

1、調(diào)兵山市遼金文化旅游景區(qū)既古裝影視基地建設(shè)項目可行性研究報告調(diào)兵山市遼金文化旅游開發(fā)有限公司前 言感謝金都集團給予的合作洽談機會！貴司為遼北地區(qū)大型私有企業(yè)，資金實力強，社會資源豐富，尤其在遼北地區(qū)地產(chǎn)等方面具有突出的核心競爭力。我們遼金文化旅游項目正是貴司基于企業(yè)自身優(yōu)勢條件所確立的一個起點高、規(guī)模大、特色鮮明、要素復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)項目。貴司針對項目整體開發(fā)已作了大量前期論證和規(guī)劃工作，總體思路及開發(fā)理念已基本明確，但由于遼金文化旅游項目上述特點，在項目整體進入具體操作推進階段時，還必須深入細致地進行大量的調(diào)研和策劃工作。目前急需明確如下幾個方面的問題：一、確定項目整體及本項目開發(fā)時機。在

2、貴司發(fā)展戰(zhàn)略和項目總體思路指導(dǎo)下，結(jié)合地塊先天條件及市場現(xiàn)狀，明確最佳開發(fā)時機。二、選擇項目整體及本項目的運營模式。在明確項目開發(fā)時機后，結(jié)合當(dāng)前市場情況，明確項目整體基本項目的最佳運營模式，以求開發(fā)風(fēng)險和開發(fā)利潤的平衡。三、明確項目整體產(chǎn)品定位組合及本項目的方向。結(jié)合地塊先天條件及區(qū)域市場現(xiàn)狀，明確項目產(chǎn)品定位方向及規(guī)劃要點。本項目的開發(fā)建設(shè)，不是孤立存在的單個項目，而是對遼金文化旅游建設(shè)整個項目來說都至關(guān)重要、對調(diào)兵山旅游業(yè)影響深遠，所以在考量每個問題時必須基于對整個項目的通盤考慮，我們理解以上幾方面的問題正是本項目現(xiàn)階段進行市場調(diào)研和定位策劃要注意的方向性的問題。一、 項目概述項目名稱：

3、調(diào)兵山市遼金文化旅游景區(qū)總體開發(fā)項目項目單位：調(diào)兵山市遼金文化旅游開發(fā)有限公司項目聯(lián)系人：馮鐵勇電 話管部門：調(diào)兵山市人民政府二、 項目背景調(diào)兵山市面積263平方公里，人口27萬，有漢、滿、回、蒙古、朝鮮、俄羅斯、鄂倫春、錫伯等27個民族。年平均氣溫6，降水量610毫米。調(diào)兵山的煤炭儲量約占遼寧省總儲量的三分之一，是遼寧省最主要的煤炭生產(chǎn)基地。另外，這里出產(chǎn)的石材也頗有名，王千石雕還是遼寧省非物質(zhì)文化保護遺產(chǎn)。調(diào)兵山的歷史，可以追溯到大約一千年前。相傳北宋時期金國兀術(shù)（完顏宗弼）曾在此調(diào)兵遣將，調(diào)兵山因而得名。宋徽宗、宋欽宗曾被囚禁在調(diào)兵山市鎖龍溝村的一眼枯井里“坐井

4、觀天”，調(diào)兵山之名更是聞名遐邇。境內(nèi)景點有兀朮古城、點將臺、鎖龍井、兀朮閣、神龜亭、明月禪寺、勞動公園、月亮湖、蒸汽機車博物館、影視基地、在建的溫泉小鎮(zhèn)等。調(diào)兵山其獨特的地貌、豐富的煤礦鐵路專用線、全球各地基本淘汰卻在本地所使用的蒸汽機車使得調(diào)兵山市吸引了大批的中外旅游者。三、 項目建設(shè)條件（一） 旅游資源顯著，特點豐富一是古老的遼金文化、佛教圣地、影視基地、溫泉景觀集中在一個市的區(qū)域內(nèi)，國內(nèi)僅此一家。被遼寧省旅游局評為“四大遼金古建筑之一”的兀術(shù)城，金兀術(shù)曾在此指揮千軍萬馬點將臺，囚禁徽欽二帝的鎖龍井?，F(xiàn)代景觀有佛教圣地明月禪寺，蒸汽機車博物館及影視基地，在建的溫泉小鎮(zhèn)，環(huán)山風(fēng)景區(qū)的神龜亭、

5、兀朮閣、勞動公園等。二是集觀光、考古于一體的歷史文化非常豐富，據(jù)考證，南宋時期，擔(dān)當(dāng)金國兵馬大元帥的大金國太子金兀術(shù)，在率兵南犯中原被岳飛挫敗歸巢，帶殘兵敗將返回途中，行至調(diào)兵山腳下，只見調(diào)兵山山勢雄奇壯美，層巒疊峰，林草繁茂，花香襲人；山下流水淙淙，景色宜人。于是命軍師哈密嗤傳令，在山下安營扎寨，筑城屯兵，樹旗于調(diào)兵山上，演練和調(diào)集兵馬，伺機再犯中原。除了這些還有位于調(diào)兵山市南郊前峪村山頂?shù)木挪凵匠恰⒄{(diào)兵溝社區(qū)北100米山坡上的點將臺山城、曉南鎮(zhèn)泉眼溝群山的南城子山城、據(jù)南城子山城不遠的北城子山城。三是生態(tài)環(huán)境最適宜人居住、休閑。調(diào)兵山山多，深林覆蓋好，有非常好的類原始深林生態(tài)，空氣負離子高

6、，西部和南部山區(qū)及整個環(huán)山旅游區(qū)都是“天然大氧吧”。（二）季節(jié)變化明顯，四季分明 調(diào)兵山屬于北溫帶、半濕潤季風(fēng)大陸性氣候區(qū)，四季分明，氣候變化明顯。年平均氣溫6.85度。7月份為最熱月份，平均24.2度，極端最高氣溫35.9度.一月份為最冷月份，平均為-13.1度,極端最低氣溫為-34.3度。年均降水800毫米，七月份降雨量最多，七月平均降水量為176.8毫米。全年日照2700小時。（三）交通便利 東距鐵嶺市35公里，西距法庫縣城15公里，西北距康平縣城44公里，南距省城沈陽90公里，與沈康高速15公里，京哈高速公路35公里，距沈陽桃仙機場只有110公里的距離，距大連港443.4公里，營口港3

7、00公里。（四）旅游開發(fā)已有一定的基礎(chǔ) 經(jīng)過多年的不斷開發(fā)建設(shè)，調(diào)兵山的旅游業(yè)已具備了一定的基礎(chǔ)。國家aaa級景區(qū)兀朮城建于2001年，占地176.7畝，建筑面積256萬平方米，城中500多米道路橫穿東西。兩側(cè)城門樓氣宇軒昂，城內(nèi)牌樓雕梁畫棟，云檐飛挑，整個古城古樸厚重。置身于此，時空回轉(zhuǎn)，金戈鐵馬和門庭若市景象幻于眼眸，歷史足音縈繞耳畔。 明月禪寺位于調(diào)兵山西山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，三面環(huán)山。占地面積2萬多平方米，建筑面積達3227平方米，寺中建筑宏偉壯觀，金碧輝煌，是東北最大的一處佛教圣地。寺中建有山門、天王殿、大雄寶殿、后殿、僧舍、南北配殿、鐘鼓樓、垂花門、水井等。山門、大殿前設(shè)有漢白玉欄桿，寺院前

8、有寬大的放生池，上建拱橋三十座，寺內(nèi)外樹木茂盛，蒼松翠柏盡顯寺院的威嚴肅靜！明月禪寺方丈月照大師為中國佛教協(xié)會理事，在佛學(xué)界有很高的聲譽，寺內(nèi)僧侶眾多，香火鼎盛，吸引了眾多的海外游客。 蒸汽機車博物館是國家aaaa級景區(qū)，由火車頭旅行社負責(zé)經(jīng)營管理，景區(qū)擁有當(dāng)今世界上僅存不多，并且能正常運行的蒸汽機車21臺，其中上游型（sy）18臺，建設(shè)型（js）1臺，美國鳥（kd6）型1臺，躍進（yj）型1臺，部分運營，其余都存放占地3000余平方米的蒸汽機車陳列館中。旅游鐵道線路220公里，縱橫于鐵煤集團九大礦井和兀術(shù)古城調(diào)兵山、鐵嶺市之間，并有豪華型老式旅游專列客車三輛，蒸汽機車展品室一個，同時蒸汽機車

9、文化園、蒸汽旅游專線也正在建設(shè)之中。 已建成多年的環(huán)山路風(fēng)景區(qū)，向西，可以領(lǐng)略燕山余脈的風(fēng)韻，群山連綿，跌宕起伏，悠然自得。向東，可以俯瞰全城風(fēng)景，感知時代的變遷。 四、 旅游產(chǎn)品開發(fā)打造“遼金文化古城”，創(chuàng)建“旅游形城市”，是調(diào)兵山市委、市政府和全市人民共同的愿望。調(diào)兵山的旅游發(fā)展以獨具特色的“遼金文化”作為核心品牌，以“生態(tài)觀光、養(yǎng)生休閑、古城度假”為核心內(nèi)容，以遼金文化旅游板塊為核心景區(qū)，以“歷史文化、養(yǎng)生文化”為核心文化載體，建成中國的“地中海俱樂部”，成功人士的“生命加油站”，東北乃至全國的生態(tài)養(yǎng)生第一市。（一）、旅游產(chǎn)品組合1、生態(tài)養(yǎng)生之旅，穿越遼金兩日游d1 接團開原象牙山風(fēng)景區(qū)

10、、調(diào)兵山蒸汽機車博物館、影視基地、兀朮古城換乘旅游交通工具、金兀術(shù)行軍大營、篝火晚會、觀看演出（住金兀術(shù)行軍大營）。d2 金軍演練場（騎馬、射箭等）、環(huán)山景區(qū)、點將臺、明月禪寺、鎖龍井（中午在鎖龍井就餐）、兀朮城自由活動、購物、送團。2、遼金古城一日游d1 接團兀朮古城換乘旅游交通工具、金兀術(shù)行軍大營、金軍演練場（騎馬、射箭等，午餐在金兀術(shù)行軍大營）、環(huán)山景區(qū)、點將臺、明月禪寺、鎖龍井、兀朮城自由活動、購物、送團。（二）、旅游產(chǎn)品特色 五、 旅游開發(fā)建設(shè)的必要性和可行性1、 開發(fā)建設(shè)的必要性旅游業(yè)是對外開放的窗口，是衡量一個城市對外開放程度的重要標(biāo)志。發(fā)展旅游業(yè)具有投資少，見效快，效益高的特點

11、，有極強的關(guān)聯(lián)作用。它可以帶動和促動我市經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來廣泛的社會效益。我市資源豐富，旅游資源獨居特色，頗具吸引力，已列為鐵嶺地區(qū)首批開發(fā)旅游市之一。為加速我市經(jīng)濟的發(fā)展，對外開放，選擇以開發(fā)旅游資源為突破口，保護生態(tài)環(huán)境建設(shè)，促進全市經(jīng)濟社會的繁榮，增強綜合市情勢力，是十分必要的。2、 開發(fā)建設(shè)的可行性旅游資源一般分為自然旅游資源和認為旅游資源，它是旅游業(yè)賴以發(fā)展的首要條件和重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。就調(diào)兵山來講，無論是自然旅游資源，還是人文旅游資源極為豐富，可謂相得益彰。調(diào)兵山自然景觀極具特色和感染力，從分提現(xiàn)了大自然的豐富多彩和絢麗多姿，秀麗的自然風(fēng)光享譽區(qū)內(nèi)外。它有獨具特色的調(diào)兵山遼金

12、文化；有香火鼎盛的明月禪寺；有國內(nèi)知名的影視基地；有世界聞名的蒸汽機車博物館等數(shù)之不盡的奇特壯麗景觀，它們交替組合成了一幅幅美麗動人，令人流連忘返的風(fēng)景畫，十分完美的再現(xiàn)了遼金古城不可抗拒的誘惑力。綜合上述旅游資源優(yōu)勢和其他有利條件，立足根本，從長遠考慮，充分利用資源，加大資金投入，我市旅游業(yè)將迅速崛起，前來觀光的旅游者將絡(luò)繹不絕，是有志于旅游事業(yè)開發(fā)的仁人志士的一塊投資熱土。六、建設(shè)項目、投資概算該項目預(yù)計總投資一億三千萬元，分四大景區(qū)實施。兀朮城景區(qū)景點改造建設(shè)，兀朮城內(nèi)金兀術(shù)雕像群項目開發(fā)以及夸行業(yè)資源整合投資2000萬元，環(huán)山景區(qū)、點將臺景區(qū)建設(shè)2000萬元，鎖龍井景區(qū)建設(shè)3000萬元

13、，金兀術(shù)行軍大營建設(shè)5000萬元，品牌營銷宣傳及財務(wù)不可預(yù)見費1000萬元。建設(shè)項目與投資概算表 單位：萬元一、兀朮城景區(qū)2000兀朮城內(nèi)金兀術(shù)雕像群東城門樓南北入口兩側(cè)城墻壁畫、東城門樓正門里面金兀術(shù)雕像群廣場1000藝術(shù)館開發(fā)建設(shè)兀朮城東城樓頂部遼金藝術(shù)館500組建景區(qū)觀光交通工具騎馬、馬車、電瓶車300商家聯(lián)盟開發(fā)建設(shè)兀朮城內(nèi)和旅游景區(qū)商家整合200二、環(huán)山風(fēng)景區(qū)、點將臺景區(qū)建設(shè)2000景區(qū)景點開發(fā)建設(shè)點將臺、兀朮閣、神龜亭、勞動公園、攀巖、露天宿營地1800景區(qū)附屬設(shè)施及交通提示系統(tǒng)完善建設(shè)200三、鎖龍井景區(qū)建設(shè)3000景區(qū)景點開發(fā)建設(shè)傳奇浮雕、坐井觀天園、杏花雨林、徽宗詞幕、題詩壁

14、廊、鎖龍洞2000景區(qū)餐飲建設(shè)民俗風(fēng)味園、采摘園800交通項目鎖龍溝至鎖龍井、民俗風(fēng)味園、采摘園公路待添加的隱藏文字內(nèi)容1200四、金兀術(shù)行軍大營建設(shè)5000行軍大營建設(shè)圓木圍墻、中軍大帳、其他營帳、營內(nèi)設(shè)施3000附屬項目開發(fā)建設(shè)演練場、放牧場、停車場、景觀游步道1000交通項目至行軍大營公路、各景點公路500其他附屬設(shè)施建設(shè)景區(qū)提示系統(tǒng)完善、景區(qū)綠化、觀景臺500五、品牌營銷宣傳費用500六、財務(wù)管理費及不可預(yù)見費500八、總計13000旅游業(yè)包含吃、住、行、游、購、娛六大要素，缺一不可。本項目書所列建設(shè)內(nèi)容包含主要景點建設(shè)項目，景區(qū)主要公路交通項目（景區(qū)內(nèi)游步道包含在景點建設(shè)項目），景區(qū)

15、內(nèi)娛樂項目和接待設(shè)施。“旅游電瓶車隊”、 “馬隊”、 “馬車隊”單獨組建。本項目書所列項目一家總攬投資，全面經(jīng)營，也可分區(qū)投入，分區(qū)經(jīng)營。七、效益分析項目的建設(shè)，不僅能為地方經(jīng)濟增加活力，同時其生態(tài)和社會效益顯著。1、經(jīng)濟效益項目建成后，按照第一年接待游客15萬人次，每年遞增30%以上，第五年穩(wěn)定在50萬人次以上。第五年開始預(yù)計旅游收入16000萬元，實現(xiàn)利潤萬元。經(jīng)濟效益分析簡表一、經(jīng)營收入 合 計25500萬元其中；門票收入（通票）120元/人50萬人次6000住宿收入 60元/人 50萬人次 3000 餐飲收入 45元/人天 50萬人次 4500 娛樂收入 120元/人 50萬人次 60

16、00 導(dǎo)服收入 20元/人 50萬人次 1000 其他收入 100元/人 50萬人次 5000二、經(jīng)營成本 合 計10650萬元其中；門票管理成本600 住宿成本 2000 餐飲成本 2250娛樂業(yè)直接成本 3000 導(dǎo)服成本 300其他業(yè)直接成本 2500三、營業(yè)稅 594四、經(jīng)營利潤142562、生態(tài)效益 旅游項目的建設(shè)是本著開發(fā)建設(shè)與保護管理并重的原則，以達到可持續(xù)發(fā)展，在開發(fā)資源的同時對資源采取相應(yīng)的保護措施，通過封山育林，人工造林和其他一些全面提高性措施深林覆蓋率明顯提高，水土流失得到控制。使一些頻危的野生動植物種群逐步發(fā)展壯大，增加了自然景觀的觀賞價值。3、社會效益 旅游區(qū)的建設(shè)代

17、表了一個地區(qū)的物質(zhì)文化水平的提高，是社會進步的標(biāo)志，它既滿足了人們渴望回歸自然的心情，又開闊了眼界，增長了知識，通過游覽、觀光、豐富了人們的業(yè)余生活。旅游區(qū)獨具特色的自然景觀多領(lǐng)域、多學(xué)科提供了廣闊的研究和實驗場所，同時也將成為中小學(xué)生、廣大人民群眾、社會各界人士進行自然科學(xué)、歷史普及教育的基地。項目建設(shè)的必要性 目前影視業(yè)旅游業(yè)作為世界極具發(fā)展?jié)摿Φ某柈a(chǎn)業(yè)，在我國發(fā)展勢頭極為強勁。影視業(yè)旅游業(yè)具有投資少、見效快、回報率高的優(yōu)勢，限制因素少、市場潛力大等特點，使之頗具開發(fā)價值。旅游業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特點，對地區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)均有巨大的帶動作用。據(jù)“世界旅游組織”測算，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)

18、就可增收4.3元；旅游業(yè)每直接就業(yè)1名人員，社會就可新增5個就業(yè)機會。加快調(diào)兵山市特色旅游開發(fā)，可以為全市帶來“一業(yè)興，百業(yè)旺”的乘數(shù)效應(yīng)。目前一般性觀光旅游已不能滿足攝影愛好者、海內(nèi)外游客的求奇、求異、求知心理和旅游消費需求，旅游活動已經(jīng)出現(xiàn)多層次、多元化的特征。融觀賞性、探險性和社會公益性為一體的新型特色旅游活動方興未艾?！罢羝麢C車影視旅游基地建設(shè)”項目的提出，適時迎合了當(dāng)今旅游市場的需求特征。建設(shè)影視基地、旅游專線等項目必將為打造世界級的鐵嶺工業(yè)旅游亮點打下了堅實的基礎(chǔ)。同時，必將為吸引外資、增加外匯收入作出重要貢獻。 隨著每年舉行的“中國遼寧國際蒸汽機車旅游節(jié)”影響日益擴大，現(xiàn)有的建設(shè)規(guī)模已遠不能滿足活動的需要。在發(fā)展中凸顯的矛盾和需求越