中原2010年海南?？谥泻胛骱０俄?xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

中弘西海岸項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告,階段劃分,區(qū)域宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景研究城市產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)訪(fǎng)談專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談?wù)賳T訪(fǎng)談城市規(guī)劃背景研究,客戶(hù)目標(biāo)及問(wèn)題的結(jié)構(gòu)化分析核心問(wèn)題階段競(jìng)爭(zhēng)、客戶(hù)和本體分析發(fā)展戰(zhàn)略研判整體定位確定，包含客戶(hù)、形象、產(chǎn)品定位等,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),2010/05/19,2010/06/24,第三階段物業(yè)發(fā)展建議,2010/07/12,2010/06/01,第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段,項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段成果,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,物業(yè)發(fā)展建議及規(guī)劃跟進(jìn),第二階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),收益目標(biāo):實(shí)現(xiàn)住宅2.5萬(wàn)元單價(jià),定位方向:打造高度假休閑氛圍,1,3,現(xiàn)金流目標(biāo):未來(lái)一年內(nèi)快速回現(xiàn)20-30億元,能否做？,怎么做？,意在通過(guò)打造高端度假休閑氛圍產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅2.5萬(wàn)元單價(jià)并快速回現(xiàn)20-30個(gè)億,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,31%,64%,圖表解析表格為海南四大城市過(guò)去一年房地產(chǎn)成交價(jià)格走勢(shì)圖。從國(guó)際旅游島政策頒布的當(dāng)月起，海南各城市房?jī)r(jià)均有不同程度的騰飛，海口的房?jī)r(jià)增幅超過(guò)76%，且有不斷上升的趨勢(shì)。國(guó)際旅游島政策回顧2009年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，海南島的建設(shè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會(huì)推動(dòng)海南市場(chǎng)，拉動(dòng)本島經(jīng)濟(jì)。,09年底以來(lái)，在國(guó)際旅游島政策刺激下，海南及?？诜?jī)r(jià)趨于直線(xiàn)飛速攀升，海口房?jī)r(jià)增速達(dá)76%,海南及?？诜?jī)r(jià)思考,1,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額：海南商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度，也均高居全國(guó)之首，顯現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的消化潛力,圖表解析：國(guó)際旅游島政策之后，海南商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增速分別以221.7%和381.2%遠(yuǎn)超全國(guó)其他各大城市增速，成為全國(guó)之最,銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增長(zhǎng)分析國(guó)際旅游島后海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的快速增長(zhǎng)，表明海南擁有巨大的消化能量，房地產(chǎn)潛力正被激發(fā)。海南聚焦了全國(guó)人民的眼光。,考慮到國(guó)際旅游島政策正處于初期發(fā)展階段，未來(lái)國(guó)家對(duì)海南的戰(zhàn)略支持以及建設(shè)旅游島的相關(guān)配套逐步完善等所有利好因素，仍將對(duì)海南房地產(chǎn)具有積極的推動(dòng)作用。,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,圖表解析國(guó)際旅游島戰(zhàn)略后，海口所有樓盤(pán)價(jià)格均有將近50%以上的提升，部分高端公寓樓盤(pán)更是憑借其優(yōu)越的資源條件和相對(duì)完善的配套設(shè)施而實(shí)現(xiàn)了2萬(wàn)元的單價(jià),數(shù)據(jù)來(lái)源：海南中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控,繁華的市中心資源完善的生活配套,稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套,金碧文華,夏威夷海岸,外灘中心,稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套,?？诟叨斯r(jià)格：國(guó)際旅游島戰(zhàn)略公布后，?？诓糠指叨俗≌{借資源或配套優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)突破2萬(wàn)元/，與目標(biāo)價(jià)格非常接近,市場(chǎng)狀況,在國(guó)際旅游島的利好政策下海南房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)，?？诜?jī)r(jià)增長(zhǎng)76%，實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)均價(jià)。,海南商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)速度，高居全國(guó)之首，具備極大的市場(chǎng)消化潛力,?？诓糠指叨俗≌㈨?xiàng)目依托其優(yōu)越的資源和配套，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了2萬(wàn)元單價(jià),項(xiàng)目位置,項(xiàng)目推出時(shí)間為今年10月，是政策執(zhí)行期，更多相關(guān)配套正在建設(shè)與落實(shí)階段，因此本項(xiàng)目仍可享受?chē)?guó)際旅游島所帶來(lái)的積極影響,項(xiàng)目所在區(qū)域上半年新盤(pán)推出量較少，多為07、08年項(xiàng)目的尾盤(pán)，因此尚未滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，仍具備強(qiáng)大的消化空間,項(xiàng)目擁有稀缺的二線(xiàn)海景資源，同時(shí)擁有將近3萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，與市場(chǎng)上突破2萬(wàn)元單價(jià)的產(chǎn)品擁有同樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),目標(biāo)闡述,在市場(chǎng)宏觀(guān)政策到來(lái)之前,?？跇鞘行蝿?shì)大好,市場(chǎng)消化能力強(qiáng),房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng),現(xiàn)實(shí)單價(jià)距離目標(biāo)單價(jià)不遠(yuǎn),戰(zhàn)略利好下的目標(biāo)價(jià)格預(yù)判,2,假設(shè)宏觀(guān)政策所導(dǎo)致的市場(chǎng)宏觀(guān)形勢(shì)忽略不計(jì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2.5萬(wàn)元單價(jià)或?yàn)轫標(biāo)浦?在2010年4月15日，“新國(guó)十條”的出臺(tái)，嚴(yán)厲遏制炒房行為，遏制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià),“新國(guó)十條”出臺(tái),1,樓市新政要讓近乎瘋狂上漲的房?jī)r(jià)冷卻下來(lái)，打擊力度空前，調(diào)控針對(duì)性較強(qiáng),調(diào)控手段日趨多樣化可操作性及針對(duì)性逐步增強(qiáng),調(diào)控力度,2,對(duì)?？诘挠绊懀盒抡?，海口樓市陷入強(qiáng)烈觀(guān)望，成交量明顯萎縮，呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面,在海口高端住宅公寓依托其優(yōu)越的資源環(huán)境與成熟的配套設(shè)施，依然能夠維持在2萬(wàn)左右的單價(jià)范圍，部分尚未開(kāi)盤(pán)的高端住宅雖未定價(jià)，但均表示價(jià)格均高于2萬(wàn)單價(jià)。,4月?？谏唐贩夸N(xiāo)售數(shù)據(jù)皆因補(bǔ)錄合同備案所致，不代表真實(shí)成交量。,新政后，整個(gè)海南樓市陷入觀(guān)望情緒，成交量大幅度下跌。拋開(kāi)4月因“補(bǔ)缺”而出現(xiàn)樓市成交量瘋長(zhǎng)的錯(cuò)覺(jué)，5月-6月的成交量均陷入“冰凍期”，整個(gè)5月更是出現(xiàn)13次零成交。,海口陷入“有價(jià)無(wú)市”局面觀(guān)望氣氛濃厚,新政影響,3,數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)樓市月報(bào),對(duì)全國(guó)的影響：宏觀(guān)政策嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)投資，全國(guó)四大一線(xiàn)城市及其他房?jī)r(jià)飛漲區(qū)域五月均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面,2010年5月中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào),新政從實(shí)施到效果顯現(xiàn)再到樓市復(fù)蘇需要一個(gè)周期，中原認(rèn)為未來(lái)半年至一年內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān),新政下的趨勢(shì)研判,5,2007年調(diào)控下的影響周期走勢(shì)圖,樓市,政府,開(kāi)發(fā)商,房?jī)r(jià)過(guò)高,調(diào)控出臺(tái),量?jī)r(jià)齊跌,開(kāi)發(fā)商投資熱遇冷,市場(chǎng)供需失衡,房?jī)r(jià)反彈,2007年3月,央行首次加息,2007年10月,共經(jīng)歷6次加息，十次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，以及出臺(tái)二套房貸首付4成政策,2008年11月,萬(wàn)科降價(jià)策略：回顧2008年萬(wàn)科帶頭降價(jià)的破冰之舉，深刻描繪了降價(jià)背后，由性?xún)r(jià)比支撐的信心重燃,信息回顧2008年，市場(chǎng)動(dòng)蕩，萬(wàn)科選擇了降價(jià)對(duì)比萬(wàn)科股份有限公司2008年年報(bào)，“由于對(duì)市場(chǎng)低迷持續(xù)多久時(shí)間無(wú)法準(zhǔn)確判斷”，為了快速回籠資金，消化出貨壓力，2008年，萬(wàn)科在東莞帶頭開(kāi)始團(tuán)購(gòu)，并舉起了降價(jià)大旗。以萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)為例，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2008年1月份，萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期的成交價(jià)格為6572元平方米，受市場(chǎng)低迷氣氛影響，當(dāng)月銷(xiāo)售僅2套。3月份開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始大幅降價(jià)，直降1000多元，成交價(jià)格僅達(dá)到5453元，當(dāng)月成交即暴漲至223套。隨后，降價(jià)策略持續(xù)，9月份曾最低降至4694元平方米。,質(zhì)量雖然好，但是價(jià)格也高。,質(zhì)量還是那么好，但價(jià)格卻便宜了許多。,客戶(hù)心理預(yù)期,2008年樓市低迷的情況下，萬(wàn)科降價(jià)致使市場(chǎng)客戶(hù)瘋搶?zhuān)山涣磕媸酗h紅。除了萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，以及低于市場(chǎng)價(jià)的致命吸引力，更因?yàn)槿f(wàn)科因降價(jià)而使產(chǎn)品提升性?xún)r(jià)比，而吸引客戶(hù)瘋狂搶購(gòu)萬(wàn)科產(chǎn)品，而非其他同價(jià)格產(chǎn)品。,降價(jià)前,降價(jià)后,超值！,高值！,萬(wàn)科,劣市下的實(shí)例舉措,6,萊蒙水榭春天低價(jià)策略：樓市轉(zhuǎn)低，但并沒(méi)有讓高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品陷入尷尬，反而成為熱購(gòu)產(chǎn)品，萊蒙水榭因“價(jià)廉”而贏得市場(chǎng),信息回顧在同一區(qū)域，以同樣的高端品質(zhì)大盤(pán)定位，在同樣的時(shí)間段開(kāi)盤(pán)，卻有著不同樣的銷(xiāo)售結(jié)果2010年5月，潛龍滿(mǎn)海寧開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天僅售：41套。2010年5月，萊蒙水榭春天開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天勁售：200余套。,為何出現(xiàn)如此大的落差？,現(xiàn)象解讀萊蒙水榭春天與潛龍滿(mǎn)海寧屬于同區(qū)域的同品質(zhì)大盤(pán)，但因萊蒙水榭春天交通更為便利，配套更為豐富但價(jià)格更便宜，大大提升了項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，從而贏得了市場(chǎng)。,新政小結(jié),7,在樓市低迷的形勢(shì)下，打造高性?xún)r(jià)比是必然選擇,上述例子皆因性?xún)r(jià)比提升而贏得市場(chǎng),可見(jiàn)劣市下客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)欲選擇將更為謹(jǐn)慎，低性?xún)r(jià)比產(chǎn)品最易遭受市場(chǎng)打壓,萊蒙水榭春天因有更好的配套和更低的價(jià)格提升性?xún)r(jià)比,萬(wàn)科因降價(jià)而提升了產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，產(chǎn)品銷(xiāo)量更逆市飄紅,市場(chǎng)低迷的調(diào)整期內(nèi)，高性?xún)r(jià)比可以打造永不落帝國(guó)，高性?xún)r(jià)比是絕勝的利器!,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,因項(xiàng)目擁有2.5萬(wàn)目標(biāo)單價(jià)限制，因此項(xiàng)目想要打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，必須從提升項(xiàng)目性能品質(zhì)入手，即打造更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品,從房地產(chǎn)的角度，性?xún)r(jià)比理解為一個(gè)樓盤(pán)性能品質(zhì)與價(jià)格的比值，即“性能房?jī)r(jià)性?xún)r(jià)比”性能越好，價(jià)格越低，性?xún)r(jià)比越高,什么是性?xún)r(jià)比？,其一合適的價(jià)格；其二是更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品,高性?xún)r(jià)比體現(xiàn)在哪幾點(diǎn)？,提高性?xún)r(jià)比的方式,降低價(jià)格,提升項(xiàng)目性能品質(zhì)，尋找價(jià)值點(diǎn),本項(xiàng)目有2.5萬(wàn)元的單價(jià)需求，因此我們無(wú)法采用降低價(jià)格的方式，只能通過(guò)提升項(xiàng)目性能與品質(zhì)的方式，方可使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高性?xún)r(jià)比,2,1,因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目核心問(wèn)題為,國(guó)家政策打壓,必須打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品,受到價(jià)格限制,需打造具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品,針對(duì)核心問(wèn)題，我們必須找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，挖掘到項(xiàng)目可以制勝的價(jià)值點(diǎn)，方可形成項(xiàng)目自身明確的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,我們將從以下三個(gè)維度確定本次項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析與研究，挖掘項(xiàng)目自身的制勝價(jià)值點(diǎn),三亞，是海南島風(fēng)景名勝最多而又最密集的地方，被人們美譽(yù)為“東方夏威夷”,三亞市是中華人民共和國(guó)海南省僅有的2個(gè)地級(jí)市之一，位于海南島的最南端。三亞是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港。隨著三亞的城市知名度和城市優(yōu)勢(shì)不斷展現(xiàn)，三亞的房?jī)r(jià)也在日益提高，其高昂程度相比海南省內(nèi)其它城市的房?jī)r(jià)可謂遙遙領(lǐng)先。有不少人選擇在美麗的“東方夏威夷”購(gòu)置第二居所，既投資，又能滿(mǎn)足高品質(zhì)度假生活的需要。據(jù)了解，現(xiàn)在三亞大多數(shù)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的均價(jià)皆在20000元/以上，而20000元/以下的房子已是珍藏稀品。,大海南城市競(jìng)爭(zhēng)維度,1,同價(jià)位的產(chǎn)品多集中在二線(xiàn)臨海區(qū)域，而一線(xiàn)臨海產(chǎn)品單位面積價(jià)位多在3萬(wàn)或以上,針對(duì)三亞，我們發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)主要源自城市之爭(zhēng)和性?xún)r(jià)比之爭(zhēng),城市之爭(zhēng),性?xún)r(jià)比之爭(zhēng),新埠島板塊,海甸島板塊是近幾年新型的住宅集聚區(qū)，迅速發(fā)展已經(jīng)比較成熟化，中高端產(chǎn)品，島內(nèi)新移民購(gòu)買(mǎi)占大多數(shù)。國(guó)貿(mào)板塊是海口本島高端客戶(hù)群體居住重要場(chǎng)所，高度成熟，景觀(guān)資源，適宜生活。內(nèi)陸板塊（即中部板塊和南部板塊）主要針對(duì)本地中低端客戶(hù)；新埠島板塊目前開(kāi)發(fā)速度較慢，區(qū)域價(jià)值未被認(rèn)可，屬于較落后片區(qū)；,海口房地產(chǎn)可劃為6大板塊，其中高端住宅分布于西海岸、海甸島、國(guó)貿(mào)板塊,本地高端住宅板塊競(jìng)爭(zhēng)維度,2,三大高端板塊價(jià)格水平均在15000元/以上，吸引大批島外中高端度假及投資客戶(hù),西海岸板塊基本特征:在售樓盤(pán)集中在一、二線(xiàn)海景，產(chǎn)品線(xiàn)豐富，定位多樣，如主導(dǎo)文化生活的紫園，主導(dǎo)社區(qū)環(huán)境的城市海岸。,海甸島板塊基本特征:該片區(qū)屬于成熟的生活區(qū)，配套齊全，聚集了大量的高端客戶(hù)度假和養(yǎng)老。,世茂-國(guó)貿(mào)板塊基本特征:屬于?？诔鞘泻诵膮^(qū)，是?？诟咚刭|(zhì)樓盤(pán)集中區(qū)域，目前以高層海景豪宅及公寓產(chǎn)品為主。,西海岸板塊概況：依靠稀缺海景景觀(guān)和高休閑度假氛圍成為海口人公認(rèn)的高檔樓盤(pán)聚集地，但缺乏城市基礎(chǔ)生活配套設(shè)施,普遍擁有一線(xiàn)海景稀缺資源，配套多為休閑度假而打造，學(xué)校、醫(yī)院等生活配套基本沒(méi)有,海甸島板塊概況：擁有海景景觀(guān)以及成熟的生活配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，但沙灘資源較差，整島地勢(shì)低，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不及西海岸,既擁有一線(xiàn)海景資源，也擁有成熟的生活配套，但整島地勢(shì)低，雨天容易形成大面積積水，海景資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)不及西海岸,世茂-國(guó)貿(mào)板塊概況：是城市中心區(qū)域，生活配套齊全，雖無(wú)一線(xiàn)海景，但部分樓盤(pán)項(xiàng)目擁有二線(xiàn)海景資源,無(wú)絕對(duì)海景優(yōu)勢(shì)，但因在市中心區(qū)域，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等生活配套非常齊全，交通便利,針對(duì)本地高端板塊，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自區(qū)域之爭(zhēng)和配套之爭(zhēng),區(qū)域之爭(zhēng),產(chǎn)品之爭(zhēng),項(xiàng)目所處的西海岸片區(qū)，是?？诘兔芏群勒袇^(qū)域，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈,項(xiàng)目片區(qū)所有高端項(xiàng)目均共享同樣的稀缺海景資源，共享同樣的國(guó)家利好戰(zhàn)略，共享同樣的規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展，也共享同樣的客戶(hù)群。唯一不同的就是各個(gè)項(xiàng)目對(duì)資源的利用從而打造不同的產(chǎn)品定位。也正因?yàn)轫?xiàng)目片共享資源較多，要求項(xiàng)目片區(qū)打造具備競(jìng)爭(zhēng)力的配套或商業(yè)，方可在競(jìng)爭(zhēng)激烈的片區(qū)占有市場(chǎng)。,項(xiàng)目片區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)維度,3,一線(xiàn)海景類(lèi)項(xiàng)目：擁有臨海優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目不可比擬之處，但因項(xiàng)目擁有絕對(duì)稀缺資源，因此在配套打造上無(wú)過(guò)多創(chuàng)新,泰達(dá)天海國(guó)際產(chǎn)品：別墅、洋房、公寓客戶(hù)：本地客戶(hù)占40%左右；島外客戶(hù)以山西、北京等為主配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套會(huì)所、主題公園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池、風(fēng)情商業(yè)街等價(jià)格：別墅30000元/平米起價(jià)，1千萬(wàn)1.8千萬(wàn)元/套；洋房與公寓價(jià)格未定,夏威夷海岸產(chǎn)品：二層是3000商業(yè)，；項(xiàng)目公寓產(chǎn)品為精裝修，裝修價(jià)格為2500元/客戶(hù)：內(nèi)地、外地客戶(hù)。外地客戶(hù)主要是河南、山西客戶(hù)配套：高爾夫球場(chǎng)、頂級(jí)住宅區(qū)，熱帶海洋世界、海膽劇場(chǎng)、假日海灘價(jià)格：別墅：2000萬(wàn)元/套；公寓：2.5萬(wàn)/平方米起,萬(wàn)科浪琴灣產(chǎn)品：項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)385戶(hù)，車(chē)位387個(gè)客戶(hù)：絕大部分來(lái)自島外，該項(xiàng)目自住、度假客戶(hù)居多，投資客較少，以及部分萬(wàn)科的老業(yè)主配套：長(zhǎng)達(dá)2.5公里的私家沙灘、海景泳池、溫泉泡池價(jià)格：公寓：8000元/平方米（開(kāi)盤(pán)價(jià)）,美錦熙海產(chǎn)品：項(xiàng)目分為2期開(kāi)發(fā)，第一期為6棟海景公寓、第二期為別墅，5棟花園洋房客戶(hù)：島外人士，投資客居多配套：私家沙灘、6萬(wàn)熱帶雨林、泳池、按摩浴價(jià)格：未定,非一線(xiàn)線(xiàn)海景類(lèi)項(xiàng)目：因?yàn)闆](méi)有絕對(duì)海景資源，更為注重產(chǎn)品與配套的打造，是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心,城市海岸產(chǎn)品：住宅薈萃了各種經(jīng)典時(shí)尚的戶(hù)型，滿(mǎn)足不同客戶(hù)需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)，遵循全明健康設(shè)計(jì)，功能分區(qū)合理而恰到好處?？蛻?hù)：項(xiàng)目當(dāng)期尚未開(kāi)盤(pán)，1期和2期主要為國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)的高端企業(yè)主，和島外的客戶(hù)各占50%比例配套：近5000生活購(gòu)物廣場(chǎng)；1萬(wàn)湖景水系；32大園林景點(diǎn)；400米水岸線(xiàn)；180米親水木棧道價(jià)格：住宅尚未開(kāi)盤(pán)，價(jià)格待定；商鋪售價(jià)26000-27000/紫園產(chǎn)品：項(xiàng)目一期共600戶(hù)，二期共656戶(hù)，其中二房330戶(hù)，三房300戶(hù)，四房為26戶(hù)客戶(hù)：島外的養(yǎng)老型客戶(hù)、改善型的高端客戶(hù)，度假為主配套：30000美林運(yùn)動(dòng)公園、網(wǎng)球場(chǎng)、1200恩祥藝術(shù)館價(jià)格：13000-17000元/,城市海岸,紫園,項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：針對(duì)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自資源之爭(zhēng)和配套之爭(zhēng),資源之爭(zhēng),配套之爭(zhēng),面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，本項(xiàng)目有何價(jià)值與之抗衡？,競(jìng)爭(zhēng)小結(jié),4,有無(wú)城市價(jià)值？是否具有高性?xún)r(jià)比價(jià)值？,城市之爭(zhēng)性?xún)r(jià)比之爭(zhēng),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn),本項(xiàng)目?jī)r(jià)值在哪？,區(qū)域有無(wú)發(fā)展價(jià)值？是否擁有核心配套價(jià)值支持？,區(qū)域之爭(zhēng)配套之爭(zhēng),片區(qū)內(nèi)有何資源價(jià)值？是否擁有配套價(jià)值？,資源之爭(zhēng)配套之爭(zhēng),三亞,海甸島板塊國(guó)貿(mào)世貿(mào)板塊,一線(xiàn)海景類(lèi)非一線(xiàn)海景類(lèi),競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,?,城市發(fā)展價(jià)值：規(guī)劃發(fā)展價(jià)值相仿，?？谑菄?guó)際旅游島的重點(diǎn)發(fā)展城市和重要受益城市,城市價(jià)值挖掘,1,總體規(guī)劃：總體旅游規(guī)劃為三帶（西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶）、一軸（南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸）、一中心（都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心）；重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目：重點(diǎn)加快游艇碼頭建設(shè)，完善口岸、航道、水域、氣象等服務(wù)，2010年建成600個(gè)游艇泊位;加快秀英港區(qū)國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭建設(shè)，吸引國(guó)際豪華郵輪停靠；重點(diǎn)建設(shè)旅游休閑服務(wù)集中區(qū)：沿海口灣海甸溪新埠島，建設(shè)“第二時(shí)間”風(fēng)情酒吧街、海甸溪北岸酒吧街、復(fù)興城娛樂(lè)中心、海上燈塔酒店等，打造?？谛蓍e娛樂(lè)不夜城；,美源?？跒常?00個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：2011年左右,新埠島，200個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,外灘中心，50個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,美麗沙，100個(gè)游艇泊位；建設(shè)完工時(shí)間：未定,訪(fǎng)談?wù)Z錄：游艇碼頭是?？谟陕糜斡^(guān)光業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的重要設(shè)施，市政府也很重視，現(xiàn)階段?？谑杏瓮Тa頭的建設(shè)位置最好的、規(guī)模最大的、入市最早的，在美源海口灣。?？谝?guī)劃局副局長(zhǎng),數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓w規(guī)劃,城市功能價(jià)值：?？谧鳛楹Ｄ鲜〉氖?huì)城市，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面發(fā)揮更大作用，城市功能更完善，城市價(jià)值更高,城市功能更完善，更高的城市價(jià)值,?？谑?huì)城市,政治:?？谑凶鳛楹Ｄ鲜〉氖?huì)城市，其行政機(jī)關(guān)大都云集于?？冢？诘恼螌?duì)城市的拉動(dòng)和規(guī)劃都起著重要影響,經(jīng)濟(jì):?？谑薪?jīng)濟(jì)在連續(xù)九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)增速加快、效益提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、活力增強(qiáng)、民生改善的良好態(tài)勢(shì),文化：與三亞相比，?？诘暮Ｑ筚Y源要弱勢(shì)一些，但作為海南的政治文化中心，在文化旅游方面卻可以成為全省的排頭兵,城市房地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值：?？诘姆康禺a(chǎn)價(jià)格相對(duì)于三亞而言，是明顯的價(jià)格洼地，更具房地產(chǎn)升值潛力,將?？谂c三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比，同是一類(lèi)產(chǎn)品，無(wú)論從配套、景觀(guān)等各方面都相似的樓盤(pán)，在三亞的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于海口的同類(lèi)型產(chǎn)品，海口的樓盤(pán)性?xún)r(jià)比遠(yuǎn)高于三亞的樓盤(pán),城市輕軌交通規(guī)劃價(jià)值：拉進(jìn)了?？谂c三亞城市之間的距離，也間接的帶動(dòng)了?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求,東環(huán)鐵路線(xiàn)路走向：北起海口市，途經(jīng)文昌、瓊海（含博鰲）、萬(wàn)寧、陵水，南至三亞市，貫穿海南省東海岸，穿越6市縣，全長(zhǎng)308公里。海南輕軌預(yù)計(jì)將在年內(nèi)開(kāi)通，輕軌交通將使海南旅游格局產(chǎn)生革命性的變化，輕軌開(kāi)通后，?？诘饺齺唭H需90分鐘，大大的拉近了?？谂c三亞城市之間的距離。有很多的置業(yè)者顧于三亞高價(jià)格的樓市而會(huì)將目光轉(zhuǎn)向海口。,區(qū)位發(fā)展價(jià)值（1/3）：西海岸是海口重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,區(qū)域價(jià)值挖掘,2,?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2005-2020）中指出城市的總體規(guī)劃為：在總體空間發(fā)展策略上，遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則；西拓：鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展；東優(yōu)：擇優(yōu)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有選擇性地開(kāi)發(fā)江東組團(tuán)；南控：控制城市向南發(fā)展。項(xiàng)目正處于“西拓”核心焦點(diǎn)位置,西拓,中強(qiáng),東優(yōu),南控,區(qū)位發(fā)展價(jià)值（2/3）：西海岸依托海景資源及也已成型的觀(guān)光休閑價(jià)值，對(duì)外地客戶(hù)有更強(qiáng)吸引力,假日海灘,熱帶海洋世界,海濱風(fēng)光,區(qū)位發(fā)展價(jià)值（3/3）：西海岸長(zhǎng)流新區(qū)未來(lái)行政規(guī)劃，所在區(qū)域有望實(shí)現(xiàn)城市RBD新區(qū)價(jià)值，商務(wù)及商業(yè)、旅游價(jià)值有待深入挖掘,西海岸長(zhǎng)流片區(qū),西海岸被政府規(guī)劃定位為?？谖磥?lái)的高尚的旅游度假中心區(qū)，未來(lái)的旅游度假配套生活將更為的完善長(zhǎng)流片區(qū)正在建設(shè)未來(lái)的行政大樓，未來(lái)的行政辦公區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)至于長(zhǎng)流片區(qū)，至此將帶動(dòng)大量的商務(wù)人士聚集于長(zhǎng)流片區(qū)西海岸長(zhǎng)流新區(qū)的未來(lái)規(guī)劃有望成為城市的RBD區(qū)域，其未來(lái)的商業(yè)、商務(wù)、旅游將提升到另一個(gè)高度,三重景觀(guān)價(jià)值：區(qū)域內(nèi)具有二線(xiàn)海景、公園景觀(guān)、未來(lái)RBD城市景觀(guān)的三重景觀(guān)價(jià)值,項(xiàng)目自身價(jià)值挖掘,3,國(guó)賓館,市政辦公大樓,會(huì)展中心,美錦熙海,金色陽(yáng)光酒店,七星級(jí)酒店,長(zhǎng)流片區(qū)規(guī)劃圖,新市政府大樓搬至長(zhǎng)流行政區(qū),會(huì)展中心落戶(hù)長(zhǎng)流,五源河森林公園,本案,一線(xiàn)海景資源,舊城改造項(xiàng)目,未來(lái)景觀(guān)價(jià)值潛力巨大,如何通過(guò)性?xún)r(jià)比和配套形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品？,針對(duì)本地,針對(duì)三亞,針對(duì)片區(qū),競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值,競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔,性?xún)r(jià)比,配套,配套,城市之爭(zhēng),性?xún)r(jià)比之爭(zhēng),區(qū)域之爭(zhēng),配套之爭(zhēng),資源之爭(zhēng),配套之爭(zhēng),城市發(fā)展價(jià)值,城市功能價(jià)值,城市交通價(jià)值,區(qū)位發(fā)展價(jià)值,三重景觀(guān)價(jià)值,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,基于以上競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，挖掘和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、做足配套是關(guān)鍵,在限定的價(jià)格內(nèi),盡可能挖掘和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,做足配套,性?xún)r(jià)比,配套,解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,挖掘和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值案例研究：選取因挖掘和提升價(jià)值而提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比的案例進(jìn)行研究，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路,案例選取原則,市場(chǎng)上價(jià)值挖掘最具特色；資源條件與本項(xiàng)目類(lèi)似；在競(jìng)爭(zhēng)范圍之內(nèi)；項(xiàng)目的成功已獲得市場(chǎng)檢驗(yàn)。,案例借鑒要點(diǎn),采用什么方式準(zhǔn)確挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值如何在獲得價(jià)值后充分利用并提升價(jià)值,案例研究（一）三亞國(guó)光濱?；▓@：海南首批提出以酒店式公寓概念的產(chǎn)品，并通過(guò)客戶(hù)細(xì)分成功挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值占領(lǐng)市場(chǎng),項(xiàng)目位置：三亞國(guó)光濱?；▓@位于三亞著名的旅游度假區(qū)三亞灣，臨海而建，出門(mén)就是三亞灣一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)17公里的椰夢(mèng)長(zhǎng)廊和壯闊的南中國(guó)海項(xiàng)目主體建筑由板式建筑呈雙“L”型圍合而成，營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o悠閑的大型度假社區(qū)供1166套高檔服務(wù)式度假公寓和22幢頂級(jí)度假別墅,是三亞灣最大的檔次最高的酒店式度假社區(qū),案例研究（二）紫園：擁有深厚的文化底蘊(yùn)，以產(chǎn)品細(xì)分打造項(xiàng)目?jī)r(jià)值，并通過(guò)文化氛圍與配套提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,案例研究（三）夏威夷海岸：擁有一線(xiàn)臨海的稀缺資源，通過(guò)資源的放大挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,借鑒點(diǎn)一：項(xiàng)目采用什么方式挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,借鑒點(diǎn)二：項(xiàng)目如何在獲得價(jià)值后充分利用并提升價(jià)值？,客戶(hù)細(xì)分：國(guó)光濱?；▓@在三亞度假客戶(hù)群基礎(chǔ)上，再憑客戶(hù)細(xì)分挖掘各種不同度假需求的客戶(hù)，從而挖掘項(xiàng)目的綜合度假價(jià)值,商務(wù)休閑型,度假養(yǎng)生型,完全自用型,1,2,3,國(guó)光濱?；▓@綜合度假價(jià)值，表現(xiàn)在產(chǎn)品的打造和目標(biāo)客群的選擇,每年在三亞停留1個(gè)月左右的業(yè)主，可以選擇“商務(wù)休閑型”。業(yè)主每年可免費(fèi)享受35分（天）入住權(quán)，其余時(shí)間由豪生國(guó)際酒店集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲得可觀(guān)收益,在三亞過(guò)冬或享受長(zhǎng)假者，則可選擇“有限自住型”。業(yè)主每年可免費(fèi)享受160分（天）入住權(quán)，其余時(shí)間交豪生國(guó)際酒店集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主不再享有收益，也不支付費(fèi)用,對(duì)于常年居住三亞的業(yè)主，豪生也一樣提供酒店基本的管理服務(wù)，業(yè)主房屋完全自用，每個(gè)月只需要向酒店管理公司繳納物業(yè)管理費(fèi)用,產(chǎn)品細(xì)分：紫園打造純度假產(chǎn)品因缺乏絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)，選擇將度假產(chǎn)品細(xì)分，選擇養(yǎng)生度假挖掘項(xiàng)目生活區(qū)域價(jià)值,2800風(fēng)情商業(yè)街，12000大型休閑商業(yè)中心，室內(nèi)外雙溫泉泳池,藝術(shù)館,雙商業(yè)配套,2300資源俱樂(lè)部，與室外園林泳池相連，擬設(shè)有健身房、瑜伽室、溫泉SPA、桌球室等休閑娛樂(lè)設(shè)施,紫園俱樂(lè)部,以獨(dú)創(chuàng)的1200恩祥藝術(shù)館,將社區(qū)的文脈統(tǒng)匯于此，營(yíng)造出濃郁的社區(qū)藝術(shù)氛圍,價(jià)格超值,紫園擁有二線(xiàn)海景資源，自身配套打造完美，并處于離塵不離城的絕對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但是價(jià)格卻低于周邊樓盤(pán)，均價(jià)為16000元/,吸引眾多客戶(hù),放大資源：夏威夷海岸利用一線(xiàn)海景資源，無(wú)限放大其核心價(jià)值，以“中國(guó)的夏威夷”挖掘項(xiàng)目純度假價(jià)值,項(xiàng)目介紹：夏威夷海岸位于美麗的熱帶濱海城市海口西海岸濱海西路北側(cè)，夏威夷海岸通過(guò)海岸景觀(guān)主干線(xiàn)濱海西路與外界連接，至市中心約19公里，至美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40公里，往西是規(guī)劃中的瓊洲海峽跨海大橋，交通非常便捷。,社區(qū)配套：項(xiàng)目車(chē)位比高達(dá)1：2，車(chē)庫(kù)位于首層和負(fù)一層；二層是3000商業(yè)，包括會(huì)所、咖啡廳、棋牌室、西餐等；戶(hù)型：別墅632，三層+半地下結(jié)構(gòu)；公寓99-208，一房至三房?jī)r(jià)格：別墅：2000萬(wàn)元/套；公寓：2.5萬(wàn)/平方米起價(jià)銷(xiāo)售情況：別墅49套，剩十幾套；公寓288戶(hù)，已售95%以上客戶(hù)：內(nèi)地和外地的客戶(hù)都有。外地客戶(hù)主要是河南、山西客戶(hù)，他們基本上都是純度假客戶(hù),坡?tīng)钭呦颍?案例啟示：結(jié)合自身屬性考慮項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)以放大核心資源，并對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)進(jìn)行彌補(bǔ)或弱化，從而挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值,項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘考慮層面,案例研究,1,客戶(hù)細(xì)分,產(chǎn)品細(xì)分,2,紫園打造純度假產(chǎn)品因缺乏絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)，選擇將度假產(chǎn)品細(xì)分，挖掘養(yǎng)生度假挖掘項(xiàng)目生活區(qū)域價(jià)值,3,資源放大,夏威夷海岸利用一線(xiàn)海景資源挖掘項(xiàng)目純度假價(jià)值,在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，所面向客戶(hù)群基本一致時(shí)，通過(guò)客戶(hù)細(xì)分，針對(duì)性挖掘客戶(hù)；需求，通過(guò)客戶(hù)需求挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，打造相應(yīng)產(chǎn)品；,國(guó)光濱?；▓@在三亞度假客戶(hù)群基礎(chǔ)上，再憑客戶(hù)細(xì)分挖掘各種不同度假需求的客戶(hù)，從而挖掘項(xiàng)目的綜合度假價(jià)值,在自身資源擁有相對(duì)較弱時(shí)，通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分挖掘其他項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)彌補(bǔ)資源缺陷,無(wú)限放大自身資源，以資源作為核心價(jià)值進(jìn)行深度挖掘,借鑒點(diǎn)二：項(xiàng)目如何在獲得價(jià)值后充分利用并提升價(jià)值？,借鑒點(diǎn)一：項(xiàng)目采用什么方式挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值？,產(chǎn)品差異化：國(guó)光濱海花園海南是最早批提出酒店式公寓概念產(chǎn)品，與主流產(chǎn)品的差異化使項(xiàng)目更具特色和針對(duì)性提升價(jià)值,海景最大化,花園最大化,注重自然通風(fēng),體現(xiàn)生態(tài)特性,休閑度假風(fēng)格,雙“L”型的建筑布局，中間開(kāi)口達(dá)170米，使每間房均有良好的海景效果；垂直海面的建筑采用雙外廊設(shè)計(jì)，中間為露天庭院，建筑為首層架空，大大增加了建筑的通風(fēng)通透性和觀(guān)看海景的視角；,建筑設(shè)計(jì)結(jié)合海南的氣候條件，注重自然通風(fēng)，減少空調(diào)對(duì)人體的影響，使人與自然充分接觸，強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計(jì),環(huán)境和園林設(shè)計(jì)注重與氣候條件相結(jié)合，建設(shè)實(shí)用型、生態(tài)型的園林和環(huán)境。,別墅采用熱帶休閑度假建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)通透性和通風(fēng)效果，首層采用大面積落地門(mén)窗，使室內(nèi)外空間聯(lián)為一體，在室內(nèi)就能欣賞到別墅獨(dú)立泳池的景觀(guān),適應(yīng)休閑度假需要，強(qiáng)調(diào)人與自然的結(jié)合,氛圍營(yíng)造：紫園瞄準(zhǔn)項(xiàng)目養(yǎng)老度假生活區(qū)域價(jià)值后，通過(guò)園林及文化氛圍的打造，提升項(xiàng)目品位，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,紫園,文化氛圍營(yíng)造：“海口紫園”項(xiàng)目名稱(chēng)由中國(guó)著名書(shū)畫(huà)藝術(shù)大師范曾題字，并在項(xiàng)目多處展示，以藝術(shù)家名氣與底蘊(yùn)提升項(xiàng)目整體品位。,文化活動(dòng)策劃：紫園經(jīng)常舉辦各種文化活動(dòng)，并邀請(qǐng)姜昆、徐沛東、唐國(guó)強(qiáng)等藝術(shù)家至紫園出席活動(dòng)，提升項(xiàng)目生活品質(zhì)。項(xiàng)目通過(guò)提升生活品位與品質(zhì)從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,產(chǎn)品領(lǐng)先：夏威夷海岸利用臨海資源條件，將夏威夷概念打造得更為純粹，以產(chǎn)品領(lǐng)先提升整體價(jià)值,夏威夷海岸由夏威夷DGH設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，以“一軸、五景區(qū)、六大景點(diǎn)”的設(shè)計(jì)表現(xiàn)了濃郁的夏威夷異國(guó)情調(diào)生活場(chǎng)景，設(shè)計(jì)以夏威夷現(xiàn)代風(fēng)格為主線(xiàn)，浪漫、激情的生活情境綠色、陽(yáng)光、生態(tài)為內(nèi)容，以創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)手法，巧妙的融合了夏威夷異國(guó)海島特色。,分為豪華公寓和獨(dú)棟別墅兩個(gè)部分。公寓樓有單間臥房，溫馨舒適的一居室、浪漫愜意的兩居室、豪華別致的三居室，以體現(xiàn)居住的多樣性。獨(dú)棟別墅是優(yōu)美的室外綠化環(huán)境與室內(nèi)空間相互交融的產(chǎn)物，滿(mǎn)足崇尚自然、回歸自然、親近自然的需求。,在夏威夷海岸，您可以享受1000米深水溫泉入戶(hù)，在10000平米綠地里漫步觀(guān)賞130多種名貴花卉，在私屬的海岸線(xiàn)上遠(yuǎn)眺碧波蕩漾的大海，聽(tīng)漁歌晚唱，觀(guān)落日余暉；在夏威夷海岸，您不用遠(yuǎn)航就能享受夏威夷“陽(yáng)光海岸”異國(guó)風(fēng)情，人生由此彰顯尊貴。,案例啟示：明確項(xiàng)目自身物業(yè)類(lèi)型所處的角色以及所承擔(dān)的功能，注重產(chǎn)品價(jià)值帶動(dòng)整體價(jià)值的提升,項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升考慮層面,案例研究,1,產(chǎn)品差異化,氛圍營(yíng)造,2,紫園瞄準(zhǔn)項(xiàng)目度假生活區(qū)域價(jià)值后，通過(guò)文化氛圍的打造，提升項(xiàng)目品味，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,3,產(chǎn)品領(lǐng)先,夏威夷海岸結(jié)合臨海資源條件以產(chǎn)品領(lǐng)先提升整體價(jià)值,同片區(qū)項(xiàng)目容易共享區(qū)域內(nèi)所有資源，尤其度假地產(chǎn)項(xiàng)目，同景區(qū)內(nèi)面對(duì)的客戶(hù)群體相對(duì)一致，以產(chǎn)品差異化打造提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)客戶(hù)更具吸引力。,國(guó)光濱?；▓@海南是最早批提出酒店式公寓概念產(chǎn)品，與主流產(chǎn)品的差異化使項(xiàng)目更具特色和針對(duì)性提升價(jià)值,氛圍營(yíng)造能夠強(qiáng)化產(chǎn)品形象，度假產(chǎn)品更應(yīng)該強(qiáng)化氛圍打造，增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，從而帶動(dòng)性?xún)r(jià)比。,產(chǎn)品是度假項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，產(chǎn)品價(jià)值提升可提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，帶動(dòng)性?xún)r(jià)比,做足配套案例研究：選取因配套做足而提升項(xiàng)目性?xún)r(jià)比的案例進(jìn)行研究，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)并啟發(fā)思路,金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn),案例選取原則,宏觀(guān)環(huán)境類(lèi)似；資源條件類(lèi)似；采用做足配套獲得項(xiàng)目性?xún)r(jià)比提高；項(xiàng)目的成功已獲得市場(chǎng)檢驗(yàn)。,案例借鑒要點(diǎn),應(yīng)做足何種配套方可提升項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，并在劣市中占領(lǐng)市場(chǎng)？,高爾夫小鎮(zhèn)由小高層度假公寓組成的，2008年樓市政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)凍結(jié)，而高爾夫小鎮(zhèn)自開(kāi)盤(pán)來(lái)卻持續(xù)熱銷(xiāo),一期,二期,地理位置：?？谑形骱０堕L(zhǎng)流片區(qū)海口市西海岸盈濱半島國(guó)際旅游度假區(qū)盈濱路交通狀況：與?？诨疖?chē)站、東環(huán)輕軌長(zhǎng)流站、南港碼頭、5分鐘與?？诨疖?chē)站、東環(huán)輕軌長(zhǎng)流站項(xiàng)目屬性：沒(méi)有一線(xiàn)海景資源，且所處片區(qū)的配套缺乏，認(rèn)知度較低,借鑒點(diǎn)一：應(yīng)做何種配套方可提升項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，并在劣市中占領(lǐng)市場(chǎng)？,小鎮(zhèn)一期配套建設(shè)了盈濱半島首條大型商業(yè)街，在2010年6月30日一期交房之前，商業(yè)街將提前開(kāi)放營(yíng)業(yè)，對(duì)于二期的業(yè)主而言，他們將提前享受商業(yè)街配套帶來(lái)的生活便捷。高爾夫溫泉小鎮(zhèn)風(fēng)情商業(yè)街全長(zhǎng)約400米，一部分為開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，主要有超市、餐廳、咖啡館、銀行、郵政、網(wǎng)吧等，另一部分對(duì)外出售，由業(yè)主經(jīng)營(yíng)，商業(yè)街提供統(tǒng)一的管理。,小鎮(zhèn)商業(yè)街簡(jiǎn)介,溫泉小鎮(zhèn)商業(yè)街將是盈濱半島最大的商業(yè)配套設(shè)施之一，以目前盈濱半島年開(kāi)發(fā)量超過(guò)50萬(wàn)平米來(lái)看，3-5年內(nèi)，盈濱半島的居民將達(dá)到8-10萬(wàn)人，溫泉小鎮(zhèn)商業(yè)街將成為盈濱半島最聚人氣的商業(yè)中心之一,400米獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)街：小鎮(zhèn)商業(yè)的打造成為了盈濱半島首條大型商業(yè)街，此規(guī)劃是吸引客戶(hù)的最大亮點(diǎn)之一,大社區(qū)配套：商業(yè)街+游泳池+溫泉SPA+休閑廣場(chǎng)+泛運(yùn)動(dòng)會(huì)所,商業(yè)街+游泳池+溫泉SPA+休閑廣場(chǎng)+運(yùn)動(dòng)會(huì)所在風(fēng)情商業(yè)街的咖啡館，一杯醇香的藍(lán)山咖啡，消磨了一段美好時(shí)光；在超大型的泳池里，與水耳鬢廝磨，激起快樂(lè)的水花，滋身心，蕩滌心靈；在休閑廣場(chǎng)上，舉起相機(jī)，留住每個(gè)幸幸福瞬間；在溫湯如玉的泉水中，養(yǎng)滋潤(rùn)身心，蕩滌心靈；在運(yùn)動(dòng)會(huì)所里，盡情放松，忘記世間紛擾。,千畝高爾夫球場(chǎng)：1500畝高爾夫綠蔭，容納萬(wàn)千氣象,與項(xiàng)目一路之隔，占地1500畝，視野寬闊遼遠(yuǎn)，每個(gè)球洞均賦予不同的內(nèi)涵和景致，球道乃至果嶺均起伏跌宕，伸延變化萬(wàn)千。在這里自由自在地呼吸著郊野樹(shù)林草地上的新鮮空氣，淋浴著溫暖的陽(yáng)光，盡情揮桿，暢享恣意人生。,案例啟示：尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，了解市場(chǎng)需求和空白點(diǎn)，以商業(yè)規(guī)劃吸引人氣，以配套綜合體現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力,娛樂(lè)、休閑、度假、生活為一體的綜合配套,400米商業(yè)街,溫泉SPA、泳池,高爾夫球場(chǎng),休閑廣場(chǎng)、泛運(yùn)動(dòng)會(huì)所,滿(mǎn)足西海岸商業(yè)配套不足,滿(mǎn)足度假所需要的一切基本享受,滿(mǎn)足度假客戶(hù)休閑、娛樂(lè)的需求,滿(mǎn)足高端客戶(hù)群的運(yùn)動(dòng)需求,客戶(hù)足不出戶(hù)即可享受所有度假和生活配套，正是補(bǔ)足盈濱半島市場(chǎng)空白點(diǎn),解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,核心問(wèn)題回顧：觀(guān)望調(diào)整期內(nèi)，如何通過(guò)自身的打造，形成項(xiàng)目明顯的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品？,解決思路2提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值,2,解決思路3做足配套,3,案例啟示：結(jié)合自身屬性考慮項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)以放大核心資源，并對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)進(jìn)行彌補(bǔ)或弱化，從而挖掘項(xiàng)目自身價(jià)值,案例啟示：明確項(xiàng)目自身物業(yè)類(lèi)型所處的角色以及所承擔(dān)的功能，注重產(chǎn)品價(jià)值帶動(dòng)整體價(jià)值的提升,案例啟示：尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，了解市場(chǎng)需求和空白點(diǎn)，以配套的綜合體現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，形成競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔,戰(zhàn)略舉措一：挖掘商業(yè)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)補(bǔ)缺,項(xiàng)目片區(qū)有舊城改造，還有會(huì)展中心和政府行政總部，未來(lái)人氣充足，商業(yè)需求旺盛,規(guī)劃前景,市場(chǎng)現(xiàn)狀,項(xiàng)目條件,項(xiàng)目限制,項(xiàng)目片區(qū)現(xiàn)階段產(chǎn)品均無(wú)集中式商業(yè)配套，只有社區(qū)商業(yè)，無(wú)法滿(mǎn)足將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的商業(yè)需求,項(xiàng)目沒(méi)有一線(xiàn)海景的絕對(duì)資源，僅靠度假價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)較大,項(xiàng)目擁有3萬(wàn)平米的商業(yè)規(guī)劃，擁有規(guī)劃前景和商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)的利好條件,實(shí)現(xiàn)商業(yè)補(bǔ)缺的可行性,戰(zhàn)略舉措二：住宅（公寓）及酒店領(lǐng)先，以住宅低風(fēng)險(xiǎn)回現(xiàn)，酒店和商業(yè)提升價(jià)值,僅依靠35號(hào)地的住宅實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)較高,利用產(chǎn)品價(jià)值帶動(dòng)整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升,酒店商業(yè)價(jià)值易被實(shí)現(xiàn),在公建外立面的限制之下，酒店和商業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。以酒店商業(yè)的價(jià)值提升，更容易輔助住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔,35#號(hào)地先行限制,建筑公建立面限制,客戶(hù)對(duì)本區(qū)域認(rèn)識(shí),項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度限制對(duì)項(xiàng)目的影響，35號(hào)地先行開(kāi)發(fā)受限,公建的立面對(duì)于住宅產(chǎn)品的打造價(jià)值的實(shí)現(xiàn)會(huì)受到限制,客戶(hù)對(duì)本區(qū)域的認(rèn)識(shí)還停留在度假的層面，片區(qū)還需進(jìn)一步發(fā)展,戰(zhàn)略舉措三：打造一站式休閑度假社區(qū)，做足配套需求,項(xiàng)目片區(qū)現(xiàn)狀,市場(chǎng)配套需求,滿(mǎn)足度假需求的產(chǎn)品配套相對(duì)完善，但缺乏生活配套。附近項(xiàng)目暫時(shí)未發(fā)現(xiàn)一站式綜合體項(xiàng)目，為市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。,未來(lái)規(guī)劃舊城改造及政府總部基地，住宅人口激增，生活配套需求極大會(huì)展中心增加商務(wù)度假人口，生活配套需求較大,生活配套供需不平衡，實(shí)現(xiàn)生活配套打造，可提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：以補(bǔ)缺+領(lǐng)先的差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，形成項(xiàng)目明顯的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品,戰(zhàn)略方向?qū)用?戰(zhàn)略執(zhí)行層面,挖掘價(jià)值,提升價(jià)值,做足配套,商業(yè)補(bǔ)缺,住宅（公寓）及酒店領(lǐng)先,打造一站式度假社區(qū),解決思路,明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo),核心問(wèn)題,競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘,對(duì)目標(biāo)的思考,案例參考,發(fā)展戰(zhàn)略,項(xiàng)目定位,整體定位,形象定位,分物業(yè)定位,項(xiàng)目定位背景：,?？诜康禺a(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展期,房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)期,國(guó)際旅游島政策刺激,宏觀(guān)政策調(diào)整期,415新政刺激,考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)精準(zhǔn)的差異化定位,Apartment住宅,Hotel酒店,Apartment公寓,Shopping商業(yè),本項(xiàng)目,自身角色解析（1/2）：本項(xiàng)目的功能形態(tài)包括住宅、酒店、公寓、商業(yè)，形成了綜合體類(lèi)型的建筑體,自身角色解析（2/2）：為了最大化本項(xiàng)目的價(jià)值，我們將應(yīng)用中原的產(chǎn)品戰(zhàn)略分類(lèi)模型，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品組合進(jìn)行分析,明確項(xiàng)目所涉及的幾種物業(yè)類(lèi)型，并確定不同物業(yè)類(lèi)型的角色,整體定位前提,1,項(xiàng)目發(fā)展以住宅為核心物業(yè)，涵蓋公寓、酒店、商業(yè)的未來(lái)都市核心區(qū)綜合項(xiàng)目；項(xiàng)目將以住宅低風(fēng)險(xiǎn)主體回現(xiàn)金產(chǎn)品先行啟動(dòng)，酒店和商業(yè)作為提升住宅、公寓乃至整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值的物業(yè)。,以住宅、公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，輔以酒店、商業(yè)的高價(jià)值物業(yè)；以居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，以酒店和商業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，商業(yè)成為整體物業(yè)活力的核心；多種物業(yè)模式聯(lián)動(dòng)，打造?？谑袠O具標(biāo)桿性的綜合體物業(yè)；,物業(yè)發(fā)展方向：,住宅,商業(yè),公寓,酒店,思考項(xiàng)目所能挖掘的全方位價(jià)值，自身屬性和目標(biāo)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行差異化定位,整體定位思考,2,RBD以獨(dú)特的環(huán)境和齊全的休閑功能，引領(lǐng)了休閑度假的新概念，突出了城市規(guī)劃的人文內(nèi)涵。這種極富創(chuàng)新精神的大型休閑社區(qū)的脫穎而出符合城市發(fā)展方向，它搭準(zhǔn)了城市的脈搏。就像倫敦、紐約、東京、新加坡、法蘭克福、多倫多聞名全球的休憩觀(guān)光產(chǎn)業(yè)區(qū)一樣，RBD也將成為我國(guó)城市的新地標(biāo)，成為提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。,項(xiàng)目所在區(qū)域特征與RBD區(qū)域特征擬合，整體定位將充分融入RBD人文內(nèi)涵,項(xiàng)目定位目標(biāo)是營(yíng)造高端度假休閑氛圍，而高端度假休閑氛圍則要求一站式綜合設(shè)施、環(huán)境及服務(wù),（根據(jù)徐汎：全球化背景的世界旅游業(yè)及中國(guó)旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型資料整理）,針對(duì)西海岸片區(qū)內(nèi)度假類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品進(jìn)行掃描，發(fā)現(xiàn)其功能及內(nèi)涵相對(duì)單一，未自成體系,西海岸秀縣,泰達(dá)天海國(guó)際,紫園,城市海岸,萬(wàn)科浪琴灣,沿海沙灘綠化休閑帶,依據(jù)各自所占有的資源不同進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品定位；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品多為度假、休閑、養(yǎng)老的居住產(chǎn)品，產(chǎn)品功能較為單一；度假生活多依賴(lài)于片區(qū)內(nèi)有待提升的大型公共觀(guān)光休閑旅游資源，為度假、休閑、養(yǎng)老提供支撐的各類(lèi)配套設(shè)施及服務(wù)缺乏；未自成一體。,為突破競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)極高的性?xún)r(jià)比，秉承差異化原則，與市場(chǎng)產(chǎn)品從形態(tài)及功能上進(jìn)行升級(jí)和創(chuàng)新,整體項(xiàng)目定位,3,大海南RBD一站式濱海度假綜合體,拔高項(xiàng)目占位,充分挖掘項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值內(nèi)涵,差異化創(chuàng)新模式,城市因素:占位海南,面向全國(guó),區(qū)位因素:具有RBD發(fā)展前景雙重功能匯集雙重價(jià)值,項(xiàng)目因素:多種物業(yè)類(lèi)型組合價(jià)值聚合效應(yīng),整體形象定位,1,RBD發(fā)展前景，結(jié)合項(xiàng)目非一線(xiàn)臨海單純自然休閑度假的特性，將項(xiàng)目整體形象定義為,都市休閑主義是一種生活方式、生命狀態(tài)。它是現(xiàn)代人的“奢侈”夢(mèng)想擺脫無(wú)休止勞作、擺脫都市喧鬧、污染，回歸自然；而又能擁有城市時(shí)尚、活力的現(xiàn)代生活以及創(chuàng)造精神；隨心所欲，以欣然之態(tài)做心愛(ài)之事；以?xún)?yōu)雅的姿態(tài)，自由自在的生存。杰弗瑞戈比,都市休閑主義UrbanizedLeisurismKeywords自然nature健康health時(shí)尚fashion多元diversification,都市休閑主義內(nèi)涵,本項(xiàng)目現(xiàn)狀與打造都市休閑主義生活內(nèi)涵完全契合,?？讵?dú)特的海岸都市生活都市休閑主義理念,都市的,Urban,航空運(yùn)輸收益的42%同旅游有關(guān)；法國(guó)旅游業(yè)協(xié)會(huì)主席菲利普三亞現(xiàn)在五星級(jí)酒店達(dá)20多家，?？?2家，如果建成國(guó)際旅游島，那?？诘母咝羌?jí)酒店需求會(huì)劇增文華大酒店管理人員,酒店市場(chǎng),1,需求量預(yù)測(cè)（1/2）：中原統(tǒng)計(jì)2009年?？诮哟^(guò)夜游客數(shù)量在703萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)至2012年，數(shù)量將達(dá)946萬(wàn),根據(jù)趨勢(shì)外推法，中原預(yù)計(jì)2009年?？诮哟^(guò)夜游客數(shù)量在703萬(wàn)左右，至項(xiàng)目發(fā)展的中期-2012年，過(guò)夜游客數(shù)量將在946萬(wàn)左右,需求量預(yù)測(cè)（1/2）：根據(jù)分析，目前?？诟咝羌?jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況健康，國(guó)家戰(zhàn)略契機(jī)將使?？诟叨司频陮⒋嬖谳^大的發(fā)展空間,根據(jù)本司預(yù)測(cè)2011年?？谶^(guò)夜游客量（N）在857萬(wàn)人次之間，依據(jù)目前酒店床位利用率(R)為60%，那么2011年游客需求的床位(E)約為46975床。游客所需床位計(jì)算公式：E=N/365R，旅游接待設(shè)施（酒店）預(yù)測(cè)如下表所：,對(duì)比目前?？谛羌?jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)床位總數(shù)19356床（含三星級(jí)至五星級(jí)），再加上近年公寓類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)套數(shù)2197套，假定公寓全部用于經(jīng)營(yíng)性出租，按2床/套計(jì)算，目前?？跇?biāo)準(zhǔn)床位數(shù)供應(yīng)為23750床，可見(jiàn)，目前高星級(jí)酒店床位空缺在2萬(wàn)張左右，核算為酒店建面為29萬(wàn)平米；,西海岸代表性酒店,國(guó)貿(mào)世貿(mào)代表性酒店,1、喜萊登溫泉度假酒店2、新國(guó)賓館溫泉度假酒店3、金色陽(yáng)光泰得度假會(huì)議酒店4、天佑商務(wù)會(huì)議酒店,1、文化大酒店（商務(wù)/會(huì)議）2、康年皇冠花園酒店（商務(wù)）3、黃金海景大酒店（商務(wù)）4、寶華海景大酒店（商務(wù)/度假）,VS,海口市場(chǎng)高檔星級(jí)酒店，定位各不相同：西海岸以度假兼會(huì)議功能為主，市中心以商務(wù)兼會(huì)議或度假功能,多功能兼顧的一體化酒店有待開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目酒店所屬未來(lái)RBD核心功能區(qū),多重功能更待挖掘,酒店競(jìng)爭(zhēng),2,喜來(lái)登溫泉度假酒店：擁有一線(xiàn)海景和溫泉資源，定位高端，有品牌優(yōu)勢(shì),典型案例,3,金色陽(yáng)光泰得度假酒店：產(chǎn)權(quán)式酒店，擁有一線(xiàn)海景，配套設(shè)施健全，以度假為主，商務(wù)為輔,文華大酒店：海南首家具有國(guó)際五星級(jí)水平的酒店之一，處城市繁華的貿(mào)易中心地段,海口城市及西海岸區(qū)域發(fā)展前景預(yù)意高度度假酒店前景廣闊；西海岸的酒店目前整體經(jīng)營(yíng)良好；根據(jù)西海岸的發(fā)展，隨著城市新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，其商務(wù)化進(jìn)程也將加速，對(duì)酒店需求加大；國(guó)際旅游島規(guī)劃海南將建成為國(guó)際頂級(jí)休閑度假基地，隨著規(guī)劃實(shí)施，旅游度假經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入快速發(fā)展期，酒店需求量大。,從項(xiàng)目發(fā)展來(lái)看：,滿(mǎn)足未來(lái)區(qū)域的商務(wù)、會(huì)議、宴會(huì)、休閑度假需求。,提升項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值。吸引商業(yè)人流，烘托氛圍。,形成獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)，為本地塊造勢(shì)。吸引來(lái)往客流，是本項(xiàng)目有效宣傳手段。,酒店功能,項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升,項(xiàng)目形象昭示,酒店定位探討,4,依據(jù)調(diào)研的酒店市場(chǎng)及本項(xiàng)目酒店所須承擔(dān)的角色來(lái)看：,酒店檔次,5,地標(biāo)形象角度,項(xiàng)目?jī)r(jià)值角度,區(qū)域資源及競(jìng)爭(zhēng)角度,形象高端,品質(zhì)高端,客戶(hù)高端,決定,需要,適宜,本項(xiàng)目酒店檔次應(yīng)定義為超五星級(jí)高檔酒店,本項(xiàng)目酒店承擔(dān)項(xiàng)目形象兼價(jià)值提升功能，同時(shí)將成為長(zhǎng)流新區(qū)地標(biāo)性建筑物，酒店定位高端，且承載了本片區(qū)與本項(xiàng)目多重價(jià)值內(nèi)涵。,城市地標(biāo),商務(wù)功能,會(huì)議平臺(tái),浪漫假日,商務(wù)領(lǐng)地,酒店定位,6,超五星級(jí)多功能一體化度假、商務(wù)、會(huì)議酒店,多功能一體化度假商務(wù)會(huì)議酒店,酒店規(guī)模：考慮到區(qū)域發(fā)展的速度、實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力及未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議酒店規(guī)模約為350間客房，面積約3萬(wàn)。酒店功能：商務(wù)+度假旅游+會(huì)議。酒店客戶(hù)：商務(wù)客戶(hù)+旅游度假客戶(hù)+會(huì)議客戶(hù)。,Part7.3.1,公寓及住宅定位,Part7.3.2,酒店定位,Part7.3.3,商業(yè)定位,商業(yè)定位的模型分析：三維度綜合分析,高,低,層次二：次核心商業(yè)需求依托片區(qū)若干需求,項(xiàng)目本身的地理屬性奠定了項(xiàng)目可以有適當(dāng)?shù)奶嵘臻g，圍繞片區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的需求做產(chǎn)業(yè)客戶(hù)的商務(wù)服務(wù)引致的商業(yè)需求，這使得對(duì)特色街區(qū)的打造中融入了商務(wù)辦公生活補(bǔ)充的元素；,依托片區(qū)商業(yè)需求客戶(hù)的總體發(fā)展，我們