永城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析.doc

永城市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查天力行（河南）房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司2012年9月一、區(qū)域市場(chǎng)劃分 為更好對(duì)永城市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，將城市按區(qū)域劃分市場(chǎng)，分別進(jìn)行分析比較：新城北區(qū)：樓盤有“中央名邸”、“江南世家”、“書苑名家”、“尚品國(guó)際”、“時(shí)代城”、“永尚國(guó)際”等。新城中南片：樓盤有“東方花園”、“神火城市雅苑”、“托斯卡納”、“盈和國(guó)際”等。東城區(qū)東片：樓盤有“豫寶鑫華國(guó)際”、“永陽(yáng)花苑”、“錦繡家園”、“怡和嘉園”、“大漢蘭庭”等。城北版塊主要樓盤調(diào)查表永尚國(guó)際地理位置歐亞路與文化路交匯處西北角開發(fā)商商丘市百惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電5316665總占地面積（萬）3.3總建筑面積（萬）12容積率3.3綠化率45%總戶數(shù)800左右已推體量（萬）12首期推出時(shí)間2011年年底當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）37.5%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）2.4本期推出時(shí)間2011年年底當(dāng)前銷售均價(jià)3060元/實(shí)際成交價(jià)2800元-2900元/本期推出套數(shù)800左右本期銷售套數(shù)300本期交房時(shí)間2013年6月份銷售周期（月）36個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約本期推出面積（萬）12萬當(dāng)前工程進(jìn)度已建16層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市人民醫(yī)院，永城市四小，永城市高級(jí)中學(xué)，永城市實(shí)驗(yàn)中學(xué) 交通歐亞路與文化路交叉口，大道交匯處，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房29-30445.590兩房89-961602090三房117-1325857319四房復(fù)式70111.364戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式園林/風(fēng)格主題園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值紅外監(jiān)控可視對(duì)講價(jià)格單價(jià)價(jià)格2800-2900最高3200最低2600層差25客戶區(qū)域及比例年齡及比例25-35 40%；35-45 %50；45歲以上 10%職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例一次80%，二次及以上20%置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例自住80%，其他20%項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)聚光堂，案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名銷售道具沙盤-戶型模型銷售案場(chǎng)接待流程接待-講解沙盤-講解戶型-送客銷售接待人員描述人員形象較好，素質(zhì)一般銷售策略直接銷售銷售氛圍營(yíng)造無配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，無協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁(yè)綜合分析素質(zhì)一般，形象較好，精神面貌欠佳小結(jié)：形象定位/主要推廣語中央政務(wù)區(qū)12萬首席國(guó)際生活典范形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示案場(chǎng)包裝風(fēng)格偏現(xiàn)代，戶外主要以工地圍擋為主，工程為封頂，無實(shí)景物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中低檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述初期以活動(dòng)、認(rèn)籌造勢(shì)，后期無活動(dòng)；周邊市民，永煤、神火員工。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目自身配套合理，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確項(xiàng)目劣勢(shì)周邊配套不成熟，生活不方便項(xiàng)目機(jī)會(huì)未來城市發(fā)展核心，戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用威脅分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，面積適中，復(fù)式小戶型，對(duì)年輕剛需群體較有吸引力綜合分析項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，創(chuàng)新戶型，但周邊配套不成熟，現(xiàn)期生活不方便尚品國(guó)際地理位置建設(shè)大道與百花路交叉口開發(fā)商河南正和投資有限公司銷售電話5186666/5189999總占地面積（萬）4總建筑面積（萬）12容積率3綠化率50%總戶數(shù)800多戶已推體量（萬）12首期推出時(shí)間2011年4月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）77%在售期數(shù)/總期數(shù)2/2本期銷售面積（萬）3.85本期推出時(shí)間2011年12月當(dāng)前銷售均價(jià)3300元/實(shí)際成交價(jià)3000元/本期推出套數(shù)348本期銷售套數(shù)269本期交房時(shí)間2012年底銷售周期（月）18個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約本期推出面積（萬）5萬當(dāng)前工程進(jìn)度封頂外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市博物館，檔案館，科技館，圖書館，永城市人民醫(yī)院，雪楓中學(xué)，永城市三小，永城市高級(jí)中學(xué) 交通新區(qū)中心，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房?jī)煞?06-1071745097三房119-1451434166四房16429922復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶玄關(guān)露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞?061814三房1206四房復(fù)式園林/風(fēng)格主題歐式園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值奪獎(jiǎng)樓盤霧森系統(tǒng)百畝市政公園名牌電梯24小時(shí)星級(jí)管家服務(wù)電梯直入地下室電梯IC卡識(shí)別指紋識(shí)別系統(tǒng)智能化系統(tǒng)應(yīng)用多價(jià)格單價(jià)價(jià)格3000最高3200最低2800層差10客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)盛騰地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問6名銷售道具沙盤-地圖-戶型模型銷售案場(chǎng)接待流程門口接待-置業(yè)顧問接待-講解沙盤-講解戶型-看房（未去）-贈(zèng)送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，能清晰回答客戶提問，解釋客戶問題，技巧較好銷售策略直接銷售；本月買房送旅游（上海、江蘇、蘇州）銷售氛圍營(yíng)造沒有配合，統(tǒng)一工裝，用現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，沒有協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁(yè)兩份，折頁(yè)一份，禮品扇三份綜合分析人員形象較好，素質(zhì)較高，能自信、清晰回答客戶問題并加以解答，不過未接待人員略顯散漫小結(jié)：形象定位/主要推廣語豪門望族，大宅春秋；大戶豪宅，就在尚品春秋形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示現(xiàn)場(chǎng)包裝較好，但燈光較暗，體驗(yàn)一般；戶外大牌，接近交房，實(shí)景展示物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔高檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述大戶型特價(jià)；購(gòu)房送旅游；老帶新成交送老客戶現(xiàn)金項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)新區(qū)中心，獲獎(jiǎng)樓盤，形象高端，工程進(jìn)度較快，名校環(huán)繞，多項(xiàng)永城唯一特點(diǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)價(jià)格偏高，戶型偏大項(xiàng)目機(jī)會(huì)永城唯一一家霧濕恒溫景觀系統(tǒng)及五星級(jí)管家服務(wù)威脅分析定位不同，價(jià)格差距較大，無直接威脅，會(huì)搶奪部分高端客戶綜合分析新區(qū)中心，獲獎(jiǎng)樓盤，智能科技應(yīng)用多，價(jià)格高，戶型偏大時(shí)代城西湖春天地理位置建設(shè)路與中原路交叉口150米開發(fā)商鄭州金博大置業(yè)有限公司銷售電話5533888總占地面積（萬）6.7總建筑面積（萬）23容積率3.4綠化率一期40%二期60%總戶數(shù)2000多戶已推體量（萬）11首期推出時(shí)間2011年10月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）60%在售期數(shù)/總期數(shù)2/2本期銷售面積（萬）0.3本期推出時(shí)間2012年9月當(dāng)前銷售均價(jià)一期3200元/二期3400元/實(shí)際成交價(jià)一期2600，二期2900本期推出套數(shù)104本期銷售套數(shù)30本期交房時(shí)間2014年底銷售周期（月）24個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面新古典主義本期推出面積（萬）1.1萬當(dāng)前工程進(jìn)度一期封頂二期五六層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套先帥便利店、新市人民醫(yī)院、一高、雪楓中學(xué)、市第四小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、第三中學(xué)交通產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房?jī)煞?5-85100三房114-136四房復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳?16四房復(fù)式園林/風(fēng)格主題園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值金博大物業(yè)智能監(jiān)控可視對(duì)講價(jià)格單價(jià)價(jià)格2900最高3300最低2700層差30-50客戶區(qū)域及比例新城90%，其它10%年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)鄭州弘基房地產(chǎn)，案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問-保安-財(cái)務(wù)-設(shè)備維護(hù)人員，案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問6名-保安1名-財(cái)務(wù)4名-設(shè)備維護(hù)人員1名銷售道具沙盤、戶型模型、計(jì)算器、置業(yè)計(jì)劃書、小型放映廳、項(xiàng)目區(qū)位圖、活動(dòng)易拉寶銷售案場(chǎng)接待流程接待-講解項(xiàng)目區(qū)位圖-沙盤-計(jì)算價(jià)格、講解優(yōu)惠活動(dòng)-放映廳放映3D宣傳動(dòng)畫-鳥瞰效果圖-贈(zèng)送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，但講解過快，不利于客戶記憶，講解流程較好，語言、節(jié)奏較為生硬銷售策略大定、小定；活動(dòng)優(yōu)惠；贈(zèng)送禮品銷售氛圍營(yíng)造有配合，統(tǒng)一工裝，用現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，無協(xié)助講解銷售回訪登記記錄兩天后回訪，告知選中房子已被訂走，制造緊張氣氛銷售物料收集單頁(yè)，置業(yè)計(jì)劃書，樓書綜合分析硬件配備好，銷售流程好，人員形象好，素質(zhì)有待提高小結(jié)：形象定位/主要推廣語引領(lǐng)永城生活新標(biāo)桿形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示案場(chǎng)包裝較好，裝修較高檔；戶外大牌，實(shí)景展示。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔高檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述教師節(jié)購(gòu)房?jī)?yōu)惠；訂房送郎平排球比賽、選美比賽門票；購(gòu)房送美利達(dá)自行車、簡(jiǎn)易茶具，9月19日郎平到訪售樓中心公關(guān)活動(dòng)；新城客戶。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、周邊配套齊全；2、項(xiàng)目自身配套相對(duì)合理；3、金博大實(shí)力名企；4、性價(jià)比較好；5、樓盤景觀規(guī)劃出眾。項(xiàng)目劣勢(shì)1、銷售中心位置偏；2、施工進(jìn)度不快。項(xiàng)目機(jī)會(huì)永城品質(zhì)水景樓盤，建設(shè)路未來永城發(fā)展方向威脅分析攔截部分新城客戶綜合分析景觀出眾，自身配套合理，性價(jià)比較好，但價(jià)位偏高，施工進(jìn)度不快書苑名家地理位置芒山路與建設(shè)路交叉口東南角開發(fā)商河南龍呈、河南萬都置業(yè)有限公司 銷售電話5719999/5388888總占地面積（萬）4.7總建筑面積（萬）12容積率5.7綠化率38%總戶數(shù)900多套 已推體量（萬）首期推出時(shí)間年月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）70%在售期數(shù)/總期數(shù)/本期銷售面積（萬）本期推出時(shí)間年月當(dāng)前銷售均價(jià)3400元/實(shí)際成交價(jià)3100元/本期推出套數(shù)本期銷售套數(shù)本期交房時(shí)間月份銷售周期（月）個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約本期推出面積（萬）萬當(dāng)前工程進(jìn)度外部配套/自然環(huán)境+周邊配套農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，海爾永城廣電店，白天鵝酒樓，和平國(guó)際大酒店，永城高級(jí)中學(xué)，金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)，人民醫(yī)院，五中，汽車站 交通毗鄰永城主干道路芒山路，客運(yùn)站，交通便利 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式園林/風(fēng)格主題園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值價(jià)格單價(jià)價(jià)格3100最高最低層差客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例蘇州花園地理位置歐亞路文化路交叉口開發(fā)商河南銀資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電占地面積（萬）4.2總建筑面積（萬）13容積率3.1綠化率45%總戶數(shù)1300已推體量（萬）10首期推出時(shí)間2012年年初當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）30%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）4.3本期推出時(shí)間2012年年初當(dāng)前銷售均價(jià)3100元/實(shí)際成交價(jià)2600元/本期推出套數(shù)1000本期銷售套數(shù)430本期交房時(shí)間2014年6月銷售周期（月）36個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約本期推出面積（萬）10萬當(dāng)前工程進(jìn)度未動(dòng)工外部配套/自然環(huán)境+周邊配套永城市中醫(yī)院，永城市婦幼保健院，永城市四小，永城市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，永城市三高 交通歐亞路東段，永城主干道，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房701501520兩房84-963003045三房113-1407155520四房復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式園林/風(fēng)格主題園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值24小時(shí)紅外監(jiān)控可視對(duì)講價(jià)格單價(jià)價(jià)格2600最高2900最低2300層差10-30元客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)無代理機(jī)構(gòu)，案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問，案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名（分不清楚是哪個(gè)項(xiàng)目）銷售道具沙盤-戶型模型-戶型圖銷售案場(chǎng)接待流程接待-講解沙盤-講解戶型-贈(zèng)送資料-送客銷售接待人員描述人員形象較好，講解較清晰，技巧一般銷售策略分期首付，項(xiàng)目出地面付完首付；15個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。銷售氛圍營(yíng)造沒有配合，統(tǒng)一工裝，有現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，沒有協(xié)助講解等銷售回訪登記記錄未留電話銷售物料收集單頁(yè)，折頁(yè)，紙抽綜合分析人員形象較好，素質(zhì)一般，現(xiàn)場(chǎng)嘈雜，組織混亂小結(jié)：形象定位/主要推廣語城市中的公園，公園中的家 形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示案場(chǎng)包裝較差，售樓部小，同時(shí)擠三個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)嘈雜，無實(shí)景展示，無戶外廣告物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述優(yōu)惠幅度最大，分期首付，工程出地面付清首付；客戶群體輻射永城全城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)惠幅度大，地段優(yōu)勢(shì)，未來永城發(fā)展方向，升值潛力大，景觀規(guī)劃較好項(xiàng)目劣勢(shì)開放商實(shí)力一般，項(xiàng)目未動(dòng)工，進(jìn)度緩慢，體量小項(xiàng)目機(jī)會(huì)地段優(yōu)勢(shì)、景觀規(guī)劃、優(yōu)惠幅度威脅分析優(yōu)惠幅度巨大，售樓部人氣高漲，造成項(xiàng)目來訪較少，對(duì)項(xiàng)目沖擊較大綜合分析項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)明顯，但開發(fā)商實(shí)力不足，項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，對(duì)本項(xiàng)目有一定沖擊。中央名邸地理位置芒山路與建設(shè)路交叉口東300米路北開發(fā)商河南城市印象置業(yè)有限公司銷售電話5128777/5128888總占地面積（萬）20萬總建筑面積（萬）37平方米 容積率1.85綠化率45%-50%總戶數(shù)3000多戶已推體量（萬）123332首期推出時(shí)間2006年7月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）1000多戶在售期數(shù)/總期數(shù)2/3本期銷售面積（萬）46000本期推出時(shí)間2011年5月當(dāng)前銷售均價(jià)4800元/實(shí)際成交價(jià)4000元/本期推出套數(shù)1000本期銷售套數(shù)400本期交房時(shí)間部分5月份，其余年底銷售周期（月）36個(gè)月建筑形式新古典、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格/立面新古典三段式本期推出面積（萬）246666萬當(dāng)前工程進(jìn)度部分封頂，部分在建外部配套/自然環(huán)境+周邊配套雪楓公園，永城市博物館，檔案館，科技館，圖書館，雪楓中學(xué)，永城市三小，永城市高級(jí)中學(xué)，永城市人民醫(yī)院，永城五官?？漆t(yī)院 交通無公交，毗鄰建設(shè)路、芒碭路產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房49.3兩房86.27-108.66三房109.33-155.76四房179.66-181.27復(fù)式187.56戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房49兩房86108三房11014335.24.48四房179復(fù)式187園林/風(fēng)格主題歐式園林，雪楓公園，坡地、噴泉，石楠，香樟，紅玉蘭，櫻花，銀杏,大王椰子樹園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值雪楓公園入戶大堂全地下停車庫(kù)刷卡電梯智能化設(shè)施監(jiān)控器紅外線對(duì)講系統(tǒng)地源熱泵地暖系統(tǒng)價(jià)格單價(jià)價(jià)格4000最高5500最低層差100-200客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例自住80%項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)聚光堂代理公司，案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問-，案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問5名-保安1名-看房車司機(jī)1名銷售道具樓書、沙盤、看房車、建材展示銷售案場(chǎng)接待流程置業(yè)顧問講解沙盤-項(xiàng)目資料展示、講解-建材展示-看房車、實(shí)景體驗(yàn)-預(yù)留電話銷售接待人員描述氣質(zhì)較好，但有距離，講解較清晰，能及時(shí)解決客戶疑惑并加以說服，適當(dāng)拉近距離銷售策略開盤前認(rèn)籌，交定金20萬銷售氛圍營(yíng)造無配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，沒有協(xié)助講解銷售回訪登記記錄出售樓處既有短信回訪，一周后電話回訪，邀請(qǐng)家人一起看戶型；三天后又接到回訪，邀約看房銷售物料收集宣傳資料一份，簡(jiǎn)易樓書綜合分析并非最講解中的最高端樓盤，樓書似是而非，門頭損壞，但容積率低，實(shí)景體驗(yàn)好，價(jià)格較高小結(jié)：形象定位/主要推廣語建筑中的勞斯萊斯形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示案場(chǎng)包裝英式、復(fù)古，實(shí)景展示，位置較好，標(biāo)志明顯，道旗、戶外，人員素質(zhì)較好。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔豪宅銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述電話營(yíng)銷，戶外廣告，道旗，派單項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)，容積率低，綠化率高，實(shí)景體驗(yàn)好，景觀細(xì)節(jié)好，建筑風(fēng)格多變，配套較好項(xiàng)目劣勢(shì)單價(jià)較高、物業(yè)費(fèi)較高項(xiàng)目機(jī)會(huì)人車分流、定位高端、雙供暖、私享雪楓公園威脅分析針對(duì)高端客戶進(jìn)行營(yíng)銷，高端客戶攔截較多綜合分析樓盤形象高端，價(jià)格較高，實(shí)景體驗(yàn)好，景觀細(xì)節(jié)好，人員素質(zhì)較高，與本項(xiàng)目定位不同，沒有太大參考性(1)項(xiàng)目多為中小規(guī)模樓盤、開發(fā)密集，形成內(nèi)部聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，市民認(rèn)可度較高；(2)產(chǎn)品以多層、小高、高層為主，房型選擇多，新建項(xiàng)目單身公寓類產(chǎn)品增多；(3)樓盤均價(jià)在31004800元/平方米之間，實(shí)際成交價(jià)在2600-3700元/之間，主力總價(jià)在50多萬/套以內(nèi)；(4)物業(yè)類型豐富，房型選擇面較大，以經(jīng)濟(jì)型房型為主；(5)未來城市中心，隨著配套設(shè)施逐步完善，未來發(fā)展前景十分看好；項(xiàng)目數(shù)量是全市最多，平均規(guī)模也是全市最大。此區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展出現(xiàn)兩個(gè)極端趨勢(shì)，一是趨于規(guī)模化：比如中央名邸等大盤，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“大”“齊”。二是趨于個(gè)性化；主推賣點(diǎn)，具有自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，就應(yīng)當(dāng)具備不可復(fù)制的特色，比如尚品國(guó)際打造的是永城唯一一家霧濕恒溫景觀系統(tǒng)及五星級(jí)管家服務(wù)，時(shí)代城西湖春天主打西湖美景特色。從價(jià)格上來看為永城最高區(qū)域，但是品質(zhì)較高、有一定知名度特色鮮明的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，在售項(xiàng)目中央名邸二期達(dá)到了4000以上，成為目前價(jià)格最高項(xiàng)目。城中南版塊主要樓盤調(diào)查表神火城市雅苑地理位置文化路派出所對(duì)面開發(fā)商河南沱濱置業(yè)有限公司銷售電話5851999/5851777總占地面積（萬）12.5總建筑面積（萬）30容積率2.4綠化率35%總戶數(shù)2200多已推體量（萬）20首期推出時(shí)間2011年9月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）70%在售期數(shù)/總期數(shù)4/4本期銷售面積（萬）7本期推出時(shí)間2012年9月當(dāng)前銷售均價(jià)3100元/實(shí)際成交價(jià)2600-2700元/本期推出套數(shù)660本期銷售套數(shù)460本期交房時(shí)間2013年4月份銷售周期（月）22個(gè)月建筑形式現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格/立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約二段式本期推出面積（萬）10萬當(dāng)前工程進(jìn)度前三期已封頂，四期樓房蓋到五六層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套實(shí)驗(yàn)中學(xué)，文化路小學(xué)，曹油坊，匯一堂大藥房，文化路派出所，沱濱風(fēng)景區(qū) 交通毗鄰文化路，沱濱路主干道路 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房?jī)煞?796三房112四房復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞?796三房112四房復(fù)式園林/風(fēng)格主題水系，噴泉，喬木，廳格，灌木園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值環(huán)保節(jié)能品牌電梯智能化設(shè)施監(jiān)控器紅外線對(duì)講系統(tǒng)神火供暖價(jià)格單價(jià)價(jià)格2600-2700最高3000最低層差50100客戶區(qū)域及比例年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)瑞爾特地產(chǎn)控股集團(tuán)代理；案場(chǎng)經(jīng)理-置業(yè)顧問-財(cái)務(wù)-保安；案場(chǎng)經(jīng)理1名-置業(yè)顧問4名-財(cái)務(wù)2名-保安3名銷售道具簡(jiǎn)易樓書、單頁(yè)銷售案場(chǎng)接待流程無接待銷售接待人員描述形象一般，專業(yè)素質(zhì)較差，基本無講解銷售策略無策略，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯銷售氛圍營(yíng)造無有配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，無協(xié)助講解銷售回訪登記記錄無回訪銷售物料收集單頁(yè)，簡(jiǎn)易樓書綜合分析性價(jià)比非常高，置業(yè)顧問漫不經(jīng)心，店大欺客小結(jié)：形象定位/主要推廣語實(shí)力開發(fā)商，打造永城最具性價(jià)比樓盤；形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示案場(chǎng)包裝較好，有實(shí)景展示，位置較偏，標(biāo)志明顯，道旗醒目，人員素質(zhì)較差。物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中高檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述戶外廣告，派單；客戶群體主要為神火集團(tuán)員工及周邊客戶項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小區(qū)規(guī)模大、配套齊全、景觀綠化優(yōu)美、開發(fā)商實(shí)力雄厚、施工進(jìn)度快項(xiàng)目劣勢(shì)周邊配套不齊全，位置較偏，樓盤品質(zhì)一般，建筑質(zhì)量差。項(xiàng)目機(jī)會(huì)社區(qū)內(nèi)幼兒園、人車分流、鑫苑物業(yè)。威脅分析團(tuán)購(gòu)活動(dòng)優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)市場(chǎng)沖擊大。如后期仍有類似活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目去化阻礙較大。綜合分析環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，低密度，偏離市區(qū)，周邊配套尚不完善 托斯卡納地理位置光明路文化路交匯處東400米路南開發(fā)商河南方鼎置業(yè)有限公司銷售電占地面積（萬）4.7總建筑面積（萬）20容積率4.2綠化率45%總戶數(shù)1300已推體量（萬）20首期推出時(shí)間2012年3月當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）30%在售期數(shù)/總期數(shù)1/2本期銷售面積（萬）6本期推出時(shí)間2012年3月當(dāng)前銷售均價(jià)2800元/,實(shí)際成交價(jià)2700元/本期推出套數(shù)約600套本期銷售套數(shù)180本期交房時(shí)間2013年底銷售周期（月）24個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面地中海風(fēng)情本期推出面積（萬）20萬當(dāng)前工程進(jìn)度正負(fù)零外部配套/自然環(huán)境+周邊配套聚客隆百貨，綜合市場(chǎng)，神火醫(yī)院，文化路小學(xué)，汪樓溝公園、永泰超市，實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)高中 交通毗鄰光明路，文化路，東方大道，東環(huán)路重要道路，交通便利，出行方便 產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房40-56兩房96三房105-126四房418復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)其他戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式園林/風(fēng)格主題中西混合/中式假山瀑布，西式音樂噴泉園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)知名學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書/藝術(shù)館附加值親水木棧道80米樓間距紅外線電子監(jiān)控 音樂噴泉 高9米假山瀑布 價(jià)格單價(jià)價(jià)格2700最高2985最低2360層差20-50客戶區(qū)域及比例永城市(包括老城、鄉(xiāng)鎮(zhèn))年齡及比例職業(yè)及比例置業(yè)次數(shù)及比例置業(yè)動(dòng)機(jī)及比例項(xiàng)目銷售調(diào)查分析銷售案場(chǎng)結(jié)構(gòu)河南偉建，銷售總監(jiān)-銷售主管=置業(yè)顧問-財(cái)務(wù)-保安，銷售總監(jiān)1名-銷售主管1名-置業(yè)顧問3名-財(cái)務(wù)1名-保安1名銷售道具沙盤、戶型模型銷售案場(chǎng)接待流程接待-沙盤講解-戶型講解-逼定-送客銷售接待人員描述形象較好，素質(zhì)較高，技巧較好銷售策略小定銷售氛圍營(yíng)造有配合，統(tǒng)一工裝，無現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，有協(xié)助講解銷售回訪登記記錄隔天回訪，詢問意向，邀約銷售物料收集單頁(yè)，置業(yè)計(jì)劃書綜合分析人員素質(zhì)較好，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，形象較好小結(jié)：形象定位/主要推廣語醇美最歐洲風(fēng)輕地中海；新城宜居區(qū)，夢(mèng)幻地中海；形象展示/案場(chǎng)包裝、戶外廣告、實(shí)景展示地中海風(fēng)格，包裝較好物業(yè)等及定位：豪宅/高檔/中檔中檔銷售推廣策略、客戶群體簡(jiǎn)述低開策略，客戶群體為永城全城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小區(qū)規(guī)模較大、規(guī)劃科學(xué)、戶型面積配比合理、景觀綠化優(yōu)美。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目地段相對(duì)較偏、周邊市政生活配套較差項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體規(guī)劃較好，景觀規(guī)劃較好，價(jià)格低威脅分析價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)攔截部分剛需客戶綜合分析項(xiàng)目本身規(guī)劃較好，戶型搭配合理，位置較偏，周邊生活配套較差，價(jià)格較低盈和國(guó)際地理位置東方大道與中原路交叉口往西50米開發(fā)商河南盈和職業(yè)有限公司銷售電話5103777/5103888總占地面積（萬）1.7總建筑面積（萬）10容積率5.8綠化率25%總戶數(shù)600多套已推體量（萬）10首期推出時(shí)間2012年年初當(dāng)前整體銷售率（套數(shù)）未銷售，目前在排號(hào)在售期數(shù)/總期數(shù)1/1本期銷售面積（萬）本期推出時(shí)間2012年年初當(dāng)前銷售均價(jià)未銷售本期推出套數(shù)本期銷售套數(shù)本期交房時(shí)間2013年7月份銷售周期（月）30個(gè)月建筑形式框剪建筑風(fēng)格/立面新古典主義本期推出面積（萬）10萬當(dāng)前工程進(jìn)度三四層外部配套/自然環(huán)境+周邊配套中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、永城市檢察院、東方大道大藥房、永城市第五人民醫(yī)院、華興步行街交通東方大道與中原路交匯處，交通便利產(chǎn)品面積比例銷售情況戶型面積區(qū)間（）套數(shù)（套）所占比例（%）銷售比例（%）一房?jī)煞?511619三房117-14348480.6四房復(fù)式戶型特點(diǎn)（請(qǐng)打鉤）平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗復(fù)式轉(zhuǎn)角窗步入式凸窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)2個(gè)以上空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)廚房飄窗戶型功能區(qū)間面積戶型總面積客廳主臥()次臥1()次臥2()次臥3()餐廳()廚房()主衛(wèi)()次衛(wèi)()陽(yáng)臺(tái)1()陽(yáng)臺(tái)2()面積開間進(jìn)深一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式園林/風(fēng)格主題園林細(xì)部特點(diǎn)水系水景特色樹種老年人活動(dòng)設(shè)施兒童活動(dòng)設(shè)施網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志內(nèi)部配套特點(diǎn)會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館保齡球館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)高