物業(yè)經(jīng)營管理練習題

物業(yè)經(jīng)營管理一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意；每題1分，共50分)1. 城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產(chǎn)大幅度升值。這種情況反映了房地產(chǎn)投資特性中的( )。A政策影響性 B專業(yè)管理依賴性C相互影響性 D壽命周期長2. 投資者對于不確定性進行定性評價的主要方法是( )。A收益折現(xiàn)法 B凈收益貼現(xiàn)法C評分綜合評價法 D內(nèi)部收益率評估法3. 供求關系變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，其具體表現(xiàn)主要是( )。A房地產(chǎn)投資高于預期水平 B租金收入的變化C市場環(huán)境因素的變化 D市場風險因素的變化4. 房地產(chǎn)投資項目的稅后現(xiàn)金流是指( )。A凈運營收益減去抵押貸款還本付息B稅前現(xiàn)金流減去準備金C稅前現(xiàn)金流減去所得稅D稅前現(xiàn)金流減去準備金和所得稅5. 下列哪類設備更新中的磨損屬于有形磨損?( )。A生產(chǎn)制造工藝的改進導致設備市場價格降低B由于技術進步影響，出現(xiàn)了結構更先進的新型設備C在設備運轉過程中發(fā)生了實體性磨損D由于經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值6. 下列房地產(chǎn)投資項目財務評價指標中屬于盈利能力的動態(tài)指標的是( )。A投資回報率 B現(xiàn)金回報率C資產(chǎn)負債率 D財務內(nèi)部收益率7. 在任何一個市場上，供給和需求曲線都能形成一個均衡(點)價格，如果市場價格由于某種因素的作用脫離了均衡點，但在各種市場因素的作用下又能形成一個新供求平衡點，稱這種均衡為( )。A非穩(wěn)定均衡 B穩(wěn)定均衡C亞穩(wěn)定均衡 D超穩(wěn)定均衡8. 存衡量房地產(chǎn)市場的供給指標中，反映報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，是指( )。A新竣工量 B可供租售量C空置量 D吸納量9. 在政府對房地產(chǎn)市場進行干預的基本手段中，土地供應政策是一種重要手段，其中土地供應政策的核心是( )。A土地規(guī)劃 B土地供應計劃C土地儲備計劃 D土地開發(fā)計劃10. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括( )。A物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估 B租賃管理 C物業(yè)運行操作管理 D房地產(chǎn)開發(fā)11. 一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上，稱為( )。A花園公寓 B錯層公寓 C復式公寓 D單間公寓12. 關于物業(yè)維修和維護的開支，表述不正確的是( )。 A在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資 B業(yè)主會盡量尋找能夠承擔全部維修成本的租戶 C物業(yè)維修的開支依法應由實際使用物業(yè)的租戶承擔 D對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，機構投資者可能會因此拒絕參與投資13. 物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設施的建設費用，屬于( )。A前期工程費 B基礎設施建設費 C建筑安裝工程費 D公共配套設施建設費14. 收益法的原理基礎表明，物業(yè)當前的價值通常是基于( )。A歷史價格 B開發(fā)建設它所花費的成本C過去的市場狀況 D市場參與者對其未來所能帶來的收益的預期15. 最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的( )”。A90 B60 C70 D8016. 一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本，會計核算中要求將其作為資產(chǎn)的入賬價值的是( )。A原始價值 B折余價值 C賬面凈值 D賬面價值17. 收益法可分為報酬資本化法和( )。A直接資本化法 B收益還原法 C假設開發(fā)法 D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法18. 某百貨商店在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因收益不穩(wěn)定，更適宜選用( )，計算出物業(yè)的收益價格。A收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式 B收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C凈收益在前若干年有變化的公式D收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式19. 一個高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種( )。A自然折舊 B物質折舊 C功能折舊 D經(jīng)濟折舊20. 某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。該宗物業(yè)的正常成交價格( )元m2。A2325 B2500 C2625 D280021. 按房屋所有權的性質劃分，物業(yè)租賃可分為( )A.居住用房租賃和非居住用房租賃 B.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃C.公房租賃和私房租賃 D.國內(nèi)租賃和涉外租賃22. 物業(yè)租賃管理模式中，( )模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。A包租轉租和委托管理 B出租代理和委托管理C包租轉租和出租代理 D包租轉租、委托管理和出租代理23. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責任由( )承擔。A出租方 B承租方 C轉租方 D雙方當事人在合同中約定24. 物業(yè)管理績效評價是以（ ）作為具體評價對象。A、物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力 B、資產(chǎn)運營水平 C、償債能力 D、物業(yè)服務企業(yè)25. 總資產(chǎn)報酬率指標的計算公式為（ ）。A、利息總額/資產(chǎn)總額100% B、稅前利息/平均資產(chǎn)總額100%C、息稅前利潤總額/平均資產(chǎn)總額100% D、稅后利潤/平均資產(chǎn)總額100%26. 根據(jù)分析的主體不同，財務報告分析可分為（ ）。A、內(nèi)部分析和外部分析 B、全面分析和專題分析 C、趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析 D、財務報表分析和內(nèi)部報表分析27. （ ）是評價工作的基本準繩和前提，也是客觀評價對象有劣的具體參照物和衡量尺度。A、評價指標 B、評價標準 C、評價方法 D、評價結果28. 一套完整的會計報表由（）組成。A、會計報表和文字報告 B、主表和附表C、會計報表附注和財務情況說明 D、企業(yè)會計制度規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告29. 物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入（ ）。A、營業(yè)成本 B、管理費用 C、營業(yè)成本或管理費用 D、遞延資產(chǎn)30. （ ）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前饋性控制31. （ ）是最具綜合性的成本控制中心服務質量評價指標。A綠化率 B物業(yè)增值率 C業(yè)主滿意率 D維修及時率 32. 某物業(yè)服務企業(yè)，年工資總額元，則福利基金為（ ）元。A、7392 B、73920 C、51744 D、554433. 按風險影響的程度和范圍來劃分，風險可分為（ ）。A、純粹風險與投機風險 B、財務風險、責任風險及人身風險C、自然風險、社會風險和技術風險 D、基本風險與特殊風險34. 物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是（ ）。A、企業(yè)信用保險 B、企業(yè)財產(chǎn)保險 C、火災保險 D、責任保險35. 雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（ ）。A、附加醫(yī)療保險 B、附加雇員個人財產(chǎn)保險 C、附加第三者責任險 D、附加公眾責任保險36. （ ）承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的，由被保險人的侵權行為導致的依 法應由被保險人承擔的歲第三者的民事賠償責任。A、公眾責任保險 B、附加第三者責任保險 C、物業(yè)綜合險 D、雇主責任保險37. 物業(yè)設施管理的目標是（ ）。A提高辦公室工作效率 使建筑物增值 增加收入 提高辦公室工作效率和使建筑物增值38. 生命周期成本是指（ ）。A設備購置費用 設備護理費用 設備系統(tǒng)從誕生到報廢期間所需費用總和 設備或系統(tǒng)的規(guī)劃成本39. 下列屬于處置不良資產(chǎn)的方法有( )。A重組 破產(chǎn) 轉讓 回收40. 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是指( )。A把可持續(xù)發(fā)展的思想應用于物業(yè)管理活動中 把可持續(xù)發(fā)展的思想貫穿于物業(yè)管理活動中 把科學發(fā)展觀與可持續(xù)發(fā)展思想應用于管理活動中 把科學發(fā)展觀貫穿于物業(yè)管理活動中41. 在物業(yè)管理中對垃圾處理應遵循的原則是( )。A分類處理，綜合回收整治 分類處理，實現(xiàn)資源合理配置無害化，減量化，資源化 循環(huán)利用，回收再利用42. 下列租金中與租戶營業(yè)額有關的是（ ）。A基礎租金 百分比租金 營業(yè)租金 凈租金43. 下列選項中是企業(yè)經(jīng)營策略中心的是（ ）。A樹立品牌形象，參與市場競爭 與開發(fā)商建立密切聯(lián)系考慮長遠戰(zhàn)略聯(lián)盟 必要的經(jīng)濟回報44. 零售商物業(yè)管理的核心內(nèi)容是（ ）。A策略與動行管理 現(xiàn)場管理 門外管理 內(nèi)部管理45. 零售商物業(yè)現(xiàn)場管理是否成功的根本是( )。A策略 計劃 費用 ABC均正確46. 房屋租賃管理的核心是( )。A定位目標市場 吸引用戶 確定租金方案 編制租賃經(jīng)營預算47. 風險管理的整個過程可以分成的幾個步驟是（ ）。A風險管理、風險評估、風險控制、風險決策 風險識別、風險評估、風險控制、風險調整 風險預測、風險決策、風險控制、風險調整風險預測、風險決策、風險計劃、風險管理48. 等級劃分中乙級寫字樓的防火方面要求是（ ）A有選擇的設置自動消防系統(tǒng) B全面設置消防自動報警系統(tǒng)和消防自動滅火系統(tǒng)C主要是手動防治 D根據(jù)防火分區(qū)面積，決定是否安裝自動消防系統(tǒng)49. ( )是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標A使收益部分的使用率最大化 B物業(yè)資產(chǎn)保值率最大化C物業(yè)資產(chǎn)升值率最大化 D物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化50. 風險應對策略包括（ ）A風險回避，風險轉移 B風險減輕，風險承擔C風險分擔，應急措施 D全部都有二、多項選擇題(每題2分，共50分；每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得05分)51. 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為( )。A支持型 B權益型C抵押型 D混合型E組合型52. 房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在( )。A投入資金的安全性 B期望收益的可靠性C預期回報的可控性 D投資項目的流動性E資產(chǎn)管理的復雜性53. 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有( )。A固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅B經(jīng)營稅金及附加C城鎮(zhèn)土地使用稅D房產(chǎn)稅E企業(yè)所得稅54. 設備更新的經(jīng)濟分析中，設備磨損補償?shù)姆绞街饕? )。A正常補償 B局部補償C非正常補償 D完全補償E物理補償55. 設備更新源于設備磨損，因此設備更新的基本特點包括( )。A考慮因社會經(jīng)濟環(huán)境變化的影響B(tài)核心工作是確定設備的經(jīng)濟壽命C只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量D只比較設備的費用E以費用年值法為主56. 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素主要有( )。A社會因素 B經(jīng)濟因素C政策因素 D人文因素E歷史因素57. 在編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作中，鄰里分析的主要內(nèi)容有( )。A搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢的信息B評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平C確定鄰里物業(yè)的平均租金水平D考察鄰里物業(yè)的實體狀況E考察鄰里物業(yè)的競爭對手58. 房地產(chǎn)市場供給的基本特點包括( )。A市場供給缺乏彈性 B市場供給具有非同質性C市場供給具有高度壟斷性 D市場供給具有廣泛性E市場供給具有信息缺乏性59. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標包括( )。 A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報 B使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值 C在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求 D物業(yè)經(jīng)營成本最小化 E保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?0. 下列關于專業(yè)型物業(yè)服務企業(yè)的表述，正確的有( )。 A受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任 B通常以專業(yè)分包的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務C也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務 D同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力E由其提供專業(yè)管理服務，既能提高管理效率和質量，也能有效控制和降低管理成本61. 物業(yè)估價的基本方法包括( )。 A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法 E折舊法62. 關于重新構建價格的表述，正確的有( )。 A重新購建價格是估價時點時的價格 B重新購建價格是客觀的價格 C重新構建價格是重新購建的實際成本 D建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊 E土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格63. 下列屬于委托管理模式特點的有( )。 A業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金 B業(yè)主不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險 C物業(yè)服務企業(yè)風險較大 D業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入 E物業(yè)服務企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險64. 屬于房屋不得出租情形的有( )。 A未依法取得房屋所有權證的 B權屬有爭議的 C共有房屋取得共有人同意的 D已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的 E不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的65. 物業(yè)管理績效評價以（ ）等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。A、物業(yè)服務企業(yè)的盈利能力 B、資產(chǎn)運營水平 C、償債能力 D、物業(yè)服務企業(yè) E、后續(xù)發(fā)展能力66. 企業(yè)同其債務人之間的財務關系主要包括（ ）。A、物業(yè)服務企業(yè)應付而未付給所有者的利潤B、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求其按期交納管理服務費的關系C、物業(yè)服務企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的餓關系D、物業(yè)服務企業(yè)在開展多種經(jīng)營中向購貨方提供商品，而與購貨方之間發(fā)生的債權性關系E、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結算關系67. 關于間接費用，說法正確的有（ ）。A、包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等B、包括企業(yè)所屬物業(yè)服務單位管理人員的工資、獎金及職工福利費等C、包括固定資產(chǎn)折舊費及裝修費D、包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料E、包括低值易耗品推銷及其他費用等68. 關于邊際成本，表述正確的有（）A、邊際成本大于邊際收入時的服務量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務量B、可用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算C、當增加一個單位服務質量所增加的收入高于邊際成本時，是不合算的