聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章總 論1一、項(xiàng)目名稱及承辦單位1二、報(bào)告編制單位1三、項(xiàng)目提出的理由與過程2四、可行性研究的依據(jù)及范圍3五、項(xiàng)目概況3六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6七、研究結(jié)論及建議7第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性10一、項(xiàng)目建設(shè)背景10二、項(xiàng)目建設(shè)必要性16第三章市場(chǎng)研究20一、某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況20二、某城市發(fā)展規(guī)劃20三、紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析21四、某近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及分析22五、某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析23六、某市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望25七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析26第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件28一、建設(shè)地點(diǎn)28二、建設(shè)條件28第五章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容33一、建設(shè)規(guī)模33二、建設(shè)內(nèi)容33第六章專業(yè)技術(shù)方案35一、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則35二、總平面設(shè)計(jì)35三、建筑設(shè)計(jì)36四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)37五、給排水設(shè)計(jì)39六、電氣設(shè)計(jì)41七、弱電設(shè)計(jì)43八、動(dòng)力設(shè)計(jì)47第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能50一、環(huán)境保護(hù)50二、綠化53三、節(jié)能53第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度54一、建設(shè)工期54二、項(xiàng)目招標(biāo)方案56第九章投資估算及資金籌措58一、投資估算58二、資金籌措59第十章效益評(píng)價(jià)61一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)：61二、銷售收入及銷售稅金估算61三、總成本費(fèi)用估算63四、財(cái)務(wù)效益分析63五、風(fēng)險(xiǎn)分析65六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論66七、社會(huì)效益評(píng)價(jià)67附圖：1、 總規(guī)-用地規(guī)劃圖2、 項(xiàng)目位置圖3、 項(xiàng)目效果圖 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、 項(xiàng)目名稱及承辦單位1、 項(xiàng)目名稱某市聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心2、 承辦單位某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)3、 承辦單位基本情況某市望春門辦事處聯(lián)盟村座落在某城市核心區(qū)北部，轄區(qū)面積189.3公頃，人口3500余人。轄區(qū)內(nèi)有湘黔鐵路穿村而過，某火車站也座落在該村境內(nèi)。新建的火車站貨場(chǎng)、某新汽車站、市商貿(mào)物流中心等大型公共設(shè)施項(xiàng)目均規(guī)劃建設(shè)在該村轄區(qū)內(nèi)?？梢哉f，聯(lián)盟村是某市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略實(shí)施的“北進(jìn)主戰(zhàn)場(chǎng)”。城市的擴(kuò)容、城市化進(jìn)程的加速，既給該村帶來(lái)了村民居住、就業(yè)等多方面的壓力，同時(shí)也給該村帶來(lái)是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。二、 報(bào)告編制單位編制單位：某工程咨詢公司法人代表： 證書編號(hào)： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)某工程咨詢公司是經(jīng)某市人民政府批準(zhǔn)，于1996年成立，是具有全國(guó)第一批由國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的乙級(jí)工程咨詢資格證書機(jī)構(gòu)，公司聘有各類專業(yè)咨詢專家50余人，其中具有高級(jí)職稱的30余人，國(guó)家注冊(cè)咨詢工程師9人，擁有各種多媒體制作印刷平臺(tái)現(xiàn)代設(shè)備，固定資產(chǎn)80余萬(wàn)元，五年來(lái)完成咨詢項(xiàng)目500余項(xiàng)，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)享譽(yù)社會(huì)。近2-3年來(lái)，每年都有項(xiàng)目獲某省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎(jiǎng)，在社會(huì)享有良好的誠(chéng)信度和知名度。為了做好某市聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目的前期工作，某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)委托某工程咨詢公司承擔(dān)本項(xiàng)目的可行性研究任務(wù)。我公司即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員進(jìn)行調(diào)查研究，通過實(shí)地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關(guān)部門的意見，收集相關(guān)資料信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證、分析評(píng)價(jià)，于2009年十二月完成報(bào)告的編制，供審批部門決策參考。三、 項(xiàng)目提出的理由與過程由于聯(lián)盟村地處某市主城區(qū)北部、正在興建的紅侖新型工業(yè)區(qū)南端，該村大片集體土地都將面臨著因城市的擴(kuò)容而征收。為安置農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、富裕村級(jí)經(jīng)濟(jì)，聯(lián)盟村村支兩委研究決定在某新汽車站旁籌建一座商貿(mào)會(huì)展中心，為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。該項(xiàng)目的建設(shè)，符合某市委市政府提出的“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的安置指導(dǎo)思想，結(jié)合了該村得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求，必將得到市人民政府和各級(jí)職能的認(rèn)可和支持。 四、 可行性研究的依據(jù)及范圍1、 可行性研究的依據(jù)1） 某市城市總體規(guī)劃；2） 某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3） 某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考（第三版）；5） 工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6） 各專業(yè)技術(shù)規(guī)范；7） 建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。2、 可行性研究的范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)外部條件、市場(chǎng)研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。五、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目擬建位置本項(xiàng)目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。東鄰正在興建的國(guó)家二級(jí)站某新火車站北廣場(chǎng)，西毗市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和高速公路連接線，北倚正在崛起的紅侖新型工業(yè)區(qū)，南臨即將新建的三二國(guó)道繞城線和市商貿(mào)物流中心。 2、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為30畝，規(guī)劃建筑總面積約3.92萬(wàn)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括商貿(mào)市場(chǎng)、大型展廳、會(huì)議中心、餐飲接待、商務(wù)旅館五大功能部分。3、 主要建設(shè)條件該地塊地勢(shì)平坦、道路便利、電力充足、水源豐富，是某市人物、物流、信息流主要集散地，有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。（1） 交通情況項(xiàng)目區(qū)毗鄰某市新汽車站，周邊有火車站北廣場(chǎng)、貨場(chǎng)和市商貿(mào)物流中心，地塊臨高速公路連接線和三二國(guó)道繞城線，交通運(yùn)輸十分方便。（2） 公共設(shè)施條件項(xiàng)目區(qū)周邊的高速公路連接線和三二國(guó)道繞城線，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€，有利于項(xiàng)目區(qū)的連接使用。（3） 地形地貌本項(xiàng)目規(guī)劃用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，地塊方正、地勢(shì)平坦，有利于項(xiàng)目規(guī)劃布局和工程建設(shè)。（4） 污染情況周邊主要有環(huán)保的新型工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、交通樞紐，無(wú)污染源。本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過程中將采用有效的保障措施，項(xiàng)目無(wú)“三廢”排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。（5） 危險(xiǎn)源情況項(xiàng)目區(qū)內(nèi)沒有高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲(chǔ)存間。4、 項(xiàng)目總投資及效益情況項(xiàng)目總投資4998.22萬(wàn)元，其中：建設(shè)單位自籌資金3498.22萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃按3年劃分。（1）經(jīng)濟(jì)效益該項(xiàng)目總收入為6855.00萬(wàn)元，總成本為5340.97萬(wàn)元，可上繳稅費(fèi)達(dá)722.55萬(wàn)元。稅前利潤(rùn)760.88萬(wàn)元、稅前投資利潤(rùn)率為15.22%；稅后利潤(rùn)570.66萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為10.46。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率10.46，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率為8）119.72萬(wàn)元，投資回收期2.48年（含建設(shè)期），可見，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。（2）社會(huì)效益、國(guó)家增稅。效益分析表明，向國(guó)家繳納增值稅326.09萬(wàn)元，交所得稅190.22萬(wàn)元。、本項(xiàng)目建成后，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。、本項(xiàng)目的建設(shè)成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積20000.00 合30畝2規(guī)劃總建筑面積39200.00 (1)一樓商業(yè)門面5500.00 (2)二樓會(huì)展大廳5500.00 (3)三樓商務(wù)辦公5500.00 (4)4-6商務(wù)旅館16500.00 (5)其它配套建筑1200.00 (6)地下停車場(chǎng)5000.00 4公用停車場(chǎng)3000.00 5容積率1.96 6建筑密度%30.50%7綠地率%35.00%8建設(shè)總工期月189建設(shè)投資萬(wàn)元4998.22 10銷售收入萬(wàn)元6855.00 11總成本費(fèi)用萬(wàn)元5340.97 12利潤(rùn)總額萬(wàn)元760.88 13稅后利潤(rùn)萬(wàn)元570.66 14投資利潤(rùn)率%15.22%15凈利潤(rùn)率%11.42%16全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10.46%稅后17全部投資回收期年2.48 稅后七、 研究結(jié)論及建議（一） 結(jié)論1、 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。今明兩年我國(guó)國(guó)家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家為全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了各項(xiàng)扶持政策，為該項(xiàng)目提供了政策上的支持。該項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完整和城市面貌形象的提升。2、 本項(xiàng)目為某市望春門辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)投資建設(shè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，為加快某城市化發(fā)展進(jìn)程能作出重大貢獻(xiàn)。3、 本項(xiàng)目為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，對(duì)促進(jìn)地方貿(mào)易交流、加快地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。4、 本項(xiàng)目工程估算投資總額4988.22萬(wàn)元， 總收入預(yù)測(cè)為6105萬(wàn)元。項(xiàng)目所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.46%，全部投資回收期為2.48年，稅后凈利潤(rùn)570.66萬(wàn)元。項(xiàng)目盈利可觀，財(cái)務(wù)上是可行的。5、 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營(yíng)收入是最為關(guān)鍵。管理和經(jīng)營(yíng)管理，降低基建投資和經(jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。（二） 建議1、 資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。2、 本項(xiàng)目是為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，解決生存難題的較好途徑，各級(jí)政府部門都對(duì)此類項(xiàng)目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項(xiàng)目過程中可以立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)、稅收征管等多方面進(jìn)一步尋求政策支持。3、 從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開發(fā)意義重大、切實(shí)可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、 項(xiàng)目建設(shè)背景1、 政策背景聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)，既是為安置農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、解決失地農(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)一項(xiàng)民心工程，也是順應(yīng)某經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求而提出的一項(xiàng)富民強(qiáng)市工程。該項(xiàng)目建設(shè)既符合國(guó)家法律法規(guī)，也可從中央到地方的有關(guān)文件中找到充足的政策依據(jù)。（1）符合2009年中央一號(hào)文件提出的“三農(nóng)”政策在2009年年初出臺(tái)的2009年中央一號(hào)文件中，提出了“推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化”，積極擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)，采取有力措施，最大限度安置好農(nóng)民工，努力增加農(nóng)民的務(wù)工收入。同時(shí)，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵(lì)農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。（2）符合2009年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神中共中央政治局11月27日召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。明年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，落實(shí)和豐富完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。要促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策，保持投資合理增長(zhǎng)，完善和落實(shí)鼓勵(lì)民間投資相關(guān)政策，加大對(duì)“三農(nóng)”、等領(lǐng)域的支持力度。要提升開放型經(jīng)濟(jì)水平，完善穩(wěn)定外需政策，促進(jìn)對(duì)外貿(mào)易平穩(wěn)增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大進(jìn)口，提高利用外資水平，促進(jìn)企業(yè)對(duì)外投資合作。要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，落實(shí)好國(guó)家促進(jìn)區(qū)域發(fā)展各項(xiàng)規(guī)劃和政策。要加快解決涉及人民群眾切身利益的問題，加大就業(yè)促進(jìn)政策力度。（3）符合某市委市政府提出的大力推進(jìn)新型城市化政策。2009年4月，中共某市委市人民政府出臺(tái)了關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實(shí)施意見。做大做強(qiáng)城市主體，是某市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。某市在推進(jìn)新型城市化工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持“擴(kuò)容提質(zhì)并舉”，大力實(shí)施“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，大手筆建設(shè)，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開發(fā)齊頭并進(jìn)。全面擴(kuò)大城市規(guī)模，“擴(kuò)容”必須放在首位，要拉開城市框架，積極推進(jìn)東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)。東山新區(qū)將建成某市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點(diǎn)工程。工業(yè)園則主要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。目前，東山新城建設(shè)正有序推進(jìn)，某大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。到2010年，某市城市化水平達(dá)到35%，2015年達(dá)到45.5%。（4）符合某市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策2009年9月9日，某市委常委 、某市委書記李世宏在視察安置工作時(shí)，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點(diǎn)要求：一是要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。要始終堅(jiān)持選址一定要好、廣泛征求群眾意見、以負(fù)責(zé)的態(tài)度和認(rèn)真的精神來(lái)做好安置工作三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾滿意放在第一位；二是要加快建設(shè)。要精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，加強(qiáng)管理，確保工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度；三是要統(tǒng)籌考慮。安置工作要與新城的建設(shè)統(tǒng)籌起來(lái)，與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌起來(lái)，與周邊的社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌起來(lái)。各級(jí)各部門一定要堅(jiān)持群眾滿意這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾安置好，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度高標(biāo)準(zhǔn)搞好安置工作。中共某市委副書記市長(zhǎng)陽(yáng)建民對(duì)火車站建設(shè)和安置工作也相當(dāng)重視。為解決失地農(nóng)民的生機(jī)、富裕村級(jí)經(jīng)濟(jì)，作出了“群眾居住條件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。2、 規(guī)劃背景（1） 長(zhǎng)株潭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景某，位于某省中部的漣水之濱。由西漢時(shí)期建縣至今，有2000多年歷史。這里，自然風(fēng)景獨(dú)特，歷史底蘊(yùn)濃厚。某市是隸屬于某市的縣級(jí)市，距某市43公里，是長(zhǎng)株潭“金三角”周邊9個(gè)衛(wèi)星城市之一，共同構(gòu)筑長(zhǎng)株潭城市群，為了加快這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，1997年某省委、省政府決定實(shí)施長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展戰(zhàn)略，使長(zhǎng)株潭城市群成為某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。2008年，長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，將初步建立“兩型社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架，初步形成城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，初步形成長(zhǎng)株潭與周邊岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。這是加快某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的極好機(jī)遇。新世紀(jì)、新某，某市委、市政府在這一時(shí)代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實(shí)施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市90萬(wàn)人民融入長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動(dòng)權(quán)，搶占發(fā)展制高點(diǎn)。（2） 某市城市總體規(guī)劃背景某市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅8平方公里，絕大部分公共設(shè)施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對(duì)狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，已成為制約某市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸。城市發(fā)展的客觀規(guī)律要求某迅速拓展城市規(guī)模，已成為某城市發(fā)展急待解決的重大問題。根據(jù)某市總體規(guī)劃，到2020年，某市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。（3） 項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃背景正在興建中的某工業(yè)園屬長(zhǎng)株潭三角黃金地帶，是省級(jí)工業(yè)園。規(guī)劃面積12.41平方公里，分為紅侖新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，其中紅侖片區(qū)規(guī)劃面積10.41平方公里，是以工業(yè)為主體集行政辦公、居住、商業(yè)金融、物流與倉(cāng)儲(chǔ)為一體的新城區(qū)；東郊片區(qū)規(guī)劃面積2平方公里，以皮革生產(chǎn)、研發(fā)、展示、皮革制品深加工為主體的工業(yè)園區(qū)。某某紅侖新型工業(yè)區(qū)是某市重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)新區(qū)。南起湘黔鐵路，北至上瑞高速公路，西郊湘壺線往西600米，東接市主干道望春路，屬長(zhǎng)株潭金三角地帶。新區(qū)地勢(shì)平坦，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已基本完成四通一平，條件十分優(yōu)越。已有金子箱包、南車集團(tuán)等多家高科技和外資企業(yè)入園。該項(xiàng)目位于紅侖新型工業(yè)區(qū)南端，緊鄰新汽車站、火車站，是某對(duì)外交通的門戶，也是新老城區(qū)聯(lián)系的咽喉，有著獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。既是紅侖新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、物流、信息流的集散地。按照某市紅侖新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，該地塊規(guī)劃為商業(yè)金融用地。在此興建商貿(mào)會(huì)展中心，符合規(guī)劃布局要求，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。（4） 某火車站改擴(kuò)建工程進(jìn)展喜人某原火車站始建于1958年，歷經(jīng)半個(gè)世紀(jì)。隨著某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的火車站已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增容的運(yùn)輸需求，嚴(yán)重制約了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。新的火車站建設(shè)分兩部分實(shí)施，站房建筑面積8000平方米，投資2.8個(gè)億，建設(shè)周期為2年。2011年春運(yùn)投入使用。新火車站的建成，將成為某市重要的標(biāo)志性建筑和景觀工程，擁有一流的硬件和軟件設(shè)施，確保100年不落后，對(duì)某經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展起著十分重要的促進(jìn)和拉動(dòng)作用?；疖囌緮U(kuò)建范圍基本都在聯(lián)盟村境內(nèi)，為了確保某火車站改擴(kuò)建工程順利進(jìn)展，聯(lián)盟村廣大拆遷戶村民在村支兩委的積極帶領(lǐng)下，發(fā)揚(yáng)顧全大局、艱苦創(chuàng)業(yè)、舍己為人、萬(wàn)眾一心的精神, 在很短的時(shí)期內(nèi)騰出了房屋和土地。整個(gè)火車站改擴(kuò)建工程建設(shè)范圍內(nèi)468戶拆遷戶，目前全部完成了入戶登記，已簽協(xié)議200戶，搬遷180戶，已完成拆遷2萬(wàn)平方米。其中，施工單位進(jìn)場(chǎng)后施工用地上的所有拆遷戶都已搬遷，確保了施工用的騰空交地。某火車站改擴(kuò)建工程的征地拆遷工作從今年5月中旬開展以來(lái)，短期內(nèi)有這樣的拆遷量和拆遷速度，是難能可貴的。廣大拆遷戶對(duì)某火車站這個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)工程作出了大力支持。廣大拆遷戶失去土地后雖然馬上就面臨著生存和就業(yè)的壓力，但是更大是潛在的發(fā)展機(jī)遇。二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性一是促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入的需要。在推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，農(nóng)業(yè)土地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)用地的趨勢(shì)是不可避免的，任何一個(gè)地方的發(fā)展都要經(jīng)歷這樣的過程。而在這一過程中，各地就產(chǎn)生了這樣一批離開了世代相依的土地，成為既有別于一般農(nóng)民、又不同于城市居民的特殊群體失地農(nóng)民。但是，由于目前我國(guó)的土地征用、補(bǔ)償、失地農(nóng)民安置等相關(guān)的制度還不夠完善，因失地農(nóng)民而引發(fā)的社會(huì)矛盾也在一定范圍存在，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。因此，在征地制度改革中如何解決好這些處于弱勢(shì)生存狀態(tài)的失地農(nóng)民的“生計(jì)”問題，也成為了當(dāng)前擺在各級(jí)黨委政府和相關(guān)部門必須要解決好的課題。要解決好失地農(nóng)民的生存問題上，必須建立起“經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障”三位一體模式，實(shí)現(xiàn)土地征用與安置勞動(dòng)力、建立社會(huì)失業(yè)和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度同步進(jìn)行，讓農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化帶來(lái)的現(xiàn)代文明成果，使城市化走上持續(xù)健康發(fā)展的軌道。就業(yè)是民生之本，也是解決失地農(nóng)民問題的根本出路。優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，廣辟就業(yè)渠道，全方位、大規(guī)模地促進(jìn)失地農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)，城市化進(jìn)程中解決征拆矛盾的根本辦法。該項(xiàng)目建設(shè)不但可以增加農(nóng)民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)、增加農(nóng)民收入，而且可以促進(jìn)征地、拆遷、安置、就業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)系統(tǒng)，有利于加快某的城市化進(jìn)程。二是構(gòu)建某對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交流平臺(tái)的需要。紅侖新型工業(yè)園是某市重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)園區(qū)，屬長(zhǎng)株潭金三角地帶。園區(qū)以工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，以工業(yè)配套物流、倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)為鋪的城市綜合功能區(qū)。目前，前來(lái)洽談的企業(yè)達(dá)50多家，已簽訂意向協(xié)議40家左右，動(dòng)工建設(shè)企業(yè)達(dá)20多家。按某市委市政府的規(guī)劃和部署，至2010年，工業(yè)園園區(qū)實(shí)際建設(shè)面積達(dá)到8平方公里，入園企業(yè)95家，其中高新技術(shù)企業(yè)20家；新增固定資產(chǎn)投資35億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.4億元，紅侖片區(qū)建設(shè)完成“三縱四橫”，綠地面積占建成區(qū)面積30%；實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入90億元，工業(yè)增加值17億元；實(shí)際利用外資6250萬(wàn)美元，出口創(chuàng)匯總額3.5億美元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值55億元；上交稅金3億元，提供55000多人就業(yè)。隨著工業(yè)園入園企業(yè)的逐漸增多，園區(qū)建設(shè)日臻完善，大部分企業(yè)相繼投產(chǎn)運(yùn)行，越來(lái)越多的產(chǎn)品需對(duì)外宣傳和推介。所以，園區(qū)企業(yè)必須依托會(huì)展中心這樣一個(gè)展示平臺(tái)來(lái)對(duì)外宣傳自己的產(chǎn)品。可以說，會(huì)展中心建設(shè)是我市舉辦產(chǎn)品展覽、招商推薦的必備條件，提高我市商品、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的需要。三是推進(jìn)新型城市化建設(shè)，完善城市功能布局的迫切需要。走新型城市化與新型工業(yè)化相互促進(jìn)、相互融合之路，必須優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。使土地集約化使用，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)交由?，企業(yè)集群式組合，形成“一園帶多區(qū)”的發(fā)展模式。重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)和中心村要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。推進(jìn)新型城市化建設(shè)應(yīng)根據(jù)“存量改造提升，增量創(chuàng)新發(fā)展”的原則，促進(jìn)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)高端化、“兩型”化和高新化，大力培育和發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、物流、旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，走科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。所以，會(huì)展中心建設(shè)對(duì)新型城市化建設(shè)具有重大推動(dòng)作用，是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的需要。四是落實(shí)中央新的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的需要。在12月5日至7日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，必須堅(jiān)持改善民生和擴(kuò)大內(nèi)需內(nèi)在統(tǒng)一，更加注重圍繞保障和改善民生來(lái)謀劃發(fā)展，把增加居民消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重點(diǎn)，通過保障和改善民生促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)力。中央強(qiáng)調(diào)，一是要擴(kuò)大居民消費(fèi)需求，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。要加大國(guó)民收入分配調(diào)整力度，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力。二是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅(jiān)持走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對(duì)農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用，壯大縣域經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前，要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。保障和改善民生是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的，也是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。會(huì)展中心建設(shè)可創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，是一項(xiàng)重大的民生工程，也是擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?？偟膩?lái)看，聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心項(xiàng)目建設(shè)不但可以增加失地農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)、富裕村級(jí)經(jīng)濟(jì)，也可以構(gòu)建某新的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易平臺(tái)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，該項(xiàng)目建設(shè)還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關(guān)系，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。第三章 市場(chǎng)研究一、 某城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況某是近代“湘軍”文化的起源地，也是是長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)最近的縣級(jí)市之一；下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個(gè)城區(qū)辦事處，其中城區(qū)有望春門、新湘路、昆侖橋、東山4個(gè)辦事處；現(xiàn)全市總面積2012平方公里；2007年年末總?cè)丝?1.3萬(wàn)人，城市化率為13.8%。 二、 某城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)入新世紀(jì)后，某制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。該方案的指導(dǎo)思想是：按照高超點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導(dǎo)向，專業(yè)市場(chǎng)為載體，把某建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場(chǎng)繁榮，文化旅游發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長(zhǎng)株潭次中心城市。到2015年城市建成區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方公里，城市人口達(dá)30萬(wàn)，鎮(zhèn)區(qū)人口達(dá)15萬(wàn)。開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。健全城市交通網(wǎng)絡(luò)，拉通東臺(tái)路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通某大橋、公園橋、望新橋、楊金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設(shè)好九個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場(chǎng)。加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，建成一個(gè)日處理5萬(wàn)噸的污水處理廠和能夠容納500萬(wàn)噸垃圾的垃圾消納場(chǎng)；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護(hù)、恢復(fù)好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個(gè)廣場(chǎng)，一個(gè)中心，即云門寺廣場(chǎng)、東山名人廣場(chǎng)和水府旅游廣場(chǎng)，建設(shè)一個(gè)文化旅游中心。從而建設(shè)出一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城。三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析紅侖新型工業(yè)區(qū)經(jīng)過5年的發(fā)展現(xiàn)已經(jīng)形成“三縱四橫”路網(wǎng)的格局，具有醫(yī)療器械、機(jī)械制造與電子信息、食品加工和皮革加工為主體的產(chǎn)業(yè)特色，海關(guān)、商檢、保稅庫(kù)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、中小企業(yè)貸款擔(dān)保和律師樓等服務(wù)機(jī)構(gòu)也即將相應(yīng)建立起來(lái)。在以火車站北廣場(chǎng)、某新汽車站為中心，以某大道為中軸線的中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，物流中心、商貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目將密集與此，形成了良好的商務(wù)氛圍。肩負(fù)著“科技興湘、工業(yè)強(qiáng)市”歷史使命的紅侖新型工業(yè)區(qū)，應(yīng)該是適宜展會(huì)產(chǎn)業(yè)選址的最佳區(qū)域。為實(shí)現(xiàn)某展會(huì)產(chǎn)業(yè)取得較快的發(fā)展，拉動(dòng)某經(jīng)濟(jì)。聯(lián)盟村積極選址立項(xiàng)“聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心”項(xiàng)目，以綜合性會(huì)展中心為主題，依托市政府規(guī)劃醫(yī)療器械、機(jī)械制造與電子信息、食品加工和皮革加工產(chǎn)業(yè)，同時(shí)兼顧某其他產(chǎn)業(yè)的會(huì)展需求，如：房地產(chǎn)、印刷品、文化旅游等。打造一個(gè)專業(yè)會(huì)展中心，實(shí)行會(huì)展、公寓一體化布局，搭建節(jié)儉性會(huì)展平臺(tái)，重點(diǎn)營(yíng)造汽知名會(huì)展行業(yè)，建成某的會(huì)展中心第一品牌，輻射某所轄區(qū)域，并爭(zhēng)取打造成省級(jí)品牌會(huì)展中心，在全國(guó)范圍內(nèi)也創(chuàng)造一定的知名度。會(huì)展中心的建設(shè)，為我市知名產(chǎn)品提供了高層次的展示場(chǎng)所，也為商界名流交往提供了一個(gè)高層次的活動(dòng)基地。將起到“展示名牌商品，弘揚(yáng)商業(yè)文化，匯聚外界信息，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)交流，提升某名氣”的作用。四、 某近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及分析序號(hào)年 份20042005200620072008指標(biāo)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面積（萬(wàn)）15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.2190.12.53全年竣工面積（萬(wàn)）991282.9-15.894.711.9123.929.613811.44商品房銷售面積（萬(wàn)）9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以來(lái)，某房地產(chǎn)投資總量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。07年受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國(guó)家宏觀政策調(diào)控略有成效。但08年增速回升，達(dá)到51.5%，投資總量為4.16億元，說明某房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，發(fā)展存在很大空間。2、商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中2006年受國(guó)內(nèi)大環(huán)境和2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，增幅最大，在50%左右。2007年股市效應(yīng)顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，降為了-21.4%。2008年，因?yàn)榇罅抠Y本回歸常態(tài)，商品房成交明顯增大，市民購(gòu)買力凸顯，市場(chǎng)供需兩旺的格局逐步形成。五、 某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1、 農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進(jìn)程正在大力推進(jìn)。根據(jù)2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝?1.3萬(wàn)多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅12.6萬(wàn)人，城市化水平較低。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬(wàn)多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力有30多萬(wàn)，每年城鎮(zhèn)新增勞動(dòng)力約2000人，農(nóng)村新增勞動(dòng)力約8000人。全市外出務(wù)工人數(shù)11萬(wàn)多人，域內(nèi)就地就近務(wù)工人數(shù)約4.6萬(wàn)人，合計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力15.64萬(wàn)人。隨著某經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，各個(gè)工業(yè)園區(qū)建設(shè)日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長(zhǎng)，必然會(huì)吸引一大批外出經(jīng)商、務(wù)工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時(shí)還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動(dòng)力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。2、 近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。根據(jù)某某市2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全市房地開發(fā)完成投資2.75億元，同比增長(zhǎng)9.4%，比上年下降31個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資完成1.85億元，同比增長(zhǎng)0.3%，土地開發(fā)投資完成0.18億元，同比下降53.6%，土地開發(fā)面積13.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%，商品房銷售面積24.93萬(wàn)平方米，同比下降21.4%，商品房空置面積1.77萬(wàn)平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。據(jù)調(diào)查我市在2003年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為9.2%，這一趨勢(shì)不可避免。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書指出，2007年國(guó)內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快、過高。雖然2008年一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解，但我國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免。3、 作為三四線城市，房?jī)r(jià)漲幅可能趕超大城市。2008年元月國(guó)家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5，漲幅與11月持平；同比上漲0.2%，漲幅比11月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2007年12月70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比11月低0.8個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.3%，漲幅比11月低0.7個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，同比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。 雖然新房售價(jià)漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房?jī)r(jià)卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長(zhǎng)沙15.1%等。而某地處三四線城市，房?jī)r(jià)就目前分析比較，比長(zhǎng)沙、某的漲幅空間更為巨大。對(duì)投資商來(lái)說，來(lái)三四線城市投資所產(chǎn)生的回報(bào)率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出沿海城市及其它大中城市。4、 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年某市居民儲(chǔ)蓄存款余額76.14億元，比年初增加15.59億元，同比增長(zhǎng)26%。城鄉(xiāng)居民相對(duì)富裕，有充足的投資消費(fèi)潛力。隨著國(guó)內(nèi)物價(jià)的上漲，居民對(duì)投資商業(yè)房產(chǎn)、購(gòu)買門面的熱情高漲。六、 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 （1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受土地制約嚴(yán)重隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，使得全國(guó)當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長(zhǎng)變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來(lái)我國(guó)商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。地少人多是我國(guó)的國(guó)情，而保證糧食自給自足是我國(guó)的基本國(guó)策。根據(jù)國(guó)務(wù)院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國(guó)耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國(guó)耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬(wàn)畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國(guó)年均減少耕地面積不能超過200萬(wàn)畝，僅為06年的一半。因此，某作全國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，某市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長(zhǎng)期存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)將永久受制于稀缺的土地資源。（2）占有土地，占有市場(chǎng)土地成了地產(chǎn)商必爭(zhēng)的資源。可以說，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。七、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1、 周邊工商業(yè)氛圍濃厚?；疖囌据椛湫?yīng)明顯，商賈云集，賓館、旅游、餐館等服務(wù)性商業(yè)興旺。新建的某新汽車站帶來(lái)了熙熙攘攘人流、車流，是某市本轄區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)交流的樞紐，也是與周邊城市聯(lián)系的主要門戶。各種人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。2、 紅侖新型工業(yè)區(qū)建設(shè)日臻完善，分布了很多行業(yè)內(nèi)較為有名的產(chǎn)業(yè)公司，對(duì)會(huì)展場(chǎng)所的需求正在逐年遞增。3、 交通發(fā)達(dá)。臨近某火車站北廣場(chǎng)、新汽車站，以及三二國(guó)道和高速公路連接接線。4、 市政公用配套設(shè)施齊全。周邊的高速連接線和三二為城市快速道路，水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施齊全，為項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于某市紅侖新型工業(yè)區(qū)南端、三二國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處，是新老城區(qū)交通聯(lián)系的咽喉之地。東鄰正在興建的國(guó)家二級(jí)站某新火車站北廣場(chǎng)，西毗市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和高速公路連接線，北倚正在崛起的紅侖新型工業(yè)區(qū)，南臨即將新建的三二國(guó)道繞城線和市商貿(mào)物流中心。二、 建設(shè)條件1、 地形地貌氣象條件（1）地形地貌項(xiàng)目位于某市工業(yè)園紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)南端，紅侖山南麓。用地分呈方形，現(xiàn)狀地塊內(nèi)主要為農(nóng)田和菜田，區(qū)內(nèi)地勢(shì)相當(dāng)平坦。（2）氣候條件某市屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長(zhǎng)，近年內(nèi)年平均氣溫17.3左右，最冷的一月平均氣溫5左右，最熱的七月平均氣溫29.5左右。年降雨量為1100-1400毫米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在1300小時(shí)以上。（3）水文條件漣水河流經(jīng)某市最高水位為1954年黃海高程48.53米，最低水位為1972年黃海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒0.14立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒40立方米。漣水防洪堤堤頂高程50.4米，防浪墻頂高程51.42米。全市主要水系為漣水匯入的一級(jí)支流有13條。漣水最大年徑流量為61.43億平方米，最少年徑流量16.80億立方米。2、 工程地質(zhì)條件某市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁(yè)巖、頁(yè)巖、泥巖等構(gòu)成。盆地海拔高一般在500米以下。相對(duì)高差30-50m，城區(qū)地勢(shì)平坦，海拔一般在40-70m之間，最低34.24米，地表無(wú)喀斯特和滑坡現(xiàn)象。某市位于亞歐板塊中部，巖漿活動(dòng)弱，是弱震區(qū)，風(fēng)災(zāi)、冰雹、水旱災(zāi)頻率小。據(jù)歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），某市的地震動(dòng)峰值加速度為g0.05m/s2。3、 基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）項(xiàng)目與城市規(guī)劃的關(guān)系某人文歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，是“湘軍”文化的起源地，在文化教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。某是長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)最近的縣級(jí)市，有著得天獨(dú)厚的交通條件，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅90多公里，320國(guó)道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長(zhǎng)株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟(jì)輻射作用，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展前景良好。本項(xiàng)目相鄰位置正在開工建設(shè)的某火車站，已設(shè)計(jì)升格為國(guó)家二級(jí)站。擬建設(shè)的滬昆高速鐵路客運(yùn)專線途經(jīng)某的第二個(gè)客運(yùn)站，初步規(guī)劃在某市區(qū)北面境內(nèi)。依據(jù)某市總體規(guī)劃(20022020)發(fā)展方向，某火車站片區(qū)將發(fā)展成為某商貿(mào)、物流的中心區(qū)。特別是滬昆高速鐵路客運(yùn)專線韶山南站正在申報(bào)立項(xiàng)，某有望發(fā)展成為某省中部一個(gè)新型的中心城市，在西部大開發(fā)中將起到承東啟西的戰(zhàn)略位置作用。（2）公用設(shè)施條件本項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，現(xiàn)有水、電供應(yīng)充分，滿足本項(xiàng)目的建設(shè)與使用。1）交通本項(xiàng)目緊臨城市主干道三二國(guó)道，近處貫通火車站北廣場(chǎng)和市區(qū)中心；遠(yuǎn)可直接?xùn)|通某、長(zhǎng)沙，西抵邵陽(yáng)、懷化。與項(xiàng)目毗鄰的某新汽車站和高速公路連接線，北通紅侖工業(yè)園和上瑞高速公路出口，可達(dá)全國(guó)各地、以及某轄區(qū)內(nèi)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)。項(xiàng)目附近的某火車站地處湘黔鐵路，正在建設(shè)成為國(guó)家二級(jí)站，大部分過境列車將在此?？?。本項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越。同時(shí)，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民出行方便。2）電力三二國(guó)道繞城線規(guī)劃布置有10KV電力線路雙回路，旁邊的高速公路連接線10KV電力線路已改造完畢，電力供應(yīng)充足，完全可保證本項(xiàng)目建設(shè)和使用用電的需要。3）供水項(xiàng)目區(qū)水源豐富，目前飲用水來(lái)自某市自來(lái)水廠，旁邊的高速公路連接線上有一條D600的城市主供水管，可確保項(xiàng)目用水。4）通訊某通信系統(tǒng)功能完善，移動(dòng)、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個(gè)角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動(dòng)通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無(wú)線尋呼等多種通信服務(wù)，并建立了寬帶網(wǎng)絡(luò)，與全國(guó)及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）公共設(shè)施項(xiàng)目周邊方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓才涮自O(shè)施齊全：主要有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂場(chǎng)地、學(xué)校、托幼所、車站等。6）服務(wù)配套本項(xiàng)目往南500米處是某市政務(wù)中心，提供從咨詢、立項(xiàng)到審批、落戶的“一條龍”服務(wù)；還負(fù)責(zé)落戶項(xiàng)目單位在建設(shè)及生產(chǎn)、生活過程中的經(jīng)常性服務(wù)。第五章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，總用地面積20000（合30畝），規(guī)劃總建筑面積約39200。建設(shè)內(nèi)容包括：商貿(mào)市場(chǎng)、會(huì)展大廳、商務(wù)中心、商務(wù)公寓、地下車庫(kù)及公用服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊同期一次進(jìn)行開發(fā)、發(fā)展。二、 建設(shè)內(nèi)容初步規(guī)劃設(shè)想“聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心”項(xiàng)目分為四個(gè)主題分區(qū)： 商貿(mào)市場(chǎng) 由于一樓相互貫通的大廳，主要針對(duì)已建立好銷售網(wǎng)絡(luò)的產(chǎn)品，直接進(jìn)行商品的展示、商洽和發(fā)售。建筑面積約：5000平米。 會(huì)展中心 由若干會(huì)展大廳組成，可以同時(shí)舉辦兩個(gè)以上中型會(huì)展或一個(gè)大型會(huì)展。而且具備舉辦各類型會(huì)議的功能。建筑面積約：5000平米。 商務(wù)中心 秉承火車站、汽車站周邊中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)氛圍，面向大中小產(chǎn)業(yè)公司、創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)，軟件開發(fā)企業(yè)，科技服務(wù)機(jī)構(gòu)等提供辦公、會(huì)議、接待、洽談的條件。建筑面積約5000平米。 商務(wù)公寓 商務(wù)公寓：面向會(huì)展、接待、休閑的配套工程。建筑面積約15000平米。 大型停車場(chǎng) 室內(nèi)停車位180個(gè)，室外停車場(chǎng)3000。 大型綠化廣場(chǎng) 配套建設(shè)高檔次綠化、亮化等景觀設(shè)施；科學(xué)設(shè)施大型停車場(chǎng)，搞好交通組織；考慮了戶外商業(yè)宣傳場(chǎng)地，便利城市管理協(xié)調(diào)。第六章 專業(yè)技術(shù)方案一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1） 整體性原則：充分考慮與城市的整體協(xié)調(diào)關(guān)系，從空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)、建筑界面和組合方式、環(huán)境因素進(jìn)行綜合考慮，使會(huì)展中心成為城市的有機(jī)組成部分。（2） 個(gè)性化原則：通過表達(dá)會(huì)展建筑的特點(diǎn)，歷史文脈、地域特征的表達(dá)，突出建筑的個(gè)性，使會(huì)展中心具有鮮明的特點(diǎn)，成為紅侖新區(qū)和某北大門增添一道亮麗的風(fēng)景線。（3） 實(shí)用性原則：會(huì)展空間有其突出的空間特性和外在的表現(xiàn)形式，本方案力圖從以經(jīng)濟(jì)實(shí)用角度出發(fā)，確定內(nèi)部功能和空間形式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)造型和設(shè)備選擇，以期達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的投入，取得最佳的回報(bào)。（4） 人性化原則：遵循以人為本指導(dǎo)思想，充分考慮市民活動(dòng)和人的感受，使會(huì)展中心更具吸引力和親和力，內(nèi)外環(huán)境充滿活力和生機(jī)。二、 總平面設(shè)計(jì)1、總體布局根據(jù)場(chǎng)地環(huán)境和總體布局要求，會(huì)展中心盡量在面向北面一側(cè)退讓，形成會(huì)展中心的舒展、大氣，以硬地，綠化、水體相結(jié)合的室外廣場(chǎng)，烘托會(huì)展中心氣氛。商務(wù)樓和酒店則利用地塊間的支路，做一定退讓，形成入口的場(chǎng)所空間。總體布局既強(qiáng)化相互間的聯(lián)系，又密切與城市的關(guān)系。2、交通組織會(huì)展中心的主要人流從南側(cè)三二國(guó)道旁廣場(chǎng)引入，面向東側(cè)支路設(shè)次要入口。公共活動(dòng)的車流主要從會(huì)展中心與商務(wù)樓、酒店之間的支路引入，就近進(jìn)入地面或地下停車場(chǎng)所。會(huì)展中心的貨流主要從東側(cè)開口進(jìn)入場(chǎng)地，可以直接進(jìn)入地下倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，亦可以到達(dá)南面的卸貨平臺(tái)，把商品直接送到各層展位。人流、車流、貨流基本上有所區(qū)分，互不干擾。3、綠化景觀設(shè)計(jì)結(jié)合平面布局的周邊綠化景觀帶進(jìn)行綠化平面的整合，使綠化景觀的效果達(dá)到最大化，同時(shí)，室外停車場(chǎng)做草坪磚停車方式，室外展場(chǎng)考慮樹坑種植高桿喬木，提升環(huán)境的品質(zhì)。在建筑空間組織上，面對(duì)三二國(guó)道設(shè)觀景平臺(tái)，面向音樂廣場(chǎng)設(shè)咖啡休閑座，達(dá)到對(duì)景和借景的效果。4、消防設(shè)計(jì)會(huì)展中心、商務(wù)樓、酒店場(chǎng)設(shè)環(huán)形通道，會(huì)展中心底層設(shè)消防通道。三、 建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)會(huì)展中心地上六層，地下一層。其中地下室主要為倉(cāng)儲(chǔ)，設(shè)備用房、室內(nèi)停車，平戰(zhàn)結(jié)合五級(jí)人防等用房；底層主要大型商貿(mào)市場(chǎng)；二層主要為展覽、會(huì)議廳等功能用房；三層商務(wù)辦公、商務(wù)洽談接待等功能用房；四層至六層為商務(wù)旅館、商務(wù)休閑等功能用房。一二層設(shè)置貫通東西、南北的公共交通廊道，既組織交通，又布置吸引市民活動(dòng)的休閑功能。3、造型設(shè)計(jì)造型設(shè)計(jì)力求體現(xiàn)歷史文脈、地域文化的內(nèi)涵，通過折板、折形外窗體現(xiàn)歷史文脈和地域文化。建筑形式與結(jié)構(gòu)邏輯力求達(dá)到高度的統(tǒng)一，理性之中交織著浪漫，金屬板材、玻璃幕墻、石材面飾的使用使建筑更加精致、現(xiàn)代。總體氛圍既有歷史內(nèi)涵，又面向現(xiàn)代化。3、 豎向設(shè)計(jì)及消防疏散會(huì)展中心為大面積、人流較為集中的場(chǎng)所。本方案以滿足使用功能、滿足消防疏散要求為原則設(shè)置垂直交通。會(huì)展中心共有4部封閉疏散樓梯， 1部自動(dòng)扶梯，滿足使用的消防疏散要求。各單體均按消防設(shè)計(jì)要求進(jìn)行防火分區(qū)。四、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、地基基礎(chǔ)本工程為大型公共建筑，根據(jù)鄰近建筑場(chǎng)地地質(zhì)資料，盡可能采用天然基礎(chǔ)，以方便施工、縮短工期、降低造價(jià)。根據(jù)建筑物層數(shù)和上部荷載情況，基礎(chǔ)一般采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板片筏基礎(chǔ)或鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)。2、結(jié)構(gòu)措施 由于會(huì)展中心建筑長(zhǎng)度大大超過混凝土結(jié)構(gòu)允許的伸縮縫長(zhǎng)度，建筑設(shè)計(jì)又不方便設(shè)置伸縮縫，為方便施工和使用，原則上盡量不設(shè)置伸縮縫，對(duì)地下部分將根據(jù)需要設(shè)置一些后澆帶、并根據(jù)情況采用微膨脹技術(shù)及預(yù)應(yīng)力技術(shù)來(lái)減小溫度應(yīng)力的影響。會(huì)展中心的上部結(jié)構(gòu)，由于跨度較大，擬結(jié)合結(jié)構(gòu)體系的選擇在考慮減小溫度應(yīng)力影響的同時(shí)，能提高凈空，減輕結(jié)構(gòu)自重。為此準(zhǔn)備采用框架結(jié)構(gòu)，樓面板分隔澆搗，屋面采用保溫層等措施防止溫度裂縫的出現(xiàn)。 在保證安全的情況下，對(duì)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)進(jìn)行多方案優(yōu)化分析比較，對(duì)上部結(jié)構(gòu)也進(jìn)行仔細(xì)的優(yōu)化分析，力爭(zhēng)在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量及安全的情況下，節(jié)約材料，降低造價(jià)。會(huì)展中心結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級(jí)擬采用C30。地下部分混凝土抗?jié)B等級(jí)0.8MPa。 本工程為乙類建筑-類場(chǎng)地土，地震作用按6度設(shè)防要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，抗震措施按7度考慮，會(huì)展中心建筑物高度超過30M，抗震等級(jí)采用2級(jí)。五、 給排水設(shè)計(jì)1、給水工程（1）水源及水壓給水水源取自城市自來(lái)水。市政自來(lái)水壓不小于0.20MPa。（2）用水量標(biāo)準(zhǔn)A 辦 公： 60L/d 小時(shí)變化系數(shù)K=2.0B 會(huì) 展： 5L/顧客.次 小時(shí)變化系數(shù)K=2.0C 酒 店： 500L/d.床 小時(shí)變化系數(shù)K=