濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究及地塊分析.doc

61 / 61濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究與地塊分析目 錄第一部分 投資環(huán)境分析1-12濟(jì)南人文、地理、歷史概況1濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析1濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃3濟(jì)南重大市政工程6濟(jì)南商圈分析7第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13-18住宅分布現(xiàn)狀及特征13濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變15濟(jì)南市主要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)16濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況16廣告分析及報(bào)價(jià)17第三部分 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查19-41東南區(qū)調(diào)查報(bào)告20東北區(qū)調(diào)查報(bào)告25中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告29西南區(qū)調(diào)查報(bào)告33北區(qū)調(diào)查報(bào)告37第四部分 華山項(xiàng)目市場(chǎng)定位42-50地塊分析42市場(chǎng)分析43產(chǎn)品定位44項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步分析45第五部分 銀座地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)51-54地塊分析51產(chǎn)品定位52規(guī)劃要點(diǎn)建議54第六部分 中山廣場(chǎng)地塊評(píng)估簡(jiǎn)報(bào)55-56地塊分析55產(chǎn)品定位56附件1濟(jì)南市居民采暖方式附件2利率表附件3辦理購(gòu)房銀行按揭手續(xù)資料表附件4濟(jì)南報(bào)紙、電視廣告、車身廣告及戶外看板收費(fèi)清單附件5濟(jì)南低價(jià)位房面積統(tǒng)計(jì)表附件6濟(jì)南個(gè)案樓盤分析表附件7寫字樓市場(chǎng)一覽附件8濟(jì)南市部分賓館長(zhǎng)包房情況市調(diào)總表濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究分析報(bào)告第一部分：投資環(huán)境分析1、濟(jì)南人文、地理、歷史概況濟(jì)南市是山東省會(huì)城市，位于山東省中部，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的交通樞紐。四周與德州、濱州、淄博、萊蕪、泰安、聊城等地市相鄰。全市地勢(shì)南高北低，依次為低山丘陵、山前傾斜平原和黃河沖積平原?？偯娣e8154平方公里，市區(qū)面積2119平方公里，建成區(qū)面積116.2平方公里。目前，濟(jì)南市轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城5區(qū)，長(zhǎng)清、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河4縣和章丘市。1999年末，全市總?cè)丝?576309人，其中市轄區(qū)人口2606447人，中心城區(qū)（建成區(qū)）人口160萬(wàn)人。人口密度為1.3萬(wàn)人/平方公里。濟(jì)南是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。因地處古四瀆之一“濟(jì)水”之南而得名。據(jù)考古發(fā)掘資料，遠(yuǎn)在9000年前的新石器時(shí)代早期，已有先民在此繁衍生息。自商周時(shí)已建城，于西晉永嘉末年（313年前），濟(jì)南郡從平陵遷至歷城，從此，今濟(jì)南市區(qū)成為歷代郡國(guó)、州府的行政中心，一直沿續(xù)至今。濟(jì)南歷史悠長(zhǎng)，人才輩出。屬今濟(jì)南市籍的歷史名人主要有中國(guó)傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)的杰出代表扁鵲；中國(guó)古代陰陽(yáng)五行學(xué)說(shuō)的創(chuàng)始人，戰(zhàn)國(guó)思想家鄒衍；唐朝開(kāi)國(guó)功臣，一代名相名將房玄齡、秦瓊；中華詞壇“婉約派”、“豪放派”的杰出代表、宋代文學(xué)家李清照、辛棄疾；近代民族實(shí)業(yè)家、“祥”字號(hào)商業(yè)的代表人物孟洛川等等。2、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析（1）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1999年，濟(jì)南市全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值881.2億元，比上年增長(zhǎng)13.06%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成92.5億元，增長(zhǎng)9.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值399.8億元，增長(zhǎng)11.8 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值388.9億元，增長(zhǎng)15.3%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.2:45.7:43.1調(diào)整為10.5:45.4:44.1，預(yù)計(jì)今后城市發(fā)展使第三產(chǎn)業(yè)的比重將進(jìn)一步加大。（2）銀行存款余額概況到1999年末，濟(jì)南全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1061.3億元，比年初增長(zhǎng)24%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額412.7億元，比年初增長(zhǎng)11.6%，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額877.5億元，比年初增長(zhǎng)20.5%。（3）濟(jì)南市民收入概況據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示，2000年，濟(jì)南市家庭月收入在500元以下的占3.5%，500-1000元的占24%，1000-2000元的占35.5%，2000-3000元的占26%，3000-5000元的占8%，5000元以上的僅占3%。（摘自齊魯晚報(bào)2000年3月27日，25版）（4）物價(jià)指數(shù)概況據(jù)濟(jì)南2000年年鑒反映，1999年濟(jì)南市場(chǎng)物價(jià)持續(xù)走低，全年商品零售價(jià)格指數(shù)為96.9%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為99.1%，與人民生活密切相關(guān)的食品類價(jià)格中，除飲食業(yè)同比上升外，糧食、肉禽蛋、鮮菜等均出現(xiàn)下降。消費(fèi)價(jià)格中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升27.6%，居住價(jià)格上升2.1%，主要是受政策性調(diào)價(jià)因素影響。但據(jù)實(shí)地走訪濟(jì)南各大商廈和找當(dāng)?shù)厝苏勗捴邪l(fā)現(xiàn)，濟(jì)南的物價(jià)與上海相當(dāng)，交通出行和居住費(fèi)用相對(duì)較低，但在“吃”、“穿”方面并不比上海低，仍屬較高水平。并且消費(fèi)成份中公款消費(fèi)占較大比例。（5）固定資產(chǎn)投資概況99年，濟(jì)南全市固定資產(chǎn)投資完成270.4億元，比上年增長(zhǎng)22.5%。其中國(guó)有單位投資196.6億元，增長(zhǎng)26%；集體單位57.6億元，增長(zhǎng)13.7%。在國(guó)有單位完成投資中，基本建設(shè)投資95.9億元，增長(zhǎng)21.5%，更新改造投資46.5億元，增長(zhǎng)9.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)35.3億元，增長(zhǎng)47.2%，其他投資18.8億元，增長(zhǎng)79.7%，住宅建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)集體以上單位完成住宅投資33億元，增長(zhǎng)19.6%；住宅竣工面積272.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.2%；國(guó)家計(jì)委下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用房投資計(jì)劃，年度投資17.5億元，總建筑面積584.2萬(wàn)平方米，年內(nèi)施工面積229.9萬(wàn)平方米。綜合以上五方面，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況，作以下幾點(diǎn)分析：（1）濟(jì)南市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍屬于較低水平，但增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃文本顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。（2）從居民銀行儲(chǔ)蓄和家庭月收入分析，目前的濟(jì)南市民的購(gòu)買力不強(qiáng)。家庭月收入在2000元以上的家庭才有可能承受2500-3000元/m2左右的房?jī)r(jià)，此類家庭只占總家庭數(shù)的37%，以建成區(qū)人口160萬(wàn)，每戶3.5人計(jì)，市區(qū)總家庭戶數(shù)約45.7萬(wàn)戶，家庭月收入2000元以上的約為17萬(wàn)戶。除去已購(gòu)和尚未打算購(gòu)房之外，所剩家庭不是很多。（3）濟(jì)南是一座“畸形”消費(fèi)城市，貧富差距很大，公款消費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。（4）房地產(chǎn)近幾年成為熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在全市固定資產(chǎn)投放中增幅最大，達(dá)到47.2%。（5）在與當(dāng)?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南部分“先富”人士已開(kāi)始第二次購(gòu)房。3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃（1）中心城區(qū)總體布局。中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團(tuán)組成。A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個(gè)功能各有傾重的片區(qū)。l 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。l 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺(tái)、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)；l 無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)；l 文東為科研文教片區(qū)；l 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。B、王舍人組團(tuán)位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。C、賢文組團(tuán)位于主城區(qū)與王舍人組團(tuán)之間，以濟(jì)南開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。E、黨家組團(tuán)位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨(dú)立工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造工業(yè)。（2）公共設(shè)施布局A、中心商務(wù)區(qū)。在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。B、市級(jí)商業(yè)中心。在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區(qū)。C、省級(jí)行政辦公用地。集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時(shí)完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級(jí)行政辦公設(shè)施。D、金融設(shè)施。在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。E、文化娛樂(lè)設(shè)施。在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。F、體育設(shè)施。在臘山湖北新建市級(jí)體育中心。G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。H、文科設(shè)施。完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟(jì)南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。（3）濟(jì)南旅游資源開(kāi)發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴(kuò)展的格局。A、古城旅游區(qū)。主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū)。主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。C、向東擴(kuò)展建成龍山文化旅游區(qū)。主要包括龍山文化遺址、齊長(zhǎng)城、百脈泉群等名勝古跡。D、向南擴(kuò)展建成山川古跡旅游區(qū)。主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。（4）外聯(lián)交通A、鐵路。2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟(jì)南段（含黃河高速鐵路橋），建設(shè)邯濟(jì)線、濟(jì)龍煙線，并引入濟(jì)南樞紐。B、公路。近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟(jì)德、濟(jì)泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線。C、機(jī)場(chǎng)。濟(jì)南（遙墻）機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建為國(guó)內(nèi)口岸一級(jí)機(jī)場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機(jī)樓和一條3200米跑道，延長(zhǎng)現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機(jī)場(chǎng)不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。（5）城市交通?？傮w框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。（簡(jiǎn)稱“三環(huán)九射、九縱九橫”）“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán)；由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán)；由京滬、京滬與濟(jì)青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青（青州）、濟(jì)青（青島）、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨9條高等級(jí)公路。“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街（快速）、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路（快速）、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。“九橫”指二環(huán)南路、劉長(zhǎng)山路、經(jīng)十路（快速）、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路（快速）、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。（6）城市園林建設(shè)。市級(jí)公園：擴(kuò)建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園，完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。區(qū)級(jí)公園：建設(shè)工業(yè)南路、段南、魏華、無(wú)影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。將植物園改為開(kāi)放式公共綠地，在龍洞風(fēng)景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開(kāi)放式公共綠化廣場(chǎng)，開(kāi)辟湖山路（南門）、濟(jì)南火車北站、濟(jì)南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場(chǎng)。4、濟(jì)南重大市政工程（1）已建：A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟(jì)濼路立交橋一期工程竣工使用。C、泉城廣場(chǎng)建成使用。D、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)主跑道投入使用。（2）在建：A、“藍(lán)天工程”，市區(qū)新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率達(dá)到36%，綠地率31%。B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。C、重點(diǎn)工程：l 緯六路道橋工程。l 高速繞城路南線工程。l 順河高架路北延工程。l 歷山北路拓寬工程。l 共青團(tuán)路東段、無(wú)影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。l 大明湖擴(kuò)建改造工程。l 英雄山風(fēng)景區(qū)二期工程。l 中山廣場(chǎng)工程。l 開(kāi)工建設(shè)千佛山風(fēng)景名勝名。（3）規(guī)劃：詳見(jiàn)“濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃”。分析：從以上“3、濟(jì)南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟(jì)南重大市政工程”兩項(xiàng)內(nèi)容分析得出以下幾點(diǎn)：A、對(duì)中心城區(qū)，采取強(qiáng)化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個(gè)片區(qū)的核心任務(wù)。C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，形成濟(jì)南的生態(tài)區(qū)。D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對(duì)華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：l 北向擴(kuò)建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。l 京滬與濟(jì)青高速公路的聯(lián)接線工程。將使本案的外聯(lián)更方便。l 順河高架路北延工程。l 歷山北路拓寬工程。5、濟(jì)南商圈分析關(guān)于濟(jì)南商業(yè)的分布情況，詳見(jiàn)各區(qū)塊分析報(bào)告，以下對(duì)濟(jì)南的一些主要商業(yè)設(shè)施進(jìn)行初步分析。表一：名稱具體情況世界購(gòu)物廣場(chǎng)新世界商城位置經(jīng)十四路，長(zhǎng)途客運(yùn)站緯一路，馬鞍山路交匯面積一層1540平方米，二層未開(kāi)，三層1000平方米左右20000平方米左右場(chǎng)所環(huán)境屬貨倉(cāng)式大型超級(jí)市場(chǎng)私營(yíng)攤販?zhǔn)脚l(fā)、零售商場(chǎng)產(chǎn)品從食品、蔬菜到大件家用電器一應(yīng)俱全，檔次不高。小商品、生活日用品、服裝、化妝、洗滌用品占大部分。價(jià)格同屬超市，價(jià)位比較低，服裝、家電除外。同屬批發(fā)零售場(chǎng)所，價(jià)位較低。消費(fèi)客戶中、青年各階層均有特點(diǎn)貨物齊全，由于地理位置偏遠(yuǎn)，顧客不多。價(jià)格低，可還價(jià)，生活日用品多。表二：名稱具體情況百貨大樓銀座地下商城位置黑虎泉西路，貴和對(duì)面濼源大街，泉城廣場(chǎng)下面面積1萬(wàn)平方米左右不到3萬(wàn)平方米場(chǎng)所環(huán)境老、舊的場(chǎng)所環(huán)境與銀座貴和相比檔次偏低，顧客數(shù)量不多。狹長(zhǎng)、熱鬧，屬中檔類的商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種比較豐富。產(chǎn)品所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品項(xiàng)目單調(diào)，一層皮包，二層家電，三層音像，四層百信鞋所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品從衣帽、化妝品、手飾、鞋、皮包、食品一應(yīng)俱全，屬中檔。價(jià)格價(jià)格還可以，屬中等水平價(jià)格中檔消費(fèi)客戶中、低層，工薪階層。工薪階層特點(diǎn)老的外貌，老的大環(huán)境，一切呈現(xiàn)給人80年代的感覺(jué)。集餐飲、娛樂(lè)于一身，位于泉城廣場(chǎng)之下，客流量大。表三：名稱具體情況大潤(rùn)發(fā)位置文化西路與歷山路交匯面積4萬(wàn)平方米左右場(chǎng)所環(huán)境大型自選超市，客流量大，屬 中檔偏高類超市，大而明亮。產(chǎn)品從食品、蔬菜、水果到首飾、鞋帽、化妝品、大型電器一應(yīng)俱全。價(jià)格價(jià)格中檔消費(fèi)客戶屬大眾型超市特點(diǎn)大型倉(cāng)儲(chǔ)超市，生活日用品與食品是主要經(jīng)營(yíng)范圍表四：名稱具體情況人民商場(chǎng)大觀園位置經(jīng)四路，順河高架交匯經(jīng)四路、緯二路交匯面積超市：2600平方米，主樓：3-4萬(wàn)平方米。4萬(wàn)平方米左右場(chǎng)所環(huán)境屬老式國(guó)營(yíng)商場(chǎng)，顧客稀少，服務(wù)人員散漫，相比超市熱鬧一點(diǎn)。顧客稍多一些，屬國(guó)營(yíng)體制。產(chǎn)品化妝，洗滌用呂，服裝，鞋帽，文化，電器，珠寶，床上用品?；瘖y飾品，服裝，電器，電子，古董，主要來(lái)自全國(guó)各地大型廠家。價(jià)格對(duì)于濟(jì)南市人民消費(fèi)能力，價(jià)位中等偏高。產(chǎn)品檔次不高，但價(jià)位卻不低。消費(fèi)客戶中年為主。中、青年特點(diǎn)以服裝為主，產(chǎn)品檔次低。古董、工藝品是大觀園的一大特色。表五：名稱具體情況銀座商城貴和購(gòu)物位置濼源大街黑虎泉西路面積3.2萬(wàn)平方米不到2萬(wàn)平方米場(chǎng)所環(huán)境在濟(jì)南屬于中偏高檔，共六層，面積比較大，客人數(shù)量一般。在濟(jì)南市給人一種很新穎、高檔的環(huán)境感覺(jué)，共五層，一層、地下是濟(jì)南最高檔的商店。產(chǎn)品所經(jīng)營(yíng)的部分商品屬品牌商品，產(chǎn)地多數(shù)以深圳、北京、汕頭為進(jìn)口主單位。所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品牌子比較全，價(jià)格貴，也以深圳、北京、汕頭、武漢等一些城市居多。價(jià)格價(jià)格偏高，一般要1000元左右。價(jià)格高，在濟(jì)南市屬頂級(jí)。消費(fèi)客戶針對(duì)于濟(jì)南中上層收的人，工薪階層也有，不過(guò)很少，主要是為了信譽(yù)。針對(duì)于濟(jì)南市上層收的人，工薪層極少。特點(diǎn)大而全，檔次處于中等偏高的有信譽(yù)的大型商場(chǎng)。環(huán)境新穎、價(jià)格貴，整體面貌比較時(shí)尚。第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、住宅分布現(xiàn)狀及特征：1、住宅分布現(xiàn)狀整體印象：A、濟(jì)南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于初級(jí)起步階段，給人以散亂無(wú)序的感覺(jué)。B、從濟(jì)南全市房地產(chǎn)的宏觀而言，東部和南部比西部和北部發(fā)達(dá)，地域的認(rèn)知度在濟(jì)南市民中極強(qiáng)。C、濟(jì)南市由于受南部山區(qū)和北部黃河的自然因素限制，因此整個(gè)城區(qū)呈現(xiàn)向東、西兩頭發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2、市場(chǎng)分區(qū)：分 類價(jià) 格主 要 分 布代 表 樓 盤備 注低價(jià)住房900-2500元/平方米北區(qū)（鐵路線以北）金閣花園，板橋小區(qū)等濟(jì)南的低價(jià)位房包括動(dòng)遷房和低價(jià)商品房?jī)煞N中價(jià)位房3000-5000元/平方米東南和西南部怡心苑、中聯(lián)花園、開(kāi)元山莊等高價(jià)位房5000-10000元/平方米市中心區(qū)和南部千佛山一帶皇冠山莊，三箭銀苑、加州花園、舜華園等案量小，有地段和產(chǎn)品的特殊性。3、住宅特征：（1）整體規(guī)劃零星插建比較普遍，形成規(guī)模的小區(qū)不多，個(gè)別超大規(guī)模的小區(qū)雖已立項(xiàng)但進(jìn)展緩慢，目前還沒(méi)有投放市場(chǎng)；住宅項(xiàng)目以多層為主，社區(qū)規(guī)劃差，呈行列式布局，個(gè)別小區(qū)開(kāi)始分組團(tuán)，出現(xiàn)了圍合或半圍合式的布局，但比例很小；高層住宅極少（有限的幾幢高層均為單位自建），小高層住宅開(kāi)始增多。（2）建筑設(shè)計(jì)多層以一梯兩戶為主，也有一梯三戶或一梯四戶的設(shè)計(jì)，個(gè)別多層帶電梯；注重南北朝向的布局；目前已建產(chǎn)品大多將臥室作為朝南的首選，而客廳北向采光不在少數(shù)。小高層既有板式也有點(diǎn)式。（3）建筑風(fēng)格：較為單一，以傳統(tǒng)樸實(shí)設(shè)計(jì)為主，有少量產(chǎn)品開(kāi)始重視外觀設(shè)計(jì)，出現(xiàn)了仿歐式的建筑，但歐陸風(fēng)并未盛行，純歐式建筑幾乎沒(méi)有。（4）配套設(shè)計(jì)：配套設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單，大型社區(qū)以服務(wù)性配套為主，個(gè)別小區(qū)建了會(huì)所并配健身房、臺(tái)球室?jiàn)蕵?lè)室、游泳池等。（5）景觀環(huán)境：景觀體現(xiàn)在小區(qū)草坪綠化，種樹(shù)很少，小品較為低檔、粗糙，尚未引進(jìn)景觀設(shè)計(jì)，無(wú)架空層底部綠化和休閑設(shè)計(jì)，有的雖已開(kāi)始注重小區(qū)的外部環(huán)境，但綠化硬地廣場(chǎng)環(huán)境并不理想。（6）戶型設(shè)計(jì)：二房二廳和三房二廳主導(dǎo)市場(chǎng)，面積70-120平方米為多，復(fù)式有錯(cuò)層設(shè)計(jì)不多見(jiàn)。（7）外墻處理：外墻多為水刷石或馬賽克，色彩單調(diào)，也有部分涂料和面磚，但較為低檔，坡屋頂樓房增多。（8）車位布置：多層以地面停車為主，小高層雖設(shè)有地下停車場(chǎng)，但車位較少，難以滿足業(yè)主需求，一些小區(qū)出現(xiàn)了人車分流設(shè)計(jì)。（9）安保設(shè)施：許多小區(qū)呈半封閉式格局，僅以防盜門、防盜窗解決安保問(wèn)題，有電子對(duì)講系統(tǒng)，個(gè)別小區(qū)引進(jìn)了紅外線防盜系統(tǒng)。（10）細(xì)部處理：窗戶變化不多，突窗和轉(zhuǎn)角窗很少，弧形窗及異形窗尚未出現(xiàn)，窗戶多數(shù)是普通玻璃，白鋁合金或鋼塑制品，入戶門多為夾板門，圍墻粗糙未作藝術(shù)處理，屋頂設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，大堂及電梯廳設(shè)計(jì)很小氣。（11）智能化：一些小區(qū)開(kāi)始鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)，寬頻網(wǎng)絡(luò)已入入個(gè)別小區(qū)，部分小區(qū)增設(shè)了一卡通設(shè)施。（12）采暖：濟(jì)南作為我國(guó)沿海較為北部的城市，社區(qū)供暖是產(chǎn)品規(guī)劃中必備部分，詳細(xì)采暖方式及價(jià)格見(jiàn)附件1。4、濟(jì)南樓市狀況綜述近年來(lái)，山東濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的火爆局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南市目前正在開(kāi)發(fā)和銷售的90個(gè)樓盤中銷售率基本在50-80%。在過(guò)去的一年里，市場(chǎng)形勢(shì)的驟然升溫，除房改等政策的影響外，主要是當(dāng)?shù)卣f城改造規(guī)劃的拉動(dòng)作用。濟(jì)南市計(jì)劃利用3年的時(shí)間，完成二環(huán)以內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目的改造，開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅和公建1500萬(wàn)平方米，建設(shè)5-8個(gè)規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟(jì)南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆吸引了大批投資者，2000年，濟(jì)南市新增房地產(chǎn)公司40至50家，占原有公司總數(shù)的1/7。目前，濟(jì)南市大大小小的房地產(chǎn)公司總數(shù)已近300家。然而面對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)卻明顯呈現(xiàn)出力不從心之態(tài)。據(jù)報(bào)導(dǎo)，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)無(wú)大企業(yè)，幾百家房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金總共才十幾個(gè)億。這是因?yàn)?，多年?lái)該行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入的門檻較低，造成了小作坊式的不具備市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力的企業(yè)大量存在。此外，大量的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位雷同，產(chǎn)品差異性很小，幾乎在同一個(gè)層面上競(jìng)爭(zhēng)，造成產(chǎn)品積壓，資金沉淀，企業(yè)缺乏發(fā)展后勁，但從濟(jì)南現(xiàn)有260萬(wàn)人口和目前的人均11平方米居住面積計(jì)算，濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。在這一輪發(fā)展機(jī)遇面前，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強(qiáng)大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)脫穎而出。二、濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展演變1、起步階段：80年代初90年代初開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：政府統(tǒng)建，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為指導(dǎo)，基本屬于政府行為，沒(méi)有市場(chǎng)銷售。開(kāi)發(fā)量：30-50萬(wàn)平方米/年，共17家開(kāi)發(fā)公司代表樓盤：燕山小區(qū)缺少統(tǒng)一開(kāi)發(fā)規(guī)劃，東、南部檔次相對(duì)高，西、北部主要屬于經(jīng)濟(jì)適用性住房。2、發(fā)展之初：90年代初90年代中期開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：從零星插建為主，無(wú)成規(guī)模小區(qū)、規(guī)模較小。主要集中在市中心，三五棟樓即成小區(qū)。開(kāi)發(fā)量：100萬(wàn)平方米/年，共280家開(kāi)發(fā)公司代表樓盤：佛山苑3、開(kāi)發(fā)較熱：96年以后2000年開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：（1）開(kāi)發(fā)面較廣，從低檔的經(jīng)濟(jì)適用房到高檔的別墅項(xiàng)目都有，900-11000元/平方米不等。其中中高檔商品房（4000元/平方米以上）占總開(kāi)發(fā)量的20-30%。（2）濟(jì)南市內(nèi)已無(wú)土地，掌握在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商手中，共有49個(gè)項(xiàng)目，其中絕大多數(shù)“拆而不建，晾曬地塊”。導(dǎo)致外地有實(shí)力和能力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市內(nèi)無(wú)項(xiàng)目可作。（3）最近1-2年，郊區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為熱點(diǎn)，但檔次都不高。開(kāi)發(fā)量：96-99年100-150萬(wàn)平方米/年2000年190萬(wàn)平方米/年代表樓盤：(1)中高檔樓盤：綠景家園、雅居園、開(kāi)元山莊、怡心苑、舜湖社區(qū)。(2)別墅項(xiàng)目：加州花園三、濟(jì)南市主要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi) 發(fā) 企 業(yè)資 質(zhì)代 表 樓 盤1濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司一級(jí)燕子山、王宮莊、佛山苑、七星山、八里洼2市中區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司隸屬于市中區(qū)人民政府，被評(píng)為全國(guó)綜合效益百?gòu)?qiáng)回民、王函、梁莊等十四個(gè)居民小區(qū)（動(dòng)遷房）3濟(jì)南天建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司二級(jí)黃倉(cāng)、黃崗、影山花園、寶豐等居民小區(qū)（動(dòng)遷房）4濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司百花小區(qū)、雅居園5山東三箭置業(yè)集團(tuán)一級(jí)資質(zhì)，山東省最大的大型建筑企業(yè)集團(tuán)三箭.銀苑花園6山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)濟(jì)南總公司二級(jí)魯房高新小區(qū)，歷苑小區(qū)、山大路住宅區(qū)等。7三聯(lián)集團(tuán)山東省重點(diǎn)企業(yè)舜湖社區(qū)注：2000年，濟(jì)南全市商品房竣工量190萬(wàn)平方米。銷售量：160平方米，剩余多數(shù)為動(dòng)遷安居房。四、濟(jì)南市商品房銷售主要途徑及按揭辦理情況。1、濟(jì)南市商品房銷售主要途徑：A、絕大多數(shù)是現(xiàn)場(chǎng)銷售，有現(xiàn)場(chǎng)售樓處；B、安居房和低價(jià)位房到開(kāi)發(fā)商總部登記購(gòu)買為主；C、出現(xiàn)少數(shù)中介公司，也有商品房買賣，但多數(shù)為低價(jià)位房；D、類似于上海的“金豐易居”購(gòu)房超市，尚未出現(xiàn)。2、按揭辦理情況：A、銀行濟(jì)南目前多數(shù)銀行辦理購(gòu)房貸款服務(wù)，目前集中為工行、建行、農(nóng)行三家；B、年限大多數(shù)為15年，極個(gè)別為20年（如加州花園）；C、貸款比例70%額度。D、貸款相關(guān)收費(fèi)：1、抵押評(píng)估費(fèi)萬(wàn)分之八貸款總額2、保險(xiǎn)費(fèi)：千分之一貸款總額貸款年限1-5年萬(wàn)分之八貸款總額貸款年限5-10年萬(wàn)分之六貸款總額貸款年限10-15年3、公證費(fèi)：萬(wàn)分之八總房款4、代辦費(fèi)：100-300元不等。E、入戶相關(guān)收費(fèi)：1、契稅：1.5%總房款；2、維修基金（一次性）：2%總房款；3、有線電視初裝費(fèi)：320元；4、煤氣開(kāi)戶費(fèi)：1500元；5、供熱費(fèi)：18.2元/平方米總建面（4個(gè)月）另附：附件2利率表、附件3辦理按揭手續(xù)資料表各一份。五、廣告分析及報(bào)價(jià)1、報(bào)紙廣告：濟(jì)南目前的報(bào)紙廣告主要是濟(jì)南時(shí)報(bào)和齊魯晚報(bào)兩家。種類通欄（黑/彩）1/2版（黑/彩）整版（黑/彩）備注濟(jì)南時(shí)報(bào)12250/1740026000/2700052000/74000折扣在75-85折不等齊魯晚報(bào)19600/2548039000/5070078000/101400注：齊魯晚報(bào)為全省發(fā)行，日發(fā)行量達(dá)到65萬(wàn)份。濟(jì)南時(shí)報(bào)為全市，日發(fā)行量達(dá)到36萬(wàn)份。2、電視廣告以濟(jì)南電視臺(tái)-1（綜合頻道）和濟(jì)南電視臺(tái)二套（經(jīng)濟(jì)頻道）為調(diào)研對(duì)象。價(jià)格根據(jù)時(shí)間段而言。從晚上19：3022:50。濟(jì)南電視臺(tái)-1平均收費(fèi)為：100-200元/秒。濟(jì)南電視臺(tái)-2平均收費(fèi)為：70-160元/秒。3、身車廣告價(jià)格從6-12萬(wàn)/單車全年不等，外加15%的廣告公司代理費(fèi)。4、戶外看板在濟(jì)南市區(qū)繁華路段，戶外看板價(jià)格從1080元/平方米1680元/平方米不等，合作期限3年起。另注：有關(guān)以上4種廣告的詳細(xì)資料見(jiàn)附件4。第三部分 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查本次濟(jì)南市場(chǎng)調(diào)查以分區(qū)形式開(kāi)展，共分為五個(gè)區(qū)域：l 東南區(qū)（歷山路以東，解放路以南）l 東北區(qū)（歷山路以東，解放路以北）l 中心城區(qū)及南區(qū)（歷山路以西，緯二路以東，鐵路線以南）l 西南區(qū)（鐵路線以南，緯二路以西）l 北區(qū)（鐵路線以北，歷山路以西）以下為各區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告：東南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以南二、整體感覺(jué)生態(tài)環(huán)境較好，主要依托千佛山，臥佛山及燕子山進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外本區(qū)域東二環(huán)路以內(nèi)是濟(jì)南大專院校、省市、機(jī)關(guān)集中辦公區(qū)，整體屬鬧中取靜地段。三、環(huán)境分析1、交通以和平路，解放路，文化東路，山大路，歷山路為主要交通干線，縱橫交錯(cuò)，井字排列離市區(qū)距離近，交通便利。中心醫(yī)院附近 NO.45、46、47、87、K52終點(diǎn)站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近 NO.K59、75、18歷東花園附近 NO.K50、46、47、101開(kāi)元山莊附近 NO.K51、79、68終點(diǎn)站，燕東山莊、K59和平花園 NO.K96、102、49、80 頤琴灣 NO.102終點(diǎn)2、商業(yè)在這塊區(qū)域里沒(méi)有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬(wàn)嘉隆”會(huì)員店，屬濟(jì)南第一家僅對(duì)會(huì)員開(kāi)放的大型倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心。還有位于解放路與文化東路之間的一段山大路，匯集了多家電腦及軟件公司，稱得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜場(chǎng)，生活配套比較成熟，完全可以保證附近居民的日常生活。3、文教、醫(yī)療該區(qū)域內(nèi)的大專院校眾多，如山東師大、省藝術(shù)學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)學(xué)院等，中小學(xué)校更是遍布此區(qū)域內(nèi)，就學(xué)方便。市中心醫(yī)院就在解放路邊，還有一些其它機(jī)關(guān)醫(yī)院，都較其它區(qū)域多。4、周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。歷下區(qū)在濟(jì)南屬較好的區(qū)域，而所調(diào)研區(qū)域位于濟(jì)南市東南角，被人們稱為濟(jì)南的“富人區(qū)”。故明思意，居住在這里的人都有頗有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，當(dāng)然他們購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)要比其它人高，在很大程度上這里的周邊環(huán)境是吸引他們的主要因素，這塊區(qū)域南面是千佛山、臥佛山及燕子山，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，清靜、幽雅，絕對(duì)是養(yǎng)生的好地方，且離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通也比較便利，周邊的生活配套也相對(duì)齊全醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局、菜場(chǎng)一應(yīng)俱全，故“茅頭峪”，又稱開(kāi)元山莊地區(qū)四周樓盤很多，這里的樓盤價(jià)位高，生態(tài)環(huán)境占了很大因素。四、市場(chǎng)分析1、開(kāi)發(fā)地段及開(kāi)發(fā)量主要分為兩個(gè)部分A、千佛山、臥佛山、燕子山周邊l 代表樓盤：邦泰-綠苑、中創(chuàng)-開(kāi)元山莊、中聯(lián)花園、明月華庭、燕東山莊l 特點(diǎn)：均依山而建，生態(tài)環(huán)境相當(dāng)好，屬中、高檔住宅，規(guī)模大小不一。中創(chuàng)-開(kāi)元山莊最大，占地130畝 93年開(kāi)發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個(gè)部分，整個(gè)小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯(cuò)，看得出是一處經(jīng)過(guò)很好規(guī)劃的小區(qū)。B、解放路南，經(jīng)十路北，零星分散的幾處樓盤l 代表樓盤：和平花園、歷東花園、文東裕華園、東旺家園、華僑公寓及舜風(fēng)世紀(jì)花園l 特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)地段靠近市中心，周邊配套很齊全，交通便利，基本上屬中檔樓盤，品質(zhì)不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟(jì)適用房，沒(méi)有特點(diǎn)。上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開(kāi)元山莊”周邊。因?yàn)檫@里的環(huán)境好，是近年來(lái)濟(jì)南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。所以 “開(kāi)元山莊”周圍陸續(xù)開(kāi)發(fā)了很多樓盤，但目前可開(kāi)發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。另外就是這里已經(jīng)是樓市的密集點(diǎn)，房市成熟，房?jī)r(jià)高，可發(fā)展空間較小。2、單價(jià)市場(chǎng)這塊區(qū)域的普遍價(jià)位都較高，單價(jià)范圍2650-8000元不等，平均單價(jià)在4000-4500元左右。3、總價(jià)及主力總價(jià)總價(jià)范圍在40-170萬(wàn)，主力總價(jià)在60-80萬(wàn)之間，這證明了濟(jì)南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，且為數(shù)不少。4、主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130-170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。5、社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的12個(gè)樓盤基本都是行列式的排列，沒(méi)有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢(shì)，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)-開(kāi)元山莊，占地130畝，93年開(kāi)始開(kāi)發(fā)。另外一處是頤琴灣-明珠花園，占地100畝是近幾年開(kāi)發(fā)的樓盤，這里的綠化相對(duì)好些，但也是行列式排列，上海索爾-結(jié)繩營(yíng)銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒(méi)有主題。6、建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設(shè)計(jì)都沒(méi)有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟(jì)適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰-綠苑的外觀設(shè)計(jì)比較好，屬歐式風(fēng)格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。7、主要建材及設(shè)備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開(kāi)元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。 8、行銷主題基本上沒(méi)有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒(méi)有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務(wù)員能力差，缺乏專業(yè)知識(shí)，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點(diǎn)。五、具體案例分析1、頤琴灣-明珠花園價(jià)位：3000-3400元/平方米（在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價(jià)位房）面積范圍：130-240M2主打面積：130-140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購(gòu)房，20%建委、機(jī)關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購(gòu)房客源主要來(lái)自山東航空公司、東方航空公司、華能集團(tuán)員工及機(jī)關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點(diǎn)：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計(jì)較合理，三A標(biāo)準(zhǔn)，二十四小時(shí)安保，可視對(duì)講等智能化管理。2、邦泰-綠苑價(jià)位：4060-8000元主力面積：120-140 M2銷售率：77%客源：集體購(gòu)房5% 散戶95% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為7成，一次性付款者少， 賣點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟(jì)南市來(lái)說(shuō)屬于中檔偏高層次。1、南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點(diǎn)，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠(yuǎn)，周邊的配套也相對(duì)齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價(jià)不低，但銷售得也不錯(cuò)。2、中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點(diǎn)就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個(gè)案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問(wèn)題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟(jì)南出現(xiàn)大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場(chǎng)選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價(jià)。東北區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。1、環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路-鐵道線-二環(huán)東路-解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；2、環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分盡管區(qū)別于市核心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因而配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設(shè)施集中，故也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集中所在；市郊部分因?yàn)榻煌ū锥说仍?，人文基礎(chǔ)、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期。三、環(huán)境分析1、商業(yè)l 以洪樓廣場(chǎng)為中心，東關(guān)大街-花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中，生活設(shè)施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)集市、大潤(rùn)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)式大賣場(chǎng)等，其輻射范圍整個(gè)東北區(qū)。l 以山大路及山大南路構(gòu)成的濟(jì)南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢(shì)，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。2、交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路-二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路-閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街-花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個(gè)東北區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢(shì)上南高北低，東高西低。公交集散點(diǎn)：洪樓廣場(chǎng)：75、71、1、10、K98歷山路與解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一線：濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學(xué)（東校）、山大附中、歷城三中、濟(jì)南聯(lián)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、計(jì)劃學(xué)校4、醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場(chǎng)分析1、 開(kāi)發(fā)地段及開(kāi)發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（1.2萬(wàn)方），洪西花園（1.44萬(wàn)方），恒泰花園（3.6萬(wàn)方），大學(xué)南苑（10萬(wàn)方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀(jì)園（4.2萬(wàn)方），百花小區(qū)（15萬(wàn)），雅居園（16萬(wàn)）環(huán)內(nèi)新開(kāi)樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。2、 價(jià)格區(qū)間分類（2000-3000元/M2）：齊魯世紀(jì)園、恒泰、大學(xué)南苑、百花小區(qū)多屬于環(huán)外個(gè)案，或?yàn)橐?guī)劃品質(zhì)較落后的環(huán)內(nèi)個(gè)案。（3000-4000元/ M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園多屬環(huán)內(nèi)個(gè)案，且相對(duì)規(guī)劃起點(diǎn)較高。3、 主力面積與主力單價(jià)、總價(jià)分析（3000-4000元/ M2）二房面積110-120 M2，3300-3500元/m2，36.3-42萬(wàn)三房面積140-160 M2，3300-3500元/m2，46.2-56萬(wàn)（2000-3000元/ M2）二房面積90-110 M2，2200-2500元/m2，19.8-26萬(wàn) 三房面積110-130 M2，2200-2500元/m2，24-31.2萬(wàn)4、 社區(qū)規(guī)劃與建筑立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會(huì)所、物業(yè)形態(tài)也趨于多樣化，注重外立面的設(shè)計(jì)風(fēng)格，追求高品質(zhì)社區(qū)形象外，其余個(gè)案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，且受規(guī)模所限，無(wú)環(huán)境規(guī)劃。5、 建材與設(shè)備百花小區(qū)采用建設(shè)部推薦“四新”技術(shù)成果建材標(biāo)準(zhǔn)及智能化設(shè)施配置。雅居園全國(guó)康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設(shè)施。金泰花園初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚。6、 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個(gè)人購(gòu)房中相當(dāng)部分為私營(yíng)業(yè)主。7、 行銷主題大多個(gè)案仍緊扣地段概念為訴求要點(diǎn)，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個(gè)案緊扣自身產(chǎn)品上賣點(diǎn)的。綠景家園“東情西韻中國(guó)心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運(yùn)冠軍，突出名人效應(yīng)。百花小區(qū)主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設(shè)施。總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)以下特征：1、 環(huán)內(nèi)新開(kāi)樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，新建個(gè)案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個(gè)案，有一定社區(qū)規(guī)劃。2、 物業(yè)價(jià)格主要由地段價(jià)值決定，而同類地段上則由物業(yè)品質(zhì)區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差價(jià)在500-700元/M2之間。3、區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無(wú)集中綠化環(huán)境。4、區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)多存在以下共性弊端：l 外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格雷同，缺乏細(xì)部處理，歐陸化標(biāo)識(shí)不明；l 社區(qū)公共部分建材標(biāo)準(zhǔn)低檔；l 現(xiàn)代物業(yè)管理模式尚屬空白；5、規(guī)模化社區(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設(shè)施配套逐漸成為發(fā)展趨勢(shì)，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點(diǎn)。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報(bào)告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。二、整體感覺(jué)：此地塊以大明湖、泉城廣場(chǎng)、千佛山風(fēng)景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟(jì)南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。也是配套最完善，房?jī)r(jià)最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：1、商業(yè)：該地區(qū)是濟(jì)南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，盡管商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長(zhǎng)盛小區(qū)。（2）泉城路和泉城廣場(chǎng)周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場(chǎng)，南京路商業(yè)街。（3）東八里地區(qū)。以東八里農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為核心，解決近幾年動(dòng)遷至此的居民的生活配套。（4）玉函小區(qū)周圍。最主要解決玉函社區(qū)（動(dòng)遷小區(qū)）的生活配套。2、交通。該區(qū)除泉城廣場(chǎng)市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點(diǎn)：（1）濟(jì)南東站（大明湖以北）。33、6、31、36、37、41終點(diǎn)站。（2）東八里洼地區(qū)。48、44、34、66、42終點(diǎn)站。（3）玉函小區(qū)。4、76、35、43終點(diǎn)站。3、文教。該區(qū)的文教設(shè)施分布以下幾塊：（1）省委附近。如省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、濟(jì)南外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、回民學(xué)校、鐵中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山東大學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。此處是濟(jì)南市高教集中區(qū)域。4、醫(yī)療。濟(jì)南市醫(yī)療設(shè)施比較分散，基本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場(chǎng)分析1、開(kāi)發(fā)地段及開(kāi)發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細(xì)分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。代表樓盤：緯北、北坦、長(zhǎng)盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開(kāi)發(fā)有潛力的地區(qū)。（2）大明湖周圍地區(qū)。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開(kāi)的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較?。航鸸诨▓@建筑面積5萬(wàn)平方米，大明翠庭3.6平方米。（3）市中心和千佛山地區(qū)。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟(jì)南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價(jià)格最貴的公寓小區(qū)。開(kāi)發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬(wàn)平方米；四季花園：5.7萬(wàn)平方米；皇冠山莊：4萬(wàn)平方米；舜華園：6.3萬(wàn)平方米。（4）南部山區(qū)。代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動(dòng)遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟(jì)南開(kāi)發(fā)量最大的社區(qū)，總建面達(dá)到267萬(wàn)平方米。（5）別墅項(xiàng)目。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟(jì)南目前唯一的純別墅類項(xiàng)目。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程30分鐘。但開(kāi)發(fā)量不大。加州花園共有2.3萬(wàn)平方米。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵路線沿線；南部為新建動(dòng)遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地區(qū)。2、單價(jià)市場(chǎng)：（1）大明湖周圍：3930-5500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（2）市中心和千佛山地區(qū)：6000-11000元/平方米。（3）南部動(dòng)遷房：1500-2200元/平方米。（4）舜湖社區(qū)：3090-4890元/平方米。（5）加州花園：4557-6382元/平方米。3、總價(jià)和主力總價(jià)：（1）大明湖周圍：36萬(wàn)-125萬(wàn)。主力總價(jià)：50-80萬(wàn)。（2）市中心和千佛山地區(qū)：75萬(wàn)-250萬(wàn)。主力總價(jià)：80-137萬(wàn)。（3）舜湖社區(qū)：46.9萬(wàn)-131.5萬(wàn)。主力總價(jià)：65-80萬(wàn)。（4）加州花園：139-217萬(wàn)。主力總價(jià)：200-217萬(wàn)。4、主力面積及主力房型：（1）大明湖周圍：100-140平方米。主力房型：二房和三房均勢(shì)。（2）市中心和千佛山地區(qū)：125-200平方米。主力房型：三房二廳。（3）舜湖社區(qū)：148.23-180.2