商聯(lián)智勝—鄭州東103畝住宅項目策劃報告

商聯(lián)智勝類別策劃報告第1頁共76頁目錄一、項目地塊概況1、項目地塊區(qū)位環(huán)境2、周邊環(huán)境分析二、項目市場環(huán)境分析1、鄭州概況2、鄭州市人口狀況3、鄭州宏觀經濟4、城市區(qū)域規(guī)劃概況對項目的影響5、2006年上半年主要房地產宏觀政策對本項目的影響三、房地產市場情況調查1、鄭州總體房地產情況2、05年鄭州房地產市場總結3、06年上半年鄭州情況分析4、鄭東新區(qū)分析5、市場調查個案分析四、消費者調查分析1、此次調查樣本的基本情況2、調查數據分析五、本項目分析及定位1、本項目SWOT分析商聯(lián)智勝類別策劃報告第2頁共76頁2、本項目整體定位3、項目物業(yè)發(fā)展建議4、配套及關鍵內部經濟數據5、規(guī)劃分期建議6、銷售分期建議一、項目地塊概況1、項目地塊區(qū)位環(huán)境項目位于鄭東新區(qū)商住物流區(qū)內（金水路以南），東臨農業(yè)東路（太行路），西靠七路河，北面與未來市政規(guī)劃的文化中心廣場相依。項目從整體上看被中央大道劃分為兩個相對獨立的區(qū)域。北邊地塊（地塊一）從整體上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路圍合而成。南邊地塊（地塊五）從整體上看呈平行四邊形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、嶗山路圍合而成?；窘洕夹g指標地塊1地塊51地塊52總建筑面積（畝）103容積率25252用地性質綜合綜合居住建筑高度（米）505035建筑密度303025商聯(lián)智勝類別策劃報告第3頁共76頁綠地率3535402、周邊環(huán)境分析21目前地塊所處的區(qū)域正在大規(guī)模開發(fā)建設階段。22項目周圍政府已經規(guī)劃完畢，在政府的控制下已經有步驟地開發(fā)建設，目前景觀方面的布局目前已經初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎公益設施也已經建設齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。23交通方面，項目地塊交通便利發(fā)達，中央大道和農業(yè)東路貫穿東西南北，且項目離金水東路約1公里，距離鄭汴路約500米，距離規(guī)劃中的鄭州四站一體新客站僅25公里，距離新107國道約4公里，到CBD僅需3分鐘車程，到中心城區(qū)約10分鐘車程。項目從整體上被中央大道和嶗山路分為兩部分。其中地塊一所臨道路為中央大道、太行路和七里河；地塊二所臨道路圍合為平行四邊形。農業(yè)東路（太行路）為雙向八車道，中央大道為雙向八車道，路面狀況良好，環(huán)境優(yōu)美。24周邊商貿配套五洲陶瓷精品城、鄭東建材家居城、河南精品陶瓷城、金三角陶瓷建材大賣場、鄭州國際窗簾布藝城、管城中醫(yī)院、澳柯瑪物流中心、麥德龍25目前，項目周邊土地已經被大規(guī)模的開發(fā)，有的甚至已經接近尾聲。從周邊項目的銷售狀況來看，比較喜人。26周邊的配套極其落后。雖然政府已經規(guī)劃出在項目周邊修建公園、綠地、學校、醫(yī)院、事業(yè)單位等公共機構，但目前開發(fā)進度滯后，已經跟不上房地產開發(fā)的速度。商聯(lián)智勝類別策劃報告第4頁共76頁二、項目市場環(huán)境分析1、鄭州概況鄭州市是河南省省會，位于河南省中部偏北，東經1124211414，北緯34163458，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫144C。7月最熱，平均273C；1月最冷,平均02C；年平均降雨量6409毫米，無霜期220天，全年日照時間約2400小時。境內大小河流35條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經鄭州段的黃河1504公里。鄭州市是河南省政治、經濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。轄12個縣（市）、區(qū)，其中縣1個、縣級市5個、區(qū)6個。據2005年的統(tǒng)計資料，全市總面積74462平方公里，其中市區(qū)面積10103平方公里，建成區(qū)面積262平方公里；2005年末全市總人口716萬人，其中城鎮(zhèn)人口4241萬人，鄉(xiāng)村人口2971萬人。非農業(yè)人口2576萬人。鄭州地處中原腹地，“雄峙中樞，控御險要”，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，是國家開放城市和歷史文化名城，是中國八大古都之首。鄭州是一座古老的城市。早在3500年前，這里就是商王朝的重要都邑。鄭州歷史悠久，是中華民族的發(fā)祥地之一，孕育了中華民族及其光輝燦爛的文化。悠久的歷史給鄭州留下了豐富的文化積淀，全市有各類文物古跡1400多處，其中國家級文物保護單位26處。嵩山風景名勝區(qū)是全國44個重點風景名勝區(qū)之一和全國文明風景旅游區(qū)示范點，“天下第一名剎”少林寺就坐落在嵩山腳下，威震海內外的少林功夫從這里走向世界。這里還有我國最早的天文建筑周公測景臺和元代觀星臺、中國宋代四大書院之一嵩陽書院、我國現(xiàn)存最大的道教建筑群中商聯(lián)智勝類別策劃報告第5頁共76頁岳廟等。在鄭州周圍，還有星羅棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古關隘和古戰(zhàn)場遺址，中華人文始祖黃帝，著名歷史人物列子、子產、杜甫、白居易、高拱等就出生在鄭州。鄭州交通、通訊發(fā)達，處于我國交通大十字架的中心位置。隴海、京廣鐵路在這里交匯，107、310國道，京珠、連霍高速公路穿境而過，被命名為全國文明機場的新鄭國際機場與國內外30多個城市通航。擁有亞洲最大的列車編組站和全國最大的零擔貨物轉運站，一類航空、鐵路口岸和公路二類口岸各1個，貨物可在鄭州聯(lián)檢封關直通國外。郵政電信業(yè)務量位居全國前列。已經成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。鄭州商貿發(fā)達，是國務院確定的3個商貿中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內外萬余家商貿機構在鄭州設有辦事處或經營場所。圍繞拉大城市框架，高起點、高品位地規(guī)劃建設鄭東新區(qū)。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起107國道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路，總面積約150平方公里，預計人口150萬，融“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等眾多先進理念于一體。同時，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調發(fā)展、共生共榮、以人為本、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質量，逐步把鄭州建設成為具有中原文化特色的社會主義現(xiàn)代化商貿城市和全國區(qū)域性中心城市。2005年，初步統(tǒng)計，全市實現(xiàn)生產總值1650億元，增長158，人均生產總值達到2850美元；地方財政收入151億元，增長307；全社會固定資產投資商聯(lián)智勝類別策劃報告第6頁共76頁820億元，增長286；社會消費品零售總額7067億元，增長145；非公有制經濟完成增加值875億元，增長22，占全市生產總值的比重達到53。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10640元，增長136；農民人均純收入達到4774元，增長141。2、鄭州市人口狀況05年底，鄭州市常住人口為716萬人，與2000年11月1日零時第五次全國人口普查的常住人口666萬人相比，增加了50萬人，增長75；年平均增加10萬人，年平均增長25。全市人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口424萬人，占常住人口的5923；居住在鄉(xiāng)村的人口292萬人，占常住人口的4077。鄭州市人口狀況有如下特點21人口老齡化程度加深從年齡構成可以看出，鄭州市呈現(xiàn)出老齡化社會特征，65歲以上人口占總人口的比例由2000年的696上升到2005年的853。我市1564歲的人口為527萬人，占常住人口的7357；65歲及以上的人口為61萬人，占常住人口的853。22家庭戶規(guī)模逐漸縮小據調查資料全市家庭戶的平均人數由1990年的406人，降到2000年的35人，又降到去年的328人。23隨著鄭州經濟的發(fā)展，外人口大量涌進鄭州。2005年年末六區(qū)總人口為3022萬，根據年鄭州市要達到萬人的商聯(lián)智勝類別策劃報告第7頁共76頁市區(qū)人口目標計算，每年市區(qū)人口平均增幅為萬人，據鄭州市公安系統(tǒng)的數據顯示，年鄭州市人口增加萬人；年增加萬人。目前，鄭州市市區(qū)常住人口202萬，流動人口約100萬。3、鄭州宏觀經濟3120012005年鄭州GDP增長柱狀圖32GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系小于44558大于8萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展可以看到鄭州自01年以來GDP增幅就在10以上，隨之相伴的就是房地產業(yè)的高速發(fā)展，尤其近兩年GDP增幅在15以上，而房地產業(yè)也出現(xiàn)了井噴式的發(fā)展。預計06年鄭州GDP繼續(xù)會議兩位數的速度增長，房地產業(yè)發(fā)展勢頭依然強勁。商聯(lián)智勝類別策劃報告第8頁共76頁33人均GDP與房地產業(yè)發(fā)展的關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數量型快速發(fā)展。數量與質量兼有以數量為主。平穩(wěn)發(fā)展。數量與質量兼有以質量為主。緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型05年鄭州人均GDP約為2850美元，正處在快速發(fā)展的階段。3420012005年鄭州人均可支配收入增長柱狀圖3520012005年鄭州城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額柱狀圖商聯(lián)智勝類別策劃報告第9頁共76頁3620012005年鄭州社會消費品零售總額3720012005年全社會固定資產投資增長圖商聯(lián)智勝類別策劃報告第10頁共76頁3820012005年財政收入柱狀圖39宏觀經濟小結市場正處于初期快速啟動階段，宏觀經濟大勢向好及政策引導的大規(guī)模投資為房地產市場提供了環(huán)境支持。相對城市的宏觀背景和經濟地位而言，房地產相對滯后于經濟發(fā)展。商聯(lián)智勝類別策劃報告第11頁共76頁但城市發(fā)展缺乏規(guī)模性工業(yè)支持，經濟基礎相對薄弱，總量不足。短期內的集中放量存在著一定的消化困難。各區(qū)因經濟發(fā)展和主導產業(yè)的不同，使各區(qū)房地產市場的發(fā)展極不平衡。4、城市區(qū)域規(guī)劃概況對項目的影響41鄭東新區(qū)規(guī)劃簡介鄭東新區(qū)遠景概念規(guī)劃范圍150平方公里（其中起步區(qū)33平方公里），西起107國道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路。共分六個功能區(qū)（1）CBD，是鄭州市的中央商務區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃面積約345平方公里，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術中心和高達280米的會展賓館等標志性建筑。（2）商住物流區(qū),是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機關單位、公益設施、現(xiàn)代服務業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。（3）龍湖區(qū)，規(guī)劃面積約40平方公里，其中龍湖規(guī)劃面積608平方公里，是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點晴之筆，與流經市區(qū)的幾條河流、鄭州國家森林公園等構成城市生態(tài)商聯(lián)智勝類別策劃報告第12頁共76頁區(qū)。伸入龍湖的半島為CBD副中心，規(guī)劃面積約048平方公里；CBD副中心是由高度為100米的寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個環(huán)形城市，其間有湖中湖，是商務、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地。CBD中心和CBD副中心通過37公里長的運河相連，形成一個“如意”型，運河兩岸是40米高的建筑。（4）龍子湖高校園區(qū)，規(guī)劃面積約22平方公里，主要由高等院校組成。高校園區(qū)內規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。湖面伸入各大學校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設施。龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨特的學習和生活環(huán)境。（5）科技園區(qū),規(guī)劃面積約18平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構。（6）國家鄭州經濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)125平方公里左右，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使鄭東新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新興城區(qū)。鄭東新區(qū)建設“三年出形象”目標基本實現(xiàn)。累計完成投資232億元，引進項目170個，開工項目120個?；A設施建設明顯加快，續(xù)建和新建道路137條（段），其中96條（段）基本具備通車條件，通車里程達到102公里。新區(qū)熱源站開始供暖，中心湖噴泉景觀及水幕電影投入使用。中央商務區(qū)形象基本顯現(xiàn)，入駐項目59個，其中52個開工建設，內、外環(huán)正在建設的47棟高層中31棟已結頂；河南藝術中心的美術館、藝術館主體已封頂，會展賓館項目已與上海綠地集團簽約。龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖區(qū)、科技園區(qū)建設取得新進展。42鄭東新區(qū)起步區(qū)范圍與重點發(fā)展產業(yè)商聯(lián)智勝類別策劃報告第13頁共76頁起步區(qū)為隴海鐵路以北、東風渠以南、107國道以東、東四環(huán)以西的區(qū)域，由中央商務區(qū)（CBD）、龍湖南區(qū)、商住物流區(qū)組成。起步區(qū)重點發(fā)展IT等高科技產業(yè)、研發(fā)、教育產業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、現(xiàn)代商貿業(yè)、房地產業(yè)、金融保險業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生產業(yè)、咨詢和中介服務業(yè)、娛樂旅游業(yè)等。我們的項目地塊位于商住物流區(qū)內，處于起步區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，周邊密布省直辦公機關，交通樞紐地位初現(xiàn)，隨著配套的完善居住價值也逐漸凸現(xiàn)。5、2006年上半年主要房地產宏觀政策對本項目的影響發(fā)文發(fā)布機構內容及要求發(fā)文時間關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知建設部、人民銀行、銀監(jiān)局從業(yè)務委托、房地產估價機構選聘、金融機構對房地產抵押貸款額的內部審核以及加強監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價，強調和細化對房地產估價機構和金融機構的獨立性要求。20060130招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范征求意見稿國土資源部被稱作“勾地”的國有土地使用權出讓新方式正在被國土資源部考慮。來自國土資源部的消息稱，預計正式執(zhí)行日期為今年7月200602城市黃線建設部加強城市基礎設施用地管理，保障20060213商聯(lián)智勝類別策劃報告第14頁共76頁管理辦法城市基礎設施的正常、高效運轉。關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知國家稅務總局省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15提高到不得低于2020060306十一個五年規(guī)劃綱要全國人大四次會議調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸和保險。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度20060314國務院2006年工作要點國務院調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度20060319關于調整住房供應結構穩(wěn)定九部委一重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。20060524商聯(lián)智勝類別策劃報告第15頁共76頁住房價格的意見二嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策。三合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，堅持正確的輿論導向。其中以九部委文件對市場影響最大，提出了許多具體的控制指標，其中“套型面積90平米以下的要占開發(fā)總量的70”這一條已經明確，90平方米是指建筑面積，70的控制是指年度城市開發(fā)總量，這樣對于我們項目來說又有了很大的政策余地；其余如提高首付、限制貸款、收緊土地等措施對我們項目影響較小。三、房地產市場情況調查1、鄭州總體房地產情況商聯(lián)智勝類別策劃報告第16頁共76頁城市房地產格局“東北富、西南貧”。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)鄭州區(qū)域圖東區(qū)將成為未來鄭州的新中心。規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。北區(qū)以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質的中高檔住宅為主。中區(qū)老城區(qū)，目前全市的政治經濟中心。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。西區(qū)作為老城區(qū)，區(qū)域經濟發(fā)展相對滯后，購買力較低。房地產開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經濟適用房等中低檔次的項目為主。南區(qū)經濟發(fā)展相對緩慢，房地產開發(fā)相對落后，主要以經濟適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。1120002005年鄭州批準預售和實際銷售面積對比表0100200300400500600700200020012002200320042005批準預售面積萬M2實際銷售面積（萬）商聯(lián)智勝類別策劃報告第17頁共76頁200020012002200320042005批準預售面積萬M21764226737356123791354936663實際銷售面積（萬）200462457728104399725237159942可以看到自03年開始銷售面積開始迅速攀升；供給量在03年首度需求超過供給后急速增加。1220002005年銷售金額和銷售均價對比表200020012002200320042005銷售金額（億元）417457936447926813641778商品房銷售均價（元/）2082235722912318260429661320002005年鄭州房地產價格走勢表0501001502002000200120022003200420050500100015002000250030003500銷售金額（億元）商品房銷售均價（元/）商聯(lián)智勝類別策劃報告第18頁共76頁2000年2005各年價格走勢0500010000單位元/平方米銷售均價188023572294231826162966住宅170020992017210022972614非住宅5502562457115178598457662000年2001年2002年2003年2004年2005年2、05年鄭州房地產市場總結21房地產業(yè)投資總量上升，增幅回落2005年，鄭州市房地產業(yè)完成投資168億元，與2004年相比投資規(guī)模增長183，其中，市區(qū)完成投資1484億元，增幅187，增幅較2004年下降了561個百分點。2005年房地產業(yè)完成投資占全市城鎮(zhèn)固定資產投資總量（610億元）的27，比2004年上升22個百分點。運行情況表明，鄭州市的房地產市場投資是總量上升、占固定資產投資比重加大、增幅回落。房地產業(yè)依然是全市城鎮(zhèn)投資增長中的活躍因素，拉動經濟增長的作用明顯。22房地產業(yè)增加值穩(wěn)定增長2005年，鄭州市房地產業(yè)完成增加值55億元，同比增長165，增速與全市國內生產總值增速（初步核算在16以上）基本同步，占全市GDP中的比重繼續(xù)保持在3以上23商品房新開工面積與往年相比基本持平，竣工面積大幅增長2005年全市商品房新開工面積6338萬平方米，同比下降01，與2004年基本持平。市區(qū)新開工面積5587萬平方米，同比下降05，鄭東新區(qū)商品房新開工商聯(lián)智勝類別策劃報告第19頁共76頁面積1309萬平方米，同比增長128。2005年全市商品房竣工面積4223萬平方米，同比增長37。市區(qū)竣工面積3819萬平方米，同比增長398，其中，鄭東新區(qū)竣工面積467萬平方米（往年沒有竣工房）。24商品房供應和銷售增速同步趨緩，總量保持平衡2005年，鄭州市區(qū)新批商品房預售面積663萬平方米，其中，住宅新批商品房預售面積5444萬平方米，同比增長66，非住宅面積1188萬平方米，同比下降124，鄭東新區(qū)新批商品房預售面積1155萬平方米，同比增長168。市區(qū)商品房銷售合同備案面積59942萬平方米，同比增長79，增速較2004年下降了311個百分點，其中，商品住宅銷售合同備案面積53239萬平方米，同比增長73，非住宅銷售合同備案面積6703萬平方米，同比增長13；鄭東新區(qū)銷售合同備案面積為7783萬平方米，同比增長9644。上述數據表明，在國家宏觀調控政策的雙向調節(jié)下，鄭州市2005年商品房供應和銷售增速同步趨緩。企業(yè)開發(fā)行為更趨理性，消費者心理更趨成熟，商品房供應和銷售總量的增長速度與2004年相比均明顯下降，但市區(qū)商品房市場供求總量依然保持平衡，市場供求比為111，商品住宅供求比為1021，而非住宅市場供求比為1771，供過于求。25商品房供求結構基本合理從不同物業(yè)類型的供求結構上看，多層和高層住宅仍是商品房供應和銷售的主體，二者相加分別占2005年市場供給和需求總量的81和86，多層和高層住宅的供需比分別為11和111，表明商品房物業(yè)類型結構較為合理。從不同區(qū)域供求結構上看，二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是中心城區(qū)商商聯(lián)智勝類別策劃報告第20頁共76頁品房供應和銷售的主要區(qū)域，4區(qū)合計占市區(qū)供應總量的77，占銷售總量的81，表明鄭州市商品房整體上區(qū)域供應和銷售結構比較合理。此外，從區(qū)域供求特點看，鄭東新區(qū)發(fā)展迅速，2005年商品房市場投放量占市區(qū)的17，銷量占13，均比2004年有較大幅度上升，已成為僅次于金水區(qū)的第二大發(fā)展區(qū)域。從市場供求比來看，除管城區(qū)供應稍顯過大外（供需比為1251），其它各個區(qū)域市場供需比基本在11和121之間，供求均較為平衡。從商品房需求套型面積結構上看，單套住宅面積在140平方米以下的普通商品住宅銷售套數占商品住宅總銷售套數的80，其銷售面積占商品住宅銷售總面積的55，較2004年上升了56個百分點；單套面積在140平方米以上的商品住宅銷售面積占商品住宅總銷售面積的比重為45，較2004年（507）有明顯下降，說明在宏觀政策引導下，鄭州市住房需求面積結構更趨合理。26、市區(qū)商品房價格增長幅度低于人均可支配收入增長幅度，漲幅回落2005年，鄭州市市區(qū)商品房市場銷售均價2966元/平方米，同比上漲124，漲幅較2004年（138）略有下降，扣除物價上漲等因素后，2005年商品房價格實際上漲67。市區(qū)商品住宅均價為2614元/平方米，同比上漲123，非住宅均價為5766元/平方米，上漲幅度為9。單就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)商品房均價3481元/平方米，同比上漲137，住宅均價3173元/平方米，同比上漲33，非住宅4249元/平方米，同比上漲37。2005年，鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10640元，同比上漲136，該漲幅高于同期市區(qū)商品房價格漲幅（124）。促使鄭州市商品房市場價格持續(xù)穩(wěn)步增長的主要原因有一是土地價格自然上漲和土地出讓全面實行招拍掛致使土地成本增加；二是隨著房改進程的加快，住宅商聯(lián)智勝類別策劃報告第21頁共76頁商品化觀念已深入人心，住房二級市場活躍，居民求購新房或以舊換新需求旺盛；三是鄭州城市框架拉大、形象改觀、品位提高吸引了周邊地區(qū)大量外來人員投資、就業(yè)、居住，帶動了巨大的住房需求；四是鄭東新區(qū)開發(fā)建設的拉動，2004年東區(qū)商品房銷售均價為3061元/平方米,2005年已達3481元/平方米，高出中心城區(qū)591元/平方米，且價格上漲幅度高出中心城區(qū)32個百分點；五是近年來，商品房開發(fā)建設中重規(guī)劃、重設計、重配套、重綠化等理念已經普及，使商品房自身綜合品質大大提升，商品房的宜居性更為突出。整體上看，2005年商品房市場價格的上漲，大部分是品質提升和需求拉動的自然上漲，且與人均可支配收入增長相適應。這一穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢，有利于房地產市場的繁榮和快速發(fā)展，有利于改善居民居住條件，改善城市人居環(huán)境，有利于鄭州市城市框架的拉大和對外形象的確立。27、市場消費更趨理性成熟（一）外地人群購房仍是主要力量，首次出現(xiàn)境外購房。2005年外地（鄭州市區(qū)以外，含郊縣市）個人在鄭州市區(qū)購買商品房面積達323萬平方米，占年度個人購房總量（不含單位購房面積）的553，本地居民（市區(qū)）購房占447。受宏觀政策影響，外地個人購房比例較2004年略有下降（2002年以來依次為417、449、569、553），但仍然是商品房消費的主力。與此同時，2005年鄭州市首次出現(xiàn)了境外人士購房，雖然僅有10套，面積只占商品房銷售總量的002，但已充分表明，經過近年城市面貌的改善，鄭州市的外部影響力在逐步增強。就鄭東新區(qū)而言，2005年鄭東新區(qū)外地人購房比例為595，比例稍高于中心城區(qū)（547）。（二）中、青年是購房主力。2005年商品房消費人群主要分布在2350歲之間，占商聯(lián)智勝類別策劃報告第22頁共76頁總購買量的85，比去年同期上升5個百分點，其中3140歲是購買力最旺盛的年齡段，占總購買量的39。（三）按揭貸款仍是付款方式首選。在居民購房付款方式中，按揭貸款購房比例占59，較2004年下降了86個百分點，表明按揭貸款依然是購房的首選付款方式。需要說明的是，市區(qū)購房中一次性付款比例持續(xù)上升，2005年已占36，比2004年上升78個百分點。以上付款方式比例的變化，既反映出人民群眾經濟收入水平不斷提高，也反映出市場消費更趨成熟。28、房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)2005年，全市房屋出租面積達5806萬平方米，平均出租率為958，較2004年提高近3個百分點。其中，居住用房平均月租金每平方米6元，同比下降77；營業(yè)用房平均月租金每平方米50元，同比下降14；辦公寫字樓平均月租金每平方米30元，與上年度持平。各類房屋出租量及出租率與2004年相比變化不大，整體上房屋租賃市場發(fā)展平穩(wěn)。29、鄭東新區(qū)房地產投資增長較快，消費信心不斷增強2005年，鄭東新區(qū)房地產業(yè)開發(fā)完成投資286億元，同比增長497，商品房新開工13087萬平方米，同比增長128，竣工467萬平方米，商品房新批預售11549萬平方米，同比增長168，銷售合同備案7783萬平方米，同比增長964，商品房市場銷售均價3481元/平方米，同比上漲137。以上情況表明，隨著東區(qū)建設步伐加快，該區(qū)域房地產投資快速增長，商品房市場需求旺盛，投資和消費信心增強。210非住宅商品房供過于求明顯。2004到2005年，鄭州市非住宅商品房供應量持續(xù)高于需求量，兩年累計供應量2538萬平方米，需求量1268萬平方米，供應量高于需求量達127萬平方米，已商聯(lián)智勝類別策劃報告第23頁共76頁對房地產市場形成一定影響。211鄭州市建委房地產開發(fā)管理處，2005年，全市房地產開發(fā)企業(yè)共有548家（其中一級企業(yè)4家，二級企業(yè)42家，三級企業(yè)166家，四級企業(yè)19家，暫定企業(yè)317家），其中有項目的企業(yè)145家，在建項目185個。當年新開工項目79個，在建項目222個，當年竣工項目52個。3、06年上半年鄭州情況分析根據鄭房40指數，2006年1月份共計銷售商品房4321套，較去年同期下降了6。銷售面積為5006萬平方米，較去年同期下降了11，銷售均價為2822元/平方米，較去年同期上漲8。投放項目17個，較去年同期減少了5個，投放面積4328萬平方米，同比下降33。2月份受農歷春節(jié)的影響，房地產市場仍顯冷清,商品房投放、銷售量都有不同程度下降，但銷售價格呈上升態(tài)勢。2月份共計銷售各類商品房2984套，比上月下降了309,銷售商品房面積為3236萬平方米，較上月下降了354,較去年同期上漲了44。2月銷售價格為3013元/平方米，較上月上漲了68，較去年同期上漲了11。全市批預售項目共計4個，投放面積1109萬平方米,較上月投放面積減少了3219萬平方米，較上月下降了744。2006上半年房產市場投放情況分析附圖1月份價格指數整體銷售指數（套）住宅（套）商品用房（面積）辦公用房（面積）1月133412371051122610172月14248548429805453月144316511588124817944月141019031850204415005月153618111860146313126月15621821182815781805商聯(lián)智勝類別策劃報告第24頁共76頁3月份共計銷售各類商品房5770套新增經濟開發(fā)區(qū)、鄭州礦區(qū)交易數據，較上月上漲了934，銷售商品房面積為6377萬平方米，較上月上漲了971，較去年同期上漲了177。本月商品房銷售價格為3053元/平方米，較上月上漲了13，較去年同期上漲了174。全市批預售項目共計14個，投放面積4913萬平方米，較上月投放面積增加了3804萬平方米，上漲了343。2006上半年房產價格走勢分析附圖2月份均價（元/平方米）環(huán)比（較上月）同比（較去年同月）1月282208482月301368113月3053131744月2984231315月32518952326月330516651商聯(lián)智勝類別策劃報告第25頁共76頁4月份共計銷售各類商品房6649套，比上月銷售增加了879套，上漲了152；銷售各類商品房面積為7781萬平方米，較上月上漲了2202，較去年同期分別上漲了69；本月銷售價格為2984元/平方米，較上月銷售價格有所下降，降幅為23。本月房地產市場銷售均價略降，而銷售量持續(xù)走高。全市批預售項目共計26個，投放面積9263萬平方米，較上月增加了435萬平方米,增幅為885。2006上半年房產市場投放情況分析附圖3月份投放項目數量（個）投放面積（萬平方米）1月1743282月411093月1449134月2692635月2151486月298868商聯(lián)智勝類別策劃報告第26頁共76頁5月房地產市場受到“五一黃金周“長假影響,商品房銷售總體上略有下降，商品房銷售均價仍呈現(xiàn)上升態(tài)勢。5月份共計銷售商品房6326套（含鄭東新區(qū)），較上月下降了49，銷售商品房面積為6978萬平方米，較上月下降了1032。本月商品房銷售價格為3251元/平方米，較上月上漲了895，全市批預售項目共計21個，投放面積5148萬平方米，較上月投放面積減少了4115萬平方米，下降了4442。6月份共計銷售商品房6366套（含鄭東新區(qū)），較上月上漲了063；銷售商品房面積為66萬平方米，較上月下降了542；本月商品房銷售價格為3305元/平方米，較上月上漲了166。全市批預售項目共計29個，投放面積8868萬平方米，較上月投放面積增加了372萬平方米，上漲了7226。06年上半年小結鄭州市2006上半年房價依然呈上漲趨勢，6月份比1月份房價上漲了近500元，半年漲幅高達1711。據分析，除了土地、建材等成本的提高，還有三個因素推動了鄭州市房價迅猛上漲。第一是鄭州市二手房租賃市場不發(fā)達，大家傾商聯(lián)智勝類別策劃報告第27頁共76頁向于買新房。第二是鄭州的外來人口，尤其是年輕人太多，而且很多人買房子都想一次到位，寧可長期還賬。另外資本出路太少，百姓手里的閑錢沒有好的投資渠道，買房就是投資性質的。4、鄭東新區(qū)分析41、區(qū)域概況鄭東新區(qū)西起老107國道，東至京珠高速公路，南至機場高速公路，北至連霍高速公路，遠期規(guī)劃總面積約150平方公里，規(guī)模相當于鄭州市原有已建成市區(qū)，在未來2030年內建成。鄭東新區(qū)由中央商務區(qū)、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、龍子湖科技園區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)等六大功能組團組成。每個組團把商業(yè)、服務、行政中心沿著環(huán)形公路布置，并通過環(huán)形公路的相互連接來聯(lián)系組團。CBD中央商務區(qū)以金融、辦公、商務和居住功能為主；西北部面積約6平方公里的人工湖（龍湖），其周圍為低層居住區(qū)；在伸入龍湖的半島上布置CBD副中心，以旅游，居住為主；連接CBD和CBD副中心的為商業(yè)、文化城市中心軸線；在中心軸線運河兩側為多層居住區(qū)；物流中心、工業(yè)主要集中在“V”字型產業(yè)帶內；此外，沿河流、湖泊、高速公路、環(huán)路、主干路規(guī)劃有大面積的生態(tài)回廊綠地。目前在建的起步區(qū)面積33平方公里，整個中央商務區(qū)規(guī)劃面積350公頃，以金融、寫字間、商務等功能為主，計劃建造60幢80米、120米以上的高層建筑。除此之外，還規(guī)劃了寫字樓、居民住宅區(qū)等相關房地產建設占地共3760公頃。鄭州國際會展中心、河南省藝術中心、連同湖中央400米高的錐形塔狀建筑，將成為新區(qū)的3大標志性建筑。商聯(lián)智勝類別策劃報告第28頁共76頁鄭東新區(qū)的規(guī)劃最終方案把“共生城市”、“新陳代謝城市”、“環(huán)形城市”等先進城市規(guī)劃理念進行了整合。大規(guī)模、高規(guī)格的城市規(guī)劃給房地產業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機遇和展示平臺，也決定了高起點、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。42、區(qū)域市政配套交通配套鄭東新區(qū)規(guī)劃道路230多條，截至今年9月底，起步區(qū)共建設道路91條（段），總長度約176公里。其中，已通車道路44條（段），全長約97公里。已開工的33座橋梁中，19座已基本竣工。區(qū)內已開通43路、47路等5條公交線路。今年年底前，起步區(qū)CBD內環(huán)、外環(huán)、金水東路、農業(yè)東路、東風東路、黃河東路、中央大道、第三城市軸線、第四城市軸線等“兩環(huán)八線”10條道路，要實現(xiàn)全面亮化。龍湖地區(qū)規(guī)劃道路總長175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。此外還規(guī)劃了4處公交樞紐站，兩處中長途汽車站。生活配套電力方面，新區(qū)電力排管及變電站建設累計完成投資27億元，管網敷設近802公里，能滿足安置小區(qū)、項目單位及龍子湖高校的辦公生活需要；水利方面，日供水20萬噸的東周水廠已建成投入使用，而經過3年建設和調試的鄭州市王新莊污水處理廠一期工程已正常運行。其他燃氣、熱力等也陸續(xù)投入使用，可以滿足居民生活和單位需要。教育醫(yī)療龍湖南區(qū)規(guī)劃小學6所、中學4所，其中北師大附中外國語小學已投入使用，實驗小學正在建設。商住物流區(qū)規(guī)劃小學16所、中學8所，其中金水區(qū)和管城區(qū)安置小區(qū)內的3所中學、4所小學均在建設中，第47中學已經投入使用。新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項目共有8個，目前，河南省直第三人民醫(yī)院、鄭州商聯(lián)智勝類別策劃報告第29頁共76頁市緊急救援中心已開工建設，河南省疾病預防中心即將投入使用。43、區(qū)域產業(yè)發(fā)展規(guī)劃鄭東新區(qū)產業(yè)布局的理念和定位是以第二產業(yè)見長的鄭州經濟技術開發(fā)區(qū)，已被確定為鄭東新區(qū)產業(yè)發(fā)展基地，被納入鄭東新區(qū)的總體規(guī)劃之中。而在其東南面，美國加州工業(yè)城項目正在進行項目的前期工作。新區(qū)最終要發(fā)展以金融服務業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)。當前推動鄭東新區(qū)發(fā)展的是會展業(yè)和物流業(yè)。物流業(yè)澳柯瑪鄭州國際物流園區(qū)是鄭東新區(qū)第一個形成規(guī)模的現(xiàn)代化物流企業(yè)。此外，德國麥德龍、南方香江、紅星美凱龍、仁豪實業(yè)等物流園區(qū)依次排開。據他們測算，其物流輻射力可覆蓋河南省及周邊省份約5億消費者。到2010年，新區(qū)基本建設成市內半小時，城際1小時，省內3小時，國內8小時物流圈，初步確立鄭州作為全國重要物流中心城市的地位。會展業(yè)鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內標志性建筑之一，一期工程建筑面積214萬平方米，內有35萬平方米的全國最大的無柱大空間展廳和5000人會議廳等設施，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設施，能夠滿足大型室內展覽活動和各種規(guī)模會議活動的需求。利用這一優(yōu)勢，會展產業(yè)發(fā)展可以有所作為。大量的會展活動不僅能給鄭州帶來場租費、廣告費、運輸費等直接收入，59倍的產業(yè)連帶效應，還將對交通運輸、商業(yè)銷售、旅游、飯店、餐飲娛樂、等相關產業(yè)具有明顯的拉動作用。金融業(yè)鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產業(yè)發(fā)展終極目標是現(xiàn)代金融服務業(yè)。商聯(lián)智勝類別策劃報告第30頁共76頁在“十一五”期間，鄭州必然要加快構建區(qū)域性金融中心的步伐。CBD中央商務區(qū)得天獨厚的條件，有利于吸引國內外金融機構入住鄭州設立分支機構。目前已經有10家金融機構、15家大企業(yè)總部將入住。除了大型金融機構之外，東區(qū)還將發(fā)展證券公司、基金管理公司、信托投資公司、保險公司等非銀行金融機構，形成多層次的金融機構體系。到2010年，鄭州金融業(yè)增加值占生產總值的比重有望達到8，初步建立鄭州區(qū)域性金融中心框架。鄭東新區(qū)在實現(xiàn)這一目標中的作用明顯。44區(qū)域住宅市場市場發(fā)展現(xiàn)狀新區(qū)自開發(fā)建設以來，省內外及合資性質的房地產公司，相繼進入鄭東新區(qū)進行房地產項目的開發(fā)建設分析2005年鄭東新區(qū)的房地產市場可以用“驚人”形容。在宏觀調控的背景下，2005年1月到11月，鄭東新區(qū)的商品房總成交套數4325套，占全市的967；商品房總成交面積639萬平方米，占全市的1204；銷售額2304億，占全市的1349；商品房均價3435元/，明顯高于全市2934的平均水平。市場熱度明顯高于其它區(qū)域鄭東新區(qū)住宅市場的熱度可以從市場開發(fā)、交易量、價格表現(xiàn)出來。2004年，鄭東新區(qū)房價曾經創(chuàng)造了半年內每平方米上漲600元的鄭州房地產市場記錄。而截止2005年3月，鄭東新區(qū)房產開發(fā)面積超過600萬平方米，純住宅建設面積超過120萬平方米。2005年1至11月，鄭東新區(qū)住宅銷售面積3906萬平方米，占全市的91，住宅均價高于全市近1000元。較高的市場熱度主要源于區(qū)域住宅市場的高端形象。高標準、完善的區(qū)域配套商聯(lián)智勝類別策劃報告第31頁共76頁鄭東新區(qū)的建設配套完全是按照高標準“造城”的標準規(guī)劃的。高標準的完善配套無疑為住宅銷售增加了砝碼。在市政、生活設施配套方面，高標準的道路交通、水電暖等已經基本到位；教育配套方面，有47中學、省實驗小學、北大附中外國語小學等新建中小學；醫(yī)療配套，有新鄭州醫(yī)院、同仁醫(yī)療中心等；商業(yè)配套方面，社區(qū)商業(yè)、大型獨體商業(yè)和商業(yè)步行街將陸續(xù)進入招商階段；商務娛樂方面，鄭州國際會議展覽中心、河南省藝術中心、五星級的新鄭州飯店、廣電大廈等已相繼建設。高知名度的產品品牌在政府的積極推動下，進入鄭東新區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)不僅有本地開發(fā)商，還包括外地進入品牌。2004年，進軍鄭州市房地產市場的外地知名品牌如綠城、綠地、順馳等，無一不進入鄭東新區(qū)。這些具有較高知名度的房地產品牌一定程度上提升了鄭東新區(qū)住宅市場的高端形象。高舒適度、高質量的產品按照新區(qū)規(guī)劃，區(qū)內住宅主要為多層。這就保證了產品的高舒適度、低建筑密度的基本特征。同時，全國知名的地產品牌口碑對產品自身質量也是一種保障。45、鄭東新區(qū)房地產市場歷年成交數據分析通過分析04年以來鄭東新區(qū)房地產市場每季度的銷售數據，可以看出該區(qū)域的部分市場特征和趨向。A、總體市場特征20042005年商品房總銷售量迅速增長商聯(lián)智勝類別策劃報告第32頁共76頁20042005年11月，鄭東新區(qū)累計銷售商品房5421套，銷售面積8025萬平方米。鄭東新區(qū)商品房在2004第三季度后開始穩(wěn)步放量。05年與04年相比，銷售面積增加近3倍?？梢姡袌霰憩F(xiàn)出對鄭東新區(qū)房地產市場的高認可度。商品房價格穩(wěn)步上升2004年到2005年11月，鄭東新區(qū)商品房均價平均每季度的漲幅為109，明顯高于全市79的水平。在2004年鄭東房地產市場起步時，由于商業(yè)物業(yè)較少，價格低于全市；2005年，價格快速增長至3435元/，超出全市2934元/的平均水平。商聯(lián)智勝類別策劃報告第33頁共76頁不同物業(yè)價格趨勢商業(yè)物業(yè)價格上升最快由于銷售備案時間的影響，鄭東新區(qū)各類物業(yè)價格走勢起伏大、不穩(wěn)定。同時，各類物業(yè)價格的價差不夠明顯。從價格走勢來看，隨鄭東新區(qū)人氣聚集，商業(yè)物業(yè)的價格上升速度較快。其次是寫字樓辦公物業(yè)。相比之下，住宅經歷了2004年猛漲之后，價格已處于高位，上漲速度進入平穩(wěn)期。B、住宅市場特征不同戶型銷售套數三房最多，二房、四房次之不同戶型套均面積明顯大于全市水平，且有增大趨勢對比20042005鄭東新區(qū)與全市住宅不同戶型的套均面積，可以明顯看出，鄭東新區(qū)住宅各戶型的套均面積都大于全市平均水平。其中，一房套均面積達到85，二房達到101，三房達到146。同時，對比鄭東新區(qū)2004年與2005年不同戶型面積，也可以看出，2005年戶均商聯(lián)智勝類別策劃報告第34頁共76頁面積也不同程度增大。這正表明鄭東新區(qū)住宅的大戶型、舒適特征。住宅建筑類型多層與高層占絕對主體由于規(guī)劃原因，鄭東新區(qū)住宅以多層為主，在多層住宅產品相對稀缺的市場中，這提高了區(qū)域住宅市場競爭力。高層住宅的形式主要是商住型。同時，別墅在鄭東銷售比例中僅01左右。成交單價分布30003400元/最多鄭東新區(qū)住宅主要分布在28003600元/，其中價格在30003400元/為最多。2200元/以下的主要是經濟適用房。商聯(lián)智勝類別策劃報告第35頁共76頁成交總價集中在3050萬，以4045萬為最多C、購房客戶特征購房者戶籍市內、省內市外客戶占主體購房者年齡集中在3045歲，有年輕化趨勢商聯(lián)智勝類別策劃報告第36頁共76頁購房者付款方式一次性付款比例較高鄭東新區(qū)購房者付款方式也以按揭和一次性付款為主。其中，一次性付款比例略高于全市。46、未來發(fā)展預測總的來說，鄭東新區(qū)房地產市場發(fā)展的資源約束很少。新區(qū)近期、遠期規(guī)劃面積為區(qū)域房地產發(fā)展提供了巨大空間，基本不存在土地資源約束。鄭東政策資源政府政策支持是鄭東新區(qū)發(fā)展的首要推動力。自2002年鄭東新區(qū)進入實際規(guī)劃建設以來，“三年出形象，五年成規(guī)模”，為實現(xiàn)這一目標，政府在投資支持、財稅優(yōu)惠、土地供應等方面對區(qū)域發(fā)展起到了決定性的推動作用。可以預見，在鄭東新區(qū)近兩年進一步發(fā)展的過程中，政府仍將扮演重要的“推動者”角色。在政府政策支持下，鄭東新區(qū)房地產市場仍然將保持較好的發(fā)展狀態(tài)。在開發(fā)區(qū)域上，隨鄭州物流業(yè)發(fā)展，鄭東商住物流區(qū)會得到持續(xù)發(fā)展；將隨市政配套的進一步完善和鄭東新區(qū)人流增加，住宅開發(fā)在目前的基礎上仍將集中在CBD外圍環(huán)路區(qū)域，繼續(xù)向新107方向開發(fā)的可能性有限。盡管資源優(yōu)勢眾多，但是，今年，鄭州新的鐵路客運站已經選址在新107國道一側，將規(guī)劃的龍子湖高校區(qū)與中央商務區(qū)分割開來。鐵路對區(qū)域發(fā)展的負面影響商聯(lián)智勝類別策劃報告第37頁共76頁還是較大的，因此，在新的房地產開發(fā)中應該考慮在內。5、市場調查個案分析51、中義阿卡迪亞項目位置鄭東新區(qū)金水東路與泰山路交叉口（南至金水東路，東至黃河東路，北至熊耳河）開發(fā)商鄭州中義置業(yè)有限公司建筑設計浙江工業(yè)大學建筑設計研究院物業(yè)管理浙江綠城物業(yè)管理有限公司總占地260畝總建筑面積21萬容積率18商聯(lián)智勝類別策劃報告第38頁共76頁綠化率35總套數424套（三期區(qū)）價格及銷售情況期數發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期04年12月3500元/100（51日已入伙）二期05年6月3800元/90三期06年3月4400元/60內部配套106的停車位，雙氣，主題會所、游泳池、網球場、雙語幼兒園等戶型配比戶型面積套數我22997432130、140210180334219254復式53合計424旺銷戶型130140三房建筑設計特點歐式風格，外立面一層石材、中層涂料、頂層面磚，建筑層數為多層5層、小高層11層，層高29米。物管費11元/月公交路線43、115、305、26產品定位物質審美階層的精神家園產品賣點歐式建筑、品質、環(huán)境商聯(lián)智勝類別策劃報告第39頁共76頁52、大地東方名都項目位置鄭東新區(qū)金水東路與黃河東路交叉口向南200米西至干寧街，東至黃河路，北臨興榮街開發(fā)商河南大地房地產開發(fā)有限公司投資商河南糧油進出口集團、許昌恒達集團物業(yè)管理大地物業(yè)總占地58畝總建筑面積94萬容積率23總套數448套價格及銷售情況期數發(fā)售時間發(fā)售均價銷售量一期05年7月高層3550元/小高層3450元/VIP內部認購二期內部配套107的停車位（288個），雙氣等戶型配比戶型面積套數3242130162420復式22028商聯(lián)智勝類別策劃報告第40頁共76頁合計448旺銷戶型130140三房建筑設計特點4棟高層，2棟小高層，新領域主義，純板式樓，高層19層，小高層12層，外立面采用涂料加石材，主色調為淺黃，層高3米。綠化率40物管費087元/月公交路線115、114、26、43、52、805、25客戶構成行政單位、周邊物流園個體老板及公司內部員工產品定位近CBD行政區(qū)新生活寬景建筑產品賣點位置、樓間距、空中庭院53、鑫苑中央花園項目位置鄭東新區(qū)金水路與中央大道交匯