土地儲備貸款管理辦法.docx

中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法第一章 總 則第一條為加強各個商業(yè)銀行（以下簡稱銀行）土地儲備貸款業(yè)務的管理，規(guī)范貸款行為，防范信貸風險，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、土地儲備管理辦法等法律和規(guī)章，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地儲備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。本辦法所稱土地儲備，是指國家、省、市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。第三條銀行發(fā)放土地儲備貸款區(qū)域原則上只限于土地資源稀缺的區(qū)域性中心城市，單戶貸款總額應嚴格遵循資本約束原則。第二章 貸款對象和條件第四條 貸款對象。土地儲備貸款的借款人應當是省、市、縣人民政府批準成立、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔其行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)法人。借款人應當具備以下條件：（一）經主管機關核準登記，具有事業(yè)法人資格，取得法人組織機構代碼證，并辦理年檢手續(xù)；（二）從事土地開發(fā)、出讓等活動符合國家和地方有關法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；（三）取得有審批權政府允許從事土地開發(fā)的批準文件；（四）財務制度健全，還款資金來源已經落實，無不良信用記錄；（五）取得貸款卡并在銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（六）銀行規(guī)定的其他條件。第五條 貸款條件。土地儲備貸款應符合以下條件：（一）所在地區(qū)經濟發(fā)展穩(wěn)定，財政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產市場環(huán)境良好，政府負債情況合理，土地存量適中，土地收購、整理、儲備和出讓等行為規(guī)范；（二）土地儲備機構舉借的貸款規(guī)模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，并報經同級財政部門批準；（三）貸款用于收購、整理和儲備的土地應為可出讓的商品住宅、商業(yè)設施等經營性用地；貸款項目涉及農用地的，應辦妥合法的農用地轉用手續(xù)和征地手續(xù)；（四）開發(fā)地塊地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；（五）能夠提供符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔保制度規(guī)定的擔保；（六）銀行規(guī)定的其它條件。第三章 貸款用途、方式、期限和利率第六條 貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內土地一級開發(fā)，包括國有存量土地或新增城市建設用地開發(fā)。（一）國有存量土地開發(fā)。根據城市規(guī)劃，土地儲備機構經批準對城市規(guī)劃區(qū)內的已使用或閑置的國有土地進行統(tǒng)一的收購、收回、補償，并對地上建筑物和附屬物進行拆除和土地平整及市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到施工建設條件，再進行有償出讓的土地開發(fā)行為。（二）新增城市建設用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃的條件下，土地儲備機構經授權對有權部門批準征用的農村集體土地進行統(tǒng)一征用、安置補償、土地平整及城市配套設施建設，再對這些新增的城市建設用地有償出讓的土地開發(fā)行為。第七條 土地儲備貸款采取抵押方式的，應當有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不得超過2年。以政府儲備土地設定抵押的，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權程序執(zhí)行。土地儲備貸款采取保證方式發(fā)放的，保證人應當符合中華人民共和國擔保法規(guī)定的條件。銀行不得接受國家機關作為貸款保證人，不得接受各類財政性資金為貸款提供的擔保。第八條 土地儲備貸款利率按照中國人民銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。第四章 操作流程第九條借款申請。借款人應出具書面申請，并提供以下資料：（一）已辦理年檢手續(xù)的事業(yè)法人證書、組織機構代碼證、法定代表人身份證明、法定代表人授權委托書及其他有關資料。（二）從事土地一級開發(fā)的有效批件，如政府批準設立土地儲備機構的文件。（三）經有權部門核準的近三年年度財務報表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財務報表）及近期財務報表。（四）擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細規(guī)劃。（五）土地收購、征用合法性資料：收購國有存量土地的，提供原土地使用權人與土地儲備機構簽訂的收購合同及權屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數量和性質，提供政府對征地方案和農用地轉用方案的批復。貸款申請時未取得合法性資料的，應提供辦理情況和取得計劃。（六）持有財政部門的貸款規(guī)模批準文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料。（七）自籌資金來源和已投入資金的證明資料。（八）符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔保制度規(guī)定的貸款保證人或抵質押物資料。（九）擬收購的儲備土地已落實意向受讓方的，提交有關協(xié)議。（十）銀行要求提供的其他資料。第十條 貸款調查。銀行受理申請后，對貸款的合法性、安全性和效益性進行調查。（一）貸款合法性調查。貸款合法性調查主要包括以下內容：1借款人是否為合規(guī)的土地儲備機構；2土地收購、征用及前期開發(fā)的合法性資料和批件是否有效以及辦理情況；3. 土地儲備是否符合有權部門批準的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和城市控制性詳細規(guī)劃；4. 其他與貸款安全有關的合法性內容。（二）貸款安全性調查。貸款安全性調查主要包括以下內容：1. 國家宏觀調控政策、城市所轄區(qū)域經濟發(fā)展狀況和政府財政實力情況；2. 城市房地產市場發(fā)展現狀，土地供需狀況、土地價格走勢以及本項目土地開發(fā)的可行性；3. 借款人對外借款余額、還本付息情況及信用記錄；4. 自籌資金來源和落實情況；5. 土地儲備機構資金運作模式及其對貸款安全的影響；6. 已經落實受讓方的，其繳納土地出讓金的付款方式、付款期限長短對貸款安全的影響；7. 保證人的擔保能力，抵質押物的權屬及變現能力，以未交清土地出讓金的土地使用權設定抵押的，應調查拍賣所得價款扣除未繳納的土地出讓金后的價值；8. 銀行要求調查的其他內容。（三）貸款效益性調查。貸款效益性調查主要包括以下內容：1. 根據擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境、市場需求等方面，預測土地出讓的市場前景；2. 根據擬開發(fā)土地的控制性詳細規(guī)劃，結合規(guī)劃用途及合理的出讓價格測算可出讓土地數量及可實現的收益；3. 測算擬開發(fā)土地成本和綜合收益，評估其還本付息和抗風險能力；4. 貸款給銀行帶來的綜合效益；5. 銀行要求調查的其他內容。第十一條 貸款審查。應重點審查各項資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產負債情況、借款用途是否符合國家土地儲備政策；貸款金額、期限是否與借款人還款能力相符等。第十二條 貸款審批。土地儲備貸款按銀行貸款審批權限進行審批，貸款金額超過審批權限的，按權限管理規(guī)定上報審批。第十三條 簽訂合同。經審批同意后，銀行應與借款人簽訂借款合同和有關擔保合同。第十四條 辦理登記。合同簽訂后，貸款方式為抵押擔保的，銀行應當按照中華人民共和國擔保法的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。第十五條 貸款發(fā)放。在合同生效并具備提款條件后，方可發(fā)放貸款。貸款發(fā)放時，銀行應將款項直接劃入借款人在銀行開立的土地儲備資金賬戶中。第十六條貸后管理。土地儲備貸款的貸后管理實施項目監(jiān)管負責制、資金封閉管理制及貸后檢查管理制。土地儲備貸款實行專戶管理，專戶管理主要包括以下內容：（一）借款人應在銀行開立土地儲備資金專戶。專戶資金實行收支兩條線管理，借款人將資本金、自籌資金和銀行借款資金存入專戶。借款人實際用款時，按照有關支出用途及合同、憑證，由銀行逐筆監(jiān)督，保證?？顚Ｓ?。（二）土地出讓收入按約定比例存入土地儲備資金專戶，確保還貸資金來源落實。土地出讓收入由財政先收后返的，銀行應盡量要求城市財政部門在銀行開立土地有償使用收入財政專戶，接受銀行監(jiān)督。第五章 風險控制第十七條 對土地儲備機構儲備符合規(guī)劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設用地的，銀行應積極予以支持。 第十八條 銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、管理不規(guī)范及以任何形式為第三方提供擔保的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。第十九條 銀行應對儲備土地進行嚴格的評估，保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議。第二十條 土地儲備貸款發(fā)放后，要加強土地收儲資金的管理，防止資金被擠占挪用，要警惕土地以低成本轉讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。土地出讓收入存入土地儲備專戶的資金不得用于與儲備無關的其他用途。第二十一條 土地儲備貸款應主要以土地出讓收入及借款人其他收入作為還款來源。第二十二條 土地儲備貸款一般不得辦理借新還舊，對已經逾期的土地儲備貸款要盡快組織清收。第二十三條為了規(guī)避土地拍賣變現和借款償還期限不確定的風險，銀行在借款合同中除了要明確合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確土地拍賣變現后，應及時優(yōu)先償還貸款的金額或一定比例的金額不受貸款期限的約束。第二十四條 銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環(huán)境、土地市場發(fā)展狀況、土地的未來用途及有關規(guī)劃、計劃等方面的政策并進行研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。第二十五條 建立貸款早期預警制度，發(fā)生下列情形之一的，銀行應要求借款人按合同約定限時改正、提前還款、提供有效擔保或停止發(fā)放貸款：（一）國家或地方政府關于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款可能產生不利影響的；（二）地方政府或財政部門通過改變資金運作模式、調整土地出讓收入分配政策等措施，使土地出讓收入不能及時存入專戶的；（三）貸款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實現預期效益的；（四）借款人在近期內土地出讓情況和出讓價格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；（五）借款人改變貸款用途的；（六）在貸款償還前出