成都市區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析.doc

針對(duì)目前成都市寫字樓市場(chǎng)的租售價(jià)格及入住率等指標(biāo)表現(xiàn)，綜合增值保值、投資回報(bào)等現(xiàn)狀及發(fā)展走勢(shì)，結(jié)合分析本項(xiàng)目處于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的獨(dú)特區(qū)位地段等，以及由此高價(jià)值綜合土地成本等，單就發(fā)展寫字樓機(jī)會(huì)而言，本行不建議貴司發(fā)展乙級(jí)及以下檔次的寫字樓，建議重點(diǎn)考慮高標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓。以下分析主要就進(jìn)入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的可行性和本地塊塔樓部分的甲級(jí)寫字樓定位進(jìn)行分析。1. 成都市寫字樓市場(chǎng)概述1） 成都寫字樓發(fā)展歷史 1995年以前 萌芽期 無代表性寫字樓，發(fā)展混亂，以中低檔樓盤為主； 1996-1997年 發(fā)展期1996年32層高的新時(shí)代廣場(chǎng)在文武路崛起，成都真正意義上的寫字樓誕生。玻璃幕墻開始流行，外資大量進(jìn)入；1997年寫字樓竣工面積、實(shí)際銷售面積、施工面積均達(dá)到一個(gè)高峰，實(shí)際銷售面積、空置面積比1996年翻了一倍，呈井噴行情，結(jié)構(gòu)產(chǎn)生大量的爛尾樓。 1998-2000年 緩慢發(fā)展期1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，外資損失慘重，紛紛撤回資金，寫字樓實(shí)際銷售面積開始回落，空置面積達(dá)到歷年來的頂點(diǎn)；1998年“川信大廈”及2000年“冠城廣場(chǎng)”的入住，提升了成都寫字樓綜合素質(zhì)；2000年后，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，寫字樓市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，寫字樓的供應(yīng)量逐步上升，很大一部分是97、98年的爛尾樓包裝上市，如“美嶺大廈”改為“威斯頓聯(lián)邦大廈”，“莊士中心”改為“時(shí)代數(shù)碼大廈”，“成都市新華書店”改為”城市之心”，“天府廣場(chǎng)”改為“冠城廣場(chǎng)”、“凱樂廣場(chǎng)”等。 2001年至今 恢復(fù)增長期2001年寫字樓竣工面積只及頂峰時(shí)1997年的三分之一，新開工面積也比2000年減少近一半，施工面積有所下降。但是實(shí)際銷售面積比2000年增長近68.8%，空置面積出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，成都寫字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)入恢復(fù)增長期。這一時(shí)期，開行國際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、天府中心、財(cái)富中心等進(jìn)入了市場(chǎng)。2） 成都寫字樓現(xiàn)狀及分類 成都市寫字樓現(xiàn)狀成都市寫字樓主要沿東城根街玉帶橋順城街天府廣場(chǎng)人民南路區(qū)域分布，隨著城南副中心規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展的狀況。中高檔寫字樓主要集中在順城街及天府廣場(chǎng)周邊，一般以純寫字樓的形式出現(xiàn)，供應(yīng)量較小，出租率較高；檔次較低的寫字樓多位于在一環(huán)路沿線，供應(yīng)量較大，除少數(shù)的地段寫字樓使用率較高外，整體使用率偏低。大部分的寫字樓周邊綠化面積都較小甚至沒有，適合普通員工消費(fèi)的餐飲配套設(shè)施等也很少(盡管個(gè)別寫字樓內(nèi)設(shè)有員工餐廳)，員工就餐很不方便。目前成都寫字樓總體檔次不高，純寫字樓并不多，大量的商住樓里辦公居家混雜的情況還普遍存在。 成都寫字樓分類對(duì)于寫字樓的分級(jí)或分類，目前政府管理部門并無硬性規(guī)定,市面上“五A級(jí)、頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)”；“高、中、低檔”；“ABC類”等概念滿天飛，讓消費(fèi)者甚至開發(fā)商也說不明白。目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到 5A級(jí)寫字樓水平，即樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)，消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，對(duì)于寫字樓的分級(jí)不能只看硬件，也不能只看租售價(jià)格，而應(yīng)該綜合考察影響其品質(zhì)的各種因素以及這些因素的影響程度。參考國際甲級(jí)寫字樓評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)各寫字樓的地理位置、建筑設(shè)計(jì)、硬件配置、物業(yè)管理等幾個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)定，將成都市所有寫字樓劃分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。 甲級(jí)寫字樓定義地理位置建筑設(shè)計(jì)硬件配套物業(yè)管理銷售均價(jià)平均租金交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完備、位于城市CBD內(nèi)，行政配套齊全建筑外觀為玻璃幕墻或花崗石、大理石外墻層高3米以上平均每200一個(gè)車位；平均每5層一部電梯；提供四管式空調(diào)系統(tǒng)，有新風(fēng)系統(tǒng)聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司擔(dān)任顧問或直接管理7,500以上80以上符合以上大部分條件，個(gè)別條件接近相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，我們就可以認(rèn)為其是甲級(jí)寫字樓。 甲級(jí)寫字樓分布情況甲級(jí)寫字樓分布圖威斯頓聯(lián)邦大廈開行國際廣場(chǎng)城市之心四川國際大廈港鵬國際冠城廣場(chǎng)中銀大廈民興金融大廈仁恒廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)高新國際廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)國棟國際廣場(chǎng) 金驪總府大廈 匯通大廈 川信大廈成都國際商城天一大廈 注明：紅色為目前投入使用的甲級(jí)寫字樓黃色為其他高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓淡紅色為未交房的甲級(jí)寫字樓白色為待建的可能成為甲級(jí)的寫字樓2. 寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入可行性研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展這幾年一直處于比較穩(wěn)定的上升過程中，因此從宏觀的角度看，對(duì)寫字樓市場(chǎng)不存在什么威脅。以下我們將站在寫字樓市場(chǎng)這幾年的開發(fā)竣工量、銷售量、空置量、外商直接投資，及甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)供應(yīng)前景、市場(chǎng)存量、市場(chǎng)占用量、回報(bào)率，以及市場(chǎng)銷售形勢(shì)等幾個(gè)角度分析甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入的可能性。1） 歷年寫字樓開發(fā)銷售情況 開發(fā)情況從歷年的開發(fā)數(shù)據(jù)看，各年的竣工面積有較大差異，2001年的竣工量最低，為9.7萬平方米，隨后2002年的竣工量最高，達(dá)到20.8萬平方米，從2002年至今，各年的竣工量有所下降，相應(yīng)地寫字樓的新增供應(yīng)量跟著下降。 銷售及空置情況從銷售量方面看，98年以后銷售量逐漸上升，到2002年達(dá)到18.3萬平方米。之后的2003年,由于新進(jìn)入銷售市場(chǎng)的寫字樓少，導(dǎo)致銷售量大幅下滑，2003年的銷售量只有6.3萬平方米，隨后，時(shí)代廣場(chǎng)、天府中心、開行國際廣場(chǎng)等項(xiàng)目進(jìn)入銷售市場(chǎng)，銷售量又逐漸地回升。估計(jì)這幾年寫字樓銷售市場(chǎng)仍將處于一個(gè)上升的過程當(dāng)中。從寫字樓的空置面積來看，多年來寫字樓的空置量處于逐步下降的過程中。 銷售均價(jià)處于上升時(shí)期寫字樓的銷售均價(jià)，很大程度是受制于當(dāng)年出售的樓盤檔次與品質(zhì)。從1998年開始，川信、冠城、城市之心和威斯頓聯(lián)邦等檔次較高的寫字樓投入使用，提高了后期的銷售均價(jià)。從歷年的銷售均價(jià)來看，整體上有一個(gè)上漲的趨勢(shì)，但是期間有一定的波動(dòng)，目前處于上升時(shí)期。以上是宏觀寫字樓房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)上的分析，下面我們來看一看微觀方面的情況。2） 租賃市場(chǎng)未來供應(yīng)增長率在19左右根據(jù)我們調(diào)查資料預(yù)計(jì)，未來三年內(nèi)，即將以甲級(jí)寫字樓形態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，和可能以甲級(jí)寫字樓形態(tài)推向市場(chǎng)的項(xiàng)目有以下一些：樓盤名稱開發(fā)商概況備注開行國際央擴(kuò)置業(yè)總建面54268新建中環(huán)廣場(chǎng)爪哇集團(tuán)總建面89306新建未定香格里拉酒店不詳新建財(cái)富中心漢高實(shí)業(yè)占地約20畝新建仁恒廣場(chǎng)新加坡仁恒占地23畝，總建面1215萬，主體45層，165米高待建熊貓萬國商城熊貓萬國商城開發(fā)公司Shpopping mall,包含寫字樓,總建面47萬新建成都國際商城中強(qiáng)實(shí)業(yè)總共約20萬，以商業(yè)為主，4-10層為商務(wù)區(qū)待建華暉廣場(chǎng)香港華暉集團(tuán)約32萬，8幢大廈待建未定瑞奇凈用地約11.27畝新建精圖大廈精圖公司29層爛尾樓三業(yè)錦昌大廈不詳31層爛尾樓成都銀行中心港鵬集團(tuán)80,800爛尾樓天一大廈天一公司47,700爛尾樓根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)中正在使用的六個(gè)甲級(jí)寫字樓建筑面積的計(jì)算，2005年甲級(jí)寫字樓存量為24.52萬平方米。在只計(jì)算在建甲級(jí)寫字樓的條件下，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，有17萬平方米的潛在供應(yīng)量進(jìn)入租賃市場(chǎng)，加上已有的供應(yīng)量，合計(jì)41.52萬平方米。那么，未來三年供應(yīng)的年均增長率19.2。如果包含爛尾樓及待建的寫字樓，根據(jù)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓的的平均建筑面積，按照每個(gè)爛尾樓和待建的寫字樓4萬平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)，將有60萬平方米的潛在供應(yīng)量，這對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)形成較大的壓力。3） 甲級(jí)寫字樓需求逐年上升 外商直接投資增加意味著對(duì)甲級(jí)寫字樓需求的增加隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都市作為國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐，外商投資的額度逐年增加，2004年末達(dá)到8.07億美元。2005年111月，實(shí)際利用外商直接投資4.5億美元，已經(jīng)超過了2004年全年水平，金額大幅回升，創(chuàng)下實(shí)際利用外商直接投資新高。外商投資的增加，一方面直接促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展；另一方面會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，提供更多的高薪崗位。隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對(duì)成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。外商企業(yè)作為甲級(jí)寫字樓的主要客戶之一，外商直接投資逐年增加，意味著對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求在逐年的增加。外商投資的增加，一方面直接促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展；另一方面隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對(duì)成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。 甲級(jí)寫字樓占用量逐年增加上圖是我們統(tǒng)計(jì)的歷年甲級(jí)寫字樓占用量數(shù)據(jù)，根據(jù)我們的計(jì)算，02年04年甲級(jí)寫字樓占用平均增長速度為19.15，預(yù)計(jì)未來的增長速度也將保持在這個(gè)程度。每年甲級(jí)寫字樓占用增長量在23萬平方米。說明甲級(jí)寫字樓需求逐年增長。綜合上面的甲級(jí)寫字樓的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)、潛在供應(yīng)與甲級(jí)寫字樓的占用增長情況?？紤]到部分爛尾樓和新增項(xiàng)目很可能會(huì)以甲級(jí)寫字樓面目進(jìn)入市場(chǎng)，未來的租賃市場(chǎng)供求矛盾將會(huì)比較大，預(yù)示著寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)更新?lián)Q代與激烈競(jìng)爭的時(shí)代。4） 甲級(jí)寫字樓運(yùn)營狀況不同的開發(fā)商運(yùn)作寫字樓的目的有所不同，有的開發(fā)商是為了獲得長期的投資回報(bào)，因而不會(huì)考慮銷售，如嘉里集團(tuán)的成都香格里拉、瑞安集團(tuán)項(xiàng)目；有的開發(fā)商是為了獲得短期的回報(bào)，因而會(huì)考慮將寫字樓出售，能夠順利實(shí)現(xiàn)銷售，獲得預(yù)期利潤即為成功。本項(xiàng)目為后者。如果銷售情況較好，也可以從一個(gè)側(cè)面說明市場(chǎng)存在的進(jìn)入機(jī)會(huì)，否則說明進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較大。 新入市甲級(jí)寫字樓銷售情況較好成都甲級(jí)寫字樓銷售主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓銷售情況較好開行國際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)都是全新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓。通過我們長期的觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，目前他們的銷售率都在80多，銷售周期相對(duì)較短。開行國際廣場(chǎng)銷售周期在14個(gè)月左右，原因在于其產(chǎn)品品質(zhì)、地段等方面的優(yōu)勢(shì)，除此之外也憑借了其擁有較多的關(guān)系客戶資源。時(shí)代廣場(chǎng)的銷售時(shí)間在28個(gè)月左右，銷售比例在幾個(gè)月前就已達(dá)到80%多，只是在目前的掃尾階段銷售比較緩慢。高新國際廣場(chǎng)由于地處三環(huán)外的城南副中心，目前周邊環(huán)境等方面較差，銷售速度較慢。物業(yè)名稱寫字樓部分建面()開盤時(shí)間銷售率銷售期（月）銷售速度（平方米月）銷售速度（平方米年）開行國際廣場(chǎng)54,2682004年10月80.00代廣場(chǎng)52,7002003年9月80.00%28150618069威斯頓聯(lián)邦大廈34,9912002年10月90.00%398079690高新國際廣場(chǎng)46,6002005年2月21.00%1189010676而過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級(jí)寫字樓，有的銷售情況較好，如威斯頓聯(lián)邦大廈，有的銷售較差，如冠城廣場(chǎng)。從這個(gè)角度看，如果本項(xiàng)目作為全新規(guī)劃設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫字樓進(jìn)入銷售市場(chǎng)也是有機(jī)會(huì)的。 銷售價(jià)格存在上升的趨勢(shì)元平方米03.9.9年一期03.12.26二期04.3.1704.6.9三期05年時(shí)代廣場(chǎng)6,500-6,9007,180起7,280-7,6807,6808,8608,400從上面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格有一定程度的上揚(yáng)，這和前面的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在相似的上升趨勢(shì)。但是上揚(yáng)的幅度由于寫字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價(jià)格變化較小，新的寫字樓價(jià)格變化略大一些。就整體情況而言，我們基本得到這樣一個(gè)結(jié)論，新進(jìn)入市場(chǎng)的高端寫字樓，由于檔次、配套、形象等方面的原因，銷售情況較好。并且存在上升的趨勢(shì)。從這個(gè)方面而言，甲級(jí)寫字樓方面存在一定的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。 新進(jìn)入市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓月平均銷售速度為2200平方米月個(gè)新入市的甲級(jí)寫字樓，比過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級(jí)寫字樓銷售情況好。根據(jù)我們的參考數(shù)據(jù)計(jì)算，作為新甲級(jí)寫字樓的代表開行國際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目的月平均銷售速度為1506平方米月和2894平方米月，通過簡單平均，其月平均銷售速度為2200平方米月個(gè)。相當(dāng)于新入市的甲級(jí)寫字樓平均每年的銷售量為5萬平方米左右。 未來兩三年全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫字樓預(yù)計(jì)有12萬平方米進(jìn)入銷售市場(chǎng)估計(jì)中強(qiáng)實(shí)業(yè)的成都國際商城寫字樓部分、省博物館地塊的寫字樓部分，將在未來三年內(nèi)以甲級(jí)寫字樓形式進(jìn)入銷售市場(chǎng)。加上本項(xiàng)目的寫字樓，按照平均每個(gè)項(xiàng)目4萬平方米計(jì)算，未來將有12萬平方米的全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫字樓銷售供應(yīng)。根據(jù)上面的銷售速度計(jì)算，如果上面三個(gè)寫字樓都將在未來三年內(nèi)進(jìn)入銷售市場(chǎng)，那么建需要2年半的時(shí)間銷售完。因此從銷售市場(chǎng)的供求關(guān)系來看，本項(xiàng)目也是可行的。 多數(shù)甲級(jí)寫字樓出租率較高通過上面的數(shù)據(jù)，我們可以看到，大多數(shù)舊有的甲級(jí)寫字樓出租率在85%以上，租賃情況較好。但時(shí)代廣場(chǎng)和高新國際廣場(chǎng)由于交房的時(shí)間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場(chǎng)和開行國際的相繼入市，市場(chǎng)競(jìng)爭將會(huì)加大，同時(shí)需求增長速度不大，從而給整體市場(chǎng)租金帶來下滑的壓力，而新進(jìn)入的甲級(jí)寫字樓租金則至少會(huì)保持在目前的水平，還可能存在上升的空間。 甲級(jí)寫字樓毛回報(bào)率較高開行國際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)冠城廣場(chǎng)售價(jià)（元平方米）11,50010,6008,8008,4008,300租價(jià)（元月平方米）12011011010080年毛回報(bào)率12.5212.45%15%14.29%11.57%從上面的數(shù)據(jù)中我們可以看到，甲級(jí)寫字樓的租金年毛回報(bào)率較高，在1215之間。從回報(bào)率的角度看，寫字樓市場(chǎng)還有較大的投資潛力，這對(duì)于投資者將形成一定的吸引力，也將成為我們未來的一個(gè)賣點(diǎn)。時(shí)代廣場(chǎng)正熙大廈藍(lán)光大廈友誼大廈中環(huán)廣場(chǎng)5） 地塊環(huán)境分析道路交通方面，應(yīng)該說地塊的外部主要干道交通還是比較方便，可以由東南西三個(gè)方向進(jìn)入本地塊，通過后面的寫字樓消費(fèi)者調(diào)查的“員工居住方位”數(shù)據(jù)，外部交通只會(huì)對(duì)小部分人形成影響。內(nèi)部交通的城守街、聯(lián)升巷未來將形成人車混行的道路，對(duì)于汽車的進(jìn)出有一定的影響，不過由于距離不是太長，兩條街加在一起也只有200米左右，影響不會(huì)太大。因而道路交通方面雖有局限，但影響不大。甲級(jí)寫字樓一般要求位于商業(yè)環(huán)境比較好的區(qū)域。從這一點(diǎn)看，本地塊位于CBD的商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，其地塊位置比較好，應(yīng)屬一個(gè)優(yōu)勢(shì)。與其他寫字樓的距離方面，本地塊不在商務(wù)中心區(qū)內(nèi)，臨近的寫字樓相對(duì)較少，與其他的寫字樓有一定的距離。不過就成都市目前的甲級(jí)寫字樓分布狀況來看，開行國際廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)與其他寫字樓的距離都較遠(yuǎn)，和本地塊與其他寫字樓的距離差別不大。這對(duì)于吸引投資者和入駐客戶不會(huì)有多大的影響。6） 市場(chǎng)進(jìn)入可行性小結(jié)通過前面多個(gè)方面的分析，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于本地塊進(jìn)入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)既有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面包括目前宏觀寫字樓市場(chǎng)（含非甲級(jí)寫字樓）的開發(fā)量竣工量有所下滑導(dǎo)致短期銷售市場(chǎng)的供應(yīng)下降；銷售量上升、空置量下滑趨勢(shì)說明市場(chǎng)投資需求潛力較大；銷售價(jià)格存在上升的空間。微觀方面，全新設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫字樓銷售情況較好；毛投資回報(bào)率較高，對(duì)投資者有較大的吸引力；道路交通、商業(yè)環(huán)境對(duì)投資者和入駐客戶都有一定的吸引力。不利的方面主要有：寫字樓租賃市場(chǎng)的供應(yīng)方面存在快速上升的可能，雖然租賃需求方面也在上升，但上升速度低于供應(yīng)的上升速度，將可能導(dǎo)致租賃市場(chǎng)較大的壓力，從而間接影響到寫字樓的銷售。但這種壓力最終將會(huì)轉(zhuǎn)移到舊有的一些甲級(jí)寫字樓上。另一方面是外資開發(fā)的部分甲級(jí)寫字樓突然改變運(yùn)作方式，突然進(jìn)入銷售市場(chǎng)。總體來看，有利的方面多于不利的方面，不利的方面只是一種可能性，可以在寫字樓銷售時(shí)，通過營銷手段化解一定的風(fēng)險(xiǎn)。而從預(yù)計(jì)的甲級(jí)寫字樓供求關(guān)系來看，銷售周期也是可以接受的。因而本地塊進(jìn)入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)是可行的。3. 甲級(jí)寫字樓定位研究前面我們討論了甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入的可行性，結(jié)論是可行的。以下我們將圍繞本地塊的甲級(jí)寫字樓定位進(jìn)行研究。研究的方向包括甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征、寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、銷售、需求等方面，這些數(shù)據(jù)將會(huì)作為我們后面定的一個(gè)參考。1) 甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品特征研究 寫字樓體量目前成都市已經(jīng)面世的單個(gè)甲級(jí)寫字樓體量在20,000平方米50,000多平方米之間，平均在40,000平方米。各個(gè)寫字樓的體量大小主要與其占地大小、規(guī)劃限高有關(guān)，來自租賃、銷售市場(chǎng)的影響不是太大，當(dāng)然也不可能做得太小或太大。 標(biāo)準(zhǔn)層面積及最小面積的劃分甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積和各個(gè)單位的面積通常比中檔寫字樓的要大，這也是甲級(jí)寫字樓的特征之一，根據(jù)我行對(duì)甲級(jí)寫字樓的定義，標(biāo)準(zhǔn)層的面積至少應(yīng)該在1,100以上。在本次調(diào)查中，甲級(jí)寫字樓平均標(biāo)準(zhǔn)層面積為1,700，范圍在1,1002,300多之間，最小單位面積平均為900。 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的布局表：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層布局樓盤名稱平面布局最小面積劃分（）層高（m）川信大廈回字型1003.0冠城廣場(chǎng)回字型563.3城市之心回字型573.15威斯頓聯(lián)邦大廈回字型833.15時(shí)代廣場(chǎng)主樓回字型2003.4開行國際廣場(chǎng)回廊型1193.7中環(huán)廣場(chǎng)回字型1363米左右調(diào)查顯示，成都市甲級(jí)寫字樓的平面布局基本上呈“回”字型，電梯、消防通道和管道間等在中間，寫字間圍繞四周。這種布局由目前成都超高層建筑多為筒體結(jié)構(gòu)決定，其主要好處是可以充分照顧到各個(gè)單位的通風(fēng)、采光，并且樓層內(nèi)的交通組織相對(duì)合理，較受租戶的歡迎；不足之處在于總有部分單位緊鄰衛(wèi)生間或電梯而降低其價(jià)值。 外觀及裝修情況樓盤名稱建筑風(fēng)格外立面裝飾層數(shù)總高度川信大廈現(xiàn)代裙樓花崗石大白玻，三菱復(fù)合鋁塑板幕墻地下2層，地上38層137m冠城廣場(chǎng)現(xiàn)代全隱框鍍膜玻璃，復(fù)合鋁塑板幕墻地下3層，地上35層127m城市之心后現(xiàn)代裙樓花崗石，鋁板幕墻地下3層，地上30層 99.9m威斯頓聯(lián)邦大廈現(xiàn)代裙樓高檔石材，鋁板幕墻地下3層，地上23層 87.2m時(shí)代廣場(chǎng)后現(xiàn)代干掛石材，鋁塑板、特種鍍膜玻璃幕墻地下3層，地上主樓28層，副樓21層99.95m中環(huán)廣場(chǎng)現(xiàn)代幕墻玻璃地下3層，地上主樓35層，130 m開行國際廣場(chǎng)后現(xiàn)代LOWE中空鍍膜玻璃地下3層，地上主樓26層99.9m作為寫字樓的臉面，開發(fā)商在外觀的設(shè)計(jì)和選料上投入很大精力和財(cái)力。一般而言，成都甲級(jí)寫字樓的外部裝修的檔次都高于其內(nèi)部裝修。成都的甲級(jí)寫字樓在建筑形式上大多為裙塔式，外觀基本以現(xiàn)代風(fēng)格和后現(xiàn)代為主，同時(shí)新材料和新工藝的采用也層出不窮。外墻材質(zhì)以高級(jí)石材和鍍膜玻璃為主，一般的材質(zhì)選用方式為：裙樓用高級(jí)石材，塔樓用鍍膜玻璃，同時(shí)大量運(yùn)用鋁塑板（鋁板）和不銹鋼。典型例子是城市之心和威斯頓聯(lián)邦大廈。從外墻色調(diào)來說，淺色、通透成為目前甲級(jí)寫字樓發(fā)展的趨勢(shì)，開行國際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、城市之心都是接近半透明，威斯頓聯(lián)邦大廈幾乎全透明。但是由于部分甲級(jí)寫字樓缺少良好的維護(hù)，已經(jīng)顯得比較陳舊。 層數(shù)包含裙樓的寫字樓層數(shù)方面，川信大廈層數(shù)最多，38層。另外6座位于城市中心區(qū)域的寫字樓平均30.5層。甲級(jí)寫字樓的樓層分布狀況如下圖所示。 電梯情況現(xiàn)代辦公講究效率，分秒必爭，電梯效率成為選擇寫字樓尤其是甲級(jí)寫字樓的重要指標(biāo)。一般國際甲級(jí)寫字樓的要求是：平均每五層樓有一部客梯服務(wù)，或等待時(shí)間不超過三十秒。成都甲級(jí)寫字樓的電梯全部是原裝外國品牌。大多數(shù)甲級(jí)寫字樓電梯數(shù)量偏少，特別是90年代中期修建的川信和冠城，電梯使用非常緊張，非高峰期的等候時(shí)間經(jīng)常超過3分鐘。寫字樓的等候電梯的時(shí)間與面積規(guī)模、樓層數(shù)、入住率、電梯速度、開關(guān)門時(shí)間等都有關(guān)系，在入住率都在90%左右的情況下，面積規(guī)模成為最主要因素。圖：成都甲級(jí)寫字樓每部電梯（客梯）負(fù)擔(dān)的寫字樓面積表：成都市部分寫字樓電梯指標(biāo)項(xiàng)目名稱總層數(shù)（含地下）客梯品牌客梯數(shù)貨梯數(shù)梯速（高）電梯載重層數(shù)客梯數(shù)（單位）層乘乘米/秒Kg城市之心33三菱61310005.50 威斯頓聯(lián)邦26OTIS432.510006.50 冠城廣場(chǎng)38多快（美）622.510006.33 川信大廈40LG622.510006.67 時(shí)代廣場(chǎng)55蒂森（德）1112.51150 5.00 開行國際廣場(chǎng)29瑞士迅達(dá)61311504.83 中環(huán)廣場(chǎng)58三菱82311507.25 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在成都市大多數(shù)甲級(jí)寫字樓中，電梯無論是在速度、數(shù)量配置還是箱體空間等方面，還不能完全滿足樓內(nèi)客戶的需求，只有新進(jìn)入市場(chǎng)的一些甲級(jí)寫字樓做得比較好，如開行國際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。除此之外，電梯還涉及到物業(yè)管理和維護(hù)的問題，有部分甲級(jí)寫字樓由于已經(jīng)被拆零銷售，部分業(yè)主不愿繼續(xù)掏錢進(jìn)行維護(hù)與更新，也有部分甲級(jí)寫字樓的物業(yè)管理不到位，導(dǎo)致后期運(yùn)營中電梯的使用效率不高，使客戶滿意度降低，并導(dǎo)致一些客戶的流失。 中央空調(diào)表：成都市甲級(jí)寫字樓中央空調(diào)配備情況樓盤名稱空調(diào)品牌川信大廈美國約克(FRICK)冠城廣場(chǎng)美國特靈城市之心美國特靈威斯頓聯(lián)邦大廈美國特靈高新國際廣場(chǎng)德國約克（YORK）時(shí)代廣場(chǎng)美國特靈開行國際廣場(chǎng)UCOS商務(wù)辦公中央空調(diào)所有的甲級(jí)寫字樓都安裝了世界名牌原裝中央空調(diào)，這已經(jīng)成為甲級(jí)寫字樓的基本配置，而且時(shí)代廣場(chǎng)的中央空調(diào)系統(tǒng)還在成都率先實(shí)現(xiàn)了24小時(shí)開放和分戶計(jì)費(fèi)，而開行國際廣場(chǎng)則是用了先進(jìn)的UCOS商務(wù)辦公中央空調(diào)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)單機(jī)開停、冷源分散、自主計(jì)費(fèi)。雖然甲級(jí)寫字樓都安裝有新風(fēng)系統(tǒng)，但據(jù)調(diào)查，不少用戶還是覺得空氣質(zhì)量不高。 衛(wèi)生間甲級(jí)寫字樓一般在標(biāo)準(zhǔn)層只設(shè)公共衛(wèi)生間，其原因是甲級(jí)寫字樓租金昂貴，寫字間里再設(shè)衛(wèi)生間影響使用率，也不便于清潔。本次調(diào)查也證實(shí)了這一點(diǎn)。表：部分樓盤衛(wèi)生間配置樓盤名稱衛(wèi)生間衛(wèi)生間配置川信大廈一組TOTO潔具冠城廣場(chǎng)一組精裝修，科勒潔具、烘手機(jī)、洗手液、卷紙城市之心一組星級(jí)酒店水平裝修，TOTO潔具、烘手機(jī)、洗手液、卷紙威斯頓聯(lián)邦大廈一組高級(jí)裝修，美標(biāo)潔具、烘手機(jī)、洗手液、卷紙時(shí)代廣場(chǎng)兩組五星級(jí)酒店裝修，TOTO潔具高新國際廣場(chǎng)兩組高級(jí)裝修，高檔潔具開行國際廣場(chǎng)一組中環(huán)廣場(chǎng) 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)作為甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)之一，現(xiàn)有的部分甲級(jí)寫字樓只能做到其中的一部分，如消防自動(dòng)化、安全自動(dòng)化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)通訊系統(tǒng)、消防、保安系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)等配套設(shè)施的功能的先進(jìn)性和智能化基本與修建的年代遠(yuǎn)近成反比關(guān)系。由于寫字樓的所有管線設(shè)計(jì)基本都是預(yù)埋，因?yàn)闀r(shí)代的關(guān)系，90年中后期設(shè)計(jì)修建的甲級(jí)寫字樓在寬帶網(wǎng)、固定電話等的布線上存在明顯缺陷，而較新的甲級(jí)寫字樓如威斯頓聯(lián)邦大廈是成都市第一個(gè)設(shè)樓層門禁系統(tǒng)的寫字樓。新興的甲級(jí)寫字樓在智能化方面做得比較好。見下表：物業(yè)名稱時(shí)代廣場(chǎng)開行國際廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈冠城廣場(chǎng)川信大廈樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、供水自動(dòng)控制系統(tǒng)、雙電源供電系統(tǒng)、應(yīng)急電源、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 三表遠(yuǎn)傳子系統(tǒng) 自啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)美國“特靈”冷暖舒適性中央空調(diào)、新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)雙電源，西門子頂峰 600系列大廈控制平臺(tái)美國特靈中央空調(diào)送新風(fēng)，自動(dòng)調(diào)溫和風(fēng)速，智能化泊車收費(fèi)系統(tǒng)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)PDS、語音接入系統(tǒng)、微蜂窩數(shù)字覆蓋系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、多媒體演播會(huì)議系統(tǒng)、電視會(huì)議系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)有線電視子系統(tǒng) VSAT衛(wèi)星通訊子系統(tǒng) UPS子系統(tǒng) 遠(yuǎn)程視頻會(huì)議子系統(tǒng) 綜合布線子系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 多媒體會(huì)議子系統(tǒng)寬帶網(wǎng)8001000兆數(shù)據(jù)帶寬；中國電信寬帶、中國網(wǎng)通寬帶通訊設(shè)備可支持ADSL、ISDN、DDN、E1及寬帶接入，衛(wèi)星信道服務(wù)、本地電視臺(tái)大樓共有3500個(gè)信息點(diǎn)，每10-15平米布3個(gè)信息點(diǎn)、五類點(diǎn)各一個(gè)美國AT&T智能綜合布線系統(tǒng).每12 m2設(shè)置一個(gè)信息點(diǎn)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)電子多媒體導(dǎo)航系統(tǒng)及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)辦公管理系統(tǒng) 物業(yè)管理子系統(tǒng) 大廈Web網(wǎng)站子系統(tǒng)可無線上網(wǎng)辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)(OA)保安自動(dòng)化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)智能IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，24小時(shí)實(shí)時(shí)自動(dòng)報(bào)警錄像，自動(dòng)噴淋裝置和會(huì)智能（帶CPU）煙溫感探測(cè)器閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、大廈內(nèi)所有員工進(jìn)出由專用IC卡控制、“一卡通”門禁系統(tǒng)6層專設(shè)新風(fēng)平臺(tái)，20F專設(shè)消防避難層，自動(dòng)噴淋，6600個(gè)噴頭，700平米消防池，冷卻塔6臺(tái),39層擁有成都第一個(gè)直升機(jī)救援平臺(tái)。日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)名稱時(shí)代廣場(chǎng)開行國際廣場(chǎng)城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈冠城廣場(chǎng)川信大廈消防自動(dòng)化系統(tǒng)各單元內(nèi)均設(shè)置有自動(dòng)噴淋、煙溫感、防排煙裝置及消防自動(dòng)報(bào)警裝置，各樓層均有緊急廣播系統(tǒng)FAS火災(zāi)報(bào)警自動(dòng)化系統(tǒng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 消防廣播和電話系統(tǒng) 水噴霧系統(tǒng) 氣體滅火系統(tǒng)進(jìn)口消防報(bào)警控制設(shè)備，各層配備自動(dòng)噴淋裝置和全智能（帶CPU）煙溫感探測(cè)器自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消或栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、煙感系統(tǒng)、應(yīng)急燈和安全出口指示自動(dòng)噴淋、煙溫感、防排煙裝置及消防自動(dòng)報(bào)警裝置，各樓層均有緊急廣播系統(tǒng)奧地利EBG自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室對(duì)煙火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警,自動(dòng)噴淋,消防廣播會(huì)議室類型及配套4+1同聲傳譯系統(tǒng)的國際會(huì)議中心，商務(wù)酒樓、員工餐廳五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)多媒體視頻會(huì)議室，四國同聲傳譯，滿足跨地區(qū)跨語言溝通需要3個(gè)會(huì)議中心1800 m2全數(shù)碼,媒體會(huì)議中心,具有4+1同聲翻譯投影、攝影、視頻4個(gè)會(huì)議室，大中小都有，小的容30人，中的100多人，大的2000人；多媒體會(huì)議廳37F會(huì)議中心多種規(guī)格的會(huì)議廳,可進(jìn)行學(xué)術(shù)研究培訓(xùn) 停車位情況停車位是衡量寫字樓物業(yè)是否達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要指標(biāo)，根據(jù)國際慣例，一般甲級(jí)寫字樓應(yīng)保證平均每200 樓面至少1個(gè)車位。本次調(diào)查中所指的停車位僅限于地下停車位，地上的臨時(shí)停車位不在統(tǒng)計(jì)之列。根據(jù)下表，我們可以看到，大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓停車位達(dá)到了國際標(biāo)準(zhǔn)。表：成都市甲級(jí)寫字樓車位配備比樓盤名稱地下車位數(shù)(個(gè))每個(gè)車位負(fù)擔(dān)寫字樓面積備注川信大廈210195冠城廣場(chǎng)450102地面4個(gè)城市之心200194地面50個(gè)威斯頓聯(lián)邦大廈24582時(shí)代廣場(chǎng)400132開行國際廣場(chǎng)300110地面100個(gè)中環(huán)廣場(chǎng)220220圖：成都市甲級(jí)寫字樓每個(gè)車位平均負(fù)擔(dān)的寫字樓面積小結(jié)：嚴(yán)格來講，成都并沒有真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，成都市甲級(jí)寫字樓的開發(fā)與沿海一線城市相比還有相當(dāng)?shù)牟罹唷Ｖ饕憩F(xiàn)在：硬件設(shè)施質(zhì)量、數(shù)量都難以滿足客戶要求，高檔寫字樓的設(shè)施并不高檔。辦公環(huán)境和智能化程度很大程度上還停留在炒作階段；整體物業(yè)管理水平有待提高。不過，從近幾年出現(xiàn)的甲級(jí)寫字樓以及部分在建寫字樓的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃來看，無論是設(shè)備還是管理，成都市甲級(jí)寫字樓都在不斷提升其水準(zhǔn)。2) 銷售情況分析成都市甲級(jí)寫字樓銷售除了前面分析的一些特點(diǎn)外，還有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 銷售價(jià)格差距較大由于寫字樓特殊的賣點(diǎn)以及其本身的品質(zhì)影響，大部分地理位置較好，硬件設(shè)施較完善的寫字樓在市場(chǎng)銷售中價(jià)格一般較高，而且，銷售價(jià)格差距也很大，開行國際廣場(chǎng)均價(jià)達(dá)到11500元平方米，比冠城廣場(chǎng)搞出了3000元平方米，因而，價(jià)格差距較大。整體甲級(jí)寫字樓的平均價(jià)格在9000元平方米左右，。具體情況見下圖： 銷售價(jià)格上升幅度不大從上面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格有一定程度的上揚(yáng)，這和前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差不多。但是上揚(yáng)的幅度由于寫字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價(jià)格變化較小，新的寫字樓價(jià)格變化略大一些，當(dāng)然單個(gè)價(jià)格變化的大小，與開發(fā)商的定價(jià)策略有關(guān)。元平方米03.9.9年一期03.12.26二期04.3.1704.6.9三期05年時(shí)代廣場(chǎng)6,500-6,9007,180起7,280-7,6807,6808,8608,400 銷售周期一般在2年以上我們觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，除開行國際廣場(chǎng)外，目前成都甲級(jí)寫字樓的銷售周期基本都超過二年以上，但大都仍在“熱銷” 進(jìn)行中。開行國際廣場(chǎng)由于有較多的客戶資源，同時(shí)產(chǎn)品的品質(zhì)處于目前的頂級(jí)位置，銷售周期比較短，在一年多的時(shí)間內(nèi)，就實(shí)現(xiàn)了大部分的寫字樓銷售。而時(shí)代廣場(chǎng)產(chǎn)品的品質(zhì)也比較好，同時(shí)在其低價(jià)策略的影響下，銷售情況良好。而個(gè)別原有的甲級(jí)寫字樓，由于品質(zhì)、營銷策略等多方面的原因，現(xiàn)在還在銷售，目前已經(jīng)處于銷售停滯狀態(tài)。這對(duì)我們甲級(jí)寫字樓的定位具有很好的參考作用。物業(yè)名稱寫字樓部分建面()開盤時(shí)間銷售率銷售期（月）銷售速度（平方米月）銷售速度（平方米年）開行國際廣場(chǎng)54,2682004年10月80.00%14 310137,212威斯頓聯(lián)邦大廈34,9912002年10月90.00%38 8299,945高新國際廣場(chǎng)46,6002005年2月21.00%10 97811,736時(shí)代廣場(chǎng)52,7002003年9月80.00%27 156118,7323) 租賃情況分析 現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓租金差異不大成都市甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格總體水平不高，差距不大，與寫字樓的地理位置以及硬件設(shè)施、檔次等有較大關(guān)系。租金最高的五幢寫字樓寫字樓名稱城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)川信大廈冠城廣場(chǎng)元月平方米1101101009080元日平方米3.673.673.3332.67 最終的出租壓力將轉(zhuǎn)移到舊有的甲級(jí)寫字樓上根據(jù)前面甲級(jí)寫字樓運(yùn)營狀況的分析，大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓出租率在85%左右，保持在較好的租賃水平。由于時(shí)代廣場(chǎng)和高新國際廣場(chǎng)由于交房的時(shí)間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場(chǎng)和開行國際的相繼入市，市場(chǎng)競(jìng)爭將會(huì)加大，同時(shí)需求增長速度不大，從而給市場(chǎng)租金帶來下滑的壓力。由于川信廣場(chǎng)、冠城廣場(chǎng)等原有的甲級(jí)寫字樓或多或少地存在不同的問題，如層高偏低、外觀陳舊、配套設(shè)施、電梯數(shù)量不足或陳舊、中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)不良等。這些問題導(dǎo)致客戶的不滿，又較難改善，從而引起客戶逐漸地向外轉(zhuǎn)移，尋找更好的甲級(jí)寫字樓。因此寫字樓租金的壓力最終會(huì)壓到舊有的甲級(jí)寫字樓上。4) 物業(yè)管理成都引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理的時(shí)間已經(jīng)有十多年，目前專業(yè)的物業(yè)管理理念已經(jīng)得到社會(huì)大多數(shù)的認(rèn)同。物業(yè)管理的高品質(zhì)不僅能帶來直接的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)物業(yè)的升值，更是提升寫字樓形象的重要組成部分。好的物業(yè)管理就有可能帶來更大的銷售和租賃份額。各寫字樓的開發(fā)商或大業(yè)主都意識(shí)到這一點(diǎn)，但在具體操作上，各寫字樓根據(jù)自身的情況而采取的手法不盡一樣，有的采取住場(chǎng)經(jīng)理的形式，有的采取純粹顧問的形式，一般不采取由國際性物業(yè)公司實(shí)管的方式，只是借用其品牌。表：成都甲級(jí)寫字樓物業(yè)管理公司樓盤名稱物業(yè)管理公司物管費(fèi)（元/月）川信大廈川信物管15冠城廣場(chǎng)戴德梁行物管顧問15城市之心奧萊物業(yè)15威斯頓聯(lián)邦大廈世邦魏理仕物管顧問17開行國際廣場(chǎng)宏騰國際15左右時(shí)代廣場(chǎng)世邦魏理仕物管顧問12中環(huán)廣場(chǎng)仲量聯(lián)行16左右甲級(jí)寫字樓除川信大廈外都引進(jìn)了香港物業(yè)管理顧問，物業(yè)管理費(fèi)一般為15元/月。15元以上的一般包括了空調(diào)費(fèi)用，15以下的不包括空調(diào)費(fèi)。5) 運(yùn)營模式目前成都甲級(jí)寫字樓中，川信大廈和中環(huán)廣場(chǎng)采用只租不售的的經(jīng)營模式，其余的則采用租售結(jié)合的開發(fā)模式，一來可以緩解資金壓力，二來可以迅速回收資金，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。但是租售模式會(huì)形成長期弊病，造成產(chǎn)權(quán)分散，不便于物業(yè)統(tǒng)一管理、維護(hù)和設(shè)備改造升級(jí)，從而影響到寫字樓長期的保值和增值，并為未來的打包銷售埋下隱患。這是內(nèi)資公司一般采取的方式。而外資公司開發(fā)的寫字樓很少見到寫字樓直接拆零銷售的方式，一般采取兩種方式：一是長期持有，并通過租賃獲取長期受益。二是完成開發(fā)后，先進(jìn)入租賃市場(chǎng)，出租率達(dá)到一定水平后，打包銷售或拆零銷售。 6) 寫字樓市場(chǎng)消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析方面，我們調(diào)查了主要的甲級(jí)寫字樓消費(fèi)者和地塊周邊的部分寫字樓消費(fèi)者，其中甲級(jí)寫字樓份，其他寫字樓份。以下我們選擇部分對(duì)本地塊有較大影響和作用的方面進(jìn)行分析。 甲級(jí)寫字樓的外企是將來挖掘的重點(diǎn)從上圖的隨機(jī)調(diào)查數(shù)據(jù)中，我們可以看到，無論是甲級(jí)寫字樓中，還是其他檔次的寫字樓中，都有一些外資企業(yè)存在。但是甲級(jí)寫字樓中的外資企業(yè)比例更大。由于這些寫字樓已經(jīng)存在不同的問題，一些客戶將逐漸地向外轉(zhuǎn)移。其中的外資企業(yè)是我們將來需要挖掘的主要客戶，現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓的外資企業(yè)將是挖掘的重點(diǎn)，同時(shí)不能忽視其他寫字樓的外資企業(yè)。 公司使用面積情況在調(diào)查的企業(yè)中，公司使用的辦公面積主要集中在50300sqm之間。其中以50100最為集中，其次是100200sqm，200300sqm。之所以使用面積集中在50100之間，受到現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓面積劃分的影響，同還有一些被訪者對(duì)公攤情況不了解，回答的是使用面積，而不是建筑面積。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，甲級(jí)寫字樓中的公司，特別是一些外資公司，需要100以下的小面積的相對(duì)較少，一般需要的面積在100 sqm到300 sqm之間，有的還需要更大的面積。 員工居住區(qū)域從公司員工居住的區(qū)域來看，一般以城南、城西、城中三個(gè)區(qū)域?yàn)橹?，城北和城西的人相?duì)較少。員工居住區(qū)域主要是影響到員工上班的交通方便問題，本地塊的北邊屬于步行街，對(duì)于汽車、非機(jī)動(dòng)車的到達(dá)有較大的影響，通過本數(shù)據(jù)可以知道，本地塊定位為寫字樓只會(huì)影響到少部分人的交通。 寫字間使用方式大部分的寫字樓用戶以租賃為主，自己購買寫字間的客戶只有20左右，特別是一般的外資企業(yè)是不會(huì)考慮購買寫字間。從寫字樓的拆零銷售角度來看，我們未來應(yīng)該主要瞄準(zhǔn)兩部分客戶，一類是買來自用的國內(nèi)客戶，另一類是投資寫字樓用于出租的客戶，如何去挖掘這些客戶將是將來銷售策劃的重點(diǎn)之一。 租金水平從調(diào)查到的數(shù)據(jù)來看，甲級(jí)寫字樓客戶的租金一般都在75元月平方米以上，其他的寫字樓則在75元月平方米以下。上述數(shù)據(jù)表明，還是有部分的乙級(jí)寫字樓中的租戶可以承受70以上的租金，說明我們未來可以在其他檔次寫字樓中挖掘到一些客戶。 租期通過上面的數(shù)據(jù)，我們可以看到，大部分的公司租期都在13年之間。這對(duì)未來本寫字樓進(jìn)入租賃市場(chǎng)有一定的影響，實(shí)際上從時(shí)代廣場(chǎng)的租賃情況，也可以反映出來，一個(gè)寫字樓要達(dá)到比較好的出租率，不是在一年內(nèi)就能順利實(shí)現(xiàn)的，一般會(huì)經(jīng)過23年的周期，才會(huì)有比較滿意的結(jié)果。因此在未來的招租過程中，前期需要采取一些較為靈活的招租手段。 選擇寫字樓的影響因素對(duì)于影響公司選擇寫字樓的因素，我們提供了10多項(xiàng)選擇，要求被訪者只選擇其中的三項(xiàng)，從統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來看。甲級(jí)寫字樓客戶和其他檔次寫字樓客戶總體上的要求差不多，最主要關(guān)注的有位置、整體檔次、價(jià)格、物業(yè)管理、交通便捷程度、等幾個(gè)方面，只有一些細(xì)微的差別。在甲級(jí)寫字樓租戶的選擇比例中，價(jià)格被排在第三位，說明甲級(jí)寫字樓客戶對(duì)于價(jià)格沒有其他檔次寫字樓客戶敏感。其他檔次寫字樓客戶的選擇比例中，最關(guān)注的是價(jià)格，對(duì)于寫字樓的整體檔次不是太敏感，同時(shí)對(duì)于交通的便捷程度比較敏感。 對(duì)目前辦公位置的評(píng)價(jià)絕大部分被訪問公司對(duì)于起目前的辦公位置都是滿意的。 外立面評(píng)價(jià)小部分被訪問公司對(duì)于其所入駐寫字樓的外觀不滿意，其中其他檔次的寫字樓客戶不滿意的稍微多一點(diǎn)。不滿意的地方主要是覺得外觀不氣派、比較陳舊。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的通風(fēng)評(píng)價(jià)對(duì)于寫字樓的通風(fēng)條件方面，和對(duì)外觀相比的評(píng)價(jià)，有較多的客戶感到不滿意。其中甲級(jí)寫字樓客戶不滿的比例略高，達(dá)到37；其他檔次寫字樓客戶也有近三分之一感到不滿意。不滿意的地方主要是窗戶設(shè)計(jì)不合理、空氣流通不好、通風(fēng)設(shè)備不好等。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的電梯評(píng)價(jià)在電梯方面至少引起了一半的人不滿，提及的原因包括多個(gè)方面。有高峰期人多擁擠、數(shù)量不足、電梯小速度慢、破舊等原因。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的智能網(wǎng)絡(luò)評(píng)價(jià)在辦公的智能網(wǎng)絡(luò)方面，也引起了較多的不滿，原因主要是網(wǎng)絡(luò)配置不好、設(shè)備陳舊、不能及時(shí)更新等方面。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的衛(wèi)生間評(píng)價(jià)在衛(wèi)生間方面也有較多的不滿，原因主要在于一些寫字樓衛(wèi)生間不夠、或者是面積小、衛(wèi)生做得較差。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的物管服務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)方面，相對(duì)沒有多少不滿。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的停車位評(píng)價(jià)對(duì)于停車位方面也有較多的不滿，主要原因是甲級(jí)寫字樓的停車位價(jià)格較高，其他檔次寫字樓的停車位數(shù)量較少，隨著將來汽車數(shù)量的增長，停車位的矛盾還會(huì)更加突出。 對(duì)目前使用辦公物業(yè)的中央空調(diào)評(píng)價(jià)對(duì)于中央空調(diào)的評(píng)價(jià)，甲級(jí)寫字樓的意見不是太大。其他檔次寫字樓的意見比較大，主要是有的沒有中央空調(diào)，有的效果比較差，經(jīng)常出問題。 公司在未來2-3年是否會(huì)改變或另外安排辦公地點(diǎn)從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，甲級(jí)寫字樓的租戶在未來23年另外安排辦公地點(diǎn)的比例還不是太大，這對(duì)本項(xiàng)目應(yīng)該沒有多少影響，因?yàn)楸卷?xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)的時(shí)間肯定是在23年之后了。其他檔次寫字樓的租戶可能換地點(diǎn)在一半左右。 公司會(huì)在哪個(gè)區(qū)域選擇辦公地點(diǎn)假如是要換辦公地點(diǎn)，大部分的公司還是會(huì)選擇在CBD商務(wù)圈內(nèi)，其次是在人民南路沿線，甲級(jí)寫字樓選擇其他區(qū)域的比例很小。 被訪問者認(rèn)為在春熙路區(qū)域適合修寫字樓嗎在被問及本地塊是否適合建寫字樓的問題上，被訪者基本上都給予了肯定的答復(fù)。4. 本項(xiàng)目塔樓部分定位為甲級(jí)寫字樓的SWOT分析1) 優(yōu)勢(shì)（Strength） 地塊方正，便于規(guī)劃設(shè)計(jì) 位于CBD商業(yè)中心區(qū)，難得的區(qū)域位置 限高158米，有較高的發(fā)揮空間 全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能更好地避免那些爛尾樓的設(shè)計(jì)缺陷 三面臨街，城守街、聯(lián)升巷為12米寬可通車道路，可由東、南兩個(gè)方向進(jìn)出本寫字樓 靠近規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線，到達(dá)方便 與公寓之間可能形成互動(dòng)，形成有利的一個(gè)賣點(diǎn) 與凱悅酒店臨近，形成有利的互動(dòng) 全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)可形成有力的競(jìng)爭力2) 劣勢(shì)（Weakness） 未來城守街、聯(lián)升巷人流較大，影響汽車出入； 位于商業(yè)中心區(qū)，與其他寫字樓相距較遠(yuǎn)，非寫字樓發(fā)展的主流方向； 地下車庫出入口占用臨街面，影響臨街商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮； 商業(yè)與辦公之間，規(guī)劃設(shè)計(jì)不好、管理，易造成混亂； 與凱悅酒店、正熙國際、京都大廈之間相距較近，容易形成采光、視線的相互干擾，同時(shí)與本項(xiàng)目的公寓部分也可能形成采光、視線干擾，以及檔次上的不協(xié)調(diào)；對(duì)于本項(xiàng)目的劣勢(shì)，并不是一些致命傷，可以在將來的規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷上加以上規(guī)避和克服。3) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（Opportunity） 宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，為甲級(jí)寫字樓需求提供了一定的保障； 甲級(jí)寫字樓的現(xiàn)實(shí)回報(bào)率較高，對(duì)投資客戶具有較大的吸引力； 由于市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，以及受到媒體、開發(fā)商等的誤導(dǎo)，投資者有時(shí)會(huì)顯得比較沖動(dòng)； 目前市場(chǎng)中可以預(yù)見將進(jìn)入銷售市場(chǎng)新增的甲級(jí)寫字樓不多，而九龍倉可能開發(fā)的寫字樓、嘉里集團(tuán)的成都香格里拉、瑞安集團(tuán)項(xiàng)目的寫字樓將不會(huì)進(jìn)入銷售市場(chǎng)。另一方面根據(jù)我們前面的數(shù)據(jù)，平均每個(gè)甲級(jí)寫字樓的月