房地產(chǎn)市場宏觀分析——2014年6月22日

xxxxxx項(xiàng)目年度市場營銷計(jì)劃第一部分：市場分析一、宏觀市場分析房地產(chǎn)業(yè)自去年下半年以來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速和國家宏觀調(diào)控的雙重陰影下，出現(xiàn)了全國普遍意義上的房地產(chǎn)弱勢局面。 目前，除一線城市和周邊一小時(shí)交通圈外，許多城市的成交價(jià)格和成交規(guī)模均明顯下降，特別以三線四線城市最為明顯。 由于這種情況在投資性購買者中已具有普遍性，國家金融體系對房地產(chǎn)消費(fèi)的支持力度下降，實(shí)際購買行為受資金總量不足的束縛，應(yīng)成交的客戶往往不能成交或者延期成交周期。 業(yè)內(nèi)也對房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展持悲觀態(tài)度。根據(jù)我個(gè)人對房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)的理解，從宏觀的角度來看，可能和現(xiàn)在主流的看法有些不同。 首先，從房地產(chǎn)成本核算來看，大量三線城市房價(jià)除去土地成本、相關(guān)建設(shè)費(fèi)用和稅收成本外，并不完全屬于暴利行業(yè)，歷史暴利來源于土地價(jià)值的表現(xiàn)和逐步市場的不合理行為。 從簡單的角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤率很高，但與普通制造業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的周期經(jīng)常持續(xù)數(shù)年，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的所謂暴利經(jīng)歷了年化平滑利潤率，在財(cái)務(wù)上沒有特別值得驕傲的成分。其次，許多三四線城市房地產(chǎn)市場的購買需求和市場供給已經(jīng)存在不一致的現(xiàn)象，只是現(xiàn)在的供求不平衡，供給泡沫不完善，至少沒有考慮兩年內(nèi)開始的戶籍制度改革。 考慮到中國獨(dú)特的戶籍制度改革，至少發(fā)現(xiàn)了很多城市，三線城市也會帶來一定量的購買需求。 我去年做過很嚴(yán)密的推算，推算結(jié)果至少能夠支持3到5年的實(shí)際購買需求。 其中，三線城市的數(shù)據(jù)比較薄弱，只能支持約3年的市場需求。 也就是說，從供給需求的觀點(diǎn)來看，到2016年為止沒有永久性的房地產(chǎn)熊市，至少拐點(diǎn)的出現(xiàn)需要等待2016年以后。第三，在當(dāng)今世界，任何國家的房地產(chǎn)市場牛市，最終都被整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，尤其是機(jī)能貨幣匯率的不穩(wěn)定所束縛。 事實(shí)上，近百年來，在本幣上升期間，房地產(chǎn)市場普遍性熊市從未出現(xiàn)過，在本幣下降期間，房地產(chǎn)市場上升。 從目前國內(nèi)貨幣體系和產(chǎn)能結(jié)構(gòu)推測，至少在一定程度上，人民幣仍然保持強(qiáng)勢趨勢，這期間房地產(chǎn)市場疲軟周期一定很短。第四，房地產(chǎn)購買行為一般需要取決于貨幣總量或貨幣乘數(shù)效應(yīng)，我個(gè)人也對此進(jìn)行了一些數(shù)據(jù)分析，結(jié)論摘錄如下。1、現(xiàn)在人民幣M2總量大，社會上有思潮，是中國投入了天然貨幣，M2/GDP已經(jīng)成為世界上最高，這就是泡沫的根源。 這個(gè)想法其實(shí)有很大的問題。 根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的公式，貨幣總量*貨幣流通速度=物價(jià)*社會總生產(chǎn)。 我國目前貨幣流通速度緩慢，貨幣總量“多”有必然因素，其中重要因素是利率不能市場化，民間機(jī)構(gòu)難以進(jìn)入金融體系等客觀因素。 因此貨幣緊縮也是暫時(shí)性的，貨幣的流通速度和金融主體的構(gòu)造沒有突破。2、房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)客觀存在，房地產(chǎn)業(yè)給其他相關(guān)行業(yè)帶來的牽引效果最大。 經(jīng)濟(jì)狀況不佳，政府一定會回到原來發(fā)展的老路上，至少其他行業(yè)可以部分替代房地產(chǎn)行業(yè)。 中國當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)人對經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的宣傳口徑比去年年底的GDP增長了7.2%，到今年年初的7%為止，達(dá)到了最近的7.5%。 由于數(shù)據(jù)上有明確的變化，預(yù)計(jì)將來政策的方向會發(fā)生轉(zhuǎn)變。3、我簡要分析了我國目前房貸總量和收入，去年年底將這一數(shù)據(jù)與同階段的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行比較，得到的數(shù)據(jù)相對不樂觀。 按全民住房貸款債務(wù)水平計(jì)算，約負(fù)債率至少可上升50%80%。 但是，考慮到國內(nèi)福利體系的不完善和世界上最高的首付比率，壓縮短期負(fù)債量的上升，從中國現(xiàn)有的信用體系進(jìn)行分析，短期內(nèi)不會明顯突破個(gè)人信用體系。 其實(shí)這也是今年銀行體系控制房地產(chǎn)消費(fèi)整體的主要因素之一。 但這種操作使房地產(chǎn)市場未來全面走熊的可能性全面下降。 因此，即使是兩三年后，房價(jià)平穩(wěn)或整體下跌，也不會發(fā)生全面暴跌，下跌幅度也不會變大。 也就是說，現(xiàn)階段房地產(chǎn)總體風(fēng)險(xiǎn)仍然很低，風(fēng)險(xiǎn)可以控制。4、非常主流的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)的發(fā)展循環(huán)理論，很多研究者將現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)和80年代的日本房地產(chǎn)進(jìn)行了比較。 我個(gè)人把這個(gè)分析放在了20年代的美國。 1928年美國房地產(chǎn)泡沫達(dá)到高峰時(shí)，邁阿密的員工每四人中就有一人是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 但是，幾乎沒有人看到美國的房價(jià)大泡沫在1920年后吹出來。 此前美國自1880年后期起房價(jià)連續(xù)30年上漲，部分地區(qū)又超過40年，但是當(dāng)時(shí)美國房地產(chǎn)發(fā)展的主要原因是人口大遷移和快速社會城市化，這個(gè)階段美國城市化的比例也和現(xiàn)階段中國城市化的比例大致相同。 最終泡沫的泛濫也導(dǎo)致了1890年以后的一般住房貸款。根據(jù)以上各方面的分析，我國房地產(chǎn)市場仍處于相對繁榮的階段，從200