商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理

淺談資產(chǎn)管理,BOMA中國課程學(xué)習(xí)分享,一、資產(chǎn)管理概念介紹,為房地產(chǎn)增加價值！,為機構(gòu)投資的規(guī)則,投資指導(dǎo)政策：透明度保守主義低風險與期待的支出所匹配的投資水平降低風險的方式：盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計劃,資產(chǎn)管理概念介紹,與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風險:運營（收益可能沒有期待的那么多）租賃（租賃目標可能受市場影響）資金支出（補充投資的程度可能會被低估）流動性（萬一房地產(chǎn)賣不出去）債務(wù)（一些物業(yè)會給所有者多余的債務(wù)，比如說環(huán)境風險）,理解基點,投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個基點，但投資債券的風險相對較低，能帶來更高的凈回報?；c：一個基點等于萬分之一，一個百分比變化等于一百個基點。債券收益率漲了0.05%，相當于增加了50基點，利率增加了1%，相當于增加100基點。,房地產(chǎn)投資影響因素,商業(yè)地產(chǎn)評估：,二、資產(chǎn)管理定義,管理種類：設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理,設(shè)備管理：根據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）的定義為“一項包含多項行為的職業(yè)，整合人、地點、過程和科技來確定已建立的環(huán)境的功能?！必撠熃ㄖ\營機械、電力、安全等,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理,物業(yè)管理：管理一座建筑的運營開銷并且負責租戶的安康，包括租約管理。物業(yè)維護質(zhì)量一座維護好的建筑比一座維護差的建筑更保值！,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理,租賃管理：致力于收入的產(chǎn)生。負責為任何一塊空場地招租，為租戶租約續(xù)租。租賃管理經(jīng)理負責收入，物業(yè)管理經(jīng)理負責開銷：收入-支出=利潤,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理,資產(chǎn)管理：把每一座建筑當做一門生意來運作。負責確保收入最大化，開銷最小化。,資產(chǎn)管理流程概述,資產(chǎn)管理流程概述,資產(chǎn)管理流程概述,資產(chǎn)管理經(jīng)理的責任,資產(chǎn)管理經(jīng)理對誰負責？對利潤/底線負責，對一座建筑的收入和開銷做出貢獻的所有人負責。物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理估價師工程師咨詢師,三、房地產(chǎn)業(yè),把每座建筑視為一個單獨的產(chǎn)業(yè)賺取利潤市場/銷量地點租賃管理經(jīng)理、物業(yè)管理經(jīng)理等在一座建筑里不同的扮演角色,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士的角色,收入-租賃管理經(jīng)理的角色尋找建筑物空閑房屋的承租人以產(chǎn)生收入（了解這座建筑的特色、與其他建筑相比的競爭優(yōu)勢）管理建筑所使用的第三方經(jīng)紀人（和中介圈子保持良好關(guān)系）負責續(xù)租（定期與承租人保持聯(lián)系）尋找一個新承租人的成本將是保持現(xiàn)有這個的四倍！,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士的角色,開銷-物業(yè)管理經(jīng)理的角色管理營業(yè)費用（怎樣管理一座建筑才能使承租人過得舒服）負責租約管理與承租人的關(guān)系（確保承租人遵守所有租約上的條款還要與承租人保持良好的工作關(guān)系）項目管理（管理給建筑進行維修的維護部分和外聘服務(wù)單位等，完成任務(wù)并把開控制在預(yù)算內(nèi)）,項目資本,項目資本通過資產(chǎn)項目增加資產(chǎn)價值有時候一些重大的費用，如房屋的維修費或?qū)Υ筇谜w翻修，需要完成才能保證建筑的價值。,房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士的角色,底線-資產(chǎn)管理經(jīng)理的角色最重要的是增加價值一座建筑里的所有事物不是增加就是減少這座建筑的價值資產(chǎn)管理經(jīng)理應(yīng)該表現(xiàn)的像業(yè)主一樣資產(chǎn)管理經(jīng)理的主要責任是讓建筑產(chǎn)生利潤,四、投資原理,房地產(chǎn)業(yè)與股票和債券如何相比較資產(chǎn)種類股票債券債券和股票都是證券，區(qū)別在于股票持有者在公司有股權(quán)，而債券持有者在公司里有債權(quán)人的股份。債券通常有一個規(guī)定的到期日，而股票可能一直未清償。房地產(chǎn)被持有或出租的建筑物/地塊。,投資原理-估值方法,計算價值的方法成本法（計算它建立時候的成本，或替換成本）市場對比法（同樣一座城市里其他建筑在過去半年左右賣出的每平米的價錢）收入資本化法（假設(shè)一座建筑的價值最大程度受到了租金收入的決定，如能計算這座建筑的租金收入/現(xiàn)金流，就能得到一個更加實際的價值計算方法）,從長遠眼光看房地產(chǎn)業(yè),收入/現(xiàn)金流收入/現(xiàn)金流（投資者應(yīng)該確保收回投資的本金，確保投資能獲得穩(wěn)定的收入或現(xiàn)金）資本增值房地產(chǎn)的價值來自于租金收入，我們假設(shè)因為市場需求的原因租金一直上漲，那么房地產(chǎn)的價值在將來確實會一直增加。通貨膨脹避免通貨膨脹損失的套期保值。房地產(chǎn)趨向于對抗通貨膨脹，因為產(chǎn)生的租金總是和市場水平持平。因此，如果通貨膨脹導(dǎo)致的租金上漲，建筑的價值將也會上升，而且投資本金的價值也會上漲。,房地產(chǎn)業(yè)中不同形式的產(chǎn)權(quán),所有權(quán)類型：個人合伙人關(guān)系和合資公司公司養(yǎng)老基金保險公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITS）投資者可以在股票市場上房地產(chǎn)投資信托公司的股票，房地產(chǎn)投資信托公司的價值以天來計算，就跟股票一樣。與房地產(chǎn)開發(fā)公司最大的區(qū)別在于，房地產(chǎn)投資信托公司所賺取的大部分利潤以紅利的形式回報給投資者。,整體投資組合策略,形成一個商業(yè)計劃執(zhí)行摘要地域目錄業(yè)績指標價值絕對回報使命開發(fā)遠景賬面價值收益戰(zhàn)略計劃資本支出預(yù)算關(guān)鍵措施閑置運營計劃（租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理出售物業(yè)、收購物業(yè)、物業(yè)開發(fā)）目標和主要表現(xiàn)指標（投資多樣化：核心資產(chǎn)/非核心資產(chǎn)）財產(chǎn)類型（辦公樓、零售、工業(yè)、住宅、地面租金、其他）租戶挽留,資產(chǎn)管理戰(zhàn)略,資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）報告基礎(chǔ)資產(chǎn)辨別、投資策略、營業(yè)戰(zhàn)略、資產(chǎn)管理經(jīng)理和投資組合管理者的許可成熟周期分析計算相對于市場租金而言，你的建筑租金大概處于一個什么位置。,六、估價,專業(yè)人士估價內(nèi)部估價師在北美最好用的一個方法是在每三個月（一年三次）做一次內(nèi)部估價，在第四次找一位外部估價師來做。,七、財務(wù)基準,行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，可以通過全國不動產(chǎn)信托委員會（NCREIF）和投資物業(yè)資料庫（IPD）找到行業(yè)數(shù)據(jù)，他們發(fā)布的報告會表明他們成員投資組合中財產(chǎn)的回報率。數(shù)據(jù)對一位資產(chǎn)管理經(jīng)理來說有很大用處，他們可以用這些數(shù)據(jù)按照資產(chǎn)分類（辦公樓、零售等）和分布地區(qū)來衡量資產(chǎn)表現(xiàn)的好壞。,八、資本化率和融資,資本化率資本化率是一項資產(chǎn)的凈營業(yè)收入與它的資金成本（買入這項資產(chǎn)的原始價錢）或當前市場價值的比率。在房地產(chǎn)中，如果想要計算一座建筑的價值，只需知道它的租金收入和現(xiàn)行市場資本化率即可。,收益率和并購實踐,收益率（資本化率）和并購實踐比如我們有筆錢要投資，我們選擇把錢存入銀行，來賺取最低的利率3.25%，或者我們也可以投資在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)的資本化率在一年6%到7%之間徘徊。因此保證的3.25%的利率與期望的6.5%資本化率之間的差別由一些因素構(gòu)成，其中之一就是風險。了解這個之后，尋找購入建筑的資產(chǎn)管理經(jīng)理就知道了他需要找到回報率至少在6.5%的建筑再能買，因為這樣才能使投資有意義。,投資實踐和融資實踐,投資實踐-保險公司保險公司必須賺取最低的回報率，才能在將來某一時間點有足夠的現(xiàn)金來償還債務(wù)。融資實踐-銀行銀行業(yè)在多種方式上支持房地產(chǎn)開發(fā)，他們提供短期和長期的融資。短期融資叫做：建筑融資過度融資夾層融資,九、并購,理解房地產(chǎn)如何被買下一位資產(chǎn)管理經(jīng)理買一座建筑，需要的技能包括市場分析、戰(zhàn)略思維、建筑價值估算和談判。團隊的組成：,十、財產(chǎn)處置,理解房地產(chǎn)如何被賣出資產(chǎn)管理經(jīng)理要記?。翰灰獝凵夏愕姆康禺a(chǎn)！房地產(chǎn)是一項投資，與任何投資一樣，它將在合適的時候被買入或賣出。,賣出房地產(chǎn)的步驟,市場分析建筑分析經(jīng)紀人提議附條件的報價提交盡職調(diào)查合理的信息的例子最終報價資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,十一、物業(yè)發(fā)展,項目分析資產(chǎn)管理經(jīng)理需要知道：預(yù)估建筑成本-項目全部成本是多少？直到項目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？建筑期-這個項目要進行多久？在將來的某個時候你期望的市場是哪里？市場條件-在建筑期最后，買賣和租賃房產(chǎn)的預(yù)期是什么？在那個時候還將會有市場需求嗎?職員以及經(jīng)過訓(xùn)練的人員的可利用性。一旦經(jīng)濟模型建立起來，資產(chǎn)管理經(jīng)理通常需要讓它經(jīng)過一個投資委員會或者公司里一些其他權(quán)威的審核和通過。組成團隊,物業(yè)開發(fā)過程中每一位專業(yè)人士的角色,建筑師和設(shè)計師工程顧問（機械、電氣、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等）建筑管理者和項目管理者租賃顧問物業(yè)管理經(jīng)理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理,十二、管理團隊,租賃功能以及它如何對資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要承租方不再續(xù)約的成本使用一份常規(guī)報告來跟蹤你的租賃管理經(jīng)理的活動使用一個租賃情況圖未用空間清單資產(chǎn)比較分析物業(yè)管理經(jīng)理功能以及它如何對資產(chǎn)管理經(jīng)理的成功至關(guān)重要不再續(xù)約的成本與物業(yè)管理經(jīng)理和租賃管理經(jīng)理所使用的工具BOMA中國的卓越項目證明,十三、增加價值-計算每一次租約如何增加建筑的價值,理解凈效率實際的租金，在考慮到出租特許權(quán)和其他像租約傭金一樣的成本以后。除了對簡單租賃率的扣除外，更加富有經(jīng)驗的資產(chǎn)管理經(jīng)理計算一段時間內(nèi)（三到五年）租約的全部價值，并且以現(xiàn)在的狀態(tài)打折。換句話說，三年后租約的價值相當于多少人民幣就是現(xiàn)在的價值。在這個時候，你可以把現(xiàn)在的條件下這個租約的價值與這座建筑每平方米多少人民幣的價值相對比。,資本支出及其在增加一座建筑價值中所扮演的角色,當一座建筑需要在某個方面修繕或變得現(xiàn)代化，這將通常會需要資本支出，因為投資的長期性，這個支出不會直接算作一項營業(yè)費用。建筑的質(zhì)量會隨著時間而下降，如果你沒有一個適當?shù)念A(yù)防維護計劃的話，建筑質(zhì)量的下降更快。為讓建筑在市場上保持競爭力，需要不停的評估資金成本，這是以這項資金成本能夠帶來的經(jīng)濟利益為基礎(chǔ)的。,十四、贖回策略,喪失抵押權(quán)贖回戰(zhàn)略定義：喪失抵押品贖回權(quán)是一個特定的法律流程，又稱取消抵押品贖回權(quán)。指借款人因還款違約而失去贖回抵押品的權(quán)利。貸款機構(gòu)根據(jù)規(guī)定的法律程序獲得相關(guān)房產(chǎn)抵押品所有權(quán)或房產(chǎn)抵押品出售以抵消借款人欠債。通俗來說，以上說明如果這項資產(chǎn)是借方用來做貸款擔保物的，那么貸方將收回資產(chǎn)。1.理解所有者的經(jīng)濟目標。2.為資產(chǎn)做一份建筑評估報告（BAR）3.為這項資產(chǎn)開發(fā)一份資產(chǎn)管理戰(zhàn)略（AMS）4.發(fā)現(xiàn)并實施所有的增值措施，與資產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展保持一致。,十五、整體匯總,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值我們在這項課程的開始，強調(diào)了資產(chǎn)管理經(jīng)理要把建筑當作生意來看待。我們談?wù)摿松獾牟煌蛩?。收益、支出、利潤，利?凈租金收入。房地產(chǎn)的不同方面都在影響著這三大主要因素。我們談?wù)摿速Y本化率以及對其產(chǎn)生影響的不同因素。我們談?wù)摿私ㄖr值和它如何成為資產(chǎn)管理經(jīng)理的主要責任-為房地產(chǎn)增加價值，什么事情影響了建筑價值。,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值,讓我們從凈租金收入開始看這些事物是如何產(chǎn)生影響的：,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值,理解建筑和市場中所有不同元素在一起如何為資產(chǎn)管理帶來價值,一位好的資產(chǎn)管理經(jīng)理從一個精心準備的商業(yè)計劃開始好的市場信息訓(xùn)練有素的租賃團隊訓(xùn)練有素的物業(yè)管理職員能源管理和費用控制預(yù)防性維護資本計劃