同致行長沙洋房產(chǎn)品專題研究

1、長沙洋房產(chǎn)品專題研究長沙洋房產(chǎn)品專題研究 2009年6月 目目 錄錄 一、長沙洋房發(fā)展軌跡一、長沙洋房發(fā)展軌跡 二、長沙洋房現(xiàn)狀分析二、長沙洋房現(xiàn)狀分析 1、基本情況簡介 2、價格情況分析 3、區(qū)域分布情況分析 三、長沙洋房發(fā)展態(tài)勢分析三、長沙洋房發(fā)展態(tài)勢分析 1、市場供銷情況分析 2、未來發(fā)展趨勢預(yù)測 四、洋房客戶特征分析四、洋房客戶特征分析 五、洋房產(chǎn)品特征分析五、洋房產(chǎn)品特征分析 六、個案分析六、個案分析 一、長沙洋房市場發(fā)展軌跡：一、長沙洋房市場發(fā)展軌跡： 在長沙，在長沙，20062006年以前花園洋房已有零星的萌芽年以前花園洋房已有零星的萌芽，山水芙蓉、同升湖國際山莊等大型別墅社 區(qū)

2、中，都有部分花園洋房。某種意義上，這類花園洋房只是別墅的補(bǔ)充或者點(diǎn)綴而已，并 未成為主打產(chǎn)品。 “國六條”雷霆出臺之后，叫停別墅開發(fā)、嚴(yán)控高檔商品房、鼓勵普通商品房，已成樓市 大勢。 在這一凝重的語境中，花園洋房脫穎而出。綠城桂花城、萬科西街花園、美林水郡以及 更多正在醞釀的高端樓盤不謀而合，都在力推花園洋房。 花園洋房強(qiáng)勁崛起花園洋房強(qiáng)勁崛起 20072007年以后，隨著卓越蔚藍(lán)海岸的退臺洋房、融科檀香山的電梯洋房等創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)年以后，隨著卓越蔚藍(lán)海岸的退臺洋房、融科檀香山的電梯洋房等創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài) 不斷出現(xiàn)，長沙洋房進(jìn)入了全盛時期不斷出現(xiàn)，長沙洋房進(jìn)入了全盛時期 二、長沙洋房現(xiàn)狀分析：二

3、、長沙洋房現(xiàn)狀分析： 樓盤名稱樓盤名稱板塊分布板塊分布 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格項(xiàng)目均價項(xiàng)目均價容積率容積率綠化率綠化率 獨(dú)獨(dú) 棟棟 聯(lián)聯(lián) 排排 雙雙 拼拼 疊加疊加/ / 洋房洋房 鵬基諾亞山林鵬基諾亞山林星沙星沙西班牙西班牙288028800.960.9639.6%39.6% 郡原居里郡原居里星沙星沙新西班牙新西班牙450045001.41.440%40% 南山蘇迪亞諾南山蘇迪亞諾市府市府現(xiàn)代現(xiàn)代270027001.051.0560%60% 長沙玫瑰園長沙玫瑰園市府市府西班牙西班牙280028001.81.848%48% 西山匯景西山匯景市府市府地中海地中海720072002.3

4、2.340%40% 卓越蔚藍(lán)海岸卓越蔚藍(lán)海岸市府市府現(xiàn)代現(xiàn)代380038001.61.640%40% 托斯卡納托斯卡納省府省府歐式歐式500050001.031.0343.38%43.38% 比華利山比華利山省府省府北美北美320032000.850.8560%60% 1、市場主要洋房基本情況、市場主要洋房基本情況 陽光陽光100100省府省府現(xiàn)代現(xiàn)代480048001.471.4742%42% 格蘭小鎮(zhèn)格蘭小鎮(zhèn)省府省府蘇格蘭蘇格蘭1.51.540%40% 御邦（湘君府）御邦（湘君府）省府省府西班牙西班牙470047000.820.8246.68%46.68% 星語林星語林汀湘十里汀湘十里麓南

5、麓南新中式新中式580058000.550.5540%40% 中天山語林居中天山語林居麓南麓南北美北美0.990.9942%42% 山水山水英倫莊園英倫莊園麓谷麓谷歐式歐式0.60.640%40% 山水灣山水灣金鷹月湖金鷹月湖歐式歐式1.391.3936.7%36.7% 藏瓏湖上藏瓏湖上金鷹月湖金鷹月湖歐式歐式1.51.540%40% 天際天際鳳凰島鳳凰島北城北城現(xiàn)代現(xiàn)代0.40.4 湘江壹號湘江壹號北城北城現(xiàn)代現(xiàn)代0.470.4753.2%53.2% 融科檀香山融科檀香山東城東城 美式美式2.52.540%40% 市場主要洋房樓盤基本情況續(xù)表：市場主要洋房樓盤基本情況續(xù)表： 2、長沙洋房價格

6、情況分析、長沙洋房價格情況分析 各大板塊洋房價格情況對比各大板塊洋房價格情況對比 主要洋房樓盤價格分析主要洋房樓盤價格分析 樓盤樓盤 價格價格 獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼洋房、疊墅洋房、疊墅普通住宅普通住宅 愿景山水灣愿景山水灣 鵬基諾亞山林鵬基諾亞山林 藏瓏湖上藏瓏湖上 融科檀香山融科檀香山 汀香十里汀香十里 中天山語林居中天山語林居 湘江一號湘江一號 樓盤樓盤 價格價格 獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼洋房、疊墅洋房、疊墅普通住宅普通住宅 南山蘇迪亞諾南山蘇迪亞諾 西山匯景西山匯景 卓越蔚藍(lán)海岸卓越蔚藍(lán)海岸 托斯卡納托斯卡納 陽光陽光100100 格蘭小鎮(zhèn)格蘭小鎮(zhèn) 御邦御邦 郡原居里郡原居里

7、 3、市場主要洋房樓盤分布特點(diǎn)：、市場主要洋房樓盤分布特點(diǎn)： 從右圖我們發(fā)現(xiàn)，長 沙主要在售別墅洋房項(xiàng) 目主要集中在北城、市 府、麓南、省府、植物 園、金鷹和星沙板塊。 其中，以市府板塊有？ 個，數(shù)量最多所占比重 達(dá)？ 從圖我們得出，目前長沙別墅項(xiàng)目在各個板塊的體量情況。北城、金鷹月湖、星沙、麓 南、省府和市府板塊是目前別墅競爭的主要區(qū)域。北城除外，這幾大區(qū)域在體量上面沒有很 大的區(qū)別。 區(qū)域板塊區(qū)域板塊占地面（占地面（） 北城北城35295503529550 金鷹月湖金鷹月湖25778162577816 星沙星沙24225162422516 麓南麓南23161062316106 省府省府18

8、889061888906 市府市府13484971348497 麓谷麓谷399600399600 植物園植物園 38599633859963 尚東尚東3571735717 長沙別墅群落分布在城市近郊，可謂是東西南北全面開花，除尚東板塊和麓長沙別墅群落分布在城市近郊，可謂是東西南北全面開花，除尚東板塊和麓 南板塊部分項(xiàng)目以外，都位于二環(huán)以外。每個板塊的明顯特征是有豐富的山水南板塊部分項(xiàng)目以外，都位于二環(huán)以外。每個板塊的明顯特征是有豐富的山水 資源、成片規(guī)劃、成片開發(fā)，形成完善的住宅集群配套。資源、成片規(guī)劃、成片開發(fā)，形成完善的住宅集群配套。 市府板塊市府板塊以長沙玫瑰園、南山以長沙玫瑰園、南山蘇

9、迪亞諾、和記黃埔盈峰翠邸等項(xiàng)目為代表。主要依蘇迪亞諾、和記黃埔盈峰翠邸等項(xiàng)目為代表。主要依 托金星大道的交通優(yōu)勢和未來托金星大道的交通優(yōu)勢和未來3-53-5年即將成熟的市府片區(qū)的完善配套；年即將成熟的市府片區(qū)的完善配套； 麓谷板塊麓谷板塊以山水英倫項(xiàng)目為代表，在長沙和望城的連接線上，成為長沙擴(kuò)張和望城以山水英倫項(xiàng)目為代表，在長沙和望城的連接線上，成為長沙擴(kuò)張和望城 發(fā)展的契合點(diǎn)，主要依托雷鋒大道和豐富的山地資源；發(fā)展的契合點(diǎn)，主要依托雷鋒大道和豐富的山地資源； 星沙板塊星沙板塊以威尼斯城、諾亞山林為代表，儲備有北京當(dāng)代集團(tuán)用地。主要依托國家以威尼斯城、諾亞山林為代表，儲備有北京當(dāng)代集團(tuán)用地。主

10、要依托國家 級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的成熟配套和豐富的消費(fèi)者資源。級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的成熟配套和豐富的消費(fèi)者資源。 金鷹板塊金鷹板塊以藏瓏以藏瓏湖上國際社區(qū)、圣爵菲斯、好望谷等項(xiàng)目為代表，主要依托月湖公湖上國際社區(qū)、圣爵菲斯、好望谷等項(xiàng)目為代表，主要依托月湖公 園、世界之窗、海底世界、影視會展中心等資源；園、世界之窗、海底世界、影視會展中心等資源； 北城板塊北城板塊以綠城青竹園、青竹湖畔小區(qū)、三江養(yǎng)生別墅為代表，主要依托青竹湖和以綠城青竹園、青竹湖畔小區(qū)、三江養(yǎng)生別墅為代表，主要依托青竹湖和 高爾夫、湘江、瀏陽河、撈刀河的豐富江景等資源；高爾夫、湘江、瀏陽河、撈刀河的豐富江景等資源； 省府板塊、植物園板塊省府板

11、塊、植物園板塊以橘郡、比華利山、閬峰云墅、美洲故事、托斯卡那為代表。以橘郡、比華利山、閬峰云墅、美洲故事、托斯卡那為代表。 主要依托長株潭三市融城的契機(jī)，豐富的山地資源和野生動物園、圭塘河的水體資源和主要依托長株潭三市融城的契機(jī)，豐富的山地資源和野生動物園、圭塘河的水體資源和 發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及配套前景；發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及配套前景； 麓南板塊麓南板塊以卓越以卓越麓山別墅、岳麓山公館、汀湘十里為代表，華盛和三九醫(yī)藥的地塊麓山別墅、岳麓山公館、汀湘十里為代表，華盛和三九醫(yī)藥的地塊 儲備中。主要依托岳麓山和湘江豐富的山水資源；儲備中。主要依托岳麓山和湘江豐富的山水資源； 4、市場主要洋房產(chǎn)品銷售情況分析

12、：、市場主要洋房產(chǎn)品銷售情況分析： 樓盤地段配套環(huán)境建筑特色銷售情況 三、長沙洋房發(fā)展態(tài)勢分析：三、長沙洋房發(fā)展態(tài)勢分析： 1、市場供銷情況分析、市場供銷情況分析 1、別墅發(fā)展空間不容置疑；、別墅發(fā)展空間不容置疑；隨著中國改革開放后經(jīng)濟(jì)快速增長，民間財富的進(jìn)一步積累，全球化概念 的逐步深入，同時社會主義民主與法制的進(jìn)一步健全，人民生活進(jìn)一步改善，開始尋求更高更符合目前 人生狀態(tài)的居住類產(chǎn)品，而具有中國特色的別墅產(chǎn)品，既滿足了對居住升級的需要又符合到中國人多地 少的國情，因此別墅市場的發(fā)展空間不容置疑。 2、價格將會有進(jìn)一步提高，但增幅會有所下降；、價格將會有進(jìn)一步提高，但增幅會有所下降；我們看

13、到，經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上成穩(wěn)步增長，同時，“物權(quán) 法”草案中“私有財產(chǎn)”的出現(xiàn)對高檔物業(yè)有了進(jìn)一步的保障，也將促使長沙高端別墅市場消費(fèi)的進(jìn)一 步健康發(fā)展，雖然2006年國六條的頒布、“9070”的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響波動，但 別墅作為一種高端產(chǎn)品，一直以來都以其稀缺性、昂貴性和極高的居住品質(zhì)穩(wěn)踞住宅金字塔的塔尖，正 如高端消費(fèi)品市場產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)的規(guī)律一樣，別墅產(chǎn)品在未來的市場中受宏觀調(diào)控的負(fù)面影響將最低，反 而是隨著國家對別墅用地和建筑面積的進(jìn)一步控制，別墅產(chǎn)品作為越來越稀缺的商品，市場的不斷需求 必將拉動其成產(chǎn)品快速成熟和價格上升。同時從全國角度來看，長沙別墅價格仍然處于低洼，市別墅市

14、 場價格將會持續(xù)攀高，但漲幅將下降，受放量影響，經(jīng)過當(dāng)前價格的兩極分化之后，2007年上半年有一 次跨越性的提高，下半年逐步進(jìn)入價格調(diào)整期，基于產(chǎn)品線路不同，價格分層將會逐步明朗 2、未來發(fā)展趨勢預(yù)測、未來發(fā)展趨勢預(yù)測 3、競爭節(jié)奏將得到控制，開工量呈現(xiàn)理想回歸。、競爭節(jié)奏將得到控制，開工量呈現(xiàn)理想回歸。 開發(fā)商需要在停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)和建設(shè)地 塊在簽訂出讓合同兩年內(nèi)必須開工兩大政策之間尋找平衡點(diǎn)，合理分配未來3-5年的別墅開發(fā)用地，以 保證別墅市場正常運(yùn)行，為投資者保障市場別墅產(chǎn)品的供貨量； 2007年上半年新開盤的放量都不多， 幾個大的別墅項(xiàng)目放量都在80套以內(nèi)，2006年開盤的項(xiàng)目

15、也有意識控制放量，以消化2006年的產(chǎn)品， 所以未來市場競爭壓力最大的時候?qū)霈F(xiàn)在2008年。另一方面，當(dāng)前政策和競爭環(huán)境對純別墅大盤有 利，未來35年，大盤可憑借其較長的開發(fā)周期，錯開競爭高峰，為項(xiàng)目獲得增殖后發(fā)優(yōu)勢，特別是 2008年面市的項(xiàng)目。產(chǎn)品推出要把握時機(jī)。 4、物業(yè)類型表現(xiàn)豐富，開發(fā)商降低投資風(fēng)險；、物業(yè)類型表現(xiàn)豐富，開發(fā)商降低投資風(fēng)險；從目前市場消化情況來看，純別墅項(xiàng)目升值前景好于復(fù) 合型項(xiàng)目；客戶需求不足的情況下，小獨(dú)棟也許將成為一個發(fā)展趨勢。類別墅和類洋房產(chǎn)品將占據(jù)一定 的市場份額。別墅市場將形成高端和中端兩條涇渭分明的路線，符合不同年齡層次消費(fèi)者的需求，擴(kuò)大 別墅的產(chǎn)品

16、線，為消費(fèi)者提供了更為廣闊的選擇余地； 5、購買人群地域性擴(kuò)大，營銷推廣將滲透南方；、購買人群地域性擴(kuò)大，營銷推廣將滲透南方；長沙的高端顧客群經(jīng)過近十年的消化，規(guī)模不容樂觀， 隨著長株譚一體化工程的啟動、長廣快速線的規(guī)劃，長沙別墅市場將帶著極高的性價比優(yōu)勢，在2007年 開始將進(jìn)入泛湖南概念，即以湖南籍人士定義高端客戶群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他 們在珠三角、長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工作，但是他們是純粹的湖南人，他們是一群真正的中產(chǎn)知富階層， 他們帶著對家鄉(xiāng)的熱愛將成為長沙別墅市場的主力消費(fèi)群體，因此2007年至2008年長沙別墅市場的營 銷將會走出去，滲透到南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。同時

17、面對供過于求的現(xiàn)狀，有組織、有目的的向一線城市 拓展客戶已經(jīng)成為趨勢。2007年各別墅項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品，有近40%為外地投資消化，證實(shí)了這一點(diǎn)。 營銷手法上，品牌營銷也將成為未來發(fā)展方向之一。 6、品牌運(yùn)營和市場細(xì)分時代的到來；、品牌運(yùn)營和市場細(xì)分時代的到來；將從“大盤時代”發(fā)展到“品牌時代”，競爭項(xiàng)目均為大盤，規(guī) 模效應(yīng)并不能直接帶來競爭優(yōu)勢，而體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌效應(yīng)將大行其道。隨著競爭的加劇，各項(xiàng)目的 產(chǎn)品定位、價格定位、客戶定位，都將進(jìn)入細(xì)分時代，高端豪宅、中端別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅共存。 四、洋房客戶群體分析：四、洋房客戶群體分析： 1、洋房產(chǎn)品劃分、洋房產(chǎn)品劃分 目前，長沙市場上的洋房產(chǎn)品

18、可謂百花齊放、爭奇斗艷，各種風(fēng)格、各種檔次的產(chǎn)品充斥 著市場，興盛但混亂。洋房的定義或界定范圍歷來是見仁見智，眾說紛紜。 綜合同致行對長沙洋房市場的調(diào)研結(jié)果，得出我們自己對洋房產(chǎn)品的定義和劃分辦法：綜合同致行對長沙洋房市場的調(diào)研結(jié)果，得出我們自己對洋房產(chǎn)品的定義和劃分辦法： 擁有獨(dú)特的社區(qū)文化或生活主題，別墅享受，多層價格； 低密度，一般容積率不超過1.0，建筑密度較高，居住人口密度小； 產(chǎn)品形式為五層左右，戶戶擁有花園或大景觀露臺，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國 風(fēng)格為主； 全大戶型設(shè)計、戶型寬敞、分區(qū)合理，崇尚舒適度及生活品位； 強(qiáng)調(diào)景觀和稀缺資源，擁有功能齊全的各種生活配套； 小區(qū)園林

19、規(guī)劃張弛有道、層次分明、風(fēng)格明顯，綠化率較高（一般在50%左右）； 針對目前長沙洋房市場良莠不齊的局面，我們根據(jù)定義將其界定為三個檔次： 高端：滿足高端：滿足5 5條以上，符合中產(chǎn)階級的對品位和品質(zhì)的需求條以上，符合中產(chǎn)階級的對品位和品質(zhì)的需求 如：如： 中端：達(dá)到中端：達(dá)到3 3至至4 4條，符合即需品位又無高端消費(fèi)力的人群條，符合即需品位又無高端消費(fèi)力的人群 如：如： 低端：不足低端：不足2 2條，符合經(jīng)濟(jì)條件不高卻又有一定感性追求的消費(fèi)者條，符合經(jīng)濟(jì)條件不高卻又有一定感性追求的消費(fèi)者 如：如： a a、客戶群體總體特征：、客戶群體總體特征： 隨著人們物質(zhì)需求的提高，大多數(shù)中產(chǎn)階級成為了洋

20、房產(chǎn)品的消費(fèi)主力軍。選擇洋房 的人都具有較高的文化素養(yǎng)和審美觀念。他們收入穩(wěn)定、生活富庶、品位高雅，他們 是城市的中產(chǎn)階層，包括律師、醫(yī)生、文化人、企業(yè)家等各個行業(yè)的精英。 2、客戶群體劃分、客戶群體劃分 b b、不同檔次洋房的客戶特征、不同檔次洋房的客戶特征 低端洋房客戶：低端洋房客戶：現(xiàn)在有的產(chǎn)品僅僅從某一方面滿足了洋房的指標(biāo)，例如低容積率、 全多層或者大景觀等等。這些自我標(biāo)榜為洋房的低價樓盤偏重周邊人群經(jīng)濟(jì)條件不高 卻又有一定感性追求的人們，他們多為無車族，住房需求仍是以解決住房問題為主。 中端洋房客戶：中端洋房客戶：都說洋房是中產(chǎn)階級的寵兒，但現(xiàn)如今準(zhǔn)中產(chǎn)階級的數(shù)量遠(yuǎn)比中 產(chǎn)階級龐大，

21、他們崇尚自由、舒適、小資生活，中產(chǎn)階級住花園洋房的風(fēng)氣已經(jīng)逐漸 滲入他們的居住理念之中?？梢哉f，正是開發(fā)商為了迎合他未成熟的高端購買力和盲 目跟風(fēng)而建造出了品質(zhì)一般的花園洋房，也直接導(dǎo)致了低端花園洋房的畸形誕生。 高端洋房客戶：高端洋房客戶：高端花園洋房的客戶是真正的中產(chǎn)階級者，包括企業(yè)家、律師、 醫(yī)生、教師、文藝界、界等各個行業(yè)的精英，他們有車有地位，既需要品位也需 要品質(zhì)，對花園洋房的感性和理性認(rèn)識都達(dá)到了前兩種客戶所未有的高度。正是他們 的存在，引導(dǎo)了高端需求，催化了花園洋房的誕生和進(jìn)化。 五、主要洋房產(chǎn)品特征分析：五、主要洋房產(chǎn)品特征分析： 從上圖比較得知，別墅項(xiàng)目容積基本在從上圖比較

22、得知，別墅項(xiàng)目容積基本在1.51.5以下，部分物業(yè)類型較多的以下，部分物業(yè)類型較多的 其容積率相對較高。綠化率全部都在其容積率相對較高。綠化率全部都在40%40%以上，高的達(dá)到以上，高的達(dá)到7070以上以上。 從上圖可以看出，在區(qū)域之間來比較，從側(cè)面反映出別墅樓盤產(chǎn)品從上圖可以看出，在區(qū)域之間來比較，從側(cè)面反映出別墅樓盤產(chǎn)品 品質(zhì)麓谷、星沙、麓南、北城相對比較好。品質(zhì)麓谷、星沙、麓南、北城相對比較好。 效仿區(qū)域效仿區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格效仿區(qū)域效仿區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 歐洲歐洲 托斯卡納托斯卡納歐式歐式 美州美州 美洲故事美洲故事北美北美 鵬基諾亞山林鵬基諾亞山林

23、西班牙西班牙碧桂園碧桂園威尼斯城威尼斯城北美北美 雙盈臥龍灣雙盈臥龍灣意大利意大利北緯北緯28美洲美洲 長沙玫瑰園長沙玫瑰園西班牙西班牙比華利山比華利山北美北美 西山匯景西山匯景地中海地中海橘郡橘郡北美北美 普瑞斯堡普瑞斯堡現(xiàn)代歐式現(xiàn)代歐式中天山語林居中天山語林居北美北美 御邦（湘君府）御邦（湘君府）西班牙西班牙綠城綠城青竹園青竹園北美北美 卓越卓越麓山別墅麓山別墅地中海地中海岳麓山公館岳麓山公館美國草原美國草原 麓山戀迪亞溪谷麓山戀迪亞溪谷英倫英倫澳洲澳洲南山蘇迪亞諾南山蘇迪亞諾澳洲風(fēng)情澳洲風(fēng)情 山水山水英倫莊園英倫莊園英倫英倫 現(xiàn)代現(xiàn)代 圣爵菲斯圣爵菲斯現(xiàn)代現(xiàn)代 好望谷好望谷西班牙西班牙天

24、際天際鳳凰島鳳凰島現(xiàn)代現(xiàn)代 山水灣山水灣歐式歐式湘江壹號湘江壹號現(xiàn)代現(xiàn)代 藏瓏湖上藏瓏湖上歐式歐式 中國中國 萬科西街庭院萬科西街庭院新中式新中式 保利閬峰云墅保利閬峰云墅歐式歐式星語林星語林汀湘十里汀湘十里新中式新中式 提亞納灣提亞納灣地中海地中海 山語城山語城歐式歐式 市場主要洋房產(chǎn)品建筑風(fēng)格市場主要洋房產(chǎn)品建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格為主，北美風(fēng)格盛行歐式風(fēng)格為主，北美風(fēng)格盛行。但別墅洋房的外觀形狀也早已打破地域。但別墅洋房的外觀形狀也早已打破地域 和國家界限，各國優(yōu)秀的建筑風(fēng)格在長沙的市場上幾乎都有所體現(xiàn)，建筑風(fēng)和國家界限，各國優(yōu)秀的建筑風(fēng)格在長沙的市場上幾乎都有所體現(xiàn)，建筑風(fēng) 格和園林正在一步

25、步走向多元化。格和園林正在一步步走向多元化。建筑風(fēng)格多元化格局初成。建筑風(fēng)格多元化格局初成。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱托斯卡納托斯卡納位置位置湘府路與萬家麗大道交接處湘府路與萬家麗大道交接處 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式歐式 意大利托斯卡納建筑風(fēng)格意大利托斯卡納建筑風(fēng)格 價格價格面積面積戶型戶型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)銷售情況銷售情況 70007000左右左右150-230150-230平米平米 三房、四房、復(fù)三房、四房、復(fù) 式式 手工別墅、花園洋房；手工別墅、花園洋房； 注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)注重細(xì)節(jié)和品質(zhì) 已售已售60%60%，剩余的為面，剩余的為面 積較大的戶型，目前積較大的戶型，目前 加推部分洋房房源加推部分洋房房源

26、 規(guī)劃：規(guī)劃： 借鑒意大利托斯卡納古鎮(zhèn)的生活藍(lán)本，結(jié)合項(xiàng)目坡地地貌規(guī)劃出與其相似建筑群落借鑒意大利托斯卡納古鎮(zhèn)的生活藍(lán)本，結(jié)合項(xiàng)目坡地地貌規(guī)劃出與其相似建筑群落 景觀：景觀： 景觀設(shè)計上也通過廣場、雕塑等來體現(xiàn)項(xiàng)目的意式風(fēng)情，同時引入不少名貴樹種來烘托項(xiàng)目景觀設(shè)計上也通過廣場、雕塑等來體現(xiàn)項(xiàng)目的意式風(fēng)情，同時引入不少名貴樹種來烘托項(xiàng)目 品質(zhì)品質(zhì) 戶型：戶型： 戶型設(shè)計上采用大面積的弧形落地窗。洋房一樓贈送庭院，二樓贈送大面積露臺戶型設(shè)計上采用大面積的弧形落地窗。洋房一樓贈送庭院，二樓贈送大面積露臺 4 4、 個案分析個案分析 戶型配比分析：戶型配比分析： 洋房主力戶型分析：洋房主力戶型分析：1

27、60平米三房兩廳兩衛(wèi)平米三房兩廳兩衛(wèi) 該戶型方正實(shí)用，南北通透，該戶型方正實(shí)用，南北通透， 但設(shè)計上除在入戶花園處設(shè)計一弧形落地但設(shè)計上除在入戶花園處設(shè)計一弧形落地 窗外，并無其他明顯特色窗外，并無其他明顯特色 托斯卡納的熱銷主要是依托于建筑品質(zhì)和托斯卡納的熱銷主要是依托于建筑品質(zhì)和 對細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，以及前期別墅產(chǎn)品的對細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，以及前期別墅產(chǎn)品的 口碑口碑 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱融科檀香山融科檀香山 位置位置 長沙大道以南，白沙灣路以東長沙大道以南，白沙灣路以東 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格來自美國加州的美式建筑風(fēng)格來自美國加州的美式建筑風(fēng)格 價格價格面積面積戶型戶型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)銷售情況銷售情況

28、75007500左右左右144-230144-230平米平米四房、復(fù)試四房、復(fù)試院落洋房，地板采暖院落洋房，地板采暖已售已售30%30%左右左右 規(guī)劃：規(guī)劃：首創(chuàng)人車分層低密度社區(qū)，車輛在小區(qū)入口直接停入地下首創(chuàng)人車分層低密度社區(qū)，車輛在小區(qū)入口直接停入地下 景觀：景觀： 由于容積率較高，該項(xiàng)目采用了穿插式景觀設(shè)計；由公共由于容積率較高，該項(xiàng)目采用了穿插式景觀設(shè)計；由公共半私密半私密私密不同私密不同 空間層次的過渡，是人覺得回家就是一次次穿過花園的過程空間層次的過渡，是人覺得回家就是一次次穿過花園的過程 戶型：戶型： 戶戶贈送私家花園戶戶贈送私家花園 ；一到三樓贈送地下多功能廳，地下多功能廳通

29、過電梯與一到三樓贈送地下多功能廳，地下多功能廳通過電梯與 居所相連居所相連 ；地下多功能廳與花園庭院融為一體，從地下多功能廳推門而出地下多功能廳與花園庭院融為一體，從地下多功能廳推門而出 即即 可步入庭院可步入庭院 戶型配比分析：戶型配比分析： 洋房主力戶型分析：洋房主力戶型分析：180-190平米四室兩平米四室兩 廳兩衛(wèi)廳兩衛(wèi) 客廳餐廳與南向露臺整體連通，擴(kuò)大了室客廳餐廳與南向露臺整體連通，擴(kuò)大了室 內(nèi)空間視野內(nèi)空間視野 贈送地下多功能廳以及私家花園，且多功贈送地下多功能廳以及私家花園，且多功 能廳可通過電梯直接到達(dá)住戶。提升了產(chǎn)能廳可通過電梯直接到達(dá)住戶。提升了產(chǎn) 品的附加值品的附加值 主

30、臥室?guī)Ш廊A衛(wèi)生間以及可自由配置衣帽主臥室?guī)Ш廊A衛(wèi)生間以及可自由配置衣帽 間，帶來更多舒適自由間，帶來更多舒適自由 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱郡原居里郡原居里位置位置星沙賀龍體校旁星沙賀龍體校旁 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新西班牙花園洋房新西班牙花園洋房 價格價格面積面積戶型戶型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)銷售情況銷售情況 折后起價折后起價36003600110-220110-220平米平米兩房兩房復(fù)式均有復(fù)式均有組團(tuán)圍合院落組團(tuán)圍合院落 規(guī)劃：規(guī)劃： 采用采用blockblock圍合式的組團(tuán)規(guī)劃布局，每個組團(tuán)形成一個內(nèi)庭院圍合式的組團(tuán)規(guī)劃布局，每個組團(tuán)形成一個內(nèi)庭院 景觀：景觀： 重點(diǎn)是各個院落的景觀打造。在各個院落內(nèi)設(shè)計了

31、曲折的休閑步道和各種裝飾和構(gòu)架，重點(diǎn)是各個院落的景觀打造。在各個院落內(nèi)設(shè)計了曲折的休閑步道和各種裝飾和構(gòu)架， 創(chuàng)造了一個令人愿意駐足的休憩空間創(chuàng)造了一個令人愿意駐足的休憩空間 戶型：戶型： 除部分轉(zhuǎn)角戶型外基本為大開間，短進(jìn)深的戶型特點(diǎn)，保證了南北通透舒適，光線充除部分轉(zhuǎn)角戶型外基本為大開間，短進(jìn)深的戶型特點(diǎn)，保證了南北通透舒適，光線充 足。足。 戶型配比分析：戶型配比分析： 洋房主力戶型分析：洋房主力戶型分析：113平米兩室兩廳兩衛(wèi)平米兩室兩廳兩衛(wèi) 南邊贈送庭院以及超大露臺南邊贈送庭院以及超大露臺 北面為封閉陽臺，通過兩個飄窗附贈兩個花池北面為封閉陽臺，通過兩個飄窗附贈兩個花池 該項(xiàng)目的兩房

32、面積區(qū)間為該項(xiàng)目的兩房面積區(qū)間為82-17682-176平米，其中，平米，其中， 8282平米戶型數(shù)量較少，主要位于項(xiàng)目西頭，平米戶型數(shù)量較少，主要位于項(xiàng)目西頭， 176176平米兩房戶型基本與該戶型相同，但附帶平米兩房戶型基本與該戶型相同，但附帶 一個地下功能室，地下室面積約為一個地下功能室，地下室面積約為7070平米平米 洋房主力戶型分析：洋房主力戶型分析：137-141平米三室兩廳兩衛(wèi)平米三室兩廳兩衛(wèi) 該戶型最大的特點(diǎn)是開間較大，進(jìn)深較短，該戶型最大的特點(diǎn)是開間較大，進(jìn)深較短， 保證了南北的通風(fēng)和采光保證了南北的通風(fēng)和采光 客廳附帶超大景觀露臺，客廳附帶超大景觀露臺， 主臥除設(shè)計了獨(dú)立衣

33、帽間外更涉及了一個主臥除設(shè)計了獨(dú)立衣帽間外更涉及了一個 單獨(dú)的會客以及觀景區(qū)域單獨(dú)的會客以及觀景區(qū)域 主臥會客區(qū) 洋房主力戶型分析：洋房主力戶型分析：134平米四室兩廳兩衛(wèi)平米四室兩廳兩衛(wèi) 該戶型也為典型的段進(jìn)深大開間設(shè)計該戶型也為典型的段進(jìn)深大開間設(shè)計 南北通透，通風(fēng)采光優(yōu)良；南北通透，通風(fēng)采光優(yōu)良； 由于在南北距離上受到限制，該戶型由于在南北距離上受到限制，該戶型 的贈送面積較少；的贈送面積較少； 但總面積控制的較為緊湊，室內(nèi)浪費(fèi)但總面積控制的較為緊湊，室內(nèi)浪費(fèi) 面積較小，因此比較受到歡迎面積較小，因此比較受到歡迎 該項(xiàng)目的四房有該項(xiàng)目的四房有134134和和173173平米兩種戶平米兩種

34、戶 型，型，173173平米的四房為附帶了地下室平米的四房為附帶了地下室 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱山水灣山水灣位置位置 長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)萬家麗北路與湘龍路交匯處長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)萬家麗北路與湘龍路交匯處 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 價格價格面積面積戶型戶型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)銷售情況銷售情況 均價均價27002700兩房、三房兩房、三房 原生態(tài)景觀，人本宜居原生態(tài)景觀，人本宜居 生活生活 規(guī)劃：規(guī)劃：充分利用了地形地貌，功能布局合理，使不同類型的物業(yè)既有機(jī)整合又不互相干擾充分利用了地形地貌，功能布局合理，使不同類型的物業(yè)既有機(jī)整合又不互相干擾 景觀：景觀：最大限度的保留了地塊的原生景觀優(yōu)勢，并結(jié)合人本主義

35、設(shè)計理念使景觀更加豐富最大限度的保留了地塊的原生景觀優(yōu)勢，并結(jié)合人本主義設(shè)計理念使景觀更加豐富 戶型：戶型： 一樓洋房有內(nèi)庭院，二樓三樓則有大面積的退臺，使每戶都能最大限度的享受到社一樓洋房有內(nèi)庭院，二樓三樓則有大面積的退臺，使每戶都能最大限度的享受到社 區(qū)的宜居環(huán)境區(qū)的宜居環(huán)境 戶型配比分析：戶型配比分析： 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱西山匯景西山匯景位置位置咸嘉湖路咸嘉湖路216216號號 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約 價格價格面積面積戶型戶型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)銷售情況銷售情況 71007100150-210150-210平米平米三房、四房、復(fù)式三房、四房、復(fù)式 景觀花園洋房，疊景觀花園洋房，疊 加

36、別墅加別墅 規(guī)劃：規(guī)劃： 建筑布局錯落有致，交通流線采用完全的人車分流設(shè)計，給社區(qū)創(chuàng)造一個安心建筑布局錯落有致，交通流線采用完全的人車分流設(shè)計，給社區(qū)創(chuàng)造一個安心 純粹的生活環(huán)境純粹的生活環(huán)境 景觀：景觀： 不僅在社區(qū)內(nèi)部采用穿插式景觀設(shè)計，做到景觀均好性，更具有良好的外部景不僅在社區(qū)內(nèi)部采用穿插式景觀設(shè)計，做到景觀均好性，更具有良好的外部景 觀資源觀資源 戶型：戶型： 洋房戶型的設(shè)計均考慮到了景觀視野的需求，設(shè)計有洋房戶型的設(shè)計均考慮到了景觀視野的需求，設(shè)計有7 7米超大的觀景陽臺以及米超大的觀景陽臺以及 270270轉(zhuǎn)角飄窗轉(zhuǎn)角飄窗 戶型配比分析：戶型配比分析： 南北通透，南北通透，4.84.8米大開通