房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程課件VIP

房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,2013年1月廣東順德,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,2,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,為什么要流程管理？-傳統(tǒng)職能型企業(yè)與流程型企業(yè),客戶更象組織的破壞者,剛性組織架構(gòu)封閉,強調(diào)形式上的組織架構(gòu)因人而設(shè),行政部門實現(xiàn)控制業(yè)務(wù)流程,部門架構(gòu),人事,開發(fā),市場銷售,生產(chǎn),公司,職能性企業(yè),面向客戶，以客戶為中心,柔性組織架構(gòu)面向市場,強調(diào)建立工作網(wǎng)絡(luò)以流程為核心,工作流經(jīng)理靈活控制業(yè)務(wù)流程,人事,開發(fā),市場銷售,生產(chǎn),基于流程的組織架構(gòu),定單處理,產(chǎn)品開發(fā),客戶服務(wù),流程性企業(yè),公司,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,4,4,為什么要流程管理？-企業(yè)成長以后需要組織分工，組織分工與專業(yè)化會帶來橫向溝通困難,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,5,5,為什么要流程管理？-必須通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，打通橫向溝通的渠道,設(shè)計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標地質(zhì)勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工,項目論證階段,項目策劃階段,設(shè)計階段,工程管理階段,項目取得,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入伙,竣工,產(chǎn)品交付階段,項目發(fā)展,營銷,設(shè)計,工程,組織項目論證項目取得,市場調(diào)研初步項目定位,規(guī)劃要點/規(guī)劃草案,項目定位,概念規(guī)劃設(shè)計,項目營銷總案、項目推廣方案策劃銷售前準備（含前期客戶積累）,方案設(shè)計,擴初設(shè)計,施工圖設(shè)計,主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件,工程施工至竣工驗收,銷售及入伙配合,工程施工配合、銷售配合及入伙配合,銷售事務(wù)管理,成本,前期成本估算,測算,設(shè)計階段成本控制及測算、形成控制性目標成本確定合約框架,動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理,結(jié)算,產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理,客服,財務(wù),用地規(guī)劃許可證國有土地使用證,規(guī)劃許可證開工許可證（基礎(chǔ)提前施工報建）,辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證,產(chǎn)權(quán)初始登記,工程施工配合,物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)公司選聘,銷售配合,工程條件評估,投資估算,資金營運,投資評估,資金籌劃,景觀/精裝專項設(shè)計、部品策劃,采購階段,內(nèi)部立項,項目策劃會,方案評審會,銷售管理階段,后評估,項目發(fā)展,營銷,設(shè)計,工程,成本,客服,財務(wù),房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,6,6,同時，卓越的流程管理還可以降低對人員能力的依賴，發(fā)揮系統(tǒng)的力量,萬科的標準體系,思考：為什么王石可以那么瀟灑的爬珠峰去南極？四十多個城市二百多個項目快速擴張的基礎(chǔ)是什么？,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,7,輸入資源,輸出結(jié)果（目標）,活動1,活動2,活動5,活動3,活動4,流程邊界,流程,流程是為了達到期望的管理或業(yè)務(wù)目標，在一定資源輸入基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動,識別流程的關(guān)鍵點：,基本要素：目標、范圍（起點、終點）、輸入(文件、表單、報告）、資源、職責(zé)、接口、活動、輸出結(jié)果、風(fēng)險、時效,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,8,流程會分成不同的層級-主流程、子流程和作業(yè)標準,公司流程框架,業(yè)務(wù)模型,人力資源,策劃定位,規(guī)劃設(shè)計,工程管理,營銷管理,客戶服務(wù),業(yè)務(wù)主流程及子流程,操作指導(dǎo)及表格,概念設(shè)計,方案設(shè)計,初步設(shè)計,施工圖設(shè)計,施工過程配合,主流程:,一級子流程:,二級流程:,行政,財務(wù),主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率,作業(yè)標準決定工作質(zhì)量,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,9,房地產(chǎn)流程八大階段,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,10,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運作方式,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,11,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運作方式,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,12,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運作方式（續(xù)）,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,13,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運作方式（續(xù)）,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,14,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運作方式（續(xù)）,市場調(diào)研和客戶細分,根據(jù)市場要求，調(diào)整規(guī)劃方案，,客戶驗證：戶型和立面風(fēng)格,確定規(guī)劃和戶型方案；明確示范區(qū)位置及復(fù)制模板,最終獲得土地,2010年6月,7月,8月,9月,10月,地塊條件分析和規(guī)劃條件討論,確定復(fù)制模型,設(shè)定招拍掛條件,復(fù)制立面風(fēng)格，完成報規(guī)文本；復(fù)制示范區(qū)方案,完成示范區(qū)施工圖調(diào)整，制定囤苗計劃,產(chǎn)品復(fù)制,市場客戶,時間,土地獲得,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,15,在子流程層面，可以反映出一個公司流程管理的精細化程度,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,17,項目拓展與投資策劃流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,第一部分：項目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析第三部分：市場分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析第五部分：工程、銷售計劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析第七部分：管理資源配置第八部分：綜合分析與建議,全程分析,結(jié)論建議,概況描述,案例：萬科項目可行性論證要點,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：萬科項目可行性論證要點前言部分,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,要點：項目的基本情況要詳盡、真實、清楚,項目概況內(nèi)容框架,宗地位置,宗地現(xiàn)狀,周邊社區(qū)配套,周邊環(huán)境,大市政配套,規(guī)劃控制要點,土地價格,土地升值潛力評估,立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點比較,案例：萬科項目可行性論證要點項目概況,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。,附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。,案例：萬科項目可行性論證要點宗地位置,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。,案例：萬科項目可行性論證要點宗地現(xiàn)狀,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,例：上海浦東S15地塊，周邊配套設(shè)施圖。,案例：萬科項目可行性論證要點周邊社區(qū)配套,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,民院公交節(jié)點,中建公交節(jié)點,目標地塊,內(nèi)環(huán)線入口,二橋交通節(jié)點,一橋交通節(jié)點,例：武漢三灣項目中可研報告交通及教育設(shè)施配套分布圖。,案例：萬科項目可行性論證要點周邊社區(qū)配套,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。,案例：萬科項目可行性論證要點周邊環(huán)境,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。,案例：萬科項目可行性論證要點大市政配套,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率其他,案例：萬科項目可行性論證要點規(guī)劃控制要點,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析,案例：萬科項目可行性論證要點土地價格,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項目立項2.項目用地現(xiàn)狀3.項目用地規(guī)劃4.項目用地取得土地使用權(quán)程序評估5.項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）6.政策性風(fēng)險評估,案例：萬科項目可行性論證要點法律及政策性風(fēng)險分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,合作方式及風(fēng)險評估1.合作方基本情況2.合作方式3.主要合作條件4.合作風(fēng)險評估總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。,案例：萬科項目可行性論證要點法律及政策性風(fēng)險分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,區(qū)域住宅市場成長狀況,區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢,案例：萬科項目可行性論證要點市場分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征,各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點結(jié)論：域市市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制；本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；本案在開發(fā)中的營銷焦點問題。,案例：萬科項目可行性論證要點市場分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,規(guī)劃設(shè)計的可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初步概念1.設(shè)計概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)發(fā)展概念,案例：萬科項目可行性論證要點規(guī)劃設(shè)計初步分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項目前期報批報建計劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間。項目設(shè)計計劃的時間安排。工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）物業(yè)管理：當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費和運營測算。,案例：萬科項目可行性論證要點工程、銷售計劃及后期物業(yè)管理,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,成本預(yù)測成本測算表稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅項目資金預(yù)測資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。,案例：萬科項目可行性論證要點投資收益分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,萬科城市花園項目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。,案例：萬科項目可行性論證要點利潤指標,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項目投資收益指標要求,核心指標內(nèi)部收益率25%銷售凈利率9%,參考指標單位面積凈利銷售毛利率資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比各年資金占用回報率,案例：萬科項目可行性論證要點投資收益分析,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。,案例：萬科項目可行性論證要點管理資源配置,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、項目機會四、結(jié)論和建議,從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。,案例：萬科項目可行性論證要點綜合分析與建議,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,初步市場定位初步的產(chǎn)品建議銷售進度和銷售預(yù)測,項目論證工作是在整個項目開發(fā)過程中，對投資風(fēng)險控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在頭腦中將項目運作一遍,收集宗地規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計初步分析,技術(shù)分析工程進度預(yù)測物管模式,成本分析投資收益分析,企劃、法務(wù)、財務(wù)等組成工作小組，對項目進行論證,發(fā)展部,營銷部,設(shè)計部,工程部、物業(yè),成本、財務(wù)部,企劃部,案例：萬科項目可行性論證要點各部門職責(zé),房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,41,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,42,項目策劃類流程,項目策劃,市場調(diào)查研究,規(guī)劃設(shè)計研究,項目策劃方案制定,項目策劃方安評審,、消費結(jié)構(gòu)調(diào)查,消費群研究,當(dāng)?shù)靥攸c研究,戶型、景觀等設(shè)計研究,根據(jù)市場研究及規(guī)劃設(shè)計思路，初步制項目策劃方案，并對項目未來營銷主體思路有初步的把握，制定項目策劃方案,可行性分析,經(jīng)濟效益分析,本地化研討,項目進程安排,項目策劃方案,競爭對手研究,市場研究報告,設(shè)計主體思路,當(dāng)?shù)胤績r研究,基本管控原則項目策劃從單一部門向多部門協(xié)作的原則，通過項目小組的形式讓多部門及時參與項目公司成立后，項目公司及早參與項目策劃重要的權(quán)責(zé)劃分：開發(fā)部作為項目策劃的執(zhí)行部門將逐漸過渡到內(nèi)部和外部資源整合部門，其他部門作為配合部門參與信息提供與方案評審,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項目啟動會機制,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,什么是項目啟動會,啟動會是通過多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力完成對項目第一次、也是最重要的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。參會人員：會議主持人：項目經(jīng)理（是每一次會議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長項目經(jīng)理，項目團隊成員會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點每次會后，分頭收集信息，進行專業(yè)間碰撞,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,預(yù)案決策及項目啟動會通過對項目反復(fù)審視及推演，設(shè)立關(guān)鍵節(jié)點，明確職責(zé)與權(quán)限，各部門集中力量統(tǒng)一攻關(guān),01,02,就發(fā)展、營銷、研發(fā)提供資料進行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；找出關(guān)鍵計劃節(jié)點、決策點和重要敏感指標，討論如何提高項目競爭力和風(fēng)險控制水平；對項目達成共識，對重要計劃節(jié)點、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；,預(yù)案決策會,在項目獲得后對項目進行審視、推演；對項目一二級計劃及目標成本預(yù)案進行梳理；向項目負責(zé)人及項目職能負責(zé)人交底；進一步達成共識，對計劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。,項目啟動會,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,龍湖項目啟動會標準模板,項目成功標尺風(fēng)險預(yù)案市場定位產(chǎn)品定位（含建筑、景觀設(shè)計任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟指標，戶型配比）體驗區(qū)選址、定位及開放計劃產(chǎn)品建造標準項目一二級計劃項目目標成本（啟動）及合約規(guī)劃投資分析模型（啟動）,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,47,案例：萬科基于客戶細分的產(chǎn)品定位七步法與七對眼睛,競爭研究,土地與目標客戶匹配,地塊掃描/土地屬性研究,項目初步定位,產(chǎn)品測試,需求價值排序,客戶細分,產(chǎn)品設(shè)計流程,案例鏈接,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,48,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,49,設(shè)計管理是房地產(chǎn)最核心的環(huán)節(jié)，產(chǎn)品的品質(zhì)與成本在本階段決定,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,50,方案階段流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,51,施工圖階段流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,52,環(huán)境設(shè)計及施工配合階段流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,53,裝飾設(shè)計及施工協(xié)調(diào)階段流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,54,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,施工管理階段業(yè)務(wù)主線,施工前期,土方/樁基,主體施工,內(nèi)外裝修,室外工程,管線,景觀園林,賣場樣板房,驗收,各部門的職責(zé)三控制采購管理合同管理設(shè)計變更,管理模塊,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,56,工程管理控制體系,一個成功的工程管理運作要涵蓋成本、質(zhì)量、進度、安全和技術(shù)五方面的管理工作,工程管理能力,成本管理,建立動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，工程變更控制工程簽證成本控制材料采購成本控制,直接影響項目的競爭能力和經(jīng)濟效益隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作，預(yù)測利潤的實現(xiàn)主要來自于成本管理效益,技術(shù)管理,新技術(shù)、新工藝、新材料的收集研究和應(yīng)用推廣；技術(shù)經(jīng)濟信息的收集和使用：建筑市場行情、材料市場行情等,用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項目的技術(shù)含量成為一個賣點,進度管理,編制總體施工計劃和分階段控制計劃；計劃的預(yù)測預(yù)控。,進度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用工期延長，投入資金不能在承受期內(nèi)回籠，產(chǎn)品失去市場競爭力,質(zhì)量管理,選擇好隊伍（施工、監(jiān)理）；考察、質(zhì)量管理系統(tǒng)；樣板先行；按工序驗收,質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量的作用最大,安全管理,制定安全規(guī)程；文明現(xiàn)場管理；一定的資金投入和獎懲,是公司一個社會形象的縮影減少法律糾紛和經(jīng)濟賠償,管理要點,作用意義,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,采購流程要點,需求部門提需求計劃,工程部編制采購計劃,招投標領(lǐng)導(dǎo)確定方式,招標采購,戰(zhàn)略供應(yīng)商,直接采購,合同上網(wǎng)備案,供方管理,采購的本質(zhì),房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,58,招標采購流程體系,采購方式選擇采購計劃體系采購權(quán)限,基本原則：確保在有效控制下的高效率強化采購策劃，事前確定好各種材料設(shè)備的采購方式，根據(jù)權(quán)限形成分層分級采購體系原則上能形成規(guī)模效益的和高風(fēng)險的招標與采購由總部進行，需要及時進行反應(yīng)和權(quán)限內(nèi)的在項目公司采購計劃與后續(xù)的材料驗收、進度報量對應(yīng)，形成一個閉環(huán)體系工程、成本、項目公司和采購部形成相互制約,采購策劃,采購實施,采購作業(yè),合同與供方管理,戰(zhàn)略采購招標采購直接及零星采購,采購作業(yè)計劃采購驗收認質(zhì)限價系統(tǒng),合同管理供方資質(zhì)預(yù)審供方業(yè)績評價,總部重大招標和采購總體采購計劃供方資質(zhì)預(yù)審合約管理,項目公司零星采購采購驗收供方業(yè)績評價,管理要點,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,進度管理,控制性進度計劃為業(yè)主服務(wù)工程控制性計劃采購計劃（工程分判和設(shè)備材料采購）施工圖需求計劃施工總進度計劃為施工服務(wù)階段性進度計劃前期及基礎(chǔ)施工裝修進度計劃階段進度計劃主體進度計劃驗收進度計劃月進度計劃周進度計劃日進度計劃,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,質(zhì)量管理要點,技術(shù)管理,質(zhì)量控制,物料管理,工序管理,編制必要技術(shù)方案,審核供方技術(shù)方案,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,驗收工作要點,驗收,檢驗批、分部分項驗收,竣工驗收,內(nèi)部入住驗收,向物業(yè)移交驗收,竣工備案,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,工程管理要點,1個原則,2個協(xié)調(diào),3個整合,4條主線,5個計劃,工作要點,質(zhì)量底線,對內(nèi)：設(shè)計部、工程部、成本部、銷售部對外：監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、政府有關(guān)部門,關(guān)注設(shè)計、整合監(jiān)理、控制承建商,樣板引路、工序、物料、合同,工程控制總計劃材料設(shè)備采購計劃分包商進場計劃施工圖提交計劃驗收及入伙計劃,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項目管理大綱,項目概況項目實施工作進度計劃項目管理重點難點分析及應(yīng)對措施項目管理風(fēng)險分析及應(yīng)對措施,項目地理位置、分期開發(fā)情況、地塊內(nèi)各項經(jīng)濟技術(shù)指標,項目主要技術(shù)經(jīng)濟方案；項目施工進度控制計劃；項目主要材料設(shè)備準備計劃；公司各職能部門前期介入工作要點。,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項目管理大綱,項目管理總平面布置項目組織架構(gòu)項目計劃管理措施項目技術(shù)管理措施,項目部臨時辦公設(shè)施；施工臨設(shè)；施工道路組織；施工組團、標區(qū)劃分；施工用水、施工用電總平面布置；施工排放總平面布置,項目部人員組成，崗位，明確責(zé)任片區(qū)和崗位職責(zé),根據(jù)工程計劃管理體系的要求，貫徹執(zhí)行項目的計劃管理，建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的計劃檢查和考評辦法,設(shè)計交底、圖紙會審、細部構(gòu)造，大樣圖管理；進場材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備報驗；工序、隱蔽報驗；設(shè)計變更、技術(shù)洽商的審核；施工組織設(shè)計和施工方案審核；監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則審核；竣工圖繪制；建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的技術(shù)管理檢查和考評辦法,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項目管理大綱,項目質(zhì)量管理措施項目合同管理及項目實施過程中需重視的技術(shù)經(jīng)濟問題項目現(xiàn)場安全文明施工措施項目信息檔案管理,制定項目部的質(zhì)量管理辦法，主要包含：1）單體工程、分部工程、分項工程、檢驗批劃分；2）分部、分項、檢驗批驗收；3）測量放線收測；4）質(zhì)量問題（缺陷）處理；5）實體觀感質(zhì)量檢查；6）建立對施工總包、施工分包的質(zhì)量管理檢查和考評辦法,建立項目現(xiàn)場安全文明施工檢查和考評辦法,建立項目信息檔案管理體系，信息收集、流轉(zhuǎn)、發(fā)放管理辦法，文檔分類、分級體系及存檔編碼規(guī)則，對監(jiān)理、施工總包文檔要求,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：萬科工程管理策劃書案例：中海合約策劃,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,67,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項目拓展與論證流程項目策劃流程規(guī)劃設(shè)計流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,68,項目預(yù)算,項目策劃,建筑設(shè)計,招標管理,工程管理,銷售管理,售后服務(wù),物業(yè)管理,土地獲取,投資策劃,市場營銷能力,營銷策劃管理,房產(chǎn)銷售管理,現(xiàn)代營銷策劃要引入整合營銷的思想，它包括：1、前期階段研究房地產(chǎn)客戶的需要。進行市場的細分，不同的客戶群體具有不同的品質(zhì)需求；2、計算客戶愿意支付的成本。針對目標客戶群，看清楚潛在客戶群體為滿足其需要所愿意支付的成本；3、產(chǎn)品的定價。這是建立對客戶愿意支付的成本和項目開發(fā)成本、市場環(huán)境的綜合考