_左海帝景_項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思

左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思1左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思序從市場(chǎng)寒冷，客戶量驟降，價(jià)格漫天飛，傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式已不見(jiàn)功效試以本案08年第四季度至09年初的營(yíng)銷推廣思路探討本案235套余量單元的銷售問(wèn)題本案重點(diǎn)從價(jià)格策略、營(yíng)銷定位、宣傳訴求點(diǎn)、銷售策略與推盤控制與活動(dòng)等方面進(jìn)行整合，綜合構(gòu)建本案二次營(yíng)銷推廣的系統(tǒng)操作。左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思2第一問(wèn)題價(jià)格價(jià)格策略不是降不降的問(wèn)題目前的市場(chǎng)狀況是不降價(jià)，客戶就不買帳，明著跟你說(shuō)別人都降你們不降就不買；降價(jià)了，客戶還想著再要優(yōu)惠，覺(jué)得等等還會(huì)更便宜再降，消費(fèi)者肯定還能等，這樣是一種惡性循環(huán)。不降絕對(duì)不行但降了不一定有人買單一的價(jià)格策略，會(huì)使自身陷入泥潭解決辦法價(jià)格策略必須配合營(yíng)銷手段組合拳，我們要傳達(dá)的除了價(jià)格，還有在福州唯一的左海安個(gè)家，花多少錢值左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思3第二個(gè)問(wèn)題銷售策略小目標(biāo)策略分區(qū)處理，個(gè)個(gè)擊破在集中推廣難以奏效的形勢(shì)下，落袋為安的營(yíng)銷思路更為務(wù)實(shí)小目標(biāo)策略，將項(xiàng)目分層，分幢，分戶型分區(qū)處理，個(gè)個(gè)擊破左海帝景銷售單元統(tǒng)計(jì)表12345小計(jì)三房已售10605612129未售35048421108總數(shù)3601086033237銷售率3056933654四房已售3600110未售33840010127總數(shù)36900011137銷售率870097五房已售01100011左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思4未售070007總數(shù)01800018銷售率06100061分析位于2中心景觀區(qū)的五房，存量少，正常去化不成問(wèn)題我們要解決的是127套四房與108套三房的銷售問(wèn)題各幢樓宇各戶型單元去化情況表樓幢單元面積（平方米）價(jià)格房型已售備注101139四房二廳兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)3/180211739略三房二廳兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）0/181、入戶花園設(shè)計(jì)2、客廳面積做到28平方米3、三臥朝南4、獨(dú)立餐廚5、無(wú)浪費(fèi)空間0311739略三房二廳兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶1/18左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思5花園）04139四房二廳兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)0/181、主臥36米開(kāi)間2、干濕分離客衛(wèi)3、獨(dú)立餐廚4、全明5、三臥朝南6、145平方米以下，契稅減半樓幢單元面積（平方米）價(jià)格房型已售備注20115872五房?jī)蓮d兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)11/181、緊臨中心景觀花園2、獨(dú)立保姆房設(shè)計(jì)3、四臥朝南02133四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）4/181、入戶花園2、儲(chǔ)藏間3、開(kāi)放式餐廳（格局稍顯雜亂，裝修重點(diǎn)調(diào)整與技術(shù)處理）03133四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）1/1804133四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）0/1805133四房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）1/18左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思606133四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）0/180204單元戶型相似，但與中心景觀位置好差是逐降，與3號(hào)樓的樓間距也逐減，所以價(jià)格相應(yīng)逐降。銷售上的小目標(biāo)策略，明確銷控上分段推出。推出先后為02、05、03、04。06單元也以上述戶型相似，但南北雙飄窗的居住感受明顯好于上述戶型，雙衛(wèi)的采光大大優(yōu)于中間戶型。弱點(diǎn)在于內(nèi)景觀位置較差。西曬可能會(huì)影響購(gòu)房者，但強(qiáng)化保溫材料與設(shè)計(jì)，反而成為優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。明確06單元與中間單元的價(jià)格差距后，再在銷控上重新排列，幾十元至100元的價(jià)格差，06的優(yōu)勢(shì)明顯。100200元價(jià)格，06的戶型競(jìng)爭(zhēng)平衡。200元以上，競(jìng)爭(zhēng)力變?nèi)酢谴眴卧娣e（平方米）價(jià)格房型已售備注30113363三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）16/181、八角窗客廳2、270度陽(yáng)臺(tái)3、僅余一層二層兩套02127三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）13/181、客廳開(kāi)間47，面積2585（戶型圖處理顯得客廳超大方正，但實(shí)際效果可能打折扣）2、余102、202、402、602房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）13/18103、203、1403、1603、170304127三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入6/18左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思7戶花園）0512527三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）7/181405為樣板房，4855客廳感覺(jué)直接體現(xiàn)0613363三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）5/18303、05與02、04戶型相似，但面積少約18平方米，總價(jià)約差2萬(wàn)元左右。在已有銷控基礎(chǔ)上，放開(kāi)04、05單元銷控。3余房1、2層與14層單元，A、低樓層問(wèn)題需要解決B、14數(shù)字吉祥問(wèn)題需要解決4其本售罄，余房情況為10977平米,801單元，306單元，506單元三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)，9633平米105單元，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。樓幢單元面積（平方米）價(jià)格房型已售備注50112196三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)7/1102123三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）1/111、客廳23平方，方正帶花園2、餐廚獨(dú)立，方正，不穿客廳直接入餐廚設(shè)計(jì)3、（主臥與客廳隔墻可退至?xí)繅ξ恢?，或在主臥內(nèi)增衣櫥）左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思803123三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）4/1104145四房?jī)蓮d兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)（入戶花園）1/111、緊臨中心景觀2、但觀景陽(yáng)臺(tái)相接是次臥而非客廳，建議調(diào)整分隔方案?？蛷d與次臥對(duì)調(diào)四房戶型分布表125小計(jì)單元號(hào)01單元04單元02單元03單元04單元05單元06單元04單元面積139139133133133133133145待售數(shù)量1518141718171810總量1818181818181811戶型對(duì)比主臥36米開(kāi)間干濕分離客衛(wèi)獨(dú)立餐廚全明三臥朝南145平方米以下，契稅減半入戶花園儲(chǔ)藏間開(kāi)放式餐廳（格局稍顯雜亂，裝修重點(diǎn)調(diào)整與技術(shù)處理）緊臨中心景觀但觀景陽(yáng)臺(tái)相接是次臥而非客廳，建議調(diào)整分隔方案?？蛷d與次臥對(duì)調(diào)左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思92四房與1四房對(duì)比除去東西朝向問(wèn)題，2四房開(kāi)間更大，進(jìn)深更短，面積以小6平方，占優(yōu)。5四房面積最大，觀景陽(yáng)臺(tái)相接是次臥而非客廳，建議調(diào)整分隔方案，將客廳與次臥對(duì)調(diào)。小目標(biāo)策略優(yōu)先推動(dòng)202、03單元（中間四房）再動(dòng)206單元，101單元、04單元（兩端四房）504單元，145平方米，以高端客戶需求分級(jí)對(duì)待。三房戶型分布表1345小計(jì)單元號(hào)02單元03單元01單元02單元03單元04單元05單元06單元01單元05單元06單元01單元02單元03單元面積1173911739133631271252712712527133631097796331097712196123123待售數(shù)18172551211131124107左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思10量總量1818181818181818101010111111戶型對(duì)比入戶花園設(shè)計(jì)客廳面積做到28平方米三臥朝南獨(dú)立餐廚無(wú)浪費(fèi)空間客廳23平方，方正帶花園餐廚獨(dú)立，方正，不穿客廳直接入餐廚設(shè)計(jì)（主臥與客廳隔墻可退至?xí)繅ξ恢茫蛟谥髋P左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思11內(nèi)增衣櫥）3三房與1三房相比，面積大10平方左右?？們r(jià)超出很明顯，可視客戶差分級(jí)推薦?？蛷d面寬48大于1三房44米，加上55米的進(jìn)深，視覺(jué)與感覺(jué)上寬大很多。5三房與3三房相比大體相當(dāng)，3入戶花園方正，戶型更為緊湊。5三房（主臥與客廳隔墻可退至?xí)繅ξ恢?，或在主臥內(nèi)增衣櫥）1三房3三房5三房301、02、03單元，相比04、05、06單元，同層優(yōu)先推薦去化小目標(biāo)策略本階段主推33房301、02、0304、05、06第三個(gè)問(wèn)題宣傳策略宣傳策略本案價(jià)值核心是地段，是左海左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思12由衣錦華庭三期說(shuō)起“熙世人文大宅一生僅此一次機(jī)緣”衣錦華庭為目前福州在售樓盤中地理位置最為優(yōu)越的項(xiàng)目之一。衣錦華庭三期2008年10月開(kāi)盤，均價(jià)1100012700元/平方米，面積148163平方米，總套數(shù)129套，開(kāi)盤當(dāng)日成交47套房源，其中近30套為開(kāi)發(fā)商介紹的關(guān)系戶等，所以按照實(shí)際成交量來(lái)看，銷售并不理想。能買得起如此價(jià)位的購(gòu)房者絕不是文化人吸引他們的也絕不是三坊七巷的文化因子而是三坊七巷的地段價(jià)值對(duì)福州人來(lái)說(shuō)，三坊七巷只是一個(gè)地段名詞以歷史文化傳承為營(yíng)銷標(biāo)題空而泛，無(wú)害但也無(wú)益“一生僅此一次機(jī)緣”說(shuō)中要點(diǎn)對(duì)衣錦華庭而言，死守三坊七巷三坊七巷板塊中唯一的住宅錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有，這種豪宅對(duì)稀缺資源的占有這個(gè)點(diǎn)才是其項(xiàng)目的核心。反觀本案顯然，本案的價(jià)值核心在左海左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思13靠山吃山，靠海吃海占據(jù)左海，并將左海對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值放大，這才是項(xiàng)目的核心，早就要做的功課，現(xiàn)在要補(bǔ)上。第四個(gè)問(wèn)題推廣策略酒香也怕巷子深1、系統(tǒng)搭建本案的核心價(jià)值體系左海的核心價(jià)值在任何時(shí)間都不能放棄，而且在任何時(shí)間都要強(qiáng)化表達(dá)從這個(gè)意義上說(shuō)，最近提出的“在左海里安個(gè)家”簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，回歸到本案的真正價(jià)值點(diǎn)上，是完全正確的選擇。左海帝景項(xiàng)目推廣策略構(gòu)思14但圍繞“左海里的家”這一核心點(diǎn)必須重新搭建整個(gè)推廣體系左海規(guī)劃戶型景觀用材用料物業(yè)配套價(jià)格2、系統(tǒng)地展示本案的價(jià)值賣