城鎮(zhèn)土地定級(一)理論與方法PPT課件

第八章城鎮(zhèn)土地定級(一)理論與方法,-,2,第一節(jié)概述,城鎮(zhèn)土地定級的類型綜合定級：對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按差異劃分土地級。分類定級：商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地,-,3,定級技術程序,建立城鎮(zhèn)土地定級的因素體系確定各因素的權重值計算各因素的指標值和作用分，編制各因素的指標值與作用分值的對照表劃分城鎮(zhèn)土地定級單元計算單元內各因素分值，加權求和計算總分值，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分土地級進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調整編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎資料匯編,-,4,定級技術方法,因素作用分的計算：相對值法、距離遞減法(0100)單元劃分：主導因素判定法、疊置法、網格法權重確定：特爾菲法、因素成對比較法、層次分析法等單元總分值計算：多因素加權分值求和法級別確定：總分數(shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法、聚類分析法土地收益測算：典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法,-,5,第二節(jié)定級因素的選擇,一.定級因素選擇范圍,-,7,二.定級因素選擇原則,因素指標值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著的影響因素指標值有較大的變化范圍，選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素三.定級因素選擇和權重確定方法原則：參照各因素重要性順序和權重值范圍，定級因素對不同類型用地的影響程度不同方法：特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法,-,8,第三節(jié)定級資料調查與整理,一.定級因素量化的一般方法1.面狀因素2.點、線狀因素(規(guī)模指數(shù)，功能分與作用分)在各因素內按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c、線的功能分(最大值為100)確定吸引范圍，并劃分若干個相對距離區(qū)間按衰減公式計算各相對距離區(qū)間的作用分,相對距離作用分值對照表(指數(shù)衰減),相對距離作用分值對照表(直線衰減),-,11,二.商服繁華程度資料整理,資料調查：商服中心的數(shù)量、位置、范圍；商服中心的商店總數(shù)、經營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積1.商服中心劃分級別：市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級邊界：明顯地物或非商服業(yè)建筑依據：商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值等,-,12,2.商服中心規(guī)模指數(shù),采用銷售總額等經濟指標確定3.商服中心內各級功能分的分割商服中心功能包含與中心自身級別相應的商服功能和低于其級別的各級功能，商服中心對土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應以相應級別的功能分來衡量。,-,13,4.商服中心各級功能的服務半徑和相對距離,市級商服功能的服務半徑：市級商服中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離其他各級功能的服務半徑：同級商服中心的最大服務距離依據商服中心的不同級功能，確定對應的相對距離（3-15個區(qū)間）商服功能影響作用分：,-,14,商服功能影響作用分值表,-,15,5.商服繁華影響度作用分,同時受多個同級功能影響時，取其中最高的商服功能影響作用分；同時存在多級功能影響時，對各級商服功能影響作用分僅取值一次，并進行加和：練習：在城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為30、9、3，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為10、4，則該評價單元的商服繁華度作用分值為()。A.41B.44C.49D.56,-,16,三.交通條件資料整理,(一)道路通達度資料調查：路網分布、進路類型、級別標準、車流量、道路長度及寬度1.道路類型劃分作用：主干道，次干道，支路類型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道類型數(shù)：大城市5-7類，中等城市3-5類，小城市以下1-3類劃分依據：寬度，車道數(shù),-,17,2.道路的作用指數(shù)和功能分,道路作用指數(shù)反映道路在城鎮(zhèn)交通運輸中的作用依據道路作用指數(shù)確定道路功能分：其中，步行街、單行道的道路功能分減半。,-,18,3.道路影響距離及相對距離,主干道、次干道的影響距離：支路的影響半徑（0.3-0.75km）的確定；道路影響的相對距離（3-10個區(qū)間）：,-,19,4.道路通達度作用分,綜合定級和商業(yè)用地定級時：住宅用地定級和工業(yè)用地定級時：,-,20,道路通達度作用分值表,-,21,(二)公交便捷度,資料調查：公共汽車、地鐵線路及站點分布、車流量及停靠次數(shù)公共交通站流量的計算：一定區(qū)域內各個公交站點的每小時停車量（地鐵等需換算）公交站點功能分的確定公交站點服務半徑（0.3-0.8km）和相對距離（2-5個區(qū)間）的計算公交便捷度作用分的計算,-,22,公交便捷度作用分值表,-,23,(三)對外交通便利度,資料調查：對外經營的客運站、貨運站和交通節(jié)點，包括交通工具類型、設施規(guī)模及分布對外交通設施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和功能分對外交通設施服務半徑（2-20km）和相對距離（3-5個區(qū)間）的確定對外交通便利度作用分的確定,-,24,對外交通便利度作用分值表,-,25,四.基本設施資料整理,(一)基礎設施完善度資料調查：電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等的類型、數(shù)量、分布、投資，技術水平、規(guī)模、級別，保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務的優(yōu)劣基礎設施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）：基礎設施與日常生活、工作的密切程度區(qū)域水平系數(shù)（2-4級）：按設施技術水平、服務方式或分布密度確定區(qū)域使用保證率（0-100%）：按設施使用持續(xù)率、可靠率和保證率確定,-,26,基礎設施完善度作用分值表,-,27,(二)公用設施完備度,資料調查：中小學、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場館、文化館(活動中心)、影劇院、公園、郵局等的類型、數(shù)量、分布，技術水平、規(guī)模、級別、服務水平和服務范圍公用設施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和作用分公用設施服務半徑（0.3-3km）和相對距離（3-5個區(qū)間）公用設施作用分值,-,28,公用設施作用分值表,-,29,五.環(huán)境條件資料整理,(一)環(huán)境質量優(yōu)劣度資料調查：污染狀況、分布和環(huán)境質量指數(shù)具有環(huán)境質量綜合評價成果的城鎮(zhèn)缺乏環(huán)境質量綜合評價成果的城鎮(zhèn)各項環(huán)境質量的作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）單項（水、氣、噪音）環(huán)境質量優(yōu)劣度的作用分,-,30,(二)綠地覆蓋度,資料調查：綠地位置、面積、服務范圍及規(guī)模綠地覆蓋度指標計算綠地覆蓋度作用分（5-10個區(qū)間）(三)自然條件優(yōu)劣度資料調查：工程地質、地形、地下水、洪水淹沒等按各城鎮(zhèn)內部自然條件的差異，選擇指標，確定評分標準并賦值,-,31,六.人口狀況資料整理,資料調查：人口總數(shù)、常住人口、暫住人口、客流人口(一)商業(yè)用地人口密度人口密度指標值人口密度作用分（5-10個區(qū)間）(二)住宅用地人口密度人口密度指標值人口密度作用分（5-10個區(qū)間）,-,32,七.產業(yè)集聚資料整理,資料調查：城鎮(zhèn)產業(yè)集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質，各集聚區(qū)產業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)量、年產值、年利潤、職工人數(shù)產業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)產業(yè)集聚影響度作用分（5-10個區(qū)間）,-,33,八.城鎮(zhèn)土地定級因素作用分值圖,綜合定級作用分值圖：商服繁華影響度作用分等值線圖道路通達度作用分等值線圖公交便捷度作用分等值線圖對外交通便利度作用分等值線圖基礎設施完善度作用分值圖公用設施完備度作用分等值線圖環(huán)境質量優(yōu)劣度作用分值圖綠地覆蓋度作用分值圖自然條件優(yōu)劣度作用分值圖,定級因素作用分值表（點、線狀因素）,定級因素作用分值表（面狀因素）,-,35,第四節(jié)定級單元分值計算與級別劃分,一.定級單元劃分1.劃分原則單元內主要定級因素的影響大體一致，同單元內的同一主要因素作用分值差異必須小于100/（n+1）確定單元面積（5-25ha）商服中心、公用設施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，按臨街兩側相對應劃分為條狀單元住宅用地定級時，以居住小區(qū)和居住組團為單位工業(yè)用地定級時，以交通道路為單元界線,-,36,2.劃分方法,主導因素判定法疊置法網格法宗地法動態(tài)網格法：以1/4(或1/16)公里網格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網格選擇典型網格(市中心和市郊)，檢查每類網格內部2個以上主導因素的差異若網格內同一因素分值差異100/(n1)時，則需繼續(xù)加密，直至滿足要求后為止,-,37,二.確定單元內定級因素的分值,定級單元圖疊置各定級因素分值圖，確定單元內定級因素分值：單元所包含的因素等分線平均值；單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權平均分；單元幾何中心點的分值；單元各轉折點、明顯變化點的平均值點、線狀因素分值：由相應因素對單元中心點的作用分值按衰減公式直接計算面狀因素分值：直接讀取中心點所在指標區(qū)域的作用分值,-,38,1.單元內商服繁華影響度分值的計算,商服繁華影響度作用分等值線圖與定級單元圖疊置，直接得到單元分值。單元內這些因素怎么計算?環(huán)境條件分值：環(huán)境質量優(yōu)劣度，綠地覆蓋度，自然條件優(yōu)劣度人口密度分值產業(yè)聚集影響度分值,-,39,2.單元內交通條件分值的計算,道路通達度：道路通達度作用分的讀?。和瑫r存在多種道路類型影響時，取單元內最高作用分值確定通達系數(shù)道路通達度分值的計算,道路、公交通達系數(shù)示意圖,-,40,公共交通便捷度：,公交便捷度作用分的讀?。和瑫r存在多個公交站點影響時，取單元內的最高作用分確定通達系數(shù)公交便捷度分值的計算對外交通便利度：對外交通便利度作用分的讀?。和瑫r存在多類對外交通設施影響時，每類設施對單元的作用分僅取值一次；受多個同類設施影響時，取其最高作用分對外交通便利度分值的計算,-,41,3.單元內基礎設施分值的計算,基礎設施完善度：公用設備完備度：對外交通便利度作用分的讀?。和瑫r存在多類對外交通設施影響時，每類設施對單元的作用分僅取值一次；受多個同類設施影響時，取其最高作用分對外交通便利度分值的計算,-,42,三.城鎮(zhèn)土地級的初步劃分,定級單元總分值計算,Sj-j單元的總分值（各因素對j單元影響的總作用分）Fij-j單元的i因素分值（i因素對j單元影響的作用分）Wi-i因素的權重；n-定級因素的個數(shù),-,43,2.城鎮(zhèn)土地級的劃分方法,總分數(shù)軸確定法總分頻率曲線法總分剖面圖法：沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實際情況，以剖面線的波谷和波峰的中間部作為級間分界。,-,44,第五節(jié)城鎮(zhèn)土地級的驗證與確定,一.土地級差收益測算驗證分別計算每級土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級收益值；各級收益差：同一行業(yè)的各級收益值減去最低級收益值；級差收益：扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額；對土地級差收益進行方差檢驗、調整，使檢驗值差異顯著（土地級差收益滿足土地收益級間差異大于級內差異的原則）。二.市場交易價格驗證劃分各類用地的均質地域（城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價相近）各均質地域平均地價：樣點地價的計算與統(tǒng)計分析；各土地級別平均地價區(qū)間：各均質地域平均地價的數(shù)理統(tǒng)計分析；各類用地的土地級：勾畫連塊同一地價區(qū)間的相鄰均質地域。,-,45,三.商業(yè)用地定級中的高級商務集聚區(qū)修正,特大城市和大城市的高級商務集聚區(qū)，根據各區(qū)域高級商務集聚規(guī)模作用分的高低，對相應區(qū)域的土地級別進行適當調整。高級商務集聚規(guī)模指數(shù)：金融保險業(yè)、高檔寫字樓、高級賓館等的數(shù)量、級別、建筑面積、年營業(yè)額、年租金、高級