世品?？谏习钌虡I(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)總體策劃方案

1、海口上邦廣場(chǎng)總體策劃報(bào)告項(xiàng)第一部分因素分析目?jī)?nèi)外部一、外部環(huán)境分析1 、十五期間宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與零售業(yè)狀況 十五期間， ?？趶呐菽?jīng)濟(jì)中復(fù)蘇， 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)基本上都保持著較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭， 并已走上良性健康發(fā)展軌道。經(jīng)濟(jì)總量獲得了平穩(wěn)的增長(zhǎng)，綜合實(shí)力也躍上新臺(tái)階。整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好， 為零售業(yè)投資提供了良好環(huán)境， 使商業(yè)氛圍越來(lái)越活躍， 社會(huì)購(gòu)買力的增強(qiáng)，也對(duì)零售業(yè)的發(fā)展起了很大的促進(jìn)作用。加大對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)的投入， 使新?？跒榱闶蹣I(yè)的發(fā)展提供了更廣闊的空間， 同時(shí)舊城改造等市政規(guī)劃新舉措的實(shí)施， 有效整合完善了經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地， 也促進(jìn)了零售業(yè)的發(fā)展。2001 年至 2005 年?？谑泻暧^經(jīng)濟(jì)一覽表表11項(xiàng)目

2、年地區(qū)生農(nóng)林漁牧工業(yè)總社會(huì)固定社會(huì)消品城鄉(xiāng)居民份產(chǎn)總值業(yè)總產(chǎn)值產(chǎn)資產(chǎn)投費(fèi)零額售存款余（億元）（億元）值）（億資）（億總（）億元額（億元）元元200120052002200320042001 至 2005 年，?？诔青l(xiāng)居民年儲(chǔ)蓄存款余額平均達(dá)到年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的倍，證明當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谙M(fèi)潛力較大，同時(shí)隨著?？诼糜螛I(yè)的不斷發(fā)展，對(duì)零售業(yè)也有一定的帶動(dòng)?，F(xiàn)在?？诹闶蹣I(yè)仍然處于相對(duì)不發(fā)達(dá)的水平， 存在著商業(yè)模式同質(zhì)化嚴(yán)重、 商品缺乏特色、 進(jìn)貨成本居高不下、 旅游消費(fèi)品低廉等特點(diǎn)。 近幾年多個(gè)大型零售商的進(jìn)駐， 商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展， 以及本土零售商在業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)模式上的創(chuàng)新發(fā)展，逐步改變消費(fèi)者的消費(fèi)

3、觀念和消費(fèi)模式， 未來(lái)?？诘牧闶蹣I(yè)將呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。2 、 2005 年海口市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提升全市生產(chǎn)總值首次突破300 億元大關(guān)，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)% ，增幅分別高于全國(guó)個(gè)百分點(diǎn)、 全省 2 個(gè)百分點(diǎn)， 按常住人口計(jì)算， 人均生產(chǎn)總值達(dá)到17418 元。第一、二、三產(chǎn)業(yè)均穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理化 ,由上年的： ：調(diào)整為： ： 。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)全市地方財(cái)政收入完成億元， 增長(zhǎng) % ， 其中一般預(yù)算收入億元， 增長(zhǎng) % ； 基金收；實(shí)現(xiàn)利稅總額% 。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 %入億元，增長(zhǎng)，比；工業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá),其中利潤(rùn)總額億元，增長(zhǎng)億

4、元，比上年增長(zhǎng)28%2004年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)，有三項(xiàng)指標(biāo)好于上年。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)得到鞏固全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持適度增長(zhǎng)， 完成億元， 比上年增長(zhǎng)； 外商投資規(guī)模不 個(gè)，新簽協(xié)議合同總投資億美元，比上年增斷擴(kuò)大，全市新簽外資協(xié)議合同 94 。“十五” 期間年均遞增 %長(zhǎng)%。 全年實(shí)際外商直接投資億美元， 比上年增長(zhǎng) % ， ；消費(fèi)品市， 合資企業(yè)投資億美元， 增長(zhǎng) %其中， 外資企業(yè)投資億美元， 增長(zhǎng) % % 。場(chǎng)交易活躍， 全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元， 比上年增長(zhǎng)人民生活水平明顯提高 ； 在崗職工年平均工資全市城鎮(zhèn)單位在崗職工工資總額億元， 比上年增長(zhǎng)% 萬(wàn)元大關(guān) （不

5、包括私營(yíng)企業(yè)、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)， 首次突破 2/ 人， 增長(zhǎng) %20220 元 9740體從業(yè)人員所獲取的勞動(dòng)報(bào)酬） 。 據(jù)抽樣調(diào)查， 城市居民人均可支配收入元， 3829元，增長(zhǎng)% 。農(nóng)村居民人均純收入元，增長(zhǎng)% ；人均消費(fèi)性支出 7368 平方米，農(nóng)平方米， 比上年增加21.41.3 增長(zhǎng) %。年末城市居民人均使用面積0.9平方米。村居民人均居住面積26.97 平方米，比上年增加 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全市接待過夜旅游者萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)% ，全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入億元，比上年增長(zhǎng)。2006年海口市更推出多項(xiàng)旅游促銷活動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì) 18月全市接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)5% 。旅游產(chǎn)業(yè)正處于高

6、速發(fā)展階段，對(duì)海 包括零售業(yè)的全面發(fā)展。也將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，口的經(jīng)濟(jì)具有極大的促進(jìn) 作用，年是?？诮?jīng)濟(jì)全面提速的一年，特別是在綜合經(jīng)濟(jì)總量、零售總量、居 2005這三方面的因素表示整體經(jīng)濟(jì)民存款余額三方面的遞增額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年平均水 平。環(huán)境給零售業(yè)的高速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，零售業(yè)也逐步進(jìn)入快速提升 的階段。 3 、海口市宏觀經(jīng)濟(jì)及未來(lái)零售業(yè)發(fā)展前景 為整合資源使零售業(yè)發(fā)展再上臺(tái)階，海口城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃提出，力倍。新商業(yè)億元，比 2000 年增長(zhǎng) 1 爭(zhēng) 2010 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 244網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃也成為與?？诔鞘锌傮w發(fā)展規(guī)劃、 “十一五”規(guī)劃相銜接最為緊密的促對(duì)我市未來(lái)15 年商

7、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和合理發(fā)展將起到積極的引導(dǎo)、 新規(guī)劃之一， 進(jìn)作用。 十一五期間， 是?？谥еa(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)、 基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步配套完善的重要時(shí)期，也將成為?？诹闶蹣I(yè)發(fā)展的黃金期。年內(nèi)，?？诘墓I(yè)化和 5173 萬(wàn)。在未來(lái)至 2005 年年底， ?？谑谐Ｗ∪丝跒槌鞘谢M(jìn)程加快， 帶來(lái)大量具有穩(wěn)定收入的消費(fèi)人群， 同時(shí)將大力發(fā)展物流業(yè)、 休閑娛樂業(yè)、 旅游業(yè)， 零售業(yè)將從中獲益。海口將在不斷深化區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中， 廣泛開展與島外城市間的交流往來(lái)和經(jīng)貿(mào)合作中盡快融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域合作， 特別加強(qiáng)在 cepa 框架下與香港特別行政區(qū)的全面合作。大型零售企業(yè)的進(jìn)入，將加快本地產(chǎn)品的開發(fā)和擴(kuò)大銷售市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)?？诹?/p>

8、售業(yè)整體升級(jí)， 同時(shí)有望徹底改變?？诼糜钨?gòu)物落后的面貌， 讓旅游購(gòu)物成為零售業(yè)新的利潤(rùn)來(lái)源。未來(lái)眾多零售企業(yè)的進(jìn)駐， 以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理規(guī)劃， 將實(shí)現(xiàn)?？诹闶蹣I(yè)的整體升級(jí)。 同時(shí)隨著城市化和工業(yè)化的進(jìn)程加快為?？趲?lái)大量的常住人口， 還有旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，也為零售業(yè)的發(fā)展提供平臺(tái)。二、?？诹闶凼袌?chǎng)的分析零售市場(chǎng)現(xiàn)狀分析、1零售總額和居民人均收入有較大增長(zhǎng)；住宿餐飲 2006年上半年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為億元，比去年同期增長(zhǎng) 。隨著?？诮?jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，居民累；其他行業(yè)億元，增長(zhǎng)%業(yè)億元，增長(zhǎng)；同比增長(zhǎng)積財(cái)富和現(xiàn)期收入都有大幅提高，城市人均可支配收入 5718 元，月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元，增

9、； 6 農(nóng) 村人均現(xiàn)金收入 2038 元，增長(zhǎng) %增長(zhǎng)速位， 。去年海口市的人均可支配收入在全國(guó) 35 個(gè)大中城市中排28 長(zhǎng) % 位，與平均水平有一定的差距。度排24 消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改變，其中批 %2005 年?？谑猩鐣?huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 67177 億元，比上年增長(zhǎng)。在 % ；餐飲業(yè)零售額8887 億元，增長(zhǎng)發(fā)零售業(yè)零售額56589 億元，增長(zhǎng) % ，石油及制品類增限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額中， 汽車類零售額比上年增長(zhǎng)% ， 家用電器和音像器材類增，通訊器材類增長(zhǎng)%長(zhǎng)% ，文化辦公用品類增長(zhǎng)，食品、飲%，日用品類增長(zhǎng)，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)% ，家具類增長(zhǎng)長(zhǎng)%。其%，金銀珠寶類增長(zhǎng)% 料、煙酒類

10、增長(zhǎng)% ，服裝類增長(zhǎng)，化妝品類增長(zhǎng)中對(duì)服裝類、化妝品和通訊產(chǎn)品類三類商品需求增長(zhǎng)高于平均水平，說(shuō)明隨著生活水平的提高， 居民對(duì)生活品位和時(shí)尚潮流的要求越來(lái)越高。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)眾多， 零售業(yè)態(tài)較齊全萬(wàn)個(gè)，其中包括各種百貨連鎖店、專4 至 2005 年底統(tǒng)計(jì)，?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)超過賣店、超級(jí)市場(chǎng)、量販店、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、主題商場(chǎng)等。其中占主導(dǎo)地位的依然是百 貨、 超市和專賣店， 并未產(chǎn)生綜合性的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)， 整體相對(duì)比較落后。大眾購(gòu)物地點(diǎn)更趨集中日漸便利的交通模糊的消費(fèi)者對(duì)距離的感覺，海秀路商圈、解放路商圈等傳統(tǒng)商圈依靠豐富的商品種類、較好購(gòu)物環(huán)境和大面積的購(gòu)物場(chǎng)所，吸引眾多消費(fèi)者前去購(gòu)物。2 、推動(dòng)零售業(yè)發(fā)

11、展的因素 經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)2005 一直保持高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 10 ，過往三年中，?？诘慕?jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)均超過年?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?lái)源于工業(yè)經(jīng)濟(jì)， 其增速比?？诮?jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展將成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的支柱。 而且?？谑形磥?lái)將重點(diǎn)發(fā)%高展汽車配件、生物醫(yī)藥、化工原料等產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)， 以及工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)的極大帶動(dòng)作用， 都 將推動(dòng)零售業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 城市人口的增長(zhǎng)和中檔收入人群的增多海口市工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)在對(duì)城市人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和周邊地區(qū)的城市化造成影響，不但提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)， 也有效提高當(dāng)?shù)氐娜司杖胨健?對(duì)于現(xiàn)代零售業(yè)而它

12、們是零售業(yè)發(fā)展最直接的動(dòng)力因素。 人口數(shù)量的增長(zhǎng)將直接推動(dòng)零售消費(fèi)， 言，未來(lái)海口市的零售消費(fèi)總量將隨著人口和收入的增加而遞增， 中檔收入人群的絕對(duì)數(shù)量也將不斷加大， 這部分人群對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品檔次的要求將有所提高， 更加強(qiáng)調(diào)特色化和個(gè)性化購(gòu)物。 消費(fèi)習(xí)慣的變更海口市居民的收入水平和生活質(zhì)量不斷提高， 必然增加更多的消費(fèi)需求， 也提高對(duì)商品的種類、 購(gòu)物的環(huán)境等的要求。不同消費(fèi)階層的壯大，將培育針對(duì)不同消 費(fèi)群體的購(gòu)物場(chǎng)所，多樣化成為未來(lái)購(gòu)物場(chǎng)所的主流。 3 、零售市場(chǎng)存在的問題商業(yè)面積過剩平方米，是全國(guó)最高的。而新開 2?？谑鞋F(xiàn)有的商業(yè)面積極大，達(dá)到人均商業(yè)面積發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也不斷上馬，未來(lái)將

13、造成海口市的商業(yè)面積遠(yuǎn)超實(shí)際需求。 短期內(nèi)?？谏虡I(yè)面積處于階段性、結(jié)構(gòu)性的過剩。同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重發(fā)展區(qū)域的發(fā)展不平衡性?？谑辛闶蹣I(yè)功能相對(duì)單一， 各種零售業(yè)態(tài)雖然都基本進(jìn)入， 但仍以百貨公司和超購(gòu)物廣場(chǎng)。消費(fèi)總量、消費(fèi)習(xí)慣、代理商的實(shí)力、市為主，未產(chǎn)生大型的“一站式” 物流水平等造成島內(nèi)品牌的數(shù)量不多，各種商業(yè)的同質(zhì)化嚴(yán)重， 無(wú)特色經(jīng)營(yíng)。 無(wú)序開發(fā)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇 部分地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差， 不熟悉商業(yè)操作， 分不清商業(yè)地產(chǎn)或利用底商、 開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，利用較熟悉的住宅開發(fā)模式運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，群樓等方式開發(fā)小型商業(yè)，然后高價(jià)出售爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。 這些商業(yè)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和后續(xù)經(jīng)營(yíng)的

14、能力， 其商業(yè)價(jià)值很低，也不會(huì)被市場(chǎng)所接受，更不利于正常的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)重影響?？谑械纳虡I(yè)的整體規(guī)劃和良性發(fā)展。 4、 消費(fèi)者分析日用品就近購(gòu)物較多 很少人當(dāng)?shù)氐拇蟛糠窒M(fèi)者都會(huì)在住所附近的商店購(gòu)買日常必需品， 特別是雜貨， 消費(fèi)者在選擇這類物品時(shí)仍十分重視距會(huì)為購(gòu)買這類物品而前往路程甚遠(yuǎn)的商店， 離和價(jià)格因素，而不是品牌和服務(wù)。 消費(fèi)品以集中購(gòu)物為主選擇較多的大型商一般會(huì)到商品豐富、 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在購(gòu)買服裝、 鞋帽等消費(fèi)品時(shí)，圈，如海秀路商圈、解放路商圈等傳統(tǒng)商圈。主要考慮購(gòu)物的便利 性，購(gòu)物環(huán)境的 因素影響不大。 中產(chǎn)階層是中高檔消費(fèi)的主力主要包括大型企業(yè)機(jī)中產(chǎn)階級(jí)構(gòu)成中高檔消費(fèi)的主要力

15、量，與很多二級(jí)城市一樣，構(gòu)中高層管理人員、小企業(yè)主、公務(wù)員等。他們不僅數(shù)量大，而且消費(fèi)能力可觀，使中高檔品牌有較好的銷售額，這股消費(fèi)力在未來(lái)仍然有很大的增長(zhǎng)潛力。交通狀況直接影響消費(fèi)者購(gòu)物地點(diǎn)的選擇市內(nèi)公共交通小量會(huì)駕車前往購(gòu) 物，消費(fèi)者常以步行或乘坐公共交通前往購(gòu)物，必為了確保新零售網(wǎng)點(diǎn)的成功，網(wǎng)絡(luò)未能有力支持消費(fèi)者跨區(qū)或前往郊區(qū)購(gòu)物。 須充分考慮交通的暢順。 消費(fèi)者將慢慢接受大型綜合購(gòu)物中心的購(gòu)物模式逐越來(lái)越多消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)有的購(gòu)物場(chǎng)所功能較為單一， 娛樂休閑等功能比較缺乏， 漸接受現(xiàn)代購(gòu)物形式， 前往設(shè)計(jì)現(xiàn)代化、有大型超市、百貨公司主力店進(jìn)駐、有空調(diào)設(shè)備的大中型購(gòu)物場(chǎng)所集中購(gòu)物、家庭聚會(huì)和

16、娛樂。 、未來(lái)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5年商貿(mào)?？谑袑⑦x取“一園兩湖” 、 “?？谂f城”和“海秀東路” ，作為今后5 業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，以構(gòu)建海秀東市級(jí)商業(yè)中心，并進(jìn)行“三園整合” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分?jǐn)倝毫Α?“一園兩湖” 建旅游生態(tài)商業(yè)區(qū) “一園兩湖” 商業(yè)區(qū)域，位于海口市城市中心區(qū)，包括人民公園和東西兩湖在內(nèi)的三個(gè)街坊，具體范圍為東湖路、廣場(chǎng)路、大同路、大英西路、海秀東路以公頃。 及博愛路所圍合的區(qū)域， 面積約 30 其定位為： 集歷史文化、 景觀和旅游、生態(tài)環(huán)境于一體的商業(yè)區(qū)域， 以延展城市濱海旅游商貿(mào)業(yè)， 再現(xiàn)城市傳統(tǒng)景觀符號(hào)， 把“一園兩湖” 及周邊的老街規(guī)劃成 為獨(dú)具文化特色和魅力的娛樂、 消

17、費(fèi)、休閑的城市中心區(qū)。 口舊城建小型地產(chǎn)商業(yè)區(qū)海舊城街區(qū)指中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，面積以展現(xiàn)歷史風(fēng)貌和?？谑忻裆铒L(fēng)情為特色的小型地產(chǎn)其定位為：約150公頃，商業(yè)區(qū)域。據(jù)規(guī)劃，?？趯⒈Ａ襞f城區(qū)南洋文化的歷史風(fēng)貌、改造商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，適當(dāng)構(gòu)建一些中型商場(chǎng)，改造購(gòu)物氛圍，大量引進(jìn)商業(yè)連鎖店，提高舊城區(qū)人民生活質(zhì)量， 建對(duì)舊城區(qū)分路段進(jìn)行改造， 成?？谛蓍e購(gòu)物特色商業(yè)小街； 引進(jìn)大型商業(yè)地產(chǎn)商，塑造舊城新路，保留南洋騎樓便民購(gòu)物的歷史風(fēng)貌、風(fēng)格，使其成為既是特色購(gòu) 物商業(yè)小街， 又是了解海口歷史的旅游景點(diǎn)。 城、 一百海秀東路高架通道聯(lián)接明珠、 dc據(jù)規(guī)劃， ?？趯⒔Y(jié)合大英

18、山機(jī)場(chǎng)舊址的開發(fā)建設(shè)， 擴(kuò)展和完善該中心商業(yè)區(qū)功能城、明珠廣場(chǎng)，從第二層用高架構(gòu)通道dc 和規(guī)模，并沿海秀東路將第一百貨、聯(lián)接，方便群眾旅客購(gòu)物，同時(shí)形成觀光購(gòu)物夜市；鼓勵(lì)設(shè)置大型商貿(mào)企業(yè)、金家大、中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，安排5 8 融業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅業(yè)、餐飲業(yè)入市經(jīng)營(yíng)，建設(shè)興建電子產(chǎn)品一條街、進(jìn)口商品城，新增大同路萬(wàn)國(guó)商城、海府路南亞廣場(chǎng)等，形成新的繁榮繁華氣息。 三園合一” 區(qū)發(fā)展濱海沿江旅游商業(yè)帶 “三園”在用地性質(zhì)上相同， “三園”指萬(wàn)綠園、濱海公園和世紀(jì)公園。據(jù)介紹，在地理上相近，在功能上則各有側(cè)重。如果將“三園合一” ，并將其融入到?？凇叭木置?。 多贏中來(lái)，濱海沿江旅游商業(yè)帶 確定其各園的發(fā)

19、展方向， 則是一個(gè)個(gè)旅游購(gòu)物中心、 2 園合一”地段是?？诼糜钨?gòu)物的重要市場(chǎng)，可適當(dāng)發(fā)展1 休閑中心，以增加游客和市民在園中逗留的時(shí)間。 國(guó)貿(mào)服務(wù)于“白領(lǐng)”消費(fèi)該區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)為發(fā)展為一個(gè)?？谑兄匾钠瑓^(qū)級(jí)商業(yè)中心， 主要服務(wù)于城市業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局配套完善，按照區(qū)級(jí)商業(yè)設(shè)施配套要求，白領(lǐng)”階層,三、商業(yè)環(huán)方便工作生活。該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)多個(gè)商務(wù)中心，即國(guó)貿(mào)商務(wù)中心（國(guó)貿(mào)路與玉沙 路 交匯處）和世貿(mào)商務(wù)中心、東方洋商務(wù)中心。境的分析1 、現(xiàn)有商圈的分析黃金商圈海秀路商圈海秀路商圈是?？谑猩虡I(yè)最集中， 人氣最旺的商圈， 匯集了明珠廣場(chǎng)、 第一百貨、樂普生商場(chǎng)、 金世紀(jì)商城、 儷人世界等多家商城。 已

20、進(jìn)駐家樂福的南亞廣場(chǎng)將在今年年底開業(yè)， 加上海秀路上臨街商鋪的專賣店， 各項(xiàng)娛樂、 餐飲等配套設(shè)施齊備， 商圈的凝聚力和吸引力將不斷加強(qiáng)。由于家5 年內(nèi)將沒有任何商圈能替代其龍頭地位。 【評(píng)價(jià)】海秀路商圈預(yù)計(jì)在未來(lái)樂福的進(jìn)駐，對(duì)其商圈的覆蓋范圍和整體吸引力都有巨大的帶動(dòng)。海秀路商圈上商業(yè)物業(yè)的價(jià)值和租金都不斷提高， 經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)壓力也隨之不斷加大。 商圈內(nèi)的主體商業(yè)之間商圈內(nèi)日漸擁擠的交通和不多的停車位置制約商圈的發(fā)展。 的距離較遠(yuǎn)，不夠集中，也對(duì)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展有所影響。 傳統(tǒng)商圈解放路商圈作為?？谑袀鹘y(tǒng)的老商圈解放路商圈，依然保留大量的臨街商鋪，以東方廣場(chǎng)作為周邊商業(yè)的龍頭，主要經(jīng)營(yíng)中低檔商

21、品，檔次比海秀路商圈整體偏低。剛剛開業(yè)的友誼商業(yè)廣場(chǎng)在商品檔次上有所提升，對(duì)周邊的商業(yè)有一定的帶動(dòng)?！驹u(píng)價(jià)】 由于規(guī)模和影響力不及海秀路商圈， 無(wú)法與其正面競(jìng)爭(zhēng)， 必須強(qiáng)調(diào)特色經(jīng)營(yíng)，用準(zhǔn)確的定位與其競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在的解放路商圈強(qiáng)調(diào)年輕化、時(shí)尚化的主題，吸引了特定人群的消 費(fèi)。交通狀況對(duì)解放路商圈的影響更大，由于無(wú)法提供更多的停車位，購(gòu)物環(huán)境雜亂，嚴(yán)重阻礙了商圈發(fā)展。商圈現(xiàn)有的商品主要以中低檔為主， 友誼廣場(chǎng)開業(yè)后經(jīng)營(yíng) 的中檔和中檔偏高商品，對(duì)商圈是一個(gè)有力的補(bǔ)充，帶動(dòng)商圈的整體升級(jí)。新商圈一一國(guó)貿(mào)商圈相對(duì)于經(jīng)營(yíng)多年并已成熟的海秀路、解放路商圈，國(guó)貿(mào)商 圈無(wú)論從人氣、商業(yè)布局和業(yè)態(tài)分布等都還有差距。

22、通過近年的培育，商圈的臨 街商鋪、廣百百貨等均聚集了一定的人氣。金龍路飲食一條街全部經(jīng)營(yíng)餐飲，對(duì) 商圈還是有一定的帶動(dòng)作用。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)和本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年和明年相繼開業(yè)， 將加大國(guó)貿(mào) 商圈的影響力，能留住國(guó)貿(mào)區(qū)內(nèi)的常住人口和上班一族的消費(fèi)。作 為新商圈，正處于不斷上升的趨勢(shì)。現(xiàn)主要定位于中檔商品，與周邊 【評(píng)價(jià)】消 費(fèi)人群的檔次較為吻合，商圈具有較大的發(fā)展空間。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)可擴(kuò) 大 國(guó)貿(mào)商圈的輻射范圍，對(duì)商圈的整體商業(yè)氛圍有較大的提高。其他其余一些較為零散的商業(yè)在?？谝舱紦?jù)一定的市場(chǎng)份額，如占據(jù)?？诟邫n商品市，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)的紫荊百貨，場(chǎng)的生生百貨，正苦苦掙扎的海英區(qū)第一mall明年動(dòng)

23、工的海秀中路沃爾瑪廣場(chǎng)等。它們未能形成影響力較大的商圈，但也吸引不同的消費(fèi)群體前去購(gòu)物。這類商業(yè)將作為主商圈的有力補(bǔ)充，經(jīng)過一定時(shí)間的培育， 未來(lái)有可能【評(píng)價(jià)】 形成較大型的商圈。、主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分析 2明珠廣場(chǎng)明珠廣場(chǎng)地處?？谑凶罘比A商圈的最好位置，是當(dāng)?shù)厝藲庾钔纳虉?chǎng)。商場(chǎng)的商業(yè)面積約6萬(wàn)褶，大部分采用開放式出租，按商品的品類劃分區(qū)域，類似百貨 公司的經(jīng)營(yíng)布局。.廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積是當(dāng)?shù)刈畲蟮?，?jīng)營(yíng)品類最齊全，品牌數(shù)量最多，是當(dāng)?shù)鼐用袷?選的購(gòu)物場(chǎng)所。但采用開放式出租方式，商品的品牌形象較差，購(gòu)物環(huán)境比較凌 亂，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿τ兴拗?。明珠廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和主要品牌：樓層服飾、體育運(yùn)品牌路、夢(mèng)柯

24、達(dá)、達(dá)芙妮、老人頭、花雨傘、啄木鳥、意爾動(dòng)、家康、負(fù)一居飾品、女士?jī)?nèi)衣）萬(wàn)福隆超市（ 11000褶婦嬰用品總匯、奇奇庫(kù)、藍(lán)眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔首層：男裝、化妝品、眼鏡鐘表、金銀首飾、工藝品、kfc等四層：it、手機(jī)、數(shù)提香、圖絲、歐珀萊、歐萊雅、玉蘭油、za、法娜瑞琪、奇姬、雅芳、京潤(rùn)珍珠、依貝佳、明珠珠寶、恒昌隆珠寶、鑫 生珠寶、百世緣珠寶、潘氏珠寶、瑞豐金行、玉格閣、周大 生、六福、悅美珍珠、精功眼鏡、海南特產(chǎn)、名筆、西鐵城、 山度土、飛亞達(dá)、天王、太平珠寶、天時(shí)珠寶、興怡珠寶、 吉祥珠寶、皇室珠寶、卡帝亞、曼西爾奴、boss、jaket、tintori、藍(lán)寶后、歐洲行、阿詩(shī)瑪、斯

25、彳惠雅、baleno、蒙地雅、金狐、凱瑟、夢(mèng)特嬌、佰秀、虎豹、鷹龍、才子、啄木 鳥、雅戈?duì)?仔陵、童年故事、派克蘭帝、安迪爾、小豐龍、 寶力琪、海威爾、望子成龍、小豬嚕嚕、兒童游樂場(chǎng)、石頭 魚、袋鼠皮具、迪士尼、鱷魚皮具、駱駝、城市生活、卡萊 莉爾、puma、三槍、皮爾卡丹、七匹狼、達(dá)爾朋、汝斯芬、 古今、尸系、康尼雅、歐迪芬、嘉麗詩(shī)、安莉芳、圣夫堡、 鴻星爾克、花花公子、kappa、八哥、李寧、peka、白事、 slazenger、曼奴、阿迪達(dá)斯、耐克、speedo、安踏、匡威、 麥斯卡、美津濃、361、金狐貍、星期六、伊卡露絲、浩莎 棉 田、埃迪蒙托、喬德、新世家族、康妮婭、祖兒馬丁、南二

26、層：女士服飾、皮具鞋類（5000 m2）碼產(chǎn)品（1000 m2）五層：圖書、音像、文體用品等柏思蘭迪、奧雪瑪、卓來(lái)、納帕佳、曼婭奴、伊西吉爾、瑪緯絲、eitie、藝域、卡撒布蘭卡、古法玻璃、桃麗絲黛、白 麗、紅蜻蜓、金利來(lái)、花花公子、花王、奧康、康莉、威豹、 都彭、蜘蛛王、百思圖、皮爾卡丹、比利華、鱷魚皮具、卡丹路、萬(wàn)里馬、蘋果、鱷魚恤、比媚、意爾康、半坡飾品、 彩世界、美飾當(dāng)前、卡蓮芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦 尼、a/e、朵以、伊凱文、卡汶、秀蓿兒、歐點(diǎn)、季候風(fēng)、 斯菲兒、圓領(lǐng)部落、東方巴厘、美高、亨奴、雅克蘭、卡亞 卡、夢(mèng)麗莎、君努麗人、哥弟、適時(shí)雅集、伊夢(mèng)、恩曼琳、 床品、歐迪芬、淑

27、女屋、夢(mèng)飛家紡、詩(shī)婷、金盾家紡、海迪 夢(mèng)思、安麗絲、雪仙麗、圣夫島、安莉芳、ie、巧帛、蓮爾佳、千師達(dá)、朵柏、金衣之彩、藝之、頂、羽、納帕佳、貝麗恩、淑格、林雅樂、圣丹尼斯、金帝莎、麗登雅、卓姿、莉佳麗、盈科、超捷三層：游樂園、兒童星期六、佐丹奴、金狐貍、夢(mèng)特嬌、pooh、火辣辣、鄉(xiāng)村第一百貨第一百貨是當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合百貨公司,經(jīng)營(yíng)品類齊全，中檔品牌的數(shù)量較多，以前是當(dāng)?shù)劁N售業(yè)績(jī)最好的百貨公司。隨著百貨業(yè)整體衰落，其離主干道也有一定的距離，銷售沒有較大的提升，已有下滑的趨勢(shì)。第一百貨的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和主要品牌:樓層品牌、紀(jì)梵希、夢(mèng)特嬌、雅戈?duì)枴w林、羅蒙、九牧王、ariston永禾、嘉麗詩(shī)、曼哈芙、卡

28、路約翰、澳曼婭、雷莎、碧歐絲、天王表、時(shí)間廊、羅西尼、寶利華、天時(shí)珠寶、達(dá) tissot負(fù)層超市、castaly圣迪璐、金利來(lái)、卡爾丹頓、力驟馬、皮爾甘丹、堡馬、 話題芙妮、阿迪達(dá)斯、西域駱駝、丑足、nike一層：化妝品、金銀水分子、歐柏萊、歐萊雅、玉蘭油、羽西、蘭芝、蝶狀、金首飾、手表、皮鞋皮正文、曼詩(shī)丹貝、卡西歐、swatch、依波、飛亞達(dá)、梅花、具四層：嬰童服飾、依波路、精工、浪琴、愛爵、天王、西鐵城、萬(wàn)寶龍、鑫生床上用品等四層:珠寶、天時(shí)珠寶、美瑞德、福林珠寶、南海珍珠、謝瑞麟、少婦服、內(nèi)衣五層:百麗、賓度、紅蜻蜓、石頭魚、都彭、木林森、鱷魚恤、金六層：高爾夫服飾、利來(lái)、迪寶阿治奧、老

29、人頭、森達(dá)、哈馳、皮爾卡丹、愷撒、球具七層：、三層:迪卡隆、lalpian、夢(mèng)特嬌、華華工作、新秀麗、巴黎世家、女裝、飾品四層:萬(wàn)里馬、第五街、愷撒、patfortei、polo、蒙特倫斯、比男裝、男女休閑、運(yùn)音勒芬、九紋王、古爾丹尼、虎都、名、動(dòng)、內(nèi)衣leegarmadugoldlion 、盾、爵奇林、嘉意、貝蒂、snoopy 玩具世界、游樂場(chǎng)、尼米、博士蛙、嬰兒用品、時(shí)尚小魚、 雅多、巴布豆、卡通屋、米奇、安奈兒、可可雅、夢(mèng)特嬌、 小豬班納、小豐龍、維歐佩兒、好孩兒、藍(lán)貓、心愿家紡、 雅芳婷、夢(mèng)特嬌、富仕、羅萊嘉紡、尚馬可、佳麗 絲、埃迪 蒙托、澳洲千年莉佳麗、蓮兒佳、唐姝達(dá)、娜爾斯、貝特

30、麗 詩(shī)、南夕、金蒂 莎、迪洋納、黛安芬、雅戈?duì)?、美果、鱷魚 baleno金利來(lái)、皮爾卡丹、花雨傘、恤、高樂斯尼、波士丹 尼爾、虎豹、堡馬、蒙特倫斯、九牧王、金狐、嘉意、花花 公子、依禾1j 、honma、dunlop、callawaynikebclm 、 sunwik、polo兒童用品、床上用品、童鞋、布藝、健身器 材、童鞋only、etam、狐仙、fgfeel、納紋、名人、藍(lán)色 心情、羅瑪情懷、艾菲索、愛曼、歐若拉、迪洋納、堡獅龍、 艾莎迪爾、綠蒂、卡路約翰、黛爾娜、迪士尼、自然元素、歐尼爾、伊蕾名店、poshlam、azona 堡獅龍、雷馬、kuhle、 tony、him、duan、勁霸、

31、jex、禾郎、洛茲、蘋果、自然 感覺、雅戈?duì)?、金利?lái)、迪仕尼奴、金狐、虎者b、雅韻、baleno、 y pay more、ipzone、威鵬、步森、李寧、自由鳥、夢(mèng)特嬌、 宜而爽、鱷魚恤、花花公子二層：女士服飾、內(nèi) 衣五層樓層首 層二層：化妝品、金 銀鐘表、皮鞋八 層：樓層一層：珠寶、化妝品、麥當(dāng)勞、皮鞋五層：361度、 安踏、永發(fā)皮鞋、溫 綺、ebase、達(dá)芙妮、 拜麗德、特步、雪亮 眼鏡、精功眼鏡、新 華書店、購(gòu)書中心、 金盾、喜佳超市、步 森、百事、耐克、匹 克、阿迪達(dá)斯、名樂、 南方寢飾、喬丹、時(shí) 代印象、阿牙牙、紅 袖、誠(chéng)益眼鏡、啄木鳥、摩高、真維斯、 江南布衣、月兒灣、 班尼路、歌

32、莉婭、佐萊麗安奴、花木馬、拉莎諾、澳菲曼、 sefene、ellassay、 eitie、angle、only、elegantprosper 、demi、juejes、 凱薩、歐時(shí)力、依蓮凡登、titi、戈嘉達(dá)爾、淑女屋、阿勒 錦、成愛、巧帛、柏詩(shī)姬、皮爾卡丹、俏老媽、艾莎迪爾、 華鑫、桑迪、鄂爾多斯、anlom、名人、娜爾思、迪士尼、 美高、曼婭奴、mo&co、finty、passion、瑪絲菲爾、七 匹狼、姬奴、郝爾蘇斯、jaket、yds、k3、songday、華 鑫、伊蓮凡登、titi、buqubuqu、戈蓮達(dá)爾、康尼雅、黛安 芬、曼尼芬、嘉麗詩(shī)、伊雅斯、月盈兒、迪洋納、三槍、coro

33、na、 liedow、美加思、菲依尼尼、aikerl、閣蘭秀書店、電器、 家私、生活用品、音像世界 品牌大部分未開業(yè)，有些特價(jià) 商鋪天王表、飛亞達(dá)、西鐵城、天梭、依波路、英納格、雷 諾、梅花、精工、羅馬、玉蘭油、達(dá)芙妮、紅蜻蜓、皮爾卡 丹、古玩、工藝品、子畫 品牌周大福、玉蘭油、美寶蓮、 羅菲亞、歐萊雅、蝶妝、嘉娜寶、凱伊秀、高絲、露姿、蘭 寇、apple、basto、鱷魚恤、紅蜻蜓、石頭魚、皮爾卡丹、 煙斗、天美意、百麗、華倫天奴、超市、女內(nèi)、兒童用品、 電玩、美容美發(fā)pucca、帝豪皮鞋、宏發(fā)皮鞋、振鑫音像、 匡威、賓度、cy、咖啡時(shí)間西餐、仙跡林、生活幾何、比薩、 mu、浪漫一身、以純、

34、歌斯路、浪漫丹奴、美特斯邦威、八哥、謎底、花王、肯德基、三層：運(yùn)動(dòng)服飾、男 士服飾、照相器材等 三層：青春少女服、 男士?jī)?nèi)衣.二層：皮 鞋、皮具、運(yùn)動(dòng)、鐘 表宣言、意爾康、 依林鳥、李寧、淑格、 花花公子、大銀龍商 場(chǎng)照相器材、耐克、阿迪達(dá)斯、麥斯卡、美津濃、speedo、spalding、puma、銳步、百事、日高、361度、茵寶、球 拍、曼奴、匹克、高爾夫、夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、浪比時(shí)、蘋果、 鱷魚恤、名人、華倫大奴、華斯度、嘉意、佛倫派克、爵奇.金 利來(lái)、啄木鳥、花王、花花公子、鑫大福、美瑞德、恒昌、鑫生珠寶奧菲曼、歐尼邇、秀蓿爾、歌尼斯、瑪緯絲、etam、 jinyiluo、盈科動(dòng)力、美意、

35、蒲、伊思西兒、林雅樂、月盈兒、 三槍、金利來(lái)、花花公子 石頭記、海潤(rùn)、瑞豐金行、意爾康、 康奈、登喜路、萬(wàn)里馬、花花公子、老爺車、老人頭、袋鼠、 鱷魚、威豹、阿皇女、casio摩斯雷、奧康、火辣辣、木林 森、雅芳、詩(shī)麗雅、.樂普生商場(chǎng)樂普生商場(chǎng)是綜合性百貨，由于單層經(jīng)營(yíng)面積不大，品牌數(shù)量不多，對(duì)消費(fèi)者的 吸引力逐漸減少?，F(xiàn)已有經(jīng)營(yíng)困難，只有二層至四層的商品銷售情況較為理想。未來(lái)只能轉(zhuǎn)型才有可能重新發(fā)展樂普生商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和主要品牌:東方廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約13000褶，是一個(gè)綜合性百貨公司，商品檔次比第一百貨低。該廣場(chǎng)是解放路商圈的龍頭，交通便利，商場(chǎng)的人氣較旺。但經(jīng)營(yíng)面積制約 了東方廣場(chǎng)的

36、發(fā)展，同時(shí)友誼廣場(chǎng)與其定位和商品品牌相近， 可能分薄了一定的銷售額。東方廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和主要品牌：解放路步行街周邊的購(gòu)物環(huán)境較差，商鋪都在馬路的兩邊，車流和人流混雜，凌亂不堪，也沒 有大型的停車場(chǎng)，都限制了未來(lái)的發(fā)展。?？趶V百?？趶V百是國(guó)貿(mào)商圈的領(lǐng)頭羊，經(jīng)營(yíng)面積約 10000 m20國(guó)貿(mào)商圈是新商圈，依靠周 邊的人口支持，廣百的業(yè)績(jī)處于穩(wěn)步增長(zhǎng)階段。.海口廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和主要品牌：樓層家樂福根據(jù) 南丫店開業(yè)后視經(jīng) 營(yíng)情況確定是否再 開。沃爾瑪百佳、吉 之島易初蓮花力佳、 樂購(gòu)方佳華聯(lián)負(fù) 層超巾1 #、3# #3 # 33 # 20%6%5%檔男 裝床品、家品手機(jī)、數(shù) 碼產(chǎn)品書店美容、美 發(fā)、沐

37、足海秀路廣百友誼商業(yè)廣場(chǎng)宜欣廣場(chǎng)基本要素應(yīng)用要素品牌bebeland、伊珂、泰堡迪使、小虎尼可、經(jīng)營(yíng)書店三層2%3%3%4%5%套內(nèi)面積計(jì)算租金 面積 比例一層樓層負(fù)二層負(fù)一層樓層負(fù)一 層首層附近已有 一家分店，不考慮。暫不考慮在海口開設(shè)分店。預(yù)計(jì)在準(zhǔn) 備在?？谠O(shè)點(diǎn)，正在 選址。就本項(xiàng)目已接觸多次，較有意向。多次考察?？谑袌?chǎng)，正在選址。b2區(qū)潮 流站c區(qū)旅游特產(chǎn) 區(qū)11批檔女裝皮鞋 皮具家居生活館洋快 餐大型電玩、網(wǎng)吧租 賃初期現(xiàn)今租賃 中期 租賃后期 合計(jì)美寶蓮、玉蘭油、香水廊、顏妝、蝶妝、海潤(rùn)、京潤(rùn)珍珠、 金利來(lái)、天梭、依波路、精工、弗里歐、西鐵城、夢(mèng)特嬌、 貴足世家、jass、貝蒂、名筆

38、、足問舜、東方靈、皮爾卡丹、 愛康眼鏡、東方紅、名煙酒、芭比萊、達(dá)芙妮、森達(dá)、賓度、 卡文、密絲羅妮、蘋果、花花公子、都彭、華倫大奴、登喜 路皮具、卡丹路、頭飾、dkd金飾、維維安（首層街鋪的價(jià) 格約在240280元/平方米） 經(jīng)營(yíng)品類停車場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)超 市、超外步行街 經(jīng)營(yíng)品類男女服飾、男女內(nèi)衣、家居飾品、 兒童服飾、嬰兒用品、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)休閑、體育用品、高 檔煙酒、藥品超市、保健用品等 麥當(dāng)勞、家樂?！俺小?、 珠寶首飾、化妝品、皮鞋箱包、2008年以后在?？陂_設(shè)分 店。經(jīng)營(yíng)年輕時(shí)尚服飾為主一層經(jīng)營(yíng)大型娛樂設(shè)施 二層經(jīng)營(yíng)大型中餐三層經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)品一層海南飲食、當(dāng)?shù)馗栉璞硌荻尤龑咏?jīng)營(yíng)電影院三層

39、3%5%3%3%5%3%海5%1色產(chǎn)品男女休閑服 飾化妝品、金銀首飾等童裝等數(shù)碼手機(jī)健身中心特色餐飲大型中餐 超市電影院部分餐飲娛次主力店、m2主力店、% 40 萬(wàn)樂 以及行業(yè)重點(diǎn)品牌萬(wàn)rn2 20 %部分餐飲娛樂和大量普通商鋪 少量餐飲娛樂和大量普通商鋪 20萬(wàn)itf % 80 1tf 萬(wàn)二層樓層首層二層三層首層二層三層二層三層四層備注樓號(hào)主題生活區(qū)狼室密語(yǔ)、山牌服飾、舒雅、皮爾卡丹、金利來(lái)、派斯德、aquasaotai、baleno、鱷魚恤、金狐、凱瑟、老爺車、雷馬男裝、him、高樂斯尼、尚仕、溫布爾頓、卓爾龍、勝龍、虎豹、boss、fortei、科波菲兒、蒙特倫斯、高尼澳、堡馬、雷馬、鐵

40、獅東尼、applesman、mesuca、spiuto、spalding、曼奴、李寧、 puma、converse、adidas、nike、kappa、八哥、康威經(jīng)營(yíng)品類皮鞋、化妝品、銀行、品牌旗艦連鎖店、彩妝、國(guó)際快餐、黃金珠寶、眼鏡、煙酒保健品、皮具箱包、鐘表、精品 知名品牌女裝、國(guó)際品牌女裝、襪子、少女裝、內(nèi)衣、家居服飾、國(guó)際快餐、品牌女裝、時(shí)尚女包、美容院、飾品男士正裝、眼鏡超市、商務(wù)休閑、國(guó)際男裝、男士精品、體珠寶首飾、化妝品、皮鞋皮具、鐘表眼鏡、通訊器材、名店廊、名車苑、煙酒滋補(bǔ)品、特色店、禮品精品、展示廳、洋快餐少女裝、淑女裝、仕女裝、男女內(nèi)衣、男士正裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)服飾、流行飾

41、品、休閑吧科技樂園、寶寶娛樂、兒童天地、居家廣場(chǎng)用品、購(gòu)書中心、旅游商品、工藝美術(shù)高檔時(shí)裝、精品店、鐘表眼鏡、照相器材等 家樂福超市家樂福超市 電影院、書店、音像制品、娛樂天地、健身中心、休閑茶藝、中西美食、咖啡店、美容美發(fā)定于10月1日開業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約5.4萬(wàn)平方米，共五層樓層經(jīng)營(yíng)品類超市負(fù)一層三層四層五層六 層備注四層五層 備注2 #服飾街a 區(qū)女人世界數(shù)碼 港區(qū)b1項(xiàng)目街鋪 平均價(jià)格約街鋪 首層：150負(fù)層超 市外商鋪：租賃部名 稱、logo題標(biāo)語(yǔ) 固有應(yīng)用媒體經(jīng)營(yíng) 應(yīng)用媒體debest、浪莎、月盈兒、夏雪兒、夢(mèng)特嬌、嘉莉芬、美思、富妮萊、歐尚宜家、澳斯藍(lán)黛、安莉芳、艾格、ol、omnia

42、l、 菲依尼尼、杰西伍、美高、寶艾達(dá)、娜爾思、南夕、柏思蘭迪、卡莎布蘭卡、柏詩(shī)姬、snoopy、歐藝、桑迪、俏介、狐 仙、科尚、出奇樂、指問沙、心適貝貝、雅格斯丹、光頭仔、 卡索、青蛙王子、瑪緯絲、青青草、黑與白、心愿家紡、雅 芳婷、佳麗斯、自由鳥、唐捷、卡特麗、珂羅娜、寶艾達(dá)、 曼哈芙、米蘭登、艾達(dá)麗爾、同步、瑛芝億、梅蘭 mickey 育用品、男士?jī)?nèi)衣 娛樂天地、嬰兒用品、童裝童鞋、床上用 品美食廣場(chǎng)、健身會(huì)館、茶藝吧、快餐、咖啡吧文化超市、休閑娛樂、 原定開業(yè)時(shí)間為2006年9月，經(jīng)營(yíng) 面積約3萬(wàn)褶，共六層 休閑娛樂場(chǎng)所、網(wǎng)吧、溜冰場(chǎng)、露 天休閑廣場(chǎng) 快樂體驗(yàn)館、動(dòng)感數(shù)碼影城 月份開業(yè)，

43、可能由 于招商問題，開業(yè)推遲原定位 9經(jīng)營(yíng)面積約67875平方米,地下二層、地上五層服飾、皮鞋、皮具、珠寶、床品、童一、二層 裝等生活化商品為主；三層 經(jīng)營(yíng)生活配套，如spa、沐足等一層化妝品、首飾等為主家居生活館 二層三層健身中心一層 經(jīng)營(yíng)數(shù)碼手機(jī)產(chǎn)品.租金情況 300元/ 200240元/nf 380450元/ nf ；二層：230300元/褶；三層：200 元/ m2/元240 ;首層：土勻價(jià)nf/元280240項(xiàng)目總經(jīng)理招商總監(jiān)財(cái)務(wù)部 綜合服務(wù)部、標(biāo)準(zhǔn)字、專用印刷字體、標(biāo)準(zhǔn)色、宣傳主 招牌、標(biāo)識(shí)、司旗、辦公器具設(shè)備、徽章、制服、交通工具 廣告、樓書、外墻包裝、傳播展示、導(dǎo)購(gòu)、導(dǎo)向、警示

44、、購(gòu)物指南、圍欄閣、小寶龍、安奈兒、貝親、維歐佩爾、丑丑、英氏、小天3、新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分析以及其對(duì)?？谏虡I(yè)的影響友誼商業(yè)廣場(chǎng) 解放路商圈的商品檔次較低，購(gòu)物環(huán)境較差，即使有友誼商業(yè)廣場(chǎng)的加入，仍無(wú) 法避免該商圈整體吸引力和影響力不斷下降的趨勢(shì)。項(xiàng)目必須在購(gòu)物環(huán)境上有所突出，對(duì)解放路商圈整體檔次的提高有帶動(dòng)作用。 經(jīng) 營(yíng)檔次以中檔為主，比解放路商圈原有商品要高。這可適當(dāng)補(bǔ)充該商圈的商品結(jié) 構(gòu)，強(qiáng)化商圈的整體吸引力，也將吸引部分中檔的消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)。友誼商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局：宜欣商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)平方米，也有大型超市作為主力店，但由于地處國(guó)8宜欣商業(yè)廣場(chǎng)體量為7 貿(mào)商圈的邊緣，加之招商力度不夠

45、等原因，預(yù)計(jì)其培育期將更長(zhǎng)，短期內(nèi)對(duì)其他商業(yè)的影響不大。該項(xiàng)目主要的賣點(diǎn)是大潤(rùn)發(fā)超市，補(bǔ)充了國(guó)貿(mào)商圈的生活化商 品的空缺，大大提 高國(guó)貿(mào)商圈的整理吸引力，對(duì)留住周邊的消費(fèi)人群有極大的作用。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局：南亞廣場(chǎng)南亞廣場(chǎng)的開業(yè)將增強(qiáng)海秀東路商業(yè)的影響力， 明珠廣場(chǎng)、一百、家樂福等將形成較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)作用，其家庭化、生活化購(gòu)物比重將有所增加，也將帶動(dòng)年輕、時(shí)尚等品類的消費(fèi)。.而對(duì)社區(qū)型的小超市影響不大。家樂福的進(jìn)駐，對(duì)當(dāng)?shù)卦械拇笾行统写驌糇畲?，?duì)海秀路商圈的帶動(dòng)不大，由于項(xiàng)目的普通商鋪數(shù)量不多，只有首層的部分和負(fù)層， 也難以分流原明珠廣場(chǎng)和一百的消費(fèi)人群。南亞廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局:沃

46、爾瑪廣場(chǎng)沃爾瑪廣場(chǎng)在本項(xiàng)目的半公里商圈內(nèi)， 但由于交通不便， 短期內(nèi)對(duì)國(guó)貿(mào)商圈的影響不大。而對(duì)海秀中路原有的商業(yè)有較大的打擊，特別是超市。4、新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的影響直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是宜欣商業(yè)廣場(chǎng)和沃爾瑪廣場(chǎng)。宜欣商業(yè)廣場(chǎng)的體量與項(xiàng)目基本一致，主力店大潤(rùn)發(fā)超市也是放在負(fù)一層，其余為普通商鋪。 位于國(guó)貿(mào)商圈的邊緣， 周邊商業(yè)氣氛不濃， 同時(shí)由于部分商鋪用于銷售，對(duì)商品檔次和定位難以控制，均造成項(xiàng)目的招商和開業(yè)難度較大。預(yù)計(jì)項(xiàng)目 開業(yè)后負(fù)層超市的吸引力較大，人氣較旺，其余商鋪的經(jīng)營(yíng)難度很大。沃 爾瑪廣場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)未公布，開業(yè)時(shí)間也未確定。通常情況下，沃爾瑪生活廣場(chǎng)將強(qiáng)

47、調(diào)生活化， 商品的檔次以低檔為主。 預(yù)計(jì)， 這兩個(gè)直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手生活化商品 的吸引力較大， 對(duì)國(guó)貿(mào)原有商圈的低檔商 品分流較為嚴(yán)重。 間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 項(xiàng)目的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是南亞廣場(chǎng)和友誼廣場(chǎng)。 南亞廣場(chǎng)的交通便利， 更有家樂福作為主力店； 友誼廣場(chǎng)地處解放路商圈的核心位年底開業(yè)， 在本項(xiàng)目開業(yè)時(shí)置， 都將聚集大量的人氣。 而且這兩個(gè)廣場(chǎng)將在2006 這兩個(gè)廣場(chǎng)都經(jīng)過了一年多的培育，必將擁有部分穩(wěn)定的消費(fèi)群體。 四、項(xiàng)目的分析1 、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于海南省?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)， 北測(cè)為金龍路， 東側(cè)為龍華路， 南側(cè)為華僑中學(xué)， ，總 320m ，南北長(zhǎng)約 220m 西側(cè)為規(guī)劃中的僑中路及玉沙村的安置地，地塊東

48、西長(zhǎng)約 47613.65m 。用地面積2 1 ：項(xiàng)目位置圖） （圖 、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2周邊具有較高的消費(fèi)力項(xiàng)目周邊以中高檔住宅樓盤和寫字樓為主， 常住人口的收入水平較高， 更有大量的 上班一族，區(qū)內(nèi)酒店林立，均具有較高的消費(fèi)力。 周邊業(yè)態(tài)齊全項(xiàng)目周邊有中檔的百貨公司（廣百百貨）、大型餐飲街（金龍路）、大量的臨街商，（包括項(xiàng)目本身的電影院等）加上項(xiàng)目本身的購(gòu)物功能、餐飲功能和娛樂功當(dāng)?shù)啬茕仯锌赡苷蠟橐粋€(gè)多元化、多功能的購(gòu)物區(qū)，具有極強(qiáng)的吸引力最大的休閑功能極具吸引力這是其他項(xiàng)目無(wú)法比項(xiàng)目擁有一個(gè)過萬(wàn)平方米的室外休閑廣場(chǎng)以及舒適的步行街， 擬的優(yōu)勢(shì)，也是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)休閑廣場(chǎng)。 專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)的支持

49、萬(wàn)平方米的亞洲體驗(yàn)之都廣州正佳廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)世品國(guó)際曾成功運(yùn)作面積達(dá) 30 公司目，主要負(fù)責(zé)人有十多年經(jīng)營(yíng)廣東地區(qū)最大的百貨公司廣百百貨的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)正負(fù)責(zé)保利南海水城、 湛江怡福廣場(chǎng)等多個(gè)項(xiàng)目的策劃、 招商與銷售代理及經(jīng)營(yíng)管理工作。 世品國(guó)際以其專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、 豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 及科學(xué)的全程式 服務(wù)， 將使項(xiàng)目具備長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力， 獲得良好穩(wěn)定的發(fā)展。 3 、項(xiàng)目劣勢(shì) 商圈現(xiàn)有人口和交通狀況的限制周邊的常住人口數(shù)量不大， 即使加上班一族和其他區(qū)前來(lái)消費(fèi)的人口， 消費(fèi)總量也目前暫時(shí)僅有金龍路一條主這將極大制約項(xiàng)目和國(guó)貿(mào)商圈的發(fā)展。 不大， 交通方面,要干道直達(dá)項(xiàng)目，而貫通海秀路的交通尚未能在短

50、期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，大大降低項(xiàng)目的輻射 范圍。 所在商圈未成熟 國(guó)貿(mào)商圈未完全成熟，還存于上升階段。同時(shí)新開商業(yè)有一段較長(zhǎng)時(shí)間的培育期， 年，這段時(shí)間經(jīng)營(yíng)壓力較大，對(duì)發(fā)展商的財(cái)務(wù)要求很高。23通常需要街道型的建筑結(jié)構(gòu)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目采用街道型建筑結(jié)構(gòu)， 這種較為分散的購(gòu)物方式未必適合國(guó)人現(xiàn)有的消費(fèi)習(xí)慣，前期存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)。主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤(rùn)發(fā)超市已經(jīng)開業(yè)，沃爾瑪也在不遠(yuǎn)設(shè)點(diǎn)，預(yù)計(jì)想引進(jìn)超市主力店有一定難度。同時(shí)周邊國(guó)美電器、信興電器等已基本被消費(fèi)者熟悉，再引進(jìn)電器類次主力店的難度較大4、項(xiàng)目前景可發(fā)展為綜合性購(gòu)物中心有機(jī)會(huì)打造成集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性

51、購(gòu)物中心。如能成功可吸引各類別商品中的知名品牌， 打造當(dāng)?shù)刈顝?qiáng)的商戶組合， 引進(jìn)知名的大型超市 , 強(qiáng)化休閑和娛樂功能，其各種功能將極具吸引力。 發(fā)展商持有物業(yè)對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)極有好處商鋪由發(fā)展商自主持有， 不作銷售， 保證經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性， 有利于項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 在項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后，除了穩(wěn)定的租金收益外，發(fā)展商持有價(jià)值較高的商業(yè)物業(yè)。 連通海秀中路對(duì)項(xiàng)目極有好處政府部門已明確項(xiàng)目必然會(huì)與海秀中路連通。 項(xiàng)目將直接連接海秀中路， 通過便利 的交通帶來(lái)大量的消費(fèi)人群，對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展極具好處。 5 、對(duì)所在商圈和其他商圈的影響 對(duì)所在商圈的影響 項(xiàng)目開業(yè)對(duì)現(xiàn)有的國(guó)貿(mào)商圈有極大的帶動(dòng)作用，將與廣百百貨、金龍

52、路美食街、國(guó)由于商圈內(nèi)現(xiàn)有的品牌不多，加大國(guó)貿(mào)商圈的整體吸引力。 美電器等形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 項(xiàng)目無(wú)須與廣百百貨形成惡性競(jìng)爭(zhēng)， 主要引進(jìn)其未有的品牌， 也降低招商難度。 而宜欣商業(yè)廣場(chǎng)遠(yuǎn)離國(guó)貿(mào)商圈的中心， 招商難度較大， 首層和二層均是產(chǎn)權(quán)式商鋪， 前期和后期的經(jīng)營(yíng)壓力都很大，成熟期較長(zhǎng)。項(xiàng)目與宜欣商業(yè)廣場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)和互補(bǔ)的 關(guān)系，國(guó)貿(mào)商圈只對(duì)其他商圈的影響有通過共同發(fā)展壯大才有可能與海秀路商圈直接競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目定位在中檔，重要經(jīng)營(yíng)中檔商品，強(qiáng)調(diào)休閑、娛樂、購(gòu)物功能，加強(qiáng)國(guó)貿(mào)商圈的中檔購(gòu)物和休閑娛樂等功能。由于商圈規(guī)模、地理位置、發(fā)展歷史等原因，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是海秀路商圈， 將吸引部分對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求較

53、高的消費(fèi)者前 來(lái)購(gòu) 物，也能留住國(guó)貿(mào)區(qū)的消費(fèi)人群。 結(jié)論：近年來(lái)，工業(yè)和旅游業(yè)上的高速發(fā)展，人均收入不斷提高，商業(yè)面積大幅度增加和大1 、 型零售商的進(jìn)駐等，都為?？谑械牧闶蹣I(yè)提供發(fā)展的基礎(chǔ)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展具有一定的階段性， 這兩年海口商業(yè)面積急劇增加，在未來(lái)幾年將大大2 、放緩，因此商業(yè)面積只是階段性、 結(jié)構(gòu)性的過剩。 同時(shí)在中心區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量是固定的， 網(wǎng)點(diǎn)資源具備稀缺性， 未來(lái)潛力巨大。 但前期的經(jīng)營(yíng)壓力大， 必須利用合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作降低前期的風(fēng)險(xiǎn)。3 、 國(guó)貿(mào)商圈作為新商圈， 具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ?與海秀路商圈是競(jìng)爭(zhēng)也是互補(bǔ)的關(guān)系。同一商圈內(nèi)的?？趶V百和宜欣商業(yè)廣場(chǎng)，與項(xiàng)目也是競(jìng)爭(zhēng)和共

54、生關(guān)系，只有整個(gè)商圈的商業(yè)都興旺起來(lái)，項(xiàng)目才更有機(jī)會(huì)成功。4 、 項(xiàng)目地處新商圈國(guó)貿(mào)商圈的中心，是當(dāng)?shù)氐谝患也捎媒謪^(qū)型結(jié)構(gòu)的購(gòu)物中心， 突出休閑購(gòu)物的特點(diǎn)， 有機(jī)會(huì)發(fā)展成新商圈中的地標(biāo)式商業(yè)。 但分散式結(jié)構(gòu)未必適合國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣， 也限制了經(jīng)營(yíng)布局的靈活性。 因此必須在強(qiáng)調(diào)休閑購(gòu)物的前提下，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理布局各種業(yè)態(tài)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高業(yè)主的收益。第二部分 項(xiàng)目定位一、定位原則1 、市場(chǎng)需求集購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)模式是零售業(yè)態(tài)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而海口市商業(yè) 業(yè)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示項(xiàng)目所在區(qū)域目前尚無(wú)集中的大型休閑購(gòu)物場(chǎng)所。 周邊的消費(fèi)人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費(fèi)和年輕時(shí)消費(fèi)。、消費(fèi)習(xí)慣以大型超市作為項(xiàng)目龍頭，引導(dǎo)眾多中檔商品、餐飲、娛樂等品牌進(jìn)駐，既滿足消費(fèi)者的商品購(gòu)物功能， 又提供餐飲娛樂休閑等設(shè)施， 提出一站式時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 的概念。 項(xiàng)目必須經(jīng)營(yíng)有特色的商品， 與其他購(gòu)物廣場(chǎng)存在一定的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，或針對(duì)某一品類做大做強(qiáng)，強(qiáng)化對(duì)特定消費(fèi)人群的吸引力。 3 、項(xiàng)目自身特點(diǎn)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)為三個(gè)商業(yè)樓加上負(fù)層大型超市， 可充分利用項(xiàng)目復(fù)合結(jié)構(gòu)的特色，將步行街商鋪、內(nèi)街商鋪和大型超市有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)建成囊括購(gòu)物、休閑、娛樂、飲 食等